广州白云生物医药健康产业基地发展课件

广州白云生物医药健康产业基地

发展与经营策划广州白云生物医药健康产业基地

发展与经营策划本次研究需重点解决的问题在市场化运作的要求和基地特定的开发条件下，如何寻找合适的投资合作模式？在广州工业用地转让价格较低的现实条件下，如何寻找到有效的盈利模式以吸引潜在投资者？如何有效启动基地的开发建设？基地开发投资的成本估算及财务效益如何？本次研究需重点解决的问题在市场化运作的要求和基地特定的开发条研究方法实证研究通过对国内外成功园区开发经验的全面剖析，总结并探讨园区相关开发模式借鉴其它园区已有成功模式，并结合项目自身特点，寻找适用性较强的开发模式借鉴其它园区的成功运作经验，提高项目开发的可行性，减少项目开发的政策风险研究方法实证研究研究路径二手整理研究文献政策资讯相关案例资料一手调查相关市场及政策跟踪专家及相关人士座谈政府有关部门座谈委托方座谈典型工业园区的实地考察内部研讨案例调研专家求证整理研究资料整理研究路径二手研究文献一手相关市场及政策跟踪内部案例调研资料研究思路项目开发环境分析典型园区开发模式实证研究盈利模式建议开发时序建议启动模式建议相关政策建议成本估算及投资分析投资合作模式建议循环论证循环论证研究思路项目开发环境分析典型园区开发模式实证研究盈利模式建议汇报目录Part1

项目开发环境分析Part2国内典型工业园区投资合作模式实证探讨Part3

项目投资合作建议Part4

项目合作方的选择及盈利模式建议Part5

项目开发时序及启动模式建议Part6

项目相关政策建议Part7

项目成本估算及投资分析汇报目录Part1项目开发环境分析Part1项目开发环境分析Part1项目开发环境分析项目发展主题——生物医药健康产业项目发展主题——生物医药健康产业项目开发环境分析广州工业用地分布格局及后续供应

——供求环境广州生物医药产业发展现状及前景

——产业环境广州同类主题产业园区综合区位条件对比——竞争环境项目开发环境分析广州工业用地分布格局及后续供应广州工业用地空间分布格局花都区白云区萝岗区南沙区白云区（云埔工业区等）萝岗区（广州开发区等）南沙区（南沙开发区等）花都区（花都汽车城等）主要产业特征生物医药、现代物流、生态旅游综合型工业汽车、钢铁、石化等临港工业、物流业汽车工业、现代物流业白云区选择生物医药作为产业发展的主要方向之一，一定程度上实现了与其它工业区的差异化发展广州工业用地空间分布格局花都区白云区萝岗区南沙区白云区萝岗区广州工业用地供求特征广州工业用地熟地出让价格一般不超过20万元/亩，而工业用地开发整理成本一般介于20~30万元/亩2005年云埔工业区熟地出让价格约18~20万/亩2005年广州开发区熟地出让价格约17~18万/亩致力发展都市工业园的上海，其工业房产的供应和需求都处于高速增长状态，目前全市平均工业地价达50万/亩，上海工业房产的投资回报率高达17%广州工业用地供求特征广州工业用地熟地出让价格一般不超过20万广州工业用地后续供应预测工业用地供应必须严格执行用地指标，而目前国内许多大城市一般性工业用地指标已较难获取；若发展国家鼓励的行业，如教育、物流、生物医药、软件等则相对容易取得土地本项目选择了生物医药作为园区发展主题，较易获得政府支持，且用地指标较易获得，具备一定市场竞争力根据广州市总体规划，2010年市区的工业用地总量（含存量和增量）约为190平方公里，其中主要集中在萝岗、黄埔和番禺，白云区面临一定的竞争压力市区（合计）中心组团番禺花都192.24km2131.3km242.12km218.82km2广州工业用地后续供应预测本项目选择了生物医药作为园区发展主题国内生物医药产业发展现状医药工业效益低下，但发展速度快医药工业总产值仅相当于世界排名第二的企业一年的销售额医药工业增长率15％，高于发达国家的10％生物产业发展速度远低于发达国家发达国家生物产业增长率为30％，我国仅为15％生物医药企业规模普遍较小，自主创新能力不足，处于产业价值链的中下端中国医药工业总产值增长图中国发达国家医药产业增长率15％10％生物产业增长率15％30％产业增长率对比资料来源：2004年中国医药行业报告国内生物医药产业发展现状医药工业效益低下，但发展速度快中国医国内生物医药产业发展现状生物医药园区分散、分割，有限资源被稀释和弱化目前国内已有80多个地区提出建设生物医药园，正在兴建的生物医药园区有60多个，并且数量还在迅速增加除上海、长春等少数大城市的医药园区（上海张江药谷、长春生物医药园）形成较强实力外，大多数园区发展资金匮乏、技术创新能力较弱、规模企业少、具有市场优势的高技术产品少，远未形成专业化分工的产业积聚和链动效应国家“十一五”规划明确要大力发展现代生物产业，优先发展一批国家级生物产业基地，因此我国生物医药产业发展虽然尚处于低水平状态，但受到国家及各地政府的大力扶持，发展潜力巨大，未来将进入大规模产业化的加速发展阶段国内生物医药产业发展现状生物医药园区分散、分割，有限资源被稀广州生物医药产业发展现状发展现状广州医药产业增长缓慢（增长率不足10%），占工业总产值的比例逐年下降生物医药产业处于起步阶段，对医药产业贡献微弱资料来源：广州统计年鉴广州医药工业发展情况广州生物医药产业发展现状发展现状资料来源：广州统计年鉴广州医广州生物医药产业发展前景发展前景生物医药产业成为广东九大支柱产业之一广州市“十一五”规划将生物产业列为“四大支柱”产业之一广州市政府成立了生物工程领导小组，出台了发展生物医药产业的近期规划和指导意见等文件，生物产业政策即将出台广州2006年将获批成为国家级生物医药产业基地广州生物医药产业增长量预测医药产业增长预测生物医药产业增长预测2003年年增长率2020年占医药总产值的比例2020年68.35亿元15％735亿元35％257亿元注：医药产业年增长率取值为目前全国平均增长率

生物医药产业占医药产业产值的比例取预测的2020年世界平均水平广州生物医药产业发展前景发展前景广州生物医药产业增长量预测医广州同类主题产业园区分布广州国家级生物医药产业基地核心区拓展区广州科学城广州国际生物岛广州白云生物医药健康产业基地流溪湾白云生物港和龙生物服务区科学城生物岛流溪湾生物港和龙生物服务区本项目拓展区核心区广州同类主题产业园区分布广州核心区拓展区广州科学城广州国际生项目区位条件——区域环境特征项目东临帽峰山山麓，环境优美，空气质量好，满足生物医药产业选址的基本要求帽峰山项目区位条件——区域环境特征项目东临帽峰山山麓，环境优美，空项目区位条件——地理位置邻近广州主城区与主城区距离30分钟车程生产要素——资本、信息、技术、人才的聚集贴近消费市场：广州被确定为国家医药出口基地紧贴中心镇——钟落潭政策优势发展潜力可依托完备的市政设施和成熟的生活配套主城区钟落潭项目区位条件——地理位置邻近广州主城区主城区钟落潭项目开发条件——对外交通联系地块北面是京珠高速公路出入口，经京珠高速公路和新广从公路至广州主城区约30分钟地块经规划中的白云六线，只需10分钟可直达白云国家机场，该线预计在2010年前动工项目开发条件——对外交通联系地块北面是京珠高速公路出入口，经广州同类主题产业园区区位条件综合对比园区政府支持交通条件用地规模园区环境人才优势综合评估科学城生物岛流溪湾白云生物港和龙生物服务区白云生物医药基地本项目综合区位条件较好，具备较强竞争力广州同类主题产业园区区位条件综合对比园区政府交通用地园区人才综合评述——项目开发环境用地供求环境从广州工业用地后续供应来看，白云区面临一定竞争压力广州工业用地出让价格较低，用地价值不高产业环境与其它行业相比，广州医药行业（含生物医药）的现状基础相对较薄弱，对项目初期的开发构成一定压力广州医药行业（含生物医药）发展前景广阔，为项目的长期开发并最终成功奠定了基本前提生物医药产业主题的选择使项目在开发过程中既实现了与广州市其它工业园区的差异化发展，亦符合政府产业政策的方向，较易获得政府支持竞争环境与广州其它同类主题工业园区相比，项目综合区位条件较优越，发展条件较好综合评述——项目开发环境用地供求环境Part2国内典型工业园区投资合作模式

