房地产附加值及其应用

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.房地产附加值及其应用作者：王贵融***一、附加值概述美国营销学家李维特指出：未来竞争的关键，不在于企业能产生什么样的产品，而在于企业为产品提供什么样的附加值，人们是以价值来衡量一切东西的。（一）附加值概念附加值的定义：附加值，通常指在规范和设计时就已经融入的，以便捷迅速、愉悦舒适、健全健康、广而告之等方式提供的，在生产的同时就开始消费的，使消费者满意、自豪和荣耀的，超出产品自身价值（主要指功能价值）以外的，象征性的、概念性的以及文化性的价值。如果用量来表示，一个产品的附加值是高出产品自身成本与社会平均利润之和的那部分。翠关份于棍附器加花值纲最室典赤型融的凡例谨子碑有烂“测哈懂利眼·咳波材特羡现木象摸”返和晚“邻贵泡妃承荔描拍递卖洒效昼应萝”鸡。锈《浸哈露利析·栽波负利托》户是脱英波国赴女乳作剑家轿J捆·蜘K晚·戒罗少琳竹的旅长词篇进小诞说伞，捏这敏是灿一娃个瞧传膨统止而王又截老驳套孟的婆英稿国斥魔扰法待故拜事叉，握却锡居吉然役让垮全签世屡界驰的始男穿女乒老筛少幼们叮迷深醉诊而宴疯肢狂航，祖这深里汗面抵的很许煮多中奥柱妙博中誓，症最热重纹要柏的宝一怀条舟就皆是极故汁事撇所务带痕给伪人昌们送的掀体奇验辞文哀化暖所猫创殖造傲的撞附贯加示值公。逗一俭个窃1喇1撕岁漏的逐小滤孩掉—保—砖哈膛利伴·肌波狗特争骑赵着秋一闭把听魔佳幻乎扫免把挨在乱魔犁幻摄世苏界胃中颤的踢种蛾种乱经艰历疼，般反库映贤的殊是模人怕类脱文倡明瞎传蜡颂划了杆几彩千稿年返的程“塞善纽战押胜虹恶芬”地的番主帆题恰，摇魔口幻颂扫忌把故不肺仅穴扫重遍塑魔贤幻赴世针界净，复捕也缓扫拍遍底现闸实浅的财人跃类医世汉界词，泥并身演鸣变锻成济一雕个售商钱业覆传波奇壁，恐演赛变虏成抵附扁加炭值驼极阶高佳的讯文武化恐经捧济炊。绸以汇致突经敢济洁学希家糟们约不县得锁不蛇称递其凝为茂“眉哈等利帖·铲波厉特员现岗象兄”俘。泪姐先冬是获《胶哈占利陈·宏波留特困》寨一统书此一飘开惭印玉就钞是苹1御5唯0灵万却册奔，吸创舒造伸了玻儿骑童戒文撞学决第虹一腥版屑印鼠刷哄的岁神奇话贤（否一财般氏开鹅印勤不温超希过喊5凯万侍册胳）公；逃在啄美仰国忍连评续溜3员年舞名戴列责畅勇销画书挡榜讨首揉；尊被滴翻规译吉成萍4派9惰种逆文愚字圆；疤至呀今郊全深球里销寇量坦实垦破鱼1泛亿岗册偏，造总纤销顾售裙额嗓已许达塔5共个浮多苦亿头美杠元之；化出台版萌《齐哈型利掌·靠波稠特遭》促系段列他书铸的壮英电国掀B颤l裁o扶o小m属s辩b终u稀r睡y颠出狼版钢社随原差本习是剪一拜个眉默询默温无寸闻客的仰公顺司何，蚕因础《脊哈泄利笨·肆波腊特钉》稠的刘成软功强而偏迅素速歪窜横红械，衔业晃绩宏惊孝人带的勉提夺高滨。佩接返着防，冶财违大僚气璃粗桐的垫美省国己在然线头—叨—堪时桌代席华纤纳静公盏司肉斥律资棚1备.菜2缩5汇亿盼美睁元丸签盘下缺了害拍续摄室版月权廊；乱可幼口唤可艺乐迈公凉司胀亦小紧破随封其请后傍，榴以勿1旱.脆5咐亿查美榜元青独遮家浓买坡断洁了竭电斜影四赞蒜助开权诚，突成惧为株华饶纳掏公垫司津指僚定氧的肃全包球拉饮严料狂商浆。锈再事接栗着孕，蛛“垦哈沈利淹·押波城特陶”素的找衍锤生杨产嘱品鞭一覆个扣系纲列剖又功一姓个楚系刊列尾地棕接糕踵奏而缘至尘：席各证种芝玩该具厚、干文宜具形、派电压脑淡游项戏翠软永件美等兵不乳断论地嫁在乏市貌场想上惯出丰现芬。铸还辱有浇，千“由哈详利看·婚波乳特椒”仪概省念彻股陕票碑亦气受弊到缴强劝烈宰的初追极捧荒。毙凡纯是雷粘券上稳了特“送哈询利肤·党波培特愈”碰的标名朴字庭，设就注会康徒壮然绝身寺价蚕百岗倍烈，湿比烫如南一忘个列小倘小聚的械塑相料穗制达的蚊钥称匙滤链科竞绕卖欧到坏了午1迹8马美盛元梳。作我灾们象再电回纲过脸头训来押看门看殿作鞭者允罗捐琳借，俩一灿个滋单俭身草母础亲遗，颗几很年啦前臣还寺是脏靠扣救搜济鞭金默过彩日兵子榴，市如报今凤却档变斯成洲了射全悄英乱国驰第娇三胸富久婆庭，慰她具的出财限富蹄神急话柄与呢比庭尔朝·扇盖叼茨皂相猫比膨速含度辽还误要黄快株得夸多轻；效就撞连箩当陕年宁罗秃琳间在元写骨作量《纪哈新利肆·惭波作特生》删时撤，俘常丽光萄顾菜的洪那辆家箭爱脸丁蔽堡恢小芦咖仇啡孟馆贡，性也舒被头当侍地蚀僻男为威名踩胜紧，抚生是意孙异惑常芽红柏火解。亩这书一毁切料的已一铲切欺使作人歉们翼不译得酬不础相席信悦“逮哈甲利未·车波花特键”梢这眠个展名缸字龄是茧有旦魔藏法渡的协—贞—金即蚀极丑高阳的期附艳加箱值枝，日它剖不占仅要能捧带级来尖幻绘想推快够乐烤，虚追符星月的观疯析狂但和宾对技未衡来仓事剩物粱的亡好茶奇膨心节，廊而阳且矿还炭能象带塔来淡滚饭滚叼财牙源蓝。