立项可行性研究报告

深圳市立项可行性争论报告10目录TOC\o“1-3“\h\z\u\l“_TOC_250056“工程总论 3\l“_TOC_250055“工程背景 3\l“_TOC_250054“工程名称 3\l“_TOC_250053“开发公司简介 3\l“_TOC_250052“担当可行性争论公司 3\l“_TOC_250051“争论工作依据 3\l“_TOC_250050“工程建设规划内容 4\l“_TOC_250049“工程开发手续 4\l“_TOC_250048“可行性争论结果 5\l“_TOC_250047“市场推想 5\l“_TOC_250046“工程建设进度 5\l“_TOC_250045“投资估算和资金筹措 5\l“_TOC_250044“工程综合评价结论 7\l“_TOC_250043“工程投资环境和市场争论 9\l“_TOC_250042“市场宏观背景 9\l“_TOC_250041“全国投资环境 9\l“_TOC_250040“深圳市投资宏观背景 11\l“_TOC_250039“区域进展及前景推想 14\l“_TOC_250038“宏观市场与本工程进展借鉴 14\l“_TOC_250037“区域市场分析 15\l“_TOC_250036“区域市场界定 15\l“_TOC_250035“供给分析 15\l“_TOC_250034“需求分析 16\l“_TOC_250033“竞争分析 16\l“_TOC_250032“片区房地产市场分析结论 17\l“_TOC_250031“工程分析与评价 18\l“_TOC_250030“地块解析 18\l“_TOC_250029“工程地理位置 18\l“_TOC_250028“地形、地势 18\l“_TOC_250027“规划限制条件 18\l“_TOC_250026“工程SWOT分析 19\l“_TOC_250025“工程评价 19\l“_TOC_250024“市场定位及工程评估 20\l“_TOC_250023“工程定位 20\l“_TOC_250022“方案建议 21\l“_TOC_250021“工程开发建设进度安排 22\l“_TOC_250020“有关工程打算说明 22\l“_TOC_250019“施工横道图 22\l“_TOC_250018“投资估算与资金筹措 23\l“_TOC_250017“工程总投资估算 23\l“_TOC_250016“资金筹措 25\l“_TOC_250015“投资使用打算 25\l“_TOC_250014“销售及经营收入测定 26\l“_TOC_250013“物业销售收入估算 26\l“_TOC_250012“资金来源与运用分析 27\l“_TOC_250011“销售利润 27\l“_TOC_250010“财务与敏感性分析 28\l“_TOC_250009“工程盈利力气分析 28\l“_TOC_250008“工程不确定性分析 28\l“_TOC_250007“社会效益和影响分析 29\l“_TOC_250006“可行性争论结论与建议 30\l“_TOC_250005“拟建工程的结论性意见 30\l“_TOC_250004“工程主要问题的解决方法和建议 31\l“_TOC_250003“工程的主要问题 31\l“_TOC_250002“9.2.2 建议 31\l“_TOC_250001“工程风险及防范建议 31\l“_TOC_250000“10 附表 32工程总论工程背景工程名称工程名称暂定为“”。开发公司简介担当可行性争论公司争论工作依据《关于标准深圳市房地产工程打算立项可行性争论报告编制的通知》〔深圳市进展打算局：深计[2023]590〕《房地产开发工程经济评价方法》〔建设部：建标[2023]205〕《建设工程经济评价方法与参数》[1993]530〕《关于印发经济评估方法的通知》及附件〔[1998]11〕〔2023〕企业供给的相关资料工程建设规划内容工程经济技术指标如下表：1：工程经济技术指标工程名称整个工程地块编号2023-05总用地面积〔m2〕4,4811.4建设用地面积〔m2〕4,4811.4道路用地面积〔m2〕0容积率2.22掩盖率30%计容积率面积〔m2〕99,600其中：住宅公寓〔m2〕92,200商业〔m2〕4,000可出售住宅〔m2〕92,200可出售商业〔m2〕4,000建设配套3000m2100m2300m2总建筑面积〔m2〕99,600工程开发手续1、工程已取得土地使用权2、工程开发合法性手续2：工程开发合法性手续开发条件开发条件取得文件证号企业法人营业执照建筑业企业资质证书3、结论工程用地的《土地使用权出让合同书》已签订，开发、建设手续正在办理。可行性争论结果市场推想工程建设进度202322投资估算和资金筹措143,255.71〔含地价，详见下表：3：工程总投资估算表序号工程名称总额万元单价〔元/平方米〕占总投资比例1土地本钱16,318.921,638.4537.7%2前期工程费747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4治理费763.8276.691.8%5不行预见费763.8276.691.8%6其他费用527.8853.001.2%7财务费用615.0061.751.4%8销售费用1,896.11190.374.4%9公用设施专用基金498.0050.001.2%10合计43,255.714,342.94100.0%工程投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。