吉林省物业管理办法

吉政令第203号《吉林省物业管理措施》已经2月2日省政府第2次常务会议讨论通过,现予公布,自5月1日起实行。省长二○○九年二月二十七日吉林省物业管理措施第一章总则第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本措施。第二条本省行政区域内物业管理合用本措施。本措施所称物业管理,是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人,由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务协议约定,对房屋及配套的设施设备和有关场地进行维修、养护、管理,维护有关区域的环境卫生和秩序的活动。第三条物业的使用、服务及管理应当遵遵法律、法规和规章的规定,不得损害公共利益和他人的合法权益,遵照公开公平、诚实信用、服务规范的原则。第四条鼓励物业管理采用新技术、新措施,依托科技进步提高物业管理和服务水平。第五条新建成的居住小区应当实行物业管理,原有的居住小区、非住宅房屋应当逐渐实行物业管理。第六条县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,详细工作可以委托物业管理机构负责。县级以上人民政府与物业管理活动有关的其他部门,在各自的职责范围内,依法做好与物业管理有关的工作。第七条鼓励业主通过委托或者聘任物业职业代理机构或者代理人行使物权,维护自身权益。物业职业代理机构从业人员或者代理人应当具有法律、财务、工程、管理等有关专业知识,具有良好的职业道德和社会责任感。第八条鼓励物业服务企业或者其他管理人参与行业协会。行业协会应当加强行业自律和行业培训,建立行业服务、协调、鼓励和惩戒机制,增进物业服务行业科学、规范、健康发展。第二章业主、业主大会、业主委员会第九条物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。在物业管理区域内,一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的,视为一种业主。第十条物业管理区域内已发售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主构成。符合前款规定条件的,由街道办事处或者乡、镇人民政府及时组织成立业主大会、业主委员会。物业管理区域内,业主人数少于30人的,或者业主一致不一样意成立业主大会,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十一条初次业主大会召开前,街道办事处或者乡、镇人民政府及小区居民委员会应当指导业主,成立业主大会筹办组(如下称筹办组),负责初次业主大会的筹办工作。筹办组组员由业主代表,街道办事处或者乡、镇人民政府代表和小区居民委员会代表构成。筹办组组长由街道办事处或者乡、镇人民政府代表担任。筹办组组员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内的明显位置公告。第十二条筹办组负责如下工作:(一)确定初次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容;(二)确认业主身份、专有部分面积及在初次业主大会上的投票权;(三)确定业主委员会候选人推荐措施并组织推荐候选人;(四)确定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》;(五)其他准备工作。筹办组应当将本条前款所列事项,在初次业主大会召开的30日前在物业管理区域内的明显位置公告。第十三条业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹办组提出异议的,筹办组应当予以复核并将复核成果告知异议人。第十四条业主大会、业主委员会的决定,在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。第十五条业主可以书面委托代理人参与业主大会或者代表业主主张权利。第十六条业主委员会组员由业主大会在业主中选举产生,组员人数为奇数,连选可以连任,因故离任的,由业主大会选举补充。第十七条在新一届业主委员会选举产生后3日内,原业主委员会向新业主委员会移交有关资料。第十八条业主大会可以根据实际状况确定业主委员会的工作经费和业主委员会组员的津贴。第十九条业主大会、业主委员会应当接受县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,街道办事处或者乡、镇人民政府和小区居民委员会的指导和监督。业主委员会认为物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中,损害业主合法权益的,可以代表业主依法维护权益。第二十条业主大会、业主委员会做出的决定,应当符合法律、法规和规章的规定,并进行公告。业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,或者从事其他与物业管理无关的活动。第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内将物业管理区域名称和业主委员会组员名单向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡、镇人民政府立案。第二十二条业主委员会立案的事项发生变更的,应当自变更之日起10日内办理变更立案。第二十三条物业服务企业或者其他管理人的组员在其管理的区域内居住的,不能作为该物业管理区域业主委员会组员。第二十四条管理规约经业主大会通过后,由业主委员会在物业管理区域内的明显位置公告。第二十五条业主委员会组员有下列状况之一的,终止其资格:(一)丧失履行职责能力的;(二)无端持续缺席业主委员会会议3次以上的;(三)提出辞职的;(四)不再是本物业管理区域业主的;(五)违章搭建的;(六)无合法理由拒付物业服务费的;(七)不按规定或者《管理规约》交存物业专题维修资金的;(八)业主大会决定需要终止业主委员会组员资格的其他情形。