物业开展美居业务方案

在房地产市场由增量开发转向存量运营的过程中，房企迅速实现全产业链布局，产业链下游的家居装饰领域成为不少房企涉足的“第二增长曲线”。与此同时，作为社区“最后一公里”的物企，与家装业务关联度极为密切，在物企增值服务板块，也出现了家装业务的身影。在增值服务中，以美居、中介、家政保姆、零售生鲜、社区传媒为主要构成的大板块业务占比逐渐增加，而美居作为企业多条赛道中收入占比最高的业务，在物企利润增长空间中发挥着重要作用。据不完全测算，目前我国家装市场的行业规模超过3.5万亿元。上半年以来，受房屋竣工提速带动，家居零售额同比增长30%，其中6月月竣工面积达8898万平方米，同比增长67%，而家具零售额同比增长13.4%。从物企的角度而言，如何在万亿级市场“大蛋糕”分一杯羹，值得业界关注。01六成上市物企布局美居业务从行业的未来趋势来看，越来越多房企、物企布局美居业务，美居收入在业绩中的占比也在不断增大。随着购房者“拎包入住”的趋势越来越明显，房企也在做相应的卡位，以实现客单价最大化的导向去获取流量入口。地产、物业、家装之间有着很强的关联度，房子交付之后的首个业务场景就是家装服务，所以物业公司具备天然的客源引流优势。在切入美居各个热点赛道的公司不断增多的情况下，物企便是不可或缺的一个分支。目前，美居业务已成为物企增值业务收入中重要的组成部分，其中涵盖针对新交付的毛坯房装修，以及业主的整体装修、拎包入住、存量房改造装等服务。据不完全统计，截止2021年6月，正式介入美居领域的上市物企已达6成，其余4成也在美居赛道有相关动作。40%圏：上市物企美居业务布局散显占比情况量占比情况■布局40%圏：上市物企美居业务布局散显占比情况量占比情况■布局■未布局上市物企美居业务布局数02美居占增值收入比例最高超60%从已公布数据的企业看，美居收入占增值服务收入比例均值已接近30%。其中，时代邻里、蓝光嘉宝服务、正荣服务、旭辉永升服务4家物企美居收入占增值服务比重更是超过50%。以占增值服务比重最高的时代邻里为例，其美居业务占增值服务比重已高达63%，美居已成为其重点布局的业务板块，早在2020年，时代邻里联合12大家居品牌共建全生命周期的美居服务体系，并且在前期案场、物业维修、房屋交付、线上平台、营销活动、家政服务等各类生活及消费端实现全方位引流。

从美居收入占总营收比例来看，超过10%的一共4家，分别是合景悠活服务、蓝光嘉宝服务、旭辉永升服务、正荣服务，其中合景悠活服务占比高达19.1%。而2020年美居业务收入最高的是旭辉永升服务，以4.55亿元营收位居行业首位。按照旭辉永升服务的计划，未来3年内美居业务收入将实现10亿，并发布了泛家居平台“旭惠美家”。此外，保利物业、蓝光嘉宝服务收入紧随其后，同属第一梯队。70%s.oo60%50%40%30%20%10%70%s.oo60%50%40%30%20%10%C%%■关居战入［忆元）•占增悄服荟牧入比例2020年部分上市物企美居业务收入占比情况备注：部分企业含生活服务、其他增值服务等（旭辉永升、蓝光嘉宝、恒大物业、远洋服务、时代邻里、正荣服务、荣万家）03两大主流模式破局新赛道切入美居热点赛道的房企众多，他们从产业链上的“生产端、整合端、平台”分走“蛋糕”。从物企在业务中的功能来看，一是物企作为主体来承接美居业务，即“物企自营模式”；二是背靠集团作为主体，物企为集团美居业务引流，即“物业引流模式”。具体而言，物企自营模式需要整合技术、产品、服务和客源等方面资源，因此，企业整合能力是决胜关键。这与企业自身实力、市场占位及集团支持度都密不可分。