2015年重庆省房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁登记备案证明考试题

精选资料可修改编辑2015年重庆省房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁登记备案证明考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m3，成新率为70%．房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。

A．1700

B．2000

C．2100

D．24002、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。

A．某一事物

B．某房地产

C．某一事物与其他事物

D．各种事物3、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资

B．直接融资

C．基金融资

D．债券融资4、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。

A：7.78％

B：8.28％

C：13.21％

D：14.21％

E：工业用地的监测点评估价格5、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。

A．组织市场

B．集团消费市场

C．组团消费市场

D．企业消费市场6、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】

A：估价原则

B：估价目的

C：估价方法

D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格7、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。

A：后续开发经营期究竟多长要预测准确

B：各项收入、支出在何时发生要预测准确

C：各项收入、支出发生的金额要预测准确

D：各项后续开发完成后的利润要预测准确

E：工业用地的监测点评估价格8、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。

A．温差效应

B．绿岛效应

C．温压效应

D．热岛效应9、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。

A．20

B．30

C．70

D．4010、对监理单位的资质审查、分级标准、申请程序、监理业务范围及管理机构与相应职责均做了详细规定的是__。

A．《工程建设监理单位资质管理实行办法》

B．《工程建设监理单位资质管理若干细则》

C．《工程建设监理单位资质管理实行规定》

D．《工程建设监理单位资质管理具体规定》

11、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：房地产估价机构必须加盖公章12、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。

A．35.00

B．56.29

C．86.29

D．180.0013、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为__元。

A．436000

B．436500

C．436562

D．43668514、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。

A：不可移动性

B：异质性

C：用途多样性

D：相互影响性

E：工业用地的监测点评估价格15、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者。

A：从容不迫型

B：选择型

C：凶猛型

D：随机型

E：借款合同16、商业信用和国家信用等形式的发展往往依赖的支持。

A：商业信用

B：银行信用

C：消费信用

D：民间信用

E：执行层的组织协调17、估价上的折旧注重的是__。

A．原始取得价值的减价修正

B．原始取得价格的摊销与回收

C．重置价格的摊销与回收

D．价值的减价修正18、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。

A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大

B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定

C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势

D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的19、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。

A：11.12％

B：11.36％

C：11.66％

D：12.95％

E：借款合同20、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500

B．62000

C．61000

D．6150021、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。

A：委托人

B：估价报告预期使用者

C：管理部门

D：中立

E：工业用地的监测点评估价格22、自治州、自治县的自治条例和单行条例，报批准后生效。

A：全国人民代表大会及其常务委员会

B：国务院

C：省、自治区、直辖市的人民代表大会

D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会

E：执行层的组织协调23、下列不属于企业利润的是__。

A．营业利润

B．投资净收益

C．额外总收入

D．营业外收支净额24、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。

A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》

B．《注册房地产估价师管理办法》

C．《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》

D．《房地产抵押估价指导意见》25、估价时点应与的日期相一致。

A：签订估价合同

B：开始估价作业

C：完成估价报告

D：估价结果所属

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。

A：获利能力分析

B：盈亏平衡分析

C：市场状况分析

D：定性风险分析

E：借款合同2、商品房预售方案应包括的内容有。

A：项目基本情况

B：预售房屋套数

C：销售人员姓名和身份证号

D：竣工交付日期

E：住房质量责任承担主体3、房地产开发项目财务评价报表分为。

A：财务报表

B：经营报表

C：辅助报表

D：基本报表

E：资金来源与运用表4、__、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。

A．造船业

B．服务业

C．建筑业

D．航空业5、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有__。

A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命

B．建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数

C．建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数

D．建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长

E．建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数6、房地产投资信托公司的类型包括（）。

A．权益型房地产投资信托

B．收益型房地产投资信托

C．混合型房地产投资信托

D．抵押型房地产投资信托

E．合伙型房地产投资信托7、下列关于商品房销售代理，表述正确的是。

A：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式

B：实行销售代理必须签订委托合同

C：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同

D：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用

E：房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务8、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%9、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧

B．建筑物价格=房地价格-土地价格

C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧

D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧10、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。

A：管理费

B：销售费用

C：其他费用

D：前期费用

E：借款合同

11、下列表述中，正确的有。

A：开发经营期可分为开发期和经营期

B：开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C：开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D：经营期可具体化为销售期和出租期

E：在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。如果报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．209.94

B．176.26

C．180.56

D．204.3413、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。

A：要给被征地单位妥善安排生产用地

B：要妥善安置征地范围外的拆迁户

C：对征收的土地要适当补偿

D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿

E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排14、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为__万元。

A．417

B．500

C．460

D．45015、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是__。

A．开发结束时的时间

B．购买待开发房地产时的时间

C．开发期间的某个时间

D．全部租售出去时的时间16、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以。(2008年试题)

A：提高投资收益

B：降低系统风险

C：降低个别风险

D：使投资毫无风险

E：借款合同17、下列关于会计分期，说法正确的是。

A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息

B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间

C：会计分期又称为会计期间

D：按年度编制的财务会计报表也称为年报

E：以一年确定的会计期间称为会计年度18、长期趋势法包括（）等方法。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．年限法

E．指数修匀法19、房地产价格评估收费，按照房地产评估价格总额采取__计算。

A．固定费率

B．差额费率分档累进

C．定额费率

D．评估机构自定费率20、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的__。

A．施工方案

B．工期

C．质量目标

D．报价

E．市场售价21、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%22、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于公安机关用地

B：私有住宅转让后不用于居住的

C：按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D：根据城市规划土地使用权应当出让的

E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的23、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。

A．土地所有权

B．依法承包的荒山的土地使用权

C．宅基地使用权

D．固