茄一辅句缎话俭，遥带傻来缎无桂限扛的草附吵加乱值举。佩另日一尸个娱例携子被是貌，念当网年将为翁杨泰贵絮妃帮专检供篮荔居枝墓那箩颗赌荔爸枝浮树扰，益其料深丧厚馆的看历赶史蛇文脖化亏价畏值徐的演沉筐淀左，袭现壶在抄被输人喝们枣挖围掘柏出悄来坐，虏推很崇程为抢一职种桶华砖贵抛显武赫疏的叹果侧食终文锦化跌的汗象重征续。叨这志个圣象确征好催硬生资了诱“徒七返颗蚊荔额枝孔拍痒卖井了援三秩十沉多敢万买元钥”失的聋商粘业脸奇广谈蓬，卧为扬荔愉枝达创炊下纹了阻有许史捧以仁来熟的掌天盏价肃。冰这棚个华天镇价币并幕不撑是笨几垒颗停小端小栗的锁荔巧枝况所慎能乔承谎载攀得昆起幻的盒，泡而始是络由么特酷定堵条章件若下林特声定奋的个附姨加图值恩所粮酿咱成巾的坝。炊购缓买男荔珠枝艘的势人志也睡并定不委是迟为飞了境吃练荔馅枝岂，款而搬是美为碑了华这式小油小潜荔信枝姥后臣面怀的岁大抽大类附订加么值妥—秋—药传结媒那广房而浑告棚之裤的携宣望传陆效悉果源，迈极谢大奖地蜡提隶高津了马购哪买塑者附及锈其婶所斧经蒸营川的移企免业记和啊产淋品税的盐附哲加被值职。魄2俯、之附坚加勉值稼的检特霞征较：何至严尊域性镇或吃第叠一剪性潜泄作铜凡哲是轰有掠附袭加抛值仙的够商架品典都摊蕴探含奏着固在岭某循个引方员面狸具油有携尊齐贵长的拾地贺位荒或忆史震无悼前拥列轧的傍第鄙一歌性磁。郊比达如征，禁奥熟远牵冠响军堡奖险牌酸，筝由域于盗它摘的煤尊苏贵牌地厨位库和亦竞逢争薄中哪的末第络一汗，架使技它版的嘉价散值追远台远用超冻过悠奖沈牌正本视身控的瓦价程值丸。蝇稀击有须性扇或蕉唯道一愿性缓睛莫随凡系是锯有脂较竞高创附宁加展值户的瓦商危品月一征般服都趴是粥不乐可耳多此求艺的口或坟不葛可则再室生屯的贩稀四少筹，互要主么榨就属是命独姐一巡无绢二炉，陵没帆有胆竞宰争士的轿唯残一面。匆比督如寄珍湾贵槐的井古塔董第就稼是汗因响为绘稀止有现或拖唯租一林才引价爱值疾连急城星。挣个灾体惠感瞎觉溜上筐的皮超准值捏性芝或任大泳众旺共忙认旧的缘社淹会暴效折应础性良屯咐防附辆加魂值舅是恳无萌形乔的酿，端它仅不卧是符通其过严商坦品青来父体及现难，纸而掉是鹿通摆过肆使头用轧商挽品悠或神享凤受拖服印务仰时臭，弓由岛消攻费勤者地感纽觉锯出稍来数的近，巡同牢时朱又限是砖被泉社含会截所胁认寻同激的扯，镜比扔如混“晶贵寸妃升荔猎枝曾的驱拍祝卖乞”响就浪是棒如傅此环。朱心三时折代炉的简心绝经爱济台价状值谎：劫未编来胜学望家钱曹竟世蝇潮止先趋生水定债义飘2亡1桂世刷纪贼为然心身生甚活狐、卵心区经销济躺、剂心饺时混代忘。筋何温谓砍心示时它代锦，诵即暖以兼创腐意斑生座产基意万味月（揪也砌可蓄以宽说寸是价品希味背）亏来损满渗足刻人握们船情乔感剧和侍精侄神秤的气需傅要锈，甲它等不陵同核于桃身鄙时启代近，元身邪时陷代喉是炸以刑制世造简生式产新物塌质涛来免满早足酿人怒们而身柳体姿的芬需匹要宽和痛生球存瑞的尾需桂要膀。神在托心户时扣代式，角人悠们祥为瞎自缠己闭的难经滤历郑、少体垮验做和课感训悟案而添付均钱略，凉即蹲为怖附恒加剪值锁而脂付崭钱崭。量在潮这泛里网，林一捏系拣列爬表锋现宾文斯化裤意务味饼的资产匪品券被桨制纯造绝出夕来征，漠人湿们迎知狐道萍自毒己涉主类要其是猫在惯消冶费军符觉号懂、春感平觉支和苏信动仰仇，站或文兼避而互有探之骗；讲生谷产夸者忠为厘满翻足瞧人勉们秀对逗这泡一紧系垦列促文编化阿符痛号馋、厌样观式牲的隐认谈识喜、课认五知与和购认沿同代，槐努蛛力宏使霜经刚济货活留动柔在耻文怜化饲之比中脱展穴开谦，械在秃心扫灵泪的风感尖受隔和港觉雕悟滋中枣展畜开提，榨在仆附泪加所值宫的戴酿营造针中究展铸开息。私这尚就劈是陶心德经充济披（饥相环对恢心格经扑济治的淘概蔬念龙有勇身火经桐济雅）揉，皱心霞经总济吼的征主逝要咐价童值询特采征应如抵下浑：掉（抄1案）饭感创受杠等财于据消大费浙轮“午一末手苍交供钱贡，正一汇手水交夸货堤”意是境天井经揉地阴义腔的春事证，社但鹊在侮心订经撕济日里母，姓一京手绪交庸钱期一近手筹并逮不互交芹换笼，怖而答是晚交控感沉受呼，济交交附敏加直值白。谈比敲如颜坐尤过醉山微车沾，舍既佛没落有资从江一蜡个窑地饰方府到恳达增另租一围个加地拾方臣的辈旅面行足价州值彻，罩也拐没悉有通买阻到齿什吃么先或压吃拼到批什修么亏。吓买剧到强的纤仅疗仅霉是睬一姨次坚惊摇险谨的饰感脊受挺。集更叫有处甚昨者舟，胀你沿闻类一歉闻航大屡自残然路的航空播气脊也前得填付万钱锯。架那你些坝修愈建慢在怕远捉离陷城沾郊私的肯大姿山插里苍或搂大主海堤边餐的扑度俊假愁村辆，瘦既劝不乎是抛什垂么指名苍胜兼古奴迹利，摔也泊没展有夏什污么碰旅甚游极文腰化灾，苍那督么据他演们培的呆卖术点争在灶哪效？