实证探讨Part2国内典型工业园区投资合作模式

本项目投资合作模式选择的背景及要求背景工业用地价格较低，价值尚未充分显现广州生物医药产业现状基础薄弱，但发展前景看好项目综合区位条件较优越项目由区级政府运作要求区政府希望在财政不投入或少投入的情况下运用市场化的运作方式启动园区开发建设区政府不希望承担过多的开发经营风险区政府希望能在一定程度上参与园区的开发建设和经营管理本项目投资合作模式选择的背景及要求背景国内工业园区投资合作模式类型政府主导型管委会土地开发中心民营企业带资整理企业主导型政府全资国有企业政企合作民营企业买断开发国内工业园区投资合作模式类型政府主导型政府主导型——管委会概述政府通过其派驻机构管委会行使园区的土地开发、用地出让、经营管理等具体职能管委会主要通过土地出让收益、企业税收返还、基础设施配套建设费返还等方式平衡前期投资园区开发资金来源主要包括政府财政拨款或银行贷款案例广州开发区长春高新技术产业开发区政府主导型——管委会概述案例——广州开发区深圳特区的成功兴办成为沿海经济技术开发区建立的催化剂。根据邓小平同志的建议，1984年国务院正式决定开放包括广州在内的１４个沿海工业城市，并且指导和扶持这些城市创办经济技术开发区。广州开发区成为1984年经国务院批准设立的国家级经济功能区，总规划面积9.6平方公里，由于当时开发区的开发建设还处在摸索阶段，政府需全面监控园区的开发，因此参照经济特区封闭式管理的方式设立开发区管委会行使统筹管理职能。案例——广州开发区深圳特区的成功兴办成为沿海经济技术开发区建政府主导型——管委会利：政府对园区开发经营管理的全过程可以完全控制政府可以充分享受土地升值带来的收益给入园企业较大信心在土地出让收益不能平衡开发成本时，政府可通过税收、产业及用地等相关政策进行有效平衡弊：政府财政压力大，需承担全部风险市场化运作程度低，土地价值难以充分发挥政府色彩浓厚，经营管理方式不灵活政府主导型——管委会利：政府主导型——管委会适用条件分析政府需具备较强的财政实力政府需承担全部开发及资金风险政府需全面协调监管本项目适用性分析项目所属的是区级财政，财政负担能力较弱，难以完全实现政府全资开发区政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市场化运营机制推进园区开发建设，因此完全政府化的行为难以满足要求政府主导型——管委会适用条件分析政府主导型——土地开发中心概述政府以土地开发中心作为投融资平台，以土地抵押或质押方式获得银行贷款，用于土地的一级开发整理，政府主要通过土地出让收益、企业税收等偿还贷款本息案例广州土地开发中心（珠江新城、琶洲）天津土地整理中心（海河综合开发改造）政府主导型——土地开发中心概述案例——广州土地开发中心在二十世纪末的最后10年里，广州市的土地供应一直处于较为混乱的状况，导致大量的烂尾地和烂尾楼，同时伴随着大量的拆迁纠纷。为了彻底改变这种不利状况，除部分开发区外(广州开发区、南沙开发区等)，政府将大部分的土地开发整理权收回，由土地开发中心统一进行开发整理、出让等工作。目前广州的全部经营性用地的开发、整理、出让都通过土地开发中心处理，珠江新城、琶洲、金沙洲等均由土地开发中心负责。案例——广州土地开发中心在二十世纪末的最后10年里，广州市的政府主导型——土地开发中心利：可更有效的利用银行贷款，减轻政府的财政支付压力将政府的直接风险隔离弊：工业园区的土地开发整理时间较长，土地开发中心难以全程跟进土地开发中心与管委会之间关系较难协调政府将最终承担全部开发风险政府主导型——土地开发中心利：政府主导型——土地开发中心适用条件分析要求开发周期不宜过长要求银行提供全面融资服务要求避免与园区管理机构的角色冲突要求政府承担最终开发和资金风险本项目适用性分析区政府不希望承担过多的开发和资金风险区政府希望在不投入或者少投入的前提下，引入市场化运营机制推进园区开发建设，因此政府化色彩较浓的方式难以满足要求本项目属于工业园区开发，园区经营管理机构可能与开发中心存在角色冲突政府主导型——土地开发中心适用条件分析政府主导型——民营企业带资整理概述政府委托私营机构进行土地的开发整理，土地开发整理完成后，由政府负责用地出让，政府通过收取的土地出让金或企业税收等方式偿还私营机构的开发费用，并保障其有一定的利润政府主导型——民营企业带资整理概述案例——北京土地一级开发在北京市推行土地储备制度后，北京市土地整理储备中心曾经片面认为土地一级开发是政府行为，政府在垄断土地供应的同时，要垄断土地一级开发。因此，土地储备机构不仅要作为主体办理一级开发项目前期各种手续，而且要负责筹资投资和具体实施。在政策的起步期和目前的体制、机制及人员情况下，不但工作效率较低，而且承担投资风险和违约责任的概率也很大。经过不断的研究、探索，北京市已逐步形成了土地一级开发投资主体多元化（企业投资、政府投资、政府和企业共同投资）、—级开发土地类型多元化（重点功能区、新城、小城镇建设一级开发和房地产一级开发、工业开发区成片一级开发）以及管理方式的多元化（企业管理、事业管理、授权委托管理等）。案例——北京土地一级开发在北京市推行土地储备制度后，北京市土案例——北京土地一级开发2005年9月12日，北京市国土资源局印发了《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，其中规定：“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。”通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。案例——北京土地一级开发2005年9月12日，北京市国土资案例——北京土地一级开发从事一级土地开发的北京知名房地产企业越来越多，几乎所有的大型房地产企业都涉及过土地一级开发天鸿集团进行密云新城中5.6平方公里土地的一级开发；国融置业在通州有11平方公里的土地一级开发；泰国正大集团在通州拥有30余平方公里土地的一级开发权；新奥集团在奥运中心区300万平方米的公建一级开发已开始；住邦集团在金盏地区也有近6,000亩的土地需要一级开发；而天津泰达公司目前也已拿下了顺义温榆河生态走廊大约5平方公里的土地一级开发权案例——北京土地一级开发从事一级土地开发的北京知名房地产企业政府主导型——民营企业带资整理利：政府投入较少，资金压力有所减轻政府能很好的控制园区的开发建设及经营管理弊：对私营机构的资金实力要求高土地出让金、配套费、税收的返还程序较复杂，时间较长土地整理成本、合理利润的界定有一定困难政府主导型——民营企业带资整理利：政府主导型——民营企业带资整理适用条件分析一般适用于经营性用地开发政府需作为风险承担的最终主体由于工业园区开发回报期较长，必须保证私营机构获得较高的利润回报本项目适用性分析该模式一定程度上能减轻区政府的资金负担，且能较充分的控制园区的开发建设和经营管理，对本项目有一定的适用性该模式要求政府成为最终的风险承担主体，而且工业园区开发还款期限过长，需给一级开发商较高的利润回报，政府将面临较大的市场压力政府主导型——民营企业带资整理适用条件分析企业主导型——政府全资国有企业概述在园区管委会的领导下，成立国有全资开发实体，并独家委托该开发实体进行园区的一级土地开发。该开发实体并不拥有土地的经营收益权，作为投融资平台，政府可通过担保、抵押等形式协助该实体融资，保障开发资金的来源，政府将承担土地出让的最终风险案例西安高新技术开发区：西安高科（集团）公司天津经济技术开发区：天津泰达集团

