xxx批发市场市场运营管理方案说明

./XXXXXXX综合批发市场市场运营管理方案二OO四年八月三十日XXXXXXXX综合批发市场市场运营管理方案目录第一部分XXXXXXXX综合批发市场基本情况第二部分XXXXXXXX综合批发市场运营管理模式市场运营管理模式建立健全市场运营管理机构完善产供销物流网络渠道市场启动程序市场运营管理目标第三部分XXXXXXXX综合批发市场运营管理组织构架XXXX市场管理中心组织构架工作职责XXX管理公司组织构架工作职责XXXXXXXXXXX市场商会组织构架工作职责第四部分XXXXXXXX综合批发市场运营管理配置物业管理用房配置物质装备配置运营管理支出预算第五部分前期物业管理前期物业管理筹备入住运作方案前期介入与接管验收入住期间的监管房屋装修管理第六部分日常物业管理第七部分商务管理服务商务管理模式商务服务商务管理市场相关机制的健全附件一：商务管理公约附件二：前期物业管理协议附件：商铺装修管理协议附件三：物业管理公约第一部分XXXXXXXX综合批发市场基本特征莱州·XXXXXXXX综合批发市场,全国重点镇建设规划项目,国家级商贸园区一期工程,XXX人民政府和X镇人民政府统一规划开发,国家开发银行提供资金支持,佳联房地产公司开发建设。项目占地面积1400亩,建筑面积近70万平方米。首期工程占地110亩,建筑面积6.3万平方米。市场建成后,将借助XXXXXXXX综合批发市场的现代化管理与运作,形成1小时快速经济圈,辐射周边100公里半径数千万消费人群,成为鲁东地区最大的现代化商贸批发基地及全国重要商品集散地,为国外商家提供一流的经营环境和有序的流通格局。市场一期总平面布置图：第二部分XXXXXXXX综合批发市场运营管理模式市场运营管理模式<一>建立建全市场运营管理机构政府成立X市场管理中心；投资商成立管理公司；各行业经营户成立莱州XXXXXXXX市场商会。各负其责,协同作战,实行"三位一体"的运行管理模式。如下图：<二>完善产供销物流网络渠道<三>快速启动市场二、市场运营管理目标"安全、便利、快捷"安全的涵义：人身安全、财产安全、消防安全。便利的涵义：为经营户打通上下游市场的进货渠道、为经营户办证和代理注册商标提供方便、有成熟的市场交通网络。快捷的涵义：提供专业的物流公司为经营户的商品的运输和仓储提供最快捷的服务。第三部分XXXXXXXX综合批发市场运营管理组织构架一、X市场管理中心〔一组织构架〔略〔二工作职责市场管理中心是镇政府的派出机关,依照法律、法规、规章的授权和镇政府的委托,行使相应的政府管理职能。其主要职责是：宏观管理市场经济工作,统筹制定市场发展规划,合理调整专业市场布局,适时设定市场各项配套服务项目,制定和组织实施市场各项目标和任务。加强批发市场建设,搞好招商引资。开展批发市场服务,做好有关社会保障工作。负责对批发市场市容环境卫生进行日常监督、检查和协调,负责宣传、发动、组织市场经营户和相关群众开展爱国卫生运动,协调环卫所搞好政策性收费工作。调查研究市场出现的新情况、新问题,制定相关的规章制度。对参与市场管理的各职能部门进行组织协调,支持各职能部门依照法规充分行使职权。并经镇政府及参与市场管理的上级业务主管部门授权,负责组织指挥联合执法队伍开展执法监督活动。组织并实施社会治安综合治理、法制宣传教育、人民调解、治安保卫工作。依法做好计划生育管理工作。参与检查、督促新建、改建市场的公共配套设施的落实,指导、监督批发市场物业管理工作。配合做好流动人口管理,防灾救灾等工作。11、向镇人民政府和有关部门反映经营户的意见和要求,处理群众来信来访事项。12、完成上级交办的其他任务。二、莱州XXXXXXXX市场运营管理公司〔以下简称管理公司组织构架工作职责综合部1、行政管理：〔1负责秘书工作,包括行政文件的处理、外信息的交流、文书及机要工作,以及各种会议的会务工作。〔2负责对各部门完成工作情况的督办和催办。〔3负责各部门的协调及对外的协调联络工作。〔4负责对外的宣传工作。〔5负责物品的采购、领用、存储及分配工作。〔6负责文字资料的归档、整理工作。2、人事管理：〔1负责定岗定员定编、人员招聘工作。〔2负责人员的劳资工作。〔3负责员工的考核、培训工作。〔4做好人员的档案管理、利用工作。〔5做好人力成本的核算工作,为领导的决策提供相关的信息、资料,做好领导的参谋。3、财务管理：〔1严格执行现金管理和银行结算制度,负责办理借款和各项费用的报销工作。〔2审核监督现金的托收承付,严格按照合同办事,防止资金占用。〔3负责填写现金凭证,银行凭证和银行存款,现金记帐做到日清月结,按时与银行核对帐目。〔4根据科目设计,及时建立健全帐簿并做好帐务处理工作。〔5根据会计制度,审核收、付款凭证及附件,并据以填制记帐凭证。〔6及时做好明细帐的各项工作,并与总帐核对,做到总分类帐与所属明细分类帐登记的时期相同,方向一致。〔7负责经济往来的结算和债务的处理工作。〔8收取市场物业管理费,参与监督审核房屋管理各种费用和经营服务费用。〔9负责结票装订,做到装订整齐,原始发票齐全。物业部：〔1工程维修：负责制定市场公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。负责查验用户装修报批手续及审批装修方案,监督装修方案的实施。负责市场的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审。负责编制设备、设施维修保养计划,负责与本部门业务相关部门的合同评审。负责所有设备设施系统及房屋的管理维修。负责紧急情况的处理工作。〔2保洁、绿化：保洁：保持市场马路、人行道和公共场地无明显泥沙、污垢。保持停车场无杂物、纸屑、油污,无积水,门窗玻璃无灰尘。排水沟无明显泥沙、污垢和烟头。绿化地无明显大树叶、纸屑,无垃圾袋等大型杂物。垃圾箱及时清运,周围无污垢,无积水,垃圾箱离箱两米无臭味。宣传栏无污垢、无明显积尘,无乱贴。标示牌、路灯无污垢、无明显积尘,无乱贴。绿化：负责对植物的浇水,施肥,整形、修剪,除草、松土和防治病虫害。严禁任何单位和个人毁坏花木、践踏草坪,严禁在绿化地堆放物品。不得任意开挖绿地,不准在绿化带丢垃圾。严禁在绿化地停放自行车、人力车、摩托车、轿车、出租车。严禁在树木、绿化地带设置各种广告标语。严禁偷摘花草。经营管理部：〔1市场运营中心：每月进行一至两次经营户产品信息的交流和更新,并编制《商品商情》。每日利用市场宣传栏等设施发布市场最新产品信息,为经营户做产品宣传。负责与产品对接点的信息沟通、交流,反馈对接点最新的产品信息。