保利江上明珠a3平台产品建议方案11 18终

保利山庄海棠A3上平台产品建议保利山庄项目组2015.11.1801整体洋房市场分析02核心洋房个案分享03前期洋房产品分析04后期洋房产品建议Contents目录05后期项目营销建议市场供需持平，成交均价受结构变化上下浮动供应量：整体供应172.26万方，供销比1.3，供需基本持平；成交量：整体成交131.62万方，月均去化16.38万方；成交均价：整体建面均价7707元/㎡。数据来源：铭腾机构；截止时间：20150930一、整体洋房市场分析：供求关系经济型洋房异军突起，改善型洋房市场主流数据来源：铭腾机构；截止时间：201509301、以小面积洋房异军突起，总价控制在80万以内的100㎡产品成交需求旺盛；2、茶园、蔡家等新区洋房以价格换空间，保持市场份额，3、面积集中在100-160㎡，总价段控制在80-140万的改善型洋房产品仍是市场主流。经济型洋房异军突起，改善型洋房仍为市场主流2015年1-9月洋房成交交叉分析套内面积<=60万元60-80万元80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200万以上<=80平方米95940133655104---80-100平方米5441389385165331122-100-120平方米8175188972857720537186120-140平方米101093903193653902145712140-160平方米251071991181921066474200-220平方米21132923151279220-240平方米2619356279163260-280平方米5---258123160-180平方米-1521204846663057180-200平方米-211173115161445一、整体洋房市场分析：结构分析渝北、北部新区为洋房主要成交区供应量：北部新区成交量为33.84万方，为各区成交量之首；成交均价：北部新区成交均价为9250元/㎡，江北区为8757元/㎡排名第二。数据来源：铭腾机构；截止时间：20150930一、各区洋房市场分析：供求关系一、整体洋房市场分析：三北区域成交分析三北区域集中成交，120-180万产品为市场主力1、15年1-9月成交金额前十集中在三北区域项目，占比90%，项目竞争激烈；前3-8名金额差距较小；单套总价集中在120-180万。2、约克郡独占鳌头；保利、龙湖、协信大开发商竞争激烈。数据来源：铭腾机构；截止时间：20150930整体供需平衡，城市核心区洋房占比逐年减少;舒适型洋房套内100-140㎡仍是洋房市场主流；洋房主要成交集中于三北区域120-180万产品。一、整体洋房市场分析：市场小结01整体洋房市场分析02核心洋房个案分享Contents目录03前期洋房产品分析04后期洋房产品建议05后期产品营销建议鸿恩寺观音桥商圈新牌坊照母山礼嘉北大资源博雅恒大照母山协信星都会融创凡尔赛花园世茂茂悦府约克郡鸿恩寺板块：江北区热点；区域内自然资源丰富，靠山（鸿恩寺公园）面水，生活环境较好，距观音桥商圈5分钟车程；但交通、生活配套尚不完善；照母山板块：主城新兴区域，品牌开发商云集，集中开发，目前交通通达性较好，自然资源丰富，无生活配套；目前板块以品牌开发商价格战为主，受资源价格等影响，分流众多市场客户；礼嘉板块：为主城新兴区域，13年来开始聚集品牌开发商，目前交通通达性较好，自然资源丰富，板块内洋房供应主要以龙湖为主，分流其他板块客户；新牌坊板块：连接江北区和渝北区中间区域，属于城市副中心，区域内配套齐全，交通、生活等配套成熟；自然资源较丰富，有石子山体育公园等…龙头寺板块：两江新区北部门户；品牌开发商相对集中，区域内配套完善，公共交通体系尤为成熟。龙湖两江新宸中华两江春城龙头寺华宇天宫花城中渝梧桐郡保利绿地海外滩华润中央公园保利照母山、礼嘉城市新兴板块，是洋房市场供应集中区二、典型洋房竞品区域市场分析主要竞品总存量逾50万方，以现有去化速度，去清现有存量约需4年，整体来看区域内竞争激烈典型竞品去化情况及存量预估项目总体量（万方）目前供应存量（万方）潜在存量（万方）年去化量（万方）约克郡21.4615.50.914.47两江新宸28.630.437.913.06华宇天宫花城281.96.522.66两江春城22.5210.079.572.3共计100.6127.924.9112.49竞品存量逾50万方，区域竞争激烈备注：年去化量受各项目推售节奏不用有所不同二、典型洋房竞品区域市场分析区域内洋房产品少，成交以偏舒适型产品为主数据来源：铭腾机构区域内在售洋房项目少，除本案外主要以首创鸿恩、绿地海外滩为主6月保利山庄海棠加推拉高了区域市场价格和供应成交量产品面积主要集中在100-140㎡，总价100-160万目前区域内生活配套呈现度低，非市场热点板块套内面积80万元以下80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200万以上60-80㎡1-------80-100㎡11761----100-120㎡-284418----120-140㎡--641321341140-160㎡--12273--160-180㎡----51237180-200㎡-------1200㎡以上-----122二、区域市场成交分析：鸿恩寺板块套内面积<=60万元60-80万元80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200万以上60平米以下11317------60-80平米-1861912472---80-100平米-1921521---100-120平米--3116310336276120-140平米1-31221810062114140-160平米---1320221110160-180平米----9---16180-200平米----2---11200平米以上-----

