徐州市某住宅小区项目可行性报告

徐州市“****”住宅小区国家康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告二○○四年二月十六日国家康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告工程名称池申剑报亮单疮位亚编棒制垄单断位霜存如档顷编肌号妻2扮0翼0拳4命0忙0宗2寸二乞O指O财四策年淋二部月私十俱六谅日历目听录侄第绵一歇章你工幼程编概饱况著…捎…予…舅…颠…联…如…做…捉…颂…饶…像…呆…栽…很…弊…巷…逮…味…日…冰4吩一煎、歪席项敌目约建伐设行背圾景搁及溪概钥况称二木、节脆建穴设辜场断址脑选裤择伍三换、秋对医环米境椒的枕影绣响嫩及扣其盼评贵价建第惩二钥章充建酒设姓项凡目婶立商项铸的皱必广要甘…涝…丑…够…程…燥…独…迈…哥…怨…性…歪…鱼…孕…码…甲1协1西一再、稿建松设支的贸目浸的全、笨意扇义废及费产崇业白现拐代糊化放目妹标窃二粒、任推白广烈应餐用戒技厚术慕与古国侍内建外搜同蒙类声技圣术厌的序比聪较设第逃三羽章哈市咽场或预剥测退…写…多…纸…沈…恰…恰…欠…亲…轻…陶…痒…声…因…残…诊…炊…针…胆…也…偶1谈5孙一躬、享当管地铜经蜂济搂状敲况泼和要住衬宅致需酬求详预玉测厅二桑、氏销吉售珍对素象缓定幅位为及经住伏宅谱性按能庙等病级车第已四倚章川建隆设顷项伸目贝总叼体虚规冒划稳…圈…男…晒…泳…堪…钱…病…以…勿…业…雷…赌…叼…角…雅…妈2插0考一灰、独控训制淡性告规罗划或要糕点饰二沈、痛主姿要锤技净术拣经博济饰指恒标挺三察、庸市蜜政器基都础迅设盒施拣条吩件确第吐五秀章崇项堪目报实您施疑进装度质计座划塔…豪…叮…股…唇…民…失…张…习…虎…迎…您…扔…乏…摸…州…北2蚀9弄一歪、钳实菠施振进例度铺计应划膊第扯六厉章贴技捡术程方杯案叹…稻…国…桐…笋…统…外…争…币…香…锄…存…麦…份…仙…岔…昨…呀…价…苦…龟3榜0专一占、小专迎项胳技医术初的构开执发律、唤关匠键巷技药术获的攻突努破复和己预盟期算成壁果衬水迹平错二回、殖新旅型伤住计宅炒部颈品核的疮应旗用粪和足开穴发辰三职、道国咬际猾合群作朽与贝技轰术辈交捧流不前倒景如第意七化章悔产咬业蕉化运成预套相技薄术移的靠社嘴会享和文经御济脏效厦益绒…州…爱…循…镇…卧…狠…浴…株…渡3讲9窗一翼、办对军工某程西投逃资尝及顽市振场轮销尊售汉的妻影肃响倍二末、即对搏提肌高恋住航宅饶建落设笛水台平阁的瑞示狮范东、走带第动下作吉用奥三装、谱对蚂地善方牧、掠全郊国葵住返宅童产鸦业蜡现罚代吧化辛的踏推南进愧作驰用共四屿、况对杯劳慌动赛生订产栽率发的穗提腊高起预基测估五痛、爸先竭进骗科梢技受成索果辱转僵化奏率分的袜提寸高棚预封测朴第池八立章芦工槐程逃项织目伙财败务滔经嘱济浴…矛…昼…厌…叫…语…异…铲…遍…殃…尸…衰…敲…园…盼…摧…菜4铸4旅一切、掉总芬投汗资次估成算得二级、防资繁金帆筹食措锤及桑计制划管三屈、冷经痒营吐成呜本鬼和从收趁入前四容、抬利毁润挥及粪利己润铅率沫、何收凉益痰率难第碍九扔章稼建念设狐项殖目尾综绳合源评炉价避…歉…眠…羊…乐…棵…芬…德…货…惕…茶…裁…项…羊…钩…文…禁4遵8桑一亮、冲对薪产胆业证技稿术维推甚广并应跑用尽的宪综输合立评虚价绵锹滩工狱苏程焰怨概俯屯况丛一岛、氏项期目辟建侍设抖的头背宾景右及课概款况司（天一负）回露项诉目栗背掠景率徐潜州皆市济地凳处易江走苏弹省女北璃部灵,你是义中碌国杆著困名尿的寸历互史暮悠置久堡的百文蓄化凶古扛城吉。锻徐烛州物市惊是奸江怨苏前的摸北逮大盗门搏，挑也阶是自兵苗家蔑必星争究之纤地腾的研军岸事眠要璃塞贸。镇徐坦州昼是础我盒国红铁周路肥陇怒海往线丘和遮津贫浦夏线殃的殿交苦汇逐点隙，扶南将北鞭方杨向艰的沿京勤沪示高春速胞公预路陈穿望过局徐灰州暂，辨即终将问通轮车桐的刊徐稻宁宅高净速骑公势路茄约昌3离个育小邪时袖就构可坛以烧到悼达灵南避京握，右徐厦州茫市轮是渔江葬苏缘以每及袋全撞国让的妖交临通何枢州纽肃。血徐剪州洞属性亚问热疑带肆季躲风蒜气录候叮,栗四绑季摆分旋明叹,率气涉候铁宜博人峡;扬具馒有馒丰争富食的身旅进游炸资每源绘,梁古管老喜的盾文钥化肤，得悠降久描的盈历漂史冒,难人略文支景琴观激和伟古席迹统众巨多巾。奴徐许州调地克理遭位夺置缺优敌越沿，蛮交苗通处便雄捷笔，拥各愤种新基衔础张设掉施透配锤套预齐晴全价，缓具纸有对良跨好借的国投配资害环恒境宪。斥近事年爸来必徐云州讯市初立封足秘自含身惰优柔越枪的罩区鹊位搁条覆件网，黄在扁经浮济判发个展积和厅城件市悠建嫁设隙上赴取鸭得歉了转卓醋著买的梅成祥效移。胡从例徐延州浑“稿九赔五握”跨计尝划渴以椒来面的景发宅展毙现简状复看识：水经风过腊五蚁年咱的标努默力捡奋厉斗秤，绍徐智州移市站场励经雄济雨运沙行组机岁制获已今初案步编形疲成好，罗经禽济也社陵会诵发植展骑已遭步枪入群工很业喇化悔中夏期控发宫展编阶毒段彩，民正冈在团迈沟向筋初想步早实调现私现走代侄化影的择重饮要此发凶展容阶母段嗽。勿全延市愿开悼放硬型叛经峰济约构线架务已沾形量成询，倘并亦逐慕步刺进注入贱收页益顿期监，嫩有捷3谁5场个练国永家士和仗地萌区丛的松外岔商户来塞徐五州的独架资搂或蔬合柏资兽投造资滴项锯目侮，肿2封0状0苏1竟年屠实胡际论利穴用末外趣资芒项奔目即达娇2宰.旬1唯8欧4验亿酸美万元借，农全埋市团累时计配创厨办匙三口资颂企量业览2猎8扇9诸7你家郑,垮累己计守实劝际亲利抢用聪外雀资已近恼2围0垫亿倚美顽元验;懂国台内汇生谱产香总成值孙达览7金1全5校.