商贸物流园建设项目可行性研究报告

商贸物流园建设项目可行性研究报告商贸物流园建设项目可行性研究报告#表10-2主要招投标建构筑物单体名称建设面积估算造价商业办公楼34000m27480万元商品展示交易楼36000m27200万元服装仓储中心13500m22025万元鞋帽仓储中心13500m22025万元日用品仓储中心12000m2800万元服装鞋帽批发中心24000m24320万元后勤服务配套中心16200m22916万元临街商业楼9000m21440万元配套建筑800m2270万元其他配套设施2000万元绿化300万元广场及道路28000m2560万元第十一章 投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算说明本项目投资估算范围为土建和生产设备以及公用工程的基础设

施配套建设等。其项目总投资估算为 38500万元，其中工程费用为32012万元，其他费用为4860.37万元，基本预备费为1843.62万元,工器具购置费用为4000万元。总投资构成详见附表1《总投资估算表》。11.1.2投资估算依据建筑工程投资按2000年《全国统一建筑工程基础定额》县省综合估价表编制，并参照本地同类建筑工程进行系数调整；定型设备价格参考市场价和厂商报价；工程建设其他费用：根据工程建设其它费用编制规定并结合本地实际情况确定；建设项目前期工作咨询收费：原国家计委“关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知”计价格[1999]1283号；工程监理费：按国家发改委、建设部制定的《建设工程监理收费有关问题的通知》｛发改(2007)670号文｝计列；建设单位管理费：按财政部建(2002)394号文计列；预备费：按工程费用和其他费用合计的5%估算；本院类似工程技术经济资料。11.1.3固定资产投资本项目总投资估算为38500万元，其中工程费用为32012万元,其他费用为4860.37万元，基本预备费为1843.62万元，工器具购置费用为4000万元，详见下表11-1。固定资产投资构成分析表表11-1 人民币单位：万元序号项目名称金额构成比例备注固定资产投资38500100%

1建筑工程投资3201274.94%2设备购置投资40009.36%4工程建设其他费用4860.3711.38%5工程预备费1843.624.32%11.2资金筹措资金筹措本项目总投资为人民币38500万元，资金由项目单位自筹25000万元，项目单位由社会融资17716万元。资金使用计划本项目拟定建设期为3年，建设投资在建设期内100%投入。资金使用计划详见表11-2《项目总投资使用计划与资金筹措》。表11-2项目投资使用计划和资金筹措表单位：万元序号项目/年份2011年2012年2013年合计1.建设总投资142381423814240385001.1建设资金142381423814240385001.2流动资金1.3建设期利息2.资金筹措142381423814240385002.1自有资金142381423814240385002.2建设投资借款2.2.1建设投资借款本金2.3.建设期利息2.4流动资金借款第十二章财务评价12.1财务评价依据12.1.1本项目财务评价的方法与原则是按照国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》及其他有关文件的规定进行的。根据《方法与参数（第三版）》的规定，经济评价分为财务评价

与国民经济评价。财务评价是在国家现行财税制度和价格体系下， 从项目的财务角度分析，计算项目的财务盈利能力和清偿能力，据以判别项目的财务可行性。国民经济评价是从国家整体角度分析，计算项目对国民经济的净贡献，据以判别项目的经济合理性。本报告只进行财务评价。本项目财务评价期为15年，含建设期3年，投运当年及以后各年的生产负荷均设定为100%。12.1.2国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》(2006年)，并参照《投资项目可行性研究指南》(2002年)12.1.3《工业企业财务制度》。12.1.4企业提供的有关基础资料和数据。12.1.5本项目主要为服装鞋帽物流园项目，执行物流业 10%的财务基准收益率，以此作为本项目财务评价的基准对照指标。12.1.6参加本项目研究的其他专业提供的数据。12.2产品成本估算12.2.1产品成本估算依据及说明燃料和动力费用参照类似项目经验数据，计算年均的燃料和动力成本费用为117万元。折旧费房屋及建筑物投资按50年平均折旧，预提5%残值；设备按10年平均计提折旧，预提5%残值，计算折旧费为988万元。修理费修理费按固定资产折旧费的15%计算，为148万元。摊销费土地使用权按40年摊销，其它资产和递延资产按10年摊销，计算为535万元。人员工资及福利费本项目新增定员50人，考虑适当提高因素，年人均工资按2万元/年标准计算，并以工资总额的14%计提职工福利费，计算为114万元。管理费用其中：其他管理费用按业务收入的2%计提，叉车使用费每年60万元计提，计322万元。财务费用主要是借款利息支出，对于其他的利息收入和利息支出以及金融机构手续费等，由于数额不大，故未予估算。销售费用：按业务收入的3%计算，为393万元。12.2.2总成本费用生产期年均总成本费用为2617万元。生产期年均可变成本为117万元。生产期年均固定成本为2500万元。达产年经营成本为1094万元，详见附表3《总成本费用估算表》。12.3销售收入及税金预测12.3.1产品销售收入预测库房租赁收入：20元/平方米•月，共计39000平方米，则年租赁收入936万元；批发中心租赁收入：30元/平方米•月，共计24000平方米，则年租赁收入864万元；3） 商业办公中心租赁收入：25元/平方米•月，共计30000平方米（4000平方米自用），则年租赁收入900万元；4）商品展示及交易中心租赁收入：25元/平方米•月，共计30000平方米（6000平方米自用），则年租赁收入900万元；5） 临街商业租赁收入：50元/平方米•月，共计9000平方米，则年租赁收入540万元；6） 后勤服务中心租赁收入：25元/平方米•月，共计15000平方米（1200平方米自用），则年租赁收入450万元；7） 自有公司贸易收入：服装：年销售服装收入3500万元；鞋帽：年销售鞋帽收入2500万元；日用品：年销售日用品收入2000万元；8） 物流园设施使用及服务收入500万元。以上1-8累计收入为13090万元。12.3.2销售税金及附加：本项目产品营业税税率为5%,城市维护建设税和教育费附加（含地方教育费附加1%）分别为营业税税额的7%和4%计算，贝卩销售税金及附加为560万元。12.4利润估算12.4.1利润总额：经估算本项目生产期年均可实现年润总额为9746.51万元，详见附表4《利润及利润分配表》。12.4.2所得税：所得税税率按25%。