--1市场供应主力区，经济型与舒适性洋房平分秋色数据来源：铭腾机构照母山板块洋房主要成交面积段为60-80㎡，100-140㎡，产品类型丰富，总价跨度大区域内以约克郡为代表的舒适型平层洋房二、区域市场成交分析：照母山板块（上林洋房）项目目前共推出674套洋房产品，其中以平层产品为主，占比77%；（阅林洋房）目前推出368套洋房产品，其中以平跃产品为主，占比49%；产品线丰富，主打舒适改善型产品（壹号湖畔洋房）推出196套传统洋房产品，以平层（102-148㎡）为主，占84%；洋房在售售罄新开未售项目主要以高端别墅洋房为主，洋房产品线丰富；主要以传统舒适性平层洋房为主，丰富居住空间，多配阳台露台；跃层比例占比较小，面积集中在套内100-140㎡。二、核心洋房个案分享：香港置地约克郡主城洋房销冠，以120-140㎡总价140-180万舒适产品为主数据来源：铭腾机构；截止时间：20150930约克郡2015年1-9月洋房成交统计月份认购套数认购体量（㎡）认购金额(万元)认购均价（元）167701001.913012271019.411374.8134863111764.82271.11286941131570618961.91207353861097674.712563657902111508.1127577496659.348454.712696848804510281.5127809468574.8910676.612451总计37557669.4472205.3114687套内面积/总价100-120万120-140万140-160万160-180万180-200万200-220万220-240万240-260万260-280万280-300万≥300万80-100㎡22---------100-120㎡121624--------120-140㎡-12139436------140-160㎡---2916122----160-180㎡------1810---180-200㎡-----11-4210≥200㎡-----2-2532主力面积段集中在120--160㎡，占比66%；主力总价140—180万占比59%；同时总价在200万以上产品也占据相当大的市场比例，达到23%；热销原因：1、景观资源丰富；2、人民小学、巴蜀小学、巴蜀中学、人和实验学校教育指标；3、照母山核心区域，大牌开发商云集，商业配套等多价值支撑。二、核心洋房个案分享：香港置地约克郡南郡局部挑空提高赠送率，底跃赠送超大花园，提高舒适度二、核心洋房个案分享：香港置地约克郡南郡上林洋房销售面积132㎡使用面积140.3㎡赠送比例6%户型点评四室两厅双卫设计，户型方正，主卧套房设计，功能性强。销售面积约109㎡使用面积约131㎡赠送比例20.2%户型点评卧室均带飘窗设计，带院馆设计，灵活性较好；销售面积约258㎡使用面积约279㎡赠送比例8.1%赠送内容前庭后院，花园使用面积大，双主卧设计，提高舒适度；销售面积126㎡使用面积156.7㎡赠送比例20%户型点评四室两厅双卫设计，主卧套房设计，赠送面积大，实用性强。北郡面积段集中120-160㎡，增加产品舒适度二、核心洋房个案分享：香港置地约克郡销售面积176㎡使用面积237㎡赠送比例34.6%户型点评顶跃户型，主卧套房设计，跃上大面积露台赠送，性价比高，舒适度高。北郡一号湖畔销售面积129㎡使用面积143㎡赠送比例11.0%户型点评四房户型，位于四层，主卧套房设计，阳台与露台相连，提高景观河通风效果，舒适度高。销售面积144㎡使用面积159㎡赠送比例9.6%户型点评四房户型，位于二层，大露台、阳台，户型通透采光，舒适度较高。项目已经逐渐发展成为城市洋房标杆；不仅在产品打造上优化产品功能提升舒适度；更是着力于营销推广、示范区打造、核心教育配套引进二、核心洋房个案分享：香港置地约克郡二、核心洋房个案分享：香港置地约克郡项目定位：照母山高端城市示范区推售策略：分物业、分批次有序推售，间隔时间短，不间断强化市场认知推广策略：项目以别墅大盘形象入市，建立市场认知，拔高项目调性；通过树立别墅大盘形象，实现后期洋房、高层产品溢价；现阶段因配套逐一落地，主打金州商圈、教育大盘（前期炒作人民小学、巴蜀等的引入，现学校打造全面落地，人民小学开学、高品质硬件设施配备呈现，增强了客户信息和项目的口碑传播）；通过重大营销活动实现品牌落地，建立大盘形象，得到市场认可；线下通过大量高端圈层、暖场活动来拓展、维系客户，达到销售目的同时有效形成口碑传播。二、核心洋房个案分享：香港置地约克郡示范区景观湖边观景台项目景观示范区紧围绕重光湖打造，充分利用了湖景资源，且景观细节处理到位。示范区景观售房部入口景观湖光景观景观打造、展示细节处理到位，给予客户品质感、尊崇感现场生活化的场景摆设，增加体验品质大量高品质的铜像雕塑和小品等展示物品，结合生态环境体现英伦风情二、核心洋房个案分享：香港置地约克郡约克郡销售经理：

