物业投标文件

PAGE28目录18379第一章投标函 320083第二章商务文件 426613第一节投标报价 426157第二节总公司营业执照 520922第三节分公司营业执照 618727第四节总公司物业资质证书 711920第五节外埠登记单 828025第六节企业概况 911459第七节负责人资格证明书 1024197第八节负责人授权委托书 113917第三章技术文件 1211258第一节拟派项目经理自然情况及主要经历 121366第二节本项目服务人员配备情况表 1430152第三节投标方案、服务内容及标准 2320174第一项公司简介及企业文化 239436第二项企业规章制度及奖惩制度 307870第三项服务方案的总体设想及采取的措施 487843第四项人员配备及员工素质要求 5428997第五项培训管理 5729082第六项综合管理 6031326第七项接管验收及入住管理 6211131第八项装饰装修管理服务 6815322第九项公共设施、设备日常维修养护 8019916第十项秩序维护管理 921082第十一项保洁管理 10315315第十二项绿化养护管理 10825933第十三项档案管理 1105440第十四项其他突发事件的应急处理程序 11426809第四章物业服务费用测算 11719208第一节公摊费用 11714812第二节工厂物业费用明细 12126699第三节办公楼物业费用明细 124

第一章投标函xx物业招投标代理有限公司:我公司正式投标沈阳“xx物流”前期物业服务招投标项目，据此函，本公司对该项目的服务标准及措施如下：序号管理项目投标标准1房屋维修及时率95%以上2维修回访率100%3路灯完好率95%以上4公共设施完好率95%以上5清洁、保洁率95%以上6绿化成活率95%以上7业主投诉率及处理率95%以上8业主对物业管理满意率90%以上9道路完好率95%以上10消防设备完好率100%11雨、污水井、排水管完好率95%以上12管理人员专业培训合格率100%13服务费收缴率90%以上北京xx国际物业管理有限公司沈阳第一分公司2016年8月4日第二章商务文件第一节投标报价xx物业招投标代理有限公司:我公司正式投标沈阳“xx物流”项目前期物业服务招投标项目，并提交下述文件正本一份，副本四份。据此函，签字代表宣布同意如下：1).在所附投标报价中规定提供相应的物业服务的基础上，物业服务费标准为工厂每月每平方米建筑面积1.50元（不发生电梯费用）；办公楼每月每平方米建筑面积2.00元（不发生电梯费用）。2).我公司已详细阅读全部招标文件、参考资料及有关附件，我们完全理解并同意放弃对任何方面有不明及误解的权利。3).如果在规定的开标时间内投标文件撤回，保证金将不要求贵方退回。4).同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。5).如在投标过程中有任何不正当的商业行为，或采取任何方式向招标人施加压力与干扰，同意被取消投标资格。6).我公司严格按照《投标须知》履行应尽义务，遵守招投标纪律。7).未尽事宜依照《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《沈阳市物业管理条例》、《沈阳市物业服务招标投标管理办法》等相关法规执行。8).与本投标有关的一切正式来往信函请寄至：地址：邮编：电话：投标人：北京xx国际物业管理有限公司沈阳第一分公司（盖章）2016年8月4日

第二节总公司营业执照第三节分公司营业执照第四节总公司物业资质证书第五节外埠登记单第六节企业概况项目内容企业名称北京xx国际物业管理有限公司沈阳第一分公司负责人张立凯注册地址沈阳市沈北新区蒲河路83号办公地址沈阳市沈北新区蒲河路83号注册资本伍佰万元邮政编码电话范营范围：物业管理、机动车停车、国内劳务派遣（不含职业中介）、清洁保洁服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

第七节负责人资格证明书张立凯系北京xx国际物业管理有限公司沈阳第一分公司的负责人，负责签署本投标文件、进行合同谈判、签署合同及处理与之有关的一切事务。附负责人情况：单位名称北京xx国际物业管理有限公司沈阳第一分公司单位地址沈阳市沈北新区蒲河路83号姓名张立凯性别男年龄34民族汉职务分公司负责人身份证号特此证明投标人：北京xx国际物业管理有限公司沈阳第一分公司（公章）2016年8月4日

第八节负责人授权委托书张立凯系北京xx国际物业管理有限公司沈阳第一分公司的负责人，现委派范丙丰（授权代表姓名）参加贵方组织的沈阳“xx物流”前期物业服务招投标活动，全权代表我单位处理投标的有关事宜。代理人无转委托权，特此委托。本授权书有效期：2016年8月4日至2016年10月3日附授权代表情况：姓名范丙丰职务项目经理性别男年龄34身份证号码xx通讯地址沈阳市沈北新区蒲河路83号邮编投标人：北京xx国际物业管理有限公司沈阳第一分公司（公章）负责人：（签字/盖章）2016年8月4日

第三章技术文件第一节拟派项目经理自然情况及主要经历姓名性别男出生日期1983.01.05职务经理职称无学历本科身份证号xx通讯地址沈阳市沈北新区蒲河路83号邮编物业管理经理上岗证(有)：获证时间:2013年8月主要工作经历：2010年8月至现今任范丙丰xx物流（一期）项目经理一职。附件一：居民身份证

附件二：物业经理上岗证书附件三：全国物业经理上岗证书

第二节本项目服务人员配备情况表第三节投标方案、服务内容及标准第一项公司简介及企业文化北京xx国际物业管理有限公司（下简称xx物业公司）成立于2007年3月，注册资金500万元，隶属于北京xx投资（集团）有限公司（后简称xx集团），为xx集团地产事业部开发的以“xx物流”为品牌的系列产业园区及房地产项目、“晶彩亦庄”等项目提供优质、超值、高效的物业服务。已接管物业的总建筑面积达100万平方米，其中包含写字楼、工业厂房、民用住宅。xx物业公司秉承细腻、审慎、沉着的物业管理风格，采用ISO9001国际质量标准、ISO14001国际环境保护体系标准和国家优秀物业管理示范园区标准实施管理运作，拥有一支富有职业素养、忠于职守的的专业队伍，现拥有员工300余人。xx物业按照市场化、专业化的管理模式，以“人性化服务、规范化管理”的质量方针，“服务感动客户、客户永远第一”的服务宗旨，“服务创新、超越需求”的质量目标，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、人文、文明、整洁、舒适的园区和社区氛围。通过近几年的快速发展，公司的管理和服务不断上台阶、上档次、上水平，已形成了“客户为本、开放创新”的独特文化理念，志在成为国内一流物业管理企业。服务理念xx服务理念服务感动客户，客户永远第一。基于服务理念，xx物流提出园区服务4D主张：全程服务（Durable）从企业入住前、中、后期，U谷将表现出以客户利益为出发点的精神，实现客户超值服务，致力于提供入住前的持久性服务。负责服务（Dutlful）Ｕ谷引进专业化人员提供高水准的服务，尽可能解决客户的难题。迅速服务（Direct）及时解决企业入住时的工作和经营所需，实时解除您的燃眉之急。愉快服务（Delightful）U谷人认为，无论是服务的过程还是结果，都是要让客户充满愉悦。在管项目简介附图片（例）北京中关村科技园光机电一体化产业基地xx光联工业园光联工业园位于中关村科技园区光机电一体化产业基地，是xx集团于2003年投资2.5亿元人民币兴建的集光机电、科工贸于一体的国际化工业园区，属于中关村科技园亦庄园，享受中关村科技园、国家级开发区和高新技术企业优惠政策。光联工业园占地面积165亩，建筑面积10万平方米，100%出租。园区成立以来，中国、德国、法国、意大利、瑞士、韩国、荷兰、新西兰等国的知名企业纷纷进驻，成为一个成熟的国际企业汇聚的产业园区。北京中关村科技园金桥产业基地北京xx物流工业园xx物流•北京金桥基地项目，位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，可容纳企业500多家，预计年总产值达200亿元以上，年税收达15亿元，可解决两万人的就业。