自7东0凶9青9令亿缝元倒;拨人摘均昌国像内托生售产而总击值判达持0队.合7督9套6辉万鉴元哀,父财颈政捆收错入猜5肾2使.业5并9呈2虏4之亿瞧元药。党城怜市表建扶设咐上既了贱一份个榆新饼的侄台碰阶既，遍“柳九肯五就”亭期仙间止，喜总菠投拆资竭6恢0角多辟亿侧元闷用株于烧建持设则徐辫州滚市爹现坊代询化纳的稼基屋础筋设荡施意体筝系坐，航城床镇茧道鸦路馋、士公荣园夹、拴广信场仆、津绿脏地谅、狡排贝污邀、抹供泳水守、匠燃争气吉等墙市傍政海工庭程客建朵设址力寻度岭加眨大兆，谱一诚批泻标伶志溜性队工翁程汽相自继天建津成仁，布城童市叙品偏位匹不兼断但提没升珍，匪城梳乡献面够貌脸焕劝然电一孟新铁。阀城恭市挨建晨成顺区卫面弹积巾达艘到谈1界0捎3淋8牌平援方误公金里莫，航城柴市番化敏水翠平丹达睬到项4经3全%谷，碍已猜具它有鹊中嫁等割城纲市索规南模沿。西同拣时摄，贩徐羽州枕市纳现山代再化尤多耀层殊次暂的忙对间外弯交罗通躲大似格优局殿也吸正东在墓形苦成睛之傅中错，惕他撞是喝江客苏器省委联筛系罩华构北叶、焰东攻北比、态大桂西吴北亚的孙门晌户蜻，着徐悄州厦已尼成西为艰区葱域撒性防的字现垫代日化娇的事交贤通甜枢免纽扩城雄市狗。垫根万据葛徐昼州康市予近破期严建斑设倾规偏划值，惠徐勿州裤市黎的陕城堡市否性树质级为熄：如工枕业脚、赛机叹械煮、锈化通工索、光轻讨纺区、亿汽健车卧、季交犹通愿、遣旅洪游锤等弄华掘北臭综勉合宰性撞中花心路城咽市根。员人梅口南规爹模式：弊市山区糕1临6颈0料万猴人泻；连用社地铜规暂模忙：陆1君0猾3累8滤平忽方蛮公查里烤。撤在功徐盯州盏市顶国治民院经欧济抱和假社治会总发陷展盐“混十索五练”删计少划虫中肚，柏要猛把守徐暑州奸市痰构毕筑顿成马一冲个长大益城较市耻的领框心架军，愿总墓体怒目狭标谋是括:辨努激力侵把论徐膝州附建酸成匪经碑济汉繁吴荣类、晴科君教隆发呈达狂、讯生搞活归宽向裕备、独法冲制绵健唯全触、叔社窝会滔文吹明怨、戴环美境钢优院美挠的似向员基茶本外现枣代驶化休迈搜进刺的玻新蕉兴室中续心颈城销市元。浇为奶了封积预极挥引谦导航徐屿州珍市塞居糟民血的妇消素费劈，舅落闸实魔国边务绒院签关梁于秒把厉住召宅图建践设档培士育塌为嗽国恳民袭经遮济霸新握的容经辽济上增遵长仰点赶的箩战粉略小决能策仪，昂响风应趁建艺设钞部辽提愉出您的洪在舅全主国雁实荣施等康确居偷示罗范费工壤程窜的宋号锹召王，浴有孟必罚要芽对废传贼统疗的爬住负宅滨产奥业造进供行偏更折新哄改被造宣，块促蜘进最住规宅浓产牲品那的绘产壮业驰化五生衣产耻，撇带懂动隶相卸关呈产靠业葡的彼发缩展药，掩以衬拉幸动慧徐巾州软市粮国捕民挽经壮济诞的戏快痰速挺增劣长被。思按飞照猛江辫苏役省批省约委料、匙省绞政贵府问提客出哄的杰“革到岛2姑0御0析5屠年询，掉富锣民铁强葡省虫取吵得拴阶书段箭性螺成铅果则，甩人胆民榆过快上零宽栋裕夏的支小妙康垫生上活掏”余的钓总宣体强要雀求择，流为茂推旁动都徐送州轿市疗住页宅剥建晶设弱整川体川质咬量碌的稍提割高置，初促篮进敢住畏宅祥产闸业蹲现戒代畏化催，摔根傅据反《矛国可家燕康削居胃示箭范竭工胀程优实坐施舱大遮纲估》降、层《涂国咱家捉康衣居闯示校范箭工搂程层管耳理锈办贼法脉》境及窑《祝江颈苏唤省为创冬建纯“宰康膝居挠示臂范天工耐程估”惕实计施蚊意映见口》盾的扣文劳件绍精陶神该，处结贡合径徐恋州珍市歌的震实踪际摄情房况飞，域决洽定毫在终徐赌州期市崇创巾建搏第恩一授个刘“先地腐方绝型悉的结示殃范款工创程艳小挠区轨”厨。侄通愚过辆开征展烤创甲建德“喷康括居旺工令程耀示拣范金小史区筝”渣，料以据住果宅斥小询区宣为晒载休体拖，孩以刮科扩技图为舍先爬导哈，离以下住缩宅处产嘴业查化器基没地听为唉技这术毅支乒撑社，矮能摊够登促抹进融徐猾州恐市横的质房焦地蛙产肾开穴发计和帐推父广公应浆用劝住朱宅称建近设赛的诸新回技俱术怨、豪新仅工喊艺固、放新狮产陕品铁、健新企设怕备已，挠推准动告徐邻州签市绵住扫宅占建钥设坟整穷体券水效平钓的祥提得高牲。棉为枕适堆应状徐芒州佛市处建捐设口发喝展霞的卸要柜求思，染结椒合对徐碧州吼历绝史祸文膊化尸及承旧穿城零风忌貌圈，漫通采过谋精顺心沫组余织躺、叉统晋一裙规宗划翼、验市殃场问化唯运距作败、朱规蚊范幼管勺理刘，液充花分磨体甲现渗“典以皂人寺为穿本秃”惹的什设宅计狡理械念塌，缸同叮时浩贯赏彻评国润家蚁建室设渡部绣在版住基宅请产泼业垒化缸建雕设埋中役提许出体的逮“父新弱材凭料夹、丙新竖工投艺忌、蓄新只设底备区”珠的任产钳业辫政惊策丸，视力辰争溉将赏该牙小疼区何建秘成领一嚼个矿配欠套较设们施锦齐斗全时、伯环棋境今舒课适煤、敬宁弱静削优炉雅拨的蜻高厅档灿精骨品者住臭宅蒸小忘区至，稍并泛达腐到乒国米家着康牧居蠢示赠范苗工钥程鸽的槽标破准垫要丛求纵。蛇徐摔州践市铜政皂府奸及掠规慨划录管惭理价部买门遇要安求泥该泳小才区壤在俗规蛙划劣布互局鸡和鼓建们筑瓶形叫式价上奶应胜与歌城板市万发溪展置的阿总取体引规谣划御相摇适笛应吉，贸与胶城俊市臭的絮绿锈化困、罪美阻化果相叫协河调逗，抓形朽成插独必特马的宫风娇格穿、你鲜辉明晚的诞个毛性抢。悄建锯设尾水携平签要屋符俯合姜国激家献2密A穴级常商课品匀住次宅权性圈能拐评遭定施指穗标赛体吐系通的断要役求剪，牛达秧到败国货家震康独居蔑工馒程哪的哪标景准脖，逃奉盖献对给崇徐帐州梅市闲民艇一灶个层高泄档丙、喷精鞭品猪小都区筛。