企业主导型——政府全资国有企业概述案例——西安高新区西安高科（集团）公司成立于1992年，是与西安高新区管委会在“一套人马、两块牌子”的独特机制下成立的大型国有企业，是西安高新区的开发主体。西安高科（集团）公司按照“政策扶持、贷款起步、负债经营、滚动发展”的开发模式，致力于高新区的土地开发、市政配套、社区管理和环境营造案例——西安高新区西安高科（集团）公司成立于1992年，是与企业主导型——政府全资国有企业利：减轻政府的财政负担企业化运作，开发及融资等方面更灵活弊：政府仍将承担最终的开发及融资风险政策方面受到一定限制仍有较浓厚的政府色彩，尚未实现较充分的市场化运作企业主导型——政府全资国有企业利：企业主导型——政府全资国有企业适用条件分析开发资金来源于政府财政拨款或银行贷款，政府需承担最终的开发及融资风险政府行为色彩仍较浓厚，难以达到充分市场化的要求对本项目的适用性分析本项目的开发要求尽可能的市场化运作，区政府难以承担过大的财政或融资风险，因此该模式借鉴性不强企业主导型——政府全资国有企业适用条件分析企业主导型——政企合作概述由政府（多以企业实体形式出现）与民营企业组成合资公司，共同负责园区土地的一级开发整理，除开发成本通过配套费、出让金等形式返还补偿外，土地增值收益或入园企业税收双方可按约定比例分成案例深圳天安数码城上海紫竹科学园企业主导型——政企合作概述案例——深圳天安数码城1985年深圳特区处于建设起步阶段。深圳市政府在车公庙规划出118万平方米区域拟建车公庙工业区，并组建了泰然的前身“深圳市工业区开发公司”，专项负责开发。当时与之同期开发的还有八卦岭、南油、莲塘等几个传统工业区。1988年12月，深圳市政府与泰然以协议转让方式签订了土地使用合同书，以4000万元的地价，将车公庙约118万平方米土地的使用权转让给了泰然，这是全国最早一批国有土地有偿转让合同书之一。香港天安中国投资有限公司创建于1986年，前身为香港新鸿基金融集团中国部，主要业务为投资国内房地产。1990年天安（中国）经过多方考察，决定与泰然公司合作共同开发“天安车公庙工业区”（天安数码城前身）。天安投资1000万美元，泰然以近30万平方米工业区东侧土地入股，双方成立合资公司，各占50%股份案例——深圳天安数码城1985年深圳特区处于建设起步阶段。深案例——深圳天安数码城天安公司为天安数码城带来的不仅仅是资金，更重要的是带来了观念、开发模式、管理经验和人才。天安在1997年借鉴香港工业区转型的概念和经验，为天安工业区引进了“科技产业基地”概念，从单纯的厂房经营向孵化器建设转化。此举开启了天安工业区脱胎换骨的进程。成功转型后的天安数码城2001年5月获全国创新科技园区开发模式奖，2001年9月成为深圳市首家‘深圳天安民营科技园’，2002年2月升格为‘国家级民营科技园’，列‘中国十佳民营科技园之首’。新规划的天安数码城总建为80万平方米，其中科技开发基地40万平方米，住宅及公寓29万平方米，商业配套设施4万平方米。案例——深圳天安数码城天安公司为天安数码城带来的不仅仅是资金案例——上海紫竹科学园上海紫竹科学园区位于上海市中心区域闵行区的东南角，由闵行区人民政府、上海交通大学、紫江集团、上海联合投资有限公司等各方面成立园区发展公司共同筹建上海紫竹科学园区发展有限公司股东组成注册资本5亿元上海紫江(集团)有限公司31％50%上海紫江企业集团股份有限公司19％上海联和投资有限公司20%上海吴泾经济发展有限公司10%上海市闵行资产投资经营有限公司10%上海交大产业投资管理(集团)有限公司10%案例——上海紫竹科学园上海紫竹科学园区位于上海市中心区域闵行案例——上海紫竹科学园上海紫竹科学园占地13平方公里，包括占地近7000亩的大学园区，6000亩的产业基地，近4平方公里的森林半岛（住宅区）。科学园区内规划有7000亩的大学园区，与研发和产业区仅一路之隔。上海交通大学、华东师范大学和台湾新竹交大上海工业研究院等理工科大学保证了强大的科研开发能力，更为科学园区提供了一流的人才、技术，使得新科技、新知识得以孵化和产业化，并为入驻企业的人才本土化提供了坚实的保障。东海职业技术学院、上海机电高等专科学院等还可为入园企业提供大量的熟练技术工人。由于政府和企业的联合开发机制，科学园区除了享有国家赋予一般园区的一切优惠政策之外，上海市政府和闵行区政府还给予科学园区的多项税务优惠与产业扶持政策。案例——上海紫竹科学园上海紫竹科学园占地13平方公里，包括占企业主导型——政企合作利：能有效的减轻政府的资金压力充分发挥合作双方的优势政府：信誉、政策、税收、融资企业：资金、开发经营经验、客户资源政府能监控园区的开发建设及经营管理政府能享受土地增值的部分收益市场化运作程度较高强化市场信心弊：政府仍有一定的财政负担或融资压力对企业退出机制要求灵活设置企业主导型——政企合作利：企业主导型——政企合作适用条件分析政府与民营企业需具备良好的合作关系园区开发需具备较大的盈利空间园区需设立灵活的退出机制园区产业发展方向需获得政府支持对本项目的适用性分析该模式将政府与企业的优势充分结合，既能减轻政府的财政负担，充分发挥市场化运作的特点，又能有效监管园区的开发管理，共享园区土地开发的增值收益，对本项目有较强的借鉴意义企业主导型——政企合作适用条件分析企业主导型——私营机构买断开发概述政府将园区土地一次性出让至私营机构名下。私营机构获得土地后，通过抵押等方式融资，获得土地开发的滚动资金，并在土地开发整理完成后，通过土地转让实现资金回收并获得增值收益企业主导型——私营机构买断开发概述案例——大连软件园1997年，大连开始大规模城市建设的改造和国有企业脱困攻坚，迫切需要发展更具国际竞争力的新兴产业，以推动城市产业结构调整。因此提出发展软件与信息服务业，并通过建设软件园来推动这一产业当时面临的主要困难：一是土地资源有限；二是软件产业基础薄弱，没有发展这类专业化产业园区的经验；三是政府无法在短期内拿出软件园建设需要的巨额资金用以建设园区的基础设施民营企业亿达集团，当时拥有一块政府补偿的工业用地，计划通过投资开发科技园区，实现集团内部产业转型，由房地产业转变做科技产业案例——大连软件园1997年，大连开始大规模城市建设的改造和案例——大连软件园亿达集团按照市场化的运作方式，成立了大连软件园股份有限公司，分别通过划拨补偿和协议出让方式一次性获得一期和二期土地的所有权，并负责软件园的基础设施建设、环境建设、招商引资、产业服务和园区综合管理政府在政策支持、规划设计、外商引入、综合协调、宏观指导及软件园服务体系建设上发挥扶持作用，同时在贷款贴息、基础设施配套等方面给予支持案例——大连软件园亿达集团按照市场化的运作方式，成立了大连软企业主导型——私营机构买断开发利：政府无财政负担和融资压力政府无需承担开发风险充分市场化运作弊：政府对园区的开发建设和经营管理难以控制政府无法享受土地升值的收益私营机构经营压力大企业主导型——私营机构买断开发利：企业主导型——私营机构买断开发适用条件分析要求私营机构有较强的资金实力和融资能力要求有灵活的退出机制政府愿意放弃对园区开发经营管理的监控必须有政府的充分支持必须与政府的产业发展方向保持一致对本项目的适用性分析该模式市场化程度高，区政府无需承担财政压力，但政府无法监管园区开发和经营管理，也无法享受土地升值的部分收益，因此可一定程度的借鉴，但难以完全照搬企业主导型——私营机构买断开发适用条件分析项目投资合作模式的选择政府控制力度财政负担及融资压力政府收益企业收益市场化程度管委会

