物业会计怎么做账会计学堂

物业会计怎么做账会计

学堂YUKIwascompiledonthemorningofDecember16,2022项税预收款.11二（如果是10月已开具发票的3万1、主营收入二元）上月已开票并确认过销借：预收账款-物管费项，本月直接冲减预收|贷：主营业务收入.款，同时确认收入，预收款期末余额70000（如果是10月己开具发票的3万11月元，未开具发票的7万元）2、其中3万元原理同结转10月预收借：预收账款-物管费上，其中7万元的的物管费-物管费・主营收入销项税贷：主营业务收入-物管费70000/*二主营收入=-物管费应交税费-应交增值税-销预收款期末余额0元。项税2、代收代付自来水费案例：某物业公司，普通纳税人，2022年2月，共收取业主自来水费10万元，支付自来水公司水费8万元。如何账务处理?解析:国税2022第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。可以全额开具专用发票。收到水费借:银行存款贷:主营业务收入-水费1收取水费每天都有发生,为核算方便，直接确认收入，月未时价和税拆分。支付水费借:主营业务成本-水费应交税费-转出未交增值税1贷：银行存款支付的水费，价和税拆分。成本80000/=税80000/*=月未结转水费贷：应交税费-应交增值税-转出未交增值税贷:主营业务收入-水费收到的水费，价和税拆分。税100000/*=月未结转水费借：应交税费-应交增值税-转出未代收代付水费应交增值增值税交增值税税。贷：应交税费-未交增值税-3%征收率、代收代付电费案例：某物业公司，普通纳税人，2022年2月，共收取业主电费10万元，支付自来水公司电费8万元。如何账务处理？收到电费借：银行存款贷：主营业务收入-电费应交税费-应交增值税-销项税收到的电费，价和税拆分。收入100000/=税100000/*=支付电费借：主营业务成本-电费应交税费-应交增值税-进项税贷：银行存款|支付的电费，价和税拆分。成本80000/=税80000/*=月未结转增借：应交税费-应交增值税-销项税销项税、进项税月值税贷：应交税费-应交增值税-进项税应交税费-应交增值税-转出未交增值税末无余额，销项大于进项的差额计入转出未交增值税。月未结转前交增值税借：应交税费-应交增值税-转出未交增值税贷：应交税费-未交增值税-水费以外转出未交增值税月末无余额，转至未交增值税科目。的未交增值税4、收取停车费思量：某物业公司，普通纳税人，2022年2月，收取业主公用部位包月停车费2万元，暂时停车费万元，业主有产权的车位管理费1万元。包月停车费、暂时停车费合用的税率有产权的车位管理费合用的税率可以向停车人提供何种发票解析：(1)财税[2022]36号规定，车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等)等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。增值税普通纳税人不动产租赁的合用税率为11%,小规模纳税人征收率为5%o(2)业主通过一次性支付几十年的车位使用权，其不动产权利已经属于业主。物业公司所收费用并非不动产的相赁费，而是车位的管理服务费，应合用现代服务业6%的增值税率。(3)根据公司性质，可以向国税申请增值税专用(普通)发票、卷式机打票、通用定额发票。5、收取电梯广告费思量：收取的电梯广告费合用的税率如何判断广告位出租是广告业还是租赁业广告业和租赁业的区别解析：(1)财税[2022]36号规定，将建造物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。普通纳税人税率为11%,小规模纳税人征收率为5%o(2)判断广告位出租是属于广告业还是租赁业，关键在于出租广告位的同时是否提供了相关广告服务。如果只是出租广告位，出租方不承担相关广告服务，应按租赁业处理。如果在出租广告位的同时，出租方同时承担广告申请、制作、发布等一系列服务，应按广告业处理。(3)广告业：是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、路牌、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式进行宣传和提供相关服务的业务。包括广告代理和广告的发布、播映、宣传、展示等。应同时符合以下条件：一是利用媒体、载体平台，二是进行了宣传，三是提供了相关服务。租赁业：是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或者设施等转让他人使用的业务,分为有形动产租赁和不动产租赁。6、收取房屋租赁费思量：2022年4月30日前取得的不动产征收率2022年5月1日起取得的不动产税率小规模纳税人是否受时间限定小规模征收率解析：⑴财税(2022)36号)规定：2022年5月1日起，不动产租赁服务税率为11%。普通纳税人出租2022年4月30日前取得的不动产，可以选择合用简易计税方法，合用5%的征收率。