成华区城市更新案例

—PAGE12—成华区城市更新案例——猛追湾市民休闲区更新项目猛追湾市民休闲区是成都市天府锦城“八街九坊十景”中的一坊（猛追湾）、一景（天府熊猫塔），是成华区将锦江绿道、锦江公园与天府锦城、一环路市井生活圈、锦江夜消费商圈统筹实施打造的示范工程。项目紧扣全市锦江公园建设和“中优”战略等系列部署，立足时代发展需要，坚持以人为本理念，创新运用“EPC+O”更新模式，采取多元相融的城市更新路径，率先探索城市更新与公园城市示范区建设融合发展的可行途径，打造锦江公园滨水公共空间新典范。一、顺应时代要求，开启发展新征程锦江水延绵流淌千年，猛追湾记载烟火人间。作为锦江名湾，猛追湾里的老茶楼、川剧院、游泳池是许多老成都人心中的市井烟火象征。随着片区功能面貌无法满足新时代人民对美好生活的向往，2018年成华区启动实施猛追湾城市更新，首开区于2019年10月投运，从此片区迈向“老成都+国际范”城市更新范本新征程。（一）战略导向引领转型随着城市发展从增量时代迈入存量时代，大城市尤其是中心城区的区域潜力有待进一步挖掘释放。成都市未雨绸缪提出加快促进“中优”区域布局更优、功能更强、产业更新、品质更高，实现城市可持续发展的工作要求，并大力推进天府锦城与锦江公园、一环路市井生活圈、锦江夜消费商圈的建设打造，全面实施建设践行新发展理念的公园城市示范区战略部署。在上位战略规划引导下，处于城市核心地带的猛追湾作为锦江公园核心区、锦江绿道示范段迎来更新转型重大机遇，在打造锦江公园、培育夜间经济、塑造“夜游锦江”品牌方面先行先试，成为成都“天府锦城”战略规划下首个呈现的城市更新项目。（二）区情定位推动发展成华区在历经实施“东调”“北改”等重大战略行动后，聚焦“成于中优，华在文商”工作主题积极探索新时代转型发展之路。猛追湾作为连接中心城区春熙路商圈和339文旅地标的“城市会客厅”，承担着“东进桥头堡”的重要功能，具有巨大流量潜力。然而片区落后的城市面貌与现代商贸繁华地和时尚潮流地对比强烈，极大影响了人流商业互通流动。在此背景下，成华区率先将猛追湾作为贯彻落实新发展理念的城市更新蓝本，明确“工业文明与现代时尚交相辉映、美食文化与文创产业共生共融”定位，与太古里等错位发展打造，成为公园城市网红新地标。（三）现实需要亟待升级猛追湾区域属于典型的旧城居住片区，改造前区域内包含原国税局、纸箱厂纺织厂旧址及家属楼等，虽然拥有丰厚的工业文化积淀，但片区老旧环境品质早已跟不上时代发展。茶水铺与麻将馆混杂的低端业态、人车混行的交通流线、被灌木丛和栅栏阻隔的滨河消极空间等成为过去这片区域的常态；建筑风貌老旧、公共空间挤占、功能配套缺失、生态环境恶化等现实问题使区域失去对年轻人的吸引力，区域活力逐渐丧失，群众对片区品质提升的需求越发迫切。为满足居民诉求，成华区按照“城市有变化、市民有感受”的既定方向，在保留文化元素基础上推动“空间+服务+配套”一体化更新升级。二、突出系统思维，打造更新新典范猛追湾片区更新践行以人为本理念，创新运用“EPC+O”运作模式，采取多元相融的城市更新路径营造传统和开放共生、烟火和时尚并存的活力街区。践行以人为本的城市更新理念猛追湾市民休闲区坚持将以人为本的发展理念渗透进城市更新的细微之处，通过在地文化传承和价值转换，打造为居民幸福、商户入驻，游客到访的城市美好空间。坚持问需于民，彰显城市温度。