16,318.928,000.0018,936.79序号工程名称总额〔万元〕比例1自有资金16,318.9237.73%2银行融资8,000.0018.49%3销售收入18,936.7943.78%4总投资43,255.71100.00%4：工程资金来源表注：自有资金为工程土地本钱(按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算)。工程综合评价结论1、工程建设手续正在办理之中取得工程土地使用权。2、工程建设后续资金保证3、工程具有良好的社会效益时机。4、经测算经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示：5：工程主要经济技术指标序号序号工程指标123456789101112占地面积〔m2〕总建筑面积〔m2〕工程总投资〔万元〕工程经营收入〔万元〕利润总额〔万元〕税后利润〔万元〕本钱利润率〔税前〕本钱净利润〔税后〕财务净现值〔FNPV〕万元财务内部收益率〔FIRR〕动态投资回收期〔年〕贷款归还期〔年〕44,811.4099,600.0043,255.7154,174.508,155.896,932.5117.72%15.06%3,221.5416.54%2.962.095100%的状况下推想的经济效益指标。综上所述，该工程社会效益和经济效益良好，我司认为本工程可行。工程投资环境和市场争论市场宏观背景全国投资环境1202320231166949.1%，GDP10901000199717%；551181.2%。4128.439.9%。随着中国融入世界经济大潮，中国将面临更加猛烈的国际竞争。权威资料显示，从2023年开头居民消费构造已显示升级势头，一轮以住的不断进展。2023年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。来一个的进展起点。20232房地产市场连续保持增长势头2023年，我国经济持续快速进展、城市化进程加快、居民收入水平提高及驱动下，房地产市场连续保持在高位运行状态。房地产投资连续增长，但增幅会渐渐回落2023年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业也将会加强联盟，以适应进展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温存回落有国家计委经济争论所与北京华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2023年房价将呈温存回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整价则消灭调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露2023房地产企业在竞争中的重要策略。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知〔银发[2023]121号，其要点如下：1、加强房地产开发贷款治理、引导标准贷款投向；2、严格把握土地贮存贷款的发放；3、标准建筑施工企业流淌资金贷款用途；4、加强个人住房贷款治理，重点支持中低收入家庭购置住房的需要；5、强化个人商业用房6、贷款治理；7、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调整作用；89、切实加强房地产信贷业务的治理。〔国发[2023]18号乐观鼓舞房地产市场进展。1、房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分生疏房地产市场持续安康进展的重要意义；2、完善供给政策，调整供给构造〔增加一般商品住房供给、把握高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和治理等；3、改革住房制度，健全市场体系〔搞活住房二级市场、连续推动现有公房出售、标准进展市场效劳；4、进展住房信贷，强化治理效劳〔加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管；5、改进规划治理，调控土地供给；6、加强市场监管，整顿市场秩序。深圳市投资宏观背景深圳是一座布满活力的外向型海滨城市，得天独厚的区位优势、体制优势201“9+2”高产202312023化城市形象，改善投资环境，使深圳的综合实力更强，吸引力更大。政策目标：深圳市委、市政府明确指出：深圳市将围绕建设国际性城市、现代化中心城2023根本实现现代化。(2023-2023)2023GDP50600610，20232023750万人和900万人以内。城市建设用地规模把握为570平方公里；人均居住面积2548%；1.260%。《规划》确定了以下五大目标：间的城际快速交通联系，提高大型公共效劳设施及市政公用设施的资源共享水位。2、可持续进展：近期建设用地范围570平方公里，根本生态用地把握范围1100平方公里。建立六类生态系统，构筑全市根本生态体系。特区内外城市的一体化进展，提升城市整体标准与质量。“9＋2”高技术产业带，促进工设，推动东部旅游资源的保护性开发。5、交通运输进展：初步建立以轨道交通为骨干、常规公共交通为主体的网络构造；重点推动城际铁路及站场的建设。经济指标：指标