讯卖酿点宏就芬是填空卷气屠—周—益有厚丰颜富浆氧亚离气子栏的栋空眨气谦，系并方冠秩名色“隶自壮然膜氧厨吧砌”缘。缺而尸人缝们迅却冶愿步意启为侄此酬而早付春钱砖。弊就幻这注样纽，点人乒们涌为刚感雄受补而但付凝钱季，蚕为罩感炊受穷到传的供一沉切概意绣味荒而认付联钱春，紫为棚看字到听的寇、凑听腔到料的候、秋嗅恭到移的范付局钱卡。择感总受劝变可成教了胶消龙费木，哪感躬受值就跳是伸消讯费宣，盈感繁受区的喂价柳值痕大蚂于担消畅费若的诸价干值资。群比催如蔑，搅一吵斤退稻餐谷孝的亿收介购黑价医只吹是疮六谈、捞七讯毛幻钱钩，烤而伶一放支殃稻胶穗讨做既成般的忌稻婆花术则台要卸十碌多抱元语，丢一许斤脚稻演穗情做弹成喘的踢花药，悔大叠概千要忠卖棋6巧0姐多挖元朱，雾其膝价巷值化是礼稻俘谷汤的词一馅百丰倍膝。俘何厚以吓如估此蜂，茧附桨加浓值狭使剖然亭。甜（搭2逆）胸品晒味描胜定于蹄品瓜质仍源算挺2挺0扮世沈纪碑的击主葛题怖是夸品群质竞，腥2誉1邻世流纪朴的缸主饥题赢则妙是泊品矿味佳。菊一授件妈砂征洗浸的旅衣讯服霸其棋牢档度是降洞低用了荷3酒0费%版，颠但禽砂滔洗叼后柱形扰成道的邀返枪朴办归只真斥的猾感响觉净反镜使恒它践的寨价诚值挂提惕升豆了水百燥分市之汁百康，足因蹦为宇风捆格设出筛来厦了锄、坦个静性怎出舱来倒了傅、沾品置味虫出糠来矮了接，弄虽落然四牢堤度报降淹低池了绩，胸但投价蹲值蕉却慌上荐升晴了渠，漏那芦上田升蛇的兆部峰分逮就般是盏附后加价值般，独是感品秃味鞠带乌给赛砂米洗仆衣竟服朽的幅附饮加闻值踏。泽品轧味派使巴人雅们朝将赵更遭多渔的券钱器、端更爹多忽的循兴腔趣慈投犬入马在患心第情化与补精炸神川的翁消克费丽之容中教。脑为引了旅讲晶究躁品热味革，耐人访们决在杯房芬屋嫁建眉筑蚀上以挖振空怪了亩心放思等，驼营茎造舟出寄一泡个涉又戴一阁个擦新稼的葬主虫题消氛震围缸，爆使孙装锁饰冬性志建唯筑歪越贤来跪越临多带。播从急物浊质秧角许度之来锋看构，桥装误饰疲性镰建赌筑通是陵一争种流极派大扰的救浪昂费侮，犬而逐从问精贿神牢上麦来回说刃，错则锁是淘一扰种拨绝烫对爽的离富便有糠。裤这及是茫两亭种逗绝往然治不兔同线的蒙境虽界杨。收（融3消）牛感课觉递到邪的休才氧是抚最瑞重奴要顿的歇所和钉实殿质至、慈实踩在拼、象功秆能姿及黄其回价绍值毯在粱身持经置济喜活藏动禾中牧是烦最础重迫要时的柜；朵而肉在盾心绸经肥济冶中叹则熊相妖反诱，盲虚眼质众、产虚汪无事、局体脂验父及解其映附取加骑值梨才称是信最遣重稿要拘的能。喘人附们强付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“太上皇”那边则门可罗崔。有一次笔者因赶时间便在“太上皇”那边买了些食品，回家尝尝味道不错，与平时在“皇上皇”买的卤食品不相上下。我想以后就买“太上皇”的卤食品免得排队。可当我第二次走到“太上皇”的店门前时突然站住，想：不可！这“太上皇”堆成小山一样的卤食品一天能卖出多少呢？我买的食品会不会是昨天甚至更久的食品呢？想到这我的胃便有些不舒服，转过身还是在“皇上皇”的门前老老实实地排队购物。这些排队的人又是怎么想的呢？是冲着“皇上皇”的品牌而来，还是象我一样冲着新鲜的品质而来？我不得而知。无论想法如何，品牌的效应就是这么无可争辨地排在面前。后来我打听到，其实“太上皇”要比“皇上皇”经营的早些，当“皇上皇”还没出现时，“太上皇”的生意非常的好。“皇上皇”开业后拼命打广告、做公益，创下了品牌，结果把“太上皇”的火热生意抢了过去。后来“太上皇”也曾努力过几回，蹦达了几下毫无效果。我想等待太上皇的命运不是转型就是倒闭。二、房地产的附加值（一）房地产产品与其他产品的区别不可移动性：房地产产品不同于其他产品，不能象其他产品那样，创出品牌后便可以到世界各地销售并在各地消费。所以，房地产为创品牌所进行的一系列活动有一定的区域性，其附加值也就相对地局限在区域内，超过了这个区域附加值就会降低或负值。一次购买长期消费性：房地产产品不象其他产品，消费完了又要再买再消费，既使你买了多套房子，既使你是分期付款或供楼，房地产产品都属于一次性购买，而后由你或住或租地长期消费。其他厂商为了让顾客重复购买重复消费，会在同一区域针对同一品牌进行重复推广。而房地产开发商一般不会在同一区域开发同一主题、同一建筑风格、同一使用功能以及同一价格的楼盘，这就决定了房地产附加值酿造的多变性，决定了房地产附加值与楼盘地理位置、配套设施的对应性。环境氛围等外部条件的重要性：房地产产品不象服装，不适合夏季的可以在其他季节里穿；也不象用餐，不在餐馆用膳的可以打包回家吃。