在片区更新前，充分倾听群众心声、考虑在地居民诉求，深入推进“让路于民”，将长2.5公里宽7米的车行道优化为4米“步行+自行车”滨河慢行道，构建“无缝衔接”步行系统，把原来路权分配失衡、人车混乱的马路变成充满人情温暖、空间尺度宜人的景观绿道，同时通过合理规划绕行路线解决停车问题,将美好风景和惬意生活留给市民，实现“回家的路”与社交场景融合。保留历史记忆，传承价值情感。深度挖掘和传承成华“工业记忆”和猛追湾“城市乡愁”，建立留存城市记忆的猛追湾故事馆；采取“修旧如旧”手法保留沿河剃头铺子和古戏园等商家并进行软硬件提升；以滨河沿线风貌美化、地刻铺装、小品壁雕、光影装置等手法全面呈现1953年至1998年成华区10个“第一”的光阴长河，将老工业区的历史转化为空间语言，构建串联过去和未来的历史长廊，激发“老成都人”情感共鸣。新旧动能转换，讲好新生故事。借助创新设计语言、现代科技互动技术串联历史记忆，实现场地过去与现在的对话。将原国税局底层入口通道进行景观场景构建、植入历史记忆，打造为交流剧场空间；将人民纸箱厂进行建筑改造、产业植入打造为文创商业复合空间；将猛追湾街、天祥街等街区进行有机更新实现文化印记的新潮表达。实现老建筑营造“新场景”、老厂房长出“新经济”、老街区释放“新活力”。创新运营导向的城市更新模式聚焦破解“项目去行政化逻辑、增商业化逻辑”关键问题，按照“政府主导、市场主体、商业化逻辑”，创新更新模式、整合片区资源、完善统筹机制，为顺利推进项目“保驾护航”。后端运营前置，实行全链条管理。率先创新性引入设计、施工、运营三位一体“EPC+O”运作模式，把后端运营重心前置并将此主线贯穿于项目各环节，破解传统模式“先改造、再招商、多主体分散实施”导致空间和业态分离、产业转型升级难以实现等难题。同时在招标过程中通过对企业策划设计、资源整合、内容研发、运营管理“四维”能力评价，招引专业运营能力突出的行业龙头企业万科中西部城镇建设公司作为牵头主体，实现策划、建设、运营主体“三强合一”。整合片区资源，统筹一体化发展。万科公司会同政府大力实施优质资源“收、租、引”，完成重要节点收储面积约4.2万平方米，为业态优化调整、物业统一运营、片区产业升级提供载体保障。其中区国资部门率先腾退区属国有物业并统归项目业主，通过评估方式转租给运营方；项目业主和属地街道成立联合工作专班，对重要节点和部分确需置换业态的商铺实施收租收购，并制定片区产业“正面清单”，对街区产业调整提供政策引导，带动30余家商家转业态提品质。坚持市区联动，聚力协同式打造。聚焦打通锦江公园生态价值转化通道，携手市绿道公司创新“上下湾区分段整体打造”模式，有效破解打造主体多样、规划设计不一、统筹协调不够等难题，实现整体重塑锦江沿线“新风貌”。在成华区下湾区打造中，专门成立猛追湾市民休闲区指挥部，健全“一把手挂帅”“一班人负责”“一盘棋统筹”机制，有力保障工作高效推进。坚持多元相融的城市更新路径猛追湾市民休闲区坚持以产业为核心，深入挖掘片区历史文化内涵，用公园城市理念和街区美学设计创新城市价值，释放空间耦合、生态复合、产业融合综合效应。贯通城市空间串联多元场所。秉承“少拆多改、注重传承”的理念，运用“动线打通、空间联通、场景贯通”手法高品质推进成片形态更新和功能再生。