浅谈房地产开发项目成本控制和跟踪管理

浅谈房地产开发项目成本控制和跟踪管理

近年来，房地产开发企业的成本管理通常采用工业公司的成本管理方法。其中大部分是综合预算、制定目标成本，控制成本，发现差距和原因，提出建议和改进措施，为未来的成本管理提供信息。虽然,这些方法对降低成本费用,提高企业经济效益发挥过一定的作用。但是,施工过程中发生的各种各样问题错综复杂,如果不对全过程进行有效的监督控制和跟踪管理,这些“动态”的信息一旦变成“静态”的信息,其中不合理的那一部分就无法克服,损失难以挽回。笔者根据多年来从事房地产企业成本管理的经验教训,深深体会到在目前房地产市场激烈竞争的条件下,为适应成本、价格在项目开发过程中的变化,一定要实施房地产开发项目全过程造价的控制和跟踪管理;而且要自觉地、全面地从工程项目整个周期监控其建造成本和营运成本,尽可能地降低房地产开发项目的总成本,才能更好地提高企业的经济效益。一、从企业决策管理角度确定成本决策的依据一个建设项目的开发过程要经过投资机会选择、可行性研究、工程设计、签署有关合同协议、施工建设、竣工验收、市场营销与物业管理等步骤。笔者认为,工程项目决策阶段,就是投资机会选择和进行可行性研究。这一阶段的造价控制和跟踪管理,客体是工程项目的“造价”,它的主体是公司的决策层(包括公司三总)、设计师、承包商、造价工程师和监理工程师等。它的核心是对工程项目造价的确定与控制。同时,借助投资咨询机构如上海市场信息中心,对商品住宅建设项目进行可行性研究,作为公司领导及专业人员进一步决策的依据。决策过程是一个由浅入深、不断深化的过程,其关键是实现工程项目周期造价最小化。在工程项目决策阶段,主要是选出最佳的投资方案,达到资源的合理配置,形成投资估算。在项目建设其他各阶段中,主要通过工程的设计概算、施工图预算、承包合同价等可靠的数据资料,对造价进行控制和跟踪管理,以达到预期的经济效益和社会效益。同时,成本会计应该将项目投资估算表构成内容,结合其他资料,按照开发成本核算的要求,结合成本项目进行调整归类,并编制商品房成本计划表,计算计划单位成本和计划总成本。而且还要制定开发项目造价控制和跟踪管理的信息表,为日常管理提供信息。二、工程设计对工程造价的影响分析一个建设项目开发过程的每一个步骤对工程造价都有着不同程度的影响。根据资料分析,工程设计费用虽然只占工程全部费用的不到1%,但它对工程造价的影响程度可达75%以上。因此,工程设计是影响和控制工程造价的关键环节。我们不能重施工、轻设计。1.填土土壤条件国家对小区规划设计以用地指标、地形、地貌(涉及回填土)、密度和造价等指标进行控制。作为房地产开发企业,在规划设计阶段主要应研究在满足国家规定的前提下,如何最大限度地合理设计,以求得最大的经济效益。2.建筑长度与建筑材料、施工方法、施工面料的影响在相同建筑面积时,住宅建筑的平面形状不同和设计结构不一样,住宅的建筑周长系数“K周”(外墙长度÷建筑面积)和施工方法、施工用料也不同。K周越大,则墙体面积、基础长度、门窗面积、墙身内外装饰面积等工程量也越大。因此,应合理控制K周以降低工程造价。3.降低建筑容积加大楼房的进深,可相应缩短外墙长度,从而减少墙体面积系数(墙体面积÷建筑面积),节约用地并提高建筑容积率,从而降低工程造价。在多层住宅建筑中,墙体所占比重较大,是影响造价的主要原因,因此在设计中尽量减少墙体面积系数,以降低工程造价。4.住宅高阶降低楼房的层高与净高不仅直接影响到工程造价,而且影响到建筑退让空间的距离。据资料分析,住宅层高从3米降到2.8米,平均每套住宅综合造价可下降4%左右。这是因为层高和净高的降低可以使基础、墙体、柱、内外装修、管线、取暖等工程量减少,从而降低工程造价。除有特殊要求的设计外,一般住宅层高可控制在2.7米~2.8米。5.工程造价的确定图纸设计质量与复杂程度决定工程造价的高低,设计越复杂、标准越高、造价越高;反之,造价越低。虽然不能简单的以工程造价的高低来衡量图纸设计的优劣,但在抗震裂度相同、使用功能相近的情况下,工程造价应该有一个合理的范围;如果超出这个范围,图纸设计就可能存在不经济之处,甚至存在浪费现象,应进行复核和计算,以免造成不应有的损失。