约（联二泽）篮绳开粉发夺建供设胀单飞位叶背叙景云徐住州球*希*方*秩*斜房耽产模开踩发晓有装限裤公滥司堤是羊江软苏啦省鼻二尸级引的风房固地于产竹开其发富公庙司恋，写本识次考徐拴州殊*授*龟*姥*稀开暑发核项危目刑，扁为品提翠高钞住厨宅糊的姨内陷在关素微质地，财向队徐略州洗市极民归提嫂供如一数个票环威境毒幽穿雅奉，脏居碌住抵舒摊适洗的顿名六牌谷小纠区隆，触徐杨州李*庆*仁*究*英房捞产痕开读发弹有声限除公轿司波研奋究鱼决疼定城以丽国阿家版康庄居售示膝范千工疏程上的寇标躬准雄来久设判计伶、朽开阅发屈建还设愧徐松州竭*款*稍*您*少，顿以跨推爷广槐“汪四孝新裤科床技郑”马，王增嗓加涌住定宅蜂建脂设余的茄科语技贫含辈量惩，姐带斑动岛当脑地缺建咱材偶及症其拘它变相户关欣行金业毁的畏产角业另升杀级争，喘促头进著徐解州酸市忆的絮经拐济户发捉展丘。伍（仁三业）逐项才目智概耍况悟1乓．劝项复目考名嫩称苗及柏地芒址值（惊1棵）鬼项委目研名禾称傻（饮2花）屑项忆目安地丧址帝：光2免．加项锹目驰建原设五单句位者：涌法重人贫代搁表牺：许3犁．步开绩发驱项铸目艘主瞎要素建亮设建内湾容是徐充州膛*右*式*腾*腰开酷发笨项嫩目柄总过占辩地爆面勺积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的成效。现全市公有住房仅存11万平方米左右，其中成套住房的比例已经很小，标志着徐州市住房商品化程度已接近较高水平。同时，从1996—2001年5年来，共投入8.1亿元用于经济适用房的建设，解决无房户和困难户的住房问题。目前，徐州市的旧城改造工程基本完成，城镇居民人均住房达16平方米。虽然徐州市居民居住条件已经得到较大的改善，但仍存在一些较为严峻的问题。1）、居住质量有待进一步提高。随着人民生活水平的提高，居民对生活区域内的环境、舒适程度、配套设施要求越来越高。从徐州市的住宅现状来看，虽然人均住房面积较高，但居住的环境质量、舒适程度普遍不高，因此有必要提高住宅建设的档次与品位。2）、居住资源有待进一步整合。徐州山明水秀，资源丰富，居住环境优越。但是早期的开发没有充分利用外部优越的自然环境，使山水居住环境不能发挥其应有的价值。房地产开发商开发的住宅规模都较小，没有很好的规划，没有景观设计，配套设施落后或不齐全。居住资源亟待进一步整合，以建设徐州市得天独厚的山水人居环境。2．住宅需求分析:1）、住宅建设任务艰巨。随着人们生活水平提升，外来人口涌入、贷款优惠、政策鼓励等一系列因素，住宅的需求不断上升，特别是近年来徐州城市建设步伐加快，动迁量大幅上升和货币安置政策，使市场上对商品房的需求量迅速膨胀，因而住宅建设急需进一步加快，以满足日益增长的需求。2）、居住质量有待进一步提高。随着人民生活水平的提高，居民对生活区域内的环境、舒适程度、配套设施要求越来越高。一些开发商也已经意识到住宅供需矛盾逐步从“数量”转向“功能”和“质量”，开始注重楼盘本身品质的提升，但仍需要很好的引导。康居示范工程所要起的正是示范引导作用。3）、居住资源有待进一步整合。徐州市人文资源与自然资源丰富，居住环境优越。但是早期的开发没有充分利用外部优越的自然环境，房地产开发商开发的住宅规模都较小，没有很好的规划，没有景观设计，配套设施落后或不齐全。居住资源亟待进一步整合，以建设徐州市得天独厚的水乡人居环境。3．市场前景预测徐州市实行房改政策起步较早，1997年即率先在市级机关取消实物分房，实行货币分房。1999年货币分房在全市范围内开始启动，房改政策深入人心，顺利地实现了住房分配新旧体制的转换。象一般城市都可能出现的集团消费对商品房销售的影响在徐州反应不大。2001年徐州城区房地产开发完成投资16.25亿元，竣工面积79.53万平方米，住宅商品房销售为87.26万平方米。目前徐州的旧城改造基本完成，规划重点向西部和南部扩展。根据徐州市市民已购公有住房上市交易的活跃程度，反映出人们改善居住环境的要求强烈。对于住宅的需求也不断向着高质量、高品位迈进。****小区的开发，具有良好的市场前景，只要各环节操作得当，一定能产生良好的社会效益和经济效益。二、销售对象定位及住宅性能等级（一）价格定位该小区是徐州及苏北地区第一家国家级的康居示范小区，按建设部2A级性能认定标准设计建造的康居工程。在建设中严格执行国家标准及康居工程部的要求，力争建成“设计一流、施工一流、环境一流”的高档生活居住小区，并达到国家级康居工程的标准，销售价格初定约2500元/m2左右，略高于同类地段商品住宅的销售价格。对销售对象的定位主要从市场支付能力、工程造价和居民收入情况三方面考虑。徐州市近几年的房价呈现出稳步上升的趋势。商品房价格从最初的800元左右上升到2200元左右，闹市区的商品住宅价格甚至超过了3000元，而且没有空置，可见徐州市的居民住房购买力很强。从区位上看，徐州****小区处于城区内地段，是城市规划的风景区域，公交线路直通小区。造价方面，为了提供更舒适的居住环境，倡导住宅产业化，政府下了很大的决心，为徐州****小区提供了很多优惠条件，同时小区采用了大量的先进产业技术，精心打造环境，两种因素综合起来最终在造价方面比普通的经济适用房要略高一些。据初步估算，****小区满足良性经营的售价将达到每平方米约2500元左右，从目前的市场情况来看，这类住宅商品房销售势头较好。市民收入方面，徐州市城镇职工年人均工资1.2837万元。城乡居民人均储蓄超万元。徐州市每年的商品住宅开发量基本保持在60万平方米左右。可见徐州市的住房消费已经开始由“量”的需求转向“质”的需求。这种需求表现为追求配套齐全、环境优美、居住舒适的高品质生活。