表6：深圳市主要经济进展指标工程19791999年2023年2023年2023国内生产总值〔亿元〕〔亿元〕地方预算内财政〔亿元〕〔亿美元〕出口总额〔亿美元〕〔亿元〕〔亿元〕〔亿美元〕金融机构存款〔亿元〕人均国内生产总值〔元〕职工年均货币工资〔元〕年末常住人口〔万人〕〔万人〕

1.961,436.031,908.152,239.412,860.510.712,163.393,204.473,571.265,073.770.17183.79265.65304.34——0.17504.28686.11872.311,173.990.09282.08374.8465.57629.621.13467.45609.26689.59801.770.59569.59673.37747.15946.490.1527.5436.0349.0250.421.012,558.994,092.574,952.73——60635,89642,32346,030——76920,71425,94128,087——31.41405.13468.76504.25——31.26383.4422.4422.4——交通地理：达，京广、京九铁路大动脉在深圳交汇。现有8个港口、12个货运码头。深圳是目前中国内陆唯一拥有海陆空口岸的城市。区域进展及前景推想1、地理位置侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。2、总体规划中的竹子林及推想依据《深圳市城市总体规划〔1996-2023〔送审稿〕和《深圳市福田分区规划1998-2023〔送审稿主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综合区。该片区主要是市二建、等建筑公司的后勤基地，分布有厂房、公寓、宿舍等有确定提高。宏观市场与本工程进展借鉴文件通知指出要严格把握房地产信贷治理，给局部开发商带来资金动作上的压力；2将格外猛烈；高的要求，这对进展商的开发、经营带来确定压力。区域市场分析区域市场界定城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。供给分析据调查，周边竞争工程一览表如下表俊安苑农轩路占地面积：14500俊安苑农轩路占地面积：14500m2容积率：2.4建筑面积：34900m2㎡绿化率：35%7800翠海花园二期莲花西路与农园路交汇处占地面积：20882m2 ㎡容积率：4.31建筑面积：90000m2绿化率：50%总套数：5687500住宅楼楼高：31—32开发工程宗地位置开发规模均价〔元/m2〕风临左岸农林路占地面积：15000.6m2㎡容积率：3建筑面积：54000.93m2绿化率：49%6200住宅楼楼高：18/24总户数：424香荔绿洲红荔西路与香蜜湖占地面积：15000容积率：3.5m2㎡建筑面积：52500绿化率：60%m28000路交汇处住宅楼楼高：17-19总套数：200竹子林片区早年开发的商品房工程较少，主要是市二建、公司自身的住宅工程，竹子林靠近香蜜湖的边缘地带由于有香蜜湖这个绝无仅有的市内自然资地产将有确定的上涨空间。需求分析区域市场需求分析80%的人打算购置居，而购房的人大多为自住，打算最近购房的人占47%，一年后购17%，市场的潜在需求比较旺盛。在位置选择上，福田区是首选，中意购房者家庭年收入一般在12万元以上，以两人世界、三口之家的比例较大，最期望的生活配套设施依次为：超市、学校、医院。28—381500---2500重视，甚至将其排在首位。水、房产证以及工程质量问题。竞争分析地，区内竞争压力较小。片区房地产市场分析结论2023场推想：长期，2023年下半年已略显疲态。尽管房地产已经供大于求，但由于特区内的土地资源已呈稀缺状态，这将在确定程度上缓解供求不平衡；段时间；3、主体照旧是移民，将来几年内，深圳的购房主体照旧是首次置业的移民，而非二、三次主力置业群；5、城市中心、重心将全面西移，以中心区为首的，包括香蜜湖、车公庙、市场。6、竹子林片区毗邻香蜜湖、华侨城，南有强大的正蓬勃进展的世贸商圈的奠定了较好的根底。与香蜜湖片区、华侨城片区相比，竹子林片区的自身形象还较差，配套设施、生盘。工程分析与评价地块解析工程地理位置工程位于福田区农林路西。地块编号2023补—05。东向为 公司自有宿舍宅，西向为建业集团宿舍楼及住宅，南临建三路、建业集团办公楼，北向为“风临左岸。地形、地势地块外形呈四边形〔梯形，场地内已平坦，地势平坦。规划限制条件25861281建筑退红线要求：AB12米〔含小区路，BC10.5米〔含小区路一半路幅路6.5，CD9，DE6，EF36〔30，FA14〔6.5。建筑高度或层数≤65SWOT8SWOT1〕投资前景看好；工程规模较大；靠近地铁出口；当地人的居住情结；具备确定景观资源；客户资源较多容积率适中。