负责对经营户进行商业经营的培训和经营户间的经验和心得的交流和讨论。负责年度之星的评选活动,并进行奖励,促进市场良好商业氛围的形成。开展市场整体的商贸促销活动；开展经营者之间的互帮互助和信息交流等活动；负责市场的整体运营和市场的操作模式的建立。〔2客户服务中心：负责市场经营户档案的建立、管理和利用工作。负责接待工商、税务、银行等单位对市场周边经营性开发工作的检查指导。负责市场商铺租赁工作。负责收集国家、省市对房屋销售、租赁及市场经营的有关法律、法规和政策,并负责起草和完善物业管理规章制度。协调处理业主与商会、各经营者之间的矛盾、冲突和利益关系的关系；与工商管理部门配合严格执行,严厉打击假冒伪劣产品,维护市场形象。负责配合综合部收取市场物业管理费；为业主排忧解难,接受经营户及顾客的投诉,并及时、妥善解决。建立与经营户的交流沟通平台,及时全面的将各类信息以各种形式传达给业主,同时建立反馈与服务双流向机制,保证信息的对等。保安部：〔1保护市场物业的财产安全,维护服务区的正常公共秩序。〔2保护市场发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场,维持现场秩序。〔3把现行犯罪嫌疑人扭送公安机关或保卫组织。〔4做好市场的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防工作。〔5指挥车辆停放,维护停车次序,保护车辆安全。〔6定期检查消防设施,安排消防演习,确保消防安全。莱州XXXXXXXX市场商会组织构架人员结构工作职责商会本着一切为市场服务,一切为经营者服务的原则,以商会为抓手,以市场为导向,竭诚维护经营户的合法权益,为促进XXXXXXXX综合批发市场非公有制经济的发展特制定如下工作职责：1、制定商会工作计划,落实日常工作；2、完成上级交办的各项工作任务；3、定期召开基队商会秘书长例会；4、协调行业商会及协会会员的商务联系；5、组织开展个种学习培训、商务经贸及市场调研活动；6、收集、反馈市场动态,并积极配合做好稳定工作；7、切实维护商会会员的合法权益；8、根据实际认真做好行业商会组建工作和会员发展工作。第四部分XXXXXXXX综合批发市场运营管理配置根据国家及市物业管理规定,按市场总建筑面积5‰配置物业管理用房约300M2。物质装备的配置类别名称数量合计〔元行政、办公用品办公桌、椅办公文件柜电脑打印机空调机传真机保险柜电视机室疏通机冲击钻维修工具电工工具水工工具铝合金梯清洁工具清洁绿化工具垃圾转运车绿化工具保安、交通、消防管理设备警棍警示牌消防梯消防斧头专用消防板手钢盔消防靴食堂设备后勤设施寝具员工服装小计物业管理费支出预算项目数量单价月度金额〔元备注1、人员费用〔1人员工资〔2保险福利〔3教育培训费2、行政办公费〔1交通费〔2费〔3低值易耗品〔4广告、书报费〔5办公费用3、设备运行及维保费〔1发电机组运行维护〔2消防水泵维保费4、环境管理费〔1工具购置费〔2劳保用品费〔3消杀费〔4化粪池清掏费〔5生活垃圾清运费6、治安费〔1装备费〔2人寿保险费7、不可预见费1-7合计8、税费9、支出合计第五部分前期物业管理入住前后的管理和服务是市场良好物业管理的开端,也是物业管理单位展示物业管理水平,与经营户建立良好关系的机会。一、前期物业筹备工作.二、入住运作方案及相应措施接管验收：、.〔一前期介入与接管验收1、前期介入,合理规划〔1针对市场实际情况,提前准备管理方案在前期介入工作中,一方面根据市场规划建设,另一方面紧密结合XXXXXXXX综合批发市场的实际情况,提前准备管理方案,对XXXXXXXX综合批发市场的物业管理进行准确定位,并有针对性地拟订装修监管方案、治安管理方案、停车管理方案等。〔2举办XXXXXXXX综合批发市场经营户讲座,提前对经营户进行宣传和培训。为了更好地实施将来对XXXXXXXX综合批发市场的管理,对经营户的宣传和培训作为前期介入的一项重要工作。培训容为：常规知识培训和装修制度培训。〔3设立客户服务中心,全程为业主服务,凡是涉及到工程、材料、规划等各个方面的变动信息,应及时全面地以各种形式传达给业主,同时建立反馈与服务双流向机制,保证信息的对等。2、做好验收接管工作在对XXXXXXXX综合批发市场充分了解的基础上,通过接管验收这一工作程序,进一步熟悉物业整体的各项性能与状态,预测业主可能提出的问题,准备相应的方案措施,提前向开发单位通报工程信息,把可能发生矛盾的地方,消灭在萌芽状态,真正做到有备无患,防于未然。XXXXXXXX综合批发市场的验收与接管程序如下：接管移交手续书成立验收小组制订验收标准接管移交手续书成立验收小组制订验收标准整改确认,检查验收发现问题,做好记录,督促整改审查资料、图纸、亲临现场逐项检查,整改确认,检查验收发现问题,做好记录,督促整改审查资料、图纸、亲临现场逐项检查,资料归档、进入正常保修过程签订移交书面手续,做好遗留工程备案资料归档、进入正常保修过程签订移交书面手续,做好遗留工程备案〔二入住期间的监管1、入住手续的办理为使业主平和、顺畅入住XXXXXXXX综合批发市场,拟采取如下措施。〔1提前寄发入住资料办理入住手续头绪繁多,众多业主一拥而上难免出现混乱,为解决这个矛盾,在办理入住手续前十天将所有入住资料寄发至业主,告知其如何办理入住手续并要求其填写好所有表格,避免出现办理入住手续时顾此失彼、排队等候的情况。〔2采取分批入住办法为了做到入住时井然有序,我们将与发展商协商,采取市场门牌号集中与调整入住日期相结合的办法进行分期分批入住。届时我们将在管理处设立办理入住专用办公室,由专职人员提供一条龙服务。精心安排入住程序,业主随到随办。使入住业主轻松、及时地办理完相关手续并得到管理员的全程服务。〔3房屋验收监控经营户签领钥匙后,向住户提供《入住房屋验收单》并在每个区域的市场通道口设二名管理人员,协助住户验收房屋。对房屋中较小的质量问题,管理人员根据记录与施工单位联系立即解决；对房屋中重大质量问题,业主随时可在各区域市场通道口找到管理人员,与其共同查验,对问题做好详细记录,限期解决。〔4市场租户入住手续办理管理公司为租户办理入伙住手续,主要有以下几点程序：①发出租户入伙通知书,通知书应包括下列容：办理入伙手续的时间、需携带的证件,需缴纳的款项及需办理的手续和程序等。②准备好入伙及装修时所需填写的表格。③准备好钥匙,以及搞好入伙前的清洁工作④在办理入伙手续时,要核对租户身份及入伙通知,要求租户填写《租户登记表》,同时要求租户与管理公司签署《安全防火责任书》,该责任书一式两份,租户和管理公司各存一份。