我们项目应该是主城洋房销冠，都说洋房不好卖，但是我们去化得好，也引起了其他项目的关注，都来学习我们的产品，我想说的是卖得好产品只是一个因素，客户主要是看中的资源，一个是教育，另一个就是环境，这是主城其他项目都无法拥有的优势约克郡洋房客户王先生：

我买约克郡就是为了娃儿读书，之前一直担心教育盘不会像开发商承诺的那样，但是看到那个学校修那么好，我就放心了。约克郡洋房客户李先生：

我朋友都买的约克郡，我那天去逛了小区，环境真的不错，所以就也买了套。二、核心洋房个案分享：香港置地约克郡教育景观1、优质人民小学教育配套炒作并兑现成为项目热销的主要原因2、充分利用湖景资源，打造高品质体验，圈层中形成良好口碑两大核心营销点，助力项目热销业绩舒适型洋房为区域内供应主力数据来源：铭腾机构洋房主要成交面积段为100-140㎡，总价100-160万元以舒适型洋房为主版块内在售项目较少，洋房成交基本为龙湖两江新宸项目2015年1-9月礼嘉成交量价走势月份成交金额（万元）成交面积（㎡）套数套均总价（万元）1月77778843621252月44104736421053月51395561391324月46335312431085月64475161076月42663241067月1243612794851468月33493483261299月4484460736125套内面积60-80万元80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200万元以上<=60㎡29------60-80㎡734-----80-100㎡8204-----100-120㎡-254732----120-140㎡--2438227-140-160㎡---9196--160-180㎡---13---180-200㎡------2-200㎡以上-----114二、区域市场成交分析—礼嘉板块二期云麓组团三期云玺组团底跃：套内112-282㎡平层：套内57-146㎡跃层：套内75-153㎡悠山郡B组团A组团别墅洋房高层高层商务及商业产品开发商重庆龙湖科恒地产发展有限公司项目地址北部新区经开园礼嘉礼仁街占地面积1318亩总建面198.5万方容积率2.26绿化率35%楼层洋房：8层/11F面积范围洋房88-226㎡物管费用洋房：3元/㎡建筑风格托斯卡纳风格礼嘉滨江洋房，江景和教育配套为最大卖点，平跃对半二、区域市场成交分析—龙湖两江新宸成交主力面积在100--140㎡，占比62%；主力总价80—160万；2015年1-9月共成交299套，其中跃层户型占比82%成交原因：1、整体配套规划齐全，城市综合体；2、龙湖品牌效应、品质服务；3、自身打造有包括幼教、小学到中学的系列教育资源配套。2015年1-7月洋房签约情况一览主要成交以三房半、四房舒适型洋房为主数据来源：铭腾机构；截止时间：201508312015年1-9月两江新宸各户型成交量价类型房型去化套数套均总价去化占比跃层两房21817%三房27989%三房半7412925%四房及以上12315141%平层两房3781%三房161215%四房及以上3514612%二、核心洋房个案分享：龙湖两江新宸云玺跃层云麓跃层销售面积112.88㎡使用面积141.88㎡赠送比例约26%赠送内容阳台半面积，飘窗、挑空全面积。户型综合点评三室两厅双卫+挑空设计，可改四房功能，同时双阳台配置，通风采光效果较好。动静分区合理，舒适性高。