“旭惠美家”与“世茂美凯龙”是自营模式的典型，也是2020年物企在美居领域的典型“尝试”。虽同为自营模式，但旭辉永升与世茂服务又存在较大差异。旭辉永升旨在整合供应链资源，重点培育孵化。2020年12月16日，旭辉永升服务平台“旭惠美家”正式发布，基于“平台+生态”的战略，充分整合房屋交付、物业服务优势，从而构建的一个社区泛家居服务平台。在客户购房阶段、交付阶段提前介入与推广个性化家装的定制服务，交付入住后利用发展社区O2O的方式将“旭惠美家”的家装业务和业主线上商城“永升活”联动起来。此外，旭辉永升还采用了社区线下体验店的方式引流，让业主在社区1公里内就可以实景体验装修、满足选材及一站式的置家需求。世茂服务则联手家居行业龙头，以双方优势整合行业全产业链条，打通从新房批量家装、交付定制装修、二手房翻新等全周期服务。容群痿道选择旭惠美家物企层直：旭擁永升狼答正式进军家居服务市场TOBTOCTOB:圭材、设医、凉具软装、智能呆居、駅居曰用品等全品类产品供应庭及全登运营服务TOC：线上咨询、选品、坊下体验、冢居空间整体设计、家居产品优选配苴、物流配送、上门安装等展每物企层面：世茂屣务与红星美凯龙合作并整合艰方优势切入美居赛道TOBTOCToB:全家居产业雜望舉平台，致力于靳广犬中小家装、代理商彊业捉供昴完善的供应链脂务ToC:新房批盘精睾、交付宦制装修、全屋软装、家电，数力于为用户提供一站式家居购物体验物企自营模式布局特征第二种模式则为物业引流模式，物企在整个业务链上位集团充当引流的作用。而引流模式下，其收入的结算方式或是以佣金分成计提，这也是该模式下的物企美居收入没有想象中高的原因。另外，引流效果不仅在业主特征、物企的引流能力，与企业所提供的美居服务息息相关。早期，各家房企在装修领域均有介入，但在整个产业链上的站位和布局的深度则千差万别，这将很大程度上影响最终“拎包入住”业务的发展以及物企的引流效果，因此对企业的全产业链布局以及运营实力有很大的考验。房企中碧桂园、恒大和万科均以物业引流模式为主。其中，碧桂园体系最具家装基因。碧桂园家装业务从建材生产、家居品牌到硬装工程，其产业链跨度长且扎得深，早期以服务自有物业为主。2015年，碧桂园正式创立“橙家”平台，将内部装饰业务市场化，产品涵盖硬装、软装、整装、智能家居和生活零售在内的五大板块，致力于提供一站式家整装套餐服务。此前，碧桂园已涉足美居业务生产端，成立现代筑美，专注工程家居定制服务领域，曾为多家房企提供工程家居集成配套服务。对于碧桂园而言，从前端产业链的现代筑美向“一体化拎包入住”延展，基础比较扎实，但能否将前期在批量生产端所积累的优势，发挥到未来定制化生产方面将成为一大考验。此外，恒大主要以平台整合为导向，以供应商平台的角色切入美居领域万科则通过嫁接各房企破局精装，不仅做整合端的拎包入住，其体系下也有TOB的供应商平台。房企美居业务战略定位客户群体赛道选择碧桂园橙家集团层面搭展「是碧桂园碧+主活圈核心成员TOC为主硬装、软装、个性化装修宦制.拎包入住现代筑美集团层［SlfeMi碧样同集历投资3000万美金成立TOB集研发、设计、生产、销售、物流、安装于—体工程家居集成配套服务恒大恒腾蜜家集团层闻：恒大的一系列家居跨界部署都是以恒腾网络为主体而展开「恒腾网络集团是由恒大和腾讯联合控股TOB,TOC建材、家具、定制、家电、软装一站式服务、拎包入住物企引流模式下三大房企美居业务布局特征从典型地产企业来看，物企在地产切入美居赛道的战略道路上责任重大。因此，如何增加与客户、业主端的触点以实现引流、盘活资源成为物企入局美居业务首要思考的问题，从而为新业务的拓展提供坚实有力的基础。由于美居业务中家装