决定终止业主委员会组员资格的程序由业主大会议事规则规定。第二十六条业主委员会有下列状况之一的,由街道办事处或者乡、镇人民政府组织召开业主大会,可以重新选举业主委员会:(一)集体以书面形式提出辞职的;(二)委员人数局限性半数的;(三)长期不履行职责的。第二十七条业主委员会召开会议,应当由业主委员会主任召集和主持,业主委员会主任因故不能履行职责的,由业主委员会副主任召集和主持;业主委员会主任或者副主任无合法理由不召集和主持业主委员会会议的,由所在地街道办事处或者乡、镇人民政府指定一名业主委员会组员召集和主持。业主委员会组员不得委托他人出席业主委员会会议。业主委员会会议应当有超过半数委员出席,并可邀请物业所在地小区居民委员会派员列席。第三章前期物业管理第二十八条建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实行前期物业管理的,应当与其签订前期物业服务协议,并在申请房屋预、销售许可证时,向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提交。第二十九条建设单位在销售物业之前,应当制定业主临时管理规约,并向物业买受人明示。成立业主大会并制定管理规约时,业主临时管理规约同步失效。第三十条建设单位在建设工程竣工时,应将国家规定的有关资料报县(市、区)房地产行政主管部门立案。第三十一条物业服务企业或者其他管理人承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业共用部位、共用设施设备查验接受的详细措施,由省建设行政主管部门制定。第三十二条在居住小区详细规划中,应当明确物业管理用房的详细位置、面积。物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的千分之四配置,局限性一百平方米的按一百平方米配置。建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(不含地下室)。物业管理用房产权为全体业主共同所有,未经业主大会同意,物业服务企业或者其他管理人不得变化其用途。物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的,应当向所有人交纳使用费,其交费数额及给付方式在物业服务协议中约定。第三十三条建设单位申请房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记,应当提交物业管理用房的位置、面积等有关材料。县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房的位置、面积等同步进行登记。第四章物业管理服务第三十四条县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,在街道办事处或者乡、镇人民政府的配合下,根据下列状况,划定物业管理区域:(一)独立的小区;(二)位置相邻可以统一管理的小区;(三)设施、设备相对独立的建筑物。第三十五条选聘物业服务企业或者其他管理人的物业管理区域应当遵守如下规定:(一)成立一种业主大会、业主委员会;(二)选聘一种物业服务企业或者其他管理人实行物业管理;(三)签订一种管理规约;(四)业主和物业服务企业或者其他管理人签订物业服务协议。第三十六条物业管理服务内容由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务协议中约定,收费项目应当与服务内容一致。第三十七条市(州)、县(市)人民政府房地产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书,应当在核发后30日内向省建设行政主管部门立案。省建设行政主管部门应当自接到立案材料之日起10日内,将立案企业的资质、业绩、被投诉状况在省级网站公布。县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立并实行物业服务企业信用档案管理制度。第三十八条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当对物业服务企业或者其他管理人的组员进行物业管理法律及有关知识的培训。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定获得职业资格证书。第三十九条物业管理区域内业主共有的机动车停车场、停车位,应当优先提供应本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;收费、管理等事项,由业主大会决定。在物业管理区域内停放机动车辆,不得影响其他车辆和行人正常通行。第四十条车主对车辆有保管规定的,由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签订保管协议。第四十一条业主、物业使用人应当按照都市规划行政主管部门同意或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得私自变化。确需变化房屋用途的,应当征得利害关系人同意,并依法办理有关手续。第四十二条物业服务企业因故选择退出物业服务时,应当在退出前30日内用公告方式书面告知业主。第四十三条业主大会因故不能召开,无人实行物业管理,严重影响业主生活的,物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可根据本措施的规定组织业主自治;也可以在多数业主同意的前提下,临时委托物业服务企业或者其他管理人实行物业管理,费用由受益人承担。第四十四条居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格收取。第四十五条供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终顾客收取费用。