云麓：主要通过室内空腔搭板及挑空赠送，户型舒适度高，总价约120万；云玺：本身产品层数的限制，跃层比例超80%，通过挑空赠送，提升空间使用率，功能空间更为齐备，总价合理。跃层比例高，多赠送，功能性完整，舒适度高销售面积约114㎡使用面积约142.5㎡赠送比例25.00%赠送内容阳台（9.6㎡）、挑空（18.9㎡）户型综合点评三室两厅三卫+挑空设计，可改四房功能，双套房设计提高舒适度，阳台+入户花园设计，通风采光效果较好。二、核心洋房个案分享：龙湖两江新宸产品保证基本舒适度及功能无明显特点及优势；受益于龙湖传统营销造梦、造城；在庞大的“龙民”忠诚度保障下；同样注重配套资源及教育资源的打造二、核心洋房个案分享：龙湖两江新宸项目定位：百万方滨江综合大盘二、核心洋房个案分享：龙湖两江新宸推广及推售策略：前期以舒适型别墅产品入市，主打品质和景观，树立品牌形象，提升知名度；随后一期洋房和高层面市，主打景观资源+品牌资源，去化较好；现阶段巴蜀学校正式落地，推广主打一站式教育资源型大盘，对去化有较好的促进作用；随着配套逐一兑现，二期别墅、洋房产品面市，主打资源型大盘；线下通过圈层客户、老客户维系，达到销售目的同时有效形成口碑传播。小区内部景观项目售房部背后可观江景，充分利用地势打造层次分明的景观，细节处理好。示范区景观示范区景观示范区园林景观景观打造层次感强，细节处理好，将景观优势发挥到极致细节处处体现高端物业的品质感示范区-售房部物业服务体贴，客户体验感强二、核心洋房个案分享：龙湖两江新宸售房部水景景观二、核心洋房个案分享：龙湖两江新宸环境教育1、充分利用江景资源，注重示范区打造，极大提升客户体验感；2、巴蜀学校的落地，再次为热销加码，解决客户教育需求。与约克郡一样坚持洋房客户两大核心营销痛点二、区域市场成交分析：龙头寺板块偏紧凑型舒适产品，部分产品与高层直接竞争数据来源：铭腾机构主要成交面积段为80-140㎡，总价80-160万元龙头寺板块在售洋房项目不多主要去化以华宇天宫花城、招商花园城为主套内面积80万元以下80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200万以上60-80㎡-61-----80-100㎡234311----100-120㎡-13292212---120-140㎡1-23544313140-160㎡-1-513171014160-180㎡----2433180-200㎡--13---1200㎡以上--1----12项目共计推出1329套房源，其中平层占比72%，跃层占比28%。开发商华宇集团项目地址渝北新牌坊花园大社区（中央美地旁）占地面积287亩总建面32万方容积率2.02绿化率30%规划户数3500户面积范围81-136㎡建筑形态电梯洋房建筑风格英伦风格几梯几户一梯两户楼层7+1层物管费用洋房：3.5元/平方米·月电梯品牌瑞士通力项目产品以平层为主，90-140㎡二、核心洋房个案分享：华宇天宫花城在售售罄新推未售项目产品平跃结合，平层占比超70%，纯英伦风情打造，7+1,面积区间集中在90-140㎡。