1243盈余公积金：按税后利润的10%计提盈余公积金。1244未分配利润：未分配利润由项目单位按公司章程规定自行结转与分配。12.5财务评价计算根据下列表格计算财务评价指标附表1《总投资估算表》附表2《投资计划与资金筹措表》附表3《总成本费用估算表》附表4《利润及利润分配表》附表6《项目投资现金流量表》附表7-1《项目资本金现金流量表》附表8《财务计划现金流量表》附表9《资产负债表》附表10《敏感性分析表》7匚总表盈亏平衡分析图敏感性分析图12.6财务盈利能力分析12.6.1静态指标投资利润率年利润总额项目总投资100%=22.82%12.6.1静态指标投资利润率年利润总额项目总投资100%=22.82%总投资收益率二息税前利润项目总投^100%=22.80%投资回收期（含建设期1年）：6.8年（税前）7.8年（税后）1262动态指标财务内部收益率： 20.36%（税前）16.04%（税后）财务净现值（1=10%） 28132.6万元（税前）15658.96万元（税后）12.7现金流量分析根据附表6《项目投资现金流量表》计算，税前财务内部收益率（FIRR）为20.36%，高于基准收益率；财务净现值（FNPV）为28132.6万元（1=10%时），财务净现值（FNPV）大于零；投资回收期为6.8年（含建设期），小于基准投资回收期，投资回收期适中。12.8不确定分析12.8.1盈亏平衡分析以生产能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）来分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点越低，表明适应市场变化能力越大，抗风险能力越强。依据BEP计算公式，在正常生产年份:BEP（生产能力利用率）GBEP（生产能力利用率）GS-K-C100%=20.4%式中：G—年固定成本S—年销售收入K—年可变成本c—年销售税金以设计生产能力利用率表示的盈亏平衡点为20.4%,也就是说该项目生产能力只要达到设计能力的20.4%时，企业就可以保本，项目财务盈亏持平，由此可见，该项目抗风险能力较强。12.8.2敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析， 基本方案财务内部收益率为20.36%，投资回收期6.8年（含建设期），均满足财务基准值的要求。考虑本报告中的投资，成本和收入等指标系当前值和预算值，且项目在实施过程中一些不定因数的变化， 将对财务效益带来影响，为预测其影响程度，现对固定资产投资、经营成本、产品的销售收入，分别作提高5%和降低5%时的单因数变化对财务内部收益率的影响，进行敏感性分析，详见附表10《敏感性分析表》。由表可知，固定资产投资和业务收入两项因素对项目经济效益影响较大，影响最大的是固定资产投资。据此提请项目单位管理人员对固定资产投资控制对经济效益至关重要，同时项目单位在生产经营过程中做好市场服务价格水平和控制成本支出对经济效益也较重要。12.9财务评价结论通过财务评价分析指标可以看出，项目投产后年均实现净利润9746.51万元，项目财务内部收益率高于贷款利率，项目税前财务净现值28132.6万元，净现值大于零。项目盈亏平衡点为 20.4%，从盈亏平衡分析来看，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。12.10主要财务经济指标详见第一章表1-1《主要技术经济指标汇总表》。第十三章结论13.1综合评价13.1.1近年来我国服装鞋帽市场发展迅速，其建设现代物流园，专营服装鞋帽产品，市场的前景非常好，与县商贸物流开发区内已规划建设得物流园区不存在经营产品冲突。13.1.2本项目采用科学布置方案，先进的输送与装卸工艺，采取严格的节能、环保、消防安全措施，规定规范的项目运作程序，该项目的建设符合国家及省市的产业政策和规定。13.1.3本项目固定资产投资38500万元，项目投产后，新增年销售收入130090万元，年利润总额为9746.51万元，投资回收期6.8年,投资利润率22.82%，全部投资内部收益率22.80%（项目融资前税后）。本项目经济效益良好，项目盈亏平衡点 20.4%，抗风险能力较强，故该项目在财务经济上是可行的。13.2研究报告的结论13.2.1该项目建设推进服装鞋帽流通体制向市场化的方向不断发展，促进服装鞋帽商品流通的现代化，有利于摆脱目前我国服装鞋帽流通困境，提高服装鞋帽的流通效率，推进服装鞋帽产业的发展，实现快捷的服装鞋帽供应链。该项目符合国家产业政策。1322拟建项目采取技术方案合理，建厂条件与资源优势明显，公用工程配套齐全，所采取的消防、节能、环保、职业卫生措施合理。该项目的建设在技术方面是可行的。13.2.3本项目对服装鞋帽采取现代化物流模式，对满足市场需要和促进区域经济发展起到重要的推动作用，本项目具有良好的社会效、人益。13.2.4本项目业主具有人才优势、技术优