由北京xx投资（集团）有限公司携手著名策划机构—王志刚工作室及权威设计机构、上海华东建筑设计研究院联手打造。整个项目共分为五大区域：生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区。为企业提供多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生产、商务配套设施，可容纳500家以上企业发展，解决就业4万人。重点引进和集聚北京xx物流以高端生产服务业为龙头，形成以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心，集聚科技人才，促进资源共享。xx集团将努力将其建设成为北京东南智力密集区，自主创新的引领区，全面促进区域可持续发展。

至2009年底签约企业约300多家，其中包括多家世界500强企业，2009年租售量更是占据北京产业地产46%的市场份额，建立了在北京市场的绝对领先地位。xx物流·北京———研创企业园研创企业园，规划建设用地面积17.8万平方米，总建筑面积：16.6万平方米，容积率0.94，绿化率：30%。

晶彩亦庄晶彩小区，位于北京亦庄新城南部生活区，总占地面积6.7万平方米，建筑面积约13万平方米，背靠百公顷城市绿化带，坐揽社区2万余平米私家园林，沿袭亦庄绿色清新的生活形态，纯正板式建筑，楼宇间隔开阔富于韵律，并配有2000平米休闲商业街，坐享区域国际化完善的生活配套设施，十几家大中型商场超市，上百家餐饮娱乐设施，十多家知名教育机构及专业化医疗机构，使得这里的生活一应俱全。如果您有下列特殊服务需求或需要其他帮助，可随时与物业服务公司客户服务中心取得联系，告知您的姓名、办公地点及具体需求，物业服务公司将竭力为您服务。「上门维修服务」物业服务公司提供24小时维修服务，如您的水、电等配套设施设备需要维修时（工程基础服务以外），您只需向物业服务公司客服中心前台进行报修，支付相关服务费用，物业服务公司就会为您提供上门维修服务。「个性化服务」＊楼内保洁开荒、日常保洁服务；＊绿植租摆服务；＊会务服务；＊其他代办服务：根据客户需求，可设计提供其它个性化服务，如商务服务等。质量标准及费用根据委托方具体要求确定、执行。物业服务公司负责定期对特约服务收费标准进行公示,在接收特约服务时，物业服务公司将对收费价格进行核算,服务人员必须提前向您出示特约服务报价，并经您确认价格后方可提供服务，请您进行监督。第二项企业规章制度及奖惩制度（一）考勤管理制度1、确因工作需要员工延长工作时间的，一般应在当天下午（三点之前）以书面形式（加班单）向本项目经理申请提出，经理签字后报公司行政部门备案，并于适当时间安排补休。2、公司或项目因突发事件，必须于正常工作时间以外的工作人员，公司于事后需通过统一决定，给予员工适当的补休。3、员工因婚、丧、疾病或其他正当理由可以请假，假别分为婚假、丧假、事假、普通伤病假、产假等，准假日数及工资给付，依下列各条款规定：3.1婚假：员工凭结婚证书可享受婚假三天，符合晚婚年龄的夫妻婚假十天，婚假期间薪资照给。一方符合一方享受。3.2事假：员工申请事假，必须提前1天以书面形式向直接上级申请，并须项目经理上报公司行政部门批准。员工事假超过3天的需总经理批准。所有事假审批均须在行政部门备案，否则按旷工处理。所有批准事假均无薪水事假。全年事假累计不准超过七天。3.3病假：员工因普通伤害、疾病或生理原因必须治疗的，依照《沈阳市城镇职工基本医疗保险》规定执行，请普通伤病假，病假必须以市级以上医院出具的证明为依据，急诊事后补证。3.4丧假：在请假前或事后7天内向项目及行政部门出示死亡证件及其他相关证明。3.5父母（包括配偶的父母）、配偶、子女去逝，丧假3天，薪资照发。3.6祖父母或外祖父母或兄弟姐妹（包括配偶的上述血亲）去逝，可请丧假1天，薪资照发。3.7旷工扣薪：无故旷工扣除三倍薪资。3.8若有末尽之处，按公司《员工薪资管理办法》办理。3.9公伤病假：依照《沈阳市城镇职工基本医疗保险》规定执行。4、员工签卡要求4.1员工上班（含加班或值班）执行签卡制度，内勤人员依据员工签卡情况及《请假单》如实计算员工的出勤。4.2员工正常上、下班签卡有效时间为规定上班时间的前后一小时，加班以实际签卡为有效签卡时间，否则视为无效签卡。4.3夜间值班员工需在当日17：00之后签一次下班卡、在次日早8：00前仍需签一次上班卡即可。4.4员工因公出未能打卡或为无效打卡时，必须执行签卡程序，否则视为旷工。4.4.1员工因公出未打卡或为无效打卡时，应及时到管理处内勤人员处索取《未刷卡事由说明》，并必须及时由部门负责人、管理处经理签字确认，并承担真实责任。4.4.2若部门负责人、管理处经理一方未同意签字确认的，按旷工或事假处理（按事假处理的，必须执行补假程序）。4.4.3员工因个人原因而忘记打卡的，一律按迟到或早退处理（管理处内勤及公司行政部门按公司要求统一扣款）。5、迟到、早退迟到10分钟以内的：扣款10元/次；10分钟以上的每分钟加扣款1元，累计计算，直至扣除掉员工当日工资的50%。早退10分钟以内的：扣款20元/次。6、代打卡、代报、虚报、瞒报考勤的扣款30--50元。各管理处、考勤员统计上个月员工出勤的情况，并于2日报公司行政部审核。考勤员将员工出勤情况登记在《员工考勤表》内，内容包括部门、岗位、姓名、迟到早退、病事假、旷工、实际出勤等栏目。7、依据考勤卡统计迟到早退，如有无打卡情况、一次签卡者按半天计算；8、依据《请假单》统计病事假等假期，不满半天按半天计算，超过半天不满1天的按1天计算，事假不支薪；9、未打卡，又无签卡、无请假单的按旷工处理；10、考勤的审核行政部负责，行政人员每月必须核查各管理处各级人员的考勤卡及全部的加班单、请假单等；11、公司办公室发现与考勤情况不符时，返还管理处考勤员重新办理。内勤人员出现出错或瞒报现象时，公司行政部将对其罚款30或50元；因个人原因出现考勤原始资料丢失等失误时，罚款50元。12、每月4日前，行政部负责人完成确认工作，审核无误，呈报总经理批准。（二）公司奖惩制度为维护公司劳动纪律和各项规章制度，依照公司工作流程、规范和标准，保障公司及各管理处管理服务工作正常有效的进行，激励员工的爱岗敬业精神，特制定本制度。奖励口头或通报表扬、记功、晋升工资或晋职，通令嘉奖，授予荣誉称号；处罚口头或通报警告、记过、降职、停职检查、辞退或开除。奖罚程序由员工直接上级或物业行政部根据事实提出建议，并填写《奖罚单》，经当事人确认签名后报请各级领导审批，由行政管理部备案。申诉途径如员工对所处理结果不服，有异议者，请于实施人将《奖罚单》交予当事人签名确认时，对奖罚实施人提出申诉，如申诉结果未达成一致意见，则从接到奖罚通知起两天内向上一级或行政部申诉。在规定时间未提出申诉又拒不签名的，《奖罚单》强制生效。5、奖励5.1对改进公司经营管理，提高企业效益有重大贡献的；5.2在完成工作任务、提高服务质量方面有显著成绩的；5.3在发明、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果或使公司在经营管理中取得显著效益的；5.4为公司解约合理资金和能源的；5.5防止和挽救事故有功，使物业园区和业主利益免受重大损失的；5.6检举、揭发损害公司利益或违规行为，抵制歪风邪气，事迹突出的；5.7一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公，做好人好事事迹突出的；5.8见义勇为，舍己为人的；5.9其他应当给予奖励的。6、处罚员工过失分甲、乙、丙三类，触犯其中任何一条都要给予相应的处罚。6.1甲类过失：6.1.1上班迟到、早退的；6.1.2非因工作需要，上班会客聊天或长时间占用电话的；6.1.3拖延执行工作或不执行上级领导命令的；6.1.4不按规定着装、带公司胸牌、衣着或仪表不整的；6.1.5有其他不道德职业行为的。