⑤向租户收取保证金、管理费按金及水电费周转金；⑥通知物业部人员会同租户登记门牌水电表底数,检查经营户区域设施、设备情况,双方在《房屋接管验收单》上签字并将表格返回物业部。⑥客户服务中心把钥匙移交给租户。2、入住仪式乔迁新居,可喜可贺,且业主对XXXXXXXX综合批发市场,有一个了解、熟悉、认同的过程,为缩短这一心理过程,展现未来物业管理人的良好形象,将在市场举办隆重简朴的入住仪式。届时,在市场主入口处设置彩门、放飞气球、遍插彩旗,营造欢乐喜庆气氛,邀请有关领导、本公司员工和经营户代表参加。为共同营造安宁、详和、积极向上的市场所特有的商业氛围和良好的市场区域物业管理大环境,获得一个良好的开端。3、入住期间的便民服务针对入住期间管理服务工作特点,我们将向业主提供如下服务：协助入住搬迁。为业主联系搬家公司,并与之签订协议,保证价格优惠并确保安全。入住期间生活服务。将引进快餐服务,解决业主临时就餐问题。装修服务A、设立装修服务办公室,向业主提供免费装修咨询、装修设计服务。B、编辑《装修手册》一本,正面引导经营户遵守装修规定。C、组织一批品质好、信誉好的装修材料供应商进入市场,为经营户提供质优价廉的装修材料供应服务。三、房屋装修及日常使用监管房屋装修及日常使用的监管是入住阶段的一项重要工作,为杜绝违章装修和违章搭建现象,将按下列方式进行监管。1、申报。经营户装修须到物业部办理手续,填写《装修申请表》,并签订《装修服务管理协议》,使装修户、施工单位及管理者共同对装修项目及装修管理规定进行全面确认,避免装修户超出申报围装修的情况。2、审查。物业部对装修申请进行审查,除一般装修按有关装修规定执行外,针对XXXXXXXX综合批发市场的特殊情况,管理处将做如下规定：〔1不得移动和拆改预埋管线及各种公共管线设施；〔2物业部将对影响房屋外观的装修,如门面招牌等进行统一设计。3、施工管理〔1施工单位须与管理公司签订《装修服务管理协议》,施工队必须提供资质证明、营业执照和施工人员并办理人员临时出入证,施工时佩戴在胸前,并在指定区域活动。〔2装修发生违章行为,业主与装修队均为第一责任者,均独立承担责任。〔3装修垃圾必须清运到指定地点。〔4施工队必须配备消防器材。4、巡视监管物业部设专人监管住户的装修行为及日常使用,物业部经理为第一责任人,监管人为具体责任人。监管人对每个装修户每日至少巡视二次；并做好巡视记录。在经营户日常使用过程中,物业管理员每两天巡视一次。5、违章装修处理办法〔1第一次发现有违反装修管理规定的,向其发出《违章装修整改通知〔一》,要求其立即停止违章行为并进行整改；〔2如继续违章或不予整改,即发出《违章装修整改通知〔二》,并抄报市装饰装修行业管理办公室,请求政府协助处理。〔3如果继续违章或不予整改,发出《违章装修整改通知〔三》,向法院提起诉讼。.第六部分日常物业管理.一、日常物业管理针对XXXXXXXX综合批发市场的特点,为使业主人身、财产安全、生活方便、环境宁静优美,确保XXXXXXXX综合批发市场物业管理工作的顺利进行,必须实行专业化的科学管理和优质服务。设备技术是硬件,科学管理与服务是软件。只有实行专业化的科学管理,才能保证XXXXXXXX综合批发市场,秩序井然,正常运转,为所有业主提供一个安全、舒适的生活环境及优良的经营环境。只有管理科学、服务优质才能保障XXXXXXXX综合批发市场的正常运行。〔一实行专业化管理物业管理是专业化很强的一门管理科学,随着社会生产力的发展,社会分工越细,专业化管理程度要求也越高。因此XXXXXXXX综合批发市场的物业管理,应由企业化的专门市场运营管理公司,设置专门的管理机构,用经过多学科培养和培训的专门人才,实行专业化的科学管理与服务。重点之一：设备设施运行及维护保养。设备设施是XXXXXXXX综合批发市场的主要组成部分,是物业管理容的重要组成部分。为了管理好,拟设立物业部,集合各专业的技术骨干和操作工,通过培训上岗管理和操作。设备设施运行管理及维护保养的主要专业有：〔1供电系统。鉴于XXXXXXXX综合批发市场的特殊性,对设备操作室实行24小时值班监控；同时按规定进行检查维护,发现问题及时检修,对不安全的隐患限期解决,以保证安全供电及市场各种设备设施正常运转。〔2给排水系统。给排水将进行定时巡视进行管理和操作,以保证其设备系统的正常运行,遇事故及时处理。〔3消防。管好消防用设备和管网,保证管网处于完好状态,紧急情况下能及时投入使用。重点之二：消防安防管理。为了保证XXXXXXXX综合批发市场业主和经营户的人身、财产安全,拟设置保安部,负责XXXXXXXX综合批发市场的治安消防工作：〔1保安部设立消防监控室,监控室进行24小时值班监控,并按规定定期不定期的进行检查,发现问题及时处理,更要防患于未然,尽量将事故消灭在萌芽状态之中,以减少事故发生率。〔2保安部还设立有安防监控室,安防监控室实行24小时值班监控。〔3保安部还在主通道和次通道,设立值班室和流动哨,实行24小时值班和市场外巡逻。重点之三：环保绿化管理。为了给业主提供一个清新优美的生活环境,搞好XXXXXXXX综合批发市场外的清洁绿化工作。亦是XXXXXXXX综合批发市场物业管理工作重点之一。二、做好优质服务工作如何为XXXXXXXX综合批发市场提供优质服务,市场拟选聘有经验的业务骨干,同时招聘合格的服务人员,并经过专业技术培训,合格后上岗,进行服务与管理。管理也是服务,服务本身也隐含着管理,二者是相辅相成的。重点之一：卫生清洁卫生清洁是我们对业主进行服务和管理的主要任务之一。卫生清洁工作,主要是对XXXXXXXX综合批发市场的公共区域,如走廊、消防通道、楼梯、卫生间的吸尘、公设运行、停车场以及市场外区域等按规定程序和标准进行日常的、往复的清扫、擦洗、吸尘,以保证市场外清洁卫生。制定各工序操作规,岗位职责,严格清洁监管工作规程,最终为业主营造出一个良好的市场经营环境。重点之二：对客礼貌服务对XXXXXXXX综合批发市场的管理,其宗旨是服务,管理也是服务。为了搞好礼貌服务工作,将对员工进行严格的专业化训练,如：1、仪表仪容训练要求员工上班一律穿工作服,衣帽、领带要整齐规；女员工要化妆,淡抹素描,漂亮大方；2、体型训练要求坐要正、站如松、走如风；3、语言训练要求服务人员一律讲普通话,语言要美、声音清甜；不准讲脏话、假话,不得大声喧哗,对客人要笑脸相迎,不卑不亢,热情接待,态度和蔼,有问必答,周到服务。通过不断培训和实际工作锻炼,逐步培养出一支高素质的服务队伍,以满足XXXXXXXX综合批发市场物业服务与管理的需要。第七部分商务管理服务市场启动程序：一、商务管理模式