宏观推动望平坊、子街巷、锦江公园等“点、线、面”串联聚集，打开内外廊道形成开敞空间，促进片区与天府熊猫塔、太古里连片成势；微观推动滨水空间人进车退，通过空间活化打造约10个功能各异的休闲平台形成内容丰富的生活空间带，实现“沿水可漫步、建筑可阅读、公共空间有温度”。厚植生态本底营建公园城市。打破“生态生活空间内在分散”的思维惯性，通过对绿化带仔细梳理，保留长势旺盛的大乔木，取消原有的绿化围拦，一部分还原成可以进入的林下休闲平台，一部分种植成品质丰富色彩多姿的林下花境，通过亲水平台和沿江步道勾勒口袋公园、开敞空间、金角银边等绿色生态轴线，并实施建筑风貌整治增加屋顶绿化、立面绿化，推动品质生活叠加优越生态，构建生态绿道与街巷街区、公共空间无缝衔接。精准植入产业激活片区发展。通过空间重构和生态涵养，为破解片区产业低端单一发展等现实问题提供先决条件。通过采取“提升潜力业态、限制不符业态、引入主题业态”，既实现原品质低端、经营不善、与街区主题不符的业态疏解，又引入高品质新业态夯实产业支撑、强化街区主题氛围，推动片区产业、新型消费与优质生态叠加渗透、相融互促。原本单一的川剧、茶坊一条街改造为汇集咖啡，轻餐、网红甜品、文创、艺术等丰富业态的滨河商业街区。三、聚焦运营管理，激发长效新活力紧扣打响“烟火人间三千年，成都上下猛追湾”的城市站位，在系统实施城市更新的基础上，进一步强化运营管理，以优化模式为基础、业态策划为重心，场景植入为关键，推动片区更新成效价值持续发展。（一）优化模式标准做强运营新支撑积极创新片区运营模式，提升管理标准，强化共建共治，打牢区域长效发展的基础。示范带动提升运维效果。由万科公司作为运维主体，对街区进行精细化、智慧化、一体化管理，通过一大服务、一大平台、三大阵地与政府共同探索老街巷治理新模式，以示范项目带动引领老商铺主动参与自我提升和更新，实现业态转型和品质提升，拉动片区商铺租金上涨30%－40%。品质提升强化管理标准。大力推进星级化、景区化、标准化高品质管理，制定猛追湾市民休闲区首开区五星级景区化管理考核指标，确保后期管理效果符合且高于现有城市管理要求。市政街区、非收储商户外摆管理交由万科物业统筹，做到行政退后，服务向前，助推片区业态聚合、秩序维护、消费场景展现和人气商气带动。共建共治打造国际社区。打破锦江沿岸传统行政社区边界，联合街道党工委成立“DreamOne”综合党委，创新市民协商共治、商居自治联盟、项目认领等制度。组建社区党员志愿服务、外籍人士服务、社区关爱等7支高素质工作队伍，对照国际化营商环境标准大力提升政务服务水平，不断增强企业和群众的获得感和满意度。（二）强化吸引提升打造多维新业态积极推动业态优化调整，引入新经济新业态推动城市活化，打造产城融合新模式。紧扣定位推动创新创业。紧扣主题定位推动文创产业创新发展，天府四川金融博物馆、几何书店、梅花川剧社等核心资源纷纷在此落户，以万汇空间为载体创造就业岗位800余个，孵化功夫动漫、哈啰出行、鸿星尔克等企业58家，引入万科·泊寓品牌打造国际青年社区新型文化体验消费“样板区”。提引结合打造活力街区。坚持“一提二引”方针，保留沿河具有片区记忆的商家并进行硬软件提升，定向引进特色小店、网红首店，共计孵化属地网红品牌共计42家，形成以小店经济、首店经济、夜间经济为主打特色的活力街区，成为“太古里—猛追湾—东郊记忆—熊猫基地”精品旅游轴线核心节点。突出特色培育夜间经济。