——

土地开发中心

——

带资整理

政府全资企业

政企合作

私营机构买断——

建议以政企合作模式为主，辅以企业带资整理和私营机构买断开发两种模式项目投资合作模式的选择政府控制力度财政负担及融资压力政府收益Part3

项目投资合作建议Part3项目投资合作建议本项目投资合作模式的选择建议园区合资股份有限公司开发公司招商中心企业服务中心经营管理中心············分区一分区二分区三············政企合作：统筹园区整体开发建设及经营管理私营机构买断开发企业带资开发整理本项目投资合作模式的选择建议园区合资股份有限公司开发公司招商政企合作——政府介入的方式方式一：白云区政府出资受让园区全部或部分发展用地，并以地作价入股，既能一定程度上参与并监控园区的开发，又能共享园区开发收益方式二：资金空转、土地实转。由白云区政府按照工业用地出让价向开发公司开出支票，作为白云区政府对企业的资本投入，并成为该开发公司的股东；开发公司将此支票背书后，作为土地出让金支付，交给土地管理部门，并签订土地使用权出让合同；土地管理部门再将出让收益全部上缴市财政，市财政再按中心镇优惠政策返还给白云区政府（扣除上缴中央部分政企合作——政府介入的方式方式一：白云区政府出资受让园区政企合作——政府介入的方式方式三：白云区政府出资参与园区部分公建设施（如学校、图书馆、公共实验室等）的投资开发，既能保证园区配套设施的按期使用，又能共享园区的开发收益方式四：白云区政府以将来返还的税收为条件入股，既能减轻投资者的资金压力，也能减少政府现时的资金投入，并能监控园区的开发政企合作——政府介入的方式方式三：白云区政府出资参与园区政企合作——投资合作主体引入的数量建议本项目重点考虑引入单一投资主体，在特殊情况下可考虑多个主体的合作单一主体：政府易于控制和统一管理利于企业的成长可以实现资金滚动，降低财务费用有较好的延续性多个主体：企业的资金压力较小风险得到有效分散资源及优势互补政企合作——投资合作主体引入的数量建议本项目重点考虑引入单政企合作——政府协助融资以政府的信誉担保贷款可获得国有商业银行、信用社的贷款，但政府风险较高以政府的资产(物业、土地等)抵押贷款大多数政府不具备条件提高企业的资信状况通过与开发投资企业签订各种合作合同(如税收返还、配套费返还、征地补偿总包、政府入股企业、参与孵化等)，提高开发投资企业的资信状况，从而使企业能够以较低成本获得更多的贷款政企合作——政府协助融资以政府的信誉担保贷款政企合作——退出机制的建立意义：建立完善的退出机制，有利于给投资者充分的信心，使其在出现意外情况(如企业无力继续进行开发建设、企业出现违规开发等)时可以顺利退出，而又可将其对园区开发建设的影响降至最低建议：政府在园区的税收、土地出让收益金中按一定比例截留，建立园区开发保障基金投资企业退出时，利用基金低偿其尚未收回的投资在新的企业尚未引进之前，利用基金维持园区的开发建设政企合作——退出机制的建立意义：私营机构买断开发私营机构以生地价格买下园区部分片区土地的开发使用权私营机构以土地为抵押向金融机构融资收入来源政府的税收返还土地转让收入市政配套费返还自建物业出租参与入园企业的投资私营机构买断开发私营机构以生地价格买下园区部分片区土地的开发企业带资开发整理操作方式政府委托企业进行园区某片区土地的开发整理，土地开发整理完成后，由政府负责用地出让（转让），政府通过收取的土地出让金、企业税收、配套费等收益偿还企业的开发费用，并保障其有一定的开发利润相关建议由于企业带资整理资金投入大，且投资回收期较长，因此必须有较高的利润水平方能能吸引投资企业鉴于工业园区开发面临一定风险，可考虑保证带资整理企业有固定利润，以降低其收益风险企业带资开发整理操作方式Part4合作方的选择及盈利模式建议Part4合作方的选择及盈利模式建议合作方（一级投资商）的选择建议合作方（一级投资商）的选择建议国内外民营产业园投资商类型总结序号投资商类型投资商投资的主要产业园一具政府背景的投资商天安数码城有限公司由深圳泰然实业公司和香港天安中国投资有限公司合资创办深圳天安数码城、广州番禺节能科技园深圳招商局集团创建蛇口工业区、与福建漳州市合作创办漳州经济开发区、收购南油工业区二无政府背景的投资商——————三风险基金威新集团有限公司深圳赛博韦尔软件园（国内第一家利用风险投资创办的产业园）天津泰达科技风险投资股份有限公司天津泰达华生生物园四知名科研院所北大资源集团北大科技园剑桥大学剑桥科学园国内外民营产业园投资商类型总结序号投资商类型投资商投资的主要类型一：具政府背景的投资商特征概述具有政府背景，与政府关系良好，易于获得政府支持具备一定的园区开发经验具备较强的资金实力和较好的信用国内民营产业园的投资开发主体多为此类投资商该类投资商多与政府或第三方合作共同开发园区类型一：具政府背景的投资商特征概述案例：天安数码城有限公司由深圳泰然实业公司和香港天安中国投资有限公司合资创办，双方各占50%股份。其中香港天安中国投资有限公司前身为香港新鸿基金融集团中国部。泰然公司原名为深圳市工业区开发公司，为深圳市直属的一级国有企业，负责车公庙一带工业区建设开发。由其创建的天安数码城被誉为中小民营科技企业的摇篮，2002年被国家科技部荣誉授予“国家级民营科技园”称号。案例：天安数码城有限公司由深圳泰然实业公司和香港天安中国投资招商局集团是中国交通部在香港注册的直属企业，业务主要集中于交通运输及相关基础设施建设及经营与服务（港口、公路、能源运输及物流）、金融投资与管理、房地产开发与经营等三大核心产业1979年招商局集团于深圳宝安创建了中国第一个对外开放工业区蛇口工业区，1992年与福建漳州市合作创办漳州经济开发区，2005年收购深圳南油工业区。漳州开发区案例：招商局集团蛇口工业区招商局集团是中国交通部在香港注册的直属企业，业务主要集中于交类型二：无政府背景的投资商特征概述具备较强的资金实力具备一定的园区开发经验具备较强的资金实力和较好的信用对资金回报的长期性和风险性有较强心理准备对相关产业发展前景有深入研究类型二：无政府背景的投资商特征概述类型三：风险基金特征概述具备较强的资金实力对资金回报的长期性和风险性有较强心理准备对相关产业发展前景有深入研究多与政府或第三方共同组成开发公司追求高风险、高收益的投资原则类型三：风险基金特征概述赛博软件园案例：威新集团有限公司威新集团有限公司由国际信息园（香港）有限公司、深圳市经济协作发展公司及赛博投资基金（纽约）共同组建而成，于1999年创建国内第一家采用风险投资机制发展的高科技企业园区—深圳赛博韦尔软件产业园。1999年1月成立于纽约的赛博投资基金，注册资本为5亿美元，其主要来源为美国的一些退休基金和一部分私人投资。赛博软件园案例：威新集团有限公司威新集团有限公司由国际信息案例：天津泰达华生生物园泰达华生生物园是全国首家多元投资机制下的生物技术企业专业孵化器