房地产在哪里开发就要适合哪里的环境氛围，比如，在闹市区开发商业用房，附加值高，在靠山面海的郊外开发别墅，附加值高；相反，在郊外的商业用房附加值低，在闹市区的别墅也附加值低。（二）地理位置与配套设施的附加值地理位置的附加值：（1）、地理位置对楼房类型附加值的影响针对一块地皮该建什么类型的楼房，是商住、是办公、是生产，还是旅游度假，都要根据该地皮所外地理位置来定。这块地皮它北靠什么、南向什么、东邻什么、西毗什么，这些都是决定楼房类型附加值的非常重要的因素。（2）、地理位置对主题概念附加值的影响开发商给自己的楼盘灌注一个主题，并不是随心所欲的，同样受到地理位置的规范。你不可能在干枯的沙漠上开发一个以水为主题的楼盘，你也不可能在四周都是水的小弧岛上开发一个以火为主题的楼盘，这里不仅有地理因素，而且还包含了民俗和心理等因素。违背这些因素，你的楼盘建得再好也可能会失败，等待你的可能不是附加值而是附减值。配套设施的附加值：楼盘外大社区的环境条件不同，决定了楼盘内小区建设和配套设施的不同，在两者互补相得益彰的前提下，小区建设及其配套设施可发挥最大的功效，进而提升楼盘的附加值。否则话，不是因重复建设造成设施自身浪费，就是因缺乏相应配套服务而造成楼盘的附减值。所以，如何配套，如何建设小区环境是件非常重要的事情，并不是可有可无、可多可少、可好可差的小事。（三）房地产造势的附加值造势对房地产的重要性：造势，即通过各种手段，展开一系列的活动来营造一种特殊的氛围形势。它较之于广告宣传，效果要好、影响要大、或然性要多。按理说，造势对任何产品都重要，但对房地产尤显重要，这都是由房地产自身特征所决定的：其一，楼房的不可陈列性。楼房的实物实型不可能摆到商业旺区的橱窗里去陈列展示，只能通过种种方式来造势以吸引人们的注意。其二，楼盘所处的环境的重要性。每一楼盘有各自不同的地域环境、人文环境，离开了这些环境，再好的楼盘也只是个半成品。而要烘托出与楼盘相匹配的环境氛围，造势是首选的重要方法。其三，非重复购买与非重复消费性。每开发一个新楼盘不能指望上一楼盘的顾客来重复购买和消费，也就是说难以借助上一楼盘的产品形象和品牌形象，最多只能借助一下因上一楼盘营销成功所形成的企业形象及其效应。因此，只能为新楼盘展开新的营销，而在新营销启动时，造势又是不可缺少的排头兵。其四，主题概念的各自不同性。在同一城市推出同一主题概念的楼盘,既使卖得出去,其附加值也不高。因此不同的楼盘都有各自不同的主题概念。概念是看不见、摸不着的，只能靠感知，要让一个人感知无形的概念，除了慢慢浸化他，就是用轰动效应感染他。所以要推广一个概念性的主题，非造势不可，因为开发商等不得。模糊造势的附加值：何为模糊造势？就是连发展商自己也不知道要盖什么楼的情况下，预先造势。正因为发展商自己也不清楚所以才模糊。因此，规划也没做，设计更不知在哪，只要地皮签约一到手，造势便开始了：某某地方将要建一座大型多功能商业城，集购物、娱乐、休闲为一体；或将要盖一栋甲级智能型的写字楼；或将要营造一个具欧美风情的度假村；或将要为本地竖起一座标志性的建筑，等等的等等。至于以后到底盖什么到时再说。开发商之所以要这么做，也是因为房地产的特性使然。房地产开发需要的资金巨大，无论从客观还是从主观方面，任何一个开发商都难以做到等自己全资开发竣工后，再打广告卖楼房；况且对于买家来说，购房不同于买青菜，须经过反复比较、反复认知后，才会从各方面或主要方面接纳位于某地方的某楼盘的某套房，而后才会购买它。这需要一个相当的过程。所以，提前造势成了必然。虽然这个造势模糊，但也能达到告之的效果，可能使目标对象在正准备付款购其他楼时，停一停来了解、考虑，甚至等待你这个“模湖”楼盘的出现。3、清晰造势的附加值：接上所述，清晰自然是开发商已明确自己要盖什么楼了，也就是在经过专家考察论证后，做出了科学的规划，做好了先进的设计时，由此而推出的清晰造势。诚然，清晰造势有明确的主题，有明确的市场定位，有明确的目标对象，其附加值要比模糊造势的附加值高得多，并已具有一定的可预测性。4、指向造势的附加值：所谓指向造势，是在楼房基础已打好可以预售楼花时所进行的造势，它主要目的是融资，是为房地产的开发融入滚动资金。虽然售楼花时打了折，但从金融角度看获利更多，再从营销角度看预占了市场，附加值更高。5、营销造势的附加值：其实，营销活动从购得地皮进行模糊造势时，就已经开始了，并一直贯穿于房地产的规划、设计、开发建设、出售出租等整个过程中。当然，这里主要指在指向造势后所开始的营销造势活动。如同其他产品一样，楼房也开始有形有样了，虽没完全建好但也看得见摸得着，想买楼的准客户也开始心动了，所以全方位的正面的大规模的营销造势活动便铺开了，主要有节日造势和事件造势两种：(1)节日造势利用各种节日为节日的主人翁提供特价或赠送礼品的造势活动，比如教师节快到了，搞一个营销造势：为购房的老师赠送或打折赠送书房；国庆节到了，搞一个营销造势：为所有的看楼顾客提供免费效外游等等。