产品成交呈现哑铃状，两头去化快，中间销售缓慢主力面积80--100㎡，占比68%；主力总价80--100万的户型，占比40%；产品成交呈现哑铃状，90-100㎡，130-140㎡销售情况较好热销原因：1、总价低；2、背靠龙头寺、火车北站，“奥宜麦”商圈核心位置，配套完善；3、周边有人和实验学校、北大附中重庆实验学校、巴蜀小学、巴蜀中学等优质教育资源配套。数据来源：铭腾机构；截止时间：201508312015年1-9月华宇天宫花城成交量价月份认购面积（㎡）认购均价（元/㎡）认购套数认购金额（万元）147941069152512622160116532125183193011126192147433031169830386453595102713336926308110294363172726801066127285781857102152018979269010291262768套内面积<=80万元80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元80-100㎡7697357--100-120㎡-6410---120-140㎡--5511272二、核心洋房个案分享：华宇天宫花城销售面积131.28㎡使用面积约180.1㎡赠送比例37%赠送内容露台4.46㎡，次卧9.72㎡，主卧30.6㎡，私家花园约200㎡。户型综合点评跃层结构，6米挑空，别墅品质，赠送面积大，私家花园提升生活品质，销售面积97.13㎡使用面积约117㎡赠送比例17.1%户型综合点评平层户型，板式结构，通风采光效果好，且次卧为挑空部分，赠送面积大，但户型动静不分，主卧位于客厅方向，私密性差。底跃挑高6米，两层变四层，顶跃挑高9米，一层跃变三层二、核心洋房个案分享：华宇天宫花城项目定位：两江新区核心新牌坊花园大社区推广及推售策略：首期面市主打地段+配套+纯洋房社区，树立品质纯洋房社区形象；后推出首付分期、公积金等系列销售政策，主打低首付，去化较好；推广渠道前期主要以报媒、网络、站台等线上媒体为主，后增加渠道、分销等线下渠道；项目在火车北站、龙头寺沿途发布长效媒体广告（如楼体字、围挡、灯箱），有效传递项目信息。二、核心洋房个案分享：华宇天宫花城二、区域市场成交分析：新牌坊板块紧凑经济型产品居多，首置客群为主数据来源：铭腾机构成交面积段为70-120㎡，成交总价80-140万元紧凑经济型洋房产品居多，首次置业客户为主套内面积60-80万元80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元200万以上60-80㎡758237---80-100㎡193844481362-100-120㎡12421---1120-140㎡--42-12-140-160㎡--132---160-180㎡----14--180-200㎡----7---200㎡以上----51-1开发商重庆中华置业有限公司项目地址渝北冉家坝北环出口（石子山体育公园旁）占地面积32万方总建面78万方拿地时间——楼面地价——容积率2.5绿化率32%规划户数2850户面积范围洋房：72-154㎡（地上）

