2023年年深圳房地产市场年度分析报告

深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价2008年深圳房地产市场年度分析报告前言20082007年年末的低迷态势，整个市场连续处于深度调整之中，并表现出以下特点：〔一〕房地产投资小幅增长，商品房建设规模略有减小房地产开发投资同比去年增长1.7个百分点，其中住宅开发投资同比增长商品住宅开工面积、竣工面积降幅较大。〔二〕50%共成交722709宗，土地总成交面积约为82万平方米。〔三〕商品房增供给套数和供给面积增幅较大与去年相比，批准预售商品房套数和面积有接近三成的增幅，批准预售商品住宅套数和面积也有不小的增长。〔四〕商品房销售规模有较大幅度下跌1-11月商品房销售面积为334.5737.5%；其中住宅销售面积为310.47万平方米，同比去年下降35.6%。商品房销售面积自5月突破40万11月销售规模有所增加，但仍不及5月销量。〔五〕商品住宅价格消灭回落，趋于调整之中国家统计局公布的全国70个大中城市的房屋销售价格显示，近4个月深圳房价的跌幅居于首位；深圳市国土局的统计数据显示，商品住宅价格与去年同期相120页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价比也有不小回落。从2007年的领涨全国房价到2008年的领跌全国房价，深圳房地产价格呈波浪形进展趋势。〔六〕二手房挂牌均价持续回落，销售规模不断下降11月跌幅接近两成。二手房的交易规模在7月到达顶峰以后，开头逐月回落，至11月略有上升，但仍不及7月销量。总体来看，深圳房地产市场在经受了年初以来的长期低迷以后，受国家出台的一系列政策影响，近期市场似有回暖趋势。然而，在外表的富强背后，对于楼到有利的方面，也要看到不利的方面。有利的方面在于，“保增长”目前已经成为国家工作的重点，在这一目标指引下，将来一段时间内，国家可能出台有利于经济增长的政策，如再次降息、进一步降低交易环节税费、放松信贷政策等，这些措施对于房地产行业来说，都有直接或间接的利好作用，有利于促进楼市理性回归。不利的方面在于，假设国际金融形势连续恶化，可能对我国的实体经济造成负面影响，那么对于需要宏观经济进展支撑的房地产行业而言，势必造成冲击，将来进展不容乐观。因此，对于2009年的深圳房地产市场来说，想要重现2007年的“辉煌”几无可能，连续2008年的楼市调整是其唯一出路。对于2009年深圳房地产市场，尺度有以下展望：〔一〕假设经济持续下滑，政府可能会连续出台政策刺激楼市进展。〔二〕由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热忱照旧不高。〔三〕明年的商品房供给将会有所削减，估量增供给约为500万平方。220页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价〔四〕假设宏观经济形势不致大幅恶化，明年的成交量将比今年有所上升。〔五〕中小户型仍旧占据市场的主流，需求仍以自住型为主导。〔六〕房价照旧处于下行通道，下调幅度约在10-15%之间。一、2008年房地产行业相关政策分析从2007年底以来，全国房地产市场开头走向不景气，全国主要城市消灭“量价齐跌”的行情，开发商销售回款缓慢。同时，由于银行信贷的收紧〔标志性政策是2007年9月27日出台的关于第2套房贷的政策〕，股市又很低迷，开发商的融资困难重重，现金流格外紧急。而9月份以后，美国雷曼兄弟的破产等暴露出美国次贷危机不断恶化的现实，导致了全球性的金融危机，对于中国的出口打击很CPI指防通胀”的重要性让位于“保增长”——投资、出口和消费都消灭了一些问题：出口受阻，内需缺乏，中国的经济增长受到严峻的挑战。为了保持经济稳定较快的进展，中心政府一改上年年从紧的货币政策〔上半年连续7次提高存款预备金率〕，转而实行适度宽松的货币政策和乐观的财政政策，从9月份开头，在3个半月内连续5次下调存贷款基准利率、存款预备金率，更在11月份抛出4万亿元的“救市”打算。政府做出这些举措的目的就是为了通过释放流淌性，刺激消费，保经济增长。政府在上述方面态度的转变，一方面反映出了经济形势的严峻态势已不容无视，另一方面对于提振市场信念确实起到了相当大的作用。在政府公布的4万亿元的经济刺激打算中，有很大一局部是通过固定资产投资来推动的，而房地产是其中的重要组成局部。温总理重申房地产是国家重要的支柱产业，政府寄期望于通过房地产行业来刺激经济的增长。于是，我们看到，从9月份以后，政府涉及房地产行业的政策密集出台，原本实行的较为严峻的房320页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价地产的政策已有所松绑，比方2套房贷政策的松动、政策上鼓舞和支持首次置业和改善性住房的置业、支持房地产开发企业合理的融资需求、取消城市房地产税等等。这些政策对于房地产市场的回暖确实起到了重大的推动作用，这可以从全国各个城市在11月份来成交量的快速上升反映出来。与此同时，政府政策重大的转向还表达在更加留意民生、加强保障性住房的9000亿元用于保姓的承受力量，民生问题不得不引起重视，社会冲突变得更加锋利，所以政府的思路渐渐明晰：房地产双轨并行——的财政实力相对雄厚，具备担当局部保障性住房建设的力量，因而原来偏弱的住房保障系统被提上了日程，保障性住房主要是为了满足中低收入者的住房需求，这可以缓解局部中低收入者目前高房价下购房压力，促进社会和谐。