(2)事件造势如助残公益活动、体育赞助活动、仲夏音乐比赛、六一儿童绘画展等等都属事件营销造势。无论是节日造势还是事件造势，都可以引起传媒的关注，大量的软性广告所产生的附加值效应是不可估量的。(四)房地产概念的附加值有一个博物馆招聘员工，馆长从地上随手拾起一支牙签问应聘者甲是什，甲答：“牙签”，甲被淘汰。馆长又问应聘者乙是什么，乙答：“是拿破仑用过的牙签”。乙被录用。为什么？甲的回答仅仅是一个就事论事的回答，而乙的回答为牙签增加了一个概念，一个对博物馆来说最重要的概念——历史文化。由于这个概念，乙的价值被提升了。这就是概念的魅力和概念的附加值。同理，为什么经济实用房的附加值低，有的甚至没有附加值？原因就是它仅仅是栋房子而已，除了水泥钢筋外，没有什么能让人想起的东西，什么也没有，购房者当然不会愿意为这样的房子多付钱。然而，象奥林匹克花园和碧桂园，由于有了非常好的“体育”和“五星级”的概念，它们不仅销得好，而且创造了附加值的神话。人们为了健康、为了星级的享受，非常愿意为“体育”和“星级的家”而多付钱，所以，我们说概念是房地产的灵魂，概念是房地产附加值的一眼隐蔽的源泉。(五)房地产文化的附加值概括地讲，一种经济文化包括了三个方面；企业文化、商业文化和消费文化。自然房地产文化及其附加值亦包括以下三个方面：1、房地产企业文化的附加值：著名的《成功之路》一书断言：“一个组织的基本宗旨、精神和驱动力与它所取得的成就的关系，远比技术或经济资源、组织结构、革新和时机选择等这些因素与成就之间的关系密切”。上述的宗旨、精神和驱动力指的就是企业文化，而成就自然是涵盖利润和附加值在内的一切企业成果。企业文化内涵可大致概括为企业哲学、企业规范、企业形象和企业精神。随便一看，我们就知这些内涵不仅仅决定着企业成就的高低，更决定着企业生命的消长及存亡。它所具有的同化功能、调控功能、凝聚功能的及延续功能，对企业形象、产品形象和品牌形象的树立和保持起着坚固基石的作用。企业的一切利润和价值都是建立在这个基石上的，且具有深远的历史意义。许许多多的成功企业及其它们的品牌就是实证的例子。以企业文化称誉全球的松下电器公司的经营理念，即企业哲学是“鼓励进步、跨进社会福利，并致力于世界文化的进一步发展”，并且让员工们牢记“只有通过公司每个成员的协力和合作才能实现进步的发展”。由于企业文化称誉全球所以松下产品方称誉全球。以“奥林匹克生活方式”称誉于房地产界的奥林匹克花园的社会理想是“为都市人的健康而建立一种寻觅已久的生活梦想”。就是这样一种崇高的社会责任提升了奥林匹克花园的企业文化，使得广奥、番奥、南奥一路红火，上海、北京各地开花，其附加值亦是节节攀升。2、房地产营销文化的附加值：房地产营销文化是指，在房地产产品推销过程中，以实现产品价值为目标，以产品和服务为裁体，通过营销运行的活动，反映和传导体在现房地产产品身上的物质文明和精神文明的文化综合体。也可通俗地说，房地产营销文化是指房地产营销运行中的思想观念、道德品质和行为规范，以文化为主题推广楼盘的丽江花园是房地产营销文化的先例，它的人文理念和艺术品味至今还让丽江花园的附加值较一般小区高出许多。3、房地产消费文化的附加值：房地产消费文化是指，消费房地产产品过程本身的物质活动，以及伴随而来的心理感受和价值取向。消费文化体现出以民族心理特征为主的群体生活方式，其发展演化基本与时代同步，是民族文化的重要一脉。一般来说可以将消费文化概括地分为传统消费文化和现代消费文化。传统消费文化主要有黜奢崇俭和宗亲趋向，笼统来讲都属保守型消费，已由消费主流渐渐退居到消费次流的位置上。现代消费又要分时尚消费和品味消费。只要时尚、只要品味高，无论是实还是虚，人们都愿意付高价，且有越虚越值钱的发展趋势。说白了就是心理消费的诉求越来越多，心理消费的花销越来越高。消费文化的附加值使房地产商获得丰富利润，同时又使购房者享受心理满足感。比如室内装修宾馆化，住宅风格欧陆化，物业管理酒店化等都是很好的一一写照。4、房地产企业文化附加值与营销文化附加值和消费文化附加值叠加后的附加值效应：上述三个方面的文化附加值叠加后所产生的附加值是倍增的附加值，其效应可概括为以下三点：(1)附加值的催化——加速附加值的生成。(2)附加值的增值——三个附加值之和或乘积。(3)附加值的升华——三个附加值的几何级数之和或乘积。(六)房地产服务的附加值房地产服务作为无形产品，以方便、省时、关注和满意为目标，向顾客提供售前咨询与跟踪服务、售中签约与程序服务、售后管理与完善服务，通过这一系列的服务为顾客提供消费附加值，比如舒适而满意、自豪而满足的享受；同时也为企业提供了产品附加值，比如品牌的口碑，无形资产的升值等。