房地产开发有限公司发展战略

题目：xx高速房地产开发有限公司发展战略研究专业：工商管理学员姓名：xx学员签名：导师姓名：导师签名：摘要20多年来，伴随着我国住房改革和城市化进程步伐的加快，房地产业进入了快速扩张期，取得了突飞猛进的发展，并对促进消费、扩大内需、拉动国民经济发挥了重要作用，已成为我国国民经济发展的基础性、先导性和支柱产业。近几年，针对房地产市场存在投资增幅过大、房地产价格上涨过快等因素，出现了不同程度的投资盲目性和结构性等问题，国家相继出台了一些调控房价过快增长的新政，房地产业又面临着如何健康有序发展的新课题。xx高速房地产开发有限公司面临新的形势，迎来了新的机遇和挑战，如何寻找从低迷楼市中突围的有效途径，从容应对目前经济形势，实现高速房地产公司健康、稳定、和谐发展有重要意义。本文以xx高速房地产开发有限公司为研究对象，通过对我国房地产业现状及发展趋势进行分析，运用战略管理理论和战略模型，对xx高速房地产开发有限公司所处的外部宏观环境、行业竞争态势的全面分析，同时对企业内部资源状况进行评价，并通过运用SWOT方法、外部评价（EFE）矩阵和内部评价（IFE）矩阵、波特五力分析模型等，综合分析找出xx高速房地产开发有限公司的外部机会和威胁，内部优势和劣势，对公司面临的机会和威胁、优势和劣势进行匹配，找出xx高速房地产开发有限公司可采取的战略方案和战略定位。运用定量规划评价矩阵对公司发展战略进行了选择分析，找到xx高速房地产开发有限公司应采用的下一步发展战略,明确xx高速房地产开发有限公司紧紧依托自身政治优势和资源优势的条件下未来的发展战略。同时，为保证战略目标的完成，提出来xx高速房地产开发有限公司发展战略的实施措施，从优化企业组织结构、加强运营管理、完善人力资源、加强品牌建设等方面论述了战略实施和支撑体系。光本长文线最电后济对予提输出狡新罚战怀略灾进阳行盖了风满捡意戚度沸评困价驱，件并弊努纯力嗓贯敏彻剥学旱以垄致紧用浮的匹原堤则炕，垦希燕望阔通钉过翻对软本辉文屿的猜研他究撕，岗对再x层x遣高换速样房凭地票产矿开逐发捉有箩限颠公良司屈以组及拨类抚型晒的唤房练地宪产刷开俩发值企航业华在布未讯来础的溜发毫展隙中序提旬供贞一立些振建盈议阳和体帮要助纸。式【灰关艘键血词割】沃x逗x悬高灿速脱房光地冠产思开尼发些有杠限葡公验司启漂冠房窜地捕产朵开座发侄怖脂发准展芦战繁略偷调都环宅境专分影析登【模论罩文匪类汁型御】索应磨用清研陷究局目或录夺1当鞭绪投论饱2避0弟多膀年背来在，握伴仪随匠着赠我午国羞住疾房级改饭革胡和腔城欲市欧化炼进鹅程踩步肢伐预的详加港快黄，而房鸦地漂产忍业执进孕入程了懂快遍速妄扩雾张陷期仆，涉取孔得美了批突析飞蔑猛摇进残的圾发晒展鲜，档并好对劣促疾进帖消猴费轻、遗扩尘大负内限需回、害拉宇动侄国骄民重经剥济放等方方谎面纱发神挥屑了挪重押要坏的当作投用器，榆已绘成倚为监我段国俩国能民妖经离济盯发束展徐的懒基索础抱性盆、谣先孟导品性夺和尊支取柱教产折业逆。且近桶几储年骡来才，扒针雀对刷房扬地续产惊市悟场待存称在塌投梯资拦增于幅央过肠大闲、肥房助地怎产饰价拆格疗上疏涨旅过包快舱等纺因系素立，永出叔现使了狸不资同拦程剑度嫌的委投尊资筝盲滥目舟性眯和招结葱构馒性暴等嚼问香题胳，守国公家军相换继旅出饰台戒了茂一便些原调顽控柔房剥价担过决快畏增秀长影的叮新琴政摘，恐房完地排产潜业熟又剧面忆临蹄着致如折何嗓健温康裁有始序洒发登展傻的柴新沾课肝题惩。撤面考临修新雷的有形的势斧，谋房前地杂产跪企招业单如倾何恭制仁定砍切步实蛙可虾行刚的拾发甜展未战降略赔，梅发统挥苏企棵业朽竞蝶争们优责势导，输是得我织国寿房是地洗产场企片业馒生骡存作和挽发扫展用的且迫屑切鸽需贩要咏。重1专.欺1糟论西文覆研系究业的犬背蛮景沟上冤世块纪融九窑十遮年给代贫中槐期肤，帝国养家咽取它消惠了宜福坚利砌分宿房浴政月策墙，法取橡而遣代缩之练的涝是剧住莲房厚商驱品日化胆、闻市值场拦化甘，赞客吹观素上芒需汗要族建峡设头大喝量签房挨屋拨来交满掉足谦人蛮们狭的稍居汽住屋需仇要猎。羊另芝一狱方勿面巩，口我脆国弃已鞭经岭加混入询了团W虑T骂O垒，停世萄界泉贸磁易娱一称体葱化并和脆全样球青经宰济裂一蚀体燃化本也卸随执之絮到公来掏，嫌国参民瞧经云济昨发俭展明日狠新锐月邻异伐，看人层民垃生谷活候水洁平填逐屯步争提阳高踢。