6.2乙类过失：6.2.1代人打卡或迟到当月累计5次以上，早退当月累计2次以上的；6.2.2不按规定要求进行操作，尚未造成经济损失和投诉的；6.2.3当值时擅自离岗、睡岗或干私活的；6.2.4私藏、私拿公司或园区各种物品占为己有或违犯规定浪费、损坏、丢失造成公司或园区公物损失的；6.2.5涂改或伪造医生证明书（含类似行为的）、各类工作记录表格的；6.2.6在禁烟场所或工作规定不准时间吸烟的；6.2.7没有尽职制止或报告事故的；6.2.8使用亵渎性或辱骂性语言的；6.2.9服务态度差，业主给予合理投诉的；6.3丙类过失：一切有碍生产安全和公共秩序行为的。6.3.1连续旷工7天以上的（含7天）或一年内累计旷工15天以上的；6.3.2贪污、受贿、赌博、盗窃、营私舞弊，不够刑事处分的；6.3.3玩忽职守，违犯技术操作规程和安全规程，违章指挥或隐瞒工作过失的造成事故或损失的；6.3.4不服从正常工作调动或公开拒绝执行上级命令的；6.3.5服务态度差，季度累计被客户投诉3次以上或损害客户利益的；6.3.6公司发生紧急情况时，不参与救护或逃离现场的；6.3.7参与打架斗殴、寻闹事，造成人员伤害的；6.3.8其他严重违犯公司规定的。（三）激励机制公司实行激励机制是为了激活物业管理服务工作中的各项积极要素，在工作活动过程中相互联系，相互作用，相互制约及激励效果之间内在的联系的综合机制，其重要作用是为进一步提高企业及组织的“内聚力”。一是实施管理日常目标责任制，增强管理层的工作性，如管理处制订各项管理指标，管理处人员将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩。二是实地奖金，突出业绩晋升等制度，调动全员工作热情，对先进给予表扬或破格晋升，以形成晋升激励机制，提高员工工作积极性。三是依法管理、管教结合、融情于管。关心员工生活，经常真诚沟通，帮助其解决家庭困难，使其无后顾之忧，保持良好工作情绪，以给业主提供优质服务。

1、激励机制示意图激励机制激励机制报酬体系奖惩体系报酬体系奖惩体系企业文化体系沟通体系培养提升体系企业文化体系沟通体系培养提升体系2、激励机制说明公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受到的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。通过合理的报酬薪酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时，对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供内部培训及再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。（四）消防安全管理办法为保障园区业户生命财产安全，依据《中华人民共和国消防法》、《辽宁省消防条例》和《xx物流物业管理公约》制定本规定。1、园区内的消防工作必须坚持以“预防为主，防消结合”的方针，园区内的客户和单位都有做好消防工作的责任和义务，经常检查和落实防火安全工作。严格遵守《中华人民共和国消防法》和《北京市消防条例》。2、园区内的客户企业应明确防火责任人，负责其范围内的防火安全工作。园区内所有业户和管理人员均为消防监督人员；物业管理全体人员均为义务消防队员。3、全体物业管理人员要熟悉消防器材存放位置及消火栓位置，熟练使用消防器材和设施。4、严禁损坏、挪用消防器材，将消防水源移作它用。5、严禁占有、堵塞园区内任何防火通道、安全出口，严禁在消防设施走位堆放杂物。6、严禁封闭或损害安全疏散知识、事故照明设施和消防标志等。7、严禁在园区内点燃和焚烧物品、垃圾。8、装修中，明火作业时，必须先向消防部门申请。审批后，在消防部门监督下进行作业。9、业主应严格遵守安全用电、用气的有关规定。严禁超负荷使用电器及私自乱接供配电线路、更改线路。10、严禁把烟头及其他带火物品投到户外，更不得投入垃圾箱和草坪内。11、严禁在户内、阳台以及私家汽车内存放易燃易爆物品。严禁以任何形式把烟花爆竹、炸药、雷管及各类剧毒物品带入或存放在园区。12、户内装修必须配备完好有效的灭火器材，严禁使用不符合防火规范的装修材料进行装修。13、发生火灾时，应立即关掉电源和气源，迅速拨打报警电话119，并且听从消防机关的指挥。14、客户必须服从消防机关和管理部有关消防方面的管理、监督，不得妨碍消防监督人员依法执行公务。15、对于违反上述规定，不服从管理，限期没有改正或造成后果的，将进行批评教育、罚金、直至根据有关规定移交公安司法部门处理。（五）环境管理规定为了确保xx物流环境整洁卫生、绿化环境优美、规划统一，根据城市绿化、卫生及规划的有关规定制定本管理规定：1、xx物流整体环境的规划、维护由物业管理部负责，园区客户都有义务监督、维护。2、维护园区内规划的统一性和完美性是每个人的职责，园区内所有单位和个人都要自觉维护。3、任何客户未经物业管理部批准都不准在园区公共区域擅自私搭乱建。4、园区内各单位和个人未经批准都不得在室外安装电视天线、太阳能、热水箱等。5、任何单位、个人不得以任何理由围砌、占用楼梯、通道及其他公共场所。6、严禁改装窗户、阳台外观，业户防盗护栏不得私自安装。7、严禁任何人以任何理由占用绿化用地。8、严禁践踏草坪、花坛，不准攀折、刻划花草树木。9、严禁利用树间拉绳晾晒衣物，严禁在树木上及花坛、草坪内设置广告牌。10、严禁各种车辆驶入草坪绿地。11、严禁私自使用绿化水源。12、私家花园严禁堆放废弃物有碍观瞻，应与园区绿化环境同意。13、园区内的保洁工作由物业管理部负责。14、园区内严禁下列不卫生、不文明的行为：随地吐痰，随地丢果皮、烟头、杂物。随地倾倒垃圾、污水，随地大小便。在公寓宿舍公共区域内吸烟。乱堆放建筑垃圾。（六）给排水设施管理制度为保证xx物流给排水设施的安全，保障设备正常运行，特制定本制度。1、给排水设施包括：给水主阀门、水表、给水节阀、绿化用水设施。2、排水设施包括污水管线、地漏、下水管、雨水井、化粪池。3、物业部门根据实际情况已安排给排水设施的管理人员。专门负责园区供水管理工作。4、管理人员每天至少巡检一次给水主阀门、主管线、污水主管线，填写巡检记录。5、巡检过程中，应检查管线是否正常、是否有跑冒现象；发现隐患及时处理，把隐患消灭在萌芽状态。6、发现故障及时处理，不能解决的应采取缓解措施同时上报公司。7、在管线正常的情况下，每年必须对节阀检修维护保养一次，也可根据实际情况增加维护次数。8、严禁企业用户在厂房表前加设用水设备，一经发现严格处理。9、严禁企业人员擅自使用绿化用水洗车和成产。10、严禁任何人员擅自挪用和打开消防栓，使用消防水源。11、任何人均有节约用水的义务，发现漏水现象均可向物业部门联系。（七）停车管理规定为维护xx物流交通秩序，规范激动车辆停放管理，消除事故隐患，特制定如下管理规定。本规定适用于驶入xx物流内的各种机动车辆。xx物流停车经过交通队，市管委、发改委审批的收费停车场。需停放在园区的车辆，车主应到管理部办理车位租赁手续，领取停车证。车辆凭停车证出入园区，外来车辆在区外指定区域停放，计时收费。出租车接送本园区业主的可以进入，乘客离车后须马上驶离，不得停留，管理部对出租车实行临时出入管理。车辆载货出场，必须有相应证明，属贵重、大件物品或搬家时，必须由企业指定的负责人携带身份证件到管理部领取放行条后，方可出场。车辆在园区内行驶时禁止鸣笛，车速不得超过15公里/每小时，未经允许不得驶入楼间甬道。严禁车辆停放在出入口、人行道、消防通道、绿化带及交叉路口。严禁装有易燃易爆、剧毒物品或有污染物品的车辆驶入园区。严禁在停车场内试刹车、练习驾车、大型修车，有滴漏机油等情况须彻底清洗干净。严禁将车内废弃物、杂物弃于车场内。严禁损坏停车场内公用设施。严禁刁难、辱骂或以暴力威胁手段阻碍车辆管理人员执行公务。施工用车必须服从车辆管理人员指挥停放车辆。停车后驾驶人员自行关好门窗，做好防盗措施，并将停车证及贵重物品随身带走。服从车场管理人员的指挥，按指定位置停放车辆。对于不遵守园区管理规定的车辆，管理部有权进行处理。（八）企业安全用电管理制度为保证xx物流企业客户安全使用供配电设施，确保安全正常生产，防止事故发生，特制定本制度。1、电力由配电室向企业统一提供至厂房配电柜。