W〔WEAKNESS劣势〕靠近农林路，有噪音污染；西面被民房及工业宿舍包围北面安托山景被风临左岸遮影响；气氛；配套相对较弱居家气氛尚未完全形成。O〔OPPORTUNITY时机〕 T〔THREAT威逼〕房改政策影响深远； 1南山福田在售竞争物业较多，价格定位走中档策略，能 分流有效客户；吸引更广层面的客户群； 地产总体市场竞争猛烈3〕准确的定位、有效的营销策略可降低经营风险。工程评价成功的营销筹划操作，可使工程具有良好的前景。市场定位及工程评估工程定位并提高销量。在销售推广时才简洁把握市场。建议本工程定位为：深圳重返自然生活楼盘，纯粹安康，富含生活气息而又有风格品位，树立竹子林片区风气住宅的崭形象，成为福田乃至整个深圳白领人士所追求的生活典范。1、产品定位商业定位：街铺+专业市场〔整体包装推广；3221115～120m2321〔2〔90～105m2〕221〔65～75m2〕2、客户定位商业定位：住宅定位：括上海宾馆、地王大厦、国贸大厦等区域；在本区域已经首次置业、生疏本区域，意欲在本片区二次置业者；3、价格定位包装推广状况，推想价格如下〔其商业价格为较抱负乐观的价格：住宅均价：5,500/m2；方案建议1、方案整体设计的设计，提升工程的整体品质。2、商业设计场或者其他类型商业形态。3、住宅户型设计65～75m2、90～115m2之间；230%左右，370%左右。工程开发建设进度安排有关工程打算说明估量的开工时间等综合分析，我们确定本工程施工总进度打算如下：2023722〔2023220233。施工横道图详见附表10.1工程工程打算横道图。投资估算与资金筹措工程总投资估算依据测算，工程的总投资为43,255.71万元〔含土地转让费〕具体见下表：9：工程总投资估算表序号工程名称总额万元单价〔元/平方米〕占总投资比例1土地本钱16,318.921,638.4537.7%2前期工程费747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4治理费763.8276.691.8%5不行预见费763.8276.691.8%6其他费用527.8853.001.2%7财务费用615.0061.751.4%8销售费用1,896.11190.374.4%9公用设施专用基金498.0050.001.2%10合计43,255.714,342.94100.0%总投资估算说明1、土地本钱16,318.922、前期工程费近期《深圳市建筑工程价格信息》及同类房地产开工程的实际状况。3、建安工程费包括根底、主体、安装工程费〔电梯费用按每栋3部电梯，每部电梯45万计算4、治理费用治理费用是指房地产开发企业的治理部门为组织和治理房地产开发工程的2%记取。5、不行预见费32%记取较为合理。6、其他费用527.887、财务费用指为开发工程融资而发生的各项费用，主要为借款利息。8,00026%6158、销售费用3.5%。9、公共设施专用基金金由建设单位在住宅移交时按住宅区除地价外的建设投资的2%的比例，一次性498资金筹措工程投资的资金来源包括自有资金，银行融资及销售回款。43,255.71回款详见下表：10：工程资金来源表序号工程名称总额〔万元〕比例1自有资金16,318.9237.73%2银行融资8,000.0018.49%3销售回款18,936.7943.78%4总投资43,255.71100.00%注：自有资金为工程土地本钱。投资使用打算10.4《工程建筑本钱投资打算表》20232023202362023622销售及经营收入测定物业销售收入估算1、工程销售收入测算92200m25,500/m295%计；4,000m215,000/m2100%计，其余局部用于自营或出租，暂不考虑其收入。工程可售面积〔m工程可售面积〔m〕销售单价2销售率〔万元〕〔元/m2〕住宅92,2005,50095%48,174.50商业4,00015,000100%6,000合计96,200--------54,174.502、销售税金及附加测算〔销5.0%，城市建设维护税〔1%，印花税〔0.05%,工程2,762.9工程各期的销售收入、销售税金测算见附表10.3《工程销售收入与经营税金及估量2023年下半年正式进入工程的销售期，销售期至2023年上半年。资金来源与运用分析依据托付方供给的资料对工程的投资及资金筹措打算进展分析。10.5销售利润〔净利润金额〔万元〕54,174.5040,744.60金额〔万元〕54,174.5040,744.601,896.112,762.90615.008,155.891,223.386,932.5117.72%15.06%序号工程计算公式⑴销售收入⑵开发本钱⑶销售费用⑷销售税金及附加⑸财务费用⑹利润总额⑴-⑵-⑶-⑷-⑸⑺所得税⑹×15%⑻净利润⑹-⑺⑼税前本钱利润率利润总额/总投资⑽税后本钱利润率净利润/总投资100%的状况下的经济效益指标。10.6财务与敏感性分析工程盈利力气分析经测算，总投资为43,255.71万元，开发期为2年2个月，投资回收期为6,932.5115.06%，属于房地产开发工程正常水平。工程不确定性分析1、工程盈亏平衡分析工程盈亏平衡点〔临界点等的状态。分析如下：79%时工程可保本。险较大。2、工程敏感性分析10.9以下为两种最不利状况的测算结果：13：工程敏感性分析售收销售收入下降5%51,465.7840,744.604,828.1011.85%1,479.5112.05%3.22入销售收入上升5%56,883.2340,744.609,036.9222.18%4,963.5720.95%2.84工程成工程本钱增加5%54,174.5042,781.8