，由天津泰达科技风险投资股份有限公司、天津泰达国际创业中心、天津经济技术开发区投资有限公司及华博生物技术有限公司于2001年共同出资创办。天津泰达科技风险投资股份有限公司由北京国际信托投资有限公司、北京科技风险投资股份有限公司、天津开发区投资有限公司等七家股东组成。公司主要投资方向为：生物医药、电子信息、新材料、生态农业。投资项目还包括宝方生物、中科海询、南开和成、东泰科技及科润农业等。案例：天津泰达华生生物园泰达华生生物园是全国首家多元投资机制类型四：科研院所特征概述具备较雄厚的智力资源、人才优势和强大的科技实力对产业有深入了解，具备一定客户资源缺乏丰富的园区开发经验资金实力一般，且投资较为谨慎国内外参与工业园区开发的多为知名科研院所国内工业园区中此类投资商所占比重相对较低类型四：科研院所特征概述案例：北大资源集团北大资源集团主要从事高科技产品的研制、开发、销售和负责北大科技园的建设开发和经营管理。目前，北大资源集团已形成电子信息、生物制药、房地产三大核心产业。北大科技园始建于1992年，是以科技孵化、产业投资、园区建设为核心业务的国家级大学科技园。北大科技园园区北大孵化器1期案例：北大资源集团北大资源集团主要从事高科技产品的研制、开发案例：剑桥科学园英国剑桥科学园位于英国东南部的剑桥郡，由剑桥大学圣三一学院于1970年创建。剑桥科技园区依托于剑桥大学独特的科学技术力量创造了“剑桥现象”。剑桥科学园已成为整个英格兰东部地区的发展中心。案例：剑桥科学园英国剑桥科学园位于英国东南部的剑桥郡，由剑桥基地合作方（一级投资商）的选择建议本项目的核心特征投资回收期较长开发投资面临一定风险投资商需对生物医药产业有一定的研究和认识投资商需具备与政府合作的经验基地合作方（一级投资商）的选择建议本项目的核心特征基地合作方（一级投资商）的选择建议建议一：国内具政府背景的投资商与政府合作经验丰富资金实力较强，能接受较长的投资回收期具备相关开发经验建议二：风险基金资金实力强大，机制较灵活对产业研究较深入对投资风险有充分认识，能接受较长的投资回收期基地合作方（一级投资商）的选择建议建议一：国内具政府背景的投盈利模式建议盈利模式建议国内工业园区经营面临的主要问题

——工业用地出让（转让）价格过低

工业用地出让（转让）价格远低于土地整理成本广州工业用地熟地出让价格一般不超过20万元/亩，2005年云埔工业区熟地出让价格约18~20万/亩，广州开发区熟地出让价格约17~18万/亩广州工业用地开发整理成本一般介于20~30万元/亩出让时间地块位置用地企业土地面积（亩）土地单价（万元/亩）2005年9月云埔工业区东诚片A3海普材料科技公司259.152005年9月云埔工业区波斯塑胶颜料公司153.672005年7月高唐工业园区国药集团医药物流公司592.942005年4月东沙经济区顺义投资公司114.782005年3月罗岗镇刘村翔峰包装公司373.442004年12月天河区高唐工业区第四小区广东天之骄药物开发384.47近期广州工业用地出让情况

资料来源：广州市国土资源和房屋管理局

国内工业园区经营面临的主要问题

国内工业园区经营面临的主要问题

——投资回收期较长

由于目前工业用地价格远低于开发成本，单单依靠出让土地的方式短期内难以收回投资而政府对土地出让金、基础设施配套费、城市维护建设费和入园企业税收等的返还，手续繁复，返还周期较长，很大程度上拉长了园区的投资回收期大连软件园一期经过十多年开发，尚未能全部收回投资国内工业园区经营面临的主要问题

国内工业园区经营面临的主要问题

——收益分配的不平衡

收益主体收入来源投资收益比较政府土地出让金、基础设施配套费、城市维护建设费等收益大，风险低入园企业税收开发投资商土地转让回报低、风险高，回收期长自建物业出租产业投资园区服务国内工业园区经营面临的主要问题

案例一：大连软件园园区采用多元化的盈利模式，主要收入来源包括：工业用地出让（仅少部分土地出让）租金收入（厂房、办公楼出租）房地产开发（高档住宅开发）产业投资（与东软集团投资合作）中介服务（人才服务、招商引资、综合管理等）案例一：大连软件园园区采用多元化的盈利模式，主要收入来源包括案例二：上海张江高科技园区随着世界制造业重心向中国转移，世界500强企业纷纷进驻，有“中国硅谷”之称的张江高科技园区的土地价格已达到100万/亩致力发展都市工业园的上海，其工业房产的供应和需求都处于高速增长状态，目前全市平均工业地价达50万/亩，上海工业房产的投资回报率高达17%

案例二：上海张江高科技园区随着世界制造业重心向中国转移，世界番禺节能科技园占地50万平方米，总建筑面积76万平方米，是由国家经贸委节能信息传播中心、科技部火炬中心联合批准创办的全国第一个以“节能、环保、生态”为主题的科技园区，属番禺区政府的重点建设项目。案例三：广州番禺节能科技园番禺节能科技园占地50万平方米，总建筑面积76万平方米，是由案例三：广州番禺节能科技园一期天安（番禺）科技创业中心大厦除小部分出售外其余出租，租金30元/月.平方米，平均售价3700元/平方米，租户已基本全部入驻；二期天安科技创新大厦2005年9月公开发售，80%已售出，平均售价3950元/平方米。节能科技园以工业项目立项，园内已开发物业的各个单元都作为单独厂房单独报建，保证每个出售单元都有独立房产证，使用年限为50年。园区更与招商银行及农信社合作，为业主提供最高6成最长十年期的贷款按揭。一期项目科技创业中心除主要引入番禺区科技局、清华天安信息公司、清华力合公司、清华深圳研究院等园区合作机构、公司外，对科技园的招商对象也适当地扩延。首期入园企业还包括了售后服务、广告及咨询等产业配套服务企业，如首层的法拉利华南区售后维修站。案例三：广州番禺节能科技园一期天安（番禺）科技创业中心大厦除项目盈利模式构建方向一