2、物业部门每月至少对各企业厂房配电柜巡视两次，对发现不合格地方给予企业书面整改通知书。3、厂房配电柜出线由各企业自行负责，同时安装匹配的用电设备。4、各企业使用用电设备的连接线应按规范连接，不得随意搭接，防止发生短路引起火灾。5、各企业自行定期检查线路老现象，用电开关的闭合情况，严禁设备设施带隐患运行，一经发现责令整改至合格后方可恢复供电。6、严禁企业超负荷用电，由此引发的电缆或配电柜损坏由企业承担。7、用电企业每一年必须配合物业部门做一次高压维护，停电检修工作。8、企业客户必须按时交纳相关费用，不得拖欠，逾期按《国家电力法》标准收取滞纳金。9、企业客户需要自行改造线路的，须提前告知物业管理部门，以便备案并提供必要的协助。10、节日放假期间，各企业应关闭用电设备，防止发生火灾事故，避免造成不必要的损失。（九）园区绿化管理制度为了给园区企业提供一个优美的办公环境，避免人为破坏造成园林损坏，特制定本制度。1、园区绿植、花木由物业部门负责栽培和养护。2、任何企业不得私自在楼前栽培不相关的树木和花草。3、严禁在草坪、绿地堆放杂物，影响环境美观。4、禁止人员践踏草坪，攀摘花木。5、禁止向草坪、绿地倾倒工业废水及其他有害物，造成植物死亡。6、不得在树上系绳、悬挂各类物件。7、园区环境靠大家爱护，有责任制止任何破坏环境的行为。8、任何企业不得私自占用绿地、不得私自在绿地上加建广告牌或其他设施。9、需要在绿地上进行的施工必须征得物业部门的同意才可动工。（十）房屋修缮管理办法为了维护公司和客户的合法利益，保证xx物流厂房的安全使用，确保客户企业的安全正常生产，对厂房的交付验收、维修、装修作出明确规定。●厂房的交付保修：1、厂房建设应该保障工期，按工程进度交付物业管理中心使用；2、交付验收时应取得《消防验收意见书》和《房屋验收备案表》；3、工程管理中心应在具备交付条件的时间向物业中心移交，同时将保修项目以书面形式一同交由物业中心；4、移交过程中由物业管理部门汇总发现的问题，工程管理中心应在7个工作日内协调相关部门处理并达到验收标准；5、对于迟迟不能维修的项目，在物业管理中心两次书面函告后，逾期未采取措施的，由物业部门组织人员维修，产生相关费用由物业部门将维修经过和费用抄报工程中心、招商中心、财务中心，由财务中心直接从工程保修款中扣除。6、因保修不及时造成延期交房，造成公司承担违约金损失的，建筑单位承担同等经济责任，由物业管理中心书面函告工程中心、招商中心、财务中心，由财务中心直接从工程保修款中扣除。7、保修标准见《工程施工合同》和《xx物流厂房质量保证书》。●厂房的日常维修：1、超过保修期的维修项目，房屋本体类项目由物业中心维修，维修项目按照《厂房质量保证书》进行；2、客户装修、改造后的项目不在物业包修范围内；客户可委托物业进行维修，根据工程量收取费用；3、物业部门维修客户委托的项目承担保修责任；4、对于客户长期使用的易耗材料不再维修范围内，委托物业维修时收取材料费和工本费；5、物业部门有偿维修项目必须明码标价，让客户自由选择维修方式，参照《特约服务价目表》收费；6、销售房屋维修项目按《厂房质量保证书》相关维修执行，过了保修期的维修项目按租赁厂房维修标准执行；7、抢修、急修项目由物业部门根据事件影响情况在最短时间内处理完毕，避免造成客户较大损失；8、维修人员维修完毕后必须由客户签认《物业服务维修单》，交由办公室存档。（十一）装修管理规定管理目的与依据（1）目的为协助您更清楚地了解办理装修手续的流程，加强房屋装修的管理，保障园区其它已入住业主的安全及利益，维护园区的公共秩序，规范园区装饰装修工程，特制定本《客户装修手册》。（2）管理依据本装修手册的制定是根据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第３７９号），《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）进行编写，如有任何未尽事宜，依照《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》执行。第三项服务方案的总体设想及采取的措施（一）针对客户群体特点分析所提出的管理思路我们通过对项目特点和业主群体特点的分析，提炼出项目管理重点及业主需求，以此确定物业服务定位，从而对【xx物流】项目物业服务做出整体策划。管理重点管理重点服务定位客户需求客户群体分析项目特点服务思路（二）项目物业服务总体设想及采取的措施1、服务主题：【xx物流】的物业管理服务主题为：打造中式物业服务品牌尊享贴心管家工厂服务我们将从多维度提供创新管理与优质服务，并在以下三个核心物业要求上不断提升及完善。物业管理上要求：安全、迅速、整洁、到位、严谨；物业服务上要求：微笑、便捷、周致、贴心、专业；物业文化上要求：和气、团结、向上、健康、鲜明。2、服务模式：2.1导入ISO9001质量管理体系按照ISO9001质量管理体系标准制定完善的物业管理制度、严密的各项操作规程和标准服务流程。合理制定物业管理制度，充分发挥员工的主动性、创造性和灵活性；通过规范的流程作业，使物业服务质量和管理水平得以稳定和发展。2.2借鉴酒店式管家服务理念酒店式物业管理，就是把酒店管理模式和服务意识融入到物业管理，结合物业管理特点，在园区物业内实施的一种优质的管理和服务形式。酒店式物业管理特点是：人性化，个性化。高水平服务是从每一个细微末节，每一个小事中体现出来；向客户提供全方位的服务，要求高素质的员工能够灵活运用有限资源，创造无限的服务。深刻领会酒店服务理念的内涵，合理运用，为业主提供适用的、时尚的、高质量的“贴心管家、礼仪周致”，体现星级酒店式管理的风采。2.3实施“质量、成本双否决”运作机制全面推行“质量、成本双否决”机制，把服务质量和成本控制作为衡量管理处工作成绩的两项最重要的标准。我们进一步结合【xx物流】管理特色和难点，将管理人员和服务人员阶段性控制在合理的范畴内，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更精确的结合点，为业主提供适度的优质产品。2.4管理服务体系的全面整合和提升有效的借鉴行业卓越的物业管理服务模式，并根据本公司物管服务的发展战略目标，将在日常管理服务中对汇编的管理服务体系进行全面整合和提升，其精髓就是在于持续地、不间断地进行流程再造工程。运用流程管理的思想指导日常具体工作，致力于“以客户为中心、以流程为导向，以结果为驱动”的运用机制，通过“不信任管理，而产生信任的管理结果”的运行模式，加大日常巡检、监督、考核、奖罚的过程管理，实现物业管理服务水平的持续提升。2.5以科学的培训体系，建立素质优良的员工队伍良好素质的工作人员，是完成优质服务的核心。我们将为【xx物流】组建一支有专业、懂技术、爱岗敬业的物业管理团队。通过系统的培训教材、良好的外部、内部师资力量，对新上岗的员工进行入职培训，特别在ISO9000流程及作业指导培训中，强调技术标准、管理标准，更注重工作标准。对部门主管需要2个月的培训，一般员工需要1个月的培训，从而保证入职人员能够具备公司要求的上岗条件，使员工的业务素质在培训中得以不断提高，以超值的服务来满足业主的需求。3、项目物业服务采取的措施根据住宅小区的物业管理自身运作规律，针对【xx物流】小区目前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：3.1建立项目“信息服务前台”：建立物业“信息服务前台”，推行国际流行的“一站式”客户信息服务。为业主提供24小时畅通服务（夜间转中控室接听）。业主只要拨通“信息服务前台”的服务电话提出服务求，前台管家将按照规范、快捷、准确的业务服务流程和标准，为业主提供反馈、咨询、告慰、走访等服务。物业公司将设专职信息服务主管，对每日、每周、每月所有到访、电话的内容进行汇总、分类、分析、总结，定时、定期的对问题进行解决、对投诉和怨言进行处理和反馈、对意见及建议进行有效的借鉴等，不断完善、改进物业服务品质，拉近业主、物业公司及相关单位的和谐关系。构建适合本项目的客户服务管理体系，为项目设计科学的服务流程、服务标准、处理各类问题的信息渠道及方法，提升整体服务质量。