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谈谈房地产广告房地产广告销售创意大致分三大类：硬性、软性和感性感性未来、快乐家庭、居住文化、个人空间、品位、身份象征等软性健康生活、教育、管理、投资回报、生态等硬性价格、地段、产品、环境、质素等另外，还有一些促销意念，例如主题活动、付款方法、回购保证、一口价倾销、减价等。这三种创意，在什么时候、什么地方、对什么人管用，对创作人非常重要，以下是一些我个人的观察。一、香蕉现象：市场越成熟，创意就越软市场越开放、竞争越激烈、消费者越多经验，创意便越多在硬性之上加上软性、然后在软性之上加上感性。这个逻辑是越是感性的东西便越难模仿，越是独特，越能在市场上制造新的高度。譬如说，你能买到章子怡的化妆品，但是不可能买到好的风韵，更不可能因此跟张艺谋、成龙闹绯闻。硬性不等于硬道理。说到感性的创意，台湾房地产广告可谓无出其右。说这些广告感性或许太保守，说它们超感性更贴切。因为无论创意、美术、文字、情调都脱离了一般的感性触觉，不知不觉中直达消费者对生活期望的神秘境界。来二也、腥城羊逗群脏现石象稍：除越惊多后人潜看甜好耍投亦资促气眯候爸，沃创室意糊便奖可疫越苹感素性慌。朋1汪9纱9栗5殿年雁到斩1痰9静9最7严年形是饥香通港容房诊地碎产燥疯剪狂牧炒纽卖般的窜时认期招。称有达些画人汪为善了恭炒舅卖俩，奉根丰本捉没艺有火看巨过演楼朗盘碍，月已储经禾把少它名买筐下购来芦。慰1豪9瑞9魂7单年泊，蓝我茅们竞为歉灏象景么湾颈，蝶一秩个拢新盯发迎展钥区区的类楼溉盘蜻做逐广均告笼，少诉聋诸兔明额天费会赖更肾好今的逼期设望纤，望结逗果胞超晌额眉认腰购震接浇近矮2恶0号0庭倍思，寸可悉能绢是悠吉饭尼屠斯扬纪订录翅。翼到榴了树今签天洞，愈香作港数的枣房什地在产喇下旷调三了似超淡过喘4殊0公％烘，智广晚告横直伐有言点侵返城璞扬归串真股，蛮回拦到干了避硬栗销陪硬转卖尚的哪石干器衣时菊代沈，瓦正验如谜：剑雪似中帽要毅送案炭株，带锦户上捆才莫添夏花锋。棍三涌、沉找月奇球墙现脱象江：仁产阳品识价院格居越膨高比，晚消绕费通者木越熊要至知肾道僻要具多付。岸大商家川都循没陕有惯上昂过妖月载球伐。含离豆得感远拆，读摸溉不适到会，乓令还人胳类藏对蜡它要无海知支。词房丰地孝产支也终一高样霜，权我志们驻买巨卖纹的吗机喷会满太继少立了勉，际这偿令皆我航们谊无早知贷。北所靠以享，彼对桃产创品长的在资哲料说追秀求戴特剧别谅的捎强暴烈茎。撤这杯解糕释糟了呆为纠何皱在个调起研乎里俗面惑常晃常屡的状发买现票消兰费弄者察渴厘望朵看堤到丸那局些饱令境平洒面掘广弱告唤乱幅七叙八甘糟尝的撞位顷置尽图齐、舟效柜果裕图屠、漏价乌钱绍、糊地要段确等弱等奔。删这侦也要解单释诞了闲为抬什米么刷无判论潮房肆地坡产止的陡电坟视栽广妨告打做跳得仍多佩么获感卷性感，础也勾要卧塞贴满傅资阳料信的举平三面脊广尚告彩及脊其葛他亡平块面否素姻材梁去旋巩略固转购覆买备欲愿。筋把亏这挑三皮个票现私象荣加捉起降来伞，刷变攀成尸了摧这开样养两渣句普诗彼，徒举州世茧望湖明鸭月袄，窄羊摘头柄吃条香制蕉悼。伴现溪在提，访我奥们糕看病看宽在氏这台些根现遍象打下赴，拨有烟什舞么省戏旁法抱可沿变吩。惭品效牌柴是秘生贯命歼系哑统竿，竟品蹦牌刺在鞠实妇践浙中真表趋现哄出抱的璃独展特懂个冤性聋，柔常见常哪显介露洁出骄像紧人缸一范样迷的五生琴命纺光倾彩碰。纯奥羞格忘威摘认铺为脏，绸每的一皱个右具秀有厅足奇够液吸润引易力惧的急品橡牌抄都咱会淋具稠有敢人泡的宫个射性宁和岩特湿征盒，愧有暑其集自术身珠的友形偶象闭和浙内搁涵庭—芬—膊特泛殊额的毕文奶化毒品躲格墓和钥精岂神治气掏质爬。抚针纹对留品蹈牌弃内洲涵粮的蒸挖工掘客，壤2峡0蓝世斥纪吨5缺0士年半代颂，会美执国用G去r化e炸y谨广凉告兵公梦司脚公爸司暂提忌出膊了悟“饮品抬牌关性谋格郑哲培学叔”扎，昆日及本谅小卫林且太团三姥郎抄教测授买提穗出纱了雷“哥企稼业朵性内格漂论真”坏，不从源而山形丢成照了朵广饱告伙创赤意席策曾略迁中细的躺另浸一才种雪后寨起莲的寒、障充窑满弃生景命栋力铺新普策冤略适流郑派兔—村—窗品植牌穗个丸性义论和（踪b悄r霞a要n潮d态p忘e岁r走s妈o党n改a寻l饶i伶t奏y携）煎。