险在警这消种随形牲势偏下私，芳房宗地屠产薪行勤业今作靠为考新带兴逆行瓶业题在金我格国划处纯于现迅诱猛万发堂展坡阶敏段恢，罢房叉地窃产震行昏业议成映了下全吓国纺炙酱手饲可泡热皆的销行隔业若之劈一撞。困但狗同席时那，粗房璃地翠产闪行芝业续也准存止在岁开臭发鲁过把热葬，眼市的场疑运古作戚不磁规弃范屿、托竞复争号加泥剧括、纱价剖格章涨界幅丧过帜快羡等喇现吵象若。拐特亦别旨是蝇近限几威年弓，躲国牲家蜂为员了乔规融范晚房孟地索产祸市牵场翼，赢陆步续伴出冷台迟了教一刊系重列似财独政表、汁金不融蒙、非土症地重、沙税娱收婆等至方民面鹿的欧政萌策渐，警这悬一杠系旁列缘政理策遮的腊出记台堵，蝶使弱房栏地紧产各开蚊发共企舰业愤面捕临警资帆金继筹漂集去、型土贯地盲获答取处等需方坊面醋的绩压间力辰，匆同牢时夺，朱房弱地王产凡市历场换竞统争斜不永断曲加瞎剧运。浸在盏这旁样须的冻历熊史拨背端景霞下渣，圆房谦地扛产蛇开活发豆企羊业跃如抽何怠根析据序国炉家拒政侮策限、臭市返场下竞屈争谷情大况悦以孝及胸企谜业宇自骡身翼的怠情浴况翁，宜来柔制筹定疫和毒执涛行遍正顽确因的质适岁合透企姓业汪发拥展港的革战妥略皇规懒划耕，炒是忽摆矩在凯我勇国咐房货地帽产苗开另发竖企危业替面蚕前脖的介一增个梅紧巩迫员的匪任蛮务悦。葛目匆前凉，润房食地剩产龙业者面挠对帮国冲家谅关制于乘土加地湾、条融众资艳、银房京贷伐利铸率鲁、奥限阶购犹等坦方窑面妹的庆宏灵观艘调砍控利政诸策因，婶国商内繁房姥地掩产给行昼业构的愤蓬再勃日发酿展泳和逆日锋益枣激芝烈纺的少竞骑争裂，学以呆及跑国翁外才房土地瞧产饺企食业顺和瓶房互地旷产喘投邀资障基窝金晚对设我素国秘房求地挡产可市撞场屠的参逐血渐筑进尝入稼和溜争梯夺饲的络局移面意，店使肥我谎国矛房飘地丙产捆业它的碑发舟展蝶环颠境迁发眠生卵了端很柏大闯的篮变镇化械，专以忽前随的汁经轻营耻模术式惨和满开泽发婶方蔬法双已城不糖能朴完扎全喊适技应卷新款的薯变吸化池，妥许这多风大互中消型顿房链地者产扇开踩发游企刮业矮面此临悼这闲生赠死鉴与惰发责展吐的坚危春机烛问努题哥。方本辫文君为舰明浙确幕x绩x资高园速赤房献地今产射开章发脸有谨限军公顺司仙今沃后笛的帅发惠展勉方厅向宜、道改缠善痛公怨司贷流摧动归资饭金苗状测况劫等搞方南面算提浪供晓战均略洋指敞导工。女1膏.骑2眠论浸文主研脏究仍的仰意嫂义恰在泪经烟济例高赔速田发仗展答时五期烤，洲人纯们沾往猛往婚以域扩射充余产嫁能趁来酷追末求凤效贩益班；任但团更来为槐重坊要筑的假是烦要留同系时停注连重项经柜济迫增值长丛方翁式门的晌改浊变并，松保欧持足稳欺定蓝快漫速常的幸发答展朽。遥处税理迈好树这晚个静关浴系宴，成对窝房夏地功产穴行鼻业盲来扬说粥尤竖为园重嗓要衣，我只欣有尾这贿样趟，援才跳能映实幕现拜增扭长码的馋和杀谐惰。威不志同失的枕企胆业访有搞不撇同炭的熊追穷求习，涉可茄能景有讽少屋数伏企瞒业引应递该晌追推求最做困大份，携但蹲对惯更东多及的废企撑业匀来柱讲旅，宰应暑该手追而求纽的历是滚如忧何断做乡久毛。取通塌过盯做层久果去块做发强躲，需通碰过惊做百久袄去拨做众大演，肿而极不日是升简萌单案地涝追绍求缓规急模刘有旬多恼大帝。费企祖业命规距模羊应伪当萝是研在园做驶久霜、断做老强初中册，畜在陡结纽构贱调匪整刷中窜自泛然券增淘长怨。楚从经市舒场哀竞滋争呀的撤形优势饲看镜，遭国姓内御竞宋争匀国祝际给化坐趋傅势剩的司增礼强参促横使迅企森业耳必制须继加治强焰发裁展浙战尝略攀研脆究劣。恰近佛年以来典，滥我谣国苍经店济蒙的坑国耀际带化肆程箭度住不醋断盏提圆高塘，刊对膝外订贸主易努依忍存队度励越级来纽越沉大化，泛特泉别盲是阁我剃国博加欣入笼W僻T种O模，吹国矮内织竞陶争望国递际水化另的寨趋怨势弃进再一宪步幻明最显羡，竟世笋界锋众偏多纷5民0宁0始强扫企唇业租进即入毛中胆国丝市夹场那，盆已幼呈数现夺出斤全通球从经稳济徐体闸一团体符化航的赢趋灰势羡。锈企签业渴间兰的据竞届争物相落当栽程敏度怕上梳表箭现患为卧战害略魔思屠维洒、防战舰略脊定射位带的墙竞注争痕，蚂也愁就嚷是窗说丈，纱企佣业渗已登进董入列战槽略气竞抹争姿时搂代袖，共战踢略杯决昂定罩胜屯负犁。皆因警此垫，们企架业廊必积须来从疼自歪身掠实尾际枣出乳发觉，消发词挥去比抗较菌优铲势把，叛加阅强笨企设业畅发示展岁战仓略异研似究灯，或找却准扁市稼场绑定牌位世，临才编能色在耗激箱烈两的摩竞元争安中写立乳于姨不从败攻之为地菠。责从腔目国前滔我沫国挖企其业再的乎现叨状穿看旗，副企插业尸发然展脾战鼠略原研秒究哄普你遍彻滞制后耀。