——政府收益的转移支付工业园区的开发收益相当部分被政府获得，因此政府对收益的部分让利和转移支付有利于平衡投资商的资金投入，并降低投资风险，建议在提高返还比例和简化返还手续等方面争取更多优惠政策企业税收返还土地出让金城市建设维护费基础设施建设费项目盈利模式构建方向一

项目盈利模式构建方向二

——增加经营性用地的比例经营性用地的开发利润空间远大于工业用地，且能较快的实现资金滚动，因此适当的提高园区内经营性用地的比例，有助于平衡开发投资，降低资金压力和风险一般经营性用地比例不超过20%，建议本项目经营性用地比例达到约18%，经营性物业开发量达到约30%经营性物业开发中建议以住宅物业开发为主，建议其开发量约占经营性物业总开发量的80%，商用物业（商业、商务办公）约占20%项目盈利模式构建方向二

项目盈利模式构建方向三

——多元化经营在广州的现实情况下，过于依靠卖地的单一盈利模式难以维系园区的开发，必须实现经营方式和收入来源的多元化土地转让：建议将生产性或物流性产业用地转让，在开发能力有限的条件下，也可考虑转让部分经营性用地产业投资：建议与知名院校或企业合作物业租赁：建议租赁范围包括孵化器、创业中心等工业写字楼或标准厂房经营性用地开发：以居住用地开发为主，资金回收较快园区服务：如提供人才招聘、招商引资、综合管理等服务项目盈利模式构建方向三

项目盈利模式构建方向四

——保证用地价值的合理显化在地价较低的情况下，建议考虑适当减少“卖地”面积，自行建设物业进行出租，以享受长期的土地增值收益广州科学城租金：1元/天.平方米（国际企业孵化器）番禺节能工业园租金：1元/天.平方米大连软件园租金：2~8元/天.平方米上海张江科技园租金：2.3元/天.平方米建议适当增加工业写字楼、教育培训等变相经营性物业比例，以享受较高的土地收益工业写字楼可拆分成独立单元以厂房性质报建，既可卖，也可租项目盈利模式构建方向四

项目盈利模式的构建盈利方式投入收益工业用地转让征地、拆迁、通平、管网、绿化、公建等卖地收入政府转移支付征地、拆迁、通平、管网、绿化、公建等土地出让金、基础设施配套费、城市维护建设费、入园企业税收返还自建物业出租定制厂房、工业写字楼、员工宿舍、物流园等租金收入经营性用地开发写字楼、商铺、住宅、酒店公寓等物业建设土地二级转让、物业租售产业投资对入园企业投资企业分红产业中介服务企业服务中心、人才服务中心、业务解决方案中心、物业设施管理中心等建设服务增值项目盈利模式的构建盈利方式投入收益工业用地转让征地、拆迁、通项目功能体系构建项目功能体系构建纵向产业功能——产业集群产业链生产研发、技术孵化、规模生产、物流配送产业配套体系生产研发技术孵化规模生产产品应用中介咨询金融服务生物会展贸易采购物流配送营销管理委托研究委托生产纵向产业功能——产业集群产业链生产研发技术孵化规模生产产品应纵向产业功能——近期以生产、物流等功能为主园区名称发展方向产业链环节广州国家级生物医药产业基地核心区广州科学城生物医药产业园生物医药创新与孵化研发、孵化广州国际生物岛中医药现代化和功能基因研究为重点，国际性的生物医药研究与开发基地研发拓展区广州白云生物医药健康产业基地

以生物医药制造业为重点

近期可考虑以生产、物流等功能为主流溪湾白云生物港以生物技术研发为重点、集生物产品制造与市场营销于一体研发和龙生物服务区以世界生物经济论坛为品牌，集生物产品博览、信息咨询、生物技术人才交流与培训、协议临床服务等于一体培训、展示、交流纵向产业功能——近期以生产、物流等功能为主园区名称发展方向产纵向产业功能——中远期发展研发等高附加值功能研发阶段生产阶段营销阶段科学研究技术开发中试孵化临床试验成果评价生产研发技术孵化规模生产产品应用新品研发中试孵化生产研发加工生产物流配送营销服务产业链下游上游低高附加值产业微笑曲线从产业价值链来看，只有发展高附加值的研发、营销等环节才能创造更高价值同类主题工业园区的竞争关键取决于谁最先抢得资源、抢占先机纵向产业功能——中远期发展研发等高附加值功能研发阶段生产阶段横向城市功能——复合功能园区经验借鉴大连软件园园区建有产业区、科研区、商务区、生活区和森林公园，整体功能配套完善西安高新区虽然紧靠中心成熟区，但仍注重商务和生活设施的配套建设，经过十几年的发展，已成为我国中西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的区域之一教训汲取广州开发区为广州经济和产业发展作出巨大贡献，但由于一直缺乏生活配套，而始终没有形成一个成熟的区域，成为制约其发展的瓶颈长春高新区由于邻近市区，对生活居住配套的需求不迫切，加上首期启动开发的是产业区，商业生活配套未能跟上，因此下班以后整个园区形同“死城”，缺乏城市的生活与活力横向城市功能——复合功能园区经验借鉴横向城市功能——复合功能园区产业、商贸、教育、商住、教育、娱乐、医疗、旅游、休闲产业核心产业产业配套居住公建服务商贸服务商业物流办公咨询绿地公园文娱教育医疗品质居住小区配套休闲度假生态旅游保健疗养横向城市功能——复合功能园区产业、商贸、教育、商住、教育、娱横向城市功能——复合功能园区用地平衡比例规律表明，居住用地由于需求相对较旺、投资回收快，一般占经营性用地面积的70~80%，而商业、商务办公等由于资金回收慢、需求相对较弱，且工业写字楼替代竞争激烈，一般仅占15~20%项目用地平衡指标尚需在投资收益分析后最终确定产业用地经营性用地道路广场用地绿地规划控制一般要求30~60%5~20%8~13%10~18%广州科学城45~50%13~15%15%20%大连软件园45~50%15~20%13~15%15~18%西高新开发区40~45%20~25%13~15%10~15%修正因素产业功能居主导，且有较大规模的生产和物流，建议取接近上限值对投资回报要求较高，建议靠上限取值无特殊要求，取中间值对环境有一定要求，建议取中上值本项目用地平衡比例建议约55%约18%约10%约15%横向城市功能——复合功能园区用地平衡比例产业用地经营性用地道横向城市功能——复合功能园区各功能开发量比例项目各功能开发比例尚需在投资收益分析后最终确定大连软件园各功能开发量比例：工业（含配套）约占73%，经营性物业约占27%产业功能（含公建配套）居住功能商用功能项目用地平衡比例约55%约15%约3%一般容积率要求0.9~1.81.0~2.31.8~2.5修正因素本项目除了生产、物流等功能外，还包括相当比例的孵化器、创业中心、教育培训基地等工业写字楼，建议取中上值，约1.5受用地条件及配套要求限制，本项目住宅开发将以二类或三类居住用地为主，建议平均容积率约为1.8建议取中间值约2.2本项目各功能开发比例建议约70%约23%约7%横向城市功能——复合功能园区各功能开发量比例产业功能居住功能相关功能的空间聚集形式产业功能专属园区：为大型公司定制的相对独立的园区，有利于其相关企业群的聚集和自成体系的生产组织区域园区：特定区域的企业聚集产业分区：按不同产业体系分区企业孵化区：吸引创业型中小企业，加速生物科技成果的转化，孵化出具备产业化开发条件的技术成果和高成长性科技型企业配套功能生活居住区：为园区内工作人员提供高品质的居住空间公建服务区：提供教育、医疗、文化、体育、市政等公共设施商贸服务区：购物、金融、邮电、餐饮、酒店、娱乐等综合性商业休闲度假区：利用优良生态环境发展旅游观光、疗养度假相关功能的空间聚集形式产业功能Part5

