楼盘调查报告

楼盘销售状况调查汇报中央凯景项目概况：凯景·中央首座是清远东扩新中轴上的一种都市地标项目。项目南向一线望江,在屈指可数的南向江宅中,是难得与北江无缝对接的近江大宅,并且是清远首个最纯粹的Artdeco建筑楼盘。同步,项目规划有现代东南亚风格园林、全方位现代智能化系统、室内室外双泳池等多项顶尖配置,项目的打造目的是成为清远豪宅的标杆楼盘。底凯景集团以3.58亿元获得这块3.24万平方米的土地,每平方米到达1.1万元的地面价让凯景·中央首座成为当年单价地王,自此备受瞩目。

目前清远最高楼层一般为32层,凯景·中央首座最高到达44层,高度超过140米,由于超高层建筑对建材及施工规定比较高,成本高于一般楼层建筑。除高建筑成本外,高土地成本、关键地段、一线江景,这些关键词都向人们透露了“地王”项目的价格不菲,并且目前某些二线江景盘均价已超过6000元/㎡,集众多鲜明优势于一身的凯景·中央首座,业内盛传其均价将过万。都市新中轴关键地段，绝版南向一线江景、享有6万平米市政府广场、私家游艇、清远首个室内恒温泳池小区，并设有配置红酒室、台球室、健身房、小朋友天地等内容的高端会所。小区配套高级智能化设备如智能化电梯、停车引导系统、入户指纹门锁等等。周围配套：中小学:澜城小学、莲塘小学、附城石古敦小学；田家炳中学、平安中学、清远第一中学试验学校；