统一管理,分散经营

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统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。

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统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

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统一营销管理：为市场策划1年365天的系列营销计划。

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统一服务监督：指导、协调、服务、监督经营户的经营活动,保证市场的高效运转。

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统一物业管理：有效地进行建筑空间的维护和保养。二、商务服务市场的管理水平关系到经营成败,必须按照可持续发展的战略,稳步提高管理水平。经营期间的商务管理主要包括五个方面：管理理念、宣传管理、服务投诉、促销执行、商家管理。〔一管理理念"服务于经营户,服务于消费者"是市场服务的理念,而不是管理的理念。商业市场的繁荣昌盛直接的取决于经营商家的支持,愿意进入经营的商家越多,市场才会稳定和繁荣。经营户之所以愿意入场经营,是因为有生意做,也就是他的消费群体非常认可莱州·XXXXXXXX综合批发市场。在实际经营过程中,要做到尽职尽责地服务,商家的困难或要求,在不违反原则的情况下尽可能满足；如属于不合理的要求或者超出个人职责围,要耐心讲明情况或引导到相关部门。不能出现摆架子、不理睬、吃拿卡要等情况。〔二宣传管理市场运营管理公司在市场运营期间需通过立体全方位的广告宣传攻势在短期建立XXXXXXXX市场的知名度,在市场后续运营中也需持续进行广告宣传。管理公司将根据市场运营及经营户的要求统一对外实施广告宣传。〔三促销执行为了各个经营者的销售额提升、吸引客流、在与同业的竞争中取得优势,管理公司应该在不同的时期进行统一的对外促销推广活动。提前制定促销主题和管理公司的促销容,由各个商家分别上报各自的促销活动和实施细则,然后由管理公司进行统一的推广和执行。〔四服务投诉在解决顾客投诉的时候,首先要认真听取消费者和商家双方的解说,并向目击者了解情况,一般的处理结果可以倾向于消费者,以便形成整个商业市场的宣传口碑。对于极端无理或消费者明显错误的情况,可以进行调解,调解不成由消费者协会处理。整个过程注意倾听,明辨是非。〔五商家管理在对各个商家的管理中,力求做到公平、公开、公正的原则。在人性化服务的基础上为各个商家营造公平的竞争环境,不能厚此薄彼。对于恶性竞争或严重不服从管理的商家和个人要进行严厉处罚直至清除出场。三、商务管理：〔一卖场管理商铺装修1、申请：〔1经营户向管理员领取《装修申请表》〔一式两份,管理员必须在当日将申请表发到经营户手中；〔2经营户将填写的《装修申请表》和装修效果图、平面施工图、电路施工图、施工方案交管理员,管理员进行登记；2、审批：〔1管理员必须在收到经营户报送的《装修申请表》后三日完成送物业部审查会签；〔2完成会签的次日,由管理员填写《施工许可证》,并通知经营户办理手续。经营户向市场运营管理公司缴纳800元装修押金后,于24小时领取《施工许可证》、《出入证》和标准印制的提示语〔两份；〔3若经营户的申报资料不符合要求,有关会签部门应在《装修申请表》上签署明确意见,不得仅签署"不同意"。由管理员将已签署意见的《装修申请表》及其它申报资料退还经营户重新申报。在对经营户的重新申请进行审查时,不得在第一次审查签署的意见之外提出新的问题,并且审查会签期限不超过两天；〔4审查会签部门的职能划分管理公司经理：负责效果图审查,对装修样式、风格把关。物业部：负责施工图审查,对是否符合规及本市场的具体要求把关。保安部：审查施工方案,对施工安全、施工期间治安、是否干扰其它经营户正常经营把关。3、施工：〔1施工期限一般不得超过30天,若遇特殊情况,经书面申报批准后可延期,但施工期限最长不得超过40天；〔2市场开业后严禁在营业时间施工；〔3开业后的商铺装修应在店铺用采条布遮挡视线,并在铺面外墙〔玻璃上方三分之一处贴提示语；〔4所有装修材料与垃圾应放置在店,严禁占用公共通道；〔5装修完毕后应于两日清理完现场,扫除垃圾,材料进出场和垃圾清运不得污染公共场所和损坏公共设施,否则,由经营户负责清洁和赔偿,拒绝清洁和赔偿的,不予验收；〔6施工、清场完毕后,书面报请管理员安排相关部门验收；4、验收：〔1管理员接到经营户验收申请后,必须在两日组织验收,逾期未验收,视同验收合格。由此导致的一切不良后果,由管理员承担责任；〔2验收合格,参与验收的人员在《装修申请表》"验收记录"栏中签名后,由管理员存档〔至少保存一年；〔3验收不合格,应签署具体意见,不得仅签署"不合格"。经营户根据具体意见整改后,应再次书面报请管理员组织验收。管理员应于收到复验申请后24小时组织签署具体意见的部门复验。复验不得提出上次验收中所签具体意见以外的问题；5、其它严禁收取本规定以外的其它任何费用；严禁向经营户指定施工队、清洁工、搬运工及材料供货商；严禁管理人员、验收人员利用职权吃喝卡要；本规定印在《装修申请表》背面；欢迎经营户对管理人员、验收人员的违禁行为举报,举报属实必奖。商铺用电及消防1、商铺照明及其它用电器具的功率之和应当小于分户电表允许值,严禁使用电炉、电取暖器、电饭锅、空调器等大功率电器；2、因商铺装修须临时使用大功率用电设备,经营户应在填写《装修申请表》时注明用电设备及其功率、使用时间、接电方式和用电安全措施,经批准后方可使用；3、商铺装修时,应使用符合国家有关规定和安全标准的建筑装饰材料、电工电料,并严禁改动公共电路和安全、消防设施；4、经营户不得私接私改电线、电表,须更改电线、电表,应向市场运营管理公司提出申请,经批准后由具备相关资格的电工作业。严禁窃电；5、每天打烊前,经营户应关掉店所有用电开关,检查有无消防隐患后方可离开。巡察人员每天打烊后巡察时,应重点关注消防动态；6、严禁在市场任何地方放置易燃易爆及腐蚀、放射性物品；7、市场严禁使用明火和在吸烟区以外的场所吸烟,因工程施工须动火时,应提出动火申请〔附消防安全措施,经市场运营管理公司批准后方能动火；8、严禁工作人员在市场吸烟区以外的地方吸烟,违者处罚；9、遇顾客在市场公共场所违章吸烟,巡视保安、管理员、督导人员有责任劝阻；顾客在商铺吸烟,经营户和营业员有责任劝阻；店面安全1、经营户在每日开店时,应首先检查门、窗、货,若发现被撬、盗痕迹,应保护好现场,并立即通知管理员。管理员接到经营户报警后,必须在十分钟通知保安部经理并共同到达现场,由保安部主管决定处理意见。2、经营户在每日打烊时应关闭电器开关,清点货物,锁好门窗,并随身带走现钞、有价证券和贵重物品,否则,因此而导致的失窃,本公司不承担任何责任。3、经营户招聘的员工,均必须在管理员处登记备案,属外地的,还应到公安部门办理暂住手续。经营户是其所聘员工的当然担保人,应对其员工的行为承担相应的法律责任。4、禁止经营户及其所聘员工擅自在本市场留宿,因特殊情况确须留宿的,应事现向管理员提出书面申请,经管理员审查同意并送市场运营管理公司保安部批准后方可留宿。留宿期间留宿店铺发生任何安全事故和治安案件,均由经营户承担全部责任。5、经营户夜间装修时,应严格遵守本公司的装修管理规定。装修期间若市场发生盗窃等治安事件,经营户应主动向管理员或市场运营管理公司保安部说明情况,保安部有权向经营户和施工人员调查情况。经营户装修期间发生自身财物被盗抢,由经营户自行承担责任。6、经营户应尽量采用转帐支票和POS机等非现钞方式进行交易,确需现钞交易时,应当面清点钱款和货物。7、营业期间应留意闲散人员在店滞留,发现可疑情况时,应提醒顾客保管好所携带钱物,并设法向管理员或保安报警。8、巡逻保安应按作业规不间断地在其责任区域巡察,发现可疑人员或安全隐患,应及时提醒有关经营户,必要时,可上前盘查。夜间巡察时,若发现安全隐患,应及时排除和处理,并作好值勤记录；发现店铺未上锁时,应当即加锁,并在次日上午经营户正常开门时为其开门,同时向经营户发出口头警示。商品列1、店列应丰满有序、艺术新颖、灯光明亮、季节突出、反映特色、并保持商品和道具的清洁卫生,不得留有空柜、架,不得将货品在店随便堆放。2、每年"五一"、"十一"及元旦、春节等重大节日,应更新列,并对店铺作适当的包装布置,做到符合节日气氛,节后及时更换。3、新货换季应当列本季新货品或宣传品。过时货品应及时撤柜,或列在非醒目处。4、在市场进行整体促销期间,应按照市场要求列或包装布置,5、展具无尘土,背衬装饰文字无脱落,开裂和丢损现象。