高层：63-80㎡建筑形态别墅、洋房、高层、写字楼建筑风格洋房：新古典主义几梯几户洋房：1梯2户楼层洋房：6+1层、7层以传统平层产品为主，套内面积72-154㎡二、核心洋房个案分享：中华两江春城项目产品平跃结合，平层占比75%，6+1、7+1产品，面积区间集中在90-140㎡76-123㎡，面积控制极致，功能偏首置，标准层PK高层产品；100-146㎡，标准层偏首改产品特殊户型赠送大，居住舒适度好4567327号地块1789101165432在售售罄新开未售5号地块主力面积段100--120㎡，占比37%；总价集中在100—160万的户型，占比73%；热销原因：1、产品总价低、产品赠送大；2、

位于冉家坝商业中心附近，生活配套相对完善；3、大牌开发商云集，区域成熟度高。2015年1-7月洋房签约情况一览主要成交以三房半、四房舒适改善型为主数据来源：铭腾机构；截止时间：20150831套内面积/总价<=80万元80-100万元100-120万元120-140万元140-160万元160-180万元180-200万元>200万元<=80㎡1381-----80-100㎡515373----100-120㎡-619239---120-140㎡---1-3--140-160㎡---511811160-180㎡----33--2015年1-9月两江春城成交量价月份认购套数认购体量（㎡）认购金额（万元）认购单价（元/㎡）1月2730383542116602月2328483295115693月2629143310113594月3843634984114235月810411204115636月1916831950115847月1211181375123058月1412401503121169月121086133112259二、核心洋房个案分享：中华两江春城销售面积121.12㎡（地上面积）使用面积131.01㎡赠送比例8.16%赠送内容院馆、入户花园半面积，飘窗全面积户型综合点评满足四房功能，功能齐全，客厅横厅设计，采光较好，带6米层高地下室，性价比较高。销售面积146.6㎡使用面积208.17㎡赠送比例42.00%赠送内容入户花园、阳台、院馆半赠送，挑空、露台、飘窗全赠送。户型综合点评赠送面积较大，性价比较高，多露台设计，采光较好，主卧独立层，舒适度较高。顶层及底层赠送较多，露台花园设计较多，性价比较高特殊户型赠送大，露台阳台设计较多，居住舒适度好产品功能区实用性强，赠送大、性价比高二、核心洋房个案分享：中华两江春城二、核心洋房个案分享：中华两江春城项目定位：重庆之心新牌坊扛鼎力作百万方城市综合体推广及推售策略：首期面市借势区域优势建立项目影响力及价值传导，树立品质纯洋房社区形象；以大型活动造势，以全民推广活动及系列暖场活动为项目积累人气；现阶段推广主要以配套资源+低总价吸引客户关注；推广渠道线上以户外、报广、轿厢、网络等媒体为主，线下以短信、直邮、商圈巡展、资源客户拓展等为主。照母山、礼嘉较城市核心区产品面积更大空间尺度更足；舒适改善型洋房产品项目备受市场青睐;热销明星楼盘主要依靠于整体配套资源包装打造及教育资源引进，产品非核心竞争优势二、核心洋房竞品小结A3上，面临大品牌、百万方项目、多板块竞品围堵；破局难度较大，项目必须在借鉴市场产品及营销的前提下，总结前期热销经验，分析当下客户需求，确保成功突围知己知彼，百战不殆01整体洋房市场分析02核心洋房个案分享03前期洋房成交分析04后期洋房产品建议Contents目录05后期产品营销建议A2洋房139㎡户型舒适度高，市场接受度高三、前期洋房成交分析：A2洋房数据来源：明源；截止时间：201509231、A2洋房共成交201套，成交总价集中在90-180万，去化率约80%；2、成交户型主要以139㎡为主；共成交107套，占比53%，面积成交套数成交体量成交金额套均价86㎡343265.79326196121㎡172292.372575151128㎡2286.94290145139㎡10716553.9815017140175㎡417950.977045172共计20130350.0528188-产品面积跨度大，可选择面窄；85㎡过于紧凑，舒适度略显不足；平层139㎡户型大平层设计，舒适度满足客户需求；175㎡单面采光，总价过高，接受度差，去化缓慢；A2产品反馈保利山庄海棠成交交叉分析总价（万）面积（㎡）105-110111-120121-130130-150150-200200以上合计平层95平22113平7916跃层105顶跃22107跃41115112跃4711139顶跃224155底跃224合计2112674454110-130万主力总价区间，跃层成交占比41%三、前期洋房成交分析：A3下数据来源：明源；截止时间：201509231、A3下平台共成交54套，成交总价集中在110-130万，跃层共36套，占总成交的69%；2、成交户型主要以107跃层，113平层为主。