(2)小规模纳税人无时间限定，简易征收率5%o7、支付外聘保安费、保洁费、绿化费1、根据合同时间、金额按月计提。差额征收，按简易计税保安费借：主营业务成本-外聘保安费方法合用5%征收率。-外聘保洁费一般纳税人适用阚兑保洁费-外聘绿化养护费率，小规模合用3%征收率。贷：对付账款-**保安公司-**保洁公司提供园林绿化工程，属绿化费于其他建造服务，合用二**绿化公司11%税率。2、次月支付上月合同费用。借:：对付账款-**保安公司-**保洁公司-**绿化公司应交税费一应交增值税-进项税额（保安费发票上的进项税额）-应交增值税-进项税额（保洁费发票上的进项税额）-应交增值税-进项税额（绿化费发票上的进项税额）主营业务成.本-外聘保安费（按进项税额冲减主营成本）-外聘保洁费（同上）-外聘绿化养护费（同±）贷：银行存款（等于对付账款保安、保洁、绿化金额）单一绿化养植、修剪、浇水、施肥服务，属于其他服务，适用佻税率。小规模合用3%征收率|8、公共设施设备日常运行维修和保养费电梯维保费、增值税普通纳税人合用消防维保费二账务处理回我7条11%税驾_小规模纳税人合用3%税率。空调维保费等9、差旅费中的路桥费案例：某物业公司，普通纳税人，2022年3月10日，总经理报销差旅费1000元，其中高速路桥费300元(220元发票为国家税务总局监制章，80元为财务部监制章)，以现金支付。可抵扣的进项税额如何账务处理解析：(1)财税[2022]86号，增值税普通纳税人支付的道路、桥、闸通行费，凭着取得的通行费发票(不含财政票据)上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可按3%抵扣进项税额。一级公路、二级公路、桥、闸通行费可按5%抵扣进项税额。(2)可抵扣的进项税额=220/*二元⑶账务处理： 借：管理费用-差旅费应交税费-应交增值税-进项税额1000贷：现金100011、其他费用可抵扣进项税率费用明细核算内容可抵扣进项税差旅费公出差住宿费、餐费、款待费、机票、车船票1住宿费可抵扣6%餐费、款待费、机票、车船票不可抵扣办公费购买的办公用品、办公设备可抵扣普通为17%通讯费电话初装费、网络费、固话费、IP增值服务费基础电信可抵扣11%增值电信可抵扣6%车辆费‘加油费、汽车维修费、汽车保险费加油费、维修费可抵扣17%保险费可抵扣6%会务费会议场地租金、会议设施租赁、会议布置费外包给会展公司可抵扣6%租赁场地自行举办的可抵扣11%为员工配备的工服、手套、防可抵扣普通为17%劳动保护费财产保险费为企业资产购买的保险可抵扣普通为6%四、日常工作中的财税管控1、混合销售和兼营的区别思量：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁、入户维修服务、日常生活物品销售等。是兼营还是混合销售？分别合用什么税率核算解析:(1)财税[2022]36号文第四十条，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混合销售。(2)混合销售是指一项交易项下存在不同的应税行为，兼营是指两项或者两项以上的交易。(3)物业公司向业主提供的服务或者产品，属于兼营行为，不属于混合销售，应当分别核算。(4)提供车位租赁，按照出租不动产核算销售额。提供维修服务，按照销售劳务核算销售额。销售商品，按照销售货物核算销售额。2、不同税率的发票开具思量：物业公司在为业主提供物业服务的同时，也向业主提供车位租赁业务。合用的税率要求不同税率如何开具发票可否开具同一张发票一、物业管理相关知识1、什么是物业管理物业管理是物业公司受业主委员会的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2、物业管理的内容(1)常规性的公共服务：物业管理企业面向业主提供的最基本的管理与服务工作。包括：建造主体管理、设备设施管理、环境卫生管理、绿化管理、安保管理、消防管理、车辆道路管理(2)针对性的专项服务和委托性的特约服务：物业管理企业为满足某些业主的一定需要而提供的各项服务工作。包括：日常生活服务、商业服务、代理中介服务等。如：在做好公共服务的同时，在管辖的区域内附属开展装饰装修、工程维修、代租房屋等多种经营服务。3、物业管理的公司形式(1)开辟商的子公司或者分公司。(2)具有法人性质的独立的物业公司。(3)挂靠某物业公司的物业管理处。(4)不具备资质的违法经营的物业公司。解析:(1)财税[2022]36号三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，合用不同税率或者征收率的，应当分别核算合用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高合用税率。(2)可以分别开一张租赁发票和一张物管费发票，以区别不同税率。(3)不同税率可以在同一张发票上分别开具，实务中建议最好分别开具发票。