2022年《房地产估价理论与方法》模拟试题

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一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符题意，请在答题卡上涂其相应的编号。）

1.为评估某宗房地产2022年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2022年11月13日。经调查获知2022年6月至2022年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。[1分]

A3214

B3347

C3367

D3458

2.有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。[1分]

A该建筑物的价值低于拆迁费用

B该估价结果肯定有误

C甲土地的价值高于乙土地的价值

D不可能出现这种情况

3.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。[1分]

A100

B300

C600

D900

4.某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。[1分]

A35

B45

C48

D50

5.已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。[1分]

A109

B117

C124

D130

6.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。[1分]

A物质折旧

B功能折旧

C经济折旧

D会计折旧

7.一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。[1分]

A552

B3519

C4293

D4845

8.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。[1分]

A800万元

B1000万元

C1800万元

D800-1000万元

9.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。[1分]

A0.060

B0.940

C1.060

D1.064

10.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。[1分]

A180.0

B300.0

C309.0

D313.2

11.某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。[1分]

A2290.91

B2326.41

C2344.16

D2308.66

12.有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。[1分]

A售价

B租金

C潜在毛收入

D净收益

13.评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。[1分]

A重置成本+土地使用权价值

B重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失

C有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失

D建筑安装工程费+建造期间的经济损失

14.在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况[1分]

A有效经过年数

B实际经过年数

C剩余经过年数

D自然经过年数

15.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。[1分]

A50

B250

C300

D350

16.收益法适用的条件是房地产的（）。[1分]

A收益能够量化

B风险能够量化

C收益或风险其一可以量化

D收益和风险均能量化

17.某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。[1分]

A5.00%

B5.25%

C5.42%

D5.75%

18.按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。[1分]

A收益性

B用途

C市场性

D地段

19.最能说明土地价格水平高低的价格是().[1分]

A土地单价

B基准地价

C楼面地价

D标定地价

20.市场法的理论依据是().[1分]

A适合原理

B替代原理

C最高最佳使用原则

D均衡原理

21.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应当()．[1分]

A完全相同

B剧烈变动

C差距加大

D应当相近

22.有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。[1分]

A950

B1000

C1200

D1250

23.城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为().[1分]

A生地价

B熟地价

C毛地价

D拆迁补偿安置价

24.市场比较法中的交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正.[1分]

A交易实例

B可比实例

C估价对象

D标准化实例

25.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好.[1分]

A重建成本

B重置成本

C完全成本

D重新购建价格

26.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为().[1分]

A有效经过年数等于实际经过年数

B有效经过年数短于实际经过年数

C有效经过年数长于实际经过年数

D有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

27.甲土地的楼面地价为2000元/平方米,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/平方米,建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有().[1分]

A甲等于乙

B甲大于乙

C甲小于乙;

D难以判断

28.标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价().[1分]

A逐渐降低

B逐渐升高

C可视为基本不变

D为零

29.用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据.[1分]

A类似房地产的客观

B类似房地产的实际

C类似房地产的最高

D类似房地产的最低.

30.估价上折旧注重的是().[1分]

A原始取得价值的减价修正

B原始取得价值的摊销与回收

C重置价值的摊销与回收

D价值的减价修正

31.某宗房地产,建筑层数5层,各层建筑面积相等,建筑覆盖率为50%,楼面地价为100元/平方米,则其土地单价为()元/平方米.[1分]

A500

B200

C250

D100

32.某宗房地产的总价值为100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元,若投火灾保险,则其投保价值应为()万元.[1分]

A100

B70

C60

D40

33.某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）%。[1分]

A40

B60

C50

D67%

34.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。[1分]

A323

B275

C273

D258

35.某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑资本化率为12%,土地资本化率为10%,则该宗房地产的总价值为()万元.[1分]

A417

B500

C460

D450

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1.成本法中的“开发利润”是指（）。[2,0.5分]

A开发商所期望获得的利润

B开发商所能获得的最终利润

C开发商所能获得的平均利润

D开发商所能获得的税后利润

E开发商所能获得的税前利润

2.区位状况比较修正的内容包括（）修正。[2,0.5分]

A繁华程度

B临街状况

C容积率

D使用年限

E周围环境

3.路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。[2,0.5分]

A深度百分率

B资本化率

C收益率

D物价指数

E其他价格修正率

4.在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。[2,0.5分]

A求得的路线价已是正常价格

B在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致

D该路线价与待估宗地价格都是现在的价格

5.在实际中计算地租量的方法有（）。[2,0.5分]

A从房租中分离出地租

B由地租求出地租

C采用比较法求出地租

D由土地开发成本求出地租

E采用类似假设开发法的方法求出地租

6.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。[2,0.5分]

A农用地改为非农建设用地

B在写字楼旁新建大型游乐场

C住宅区内道路禁止货车通行

D常常遭受洪水威胁

7.一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。[2,0.5分]

A委托估价合同

B实地查勘记录

C估价人员的作息时间

D向委托人出具的估价报告

E估价项目来源和接洽情况

8.房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。[2,0.5分]

A交通建设

B市场供求变化

C人口素质变化

D所在地区衰落

E城市规划的指定与修改

9.在商品房交易中，常见的最低价格有（）。[2,0.5分]

A商品房销售中的起价

B拍卖活动中的保留价

C拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

D招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

E采用收益法确定的参考价格

10.下面（）是计入商品住宅价格的费用。[2,0.5分]

A征地费

B建筑安装工程费

C住宅小区内的营业性用房建设费用

D住宅小区内设施的建设费用

11.毛租金乘数法是将估价对象一年的毛租金乘以毛租金乘数得出估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是()。[2,0.5分]

A方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

B由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是—个比较客观的数值

C避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

D忽略了房地产租金以外的收入

12.经济适用住宅基准价格由（）构成[2,0.5分]

A开发成本

B税金

C经营用房的建筑安装费

D利润

13.房屋的完损等级是根据房屋的（）来划分的[2,0.5分]

A结构的完好、损坏程度

B装修的完好、损坏程度

C设备的完好、损坏程度

D使用年限的长短

14.商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定[2,0.5分]

A征地费及拆迁安置补偿费

B勘察设计及前期工程费

C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费

E住宅建筑、安装工程费

15.收益法中，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用()。[2,0.5分]

A房地剩余技术

B市场剩余技术

C土地剩余技术

D建筑物剩余技术

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

1.在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（）[1,1分]

2.若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（）[1,1分]

3.房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（）[1,1分]

4.评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（）[1,1分]

5.如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。（）[1,1分]

6.市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（）[1,1分]

7.在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（）[1,1分]

8.在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（）[1,1分]

9.在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（）[1,1分]

10.估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（）[1,1分]

11.人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）[1,1分]

12.“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（）[1,1分]

13.如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（）[1,1分]

14.选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的