植我糟国崇企惑业链同奋世释界错成胀熟浑大芳企学业贝在幻管冒理嚼上阿的蚂差极距霜主池要桃表拘现废为朗后贫者轨具泼有享明箱晰摸的文长搜期歉发皆展颗战幸略经。捐当抽然炼不老可忘否丛认治，拜国远内支不大少催企奏业发已拣经成开膏始吹注嘉重手长抗期往发读展齿战才略谈的脑制凉定福和园实付施蚁，愁但率对顾于眉大扩多扛数湾企求业帮来筹言琴，赔则绸较废少狼制咳定营长难期决发盈展闸规技划负；会另睛一消方吴面母，抬买缎方侨市融场普的趁形弟成扒和紧存么在筒使召竞锅争纸领听域享和祝手浑段大发呀生厨彻靠底看变这化抓，酿企呀业伞仅销仅讽靠耕抓滴住李市竞场神空掠档应强纵化卧促趁销旅便诞一括举关成踩功净的畏可粉能命性辨大鸣大春减础小趴了颈。暗这派一流形闷势创客洽观膊上骨要仇求孙企煮业狠必闲须蝶加狸强侧发嫌展颠战毙略得研诱究滑从艺企精业皇可仗持葵续务发穷展求的绩要唯求淘看稳，待大抹量浴企扮业纽速帜兴钓速颜衰床，远一解条滤主珠要妹的哗原犹因较就异是张缺护乏掠对爬企肆业纲发鬼展咳战满略初的荡研拖究浅。诸许泽多登企肤业加产益品侵与合发煌展慧战极略址脱跪节围，才或捐者理是夜有液了怒高后科侨技伍产握品愈，线缺局乏售高哗科佣技纷战好略香，另或夹者滩是邪产写品跟科刃技回含岸量桑低所，树却含找冶捷乘径护创膛名延牌钱，涂做策赌牲博帽式责决穗策适。燥事扇实浩表剃明逝，拦如营果咬企优业塘仅却仅恰注慨重土市育场刮营烫销亦而显忽维略命发详展颜战侄略丸思溉考准，廉其镜后旷果颤必机然绣是趣在罪市视场疫竞习争搬中鼓最护终涛被常淘挨汰致，邀这躁样县的诵例裂子章在践现拾实袖经封济输生只活旬中既举练不衣胜榴举而。冻本筛文液将碑结比合变当瞒前乖房仔地孝产欲行地业假和因x培x译高知速贼房础地责产烟开省发羞有云限欲公迫司绒发菠展注的丸实废际粪情里况泪以吃及邀所柔面昆临湾的至市味场好形掌势苦，筹深站入颜分叮析嗓研类究膏，肚希迷望铁通用过承应辈用陈所护学碰的派战纲略捕管签理垦的牺知塔识基，芦帮泰助腔企尿业跳利丝用蜘现渐有意条珍件择和撞整园合丛现才有膨资煤源撑，挠回凡避乐弱迫点突，爸抓润住崇机何遇疗，慧加著快塔企批业配发坏展争，锤使很企尊业折在遵竞倘争讲中喉做茎久接、遣做恭大赏、配做蚀强逝。拥1教.蒙3模论配文帝研州究纠的弊内睬容梯及凯思探路芦研退究长内昼容毙本蹦文飘从使房狡地亡产壶业贪的拳行两业协特籍点鞭和狡所熟处嘱发隐展诸环头境商入嘴手匆，枯主齿要金以爹收扰集扁x雅x东高辅速贝房健地鼓产缓开乏发肯有茅限甚公慎司馅基泪本枝经努营字情馋况苏以效及理产弃业则研像究岔结火论汉、垫国仁家陆相晚关稻政榜策纯等悲，糕运突用拖波鲁特抖的岂竞拳争步战墙略险理侄论辈，归建突立段分浴析失模哥型机（塌如桂产心业里竞昌争挤的北五于种萍力础量园/工模冻型施、贴S遣W幅O谦T蔽分焦析堤模洗型概等戒）厌，航最俘终决制挣定麻x韵x樱高箭速寻房道地况产墓开奋发似有率限什公愿司交的宁总刑体掏发露展宏战伸略辫。警本驻文励主骗要愉内指容恩包妹括页以怎下东几池个李部细分吹：皆第掉一界部输分妖是斜绪皇论厚，盲主川要对阐防述毅本河片参论耐文塞的徒研楚究杰背叮景备及捡意棍义跑。唱第竟二胀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大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。房地产业在国民经济中的作用房地产业是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的主要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显现出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本需求；是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。我国房地产业发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖，它自然就不会形成产业。自党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业开始启动和流通。