而这样的小区目前在徐州的市场上还相当缺乏。造因此，从以上三方面考虑，徐州****的销售对象定位为工业园区内的境外投资者、公司职员以及徐州市的中高收入阶层。具体的销售定位可确定为以下几个方面：1、夫妇都在机关、事业，单位工作的家庭。从徐州市的实际情况看，机关事业单位收入高于社会平均收入，加之夫妇双方都能享受机关事业单位较高的购房补助和住房公积金制度，从而具有相对较强的支付能力。2、徐州市金融业对房地产销售推行按揭和抵押贷款，使刚参加工作不久的人群也有购买能力。（二）住宅性能等级徐州****的建设在适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能等方面都将给予充分重视，住宅性能定级为2A级。第四章建设项目总体规划制性规划要点（一）建筑容量控制指标容积率：1：2.19建筑密度：18.1%绿化率：49.6%建筑高度：小高层为11层～18层，高层为20～30层。多层住宅南北向间距数为：1:1.31（二）总体布局情况徐州市****的总体规划布局充分利用水景，形成小区独特的个性。规划结构强调功能分区明确、合理，注重小区与城市和****景观间的视觉关系，充分挖掘景观特点，使更多的住宅能看到湖景。小区设置了三条主要视觉通道，中间一条利用低层的商业步行街空间，东、西两条结合中心绿地和小学、幼儿园低层建筑，使整个小区融合到城市空间中，从****方向看，形成了一个新的城市视觉景观。小区具有鲜明的个性特点。（三）路网布局交通系统的设计坚持“以人为本”的理念，尽量使车流、人流互不影响，使住宅内部的中心绿地更加连续和纯净，更方便于邻里的交流，使新邻里关系的实现成为可能。在保证便捷性和人的安全性的前提下考虑机动车的通达性，在尽量较少人流与车流交叉的同时使车和人便捷地达到小区的各幢住宅。两个住宅区域均采用了周边设环形车道的设计手法。为实现户数100％的机动车停车需要，我们在部分住宅组合中采用了架空平台的设计手法，平台下为自然通风采光的半地下或地上停车空间，平台部分开洞，使景观上下互通。平台上大面积绿化形成住户交流、休息空间，同时地下再设一层汽车库，这样就极大增加了停车空间。由于规划采用了环形车道，更便于组织地面停车。本小区地面停车数量控制在总停车位的30％左右。自行车库设在高层住宅地下空间，就近停放，满足每户至少3.5个自行车的停车位。（四）建筑形态设计小区规划追求布局结构的合理性、空间形态的多样性和建筑形态的简洁性。在西区北侧的高层住宅中，采用空中挖洞的方式，形成空中花园。考虑到使更多的住户看到湖景，层次由南向北逐渐提高，在中心绿地一侧布置点式或短板式住宅，增加透空面。部分小高层采用架空平台，使低层住户也能看到湖景。小学和幼儿园的位置方便家长接送。中间的商业步行街的设计，改变了传统简单的裙房做法，设计成独具魅力的商业群体组合空间。小区住宅间距1：1.31，东西向住宅角度不超过15度。（五）开发定位作为徐州市第一个规模最大的康居示范工程住宅小区，小区的定位是要建成未来几年内徐州城区内最大的精品生活居住区，对于提升房地产开发商品位，改善居民生活水准具有较高的示范作用。也为徐州市增加一个新的风景线和城市景观。二、规划思路（一）结构体系小区在结构布局上采取多层组团手法，建筑群体布局沿景观轴线展开，整体空间环境规划强调景观轴线与视觉焦点，强调视觉走廊。商业设施沿街布局，考虑到城市规划的要求及城市景观的要求，设计具有传统特色的商业步行街，从空间形式上设计成骑楼的形式，使小区与周边城市景观有更为自然的协调过渡，同时为小区居民提供休闲、饮食的场所。（二）道路结构与交通系统在小区主要出入口设地下车库出入口，在地下车库停车后可就近到达自己的住所，公共绿地、景观水面设在机动车环路以内，真正形成安全而便利的人车分流。（三）绿化系统营造绿意葱茏、步移景异的花园式居住空间使居民感受到现代城市生活的情趣是环境设计的最终目的。设计中也是围绕使更多住户可以观赏湖景的需要，东西两个住宅区域的中心绿地空间开敞，景观内容丰富，这是本小区中起控制作用的两个主要景观空间。小区景观规划注重对现有场地中景观元素的挖掘与利用，如中心绿地利用截流沟引入水流，形成具有活力的环境空间，中部穿越的****大沟也被结合到商业步行街空间的景观设计中，使本小区的水景设计成为重要的特点与亮点。景观形态规划注意结合与城市、****景观间的视觉关系，绿地结合景观通视走廊，形成有机的空间整体。整个小区的环境设计本着生态的原则，以绿为主，结合场地水体的利用，配以现代人文气息的谱地、座桥、灯饰、雕塑及环境小品等构成精致生活空间的艺术配置，在自然神韵的映衬下构筑现代高品味生活社区的人居氛围。（四）小区公共建筑公共建筑更注重活跃性，商业步行街建筑整体设计，建筑中较多采用大面积的玻璃，力求形成一种流畅、通透、舒展的效果，充分显示出现代商业的活力。小学与幼托注重形体的穿插与组合，并结合环境产生形体的变化，符合儿童与小学生活泼的天性。小区商业设施在小区主入口沿街设置，形成购物街的浓烈氛围。（五）小区住宅设计1、住宅单体及户型设计户型设计注重多样性，住宅种类有小高层、高层，在高度上力求形成丰富的层次。户型平面分区明确、布局合理，并力求反映出现代生活的要求。注重端单元的处理，顶部通过跃层、退台产生变化。2、住宅立面与造型建筑风格采用富有人文气息和文化特征的现代主义风格，体现现代城市生活及现代人的审美情趣。建筑造型给人以挺拔、轻快之感，水平、垂直向的构图穿插组合，屋顶构架的运用，色彩上注重变化与组合效果。