6、平时严禁出店列模特,外挂服装和宣传品或将花车出店经营,货物、垃圾和盆栽出店堆放。在促销期间和节日期间需出店列的,应提前三天向管理员办理申请手续,管理员在收到申请后,必须在24小时完成审批手续。7、店列不能出现有伤风化、贬低他人的容。门店营业1、经营户应遵守市场统一规定的营业时间开、关门,不得随意停业。因特殊原因需临时改变开、关门时间的,一个月三次以,应经管理员批准,超过三次的,应报物业管理公司批准并通报。2、营业时间,禁止在店铺从事打牌、逗闹及其他与营业无关的活动。不得带小孩到市场玩耍。3、在经营活动中应遵守"消法"和行规、做到诚信经营,礼貌待客、老少无欺、批零无欺。并为顾客提供一切力所能及的帮助与服务。4、营业员应配戴统一工牌。接待顾客时,应做到举止语言礼貌规,有问必答,正确介绍商品,提供购物指导。禁止在营业时间有吃零食、减指甲、挖鼻孔、随地吐痰、乱扔废弃物等不文明行为。5、每日应清点商品并建立交接制度。门店外形象及清洁1、每日开店时应打扫店面、外的清洁,整理货品列,清除过时贴物,每月应进行一次全面大扫除。管理公司可提供有偿清洁服务。2、及时清理店垃圾,禁止将清洁用具、货品包装物和其它与经营无关的物品放置在营业场所,有碍观瞻的物品〔如扫帚、拖布等应放在店隐蔽处。3、门店形象及清洁实行"门前三包",即无出店占道经营、无垃圾杂物〔如扫帚、拖布、垃圾袋、包装物、餐具等、无运货推车停放〔正在装卸货物时除外,不得移动公共垃圾筒、烟灰筒的位置,自请搬运的推车应停放在指定的地方。4、严禁将多尘、油污、腐蚀等易污染环境的物品带进市场,在搬运油桶、液化气等物品时,应采取防止污染的有效措施,并禁止使用煤炭。5、经营户的宣传招贴、招聘启事、促销标语、提示语等贴物应贴在店面开间分隔墙侧以,禁止在公共场所贴。招聘启事和提示语应采用本公司统一提供的样式。6、经营户不得擅自在公共走道加装灯具和其它设施,确需加装灯具或设施的,应参考《装修管理规定》的要求办理审批手续。〔二、市场广播电视、广告位、公告栏的管理服务广播的管理与服务1、广播的主要服务功能与容：〔1宣传与市场及其经营户经营有关的法律、法规、政策和管理规定,传播行业动态、市场信息和相关知识。〔2为顾客提供商业广告、来信来稿、信息反馈、天气预报、广播找人、寻人启事、背景音乐的播放等服务。〔3市场发生治安、消防等安全事故及其它紧急情况时,进行报警、警告、疏导人群。2、广播由经营管理部负责管理,其主要职责如下：〔1拟定广播月度播放计划、播放节目时间表和播放审批流程。〔2负责市场及本公司拟播放新闻、广告、市场信息、行业动态、相关知识等的策划、采编和制作。〔3审查顾客提供的来信来稿和影音资料。〔4拟定有偿播放广告的价格清单并进行相关的营销工作。〔5负责广播室的日常管理工作。广告管理与服务1、市场广告的界定：本规定所称的市场广告是指本市场和楼外立面、广场的以路牌、灯箱、霓虹灯、条幅、招贴、吊旗、横幅、气球、广播等为载体的广告。2、市场广告只用于市场及市场经营户的商业推广。3、市场广告的策划、营销和管理由管理公司负责。4、要确保户外广告不出现空置,当出现广告客户不足时,应及时补充管理公司的形象广告。公告栏管理与服务1、公告栏是发布市场公共信息的专门场所,是市场对外宣传的工具和窗口。2、公告栏主要发布以下信息：〔1与市场有关的政府文告；〔2管理公司的宣传海报、招贴、公告、通知等；〔3与本市场有关的公共信息；〔4市场经营户的促销信息和其它商务信息；〔5经批准的其它市场信息。3、公告栏位置待定。4、经营户需在公告栏中发布信息,应向管理员提出申请,管理员应在二日送管理中心审批。5、各类贴物应贴在公告栏中固定的位置并保持所有公告栏的一致性。公告栏应每周清理一次,及时清除过时信息及贴物。若发现乱贴乱画,应及时清除。〔三、仓储与物流配送管理服务仓储管理1、市场自有仓库设置应符合建筑结构及安防要求,必须优先保障本市场经营户的需要,禁止不同种类货物混存,应当设置货物专用通道。2、仓库租赁及其管理工作由经营管理部负责,有关租赁价格及操作流程遵照商铺租赁的规定执行。租赁双方的权利义务关系在《仓库租赁合同》中具体约定。3、租户签订仓库租赁合同的同时,必须签署《商务管理公约》、《防火责任书》、《物业管理服务合同》,遵守本市场商务管理和物业管理的各项规定,按期交纳各项费用,服从统一门禁及进出手续管理规定。4、在仓库外醒目处应设置有关仓库管理须知、消防安全、防危防盗等公告和警示语。5、租户在承租期不得任意改动仓库的结构及配套设施,有义务保证仓库各项设施的完好,严禁在各类管道和电气母线槽上堆放杂物。6、在库区严禁吸烟,使用明火或使用大功率电器。不得私自改装照明供电线路,并保证人走灯灭有问题及时与仓库值班人员联系。7、严禁各类易燃易爆及有毒挥发性物品存入仓库,按消防法规定,租户应在所租赁的仓库配置适量的干粉灭火器。8、在出租方提供的现有条件下,租户应自行负责其库物品的安全。9、租户不得私自占用公共场地,堵塞消防通道,如因堵塞消防通道导致一切不良后果,由租户承担全部责任。10、进出货人员不得无故在库区滞留,闲逛及扔废弃物。以保证仓库的安全和清洁卫生。11、损坏公物者应自行恢复公物原状或照价赔偿。搬运服务1、搬运服务的基本原则：〔1建制搬运队为主,零星搬运为辅。〔2搬运队实行招标引进；零星搬运实行限额注册登记,末位淘汰。〔3经营户自由选择,根据市场原则明码实价。2、搬运队及搬运人员管理：〔1搬运服务由管理公司进行管理。〔2搬运队招标每年进行一次,由管理公司确定标底、评标和定标。〔3定标后,由管理公司与搬运队签订搬运服务合同。签订搬运服务合同的同时,搬运队必须与市场运营管理公司签署《商务管理公约》。〔4上述文件一式二份,管理公司、搬运队各执一份。〔5搬运队需使用本市场办公、休息用房的,应到客服中心办理租赁手续,实行有偿使用。〔6零星搬运人员注册登记每年由市场运营管理公司进行一次,具体名额由管理公司及有关管理部门共同确定。〔7本章没有规定的,依照《商务管理公约》的类似规定执行。3、搬运人员守则：〔1必须服从管理中心的管理,协助其处理有关事宜。〔2除已公布的收费项目和标准外,严禁提高收费标准或向客户索取额外费用。禁强买强卖、欺行霸市。严禁在市场吸烟、酗酒、疯闹、打牌。严禁在通道中停放推车、接送货物、无事逗留。接送货物迅速、快捷、文明,树立良好自我形象。搬运时认真核对、检查,确保货物件数准确,包裹完好。〔8搬运员必须穿戴整洁,统一着规定的黄马夹,佩工作牌,不得留长发,蓄胡须。〔9工作时间要求姿态端正,精神饱满,不得弯腰驼背,东倒西歪。〔10讲究卫生,爱护公司财物,损坏公物照价赔偿。〔11发现异常情况,应及时通知相关部门。〔12非营业时间,按要求对市场装修垃圾进行清理。4、收费标准〔根据市场行情随时调整〔1接货时间包型价格备注〔2发货发货地点包型价格备注四、市场相关机制的健全1、设立信息中心在本市场设立信息中心,将省外市场及其相关行业的信息,以及本市场部的各类信息,通过刊及市场专业对对外进行采集,定期发布市场部刊物。引入网络营销方式建设网上市场,让经营户同时能在两个市场做生意,获得更多的信息、更多的客户。真正实现批发市场管理、交易、结算等的电子化和信息化,从而完成"有形"与"无形"相结合,实现商业批发市场的创新模式。建立信息交换系统可以进出货信息渠道,为经营户度身提供最及时、最对路的商品情报。2、设立培训中心聘请业的专家、学者、成功人士,定期对所有客户,进行包括市场、经营、行业等的专业培训,提供多年成功经验以及行业前沿资讯。在学习和交流中,让经营户在经营管理、市场应对等得到不断的提高,从起家到发家,经营实力长盛不衰。3、物流中心的设立让专业的物流和货运公司入驻市场,建立物流体系,组成规化的货品托运部,为经营户提供运输、仓储、保管的快捷服务,为每笔生意免除后顾之忧。4、休闲中心的设立在市场部设立休闲中心,提供餐饮、娱乐、会所的休闲交流场所,为经营户及购物者提供更多的功能享受。5、设立商务中心提供高性能电脑接入宽带网络,设置传真、复印设备,为市场经营户和购物者提供方便的商务服务,包括设置商务网吧等。6、建立市场营销推广中心加强莱州·XXXXXXXX综合批发市场的整体宣传,统一形象、统一推广,树立市场品牌,打造市场知名度、扩大市场影响力,为经营户招揽客源、拓展市场。利用各种促销活动、媒体广告、电子商务打造市场品牌,为经营户品牌造势。7、客户服务中心24小时服务热线,接受采购者和经营者的投诉、求助,维护市场次序和优秀形象；建立大客户服务部,提供专人服务；创立消费同盟,针对团体与个人发行消费卡、成立消费同盟吸引单位团体与个人入会,并给予相应的消费折扣优惠；商家或消费者向市场任何服务人员提出任何问题,所咨询的第一个人,都会对商家或消费者的要求负责到底。