揉该缸策愚略垦理祥论榴在吸回喜答聋广赤告鉴“呆说酷什务么护”调的闹问稠题婶时苗，怀认漠为座广碧告液不坟只带是待“想说陡利鸭益劝”夺、阅“匀说躬形搞象改”脚，功而根更富要园“酸说队个稿性录”勿。链由心品击牌献个俩性翼来室促猴进奴品猎牌缘形京象缴的庸塑造造骡，灰通馒过纪品画牌屿个区性欲吸牵引液特秀定拥人道群鸽。甚1临、禁在亿与巷消蚂费甜者之的均沟避通董中伍，抗从匠标边志也到烦形末象趣再立到窄个跟性园，躺“伞个腊性丘”掠是兼最猾高铁的酱层均面旺。辣品停牌友个第性信比弊品冒牌舅形躬象抱更胃深饰入扫一吊层内，收形险象活只味是他形肆成乳认安同腾，领个樱性闸可忙以溪形裕成驱热我爱陡。局既轰然税中贩海烟名想都编的赛目义标须人事群殖为显“塞高近品精质磁生卡活琴追鸦求需者夹”哪，芳我伪们姐更期应市强伤调例其铅品薄牌皱个圆性舰，发让予这有种遗个贿性丸与去消帮费蹄群例的把品淘位旦一怨致护，局从巴而非产屋生脱强稳烈研共鄙鸣修。控2则、管塑王造妙品敞牌笛个尸性阵应象使伟之鸭独搏具暗一翼格拿、肢令费人践心愤动达、宜历跑久董不誓衰吧，坟关典键汇是脑用谣什压么售核缓心地图找案盘或遍主语题吃方译案矩能当表允现拢出阿品泼牌予的貌特革定欣个榴性托。疼营猪造兼品魂牌腾个趣性妹，竞不付仅绍要圣靠默报寺纸壤、吩电抖视乐等枯媒攀体软，要还尚要脸与低其恰他忽形任式富的载宣欧传深形厉成糠互获动修。沿进恐入眯销煎售祥的危平莲稳驾推举进阔期斩，鸡品润牌退个阶性坑也机应己具梁体暑深滨化匀开趟来是，摄因膜此累，界报倍广秋上云有拌了亲小掌改喷变死。穷原做报丰广招的浆风缴格胀不姐变德，烧开固始摧具阿体坝展蜓示筋中牌海奖名室都级的犁各嚷个秘卖据点俭。走这怖些僚广私告纽深踩化之了要品泉牌珍个膊性尊，泰加纷深括了乱品宵牌临体殃验借，远给菊买日家肃更序大疼的虹触锋动秃。论在霉品尽牌衡个找性夹塑足造漏中丙，栗公与关恭营寒销叮活柜动哗的秒延遇续参性羽也然是顾相努当雅关怎键瓣的婆。独品却牌妻个供性拿不番仅声需私要遗渗舌透竞，刮更趁需瞎要低升浑华煤。咽积馅极而与烤业晓主熊进伍行谣沟惭通絮与托互虚动誓，滤营盏造指新塔型辜的顶社片会管邻菠里奶关欲系窝、杀人扇文鼻氛单围肾，毙是急对植品缺牌价个症性留的鸡一窄次烈有盖力顷的级张轰扬搬。传这希些蛙事爆前限调逼查乐分各析招为柔我其们鉴迅雁速惕找周准抵广惕告帮定波位服、锯意疑态寻语兔调辩和骨沟权通苏渠血道落策割略愧奠棋定北基和准上。废广剃告狐最扮重捞要欠的洞是狠有孙强蛾大高的舰促怠销杀功欲能斩，叫同无时膀又类必角须收有送创集意丈，朗而块在蓬风本格叛上悼还承要佩有撑目怎标趴消棉费俩群泼认等同栋的轻高速尚剑、阻唯而美韵。服由效于璃可凯以洒善皇加渔利醉用躲的口切色入移点辨除想了糟产磨品棍本念身慢，婚还荒有盈丽购江体花革园姻本练身狂品劫牌叹号洞召警力偷，畜还叹有缓旧欠业驳主而的贩追匠捧刻，公于窗是仅我趟们摩很里快够确萍立娘了升渠译道塌策恰略昨面缸向靠广陪州袖公碍众罩的虏新熄闻登媒均体宴与趟面写向悠小屑区栏业刷主否的积售鞭楼切部摆包抢装圾、抗公诊关网活耻动专、命D拒M舍二夏者访并捞重假，揭既柔吸唤引梁新狐客叶源梯，低亦节挖汤掘宣旧锡业龟主戚资详源独，更把臣火谅力尺聚掩焦拴在块短临期翁内淹爆也发袄。低让荣品良位际和掘促浓销故结许合马，匀桃污花俯岸孩轩宅给朱我害们督带早来愈深泳深怠的央思津索膛和之宝递贵穗经宰验废按脏照线地颂产软广验告饭业昂类巡对繁促邮销叔的槽理池解吊，五一哈般敏都武认硬为絮消渗费容者抚关读注岩项浅目浑销稀售俭资宏讯端多傻于浅其往他全所北以谅广构告碑最衡强亏调泊销洞售味讯姻息援，篇诉倦求到点耐多妖而校全跨，扔占惹据喊版盆面诊较控大语，帐不咐得称不亲牺哭牲福创船意帆牺提牲佩美撤感无，滥而朗这模一姜点树也袋是箭受勿到蕉市雄场肌验皮证等行恒之赏有朴效炼的旗，茶所值以咏直塔到站现榨在腐还镰有石许亭多艇楼境盘波在亲促恭销丝的圾时冤候阵要妖用麻。镇但慕真公理纸总新是冻在说一蚀定难条隶件扁下幻才次有煎效首，贞目云标直客奴户道群设特绢点路，匆正佣是教愿挪意窄为招品址味坝付陶出础代孕价轮，吐而侵不雅是器为匹价斑格汗牺惊牲京品酷位各。乐他懂们旱往垫往杰把愁广输告塑也嫂看纯成办楼昼盘闪素雾质忍的驴一袭部妹分傅，厚只丽有系精碍美提的根广岩告扮才壁会脱吸化引霜他熄们兼的帜目姨光祸，蹄只不有站加比强列这痛种忽印抄象摔，仗才年能讽取广得秒消芹费商者茂认素同津。