重视端部造型的处理。使“山墙”面不仅去处了过去的呆板，反而成为建筑的主要立面。住宅中充分运用凸窗、低窗、铝合金百页等现代建筑语汇，充分展现了现代建筑的魅力。3.小区住宅全部为南北朝向，有良好的通风、景观，绝大部分户型有南面直接采光房间。户型设计细致入微，立面处理引入欧陆风格，大胆创新。4.室内设计关注住宅的基本功能，实现内外分区、动静分区、洁污分区等，充分关注人的物质与精神双重需求。三、主要技术经济指标1.用地平衡表项目面积（公顷）所占比例（％）人均面积（m2／人）一、小区用地12.1810020.31住宅用地4.8139.46.522公建用地2.5220.73.243道路用地1.189.81.564公共绿地3.6730.1%5.452、主要经济技术指标项目单位数量总用地面积m2121800地上总建筑面积m2268774其中住宅总建筑面积m2249660公建总建筑面积m219114地下总建筑面积m251700容积率2.6居住户数户2810居住人口人6000建筑密度％18.1绿地率％49.63、公建配套表项目建筑面积（m2）备注幼托281712班小学(二期待建)800024班文化活动站、社区服务中心、物业管理1788综合食品店800综合百货店450中西药店300书店400储蓄所150邮电所150餐饮200居委100二处，结合住宅底层设置垃圾中转站120煤气调压站20开闭所结合地下室设置公厕一处结合公建设置4、停车指标机动车停车车位：1865辆（按户数100％确定）其中：地面停车位：1548辆；半地下及地下车库停车位：316辆自行车库：7648m25、一期技术经济指标（申报国家康居示范工程部分）总建筑面积：320474m2地上总建筑面积：268774m2其中：住宅总建筑面积：249660m2公建总建筑面积：19114m2地下总建筑面积：51700m2一期总户数户数：2180户地面停车位：316辆地下停车位：1548辆地下自行车库面积：7648m2四、市政基设施条件（一）水源、水压及给水规划：****北侧****路现有市政给水管DN300，供水压力0.17Mpa。拟从****路引两条DN200给水管接入小区，在小区成环状管网，各单体生活用水由相应，泵房及屋顶水箱联合供给。在小区环状管网上布置若干个室外消火栓，室外消火栓间距不大于120米，且室外消火栓服务半径不大于150米，同时在适当地方布置室外洒水栓，以满足小区浇洒绿地要求。（二）热水供应规划：1．污水规划小区采用分流制排水体制。污水管道规划结合道路及竖向规划，在排水（污水和雨水）系统上进行综合考虑，统一规划。小区绿化用水使用后直接渗入地下或进入雨水管道，不进入污水管道。则小区污水总量按生活用水量90%计，则总污水量约为2970m3/日。2.粪便污水经化粪池处理。汽车库冲洗废水经隔油池处理，然后排入小区污水管道。3.污水经小区污水管道收集，集中排入小区东侧城市污水截流干道，最后排入城市污水处理厂进行处理。4.污水管道管径为d200～d550，管材选用钢筋混凝土管。（四）煤气工程规划市政煤气主干线在小区西侧，煤气由此引入，小区内设煤气调压站，小区室外煤气管网由煤气公司承担。（五）供电工程规划1.电源高压电源由****路城市电网引至小区开闭所，由开闭所再引至小区内箱式变电站。小区用电负荷由地面建筑和地下建筑二大部分组成。地面建筑负荷包括住宅生活用电，商业、文体设施和其它公用设施用电，道路、广场及绿地照明用电等，主要为二、三级负荷。小区内按一定区域分散设置若干室外箱式变电站，每台箱变各低压回路电缆埋地敷设，放射式向各用电场所供电。地下建筑负荷包括地下机动车停车场照明，通风机房、水泵消防等用电设备，以及由地下建筑通过电气竖井引上至各住宅内电梯、应急照明、送风机等设备用电，主要为一、二级负荷。为满足消防等重要负荷的要求的供电要求，高层建筑附近的相邻的两个箱式变均采用不同回路10KV电源供电。低压出线回路互为备用。2.负荷估算住宅部分按10KW/户考虑，商业，公建等平均按30W/米2考虑。小区内设10台箱变，分区供电，每台箱变承担300~500户住宅及部分其它场所用电负荷。以1台箱变为例：用电负荷Pe=2500KWKx=0.33COSφ=0.9Pjs=825KWSjs=917KVA变压器负荷率按80%左右考虑，选1250KVA箱变。（六）弱电工程规划1、电话、电缆电视干线及宽带光纤干线由小区外引入物管中心，由物管中心埋地敷设逐级分配至各区域，各用户。2、住宅部分弱电各系统由室外干线引来的进线箱设于地下层内。3、电话容量：住宅按2门/户考虑，商业、公建、地下建筑等其它场所约需300门，小区共需电话6000门左右。第五章项目实施进度计划一、实施进度计划本项目分二期开发。从开工到建成约需四年，进度实施计划如下：2003年8月——2003年12月完成总体规划、地质勘探、工程设计、申办一期工程手续，完成施工用供水、供电、道路，进行场地平整。2004年1月——2005年6月完成一期的主要住宅，公建建设，进行二期工程准备，申请一期各部门验收。2005年7月——2006年6月完成一期工程的市政、环境及绿化工程，完成二期的主要住宅、公建建设。申请组织有关部门验收。第六章技术方案一、工程中采用的成套新技术序号类别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率1住宅结构体系成套技术小高层（1）短肢剪力墙大开间结构体系利用短肢剪力墙的抗震优势，采用现浇、预制板或预制复合板，达到无梁或少梁的效果。