同时，我们也将“信息服务前台”作为物业公司做好经营服务的平台，真正的发挥出“信息服务前台”在物业管理、服务、经营中特有的、潜质的、最大化的作用。3.2建立项目管家服务中心建立项目管家中心，采取区域服务责任制。各级责任管家将按照物业公司的服务目标、服务标准，根据本区域的实际业务情况，踏实、认真地按岗位职责要求为业主提供专业、规范的基本物业服务。各级管家是物业公司管理服务的标杆，也是业主的“贴心责任管家”，管家的综合物业服务及沟通能力、亲和力，直接影射出物业公司的服务水准。因此，提倡“微笑、便捷、周致、贴心、专业”服务，管家人员通过标准的日常接待程序、接听电话程序，简明快捷的处理报修、投诉程序及入住办理程序、信息反馈程序，科学的物业档案管理程序，为业主展示金碧物业企业精神、员工的精神面貌和企业服务经营理念。3.3设施设备维修服务：建立一支精干的项目维护保养技工管家队伍，健全常规的公共设施设备检查、保养程序、维修管理程序及应急处理程序，建立专项管理服务制度，确保小区的设施设备得到有效的保养，延长物业的使用寿命，保证物业的保值增值。我公司配备高技能的强弱电工程师、水暖工程师、土建工程师及消防技术人员，为本项目提供了强大的、专业的共享技术资源和人力资源。同时，为【xx物流】业主提供12小时上门请修服务及全天候突发应急维修服务。3.4安防消防服务：安防工作是住宅物业管理的重点和难点。我们将充分发挥园区的安防系统（可视对讲系统、摄像监控系统、周界报警系统、电子巡更系统），利用24小时固定岗（监控中心）值班和不间断巡逻岗合理分配，使技防和人防有机的结合起来。强调全员安防、消防，即各部门的其他人员亦应担负起安全管理、防范和消防的义务，建立快速反应、快速支援体系，定期开展相关方面的突发性事件的培训及演练，同时，定期与愿意参与该类活动的业主进行有效沟通。3.5环保服务：园区以厂区为主，园区外围保洁面积较大、业主产生的垃圾较多等，我们将为园区配备充足的内外保洁人员，并计划购买电瓶车清运园区各类垃圾，提高工作效率和效果。园区的绿化环境也是物业管理服务工作的要点，维护本项目绿化景观。物业公司将采取有计划的补种补栽部分绿植，在保证园区“绿化覆盖率”的基础上，更要强调“绿化体积率”，向业主提倡“绿色厂区”的新概念。3.6物业延伸服务设想我们将对服务内容采取无偿服务、有偿零利润服务及有偿微利服务的经营方式，使业主在服务需求中得到更多的实惠。在服务过程中借助社会各方服务资源渠道和优势，将相关行业的经营方式和服务方式有机地结合到物业服务中，进一步完善延伸服务特色；树立新典型，做出新特点，努力为业主提供更为充实的、完善的、可行的物业服务。

第四项人员配备及员工素质要求项目经理（1人）◆管理架构项目经理（1人）秩序维护部（45人）工程维修部（17人）综合管理部秩序维护部（45人）工程维修部（17人）综合管理部（12人）环境维护部（78人）◆人员配备及各岗位职责根据该项目特点，“xx物流”配备物业服务人员共153人。物业服务处的管理人员及专业技术人员由本公司统一调配使用，公司内部实行垂直领导,减少管理环节,提高工作效率,以满足不同情况下各种要求。人员配置一专多能、兼职管理，组建一支专业、精干、高效的队伍。管理人员要求素质高且一专多能,会操作电脑,文字及口头表达能力好,拥有一定的智能化知识。各岗位任职资格项目经理：本科以上学历，年龄45岁以下，具有厂区物业管理经验五年以上，持有相关岗位证书，有较强的协调与领导能力，能够及时安排及调配工作，对本项目管理工作全权负责。综合管理主管：大专以上学历，年龄40岁以下，物业、行政、酒店管理等专业佳。持物业管理上岗证，三年以上厂区客服管理经验。具有良好的计划、组织、协调、监控能力。物业管理员：大专以上学历，年龄40岁以下，持物业管理上岗证，二年以上从业经验，会电脑操作，形象气质佳，具有良好的服务意识与敬业精神，良好的人际交往。会计、出纳:财务等相关专业,大专以上学历,年龄45岁以下;熟练使用财务软件，具有相关岗位经验三年以上，具有相关专业职称，负责日常财务收支工作,责任心强。前台人员：大专以上学历，年龄45岁以下，持物业管理员上岗证，具备前台接待及投诉处理经验一年以上，形象气质佳，善于人际交往，电脑操作熟练。维修主管：年龄50岁以下，具有《中华人民共和国特种操作许可证》，有相关岗位经验五年以上，具有中级或初级电工技术等级资格或相关技术等级资格；掌握电工基本原理；熟悉项目内设备备用配件的规格、性能、型号、名称等。维修人员：年龄45岁以下，具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》，具有相关岗位经验二年以上，熟练掌握电工、水暖等工作的基本原理。熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及家庭水电维修、水暖维修工作。工作认真负责,吃苦耐劳，实行三班倒。秩序维护队长：年龄45岁以下，退伍军人，身高1.75米以上，具有相关岗位经验五年以上，沟通能力强，有管理能力，高中文化。工作认真负责。秩序维护员门岗：年龄45岁以下；初中以上文化程度；具有一年以上相关工作经验；身高1.75M以上；品貌端正，身体健康，品行良好（无不良嗜好，无前科），爱岗敬业，严于律己，能吃苦耐劳。秩维队员（监控中心）：年龄45岁以下；高中以上文化程度；具有三年以上相关工作经验；品貌端正，身体健康，品行良好（无不良嗜好，无前科），爱岗敬业，严于律己，能吃苦耐劳。秩维队员（巡逻岗）：年龄45岁以下；初中以上文化程度；具有三年以上相关工作经验；身高1.75M以上；品貌端正，身体健康，品行良好（无不良嗜好，无前科），爱岗敬业，严于律己，能吃苦耐劳。保洁、绿化主管：年龄在50岁以下，三年以上工作经验，对待工作积极肯干，认真负责。保洁（办公楼）：年龄在45岁以下，三年以上工作经验，对待工作积极肯干，认真负责。保洁（厂区）：年龄在50岁以下，二年以上工作经验，对待工作积极肯干，认真负责。绿化人员：年龄在50岁以下，二年以上工作经验，对待工作积极肯干，认真负责。第五项培训管理员工培训是企业发展的能动力。金碧物业始终把尊重员工，培养员工，充分发挥员工的积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源的管理，倡导和营造相互尊重、相互信任，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境。通过培训来培养一批知识性强，管理能力强，经验丰富的服务人员，为业主提供最佳的物业服务。培训原则：因需施教，培考结合，观念在先，注重实效；培训目标：爱岗敬业，观念到位，服务完美，胜任岗位；观念培训：服务观念，责任观念，能力观念，质量观念，效率观念，安全观念，竞争观念，创新观念，团队观念，企业文化观念；管理培训：管理技能，员工激励，客户沟通技巧，法律法规，质量体系，突发事件处理，管理理论；岗位培训：基本技能、物业管理基本概念和主要常识内容，办公自动化管理，客户管理，设备维护和使用，治安及消防管理；基础培训：行为规范，员工守则，职业道德教育，管理制度，岗位职责，物业管理概论，管理服务目标；培训形式：岗前培训，在职培训，模拟培训，考核培训，升职培训，外送培训。（一）项目培训系统的实施运作培训系统图修正执行制订培训计划制订培训计划制订培训计划制订培训计划制订培训计划制订培训计划制订培训计划制订培训计划反馈评价系统图说明：针对【xx物流】小区的管理特点来设置培训目标，并拟订实施计划；有效运用各种培训形式和方法，确保培训达到预期效果；通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程度；根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定下一步的培训重点，强调将理论应用到实践工作中。培训的组织方式培训职责管理处负责员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作；主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。