在向最终顾客提供服务之前产生的损耗由经营单位承担。第五章物业服务收费第四十六条一般住宅物业服务收费实行政府指导价,其他住宅物业服务收费,由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调整价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调整价。第四十七条物业服务收费实行市场调整价的,由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务协议中约定价格。第四十八条物业服务收费实行政府指导价的,有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级原则等原因,制定对应的基准价及其浮动幅度,并及时公布。详细收费原则由业主与物业服务企业或者其他管理人在浮动幅度范围内,在物业服务协议中约定。第四十九条物业服务企业或者其他管理人可以接受业主的委托提供物业服务协议以外的服务项目,服务收费实行市场调整价,但政府制定指导价格的除外。第五十条业主办理入住手续后,应当承担其后发生的物业服务、采暖等有关费用。房屋具有入住、使用条件,建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面告知,业主应当在接到书面告知后30日内办理有关入住、使用手续。业主接到书面告知后无合法理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面告知时间为准。第五十一条业主将物业出租、出借的,应当及时告知物业服务企业或者其他管理人,物业服务费用由物业使用人交纳或者代为交纳,业主负连带责任。物业发售或者更名的,应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用。第六章物业使用与维护第五十二条单项工程质量验收合格,能满足基本入住、使用条件的住宅,方可入住。第五十三条在物业管理区域内,严禁从事下列活动:(一)私自变动建筑主体和承重构造;(二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备;(三)私自变化共用部位,共用设施设备的用途;(四)私自搭建建筑物、构筑物;(五)未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点;(六)寄存超过安全原则的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;(七)排放污染物、有毒有害物质或者产生超原则噪声;(八)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;(九)违反规定喂养家禽、宠物;(十)倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;(十一)法律、法规、规章和管理规约严禁的其他行为。有前款规定行为的,物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的,物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。第五十四条供水、供电、供气、供热、排水经营单位,应当按如下规定负责物业管理区域内有关设施设备(业主自行增长的设施设备除外)的维修、养护和更新:(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为顾客户外的供电设施设备);(三)业主燃气用品、连接燃气用品胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。第五十五条未封闭的物业管理区域内的环境卫生,由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生,由物业服务企业或者其他管理人负责,垃圾清运由环卫部门负责。第五十六条物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托,维修、养护有关设施设备以及代收有关费用的,委托人应当支付有关费用。第五十七条都市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与都市供水管网接口处供水压力到达国家规定原则;达不到国家规定原则,需进行二次供水的,不得收取二次供水费用。供水经营单位供水压力到达国家规定原则,仍需进行二次供水,供水经营单位收取二次供水费的,由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的,由业主承担二次供水责任。第七章物业专题维修资金第五十八条物业专题维修资金的交存、使用、管理工作由县级以上人民政府房地产行政主管部门负责。第五十九条物业专题维修资金应当在银行专户存储,按楼建账、按户核算。物业专题维修资金专题用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。第六十条物业专题维修资金的交存原则由县级以上人民政府房地产行政主管部门在国家规定的范围内,经测算后,予以公布。第六十一条物业专题维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息,利息转作物业专题维修资金滚存使用,本息每年转存一次。第六十二条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当定期公告物业专题维修资金的收支和使用状况,建立物业专题维修资金查询系统,实行一户一卡制,接受业主对物业专题维修资金收支和使用状况的查询。第六十三条业主转让物业时,交易双方对物业专题维修资金有约定的,从其约定;没有约定的,物业专题维修资金剩余部分直接过户给物业买受人。第六十四条物业灭失的,物业专题维修资金的剩余部分应当返还业主。第六十五条物业专题维修资金实行分级审计制度。设区都市人民政府房地产行政主管部门管理的物业专题维修资金由