八十年代的我国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业发展的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。随着国家经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。我国房地产业已经走出商品经济的第二次高潮。房地产业在整个国民经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业、财团将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产发展的第三次高潮的到来。房地产业发展形势喜人，但存在的问题不少，困难也很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，从而决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差，而且各开发企业的状况也不平衡。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国注册的房地产企业已达6万多家，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，他们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。2.4.5房地产业的核心竞争力理论核心竞争力是指作为公司战胜其竞争者的竞争优势来源的资源和能力。衡量公司核心竞争力的四个标准：有价值的、稀有的、难于模仿的和不可替代的能力。房地产公司的核心竞争力可以概括为四个要素：即土地资源、资本规模、市场把握、创新能力。（1）土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产公司的命脉。同时，地价也是房地产成本的主要组成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越，价格便宜的土地对房地产公司而言非常关键，土地资源的多少直接影响到房地产公司的长远发展。（2）资本规模带来的竞争优势。房地产业作为资金密集型企业，在资本上的优势将会带来明显的规模经济。这种规模经济性首先表现为可开发大项目，既可以通过规模采购降低成本，又可以较好地完善社区配套从而更加容易吸引客户；其次表现为防范市场风险的能力增强，可采取不同的开发组合抵御奉献，不至于因为某个项目开发周期长而导致公司经营出现困难；第三表现为可以大规模储备土地，以有效降低土地获得成本及开发成本。（3）市场把握是关键因素。房地产企业的市场把握能力是指企业准确把握市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期循环。房地产企业的市场把握能力表现在房地产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和现代营销手段的运用能力等方面。房地产公司如果拥有了准确把握市场、回避市场风险的能力，则无疑会使房地产公司在经营活动中如鱼得水。（4）持续创新成为房地产企业生存发展之道。在房地产业中开展创新，有助于实现房地产行业的持续健康发展。持续的创新开发，既是房地产业发展的未来趋势，也是房地产企业把握产业增长点，建立和维持企业竞争优势的重要途径。房地产企业的创新能力主要表现在房地产产品设计、经营模式创新、市场营销创新、房地产企业内部管理创新和房地产企业产技术创新等方面。3xx高速房地产开发有限公司外部环境分析3.1外部宏观环境分析政策法规分析（1）国家经济战略决策1997年以来，国家做出了扩大内需，拉动国民经济增长的战略决策，并把加大住宅建设力度作为实施这一战略的重要组成部分。提出把住宅和房地产业培育为新的经济增长点和消费热点。发展房地产业与国民经济发展的总体战略高度一致。（2）住房体制改革1998年以来，国家实施以取消福利分房、实施住房货币化分配为核心的住房体制改革，彻底打破了职工住房靠国家和单位分配的计划经济观念。自己赚钱和利用贷款买房已成为广大居民解决住房问题的主要途径，促进了居民消费潜在需求向有效需求的转化。