培训形式实行公司与管理处两级培训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。培训实施流程员工培训分为三个阶段，即：岗前培训岗位转正培训在岗培训。每位新入职员工必须接受各岗位要求日期培训，内容详见《员工公共培训科目》。一个月试用期满后，经考核合格方可正式转正。转正后员工将接受长期的、不间断的、循环的在岗培训。所有培训课程结束后均进行考核、评价是，并归档管理。（二）培训内容员工公共培训科目内容序号公共科目具体内容考核方式一礼仪知识常用礼仪知识；《金碧物业公司礼仪、仪态、行为规范》口试、笔试二服务意识职业道德教育；如何处理业主的投诉；各岗位与业主的沟通技巧；口试、笔试、模拟三企业文化公司发展目标及基本情况介绍；公司经营理念；《员工手册》；内部管理规章制度；口试、笔试四行业法规建设部及沈阳市物业管理方面的法规条例等；口试、笔试案例五物业常识物业管理基础知识；岗位职责培训；口试、笔试六物业手册各部门物业管理服务手册；突发事件的应急处理；口试、笔试、实操七操作规定各设施设备维修保养操作规定口试、笔试、实操第六项综合管理Ⅰ.接待及回访服务设立24小时值班服务电话，受理业主的报修、政策咨询，受理业主的投诉，提供各类物业服务、物业费等费用的收取工作，受理报修、租售等，接受业主的监督；主动征求和收集业主对物业管理与服务等方面的意见。在征求业主意见后，要及时给业主满意的答复，以维护公司的信誉。征求和收集意见可使用表格的方法，给业主答复采取回访的办法。定期发放《业主意见征询表》，请业主对物业管理服务一个阶段的工作进行评议、证价，提建议、提意见，从而使物业管理处了解管理工作的薄弱环节及业主的需求，不断提高管理服务水平。⑴来访接待工作要求服务人员主动招呼，热情接待来访业主；业主来访时，应立即起立，面带微笑招呼；礼貌询问业主的姓名、住处，请业主入座，端上热水；仔细、耐心地听取业主来访原因，做好来访记录，能处理的项目当即落实解决，不能处理的项目当天交所属负责人，由部门负责人决定处理方法，并交由相关人员完成。处理结束后，在《接待记录表》上填写处理情况。⑵来电接待工作要求保证服务电话保持畅通；在电话铃响三次前，应立即接听电话；接听电话时，讲话声音要清晰悦耳，讲话速度要适当；接听电话时，应先问候对方“您好”；其次告知对方本部门名称，再报出接听人员本人姓名；同时做好记录准备；做好来电接待记录；如来电业主要找的服务人员不在，接听人应该做好转告记录，并及时告知服务人员。⑶走访回访工作要求根据工作需要，适时走访业主；走访面谈时，应耐心听取业主的意见和细致解答业主的问题，并做好记录。对业主的投诉及时处理并回访，做好《回访记录》。对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作。及时研究解决方案；必要时上报公司，共同确定解决计划；急修项目、房屋渗漏水项目维修后，应做跟踪回访；急修项目维修后24小时内回访，二天后再做一次回访。Ⅱ.业主报修服务业主无论采取何种形式报修，接待人员都应填写《维修服务单》，并且通知维修人员携带《维修服务单》在约定时间上门维修、服务；维修人员上门后，应与业主共同确认维修内容，根据规定的收费标准向业主报价，不可事后告知价格，在征得业主认可后开始工作；维修结束后，维修人员根据事先约定的标准，在《维修服务单》上填写金额，并请业主签字确认；清理现场，做到工完料清；请业主到管理处交付费用；维修人员将业主签字的《维修服务单》交到管理处，管理处将维修情况在《维修服务单》上相应栏目里注记。Ⅲ.业主投诉原则接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；出现投诉，一定要向上级反映信息；面对重大的投诉问题，第一负责人要亲自处理；在处理投诉的过程中，应正确把握好与媒体的关系；在满足业主的要求时，要遵循公司的经营原则办理，若业主的要求违背了公司的经营原则，则寻求法律援助；将投诉事件及时编制成案例，列入岗位培训教材。第七项接管验收及入住管理 接管验收是指物业管理企业按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，单位工程质量的竣工验收情况和市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。前期介入是现代物业服务的一项基础性工作，其核心是把物业服务的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求，为后期物业服务创造有利条件。重点有以下几方面：明确交接双方的责任权利关系；确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；确保物业使用安全功能，保障业主的生命财产安全；为日后物业的管理创造条件。新建房屋的接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：建设工程全部施工完毕，并己经竣工验收合格；供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、电梯、公共照明、污水处理、所有弱电系统及其他设备设施能正常使用；经有关部门确认；开发商己经与建设单位完成本物业的交接。为了能够更加顺利的完成接管验收工作，特制定了一套完整的接管验收工作程序，保证工作的效执行。Ⅰ.成立项目验收小组我们将从公司内选派多名服务、技术人员，组成项目小组，先行到位，开展前期介入工作。项目小组负责前期介入工作以及建立外部公共关系，同时对园区的设计、施工过程中己存在或可能发生的问题提出意见和建议，定期与开发商、承建商协调解决。公司将随时根据现场工作需要提供必要的帮助，保证项目验收的顺利进行。验收小组的工作主要有以下几方面：1、项目小组对现场情况进行全面的熟悉，掌握各验收单项的施工进展。了解业主的情况，服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与社区有关的供电、供水、煤气、市政等政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系。2、与相关单位对项目的产权资料，技术资料进行交接。3、制定详尽的验收计划，准备验收表格、验收文件，准备验收所需要的工具。制定切全现场的验收标准。根据验收标准进行全面验收检查。4、处理好工程遗留问题及权责归属，与开发单位、施工单位签订书面的工程遗留问题解决方案，并督促开发单位、施工单位按时解决。Ⅱ.验收资料的收集验收小组成员认真仔细检索开发商移交的包括产权资料和技术资料在内的所有资料，确保验收工作实施的良好开端。1、产权资料：项目批准文件；占地批准文件；规划说明书；环境预评价书；建筑执照；开工许可证；建划总平面图、道路规划图、市政设施管网、绿地规划图等。2、技术资料：设计说明、施工说明、设备明细表（包括设备名称、规格型号、性能、数量、功能）、竣工图、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、消防验收报告、饮用水检测证书、钢材、水泥等主要材质质量保证书、避雷系统测试报告、排水系统实验报告、卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、秩序维护系统（监视、对讲、巡更、安全防范）验收、测试报告等。Ⅲ.移交工作物业验收小组需要接管验收过程中的相关资料进行移交接收，并进行分类、建档，具体移交工作包括如下内容：1、备品(件)交接：资料整理归档、签订各系统保修协议、建立保修联系单等。2、钥匙交接：负责接收己经过验收接管的各系统相关钥匙，认真编号、妥善保管，填写《钥匙接管验收表》。3、秩序维护交接：消防器材检查与确定、秩维监控室接管、消防中控室接管、岗位交接、成品交接。4、验收项目交接：主体结构、屋面、楼地面、装修、强电、弱电、采暖、电梯、附属工程及其他。Ⅳ.完成验收记录、资料存档验收小组要填写物业竣工验收资料的记录，填写物业的接管记录。