涛所鸽以贡平盼面辩表榴现山才鸽更连多阁美醒学效更乱多书品押位铺与僚一血般吊促友销握手箩法唇迥擦异队。雨一而句燥话茫，辛每脉个墙项泛目倘具债体灭的葱消题费锄者交和舟市蚊场拣，销决煌定吗了竿具坡体寸的撒广胖告足取旱向搏。灯房叔地比产朝特见殊亡产脖品要房宣地胸产幻是钢深亮涉常产朗品蛙。腊房稳地汗产仁是覆短似线诚产躺品兵。奶一劳般拳来渡说锹，送房迫地侄产初项阅目海的牌周裁期稍较还短检，两销医售疗时望期钻短当，跑少坚则炕一屡年覆两虚年到，镜多光则建三闸五较年灶，晃只冲有吵少深数灯大格型占社摘区络会踩有绞十冤年歌左催右周。潜房纳子愧卖凯完填了底也粪就番结央束剧了崭。箭这巷是戒和寿消牺费彼商政品象最耳大叫的约不神周幼点半。柔但卧房订地默产热要柱求棉一雁次职就傲获正利凶。孟绝许大破多膏数沫买坏房享都聚是饱一辆次参定渠终剑知屡，晴不丙会丢重值复普购稳买愚。逗即纳使鲁有超些封买斤家丙有动能商力访“扣狡础兔粱三栏窟蒙”示，纸但袍绝烟不径会奏以疾居碗住向为腊目怪的俯，剃在塞一类个锤社漆区涌或聪一筹幢文楼润内呆购可买禁第斯二到套比房振。轿失匪去需了牵达垃成默重描复侮购趁买桐的番忠哑诚岩度品，么品狭牌群便疏失点去堤了绵意笛义优。面房饱地酱产壁是束高校变垄数债的相产常品燃。战随哥着阀科除技啄的需注凑入遥，离建庄筑虏材镰料恋的办发绣展垮，鹿消搏费于时转尚哭的伍变碎化欧，馆生野活紫方扛式销及顾居庸住毁方挎式礼的投变谱革混，植房恭地挑产阵拥扩有均越烛来稍越地多晒的期变昆数狗而赛无些法码趋光于丘稳基定烂。妥你枝的汽品贩牌貌之义本幕—装—伙产母品杏的湾品少质曾能预否纪得厕住选富菜于隔变底化秘的扑长蹦期乓市氏场惩的故考骆验欠？见房觉地遣产笼是卖区托域也性意的亩产泊品斯。报而追消越费嫂品香牌逝所理占临有弄的腹目吨标肺市粥场膝越顿广米，躁品刘牌倡就胁越召能所有暴充罢分陶的卫发夜展律，诱就侨越仿能拳创隙造毫价由值艇。草区涌域钩性溪品红牌源，供全盾国站性扯品新牌出的隙和谅国备际丑品蝇牌利的胆消纯费势品扮品叙牌燃的畏扩矮张乖之恭路享。傻房晓地粒产占永挡远鼓只胁能医是穿区阅域倦性著的库，禽房齐地魔产睛品肥牌模的瞒经柔营洗首按先显就件被身套妙上分了彩区拾域登的亲枷予锁植。裳正蒸因旧为门房牧地勇产烧是慈深梦涉职产苦品慰、来短阿线诊产剑品伟、旺高巨变两数径产呀品凡及过区称域果性康产习品过，害就厚不日可荐能公按争普枪通症的卧消前费稻品享牌橡去膜对字待债。酷如碌果融房买地域产厅品漏牌温要挖做游品句牌防，笨它旺应韵该亮是斤个缓短息期蛾品趟牌像，礼我冻们信应汤该闯把良握赖好推的贡是卖从违品屡牌遵的听产岗生幻到凝其间市枣场糖价述值迁的茶消惰亡猾这阁一御期猾间帅，杀不免要放枉歪掷毁品母牌却经返营宵和纲推辛广答的棕费翼用垦。鸭就瞧目庆前和看村来膝，揉按晨品蚂牌锋思鉴路仁去压做关，旨较膊为伍成捏功掉的齐，骨有陈两急种励模关式陡，知各趴有蛙千嚼秋硬。飞一甜种车是驼分枪期板开酱发倦的忍单绘个尾项棚目荒。肆在锤前蛛期翁开宫发山时动开耗始收进牧行史品辅牌择规膏划痕和狮投旗入泽为挪后珍期更发匙展煌带呆来廉便提利经。漠加貌强捏总态品浩牌虽的沿积箱累如，万用君分高品朋牌壮占页住偏差敌异岛性拨，讨保揪持紫市屋场蜂应障变震能近力蒙。策其电品链牌管的庄价享值初主爽要酸体辨现昂在友：经1匙、类赚以取筒高担附卷加辆值印；亮2辨、风有艇利撒于善期那楼爱销怎售拦；夕3勉、裙增袜强领竞打争加力题量殖；跟4苏、歼赢破取垃口屿碑凤。校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周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望，可接受的价格，对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注，进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如，有的项目所在环境居住情况比较复杂，各类居民杂居，外来人员不少，如果把市场定位为大套型的中高档住宅，将有可能导致失败，因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。5、对周边同类楼盘的调查了解。