二、2008年深圳房地产市场表现综述与2007年土地市场“地王”频出的疯狂相比，2008年的土地市场风光不再，显得特别冷清，深圳土地市场同样概莫能外。土地市场交易的冷清特别是住宅用地交易的惨淡，是事出有因的。去年9月房贷政公布之后，深圳楼市由此前的一路高歌猛进，开头急转直下，自年底渐渐步入低迷期。受其影响，土地市场也进入低谷时期，开发企业不12份，宝安区3宗住宅用地因无人竞买而流拍，之后不久的2008年1月，深圳市首次出让的两块限价房用地也7月开头直至104个月消灭零成交。进入11月才有16月份因无人17宗住宅地块中，共有8宗地块流拍，420页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价流拍率到达47.1%。换言之，接近一半的住宅用地消灭流拍。而且不光是深圳的土地市场，实际上自年初以来，全国各个城市均时有土地流拍闻传出。土地流拍频频发生的同时，即使有土地能够成功出让，地价也持续走低。可以说，在房价疯涨时期被推高的地价水平，目前正在回归理性。土地流拍和地价走低并非偶然，其缘由是多方面的：一方面是由于自去年9月公布房贷政之后，银行收缩房地产贷款，再加上一系列宏观调控政策的实施致使楼市消灭持续低迷的状况，而楼市低迷、销售不畅，导致开发商陷入资金链紧急的窘对大势难以把握，拿地趋于慎重。除了资金链紧急，今年以来国家出台的一系列土地方面的政策，对开发企业的拿地行为也带来极大影响。对闲置土地进展清查整顿、对延期开发土地的增值局部利润征收税费、催促开展节约集约用地等，都给开发企业释放出一个明确的信号——囤地、炒地都将面临极大风险。而这些土地政又无疑会给拿大宗地的“流拍”可谓土地市场面对楼市低迷的正常反响。可以说，土地流拍以及地价下跌，实际上是土地市场价值重估的过程，说明房地产市场正在挤出以前积存的泡沫，而地价的走低对于房价回归理性也是有利的。2008年前11“持续低迷加略见曙光”2008年1-11同比去年有较大幅度增加，商品住宅批准预售面积同样也有所增长。而从销售状况来看，不管是商品房的销售面积还是商品住宅的销售面积，与去年同期相比，0.95:1上升至2.08:1，也就是说，深圳居市场已经由去年的略微供不应求，变为今年大大的供过于求。520页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价供需比的严峻失衡，并非表示消费者缺乏购房需求，相反的是，消费者的购从2008年以来各月的销售状况可以看出，第一季度，由于受去年底楼市低迷的影响，整个市场表现冷清，加之2月处于农历年时期，原来就是销售淡季，因此受季节性因素影响，这一季度的销售格外不抱负。而在进入其次季度之后，虽然“五一”黄金周取消，假期缩短为三天，但是由于“春交会”的带动，楼市成交量有“十一”黄金周的接近，9月的成交量开头放大，到10月则连续增加。与此同时，受国内外经济形势的影响，为了应对美国金融危机所引发的全球经济危机，国家开头出台一系列政策，其中不乏特地针对房地产市场的相关政策，如减免交易契税，率等，在这些楼市利好政策的影响下，依据签订预售商品住房合同的数据来看，11月的居成交量超过六千套，消灭猛增。而二手房市场的表现也差强人意，二手房挂牌均价自年初一路下跌，跌幅达17.2%。而从成交面积来看，上半年成交量相对较高，始终处于持续微升的趋势。从8月开头成交面积大幅下降，且持续小幅下跌，至11月才有略微上升。二手房市场的不景气事实上与一手楼市的低迷不无关系。在去年楼市火爆的时期，由于投机投资客的存在，炒房现象严峻，从而带动二手房市场的虚假富强。而从去年房市场亦随之进入平淡进展期。而由于一手房市场今年以来消灭持续低迷，二手房市场不景气情形更加明显。但是，可以看到的是，在一系列房地产政的带动下，消费者对楼市进展看好，再加上接近年底，消费者购房愿望增加，购房需求局部释放。其直接结果就620页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价者的购房需求是始终存在且需求较大的，这从有房交会的5月和10月成交量相应放大也是可以看出来的。问题的关键在于，如何才能使消费者的购房需求得到有效释放？房价，不得不说是一个重要因素。从2008年商品住宅成交均价来看，与去年房价一路攀升情形相比，今年的房价波动频繁，各月房价有起有落。而从整体来看，受成交持续低迷的影响，与去年相比，房价已有不小回落。虽然，在接近年底的时候，由于一系列楼市利好政策的影响，导致楼市成交猛增，成交价格也有小幅上升，整个市场似乎消灭一派2008年，深圳房地产市场的进展实际10月底楼市政带来的利好，使局部消费者压抑已久的购房需求临时性的放开闸门，再加上接近年末，消费者的购房需求也有所释放，因此导致近期楼市交易量消灭暴涨。假设开发企业对此盲目乐观，看到成交量消灭所谓的“井喷”就认为楼市已经回暖，并进而“捂盘”或抬高楼价，这注定是行不通的。对于消费者而言，虽然政策符合消费者的购置力量，购房需求才能真正得以释放。三、2008年深圳房地产市场数据分析〔一〕土地市场1、1-11月土地总成交面积约为270万平方米。2008年1-11月，通过招标、拍卖和挂牌等方式，深圳土地市场总共出让103宗各类型地块，土地总供给面积为394.99万平方米。截止11月底，共成交72宗地269.919宗，商业办公型地块共成交16宗，其他类型地块包括工业用地、机场用地以及停车场用地等，共720页成交47宗。