（3）房地产金融政策一是由于1992年、1993年房地产过热，造成了大量的金融资金占压，银行吸取教训，建立了比较完善的房地产贷款审核和监控体系，提高了房地产开发贷款的审查标准，对贷款对象和贷款项目严格把关，房地产开发贷款难度加大。二是住房消费信贷快速发展。住房按揭贷款对促进居民住房消费起到了积极作用。三是房地产开发融资政策。对于房地产开发企业，产业资本和金融资本融合是解决开发资金来源的主要途径。《投资基金法》的出台，房地产投资基金也将应运而生。但是，投资基金的介入，也将迎来一场前所未有的房地产融资和运作模式的变革，房地产将更多地运用资本运作的模式来实现其盈利的目的，传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破，由此导致开发商的核心地位不再。房地产开发商将以投资人的身份出现在房地产行业，它将和房地产评估机构、销售代理商、物业公司等一起受雇于投资人。四是国家对房地产市场的宏观调控政策。2004年，针对房地产等固定资产投资规模过大、增长速度过快等突出问题，中央果断严把土地、信贷两个闸门，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市房屋拆迁等措施。2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，2007年，央行6次加息。加息后，一年期贷款利率是7.47%，存款利率是4.14%。加息对于抑制投资性需求、进一步稳定房地产价格将产生重要的影响。但是，央行的加息行为在一定程度上抑制购房者的消费需求，同时也导致房地产开发企业融资成本的增加。2007年12月3日之3月25日，央行两次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。另外，2008年开年之初，央行缩减了各个商业银行2008年的贷款总额，银监会每个季度核定各个商业银行的贷款额度。从紧的货币政策将增加房地产开发企业从银行获取资金的难度，使得众多的房地产开发商遭遇资金瓶颈。（待查：2008年以后相关宏观调控政策。）（4）土地供应政策国家从2004年到2006年三年的时间里实施了紧缩土地供应的政策，2007年底至2008年初，政府在宏观调控中对土地问题的看法发生了转变，从紧缩增量逼存量到增加供给逼存量。2007年土地供应量又一次超过千万平方米，而2008年的住宅用地保证1000万以上的基础上，还增加了一块每年400万平方米、5年2000万平方米的经济适用房划拨土地。土地政策和政府动作方面的一系列的变化引起了市场巨大的反应，原来竞相抢地的竞标没有了，取而代之的是土地底价成交以及为数众多的土地流标。可以看出，拥有土地出让权的政府通过土地出让的手段同样可以主导市场的走向。（5）土地使用证政策根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的要求，自2002年7月1日期，国有商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地，必须采取招标、拍卖或挂牌等方式出让，并对土地的二次转让做出了限制。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发71号令，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限——2004年8月31日。“831大限”使土地的协议转让不复存在，取而代之的是以公开市场的招标、拍卖、挂牌。企业首先要从有限的资金中支付土地转让价款，这对房地产企业而言将是一笔为数不少的支出。此后，资金将成为获得土地的最重要手段，尽管土地要素和资金要素在一定程度上可以代替，但从长远来看土地资源将日益稀缺，而资金则会相对充裕。因此企业自身的资本实力和融资渠道的多寡就成为制约企业发展的重要因素。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。“国六条”是国家加强土地调控、从紧控制新增建设用地的一项重要举措，增加了房地产企业获得土地的难度。2007年9月28日，国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地用权规定》，有利于防止土地出让金拖欠，堵住了开发商以少量资金囤积土地的通道。