依据顾客的期望我们将服务分为三种。1、理想服务：反映顾客希望得到的服务为理想服务。企业所提供的理想服务无论是服务的内容和方式，还是服务者的仪表和行为，都是顾客所希望的那样，顾客的要求能得到最大的满足，顾客因此而信赖提供服务的企业，并愿意再次惠顾。所以，理想服务可为企业提供较高的附加值。2、适当服务：顾客愿意接受的服务为适当服务。虽然服务没有达到顾客所希望的水平，但顾客能够从主、客观两个方面去理解提供服务的企业及其工作人员不能提供理想服务的难处，以及合乎情理的失误。因此顾客愿意接受这种适当的服务。至于下次是否再次光顾就很难说了。自然，适当服务为企业和顾客提供的附加值不高。3、预测服务：顾客认为其可能得到的服务为预测服务。如果顾客预测服务好，顾客愿意接受的服务水平就高，而服务企业及其服务人员所提供的相应服务就会让顾客感觉较差，这时的附加值也就较低甚至可能是负值。反之，顾客预测服务较差，在同样的服务水准下，顾客的感觉会较好，这时的附加值也就相应地有所提高。所以，巧妙地利用预测服务来调布顾客的期望心理，让顾客有一个较实际情况好一点的感觉，是非常重要的。（七）房地产潜规则所带来的附加值在一个古文明发达的地方，有一个老汉在路边卖猫，猫的身边放着一只粘附着少许泥土的破旧碗，碗里盛着一些猫食。过往人中有人想买猫，问老汉猫价多少，老汉伸出三个指头“三十元？”老汉摇头，“难道三百元？”老汉点头，这下轮到了买猫的人摇头了“三百元，太离谱了”。买猫的人走了。过往人中有贩古董的人看见了那只猫碗，问老汉猫价多少，老汉还是伸出三个指头“三十元？”老汉摇头，“三百元？”老汉点头，贩古董的人一边口头上说太贵了，一边利索地淘出三百元给老汉，然后一只手抓猫，一只手拿碗说：“这只破猫碗就送给我喂猫吧？”老汉一把抢过碗说：“对不起，卖猫不送碗”。贩古董的人说：“这只破碗你要干吗？先给我用用，明儿我再还你新碗，要不现在就给你新碗的钱”。“你先别美，这只碗是古董，我怎么会白白送你呢？！”老汉说。贩古董的人愕然，随即大叫上当，将猫随手一抛愤愤离去。第二天、第三天、甚至更长的时间，老汉都在路边卖猫，猫变了，但盛猫食的碗还是那只。这是一例潜规则的典型案例，属活广告的陷井，也可以说是巧用模糊概念的骗局。老汉故意用一只古董碗喂猫，碗上还有意地粘些泥土，以向人展示自己不识货，贩古董的人想检便宜，谁知却跌入了陷井。显然，老汉所卖的猫因了这只古董碗而提高了十几倍的附加值。所谓潜规则就是指黑幕下的交易规则或不十分正当的交易规则，在这样的规则中，附加值是极高的。房地产的潜规则案例不少，比如用炒作替代运作，用伪装取代包装，用概念的不确定性代替概念的确定性，用“皇帝的新装”遮掩裸体的丑陋，还有巧借“东风”等。例如，在珠江三角洲，大批的港商和经过香港来投资的台商，他们把资金和技术带到了珠三角，同时也把他们的生活方式带到珠三角。于是有人利用港台商人在大陆包二奶对房屋的需求，选择了一个交通便利直达香港不到1小时的地方，开发了大片的商住楼，其结果是供求两旺。在房地产的带动下，昔日的山区乡村今日已变成了现代化程度较高的旅游度假圣地，并被誉称为珠三角的“小香港”。这是一个较典型的借“东风”的潜规则。借“东风”，除了借不健康的消费东风，还有借政策空隙的东风等等。三、房地产附加值的酿造为什么我们把如何增加房地产附加值叫做“酿造”，而不叫做“打造”或“提升”呢？因为附加值是无形的，只有当你的产品和服务卖出的价钱，比成本加平均利润之和还要多，附加值才被物化而体现在多出的钱上，而这之前是无法准确地预测也无法准确地把握，也就是说无法打造。至于提升，又由于影响附加值的因素不仅广泛而且复杂甚至偏门，不是我们想提升就能随心所欲地提升它，假如真能随心所欲，那就不叫附加值了，最多也只能是平均利润中的较高部分而已。所以“提升”似乎也不妥。至于酿造，犹如酿酒一样，谁都想酿出一缸好酒来，但结果是美酒亦或是苦酒很难把握，也许你完全按照正宗正统的套路去努力，酒却是涩的；也许你极其错误、极其恶心地洒了泡尿，苦酒反而变成了佳酿。所以“酿造”二字的不确定性用在附加值上再妥贴也不过了。由此我们也可进一步地推敲出：附加值酿造方法的不确定性。说到说里，大家自然明白，我们接下来要讨论的附加值酿造方法是否有用，笔者不敢保证，至于仁者见仁智者见智、活学活用巧妙嫁接，那就要靠各位读者的悟性了。附加值酿造是全过程的，是贯穿于房地产开发、销售与服务的全过程中的，所以用一个小节来讨论难以全面展开，只能就几个要点来“窥一斑而见全豹”了。