跃层面积更大，房型更加丰富，特别是156㎡户型可变5房；3、套内95面积偏小，舒适度不够，去化较慢。56一批次734二批次三批次A3下动态数据分期/楼栋套数（套）建面体量（万方）回收金额（亿）建面均价（元）户型平层跃层95113107112105顶跃139顶跃底跃整体3-7栋1823.012.4681733066322081016已售4/5/6/7390.530.5210805115106223已推未售4/5/6/7651.110.9810813914102611未推3栋、4栋2、7栋1、3单元781.371.047568164284422未售——1432.481.947810295122146813113㎡户型去化最快，小面积平层户型去化难三、A3下平台洋房分析数据来源：明源；截止时间：20150923平层户型套内面积小，95、113功能空间及尺度略显不足；跃层功能空间尺度不足，户内梯坎坡度太大；客厅开间小，舒适度不足，不能彰显主人的气度与；偏离传统洋房，中间楼层户型无退台、露台设计，洋房体验感较弱；屋顶烟道、风井、排气管道等设施设备影响顶跃客户对露台的使用.A3产品反馈以江北为主，中年首改置业群体为主洋房成交客户年龄段集中31--40之间。以首改居多，且有一定的经济实力能够实现换房需求。洋房成交客户来源区域主要集中在江北，地缘性客户仍是主力目标客群。三、洋房成交客户分析：A2成交客户分析以三北区域，青年首置首改为主力置业群体三北区域成交占比62.5%，渝中和九龙坡区由于洋房供应量少，也有斩获。成交客户年龄25-35岁占比55%，购房客户年龄偏年轻化。三、洋房成交客户分析：A3下平台成交客户分析客户基本属性相同、对户型舒适度要求更高相同点：1、客户绝大多数集中于三北区域，地缘性客户为主；2、客户认知渠道以老带新、户外和朋友介绍为主；3、成交客户家庭结构仍然以三口之家为主；4、客户购买原因都以区位因素、环境为主。三、A2、A3洋房成交客户对比总结不同点：1、A3客户较A2客户，年龄呈现逐渐偏小趋势；2、商圈公园纯洋房首置群体扩大，同时购买力逐渐增强；3、客户对改善性洋房的舒适度要求更高。A2洋房：86-175㎡打造全户型有机洋房，注重纯墅区洋房品质感，为城市中坚阶层打造改善型首选洋房产品，但是以牺牲去化速度为代价，经历4年，去化共计691套，去化速度较缓。A3下洋房：A3对产品进行创新，95-156㎡压缩面积段，控制总价，吸引更年轻客群进行首置首改。但是牺牲产品舒适度，客户对小面积产品抗性较大。A3上应如何兼容A2A3优势满足客户需求？小结01整体洋房市场分析02核心洋房个案分享03前期洋房成交分析04后期洋房产品建议Contents目录05后期产品营销建议首先，我们来看一下A3上本身质数A3上平台8#-15#，容积率0.85，计容建面合计4.09万方四、A3上平台本体分析楼栋套数（套）体量（万方）层数8#480.718+19#420.627+110#360.47911#160.21812#360.47913#280.417+114#480.58815#420.627+1合计2964.09——1、位置：A3上平台紧邻A2组团及B组团用地，背靠鸿恩寺公园，距幼儿园、小学、公交车站较近；2、规划：A3上平台住宅体量约4.09万方，共规划8栋9F住宅，总计296套；3、优劣势：较A3下平台有更好城市景观，更加便捷，更加幽静，但临马路部分靠变电站，有噪音及辐射污染。下平台上平台9810111213141516172118192022幼儿园主入口下平台在售2324B地块保利山庄海棠A3上平台A3上平台地势较高，视野较好，临近变电站为最大不利因素北至：鸿恩寺森林公园背后南至：海棠A3下平台西至：保利山庄洋房区东至：三湾路、变电站洋房区现房呈现，社区成熟度较高，市场口碑较好，认知度高，对项目表现有积极作用。处于鸿恩寺公园背后，环境较好，地势较高，呈现较好的观江视野。接近三湾路，附近有变电站，对社区有较大影响紧邻下平台，视野较好。临鸿恩实验学校，通过嘉华大桥直达主城各区。四、A3上平台本体分析SA3上纯墅区洋房优势明显，需要完善配套，提升产品价值O较其他组团，更接近轻轨站点；产品舒适度高，考虑洋房客户基本需求；大盘7年发展，老业主众多，有老带新优势。保利山庄现房呈现，对项目呈现性有积极左右。T与照母山片区房企形成竞争，品牌房企以价换量，竞争压力大；区域就本项目一个，单独炒作区域较为困难；竞品有良好的学校、商业、交通配套，对项目冲击力大。地势高，采光良好，观江视野好。距离公交站更近，交通方便快捷；紧邻鸿恩寺公园，环境有保证；纯墅区洋房，体验感更强；产品符合市场主流。W靠近变电站，抗性较大；靠近学校和三湾路，有噪音影响；商业配套薄弱，生活不便；洋房片区入住率较低，居住氛围不强。四、A3上平台本体分析A3上产品思考市场1、舒适改善型洋房2、主流城市核心区舒适型洋房少3、二孩政策放宽客户1、注重产品功能