各种户型的单体可形成大空间及易分隔的空间，提高了住宅使用面积，便于住户室内布置。100%（2）粉煤灰炉渣砖外墙节能新型墙体材料，具有较好的保温隔热性、防火性、隔音性、施工便捷、性能价格比高等特点，取代普通粘土砖。100%高层（1）短肢剪力墙大开间结构体系利用短肢剪力墙的抗震优势，采用现浇、预制板或预制复合板，达到无梁或少梁的效果。各种户型的单体可形成大空间及易分隔的空间，提高了住宅使用面积，便于住户室内布置。100%（2）粉煤灰炉渣砖外墙节能新型墙体材料，具有较好的保温隔热性、防火性、隔音性、施工便捷、性能价格比高等特点，取代普通粘土砖。100%内墙加气砼砌块内墙具有轻质、良好的保温、防潮、隔音性能，高精准度、高强度，施工便捷，性能价格比高等特点，属满足节能要求的复合型墙体。用于多层、小高层及高层内隔墙100%2建筑节能成套技术（1）新型节能防水保温隔热屋面技术重量轻、强度高、冷作业、施工方便。抗冻抗高温能力较强。高绝热值、低吸水率、施工便捷。检查维修方便和使用寿命长。平屋面或者坡屋面均适用。100%序号类别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率2建筑节能成套技术（2）外墙内保温技术所有外墙采用内保温砂浆，提高了居住的舒适度。100%（3）防火、隔音、防盗用户门具有三种功能特性，坚固美观，形式多样。便于工厂系列化生产。100%（4）节能彩塑钢门窗(双层中空玻璃)重量轻，气密性、水密性隔声效果好。中空玻璃增强保温性能，导热系数小。工业化大规模生产。提高了防风沙、防水能力，色彩多样。100%（5）地源或水源热泵清洁再生能源。提高了居住质量。幼儿园（6）地板式电热低温辐射智能供暖系统清洁能源。分户计量，分室控制，恒温调节。舒适性高节能。100%（7）室内外节能灯、节能灯具和电子延时灯具综合技术室内采用细管高效荧光灯、紧凑型节能荧光灯、电子镇流器及相应节能灯具。室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明，中央控制型光控开关。室外草坪设置专用低压节能灯具，保证人员安全。室内公共照明采用声控延时开关、节能灯具。车库采用低照度节能型专用照明系统。100%（8）节水龙头应用技术采用陶瓷芯片等节水型龙头。100%

序号类别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率住宅橱卫装修成套技术（1）整套住房一次装修到位按高中低三个标准进行装修，由买主选定标准。按菜单式装修标准及不同风格设计方案，供住户选择。30%（2）厨房整体标准化技术采用标准化设计，按照模数协调原则，优化参数，确定厨房定型设计。成套定型设备与设施，可满足住宅厨房的系列配套要求。考虑厨房电器设备的配置和插座位置。用于装修一次到位,其余为菜单式装修。（3）卫生间整体标准化技术采用标准化系列设计，根据模数协调原则，优化参数系列，确定卫生间定型设计。设置管道夹墙或管道。水平或竖向排风管道及机械排风设计。用于30%装修一次到位,其余为菜单式装修。（4）厨卫烟气集中排放系统排放系统由脱排油烟机、变压止逆阀、排烟气道、屋顶风帽四部分组成。通风好，防倒灌，构造简单，安装方便有配套的定型配件及产品清单。利用空气动力学动静互转换原理，满足住宅排气量2000m3/N，达到二次抽烟分离的要求。100%4住宅管线成套技术（1）电器多回路配线技术统一设计，综合布置，回路和插座设置，满足电器增加要求，管线集中、隐蔽，为住户装修留有灵活性。每户回路数大于8个，充分考虑住宅用电发展余量。100%（2）管道集中暗设系统技术管道集中设置，隐蔽暗藏；设置管道夹墙或管道束，方便检查和后期改造。100%

序号类别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率4住宅管线及设备成套技术（3）新型管材给水管道采用优质PPR管，排水管道采用UPVC管；耐锈蚀、易清洗、连接方便、使用期长。100%（4）空调通风软管应用技术采用塑料薄膜和岩棉类保温材料成圆筒型软管，在空调房间中使用。小高层、高层建筑空调设计采用。（在设计中考虑预留位置）。施工方便。100%（5）空调室外机隐蔽安装技术空调室外机标准化设计，整齐划一，隐蔽安装。外观装饰美观。100%（6）优化型小高层住宅电梯成套技术电梯的配置与住宅建筑设计和施工方法统筹考虑。载重量、轿厢尺寸、速度等参数符合不同住宅的交通计算及运行模式。采用具有不同拖运方式和控制方式的系列产品。安全可靠，故障率低，维护方便。价格及运行费用适合当前经济水平,适合小高层、高层建筑使用。100%5小区智能化技术（1）智能化计量收费系统建立在小区电话、电视、数据三线综合布线系统平台上，三表出户，由小区智能化管理中心集中管理收费。100%（2）小区电话、电视、宽频数据三线综合布线系统小区三线综合布线系统可实现住房与外界信息、资讯沟通的便捷与畅通，同时实现小区管理智能化。100%（3）安全防范系统区域周界防范系统。可视对讲系统。紧急呼叫报警系统。区域联网系统。巡更保安系统。100%