(一)通过市场细分酿造附加值众所周知，开发一个楼盘必先对市场有个了解，且通过市场细分找到目标客户，再根据目标客户的品味和个性规划、设计、建造出适销对路的楼盘。市场细分做得好，楼盘的附加值则高，反之则低。由于房地产的不可移动性，所以地理方面不存在细分，只须做一个地域及其人文的调查和剖视即可；又由于购房者多为有经济实力的中年人，所以人口统计的细分意义也不大；这样一来，心理细分和行为细分则变得特别的重要。1、心理细分：心理细分是按社会阶层、生活方式和个性特征等细分不同的房屋消费群体，这些不同群体的心理诉求有很大的差别。比如高社会阶层人士十分讲究身份地位，他们愿意为体面和显赫而多付钱，却不一定喜欢富丽堂皇；而豪富人士尤其是暴富人士则追求富丽堂皇，不仅要求楼房的外型色彩，而且要求室内装修都要象金子般放出光彩以烘托出他的富有。再比如文人墨客、知识分子向往谈泊、高雅、清静的生活，对座落在青山绿水旁的房子，既是简陋点，也是他们的首选；而市井百姓的心理诉求不高，只要方便，哪里的房子都可以。2、行为细分：行为细分是按人们的习惯、态度、状态和反应等细分不同的房屋需求群体，这些不同群体的行为方式有很大的差别。比如，有人追求感受，消费行为倾向于看、听、闻、嗅等感觉性消费，愿意为品味而多付钱；有人追求物质，消费行为倾向于吃、穿、用等必需的实用性消费，只愿为品质而付等价的钱。（二）通过主题概念酿造附加值我们生活在一个充满不同风格的世界中，吃的食物、穿的衣服、驾的汽车和住的房屋，以及聆听的音乐、观赏的画面，无不受到流行文化与时尚的影响，当然也有传统与现代的碰撞。人们对众多商品也许感到不知所措，但最后被选中的都或多或少、或明或暗、或有意或无意地折射着某种光芒的东西，那就是“主题概念”。1、主题概念的感受与附加值：我们在前面讨论过心经济，现在继续来看看今天，越来越让年纪大的老人们不理解，为什么人们变得这么傻，什么实在的东西都没到手，钱就付出支了。难道说真的是闻一闻、听一听就得付钱吗？这使得老人们想起了儿时看的《阿凡提的故事》，想起了阿凡提怎样利用智慧，用“钱的响声”战胜了奸商的“包子香味”，最后为穷人解了围……尽管不惑的表情仍然停留在老人们的脸上，现实社会依然是这么现实地为感觉付款，为感受到的一切意味而付钱。举目四望，再举耳四听，哪一栋楼房没有一个好名称，哪一个楼盘没有一个好主题，哪一个小区没有一片好氛围。什么“风雅居”、什么“祈福新村”、什么“运动就在家门口”等等的等等，给人的感觉不仅象空气一样新，而且象祈祷一样舒心，更有健康的感受，真是收益非浅。既然是感受的收益非浅，那么就得多付钱，开发商的钱包就如此这般地由感受的附加值鼓得满满的。2、主题概念的文化体验与附加值：人们在商店买一只碗才二、三元钱，而在陶艺馆泥乎乎地自己做一只碗，需要付费二十元，做好的泥碗还不一定让你拿走，这就是为文化体验而付钱，且比购物付款还要多得多。我们曾经体会到工业时代的“机器暴力”，也感受到商品经济时代的“功利主义”，并已察觉到信息时代“数字冷漠”的来临。可以想象，如果没有正确理念的引导，没有人文的关怀，最终难免会导致科技异化和物欲横流。因此，人们对体验的呼唤越来越强，应运而生的娱乐体验，情感体验和文化体验如雨后春笋，相继出现在各种产品或各种服务之中，而房地产所创造的体验犹为显著。作为体验，最重要的不再是创造性，而是“取决于人的心理能领会多少的能力”。著名建筑家麦克尔·比内迪科特认为，建筑师应起到把人们和他们的真实环境联系在一起的作用，“这样独特的瞬间，这样的体验是非常令人感动的。”我认为正是通过这样的瞬间，我们构造独立而有意义的最好的现实感觉，我们把它称为直接而真实的审美体验。我建议，在当前媒体广泛存在的时代，建筑学关注的中心应是：对现实直接的审美体验。”以上是房地产主体概念的文化体验要义。当然，有了要义还须在设计和创造上下功夫。(1)体验设计是突出主题并以创造商业功能和消费体验为目的的设计，这种设计追求“抒情价值”，生产种种能引起“诗意反应”的感受。伟大的作家雨果说过：建筑是人类思想的纪念碑。所以，作为房地产主题概念的文化体验设计，应将思想放在第一位，应考虑独具特色与魅力的文化特征，不仅是对人们日常生活的局部介入和装饰，而是以哲学、美学、历史、艺术，以及风俗民情为指导，从整体上介入人的生活方式，以满足人们对居住环境的“文化——精神”功能与享受的需求。那么，体验设计除了强调视觉效果外，更应强调人的活动，人的心理活动，尤其是人与人之间的交往、人与人之间心灵的自由交往。迪斯尼乐园的老板向他们的设计师们提出：“你们怎么能让人们开心呢？”为此，迪斯尼才成了人们向往的乐园。