3、停车费能否申请5%简易征收率解析：(1)财税[2022]36号文件附件规定，停车服务属于销售服务/(六)现代服务/租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务，按不动产租赁服务缴纳增值税.增值税普通纳税人不动产租赁的合用11%税率为。⑵国家税务总局公告2022年第16号第三条规定，普通纳税人出租2022年4月30日之前取得的不动产，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳增值税。4、房屋租赁能否申请5%简易征收率解析：⑴国家税务总局公告2022年第16号规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建及抵债等各种形式取得的不动产。⑵若物业公司是在2022年4月30日之前承租的不动产，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。5、减免物管费会被视同销售解析：(1)《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条：单位或者个体工商户向其他单位或者者个人提供无偿服务视同销售。(2)实务中，物业公司为鼓励业主及时缴费，通常会减免部份业主的物管费，构成为了视同销售行为。(3)物业公司可以根据实际情况，制定不同的服务价格和收费方法，比如：按时缴费免费做一次室内保洁等，避免采用免交、赠送物管费方式产生视同销售而多交税。6、应收未收的物管费对企业所得税的影响案例：某物业公司，每年应该收取物管费100万元，每年实收的物管费为90万元,剩余的10万以后期间几乎很难收回。应收未收金额确认为收入？是否计征企业所得税后续如何处理解析：(1)《企业会计准则第14号一收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。(2)(国税函(2022)875号)规定，劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务贾，在相关劳务活动发生时确认收入。(3)《企.业所税实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。(4)《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。(5)《企业所税实施条例》第三十二条规定，所得税法第八条规定的损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。(6)应收未收的10万元物管费，应按权责发生制和税法原则确认为收入。(7)扣除成本费用后计征企业所得税。(8)企业发生的与生产经营相关的、真实合理的资产损失，应按国税总局公告2022年第25号规定的程序和要求向主管税务机关申报扣除。已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部份收回时，应当计入当期收入。7、当月认证的进项税规定解析：(1)国税发[2003]17号文件第二条规定，增值税普通纳税人认证通过防伪税控系统开具的增值税专用发票，应在认证通过的当月按照增值税有关规定核算当期进项税额并申报抵扣，否则不予抵扣进项税额。(2)国税函[2022]617号文件规定，超过期限未认证抵扣的凭证不能作为进项税额抵扣，要求在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。(3)如果当月进项大于销项，最好根据销项来认证进项，保证销项和进项的合理比例，余下的以后月再认证(认证期已经360天了)。8、费用报销时的要点及附件(列举)解析：《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。合理的支出，是指符合生产经营活动常规的必要和正常的支出。(1)会务费税务上的要求是根据国税[2000]84号文件的规定执行的，主管税务机关要求提供证明材料的，应能提供真实性的合法凭证，否则不得在税前扣除。会务费报销附件应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、费用标准、支付凭证、协议等。(2)差旅费能够提供出差人员姓名、起止时间、地点、支付凭证等相关证明材料•，可以据实在税前扣除。逻辑关系混乱，真实性不能保证的相关材料，不能作为差旅费在税前扣除。按企业差旅费管理办法支付给职工的差旅费津贴、误餐津贴，按国税发[1994]89号规定，不属于工资、薪金收入，不征个人所得税。(3)私车公用前提条件：公司与员工签订租赁合同。在租赁合同中约定使用个人汽车所发生的费用由公司承担。租赁支出和承担的费用能取得发票。普通纳税人取得专用发票，并且相关费用确实是使用汽车发生的，发票也是开具给公司的，支付费用相关的进项税额可以抵扣。与车辆使用相关的汽油费、路桥费、停车费可以所得税前扣除。与车辆本身相关的购置费、保险费不可以所得税前扣除。