2007年9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》，从土地供应源头和资金上保证了保障性住房的供应。2008年1月7日，国务院发布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号文），提出切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子。国务院《通知》的出台，意味着国家从行政、金融等多种途径挤压闲置土地。在此背景下，手中已经储备大量土地的房地产开发企业，必须加快消化手中土地；受制于资金实力的影响无论是手中已经储备大量土地的房地产开发企业，还是手中原本土地储备不足的公司，其未来拿地都必须谨慎行事。（6）城市化发展进程目前，我国的城市化已经进入高速发展阶段的中期。房地产开发是城市化的重要手段。为了发展经济、解决就业、启动内需，我国实施了加快城市化，大力发展中小城市、实施农村集镇化的战略措施，今后近20年的发展目标是人口的50%将住在城镇，这意味着每年约有一千万农民进城，将形成巨大的住宅需求，为房地产的发展提供了新的空间。经济环境分析我国经济和社会发展进入新阶段，居民消费结构逐步升级，产业结构调整和城镇化进程加快，社会主义市场经济体质逐步完善，逐步进入全面建设小康社会的全新发展时期，社会政治经济形势将保持长期稳定。2006年，我国经济总量已跃居世界第四，国际贸易量已跃居世界第三，创造了人类经济发展史上的奇迹。党的十六大以来，我国经济进入新的上升期，国内生产总值平均增长速度连续几年超过10%，综合国力和国际影响力大幅度提高，人民生活明显改善。（1）全国来看查阅国家统计局相关资料，2010年国内生产总值及其近几年增长速度，及近几年居民消费价格涨跌幅度。（2）xx来看查阅xx省统计局相关资料，2010年近几年居民消费价格指数。技术环境分析当前世界经济形态正由工业经济向知识经济迈进，新的科学技术手段和经营管理思想不断涌现，成为推动房地产业发展的决定性力量。（1）“四节一环”将成为房地产业开发建设主导理念随着《民用建筑节能条例》等一批相关行政法规、行政规章和产业政策的颁布实施，“节能、节地、节水、节材、环保”的理念将成为房地产业主导型理念，并且要按照国家强制性标准加以贯彻落实。“四节一环”将由一种新型理念进而转化为具体行动，一大批符合“四节一环”理念的新型住宅也将应运而生。（2）住宅产业化“所谓住宅产业化，就是以社会化大生产的模式来进行住宅建设，将开发、设计等各个环节组合、集成起来，进行规模化生产。”推进住宅产业化，实现住宅的标准化设计、工业化生产、装配化施工、规划化管理，完成粗放型生产向集约化生产的转变、非标转化的分散手工作业为主向标准化、系列化、集成化和规模化的工厂作业为主的转变，是改变目前我国住宅生产高投入、低产出状况的必由之路。国务院早在1999年就做出了加快住宅产业化进程的决定，这些年来，有关部门和相关单位一直在向前推进。目前，我国住宅产业化存在的主要问题为：一是产业化水平低，没有形成完整的产品体系，缺乏领导产品发展的技术标准、模数协调和市场运行的机制；二是产业化程度低，各地没有形成住宅发展的主导体系，无法围绕这一体系去做；三是条块分割，至今没有形成一个完整的产业链。在未来几年，我国将会在产业化方面有一个较大的突破，一些地产商集成生产的住宅产品将会批量问世，一些国家级住宅产业基地也将会全面启动，住宅产业化也将与“四节一环”新理念一样不断深入人心，进而变成开发企业的具体行动。（3）现代经营管理思想现代经营管理想正在对现代房地产企业家的经营理念和运作模式产生越来越深刻的影响。“战略规划、核心竞争力、价值链管理、品牌营销、市场细分、人力资源管理、4P、4C、CI、CS等不再是只是挂在开发商口头上的装饰，越来越多的房地产企业认识到现代经营管理思想对企业生存和发展的重要意义，认识到管理也是生产力。”3.1.4社会文化环境分析在社会文化环境方面，由于人们对生活质量有了更高的向往，对住房周围的环境要求也越来越高，交通便利，治安环境、购物、学校等都成为人们在购房时要考虑的重要因素，同时要求实现住宅的社会化和社区化，既要有良好的社会服务体系，又要营造社会文化氛围，创造富有特色的小区精神文明。我国有巨大的人口基数，这给了房地产开发企业一个巨大的客户群体。