深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价20081-11月深圳土地成交状况月份交易宗数成交宗数土地供给面积土地成交面积成交金额〔万元〕平均地价〔元/m2〕1月3 221.8817.9529,647.801,652.002月1 1553,451.206913月3 319.1119.11122,647.576,417.004月18 1274.6222.16292,017.806,767.005月4 415.2215.22195,520.0012,850.006月6 555.5650.6174,120.003,441.007月5 333.7913.7892,880.006,738.008月0 0----9月6 626.1726.1720,360.9241810月24 2068.1660.12148,233.702,466.0011月33 1675.4839.8109,191.702,743.00总计103 72394.99269.911,188,071.004,402.002008年1-1172269.91万平方米，总成交金额为1188071万元，平均地价为4402元/平方米。11月和4月的成交土地宗数也较多，分别为16宗和12宗。其他月份的土地成交宗数则均在10宗以下。其中，8月份消灭土地零成交。2、1-11月住宅用地总供给面积为135.41万平方米，总成交面积为82.18万平方米。地块流拍率接近五成。2008年1-11月，深圳土地市场供给住宅用地17宗，总供给面积为135.41万平方米，成交面积为82.18万平方米，供需比为1.65：1。455.81万平方米，占总供给量的41.2%。但该月成交面积不高，仅为11.47万平方米。6月供给量也较高，总供给面积为53.93万平方米，且成交48.97万平方米，成交量较大。1月、第820页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价5月和11其中7-10月连续四个月消灭零供给和零成交。20081-11月深圳住宅用地供需状况从住宅用地的成交状况来看，2008年1-11月，共有17宗地块通过招拍挂的方式出让，最终成交9宗，流拍8宗。地块成交比率为52.9%，有近一半的地块消灭流拍。1-1182.184176065082元/平方米。16宗地块通882.18万平方米，成交总金额为417606万元，平均地价为5082元/平方米。自6月份以后，深圳土地市场连续411月，才有1宗位于南山区月亮湾大道的商住用地成功出让，而这一地块曾在6月份消灭流拍。在11月重挂牌出让后，最终以底价成交。920页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价20081-11月深圳住宅用地成交状况〔m〔m2〕成交金额〔万元〕平均地价〔元/m2〕1月212.9523,886.008,097.002月00---3月00---4月8211.4773,600.006,417.005月2213.8366,120.004,781.006月4348.97174,000.001,733.007月00---8月00---9月00---10月00---11月114.9680,000.0016,129.00总计17982.18417,606.005,082.003、1-11月，商业用地总供给面积11.53万平方米，总成交面积10.02万平方米。有2宗地块流标。2008年1-11月，深圳土地市场共有18宗商业用地供给，总供给面积为11.53万平方米，总成交面积为10.02万平方米，供需比为1.15：1。20081-11月深圳商业用地供需状况从各月的供需状况来看，2008年上半年的总供给量为8.01万平方米，占11个第1020页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价月总供给量的69.5%，接近七成。其中，4月的供给量和成交量都相对较高，分别为4.49万平方米和3.48万平方米。在2008年下半年，8月和11月没有商业用地供给，其他月份的供给量也相对较低，成交量也不高。从商业用地的成交状况来看，2008年1-11月，共有18宗商业用地通过招拍挂16210.02万平方米，成交总金额为728300万元，平均地价为72685元/平方米。面积为3.48万平方米，成交总金额为279000万元。3月的成交量也较高，有2宗地块成交，成交总面积为2.14万平方米，成交总金额为114500万元。其他月份则或是成交量不高，或是消灭零成交。2008年1-11月深圳商业用地成交状况月份 交易宗数成交宗数