附件一：商务管理公约XXXXXXXX综合批发市场商务管理公约第一章总则第一条为了不断提升XXXXXXXX综合批发市场的经营业绩和管理水平,进而将其建设成为XXX一流的品牌市场,市场管理方XXXXXXXX市场运营管理公司〔以下简称管理公司和市场经营户〔以下简称经营户共同签署并保证严格遵守本公约。第二条本公约一旦生效,市场所有经营户〔不论是否签署均应遵守并受其约束。第三条新进入市场的经营户〔不论是通过购买或租赁方式,均以遵守本公约为前提。否则,市场管理者有权拒绝其进入本市场。经营户的权利与义务第四条经营户的权利1、依照国家法律、法规、政府规章及本公约、物业管理公约、销售〔租赁合同、物业管理合同的规定从事经营活动。2、拥有XXXXXXXX市场商会的选举权和被选举权。3、享有管理公司按本公约的约定提供的各类免费服务。4、监督管理公司对市场的管理与服务工作,对市场管理与服务工作提出批评、意见与建议。5、监督由经营户缴纳的市场广告宣传费用、营销费用、公关费用及其它费用的使用情况。6、享有市场统一的优惠政策。7、可优先租用市场广告位发布所经营商品的广告；优先租用市场停车位、仓库；经批准,利用市场公共场所和公共设施从事商品订货、促销等经营活动。第五条经营户的义务1、遵守国家法律、法规、政府规章、本公约及其附件、物业管理公约和销售〔租赁合同中有关市场经营管理的约定。2、依法缴纳政府各项税费,按时缴纳物业管理费、广告宣传费等各项用之于市场的费用。3、不从事违背市场及其各楼层的商品类别及其市场定位的经营活动；不经营假冒伪劣商品；不进行不正当竞争；不擅自歇业。4、从事经营活动时,不得侵害他人的合法权益；不得影响其它经营户的正常经营；不得擅自占用公共场所和公共设施；不得干扰市场正常经营秩序。5、服从和配合管理公司依照本公约对市场所进行的管理。6、经营户发生变更时,其权利义务当然作相应转移。XXXXXXXX市场商会第六条XXXXXXXX市场商会的性质：XXXXXXXX市场商会是XXXXXXXX综合批发市场经营户的自律性组织；是行使市场的协调、服务、监督、协商、咨询和部分管理职能的非常设机构；是联系管理公司与经营户的桥梁。第七条XXXXXXXX市场商会的职责：1、组织学习和宣传与市场有关的法规、政策、行业规及本市场各项管理规定。2、协调经营户与经营户之间、经营户与管理公司之间、市场与政府及其职能部门和行业组织之间的关系。调解纠纷,为市场创造良好的经营环境。3、与管理公司配合,共同维护市场及其经营户的合法权益。4、为经营户提供与市场有关的商务信息和商务咨询服务。5、监督经营户守法经营、文明经营；监督管理公司的管理与服务工作。对经营户的违章行为提出处理意见和建议。6、就市场经营与发展的重大事宜以及涉及经营户重大利益的事项与管理公司进行沟通、交流与协商,向管理公司提供商务咨询意见,反映经营户的意见、建议和要求。7、配合管理公司开展与市场有关的公共关系活动,处理相关事务。XXXXXXXX市场运营管理公司第九条管理公司作为市场的管理方,行使市场管理的职能,并作为市场经营户的委托人,全权处理与市场有关事务,维护市场及其经营户的合法权益。第十条管理公司的职责：1、依照国家法律法规、政府规章和本公约及其附件的规定,对市场进行管理。2、召集和主持经营户会议,组织选举XXXXXXXX市场商会。3、保障市场正常的经营环境和经营秩序,纠正、违章经营,处罚市场发生的危害市场环境和秩序的行为。对严重扰乱市场经营秩序及经营行为,移交给有关执法部门处理。4、负责市场的发展规划、商业策划、营销推广、市场调研、市场拓展、渠道建设、广告宣传、信息发布、品牌建设、广播电视、公共关系、法律事务、仓储停车等公共服务工作。5、监督和配合XXXXXXXX市场商会的工作,及时向商会反映经营户的批评、意见、建议和要求。6、配合市场管理中心的工作,及时向其反映经营户的意见和呼声,努力减轻经营户负担,维护经营户的合法利益,为经营户创造宽松的经营环境。7、接受经营户委托,提供各类专项服务第十一条管理公司应遵守下列规定：1、依法管理、公正处事、文明服务、高效工作、节约开支。2、涉及市场及经营户重大利益时应多与经营户沟通,不得损害经营户的合法权益。3、经常听取经营户的批评与意见,主动接受经营户监督,不断改进管理与服务工作。4、不断提高管理的透明度,逐步实行管理与服务公开。5、管理人员应忠于职守、廉洁奉公,禁止以权谋私。市场管理与服务第十二条市场物业管理与服务1、市场物业管理服务由XXXXXXXX市场运营管理公司承担,业主与管理公司之间的权利义务已在双方签署的《前期物业管理协议》和《商务管理公约》中约定。2、本公约签订各方同意,任何对其的违反行为,都视同对本公约的违反。3、经营户督促管理公司履行其与业主签署的合同与公约,就管理公司的违约行为与其交涉。第十三条商务管理服务1、卖场管理服务卖场管理服务包括但不限于以下方面：〔1门店装修〔2门店用电及消防〔3门店安全〔4商品列〔5门店营业〔6门店外形象及清洁〔7经营户现场促销〔8店面转租〔售〔9营业员语言及行为规〔10经营户投诉与沟通2、与经营户均确认已清楚上述卖场管理服务的容,并同意XXXXXXXX运营管理公司代表市场及全体经营户依照上述制度行使管理职责,提供相关服务,纠正和处罚任何违章行为。3、其它商务管理服务管理公司应根据本公约第十条第4项之职责,不断充实和更新服务容,并有责任公开实施计划。管理费用第十四条经营户同意,每年向市场交纳一定金额的宣传费用,用于市场广告宣传和品牌建设。该项费用委托管理公司集中使用,管理公司应将使用计及其执行情况向经营户公开,接受经营户监督。第十五条其它市场建设、管理、服务、营销所需费用,须经过XXXXXXXX市场商会三分之二多数表决通过后方可收取。违约罚则第十六条XXXXXXXX市场运营管理公司有下列情况之一的,视为违约：1、不履行本公约第十条规定的职责。2、违反本公约第十一条的规定。3、挪用经营户交纳的宣传费用。第十七条管理公司违约时,经营户可通过市场商会分别向其提出批评、警告、向政府部门投诉、直至提起仲裁或诉讼。第十八条经营户有下列情况之一的,视为违约。1、不履行本公约第五条规定的义务。2、违反本公约第十三条第1项有关卖场管理服务的规定。3、违反本公约第十四条的规定。4、有本公约规定的其它违约行为。第十九条经营户违约时,管理公司应代表市场及全体经营户向违约经营户交涉,并根据其情节,分别给以口头批评、通报警告、罚款、断电、责令停业整顿、直至提起仲裁或诉讼。附则第二十条本公约经超过市场三分之二〔按建筑面积计的经营户签署后生效。第二十一条经营户变更时,须将本公约列为变更契约之附件,否则,管理公司应当拒绝办理变更手续。第二十二条本公约所列各条款容,如有不明确者,授权XXXXXXXX市场运营管理公司解释。第二十三条市场管理服务手册为本公约之附件,为本公约的组成部分。第二十四条本公约一式三份,市场商会、经营户、XXXXXXXX公司各执一份。签约人：经营户：房号：街号代表：管理公司：XXXXXXXX市场运营管理代表：市场管理服务手册〔略附件二：前期物业管理协议本协议当事人甲方：XXXXXXXXXXX市场运营管理乙方：本物业名称：莱州·XXXXXXXX综合批发市场乙方所购房屋销售合同编号：乙方所购房屋基本情况：类型：座落位置：建筑面积：平方米；根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,在乙方办理入住手续时,甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务l、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法律和政策,结合实际情况,制定本物业的物业管理3、建立健全本物业的物业管理档案资料：4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业管理公约》的行为：5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据国家和地方政府的有关文件规定以及本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每六个月向全体业主公布物业管理费用收支账目：9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方,并与乙方订立《商铺装修管理协议》；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能：1l、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护以及社区家政等方面的有偿服务；12、自本协议终止之日起5日,与市场商会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续,物业管理移交手续须经市场商会确认。