序号类别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率5小区智能化技术（4）设备集中智能监控与管理技术采用计算机技术、通讯技术、自动化技术及集中监控技术，对住宅小区的关键设备及设施实现集中监控管理。100%（5）地下车库现代管理成套技术地下车库无人管理，采用磁卡，IC卡或红外线控制、自动计费。100%（6）水压保障技术带变频调速装置的水泵加压设备，保证用户用水压力稳定、合理、节能。适用小高层、高层建筑覆盖率100%6居住区环境质量保障技术（1）生活垃圾袋装、分类收集压缩处理技术用不同颜色垃圾袋（可生物降解材料）分装垃圾，上门收集服务。有机垃圾可以在小区内通过压缩技术处理。100%（2）优质绿化草坪技术选用适应地方气候特点的优质草种、科学管理。100%（3）雨水收集再利用系统环保、节约水资源、减少运行费用。用于绿化、洗车等用水（4）防噪音技术双层中空玻璃，气密性及隔音效果好承重空心砌块体系，有效阻隔外来及室内相互噪音。100%（5）透气透水性铺装材料和施工技术预制混凝土异型步道砖，有较好的透水性能，可使铺装场地土壤的水、气状况满足植物根系生长的需要，有利于充分利用雨水资源，减弱雨水的地表径流，减轻城市的排水压力，对改善居住区生态环境有积极意义。可用于居住区人行道和居民活动场地的铺装。100%（6）绿化自动喷灌技术喷灌可节约用水，易于管理，喷灌均匀，净化空气。100%序号类别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率（1）平屋面防水技术采用新型防水材料100%7建筑防水成套技术（2）厨房卫生间楼地面防渗漏技术凡有管道穿孔处均预埋套管，要求套管高出地面30MM。㎜㎜地面使用抗渗漏的外加剂防水材料。100%（3）混凝土密封防水技术PU1聚氨酯弹性密封膏，液态施工，浇注入缝，冷固化，与潮湿结合牢固。用于管道四周、混凝土伸缩缝部位的处理。100%（4）人防、地下室车库等部位的防水技术抗渗混凝土技术、柔性防水涂料。100%8住宅施工成套技术（1）电弧焊及竖向钢筋电渣压力焊焊接技术简化工艺，保证强度，节约钢材，降低成本，提高速度。电渣压力焊接，锥螺纹连接，直螺纹连接技术。100%（2）商品混凝土泵送技术高效、质量性能稳定、对环境影响小提高了工作效率，节约了人力100%（3）施工现场保护技术充分利用原有地形，减少土方开挖量。充分保护原有绿化与树木。全工地

序号类别产品技术内容技术特点及应用范围应用覆盖率9汽车停放成套技术（1）地下车库停车管理成套技术遥感IC卡自动计费识别系统，自动识别区内住户与外来车辆，并对外来车辆进行控制计费。100%（2）机动车流控制技术机动车不进入区内（消防车除外），人车分流，小区内环境安全舒适。100%10其他住宅建造成套技术（1）多空间跃层式、复式住宅设计技术住宅室内空间有所变化，丰富了人的视觉感觉，功能分区设在不同层面上，加强了私密性。节约了空间，利用率高。15%（2）区内安全步行道路系统机动车辆不进入区内，区内均为安全步行道路，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人需要。100%（3）无障碍通道人行道设置缘石坡道，高层住宅入口均设坡道，轮椅可经由门厅、电梯直达户门，满足肢残人需要。100%（4）老年活动专用场所针对老年人的生活特点进行设计。小区二、专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平徐州****工程项目作为徐州市第一个最大规模的住宅小区建设项目，是徐州市规划建设的龙头项目，建设目标是国家康居示范工程。小区总体规划起点高、水平高，在建设中应用住宅产业化成套先进技术及国内先进的建筑材料、设备，以此来带动徐州地区的住宅产业发展，推进住宅产业化的进程。其技术核心是标准化、体系化，以适应住宅产业化工业化生产要求。为实现康居示范的目标，引导徐州地区住宅产业踏上一个新的台阶，徐州****小区建设方案应用了目前代表国内住宅建设先进水平的短肢剪力墙结构、框架剪力墙大开间结构体系、整体现浇砼楼板体系等多项先进技术。为了实现住宅节能、生态的建设目标，小区应用现代科技系统综合的生态住宅设计技术解决人类可持续发展问题，包括环保材料的利用，自然能源的利用，污染的防治，环境优化等。其中本项目采用的热水系统，集中采暖、分户供水，减少了能源消耗。另外，小区通过绿色物业管理实现住宅节能、生态的目标，例如，通过雨水收集回用技术，系统收集雨水，用于居民汽车清洗、草木浇灌等；运用垃圾袋装、分类收集和压缩技术防治污染。这些技术在国内处于先进水平。在方案设计上充分关注人的需求，采用改良的“人车分流”手法，既实现了小区内部步行道的安静与安全，有车族也能通过地下停车，从车库电梯直接抵达自家门口。无障碍设计充分体现了小区的文明程度，关怀体贴入微，尤其是对弱势群体，这符合人居议程中居住人人平等的原则，也是国际精神的体现。三、新型住宅部品的应用和开发（一）重点产品的采用及理由国家康居示范工程的建设，应突出体现住宅产业化发展的方向。徐州****作为地方型的示范工程，尤其要突出体现项目在徐州地区的引导作用，带动地方住宅产业的发展。重点产品的采用是作为住宅产业化技术重点的工业化、标准化要求，最终生产出节能、环保、智能化的新型住宅小区。（二）重点产品的标准化程度和配套供应情况本项目采用代表国内先进水平的结构体系，使用在徐州地区已经形成规模化生产的建筑产品、化工产品，以此来带动、推进徐州及周边地区住宅产业、建筑产业及其他相关产业的发展。例如采用异型柱框架结构，墙体采用混凝土砌块和粉煤灰砌块，预拌砼集中供应等材料与技术。进户采用保温、隔音防盗门，双层玻璃彩塑门窗，外墙采用新型的保温隔热砂浆和新型的防水塑料分隔线条，子母排油烟系统，彩色英红瓦屋面，局部平台采用刚柔结合的双防水屋面。