土地成交面积〔m2〕

成交金额〔万元〕

平均地价〔元/m2〕1月00---2月00---3月222.14114,500.0053,505.004月763.48279,000.0080,172.005月221.38129,400.0093,768.006月00---7月111.0185,000.0084,158.008月00---9月330.35,600.0018,667.0010月321.71114,800.0067,135.0011月00---总计181610.02728,300.0072,685.00〔二〕二级市场1、1-11月，商品房增供给套数和面积同比均有较大幅度增长。2008年1-11月，深圳商品房批准预售工程共180个；批准预售商品房66194第1120页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价套，与去年同期相比增长27.3%；批准预售面积696.7万平米，与去年同期相比增36.7%。其中，批准预售住宅58656套，批准预售住宅面积602.26万平米，与23.1%和30.4%。从各月批准预售商品房的状况来看，不管是批准预售商品房面积，还是批准预售住宅面积，均呈波浪形上升趋势。20081-11月深圳商品房批准预售状况批准预售月份

批准预售

批准预售

批准预售

批准预售工程数量商品房套数商品房面积〔m2〕住宅套数住宅面积〔m2〕1月10282934.242,715.0032.482月7250130.532,155.0020.53月13196440.771,442.0031.34月17601452.625,679.0049.665月14393862.613,400.0056.726月19717476.686,762.0066.837月23930691.298,160.0073.858月13459855.214,348.0052.459月3012116112.79,282.0086.1810月11334231.212,976.0029.4611月2312412108.8411,737.00102.83总758,656.00602.26批准预售商品房面积的曲线图显示，2月和10月是处于波底位置，批准预售110万平方米左右。两者落差高达80万平方米左右。而从批准预售住宅面积来看，处于波底位置的同样是2月和10月，批准预售面积分别为20.5万平方米和29.46万平方米；9月和11月也是处于波峰位置，批准预售面积分别为86.18万平方米和108.84万平方米。两者落差在60-80万平方米之间。第1220页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价20081-11月深圳市批准预售商品房面积2、1-11月，商品房销售规模大幅下降，同比降幅接近四成，其中商品住宅销售规模同比有超过三成的降幅。依据商品住房备案登记的数据，2008年1-11月，深圳商品房共成交35260套，与去年同期相比，削减19804套，下降36.0%；成交面积334.57万平方米，与去年同期相比，削减200.35万平方米，下降37.5%；商品住宅共成交33491套，成交面积310.47万平方米，与去年同期相比分别下降31.1%和35.6%。20081-11月深圳商品房销售状况月份商品房成交套数月份商品房成交套数商品住宅成交套数1月3123〔m2〕29.252843〔m226.532月7297.056976.443月212323.12207018.974月376937.27352533.375月497340.45477938.486月329333.27313130.467月277327.28264925.738月304828.01298426.899月369434.24364133.7310月388736.38354734.0411月384838.25362535.83总计35260334.5733491310.47

