不动产登记审查的实践思路

不动产登记审查的实践思路摘要：伴随着不动产登记业务的逐渐增多，登记机构面临的审查风险加剧，如若做出错误的处理决定，势必需要登记机构赔偿被侵害者的财产损失。为了尽可能的避免此种情况发生，提高不动产登记审查的准确性和真实性是非常必要的。本文将从分析不动产登记审查标准展开，进而探讨不动产登记审查的实践思路。关键词：不动产；登记审查；实践思路不动产登记审查标准和登记错误后的赔偿都对银行有着重要的意义。如果登记错误，根据法律规定登记机构需要进行赔偿，这就意味着登记机构不动产登记审查存在一定的审查风险。为了能够尽可能地规避审查风险，需要审查人员能够认真对待不动产登记审查，按照审查标准来规范化、合理化、有效化地进行实质审查或者形式审查，做出精准的判断与决定。所以，在我国不动产登记法律法规不断完善，不动产登记审查更加规范的情况下，需要相关工作人员能够充分且有效地运用现有的技术手段来逐一核查不动产登记的申请材料，判断是否存在材料内容虚假捏造的现象，进而做出公平合理的处理决定。不动产审查标准登记机构实质审查在具体展开实质审查的过程中，登记机构全权负责，并且将审查的重点放在不动产登记申请手续是否符合法律规定，具备法律效率；是否与实体法规定的内容相一致。对国内外不动产审查情况予以了解，很多国家都是根据实体法的相关要求来展开审查的，重点确定不动产登记所产生的权力关系是否合规。作为负责不动产审查的登记机关，除了需要明确不动产审查的重点之外，还要明确审查对象，即不动产登记申请及不动产的所有权书面声明。这也侧面说明了不动产登记申请及办理手续是否齐全，在一定程度上决定不动产权责划分是否合理。为了避免因不动产登记不清而产生矛盾或者纠纷，需要登记机构能够对不动产登记过程予以实质审查，避免某些思想不端正的人违法占用他人不动产［1］。形式审查和第三方机构实质审查形式审查是指登记官不对其实体法权利是否一致进行审查，而是针对审查中登记手续的合法性予以审查。这充分说明了形式审查与实质审查之间存在较大的差异，也就是登记机关在审查过程中除了审查登记同意以外，还要审查物权行为，即为实质审查，否则为形式审查。登记审查的过程中还存在第三方机构实质审查的情况，主要负责分担登记机构的审查风险及责任。不动产登记审查标准国内不动产登记审查标准存在一定的争议，这是因为实质审查和形式审查均被应用。伴随着物权法的颁布与实施，进行实质审查还是形式审查的探讨没有停止，虽然登记机构开展了实质审查业务活动，但审查过程依旧以形式审查为准，未能真正做到实质审查。而以上情况存在的主要原因是不动产登记审查具有一定的风险性，登记机构为了最大限度地提高审查的真实性及审查效率，对实质审查和形式审查均有所应用［2］。不动产审查的实践思路依据相关规章制度来展开不动产审查工作为了能够保证不动产审查更加规范化、标准化、有效化的展开，我国借鉴发达国家相关经验，结合本国实际情况，制定适用且有效的不动产登记制度，明确了登记程序。此种情况下，要求办理不动产登记的人员严格按照不动产登记程序展开，与此同时登记机构需要公平公正地审查不动产登记的主体、客体及内容，在确定审查结果符合法律法规要求的情况下出具公证书。不动产审查实践做法受理环节在具体执行不动产审查工作的过程中，检察官首先要受理审查案件，也就是对不动产登记的申请材料予以检查，准确地判断主体、内容及形式是否合法合规。在这一检查过程中材料形式的检查并不涉及到材料真实性和法律法关系方面的检查。检察官在完成对申请材料检查的情况下需要收取复印件，展开形式审查，重点检查申请材料内容及登记事宜是否符合法定要求，判断有没有瑕疵或者不足，比如要求继承不动产的继承公证书内必须详细地写明继承人、被继承人、遗产描述、继承结果、公证单位、公证编号等笥3。审核环节登记机构的不动产审核的职责是保证不动产登记申请材料的准确性、真实性及有效性为了能够真正做到这一点，需要相关工作人员在具体执行不动产审查工作的过程中应当明确审核范围、审核的技术条件等等，对申请材料内容的真实性予以严格的审查，进而判断是否同意进行不动产登记的决定。为了能够做好不动产审查工作，需要注意强化以下几方面，即：1.专家注意义务下的资料专家注意义务下资料审查是实质审查的结果，确定申请资料真实准确，同意登记申请，如此即可获取登记资料。这里所说的登记资料是指调查资料和登记结果。不动产登记主要是对房屋或者土地进行登记。其中，土地调查资料应以地基调查资料为准，房屋调查资料则以房屋验收竣工和规划验收测绘资料为准。如此即可获得关于不动产的基本数据，为更加真实、准确、有效地展开实质审查提供参考依据。又因为自然资源部门管辖行政审批管理材料，该类材料也是登记机构审查范围之内，相关工作人员获取总的相关资料及规划审批相关材料，进而与自然资源部门人员共同作出处理决定。(2)同一注意义务的材料所谓同一注意义务，是与登记机构履职相关且有利用当时的技术条件便利的，应为处理自己事务所用到的注意程度。为了能够获取同一注意义务的材料，登记机构应当与能够提供相关材料的有关部门进行有效沟通，以便其能够共享信息，促使登记机构可以根据同一注意义务的材料来有依有据的审查不动产登记的申请资料。在真实性审查之中，相关工作人员应当明确审查重点，掌握审查对象的相关信息，之后与相关部门取得联系，进行接口查询，逐一核对信息，判断申请资料内容是否真实准确。如若发现信息不一致情况，应当按照不动产登记制度的相关条款，客观地分析信息不一致的原因，比如是否为现实数据与历史数据之间存在时间差；是否为虚假伪造，做出精准的判断。如若无法做出准确的判断，应当与有关机关或者机构取得联系，进一步核实，从而准确判断申请材料是否造假，做出允许登记或者不允许登记的决定，尽可能地降低审查风险［4。结束语：登记机构负责不动产登记，同时也负责不动产登记审查，也就是确定不动产登记申请材料是否真实、准确、完整，符合法律，且与实体法相一致。但在实际审查的过程中如若未能详细查阅相关调查资料或者与某些部