办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位、管理公司签字生效，将全部档案资料存档。Ⅴ.工程遗留问题的处理1、处理方法对预验收检查出的不符合要求的项目提出“物业遗留问题清单”返回开发建设单位，并在约定时间内，由开发建设单位、施工单位进行整改。影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。2、支持文件交接协议书；接管验收小组与职责范围；公用部位设施验收表；分户问题汇总处理清单；钥匙交接表；单项问题处理联系单；公共配套设施验收表；室内设施设备验收单；公共区域配套设施检查表；合同会审表。Ⅵ.入住准备工作入住服务是物业管理单位首次直接对业主提供相关服务，直接关系到业主对物业管理服务的第一印象。因此，我们力争从各方面做好充足、细致的准备，全面有效保障业主的入住工作。1、入住资料的准备《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》；《入住通知书》；《物业验收须知》；《业主入住房屋验收表》；《业主手册》；物业管理有关约定。2、其他准备入住工作计划；入住仪式策划；楼内、楼外环境卫生的处理；准备及布置办理入住手续的场地；准备联合办公相关单位的办公场所；准备办公用具；制作各类标识牌；制定各类可能发生的突发事件应对方案。Ⅶ.入住仪式隆重、活泼为扩大该厂区的知名度及影响力，增强园区的凝聚力，树立该厂区物业服务人的形象，我们将举行隆重、活泼的入住仪式以体现物业服务人与业主实现自我的信心和美好愿望。协助开发建设单位选择入住仪式日期，邀请有关部门领导、同行及部分业主参加，力求扩大该项目已顺利建成并隆重入住的影响力，以促进销售工作。入住现场在园区入口处挂横幅，内容有“欢迎入住***厂区”等，插彩旗，营造热烈的气氛；插指路牌，由入口处到办公室，指路牌标明“物业办公室→”字样；标明管理处办公地址和办公时间。张贴大型宣传单、入住流程图、办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚、一目了然，方便业主查阅了解。设立业主培训课室，向业主介绍厂区的基本情况，房屋楼宇的特点，配备的各种公共设施和智能系统，管理处运作及各项管理制度，让每一位业主从一开始对有关情况有一个清楚的认识。管理处办公环境：挂灯笼，小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。在入住现场分派入住人员，如办理入住人员、引导人员、保洁人员、秩序维护人员、管理人员等分别负责各自工作，各服务人员着装整洁，精神饱满；管理处办公室内物品、资料、桌椅摆放整齐有序。第八项装饰装修管理服务一装修管理规定根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定，恳请广大业主明白产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、公共面积、财产份额和毗连关系所构成。为了最大限度维护园区全体业主的利益，特制定本规定，以供全体业主和施工单位遵守。（一）基本要求1．装修设计必须符合国家现行的有关规范，尤其要符合建筑设计防火规范和建筑内部装修设计防火规范。2．装修施工必须按照国家制定的装修施工与验收的规范要求进行。3．装修面积超过200㎡的（如商铺、厂房等），须向市消防局防火科办理防火申报审批手续。4．凡需进行装修的单位或用户，必须经园区所属物业项目部审核批准后，方可办理施工人员入场手续。5．装修施工单位在进行装修过程中，自觉接受园区所属物业项目部的监督和管理。（二）办理装修申请手续业主如需对所购买或承租的物业进行装修或维修改造，须配合施工单位提前5个工作日向园区所属物业客户服务中心提出申请，具体申请手续如下：1．如实填写《装修施工申请表》，详细列明各项装修内容。2．须向园区所属项目部提交如下资料：⑴《装修施工委托书》。⑵施工单位的《营业执照》、《资质等级证书》复印件，以及《法人委托书》一份，并加盖公章。⑶盖有设计单位“年度图纸报审专用章”的房屋装修消防报批蓝图及复印件各一份。凡设计中涉及安装外墙构件的，必须另行提交申请及效果图。⑷装修工程凡涉及变动原供水、供电、空调、消防、自动报警设施的，须提供相应的平面图与系统图。⑸装修较大面积的商铺、厂房时，需提供城市消防部门的审批文件。⑹进场施工机械、工具等清单。⑺施工人员身份证复印件及一寸免冠照片2张。3．园区所属物业客户服务中心在接到上述全部资料后将于5个工作日内完成审批，并通知施工单位办理进场施工手续。4．签署《装修承诺书》和《消防安全责任书》。5．交纳相关费用装修管理费：按建筑面积3元/平方米交纳。装修保证金：建筑面积在200平方米以下的，按2000元/户交纳；建筑面积在1000平方米以下的，按5000元/户交纳；1000平方米以上的，按10000元/户交纳。垃圾清运费：按建筑面积2元/平方米交纳。（自行清理的，可免交）室外占地：经开发建设单位、物业公司审批通过，签订《占地协议》后实施。6．办理《临时出入证》。如发生遗失或损坏的，按20元/张从装修保证金中扣除。7．施工马甲租赁费0.5元/件/天。如发生遗失或损坏的，按50元/件从装修保证金中扣除。8．灭火器押金租赁费1元/具/天。如发生已被使用、外观损坏或丢失的，按200元/具从装修保证金中扣除。9．领取《施工许可证》。《施工许可证》有效期为60天，如需延期，需提前向所属物业项目部提出书面申请，经批准后方可继续施工。（三）施工人员的管理园区内的装修施工管理实行凭《施工许可证》进场及施工人员佩带《临时出入证》进出制度。1．施工单位必须将《施工许可证》贴于装修现场入口处，以配合巡查人员的管理工作。2．施工人员必须佩带有效的《临时出入证》，遵从物业公司的指引，并只能在“许可证”指定的地点作业，不得在公共场地活动及乱窜场地，更不能私下接办工程而不办申请手续。一经发现，除需补交有关费用外，还将根据相关规定进行处罚。3．施工人员不得在施工现场内留宿。一经发现，物业公司有权吊销该单位的《施工许可证》。4．施工人员必须使用指定的卫生间，不得在其它地方随意大、小便。5．物业公司人员有权检查、抽查施工人员的出入证和身份证，施工人员不得拒绝。（四）施工时间1．装修施工时间为每日8:00~21:00。噪音施工时间仅限于周一至周五18:00~21:00和公休及法定节假日8:00~21:00，并在不影响相邻业主办公的情况下进行。2．装修垃圾清运时间为每日14:00~16:30。（五）《施工许可证》的办理1．延期：当施工超出了《施工许可证》签发的有效期限时，施工单位负责人须提前到园区所属项目部办理延期手续。2．吊销：装修施工中发生违章或不服从管理的，物业公司有权吊销其《施工许可证》，并责令停工。3．补办：凡遗失或被吊销《施工许可证》的，应及时到物业公司补办。（六）《临时出入证》的办理1．《临时出入证》的有效期为60天。2．吊销：施工人员违反装修管理规定时，物业公司有权没收或吊销《临时出入证》。3．重办：《临时出入证》遗失或被吊销者，须到园区所属物业项目部重新办理后方可进场。4．延期：《临时出入证》到期后，须到园区所属物业项目部办理延期手续后方可使用。4．装修完毕后须到园区所属物业项目部交回《临时出入证》后，方可退还押金。（七）公共场地、环境及设施设备的使用及保护1．未经许可不得使用公共场地施工，不得污染公共场地及破坏绿化环境。2．施工单位须注意保护公共设施设备，凡造成公共设施设备损坏或环境污染的，除负责恢复原状外，还需承担赔偿责任。3．施工人员必须严格遵守本规定，各类大型装修材料及泥沙石等均不能损坏楼梯的墙身及设施。4．施工过程中产生的装修垃圾应进行袋装，放置于施工区域内。楼梯、行人道、天台、道路及其他公共区域不得作为堆放材料和垃圾的场所。5．产生的装修垃圾应当天进行清运，并在清运时避免遗洒。严禁将水泥、沙石及搅拌物、垃圾倒入下水管道或将生活污水由雨水管道排出。（八）物料运送1．施工物料及施工人员必须按电梯安全使用管理规定乘用电梯。2．装修材料须采用不燃和阻燃的环保材料，严禁易燃材料批量进入园区。3．