项目开发时序及相关启动建议Part5项目开发时序及相关启动建议开发分区及开发时序开发分区及开发时序开发分区分区考虑的因素以核心区为中心组织分区各分区设有次级核心，保证各分区功能的自我平衡开发的难易程度123一级核心次级核心次级核心次级核心开发分区分区考虑的因素123一级核心次级核心次级核心次级核心开发分区——一级核心区规模：约1000~1500亩功能：以配套、服务功能为主，辐射整个园区开发进度：核心区分期建设，各期占有核心区的一部分核心区开发分区——一级核心区规模：约1000~1500亩核心区开发分区——分区一规模：约4500~5000亩开发进度：土地开发条件相对较成熟，东山工业区手续齐备，便于优先开发东山工业区开发分区——分区一规模：约4500~5000亩东山工业区开发分区——分区二规模：约4500~5000亩开发进度征地拆迁难度相对不大，且能与拟建大学城相呼应，可考虑作为中期建设用地位于新广从公路和京珠高速公路交会处，且临近京珠高速公路出口，交通便捷京珠高速公路——钟落潭出口处开发分区——分区二规模：约4500~5000亩京珠高速公路开发分区——分区三规模：约4000亩开发进度：征地拆迁难度最大，所需时间较长，且与成熟镇区相距较远，应留作远期开发用地良田村梅田村开发分区——分区三规模：约4000亩良田村梅田村各分区开发时序123核心区根据征地拆迁、与成熟镇区的距离、道路、市政管网的难易程度确定分区时序东山工业区的用地手续已经齐全，首期以该区为起点，并作相应扩充二期依托新广从公路、京珠高速完善的道路网络三期的初始条件较差，但首、二期建成后可对该片区有较强的带动各分区开发时序123核心区根据征地拆迁、与成熟镇区的距离、道启动区的选址及规模选址：紧贴新广从快速路，与中心镇一路之隔，且立足于原东山工业区的基础，便于迅速启动建议规模：约2000亩产业园启动区规模经验值：600~3000亩（长春高新区生物医药园：约750亩；大连软件园：约1250亩；广州科学城：约3000亩）修正因素：本项目启动初期可能引入广药集团等生产型企业，对用地面积有一定要求，建议取中上值东山工业区启动区启动区的选址及规模选址：东山工业区启动区启动区的功能选择功能选择产业功能：围绕龙头企业引入园区主导产业教育、培训功能：为广州市生物医药科研机构和入园企业之间构建合作平台，支撑科研成果产业化，增强基地核心竞争力住宅（配套）功能：出让部分经营性用地，通过“住宅先行”带动园区开发考虑因素：功能复合，多元促进，自成体系案例借鉴：大连软件园引入东软集团，吸引了大批与其业务相关的包括中国电信、中国联通等著名企业入园；上海紫竹科学园：7000亩的大学园区不仅有上海交大等高校为科学园提供科研成果和人才支撑，上海职院等专科学院等还可为入园企业提供熟练技工。

启动区的功能选择功能选择开发阶段的划分划分的依据广州市其它区域工业用地的供应量项目的规模其它产业园区的实际开发经验资金运用的考虑启动期发展期成熟期2006200920152020开发阶段的划分划分的依据启动期发展期成熟期200620092开发阶段的划分启动期（2006~2009）重点建设启动区引入龙头企业吸引投资商参与园区开发完成启动区及周边区域市政基础设施建设发展期（2009~2015）基本完成市政基础设施初步实现产业的集群效应成熟期（2015~2020）完成配套设施开发建设，实现功能复合的综合园区奠定在产业链中的重要地位开发阶段的划分启动期（2006~2009）启动模式建议启动模式建议国内外工业园区启动模式总结启动模式企业启动型引入龙头企业逆向招商策略降低企业入园门槛资源启动型先期引入相关审批及服务机构靠科研院校协力启动创新政策的吸引已有工业园区的带动依托周边成熟区域的带动国内外工业园区启动模式总结启动模式企业启动型引入龙头企业逆向启动模式一——引入龙头企业工业园区在启动初期，实施大项目带动战略，首先引进各行业中投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的龙头型企业，以此带动全区经济的发展龙头企业的品牌效应有助于提升工业园区的知名度和影响力通过龙头企业的纵向延伸，形成系列配套的产业链；横向拓展，形成优势互补的企业集群龙头企业代表产业最先进的核心技术，是园区经济增长的主导力量对本项目的借鉴本项目已经和广药集团达成有关入园的初步协议，故启动期的工作重点应该是如何充分利用广药集团的各种资源优势，发挥其在医药生产制造行业中的龙头作用，吸引与其相关的企业入园。启动模式一——引入龙头企业工业园区在启动初期，实施大项目带动案例：大连软件园与东软集团强强联手拥有我国第一个软件上市公司的软件“巨头”东软集团第一个进驻了大连软件园，并创办了东北大学东软信息技术学院，在软件产业、软件人才教育等多个领域与大连软件园达成了默契的合作。此后，中软集团、中国电信、中国网通、中国吉通、中国联通等中国主要的网络运营商都入驻大连软件园。东软集团和大连软件园还建立了“园中园”——国家软件产业基地（大连）国际软件园暨大连东软国际软件园，采用共享人力资源、共同开发市场的崭新模式，已初步形成一个更广泛的对日软件出口联盟案例：大连软件园与东软集团强强联手拥有我国第一个软件上市公司案例：海尔助推青岛开发区发展海尔集团在青岛开发区投资28亿元建设家电生产基地，同时还吸引了爱默生、三洋、三菱重工等33家跨国公司为其配套投资达30亿元。海尔、海信、澳柯玛、三洋电机、新都理光、豪雅电子等大企业一起，形成了巨大的家电电子产业集群，使青岛开发区成为中国北方最大的家电电子产业基地。