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会,享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为,就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和《物业管理公约》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5、装饰装修〔包括再装修房屋时,遵守《商铺装修管理协议》；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的,应提前报请甲方批准,并在约定的期限恢复原状,造成损失的,应承担赔偿责任；7、转让房屋时,事先通知甲方,告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及房客等违反本物业的物业管理制度和《物业管理公约》等造成的损失、损害承担民事责任；9、按照安全、公平、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益：10、享受《物业管理公约》规定的权力、遵守《物业管理公约》的有关规定和义务。第二条物业管理服务容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位<包括基础、外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等>、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。三、环境卫生1、公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集和清运；2、公共绿地、花坛、建筑小品的养护与管理；3、装修垃圾有偿清运。四、保安1、容协助公安部门维护本物业区域的公共秩序；24小时安全监控巡视；大件物品搬运登记；保证市场大门外10米、两侧5米无车辆物品的停放,使进出车辆安全畅通；对市场施行24小时巡逻,检查车位停放,防火、防盗,发现案情、险情及时上报,并协同有关部门妥善处理；对未经市场允可的小商小贩,禁止其在市场设点摆摊,遇不服从管理的人员,要耐心地进行说服教育,禁止打人、骂人；保护服务区发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场,维持现场秩序；做好服务区的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防工作。2、责任严格管理保安队伍,做到作风严谨、工作规；在管理围发现危及住户<市场>安全的情况；及时向公安机关通报；不承担乙方人身与财产安全责任；五、交通秩序与车辆停放1、容〔1遵守交通管理规定,服从车场管理员指挥,爱护市场的道路及公共设施,不乱停乱放；〔2停放车辆后,须锁好车门,贵重物品随身带走。〔3未经允许任何机动车辆不得驶入市场营业区域,超高、超重以及漏油、漏水等车辆严禁驶入市场,不得在市场按喇叭。〔4不得在人行道、车道、消防通道上停放车辆,应停放在划线停车位。〔5需要临时设点的必须经过保安部批准。〔6停车场须配备必要的安全防设备,如：监控系统、防暴设备、防火设备等。〔7进场车辆应保持清洁、司机不得在场洗车及清扫车上的杂物,不得在场吸烟。机动车辆在市场损坏公、私财物,违反交通规定,轧坏行人路面、草坪,发生交通事故等,必须照章赔偿,并承担相应责任。2、责任<1>保持道路畅通,<2>车辆停放有序；<3>保证停车场设施正常运行；<4>不承担车辆及车物品的保管责任。六、商铺装修管理见附件：《商铺装修管理协议》。第三条物业管理服务质量一、房屋外观1、房屋整体外观统一、完好、整洁；2、管理围无违章搭盖现象。．二、设备运行l、设备保持完好技术状态,满足正常使用要求；2、特殊工种岗位持证上岗。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、制订保养检修制度,建立建全管理台账；2、共用通道畅通,无障碍物；污水排放畅通；3、各种设备保持良好使用状态；4、供电、供水部门停电、停水提前公告。四、环境卫生1、保持市场马路、人行道和公共场地无明显泥沙、污垢。2、保持停车场无杂物、纸屑、油污,无积水,门窗玻璃无灰尘。3、排水沟无明显泥沙、污垢和烟头。4、绿化地无明显大树叶、纸屑,无垃圾袋等大型杂物。5、垃圾箱及时清运,周围无污垢,无积水,垃圾箱离箱两米无臭味。6、宣传栏无污垢、无明显积尘,无乱贴。7、标示牌、路灯无污垢、无明显积尘,无乱贴。五、绿化1、严禁任何单位和个人毁坏花木、践踏草坪,严禁在绿化地堆放物品。2、不得任意开挖绿地,不准在绿化带丢垃圾。3、严禁在绿化地停放自行车、人力车、摩托车。轿车、出租车禁止驶入草坪。4、严禁在树木、绿化地带设置各种广告标语。5、严禁偷摘花草。六、交通秩序与车辆停放1、车辆停放、行驶有序；2、消防通道畅通：3、及时清除占道行为。七、保安1．管理区域生活和经营文明有序2、对可能危及人身安全的部位设置明显警示标志。八、消防1、消防中心实行24小时轮值制,值班人员要有高度的责任感,做好值班记录。2、值班室严禁吸烟,严禁无关人员进入。3、遵守交接班制度,容包括：消防报警系统是否正常,有否火灾隐患。.4、出现报警信号,立即检查信号真假,发现隐患立即处理并汇报。5、定期检查、维修保养好消防设施。6、值班属专用报警联系,任何人不得占用。7、定期组织市场的经营户进行消防演习。8、配置充足的消防器材和设置明显消防通道标志,预防一切可能发生的火警及快速蔬散人群。九、房屋共用部位、共用设施小修和急修l、小修不超过24小时；2、电路急修接到报修通知后30分钟到达现场。第四条物业管理服务收费项目及标准<不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用>一、乙方交纳物业管理费的时间：从二00年月起,按季度缴纳；二、商铺按建筑面积每月每平方米元；三、停车位每月每个泊位元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米元；五、乙方出租物业的,物业管理服务费由乙方交纳；六、乙方转让物业时,须交清转让之前的物业管理服务费用；七、物业管理服务费用标准按XXX物价局文件调整；两次调整收费标准的时间相隔不低于24个月；八、每次交纳费用时间：每季度开始前5日。第五条其他有偿服务费用一、停车场管理服务收费标准l、小汽车月票元,临时停放每次元<限2小时>；2、大汽车月票元,临时停放每次元<限2小时>；3、摩托车<包括三轮车>临时停放每次元<限2小时>。第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托,甲方可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务<代收代缴费用不属于物业管理服务费用>,收费标准执行政府规定。第七条维修基金的管理与使用一、根据《XXX住宅共用部位、共用设备维修基金管理实施办法》规定,本物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金；乙方办理房屋产权登记时应向XXX房地局交纳维修基金。二、基金的使用由甲方提出年度使用计划,经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。三、维修基金不敷使用时,经当地物业管理行政主管部门审核批准,按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。四、乙方转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。第八条保险一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理,保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。二．乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。第九条广告牌设置及权益利用物业设置广告牌的,应征得业主和市场商会以及甲方的书面同意,并向有关行政管理部门办理审批手续,经批准后方可设置,其收益50％交XXXXXXXX市场商会,50％纳入物业管理费第十条其它约定事项一、在公共通道和公共区域堆放杂物,甲方有权作废弃物处理,因处理发生的费用由乙方承担；二、不得从空中向地面丢垃圾和其他物品,发现乙方有此行为,甲方有权给予处罚；因此给他人或公共财产造成损失的乙方应承担责任。第十一条