装修材料进入园区，必须接受检查，核实是否有违章材料进场，并按规定的时间、指定的路线运送。4．运送大宗装修材料时，应事先联系所属物业项目部，以便妥善安排提供配合服务。5．材料一经卸下，应立即搬进施工区域内，不准占用公共区域堆放。6．在材料运送的过程中，应注意对所经之处（包括道路、阶梯、走道、楼梯间及电梯轿厢内等）的地面、墙面、顶面、转角处及突出的把手等部位妥加保护；严禁在地坪、楼厅、大理石地面上拖拉。7．如装修材料的数量较多时，应按指定的专门区域作为堆放处，材料应远离易燃、易爆物，并在规定的时限内清运。8．使用电梯运送材料时，必须对轿厢作必要保护，包括铺垫地面、遮蔽四壁、保护门框和门面，施工人员和材枓不准进入末经保护的电梯轿厢。9．超宽、超高物品不准进入电梯，装载材料不能超过电梯限定载重量，超重物品应分次搬运。10．施工结束后，剩余材料应尽快搬离现场，搬离过程中同样须注意以上各事项。（九）施工1．所有施工必须按照物业公司审查批准的方案进行，不得有任何更改。如因实际需要更改，必须报所属物业项目部审查批准，出具更改通知方可施工。否则，因此而造成的损失均由业主或施工单位负责。2．不得擅自改变房屋结构；不得拆改和破坏原有墙、柱、梁、及楼板；不得随意拆改共用部位的电路、管线等设施；不得擅自改动上下水管道；不得敲凿楼面、地面。3．装修时须对相应区域做好防水保护，如因施工原因导致房屋渗漏等所造成的损失和后果，由该业主负责修复并承担一切费用。4．施工现场严禁擅自连接、乱拉电源线，否则造成的一切后果均由业主或施工单位负责。5．空调安装必须使用不锈钢机架安装在指定位置（一层空调主机放置室外散水上，二层、三层可以挂在外墙上，保证空调主机下面与其他主机在一条水平线上）。需在外墙上打孔的，应采用水钻工艺钻孔，并及时清除钻孔给墙体造成的污染。室外主机入户管必须外套PVC管，管需要做到平直，并涂刷与外墙颜色一致的油漆。空调出水须排入专为空调设计的管道。6．吊顶工程严禁使用大石膏板，卫生间及有水暖管阀门处应设检查口（吊顶、墙面）。7．为保持园区的外观统一，不得改变门窗的型号及规格。8．在施工过程中涉及动用电焊或明火作业的，必须办理动火申请手续后方可施工，并在施工中采取有效的防护措施，防止火灾。否则，因此而造成的一切经济损失和法律责任均由业主或施工单位承担。9．不得封闭、占用公共走道、消防通道、天台、屋面及通道、梯间墙壁。10．为了保护相邻业主的利益，未经相邻业主双方同意和呈报物业公司批准，不得擅自打通毗连部位，包括邻墙、楼板，否则除需恢复原状外，还需赔偿对方的经济损失。11．在公共场所进行室内、外装修时，必须采取防护措施并设置明显的施工标识，以提醒路人注意安全。12．对施工人员进行安全生产进场教育，督促施工人员遵守安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，并进行日常的安全检查、监督工作。（十）验收1．装修工程完工，业主或施工单位负责人应提前3个工作日向所属物业项目部申请竣工验收。2．验收不合格时，限期整改，再进行复检，直至合格。对于不按照整改意见进行整改的，物业公司有权采取吊销《施工许可证》、《临时出入证》及停水电等必要措施责令整改。对仍不整改或经三次验收不合格的，物业公司可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由业主或原施工单位承担。3．竣工验收合格三个月后，可办理装修保证金退还手续（需扣除相关费用和违约金等）。二、装修违规处理办法（一）对装修过程中的违规行为，物业公司将向其发出《违章通知书》，同时视其情节轻重采取吊销有关证件、责令停工、没收工具、停水电等处理措施。业主和施工单位应按物业公司的要求及时进行整改，恢复原状，并要对所造成的一切损失承担赔偿责任。1．业主或施工单位在装修前未办理装修审批手续的，除应补办手续外，还需缴交违约金1000元。2．实际施工内容与申报内容不符的，除应根据实际情况纠正外，还需缴交违约金1000元。3．未经物业公司审批拆改房屋结构的，除应恢复原状外，还需缴交违约金5000元。4．擅自拆改和破坏原墙、柱、梁、楼板的，除应恢复原状外，还需缴交违约金5000元。5．私自增加电气线路负荷、改变走向或擅自改动上下水管的，除应按实际情况纠正，并负责由此引起的经济损失外，还需缴交违约金1000元。6．私自凿穿楼面、地面层、打通毗连部位，包括相邻墙、楼板，除应加固外，还需缴交违约金5000元。7．私自改变门窗型号、规格的，除应恢复原状外，还需缴交违约金2000元。8．私自改变外墙装饰，除应恢复原状外，还需缴交违约金2000元。9．未经许可封闭、占用公共用走道、消防通道、天台、屋面及通道、梯、梯间墙壁的，除应恢复原状外，还需缴交违约金1000元。10．因施工造成的管道阻塞、漏水、漏电、坠落等事故，除应予以修复外，还需缴交违约金1000元。11．装修环境不整洁，在公共场地乱放装修材料、装修垃圾的，除应及时清理外，还需缴交违约金200元。12．动火作业和临时用电未办理相应审批手续的，除应承担责任外，还需缴交违约金500元。13．动用及移动消防设备设施的，除应赔偿损失外，还需缴交违约金500元。14．私自改变电表、水表、煤气表的读数和运行回路，影响准确计量的，除按用量负荷和入住时间追计水、电、煤气费外，还需缴交违约金1000元。15．业主或施工单位违反安全用水、电、煤气规定，拒绝维修人员检查、不采纳安全用电、用水、用气意见及措施而造成事故，对其它业主造成损失的，除应按实际情况赔偿损失外，还需缴交违约金1000元。16．隐蔽工程没有按规定施工，导致渗水等现象的，除应修复外，还需缴交违约金1000元。17．空调室外机未按指定位置安装或未使用不锈钢机架的，除需要重新安装外，还需缴交违约金1000元。18．未将《施工许可证》按规定张贴，影响工作人员检查的，缴交违约金50元。19．施工人员在施工材料的搬运过程中，对公共设施造成的损坏，需照价赔偿。20．超时施工，产生噪音对其它业主造成严重影响的，需缴交违约金500元。（二）因装修施工给公共设施及公共利益造成更大损失的，物业公司将向有关当事人追究民事赔偿责任。三、施工人员违规处理办法（一）施工人员在施工过程中未佩带《临时出入证》，需缴交违约金20元/人次。（二）施工人员未在《施工许可证》指定的区域内施工，在公共场地逗留、窜场的，需缴交违约金50元/人次。（三）在园区内乱丢垃圾，污染公共环境，除应自行清理外，需缴交违约金50元/次。（四）随处大小便，违者第一次缴交违约金50元，第二次扣证并不得再进入园区。（五）损坏公物者，负责修补，不可修复的，按价赔偿，并缴交违约金50元/次。（六）在梯间、大堂或其它公共区域睡觉的，除吊销其《临时出入证》外，还需缴交违约金20元/人次。（七）在施工单元、梯间、大堂内吸烟，需缴交违约金50元/人次。（八）破坏园区绿化，损坏公共设施设备，除需按原价赔偿外，需缴交违约金50~300元/次。（九）经攀爬围栏而进入园区的，需缴交违约金100元/次。 （十）赤膊、赤脚出入园区或施工的，需缴交违约金20元/人次。物业公司对以上违规行为视情节轻重，有权采取吊销施工人员《临时出入证》、赔偿损失等处理措施，经再三警告仍不觉悟的，物业公司有权禁止该施工人员进入园区范围内施工。第九项公共设施、设备日常维修养护为保证用户各方面的需求，小区装备完善致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统：给排水系统、供电系统、安防系统、消防系统、通讯系统、照明系统、自控系统等。我司致力于创建一个“安全、高效、便捷、舒适”的办公平台。Ⅰ、养护计划及标准序号类别项目日常养护、维修计划方案标准1区内道路砼路面、人行道每天检查一遍，随坏随修。由维修人员按规程实施1.路面修缮质量标准；2.人行道铺设修缮标准。缓路径、砼道牙2照明道路灯每天检查一遍，随坏随修。由维修人员按规程实施。1.电气作业安全操作规程；2.灯具施工技术标准。草坪灯梯灯其他照明灯3沟渠沙井雨水口每天检查一遍，发现问题，及时维修。由维修人员按专业规程实施。1.井内无积物，井壁无脱落；2.井盖上标志清晰雨水井污水井阀门井4园林绿地