三、受影响项目合同阶段的控制和跟踪管理1.控制招标造价项目工程实行招投标的主要目的,就是要在保证质量、安全、进度的前提下降低造价、节约成本。要在招投标中进行造价控制。房地产开发企业应在工程部经理(或项目经理)的领导下,会同造价工程师、工程监理师和财务部,按最低价中标原则在众多投标单位之间选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。2.合同成本的动态管理合同管理应当是工程项目管理的核心,是提高管理水平、经济效益的关键。作为甲方要防止施工单位利用自身专业的优势,在合同及报价中暗藏伏笔,以便将来进行索赔。因此,在合同实施过程中要进行动态管理,对合同成本进行控制和跟踪管理:主要对项目工程工作量的审定和材料及材料进货渠道不同形成价格高低的控制,要做到了解合同签订情况,以及加强对市政配套和公建配套等方面的合同签订和实施情况进行有效控制。还要察看现场,参与工程例会,检查签证手续,及时收集整理造价过程跟踪中的各项有关资料(包括成本核算资料),参与建筑工程分项验收和竣工验收,以及掌握建设工程施工进度等。四、受影响项目施工阶段成本的控制和跟踪管理1.施工方案、施工设计的优化施工组织设计和施工技术方案是有效控制造价的重要环节。房地产开发企业领导和专业人员应审查施工组织设计和施工方案,结合工程项目的性质和构件生产情况,运输及地质等各项具体的技术经济条件,对施工单位制定的施工组织设计,施工方案进行优化,选择合理的方案,在技术交底时把有关情况加以说明。在施工过程中要审核工程项目是否按照施工方案、施工设计进行施工,有无超建设规模和重大损失浪费现象。使施工建立在科学合理的基础上,做到人尽其力,物尽其用,优质、低耗、高速地取得好的经济效益和社会效益。2.项目造价、施工进度、施工条件的变化在项目的实施过程中,造价经常会随着工程量、施工进度、施工条件的变化而变化,都有可能使项目造价超出原来的预算。因此,要严格控制设计变更,严禁通过设计变更扩大规模。3.甲乙双方及工程理化在隐蔽工程施工阶段,要做好定位、放线,涉及城建验收,应该由设计单位、甲乙双方、城建部门和施工监理严格把关,使城建部门通过验收。要做好基础勘挖验收;同时,对基础底板、钢筋(包括轴线、布筋、模板、钢筋混凝土大小样测试报告、钢筋混凝土、梁、底板、拆模板等),由甲乙双方和质监部门及工程监理认定。对结构工程,包括梁、柱、墙、拉结钢筋、浇柱头、砌砖的操作要求等,都要加强现场管理。关于设计图纸的错误,要有三方(设计单位、甲乙双方、工程监理)会同签证;如果是由于甲方提出更改的要求,且工程量有增有减,必须由甲方项目管理负责人、工程监理等人到现场共同审核、验收认可后,才能有效保证签证正确。在施工过程中加强工程造价控制和跟踪管理,一方面要求施工必须按设计图纸的要求,符合国家颁布的施工规范和验收规范;另一方面,要求施工企业完善内部经营机制,强化施工经济责任制,做到控制工程项目的造价。同时,要正确处理造价与质量的关系,在保证质量的同时,力求最小的机械和人力消耗,把有限的人力、财力、物力资源用于保证必要的工程项目功能的要求上。五、项目竣工阶段成本的控制和跟踪管理除了平时在过程中进行动态管理之外,需要借助中介机构进行审计。房地产开发公司应要求审计部门着重审查以下方面:1.严格的审核,注意设计要依据国家规定的计算规则,按照竣工图及其他有关资料、图集、签证等进行认真审核。要注意设计要求的内容,变更手续,以签证为依据逐项审核,并注意签证的正确性。对施工结算中出现的高估冒算环节,要加强审核核减。2.不得因特殊情况或其他原因规则补充定额套用要正确,要防止重复套用;定额换算中,对闭口部分不得因特殊情况或其他原因任意修改、换算和补充;补充定额,不得因任何原因,同时套用两个或两个以上其他专用定额。3.工程造价必须按标生产价,从严审查项目费用由于市场上价格变化很大,同一品牌的材料在不同商店购买价格不同,同一材料不同型号价格也不同。同时,供应商会采取不合法手段推销质次价高建筑材