2、对舒适型要求提高3、对环境体验看重本体1、地势高，城市景观更佳2、更亲自公园，环境更优3、公交站台更近，交通更便利

A3上产品思考在市场、客户、本体三大维度保障下：寻求低总价与高舒适度的平衡最大化兼容A2A3优势四、A3上洋房产品建议

空间尺度做足丰富产品线

平层比例扩大高产品赠送整体原则市场与自身情况兼顾考虑以118-140㎡平层为主力户型，保持产品竞争优势合理规划尺度空间，新增大面宽横厅设计，打造洋房体验感平层比例扩大，退台设计，户户露台，赠送面积大端头设计大面积户型产品，合理利用景观资源，丰富产品线

套内套数占比平层1259618%1249618%1189618%13914828%跃层138469%135469%合计

528100%建议方案平层整体比例上升至82%，主力户型为139平米增加空间舒适度，四个卧室保证15㎡以上；跃层整体比例下降至18%，保留顶跃和底跃户型，平层产品面积段控制118-138㎡，控制总价，提升去化速度；原计划部方案建面套数配比平层11314828%131509%跃层96326%106204%1328817%1359819%171469%186469%合计528100%18%37%63%82%四、A3上洋房产品建议8#——15#：1、建议设计大面宽横厅产品，采用户户退台设计，保留顶跃和底跃，增加洋房舒适度和设计感。2、打造118-138㎡四房产品，户型设计方正科学，增加赠送面积。9810111213141516172118192022幼儿园主入口下平台在售2324四、A3上洋房产品建议8#9#10#11#12#13#14#15#：1、建议修建大面宽产品，横厅设计，功能上实现了礼仪区、会客区、居住区、功能区的完全分离。客厅和餐厅都面临采光面，增加了整个厅的观景面，增加洋房舒适度。2、层层退台，户户露台设计，增加外立面丰富度，提高产品赠送率。3、底跃提高赠送面积，丰富产品线。4、建议设计118-138㎡四房产品，保证每个功能区间有舒适的尺度，保证洋房的基本居住需求。大面宽横厅设计退台设计底跃超高性价比四、A3上洋房产品建议四、（二）A3上洋房产品建议：经典户型销售面积110㎡赠送面积19%优势1、布局合理，动静分区明确；2、客厅横厅设计，采光通风性俱佳；3、主卧配景观阳台，舒适度高；4、多阳台设计，提高赠送率。劣势次卧正对主卧，私密性较差。万科金色悦城销售面积104㎡使用面积约259㎡赠送比例59.80%赠送内容阳台半面积，飘窗全面积，双层挑空赠送（全面积）；户型综合点评顶跃户型，二层全挑空赠送，外加阁楼配置，居住空间感极强；华宇天宫花城销售面积132㎡使用面积140.3㎡赠送比例6%户型点评四室两厅双卫设计，户型方正，主卧套房设计，功能性强。香港置地约克郡A3上产品思考在做好产品设计的基础上：做足项目优势价值解读放大地段、环境、资源竞争优势同时示范区、样板区提升客户体验成熟大盘纯墅社区四、A3上平台价值体系板块势能2017年，观音桥商圈由现在的1.5平方公里扩展至3平方公里，实现区域升级扩容。千亿商圈核心物业板块，观音桥扩容利好首惠区域。便捷交通四路：三湾路、华新分流道、北滨路、鸿恩寺隧道三桥：嘉华大桥、渝澳大桥、石门大桥纵横，畅达主城；双轻轨：通过轻轨3/5号线，多维立体交通方便快捷。两大公园鸿恩寺森林公园：重庆颇负盛名的城市中心公园之一。重庆儿童公园：为孩子打造属于自己的乐园。纯墅区洋房千万级别墅及保利山庄打造观音桥纯墅区，洋房社区体验更加纯粹。教育完备从幼儿园到中学的教育培养：生生森林幼儿园、鸿恩实验学校、苗儿石小学校、两江国际实验小学一站式教育。大盘优势30万方风情商业街、540亩陶然居鸿恩坊、3000㎡大型生活超市、若比邻商业，打造社区餐饮、休闲、购物为一体的一站式便捷商业圈。四、A3上洋房示范区建议建筑未动，绿化先行，打造新古典主义景观示范区四、A3上洋房样板间建议装修风格选用现代风格，时尚简约，突出时尚、舒适、浪漫的特点，突出大面宽横厅的舒适度和设计感。A3上产品思考在保障项目基础价值体现建立的前提下：寻求营销战术的突破产品包装出奇四、（三）A3上产品包装空间尺度，山庄海棠真正的底牌保利山庄海棠——阔朗洋房Space

&Pure纯粹洋房，洋房市场区隔的武器四、（三）A3上产品包装阔朗体系构建客厅阔朗厨房阔朗露台阔朗楼梯阔朗户型阔朗产品阔朗景观阔朗建议打造106㎡-170