(4)汇总开具发票没有销售清单不能抵扣国税发156号第十二条规定：普通纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。收到的“材料一批”、“汇总办公用品和劳动保护用品”的发票，没有销售清单，就不能抵扣进项税。(5)集体福利的专用发票不能抵扣例：企业购买的饮水机、微波炉，如果是用于员工集体福利，不可以抵扣进项税。如果是用于业主服务，可以抵扣进项税。(6)大额合同费用付款原则根据国家税务总局2022年第39号的规定，一项销售行为或者劳务行为应同时满足，销售方(劳务提供方)、增值税专用发票的开具方、款项的收款方是同一民事主体。或者说满足“合同流、资金流和发票流”至少三流一致。纳税人抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和取得发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。处理原则：和谁签的合同就给谁付款，给谁付款就管谁要发票。结束语：对物业行业有相应了解，基本掌握日常财务基础工作。学员职业建议：既懂财务核算、财务预算、财务分析，乂懂税务筹画、通过日常工作规避税务风险，还懂得学习、沟通的多面手。4、物业管理的业态及分类(1)物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。(2)可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。(3)住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别墅型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。5、物业公司服务的计费方式(1)包干制：业主向物业公司支付固定物业费用，赢余或者亏损均由物业公司享有或者承担的计费方式。(2)酬金制：在收取的物业费用中，其中的一部份按约定的比例或者约定的金额支付给物业公司，剩余的全部用于服务服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。二、各项收入构成、分类及合用税率(营改增后)收入构成应税劳务名称税收分类名称合用税率税率说明物管费物业管理服务6%(普通纳税人)]3%(小规主营业务收入-物管费收入现代服务业。1模或者简易1征收普通1纳税人）.1主营业务收入-电费收入电费电力产品117%（普通.纳税人）|3%（小规|模或者简医I征收普通|纳税人）•主营业务收入-水费收入水费自来水3%国税2022第54号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。其他业务收入-房屋租赁收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服11%（一般纳税人）建造物、构筑物等不动产按照经营租赁服务缴纳增值税。务|5%（小规I模或者简5|征收普通晒税人）1其他业务收入一墙面、电梯广告收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一・般纳税人）5%（小规模或者简易征收普通纳税人）电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。其他业务收入一停车场收入场地租赁费其他情况不动产经营租赁服务11%（一般纳税人）5%（小规模或者简易征收普通纳税人）财税［2022136号规定，车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。其他业务收入-服务费其他居_6%_工程维修收入民日服务其他业务收入-装修服务收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-垃圾清运收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-工本费收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入一垃圾清运收入服务费其他居民日常服务6%其他对付款-装修押金无暂收对付款项，不确认收入，不缴纳税款。如果后期款项不退还业主，其他对付款-出无入证押金需要确认收入缴纳税款。无其他对付款-招标保证金三、各项成本费用构成、分类1、主营业务成本：(1)物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。(2)电费。(3)水费。(4)外聘绿化养护费。(5)外聘清洁卫生费。(6)外聘秩序维护费。(7)公共设施设备口常运行维修和保养费。2、其他业务成本：(1)对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。(2)如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。3、营业税金及附加：城建税