综合商场：阳光嘉园商业街

医院：清远市人民医院、清远市中医院

银行：农行、工行、中行

菜市场：金碧湾菜市场

1、商务休闲会所2、两层商业中心3、首个小区室内恒温泳池和露天泳池双泳池设计4、业主私家游艇；

开发商:清远市凯景实业发展有限企业

代理商:合富辉煌房地产有限企业建筑设计单位:厦门大乘氏建筑事务有限企业

项目名称中央凯景地理位置凤城大桥西北侧占地面积32380平方米建筑面积252270平方米容积率6.28绿地率40.02%总套数1042开盘时间开发周期项目分二期开发，开发周期3年建筑风格清远首个最纯粹的Artdeco建筑楼盘户型状况1~4号楼4栋30～44层超高层和一栋会所构成，一期主力户型为167-359M2空中大宅。代理商:合富辉煌房地产有限企业合富辉煌创立于九十年代初，是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一。7月15日，集团在香港联交所主板正式挂牌上市（联交所编号：733），成为中国国内首家上市的地产顾问代理企业。在参与中国房地产发展的市场实践中，合富辉煌坚持着持续发展的企业意志，旗下成立了“合富辉煌房地产顾问、合富置业、房王、合富地产、保来理财、港联物业、骏华拍卖”等多种覆盖不一样专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多种专业服务领域的房地产运行服务体系。并形成4加2的强势品牌组合，除合富辉煌房地产之外，集团旗下合富置业是广州地区房地产中介服务龙头，在北京、上海、天津、佛山、东莞等地中介市场也颇有影响；港联物业在广州、上海、武汉等诸多都市管理着超过1000万平方米的高端物业及星级酒店项目；专司金融投资业务的保来理财亦获得急速发展，并与中国银行、建设银行建立战略合作伙伴关系；此外骏华拍卖行依托集团在房地产及金融领域的网络、信誉和专业实力，为客户提供投资、交易的新平台和配套服务，增进行业资金循环。目前合富辉煌集团旗下各服务品牌已在全国各地成立分支机构达40多家。合富辉煌成功服务包括：住宅、别墅、豪宅、商场、写字楼等物业在内的房地产项目达600多种，操作过数十个逾千亩的大型项目，营销业绩一直稳居房地产一手代理行业之首，与中国一流房地产开发企业及众多著名品牌发展商建立了长期亲密的合作伙伴关系，多种成功的房地产筹划营销案例入选大学课程教材，在房地产行业有着深远的影响力。目前合富辉煌集团在广州、北京、上海、天津、重庆、四川、山东、湖北、湖南、安徽、河南、江西、新疆、辽宁、西安、太原、南京、杭州、常州、宁波、东莞、佛山、南宁、昆明等24个省、市，成立了合富辉煌房地产顾问企业、合富置业、合富地产、保来理财、港联物业等分支机构近40家，业务版图覆盖中国60多种区域中心都市。各大企业对合富的评价：恒大地产集团合肥有限企业合富辉煌安徽企业进入恒大项目后，充足发扬合富辉煌的专业与团体的合作精神，制定了一整套富有针对性的销售方略，并开展一系列行之有效的营销活动，筹划团体与销售团体齐心合力，加班加点，克服困难，圆满完毕了恒大集团下达任务，充足展现了合富辉煌安徽企业是一种有责任心、能打硬仗的企业，是恒大地产合肥企业值得信赖的合作伙伴。广州招商房地产有限企业合富辉煌金山谷项目团体与我司营销团体一起仔细研究市场及竞争对手，深入挖掘二期产品特点，制定有效的营销方略，在项目推广、包装等逐渐建立起豪宅形象。同步营销团体还积极拓展客户，对诚意客户进行仔细的梳理和心理价格摸查，制定合理的价格方略，实现二期开盘引爆，并且在持续销售过程中实现价格的持续拉升，在价格上为金山谷项目奠定了良好的豪宅形象。佛山市三水云东海花园房地产开发有限企业山水一品从项目的前期定位方略，规划提议，产品设计，高端形象的打造，合富项目组均予以了宝贵而专业的意见。尤其奠基活动的前期筹办，仅一种月的时间，从组织到贯彻均做到精确执行，成功撬动了三水西南洋房市场的高度关注。广州市四季花园房地产发展有限企业力迅•原筑自开盘以来，一直委托合富辉煌进行筹划销售代理工作。在本次推售工作中，合富辉煌销售小组的筹划人员与销售人员紧密配合，对市场价格触觉和客户状况把握得很好，并能站在发展商的角度考虑，为我们企业争取最高的价格和利润。深圳市万科房地产有限企业6月合富项目组在短短三个星期内组织了示范单位开放、认筹登记和公开发售等各项工作，成交金额达1.4亿元。8月深圳房地产市场不停下滑，客户观望情绪持续加重，合富项目组的全体组员迎难而上，发明一种又一种销售高潮，别墅成交更是突出，8月总体成交量是前7个月的2倍，签约套数进入深圳全市前十名，逆市飘红。广州市万科房地产有限企业自开始，合富辉煌一直是广州万科最亲密的合作伙伴之一。，相信万科与合富将继续同心同行，同声同气，精诚合作，共同发展，并肩面对市场给我们的挑战！万科市佛山万科置业有限企业在佛山万科•兰桥圣菲开盘的过程中，无论是前期的筹办、开盘的预演还是实际开盘活动举行，合富辉煌企业同事们都积极参与与配合，力争发售当日每一种细节都尽善尽美，从精神和行动上都予以佛山万科极大的支持和鼓励。广州光大房地产有限企业董事副总经理陈洪志光大作为一家有社会责任感的房地产开发企业，一直致力于打造让消费者认同并爱慕的产品，我们也尤其期待专业力量的支持和协作。合富辉煌作为代理顾问机构，长期公布市场监测和消费需求研究分析汇报，确实难能可贵，我们非常认同。新恒基集团总经理耿燕对于我们这样的跨区域发展的企业，运用当地资源，与当地文化的融合都是必需的，因此选择合适的战略合作伙伴至关重要，选择合富辉煌是通过深入考察后决定的。合富辉煌的整合服务能力是令我们比较满意的。天津奥林匹克花园置业企业总经理姚国麟的成交量证明，他们当时所采用的方略是对的的，通过他们的努力确实把政策的影响降到了最低。这也再一次让我们看到了合富辉煌这支专业并且有着丰富实战经验的团体，面对市场变化的迅速反应和有效应变。富景天下富景天下项目位于清远市清城区洲心板块，地处规划北江一路与静观南路交汇处，依托北江和伦洲岛而建,纵贯北江800米海岸线。毗邻广武高铁清远客运站和即将建设的北江五桥。项目占地面积230亩，规划容积率4.68，建筑密度30.9，绿地面积3.8万平方米，建筑面积约为66万平方米，其中住宅面积42万平方米，商业面积5.7万平方米，别墅面积1.1万平方米，酒店面积3.6万平方米，项目总投资约18亿元。项目规划内有广场、酒店、网球俱乐部、游泳池、会所等配套设施，建筑为惬意大气的法式建筑风格，区内配以意大利风格的园林景观，以双梯双户，南北对流的高端户型为主。项目具有独特的地理位置，南北面有山景、水景、生态林景，结合建筑动感十足的色彩，项目涵盖了多种不一样类型的产品,包括西班牙风情庭院别墅、法式高层洋房、五星级国际酒店等高档住宅。整体建筑风格以欧陆经典蓝本,并带有现代时尚元素,园林规划充斥着浓郁的意大利水岸风情。在滨江公园、国际风情商业街、空中江景会所、休闲广场等配套建设下,在物管完美贴心的国际来宾服务中,在富景天下,你既拥有恬静优美的海岸湾区生活的享有,又能获得皇家贵族般的尊贵仪仗礼仪。富景将发明性地打导致为清远国际崇高生活区的标杆。在得天独厚的洲心区的未来规划中,富景天下将以其“向世界,向湾区”目的,打造清远首个具有足够规模的“世界级湾区”,启动一种全新的国际化生活的时代。中、小学： 清远市博爱学校、田家炳试验中学、华侨中学幼稚园： 博爱幼稚园、机关幼稚园综合商场： 赢之城商业广场医院： 新人民医院邮局： 中国邮政银行： 建行、中行其他： 清远科技馆、清远市政府、体育馆开发商:清远市威鹏房地产有限企业