以这样一个人口基数为依托，一方面普通居民的住房需求继续增长，人均住房面积有待提高；另一方面，随着城市化的进程，农转非人口的住宅需求逐年增加，国内的住宅需求从长期来看是巨大的。（1）房地产的市场需求状况呈现出以下几个主要特点：一是市场需求的广泛性。房地产是人类生存发展的基本物质条件，在一切存在商品生产和商品交换的国家和地区都存在房地产生产和交换，目前全国各地市场需求主要为住宅建设、办公楼建设、商业营业用房建设以及其它用房建设；二是市场需求的多样性。因为经济收入、使用目的、文化观念等等的不同，人们对房地产的需求也有所不同，主要体现在住房供应结构、住房品质要求和社会和谐性要求；三是市场需求的融资性。一般情况下，购买房地产无论对个人还是组织都是一项很大的开支，而购买者出于经济压力或者出于投资考虑通常会借助近日信贷机构的融资手段，以及各种商业信用和民间信用形式；四是市场需求的长期性。房地产作为一项耐用消费品，其使用期限往往高达几十年。（2）市场需求的决定因素市场需求的决定因素有：消费者的数量、购买力、购买欲望。在市场需求的决定因素中，人口和购买力是房地产开发企业难以抑制的因素，而购买欲望这个因素是可以把握的。根据相关资料显示，我国的“人口红利期”至少会持续到2020年，这段时期总体上我国经济将保持较快速度增长，来自城市化进程、人口结构等因素的住房刚性需求增长和经济持续发展带来的住房改善性需求增长态势仍将持续。（3）需求价格弹性分析房地产作为人们生产生活的必需品，对购买者来说很重要，而且其替代性差，所以需求价格弹性不大。也就是说，当房地产价格出现变动时，市场对它的需求量的变化并不大，但是，不同类型的房地产的需求价格弹性也不能一概而论。通常，普通商品住房的需求价格弹性相对来说较大，适当的降价会增大需求，而相对于高档公寓、别数来说，价格的变动对需求的影响则较小。（4）消费者分析当前，我国商品住宅销售中个人购房的比例超过90%，完成了集团消费向个人消费的转变。消费主体的转变，必然会带来消费需求和消费模式的变化。住宅作为普通居民家庭一生中最大的一笔消费支出，消费者必然会对价格、质量、户型、环境、服务有更高的要求和更强的敏感性。同时，由于不同消费者之间年龄、收入、生活习惯、文化素养的不同，导致其消费心理和消费模式也各有不同。如何适应消费群体的变化，及时调整产品结构和营销策略，成为摆在房地产开发企业面前的新课题。3.2房地产行业发展分析国内行业发展趋势分析（1）房地产业开发完成情况据资料显示，2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。（2）商品房销售情况上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。（3）房地产开发企业资金来源情况上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。（4）70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。（5）全国房地产开发景气指数6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点;商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点;房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。国内房地产市场的发展与预测影响房地产业发展的主要因素：一、经济，需要宏观经济的持续发展，奠定人们整体购买力的基础。二、人口，人口的增长和城市化进程的加快增加了对房地产的需求。三、技术，技术因素使得房地产开发的产品类型发生变化，比如建造高层建筑的能力在增强，影响到房地产的产品类型。四、土地使用模式，我国土地使用模式将会不断发生变化。从土地出让形式来看，由政府征收农用地变成国有土地后再出让。通过土地储备，完成了老城区旧城改造，拆迁进入市场，将来也可能农村的房地产市场会启动，农村的集体土地会以一定的形式进入开发商领域。五、金融体系，支持开发商的金融产品，目前来说比较少，主要是银行贷款、开发企业上市（从市场上融资），相对于欧美，尤其是没过来说，美国这一轮的金融风暴就产生于房地产、金融衍生产品、次贷危机。六、房地产类型、开发商，开发商的构成和开发的能力，还有政府对房地产业管理的模式。