德国的斯图加特美术馆是一个后现代主义作品，看起来风格杂乱，但细细体验起来，却很有点故事意味，比如它的入口是钢架结构，使内院能产生对古罗马建筑的憧憬；展室转角处的暗灯线条又让人联想起古典建筑的线脚；玻璃电梯使人感到空间是的共享；坡道边上的粗大而色彩强烈的扶手又令人联想起蓬皮杜中心的形象。体验这样的建筑品，无异于阅读意识流小说。体验设计中应注意三种美学原则：A)重视建筑产品的复杂性和装饰效果，尽可能地运用多种形式、多种形态、多种颜色的协调来展示产品，以引起人们的体验冲动。B)注意各种美学元素之间的和谐性，切不可为了标新立异而运用太多的冲突性的美学元素。否则，所产生的矛盾体验容易让人感到不适。C)中国人十分欣赏美学表现中的自然主义，因此，尽可能多地运用自然主义手法来表现自然主义的体验是最适合我国国情的。我国许多城市的“穿衣戴冒”工程，体现了上述三个原则精神。至于体验设计中的个性与特征、名字与意义、外观与包装、传媒与广告、服务与咨询、品牌与营销等，因篇幅关系在此就不一一赘述。总之，附加值的上升正是体验设计的结晶。体验设计的奥秘在于把精心安排、连贯一致的暗示融合起来的系统，有了这个系统，既使竞争对手原原本本地模仿自己的产品和服务，也模仿不了我们所创造出来的客户体验。所以，体验设计就是生产力。其一，是一种商业性生产力，体验设计能更多更快的地反映人内心需求，并迅速将其转化到产品上，以满足人们永远变化着的品味和感受；其二，是一种文化性生产力，负有推动社会进步的使命，负有提高人类生存质量和生活品味的使命。(2)体验创作简而言之体验创作是撰写体验故事的文本。创作与设计的区别是：设计，突出视觉性和工程技术特点；创作，强调文学性。创作之于设计更县想象力和文学作品特性。比如澳大利亚的悉尼歌剧院是一个运用象征手法的作品，在建筑设计圈内受到许多指责，因为它有许多设计问题处理得不是很好，如难度大费用高；而它之所以会成为悉尼的标志和骄傲，部分原因是由于“创作”了一个白帆、贝壳的故事。在这里，故事可以理解为感性的体验和丰富的经历。如何把“故事体验”注入产品和服务有四条：其一，买现成的故事，即通过赞助“有故事”的人，从市场供应的故事里选择，如赞助登山运动员。其二，安排一个动人心魄的故事，如在奥林匹克花园举办一场由奥运冠军参加的运动会。其三，和客户一起边卖产品边讲故事，如各种消费俱乐部，就是同客户一起天天讲故事，讲如何如何消费，讲如何如何体验。其四，和客户一起发明故事，如万宝路的牛仔故事等。让产品和服务注入了“故事”，接下来就是创作要点：A)突出主题主题是体验的基础，成功的主题往往简单而吸引人；能有效刺激感官的活动，是有效而又最直接的表现手法；文化则是获取主题的丰富贮藏库，主题的来源主要有以下几个文化领域：a)自然界——丰富多彩的主题形象仓库。b)哲学——告诉我们关于时间、空间、逻辑和道德的定义。c)心理学——传递感受和意味。d)历史、宗教和政治——提供神话传说、价值观、权力观念的及评价当前情况的基准。e)艺术——提供视觉和听觉和形象库。f)语言——从文化宝库中获取信息的中价，其本身也往往是某一主题的暗示。B）暗示在体验消费过程中，顾客会有意无意衡量他们所遇到的每个暗示，这些暗示贯穿于以下内容：产品性能、服务水准、所处环境和体验过程。正面的体验暗示会使客户对你的产品和服务产生特别好感；负面的暗示则会导致客户拒绝你的产品和服务；中性暗示则给客户平谈的体验，既不会拒客户于“国门”之外，也不会迎客户于“客堂”之上。体验的暗示可借鉴以下几个方面来给人留下难忘印象：(a)时间——过去/现在/未来(b)空间——城市/乡村/手工，人造/天然(C)技术——机械/手工，人造/天然(d)原则性——原则/模仿(e)质地——精品/粗制(f)规模——大/小/适中C）提供有回忆价值的体验纪念品瑞士达沃斯世界经济论坛在线策略主席布诺努·吉尔沙泥说：“纪念品是一种使体验社会化的方法，人们通过它把体验的一部分与他人分享”。对企业来说，顾客参与体验经济就意味着将会吸引更多的顾客，很多人喜欢向别人展示自己的体验，喜欢讲述自己的体验故事，所以体验纪念品不失为一个简单而又有效的附加值酿造法。D）使产品感知化为了使产品更具体验价值，最直接的办法就是增加某些要素，以增加顾客与产品之间相互交流的感觉。这样做，需要弄清楚哪种感觉最能打动顾客，从而针对性地增加要素，使产品更富有体验力。例如，建筑外型是人们视觉的接触对象，若多些美感线条或装饰性建筑架构，再配上与周围环境相吻合的色彩，这栋房子就会有一种吸引力，顾客很想进去看看，住在里面的人也很愿意回家，且回家的步子都特别轻松；走到家门口，开门的声音听起来很舒服，会让人有一种回家的温暖感；离家时关门的声音听起来更舒服，则会让人有一种恋家感。这样一种家的感觉不仅让人温馨更让人自豪，这是每一个做妻子的渴望和幸福。诚然，更