代理商:中原地产项目名称富景天下地理位置北江一路与静观南路交汇处占地面积 548105平方米建筑面积153763平方米容积率 4.65绿地率32%总套数 2645开盘时间开发周期建筑风格（崇高住宅[别墅]、高层）惬意大气的法式建筑风格户型状况主力户型： 110-230m²凤城明珠项目名称凤城明珠地理位置占地面积8.5万平方米建筑面积38万平方米容积率3.84绿地率60%,总套数开盘时间开发周期项目采用组团式开发,目前开发的是一期8座,总面积10万多平方米,总计646套,估计今年内将所有陆续面市,4月推出凤鸣阁1、2、3座,均为两梯两户,总计288套,户型为87㎡的两房,109—128㎡的三房。建筑风格花园洋房、高层住宅户型状况凤城明珠是广清大道两旁目前较为大型的项目。项目由清远市鸿安房地产有限企业开发,企业为集房地差按设计、开发、销售、物业管理等业务一体的“都市运行商”,属于广东鸿晖集团的下属房地产企业。集团下属企业曾在佛山、南海等地开发了十多种大型精品项目。

提到广清大道，清远市民目前的第一感觉就是“未来清远CBD”，而位于广清大道的凤城明珠，重金打造以都市生活绿洲为主题，多种优质生活配套为特色的“30万平方米的大型生活园林”；周围有假日梦幻水城、赢之城购物中心、国际会展中心、市体育馆、游泳馆等大型公共设施，极尽量的满足住户的购物、康体、娱乐需求。

值得购房者关注的是，凤城明珠开发商属于广东鸿晖集团的下属房地产企业。该集团下属企业曾在广东省多种都市成功开发了数十个大型项目，在业内享有良好的声誉和口碑。同步在超宽楼距的基础上引入入户花园设计,户户双阳台设计,最大程度地满足居住者的观景与实用需求。各楼盘调查状况汇总表中央凯景富景天下凤城明珠备注开发商清远市凯景实业发展有限企业清远市威鹏房地产有限企业清远市鸿安房地产有限企业代理商合富辉煌房地产有限企业中原地产无资料位置初定价格万元以上未知4300.00起销售渠道服务评价一般，较为保守有关诚意金未，售楼部建成后未9.5折，详细当面谈开售时间4月一次性付款分期付款征询电话393333338399993369059五一楼盘促销的真伪开发商精心准备了若干个月的“五一”到了，积极期待买房的某些市民也“望穿秋水”。不过这个“五一”，只有若干个楼盘推出新货，市场上的货源仍旧以开发商在今年元旦期间面市或此前的余货为主。只是似乎市场并不安静，开发商打起了近两年来少有的价格促销旗帜，在这个楼市政策极为动乱的时节，显得尤为突出。几乎每个有货推的楼盘都打出了价格优惠旗号：9.8折、9.7折比较普遍，有的直接大派利是，3000元、5000元不等，有的诚意登记可送1万元、3万元不等，尚有一口价房、特价房等。更有甚者，在4月中旬打出了9.2折的较大幅度优惠，如东城的黄金海岸二期；横荷的荷兴都市花园更惊现市区少有的2980元/m2的特价房。真假优惠确实，“五一”看起来很热闹，但仔细盘算，需要详细分析。某些将推新货的楼盘表达，诚意登记的客户将在开盘期间享有额外折扣优惠，其实这是一种比较模糊的概念，有诸多文章可做，由于并未定价，开盘价可以合适定高某些。某些楼盘打出的9.6折、9.7折、9.8折等优惠折扣，并不一定是实实在在的优惠，由于清远大多数楼盘在正常销售期均有9.8折、9.7折的优惠，只是不对外公布而已。某些楼盘打出了9.2折等较大优惠，不过实际价格和前期同样楼层、同样朝向户型相比，还是有一定的上涨幅度。实际上笔者多次以购房者身份踩盘调查时就遭遇类似状况，东城某楼盘对外表达均价每平米4600元左右，但其13层的所谓特价房单位9.2折后仍旧到达4600元/m2，对此记者提出质疑，对方辩称其他单位更贵。北江一路某楼盘筹划人员毫不忌讳：“什么一口价、特价房，其实只是一种噱头而已”。一种即将在“五一”开售的某项目有关人员称其价格还也许上调。从这个角度看，许多楼盘的优惠折扣，更多体现的是一种价格促销“秀”而已。当然我们也可以看到某些实实在在的优惠，但优惠也并非他们“自吹”的那么大。例如清远大多