给水采用优质PPR管材，落水管、排污管采用upvc塑料管，室内多回路配线。这些新材料部分是由该开发公司与厂商共同研制开发，具有稳定的性能，技术应用成熟，能够实现配套供应。这些新型结构及新材料的应用，充分体现了小区的先进性及示范性，能够为徐州地区住宅产业的标准化、工业化生产起引领作用，同时带动了徐州地区相关产业的发展，充分体现和发挥了地方特色。第七章产业化成套技术的社会和经济效益一、对工程投资及市场销售的影响徐州****小区的规划设计突出“以人为本”，充分利用自然环境，在材料设备的选用上坚持生态环保、绿色、节能的原则。在整个小区的建设中采用代表当前住宅产业化发展方向的技术和成果。真正起到在本地区的示范作用，使整个小区在居住的性能上、环境上、质量上得到较大的提高。由于建设中采用了较多的新技术、新产品、新设备、先进的管理系统，所以在建造成本上有所增加，其建安造价约为一般普通住宅的1.3倍。为了能使小区建设成功，通过加强管理，采用先进的施工技术，争取徐州市在政策上的优惠等方法，争取成本增加控制在200元/m2左右。徐州****小区由于采用了大量的新观念、新思路、新技术、新材料、新管理，使小区住宅的技术含量、各项性能大大提高，改善了居住质量，其销售价格比一般的住宅肯定要略高一些，根据市场预测分析，根据当地居民的收入水平、居民的消费观念，仍可形成良好的销售势头。徐州市民一定会接受国家康居示范工程的建设标准，并使徐州地区的康居示范工程不断地向前发展，引导徐州人民走向富裕型的居住条件。二、对提高住宅建设水平的示范带动作用（一）提高住宅小区的设计质量采用先进的规划设计理念，突出强调设计的均好性、多样性和协调性，使规划更科学、合理，更符合人们的行为环境心理。在住宅设计中采用标准化设计思想，积极探索生态型、智能型等新型的住宅形式。（二）促进了住宅小区的环保质量采用生态规划设计技术，应用现代科技系统综合解决人类可持续发展问题。通过新型保材料及自然清洁能源的利用，降低能耗，减轻污染；通过雨污分流，将生活污水集中收集、集中处理；将固体垃圾分类收集、集中压缩处理，有效地防治污染；通过多层次立体绿化，起到美化环境、净化空气等的作用。通过提升住宅小区的整体环境质量，为人们创造更适宜的人居环境。（三）提升住宅小区的功能质量通过大量使用短肢剪力墙结构，提高住宅的使用面积系数，创造出更灵活有利的居住空间，为住户提供多样化的选择；通过双层玻璃彩塑钢门窗、保温隔热防火分户门的运用，提高了住宅保温、隔热、防火、隔音等各项性能，保障了住宅的安全性和私密性；通过对厨卫整体标准化设计、一次性装修，使各类管线布置更加合理；采用地下停车为主的停车方式，合理组织小区内部的静态交通，为住户创造了宁静、安全、便捷的居住环境。（四）保证工程的施工质量改革施工工艺，加强施工现场的全过程质量管理，实现劳动生产率的提高；通过新型防水技术和材料，提高住宅产品的防水、防渗漏性能，通过使用新型墙体涂料，实现无裂缝、耐清洗的特性，充分保证住宅工程建设质量。（五）实现小区智能化物业管理小区通过运用IC卡三表智能化计量收费系统、安全防范系统、设备自动监控系统、家庭现代通讯系统等先进的电子技术实现小区物业管理智能化，为住户提供更安全、更便捷的服务。（六）倡导住宅装修一次到位通过菜单式装修，为住户提供多样化的选择，以及推出部分全装修房，积极引导居民住宅装饰装修新观念。（七）突出体现地方特色针对目前住宅小区趋同性严重现象，在住区建设中将现代居住理念与地方文化特色结合在一起，体现地方特色。三、对地方或全国住宅产业化的推进作用推进住宅产业现代化是要通过加强基础技术、关键技术研究，完善住宅建筑体系、部品体系和技术保障体系，全面提高住宅质量。因此住宅产业现代化需要依靠建筑设计、施工技术以及建材业、电子信息业、轻工业等多种产业的合力发展来实现，同时住宅产业现代化的发展，也能带动一系列相关产业的发展，实现拉动国民经济的增长。国家康居示范工程是探索住宅产业化载体的有益尝试，通过示范小区引路，推动住宅建设整体水平的提高。徐州****对于地方及全国住宅产业化的推进作用可以表现在以下几个方面：（一）促进标准化设计、工业化生产的普及和发展。（二）推进地方住宅产业技术、促进地方建筑新产品生产基地的形成和发展。（三）促进地区住宅产品开发生产和地方特色品牌的形成。四、对劳动生产率的提高由于大量采用成套的部品及先进的生产技术，能够提高施工过程的机械化程度，有力地缩短工期，减少劳动强度，进一步提高劳动生产率。主要表现在以下几个方面：（一）使用新型短肢剪力墙结构，施工工艺简便，安装快捷，可缩短工期10%，提高劳动生产率约3倍。（二）采用竖向钢筋电渣压力焊钢筋连接技术，节约钢筋用量，增加焊接强度，同时提高工效30%。（三）施工过程采用泵送混凝土技术，使机械化程度提高，施工快捷，提高效率近2倍。（四）三表计量智能化收费系统、地下车库遥感及自动收费系统等先进电子技术的运用，大大减轻了物业管理的工作量，简化物业管理的工作程序，提高物业管理部门劳动生产率3倍以上。五、先进科技成果转化率的提高“加快科技进步、鼓励技术创新、重视技术推广。积极开发和大力推广先进、成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺，提高科技成果的转化率，以住宅建设的整体技术进步带动相关产业的发展。”是住宅产业现代化发展的重要指导思想之一，建设部同时定出了“到2