就住宅来说，提供住房保障的覆盖面。综上这些因素都会影响到房地产业的发展。表6：2010年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单位绝对数比上年增长%投资完成额亿元4826733.2其中：商品住宅亿元3403832.9其中：90平方米以下住宅亿元1066527.4房屋施工面积万平方米40553926.6其中：商品住宅万平方米31494325.3房屋新开工面积万平方米16377740.7其中：商品住宅万平方米12946838.8房屋竣工面积万平方米759614.5其中：商品住宅万平方米612162.7商品房销售面积万平方米10434910.1其中：商品住宅万平方米930528.0本年资金来源亿元7249425.4其中：国内贷款亿元1254010.3其中：个人按揭贷款亿元92117.6本年购置土地面积万平方米4097028.4完成开发土地面积万平方米21254-7.7土地购置费亿元999265.9不同的经济因素会影响房地产不同的产品类型。商品住宅受到家庭组成速度的影响，这里指的是家庭的规模，过去是几代同堂，现在越来越小家庭化，两代户比较多，所以平均一户家庭人口不超过三个人，2.8、2.9个人，每户就需要一套房子，即使总人口不变而户数增加了，也会使得对住宅需求量增加。现在还有离婚率的增加，原本是一户又分成了两户，两户又需要两套房子，所以家庭的小型化就导致了对住宅需求的增加。2010年，首先是宏观面的政策变化，中央经济工作会议的召开，一些宏观经济管理的政策已经逐渐明朗，有积极的财政政策和适度宽松的货币政策，4万亿投资继续实行，支持消费信贷，极大地支持保障性和棚户区改造住房，国家继续增大支持力度，加大供应。保障性住房在2009年没有完成计划，只完成了20%多的计划，在2010年保障性住房会进一步有所增加，棚户区改造有优惠性政策。加强市场监管，对房地产市场的监管会采取不同的动作，对开发商囤地不开发还会增加查处的力度，捂盘惜售也会增加对捂盘的监管。xx房地产市场现状“十五”期间，房地产业在高速增长过程中，保持了供求两旺，供求总量基本平衡，总体上呈现理性、健康、有序地发展态势，但也存在一些问题。在“十一五”期间，深入贯彻落实科学发展观，引导房地产业与社会经济协调发展，优化供应结构，初步构建住房保障体系。（1）“十五”以来房地产业发展的现状特点可以概括如下：房地产业发展迅猛，开发投资规模增加，对GDP增长的贡献率不断提高，成为支柱产业。房地产业增加值占GDP比重由1995年的3.7%增加到2004年的8.4%；房地产市场不断得到培育和完善。以土地储备、招标、拍卖、挂牌为核心的新的城市供地价格已经形成；房地产开发和投资规模持续增长，二手房和一手房交易规模并驾齐驱，房地产金融、中介、保险等配套服务同步发展；市民居住水平得以较大改善。当前房地产市场也面临一些问题：相对普通市民收入房价上涨偏快、涨幅过大；房地产资金链过度依赖银行信贷，对民间、境外游资缺乏有效监管；针对中低收入阶层的住房保障能力不足，普通商品住房供应不足。（2）“十一五”期间，xx将继续在科学发展观的指导下保持快速健康持续发展的良好势头。xx省委、省政府在2003年下发了《关于加快城镇化进程的决定》，提出了xx省城镇化进程，即：到2020年城镇化水平要达到50%以上，则每年城镇化水平要增加1.4个百分点以上，每年将新增城镇人口130万左右，按人均住房建筑面积23平方米计算，今后5年就有1.5亿平方米的住房需求，如果再加上现有城镇居民改善住房条件和旧城改造等因素，每年住宅需求将在4000万平方米以上，以每平方米建筑造价600-800元计算，每年的住宅建筑投资将达到300亿元左右。(3)与此同时，房地产业在“十一五”期间也将面临一系列挑战：如何破解土地供应趋紧的难题？如何为新增的中低收入家庭提供可负担住房？如何解决因居住与工作矛盾印发的交通拥堵？如何保持房地产市场的健康平稳发展？就《xx省人民政府关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效利用的若干意见》来看，为了实现土地高效利用，到2012年，大城市和区域中心城市的人均建设用地控制在90平方米以内，中等城市控制在95平方米以内，小城市控制在100平方米以内，建制镇控制在110平方米以内；大城市和区域中心城市的城市建