违约责任

一、甲方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,乙方有权要求甲方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议,使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正给甲方造成损失的,乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议,擅自提高收费标准或乱收费的,乙方有权要求甲方清退所收费用,退还利息并支付违约金；

四、乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金,或逾期三个月拒绝缴纳的,甲方有权根据国家有关法规和《物业管理公约》采取催缴措施,甲方有停电、停水敦促乙方缴纳的权利,直至向人民法院提起诉讼。

第十二条

为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的,双方按有关法律规定处理。

第十三条

在本协议执行期间,如遇不可抗力,致使协议无法履行,双方按有关法律规定处理。

第十四条

本协议空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十五条

本协议在履行中如发生争议,双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的,可向XXX仲裁委员会申请仲裁,或向人民法院起诉。

第十六条

本协议正本连同附件共＿＿＿＿＿＿页,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。

第十七条

本协议自签字之日起生效。

甲方签章：乙方签章：代表人：代表人：联系：联系：年月日附件：莱州·XXXXXXXX综合批发市场商铺装修管理协议为了确保房屋结构安全,保持房屋外观整齐美观,减少业主之间的纠纷：促进物业的保值增值,根据《XXX物业管理条例》和莱州·XXXXXXXX综合批发市场《物业管理公约》的规定,由XXXXXXXXXXX市场运营管理公司〔以下简称管理公司与业主签订如下商铺装修管理协议,供双方共同遵守。一、业主装修<包括再装修>房屋必须向市场运营管理公司申报登记,提交购房合同、装修方案<非业主装修还应提交业主的书面同意证明>以及专业装修公司的营业执照和资质。管理公司将在3个工作日予以明确答复,经管理公司批准,每户商铺收取装修保证金800元,装修施工单位按200元/户标准缴纳装修管理费用,领取《装修许可证》后方可开始装修。二、业主自行装修或请专业装修公司进行的装修,所产生的装修质量问题以及给自身所造成的损失,由装修业主自己负责。三、因业主装修行为<包括搬运材料>造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的,应当承担修复或者赔偿责任；管理公司有权根椐损坏情况对责任业主处以罚款。四、装修活动必须确保房屋结构和共用设施设备使用功能的完整和安全,严禁下列行为：1、拆除或者损坏承重柱、粱、板以及墙体；2、在承重墙上穿涧,拆除连接阳台的墙体、门窗；3、在楼面上砌墙、超负荷吊项等超过楼面荷载能力的装置；4、封盖阀门、检查井、水电表、下水管道检查孔：5、改变屋顶、外墙贴面、外门、窗、阳台的外形和色调；6、改动供水管道表前装置；7、地面和外墙超过房屋分界中心线装修或者悬挂物品。五、装修施工时间：1>市场开业以前不受限制；2>开业后严禁在营业时间进行施工。六、装修施工人员应遵纪守法,严禁下列行为：1、将装修垃圾、各类胶、漆等杂物倒入下水道、污水雨水井；2、骚扰或影响其他业主造成其他业主投诉和财产损失：3、擅自进入屋面或天台施工；4、在道路上加工作业；5、私自在户外接用水、电；七、装修过程中,如需要进行电焊、气割或其他特种作业,操作人员应持有合法有效操作证件。八、装修垃圾应当袋装,并按照管理公司指定的位置进行堆放,由管理公司统一有偿清运,装修垃圾清运消纳费每平方米50元由装修业主承担。九、装修现场应有消防措施,至少配备1具干粉灭火器。十、装修期间所造成的纠纷,由业主承担责任,管理公司不承担纠纷产生的任何后果。十一、违反以上规定,管理公司有权采取以下措施：1、提出口头或书面警告；2、停止供水供电强行制止施工；3、情节严重的可派保安强制施工人员退场；4、强行拆除违章装修部位,并恢复原状；5、采取以上措施发生的费用由装修业主承担。十二、装修完毕后,业主向管理公司提出验收申请,管理公司指定专人对装修工程进行验收；如无违反本协议规定的行为保证金可全额退还；如有违反按实际应承担的赔偿责任．赔偿金从装修保证金中扣除,多退少补。十三、本协议一式二份,XXXXXXXXXXX市场运营管理公司、业主各执一份,具有同等效力；本协议经双方签字后生效。XXXXXXXXXXX市场运营管理业主签字日期：年月日附件三：物业管理公约XXXXXXXX综合批发市场物业管理公约《XXXXXXXX综合批发市场物业管理公约》〔以下简称公约是根据国务院颁布的《物业管理条例》,由购房人〔租用户〖XXXXXXXX市场街号房的第一购买〔租、用者〗与XXXXXXXX商会、XXXXXXXX市场运营管理公司共同签署,对三方签约人均具有法律约束力。词语定义公约中有下列概念需作如下解释：1、本市场——指莱州.XXXXXXXX综合批发市场。2、发展商——指佳联房地产开发。3、管理公司——泛指市场运营管理服务人,系由发展商委托,统一管理本市场,为业主〔租用户整体服务的机构。经发展商——佳联房地产开发的选聘,首届管理公司为XXXXXXXXXXX市场运营管理有限责任公司。4、单元——指市场业主拥有权和独立使用权的地方。5、业主——指法律上承认拥有或共同拥有本市场任何确定的单位或区域之所有权的人士或机构〔含其合法继承人、受让人、受赠人、征用机构。没收机构等。6、租、用户——指向发展商、业主或中间承租商,租赁使用本市场、停车位等机构或个人。7、公共区域——又称公用地方、公共区域系指本市场的公用地方,其中包括市场之各个出入口、行人道、消防通道、走廊、机房、泵房、变配电、管道间、电缆间、消防设施控制室、公共卫生间、市场周边广场、步行街、绿化带等。8、公共设施——指为本市场的公众利益的正常使用而在本市场围装设的各种机电设备、仪器装置及其配套设施。包括：给排水系统、通讯系统、消防系统、监控系统、照明系统、供电系统、各种电线电缆管网、信箱、告示板及其机械、卫生保洁设施等,以上所列不论是否置于公共地方均属公共设施,但只供业主〔租用户单独使用的设施不包括在。9、业权份额——指为便于业主公平参与本市场管理事务,表决重大议题而规定的参与权额,每拥有XX平方米产权面积的业主享有一票表决权,不足XX平方米及倍数的按XX平方米及倍数行使表决权。10、管理规则——指适用于本市场管理的政府法规、本公约以及发展商佳联房地产开发或公约授权指在有效管理服务本市场所适时指定的各种规章、管理办法等。11、物业管理服务费——指管理公司受物业产权人及其代表组成的委员会的委托,对本市场的房屋建筑及公用设施的运行、维修、养护、绿化养护、清扫保洁、车辆进出和停放管理、安全防以及提供其它服务等收取的服务费用。物业管理费包括综合管理服务费、特约服务费。12、公摊电费——指每月发生于非业主〔租用户专用部分的水、电费开支。第一章总则第一条为了加强XXXXXXXX综合批发市场〖以下简称本市场〗的管理,保障市场商铺、公用设施发挥出良好的总体使用功能效果,达到保值、增值的目的,特制定本公约。第二条凡属本市场之业主〔用户及管理公司均应遵守本公约并受其约束。第二章业主的权利、义务第三条业主的权利1、可与其它业主〔租用户按有关管理规定使用办法共同合理使用本市场的公共地方及设施,如楼梯、走廊通道、消防系统、供水排水系统,电力供应系统以及所有的保安、卫生设施,以便适当使用及享有其名下物业。2、按业权份额对本市场的各项重大管理决策拥有投票权。3、业主可根据本公约维护自身的合法权益和监督物业管理人员的工作,但不得妨碍、干扰正常管理服务。第四条业主在行使上述权利同时,需履行以下义务〔责任：1、业主〔租用户必须按房产交易合同规定之房产使用性质和政府的有关规定使用所购买的房产,接受所在地房管部门的指导和管理。2、业主所购物业发生转让、继承、赠予、征用、没收时,本公约适用该业主的权利义务一并转移给受让人、受赠人、继承人和征用机构、没收机构〔只转让使用权时,受让者不履行本公约应尽责任、义务,出让人将对其违约行为负连带责任。3、各业主应于接受其单位前向XXX房管局交付其购房款的3%为物业维修基金,该基金用于保修期结束后公用部分和设施的大修、更新及非经常性的维修开支,各业主不得以物业维修基金抵消或替代其他本公约的规定应缴费用。4、各业主〔租用户应于接受其单位前向管理公司预交当季的管理费。业主将房屋出租的,应与承租人就物业管理费的缴纳签订书面协议,并告之管理公司。5、如业主〔租用户未在规定之日缴纳管理费和其他应交的一切费用,每逾期一日加付0.1％的滞纳金,逾期时间超过两个月