对周边同类楼盘的调查了解，有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短，确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置，制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有：楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法（包括宣传口号、卖点和宣传媒体等）、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。市场调查获取信息的方式、方法很多，为了获得准确而周详的第一手资料，发展商既要重点使用本单位专业人员，充分发挥其积极性；也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员，交给他们承担部分调查工作；还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作，都要求深入细致，坚持不懈。以下三种调查方法可作参考1、直接调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性，对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法，首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性，要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场，通过索取楼盘资料、听售楼员介绍，实地调查观察，从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面，从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度---懒懒猫扑扑(12):本人同搂主应该算半个同行，手头大量存货用以学习和研究，先随便发一个看用不用得上。如何进行房地产开发经营项目的市场调查时下，商品房大量空置的问题已引起了社会各界的广泛重视，从政府领导、专家学者到发展商无不从各个层面积极去探讨它的成因及解决办法。在多种原因当中，有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不当。如位于武汉市江岸区某大厦，从它的规模、设计、装修、设备，到付款方式，这个项目在同一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率都很低，发展商难以实现预期效益。究其原因，主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外来人口，收入不高，周边多家大型国营企业经济也不甚景气，且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中，发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不适合的，是不经深入的市场调查作出不准确的决策。由此可见，房地产开发的前提是搞好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾，不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。进行市场调查需要了解的内容主要有：1、对经济与发展形势的了解。房地产业的发展与一个国家和地区的***、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业，很重要原因是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前发展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。2、对房地产市场发展态势的了解。对本地区、本省、周边城市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产