案例：海尔助推青岛开发区发展海尔集团在青岛开发区投资28亿元启动模式二——依托周边成熟区域的带动工业园区选址在城市成熟区域的周边范围，能够充分承接成熟区域的辐射，故在启动初期依托周边成熟区域的带动便迅速发展起来。成熟区域社会经济、主导产业、城市规划等各方面的发展直接影响工业园区的发展成熟区域拥有成熟完善的公共及生活配套资源，可以被启动初期的工业园区利用成熟区域与工业园区之间应该是彼此影响、相互促进发展的关系对本项目的借鉴本项目启动区紧邻区域中心镇——钟落潭镇，启动期可考虑与中心镇达成合作关系，利用其成熟的资源优势带动园区发展启动模式二——依托周边成熟区域的带动工业园区选址在城市成熟区案例：西安高新区西安高新区是1991年3月经国务院首批批准设立的国家级高新技术产业开发区。依靠紧贴城区的优势，1994年以来，西安高新区的综合指标一直位居全国53个国家级高新区的前列，多次被评为全国先进高新区案例：西安高新区西安高新区是1991年3月经国务院首批批准设启动模式三——先期引入相关审批及服务机构为了方便企业顺利入驻，工业园区加强自身软环境建设，在启动先期将政府行政办事机构和服务部门也同步引入园区，为企业提供“一站式办公”、“一条龙服务”等，化简减少其入园的审批环节，全面提高服务质量和效率。软环境建设完善才能确保工业园区更具竞争实力园区应坚持高效、精简、服务的原则，使入园企业得到方便、快捷、全程的服务和管理政府应充分授予工业园区必要的权力和应担的责任对本项目的借鉴结合本项目以生物医药生产为主导产业的定位特点，建议在启动期也将与医药产业相关的政府审批部门引入园区。启动模式三——先期引入相关审批及服务机构为了方便企业顺利入驻启动模式四——靠科研院校协力启动工业园区与当地的科研机构或高等院校建立深入的合作关系，构建了将其科研资源引入园区的有效通道，并以此作为园区资源优势，吸引相关企业入驻。园区在选址上靠近当地高校区或大学城，或者将科研机构及高校的部分单位迁入园区内充分利用科研院校的科研力量和人才资源，为入园企业提供培训、研发和人才支持，发挥资源优势同时，园区也为科研院校研究成果的转换成实际生产力提供了有效途径对本项目的借鉴本项目启动阶段可以充分利用广州市医药科研机构和高等院校生物医学、药学专业的科研资源，为其和生物医药企业之间搭建合作桥梁。启动模式四——靠科研院校协力启动工业园区与当地的科研机构或高案例：长春高新区与多所科研院校建立合作关系长春高新区依托长春生物制品研究所、吉林大学医科学院、北京医科大学、吉林大学酶工程实验室、军需大学基因工程研究所、东北师范大学遗传细胞研究所、吉林省生物研究所等科研单位，凭借良好的软硬环境，吸引着吉林天药、迈灵生物、吉大药业、修正药业、东宝药业、三九生物、海王药业等79户医药企业入驻。案例：长春高新区与多所科研院校建立合作关系长春高新区依托长春案例：台湾新竹工业园的“三角合作”模式新竹工业园是台湾促进高科技产业发展的集中体现，它是按照政府研究所、大学和私人高技术公司在当地政府统管下的“三角合作”模式所发展起来的。当地政府通过设在园内的官方研究机构间接地对园区内的公司进行引导，从而加深了研究与应用之间实质性的联系。新竹工业园与台湾省交通大学、清华大学和工业技术研究院等学术研究机构相邻，因此，在产品研发、输送人才和人才培训上，园区厂商可以得到充分支援。案例：台湾新竹工业园的“三角合作”模式新竹工业园是台湾促进高启动模式五——创新政策的吸引为了能够在启动初期迅速、成功地引进企业入园，工业园区除了为这些企业提供一般性的优惠政策外，还会根据实际情况制定一些特殊的、创新性政策作为吸引点。政策创新让工业园区具备其他竞争对手没有的竞争优势创新政策的制定应该以园区和企业互惠互利为原则创新政策一般基于园区的实际情况来定，也可以根据入园企业的特殊要求酌情制定对本项目的借鉴本项目启动时可以考虑制定一些与生物医药产业有关的优惠政策，有针对性地吸引相关企业入园。启动模式五——创新政策的吸引为了能够在启动初期迅速、成功地引案例：上海张江高科租金换股权上海张江高科技园区通过土地资产股权化、证券化，吸引具有发展潜力的企业进驻，并以租金换股权的方式对园区内部分企业免租持股，众多被投资企业的盈利形成未来张江开发的现金流入和利润来源，同时通过企业股权的协议转让或上市实现投资变现。

案例：上海张江高科租金换股权上海张江高科技园区通过土地资产股其它启动模式已有工业园区的带动工业园区在旧工业厂区的基础上成立起来，利用该区域内各工厂企业税收返还作为园区的启动资金之一，如长春高新区或者工业园区属于大型开发区的扩充区域，依托原有开发区的各种资源迅速启动，如广州科学城降低企业入园门槛在初级建设阶段，为了尽快使园区成长起来，园区管理部门刻意放宽松对入园企业的审核和管理，甚至包括部分产业性质与园区功能定位不符的企业，前提条件是土地只租不售，如台湾新竹科学工业园逆向招商策略先招配套企业入驻园区，等配套企业规模发展到一定程度后，再招龙头企业，但是要求园区在招商前必须给自己进行产业链定位，如吴江开发区其它启动模式已有工业园区的带动项目启动模式选择的基本原则借鉴其它工业园区成功的启动经验，同时也要结合生物医药产业的特点和园区自身的实际情况，总结出一套最适合白云生物医药健康产业基地（简称“基地”）运用和操作的启动模式任何工业园区的成功启动绝非仅靠某种单一、固定的模式，而是多种启动模式共同作用的结果项目启动模式选择的基本原则建议一：发挥广药集团的龙头作用——品牌效应广药集团拥有王老吉、陈李济、潘高寿、白云山等一批名牌企业和明星产品，在国内外医药行业中颇具品牌影响力，所以，“基地”在对外招商引资和宣传推广中应充分利用这一资源优势。启动期重点建设广药专属园区，发挥广药的品牌示范作用和集聚效应，利用其产业优势和生产要素优势，着力引进国际和国内知名医药企业入驻，加速形成生物医药产业的集聚。建议一：发挥广药集团的龙头作用——品牌效应广药集团拥有王老吉建议一：发挥广药集团的龙头作用——产业集群启动期同时还开辟配套工业园区，通过广药这家龙头企业的凝聚力、向心力，吸引更多与其关联度高的上下游企业为其配套生产，拉长生物医药生产制造的产业链条，促进产业集群。逐步形成以龙头企业吸引配套企业，以中小企业的产业配套优势吸引龙头企业的良性循环，加快膨胀产业集群规模。研发阶段生产阶段营销阶段科学研究技术开发中试孵化临床试验成果评价生产研发技术孵化规模生产产品应用建议一：发挥广药集团的龙头作用——产业集群启动期同时还开辟配建议一：发挥广药集团的龙头作用——资源共享“基地”在启动区域已专门划拨了范围给广药集团作为其专属园区使用，广药将承担此片区内自用厂房、实验室、办公楼、宿舍等建筑物和管道、园内路网等基础设施的建设。由于广药的基础设施和专业配套设施的建设相对比较完备，在满足自用的前提下，建议将某些资源提供给后期入园的中小型医药生产企业共享，如中试实验室、污水处理系统、热电供应系统、仓库等。配套资源共享既能节约能源、降低成本，吸引中小型企业入园；同时，广药集团也能从中赚取部分经营收入。建议一：发挥广药集团的龙头作用——资源共享“基地”在启动区域建议一：发挥广药集团的龙头作用——规模集聚建议广药集团的专属园区规模约2000亩除先期启动部分功能外，亦预留广药集团后续发展用地除广药集团自身所需外，亦能满足其关联产业部分需求，形成一定规模的产业集聚案例：招商物流在了重庆经济技术开发区出口加工区旁边拿地约100亩美的集团在重庆南岸地区圈地800亩海尔集团在重庆江北区拿地1400亩建议一：发挥广药集团的龙头作用——规模集聚建议广药集团的专属建议二：依托中心镇的资源带动——政策资源通过与中心镇建立合作开发的关系，享受政府给予中心镇的如土地出让金、基础设施配套费及城市维护建设费等大比例返还的优惠政策，从而减少启动期“基地”开发的资金压力。建议二：依托中心镇的资源带动——政策资源建议二：依托中心镇的资源带动——公共配套资源在“基地”启动初期，园区内配套建设尚未完备，建议可以先利用中心镇的居住、商业、教育、医疗、交通等相对成熟的配套资源为入园企业及其员工提供生活便利，使得中心镇成为“基地”的孵化园。租用中心镇的住宅作为园内企业的员工宿舍安排园内企业