紧扣成都打造锦江夜消费商圈、“夜游锦江”品牌任务，发挥毗邻城市CBD优势、推动与太古里错时错位发展，加快培育发展“锦江夜游、高塔夜秀、美食夜市、酒吧夜娱、民居夜宿”五大夜间经济形态，呈现“愈夜愈精彩”的夜经济蓬勃发展态势。（三）注重品牌塑造植入活力新场景按照“活动策划-品牌迭代-运营全维度”思路，积极运用新地标、新业态，强化品牌营销，打造极具影响力的新场景。发挥地标效应打造文旅场景。按“老成都、蜀都味、国际范”建设要求，加快打造通美大厦成华之窗、339梦想之塔、成华公园锦江之眼、东风桥记忆之坊等特色文旅地标，相继推出成华公园“光影秀”、339“熊猫爬塔光影秀”等多层次光影体系，吸引百万市民和游客纷至沓来体验感受。突出文化品牌打造活动场景。塑造每200米特色主题带，每100米入绿地、每50米网红打卡点、每20米特色品牌店的“全时段、全天候、全体验”的滨河文化休闲带。先后引入抖音、成都偷心、蓉城之秋等城市文化运营品牌资源，累计组织开展街头艺人秀、音乐秀等主题秀100余场，实现月月有活动、季季有热潮。强化人气聚集打造消费场景。充分发挥“展、演、会”三大主体以及江畔市集、国际青年社区两大IP对人流的吸引作用，举办“小街巷、大艺术”街巷艺术节、“聚声行动”、“livelife”音乐展演、成都天府文创大市集等城市级活动，实现日均体验、消费流量由2000人提升至20000人，拉动各类物业普遍增值约65%。四、强化创新探索，共绘城市新蓝图猛追湾市民休闲区通过城市更新为传统工业老区的转型注入新活力，探索出一条城市转型之路，经验成果值得总结。（一）遵循以人为本、聚焦群众需求，把握城市更新内涵。城市为人而建，只有全面满足人之所需的城市发展才具有韧性和可持续性。适应基本需求。城市设计不仅应当回归人的尺度开展人性化设计，更应该关注全龄人群和弱势群体开展多元化设计、包容性设计，让社会大众普遍认可有机更新成果并期望持续深化与扩展。满足精神需求。城市更新需要激发老城活力，构建开放和包容的社会环境，以鲜明的场所感归属感获得感吸引人、聚集人、留下人，彰显城市的温暖气质。实现社会需求。让各个年龄、阶层的人都能在城市更新空间里找到天地，人与人、人与自然的“关系”互融互生，形成市民慢下脚步、静下心来、骑行畅游的社会公正美好的图景。（二）延续城市文脉、挖掘场所精神，讲好城市更新故事。城市更新除了物质空间的革新，更要融入情绪情感，实现场所精神共生共融。保留历史记忆。要保留历史风貌、建筑特色、街区肌理，强化城市的地方性和本土性，形成独特的符号标识并将其赋予空间中成为具有意义和蕴含情感的场所。传承文化精神。要增强城市吸引力必须挖掘独特的文化精神，让人在阡陌广厦、街头巷尾找到生活的乐趣、精神的家园、梦想的归宿，让诗意栖居成为城市信仰。彰显生活气息。城市更新既要让置身其中的个体感受到烟火的温度，更要体会生活的宽度和世界的广度，身处场所、心归场所，营造”高级烟火气“。（三）坚持片区更新、盘活载体资源，把准城市更新路径。城市就像一个生命体，有自身成长规律，要注重片区协同更新。多维融合发展。小微空间、带状廊道、空间场所等作为城市系统的“细胞”“肌理”“组织”，要以一体化思维系统更新，实现城市从局部到整体点亮失落空间、带动轴线发展、激活片区活力。涵养生态本底。城市更新要践行”生态修复、城市修补“城市双修理念，以生态为引领、以城市环境优化为前提，将公园城市理念融入片区发展，推动绿地空间的社会公平正义。培育特色业态。依据项目定位和空间形态，要