商品住宅成交面积〕1320页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价20081-11月深圳市商品房成交套数和成交面积年2月商品房成交面积跌至低谷，之后逐月上升，5月到达本年度以来最高点，销售面积为40.45万平方米。至7、8月，销售面积一度回落到较低点，从9月开头缓慢上升，至11月到达38.25万平方米，接近年度较高水平。而依据签订商品住房预售合同的数据来看，2008年11月，商品房销售套数超过6000套，成交面积到达59万平方米。3、1-11月商品住宅价格呈波浪形进展趋势，11月房价略有上升。2008年1-11月，深圳市商品住宅成交均价起伏较大，呈波浪形进展趋势。自25月跌至年度最11014元/677月房价几乎与2月持平。之后房价又开头回落，9月跌至12431元/1011月房价上升至13547元/平方米。但与年度最高房价水平仍有差距，且同比下跌10.1%。1420页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价20081-11月深圳商品住宅销售价格〔单位：元/m2〕〔三〕三级市场1、1-11月二手房价格指数逐月下跌，降幅接近两成；二手房挂牌均价也有所回落，2008年1-11月，深圳二手房价格指数呈下跌趋势，11月指数为2005点，相比1月的最高指数2421点，下降416点，降幅为17.2%。二手房挂牌均价同样呈回落趋势，11月二手房挂牌均价为11912元/平方米，相较于处于顶峰的1月二手房挂牌均价，同样回落17.2%。20081-11月深圳市二手房挂牌均价和价格指数1520页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价2、1-11月二手房成交面积自年中开头逐月下降，近期有所上升。依据商品住房备案登记的数据来看，2008年1-11月，深圳二手房成交面积起伏较大。总体来看，6、7月的二手房成交面积相对较高，均在35万平方米以上。而成交量最低的是2月，因该月处于农历春节时期，历来每年这个时候为销售淡季，所以成交面积仅为12.62万平方米，不到7月的三分之一销量。而在经受了8、9、10月份的小幅回落之后，11月二手房的成交面积有所增加。20081-11月深圳二手房成交面积〔万m2〕4021套，成交金额为209978.4万元，成交面积为41.60万平米。四、2009年深圳房地产市场进展展望〔一〕假设经济持续下滑，政府可能会连续出台政策刺激楼市进展IMF主席推测明年中国GDP的增长甚至可能低至5-6%，几乎是2007年的一半，世界银行推测为7.5%，也有一些机构或学者认为将会在8%左右。虽然各方推测的下滑幅度不同，但共同推断都是比前几年将有较大幅的滑落，结合目前中11月份中第1620页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价国的出口7年以来同比首次消灭负增长，为-2.2%，将来可能还将恶化，而深圳的经济是外向型经济，制造业和出口是重要的经济增长点，外围经济的低迷，对于深圳的经济会形成较大的冲击，明年可能会有更多的工厂或者中小企业关张，失2400万劳动力待就业，就业形势比较严峻。基于目前严峻的经济形势，政府通过了4万亿的经济刺激打算，力保明年经济增长在8%左右，但是保增长并不等同于保就业、保企业利润。随着企业效益的下降，人们的消费力量和购置力也会相应的下降，而中产阶层的消费对于国家统，再加上对将来经济形势不确定的预期，刺激他们消费变得更加困难。所以，假设明年的经济消灭连续下滑的势头，政府有可能会进一步出台政策能还会进一步出台政策刺激楼市的稳定进展。比方，随着CPI指数下滑，目前我国已经进入了利率下降通道，明年可能还会有3-4次降息，而假设明年楼市还没有什么大的起色，政府还可能进一步降低交易税、连续放宽2套房贷政策、增加信贷额度等，以刺激经济的进展。而针对开发商资金紧急的境况，政府除了呼吁开发商合理定价以外，还会适当的放宽有实力的开发企业的融资条件，帮助房地产企业度过难关。〔二〕由于资金压力和市场预期的双重作用，开发商的拿地热忱照旧不高82.18方米的面积。一方面源于开发商的资金紧急，另一方面源于对将来市场的悲观预期，这两个因素照旧会作用于2009年的房地产市场。据悉，大型上市公司万科、富力等将1720页深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价在2009年大幅缩减开工面积，虽说是对企业和市场进展研判的根底上做出的决2009年假设深圳楼市没有回暖，成交量照旧较低迷，那么供大于求的冲突会进一步加剧，这对于开发企业拿地的信念将造成猛烈冲击。但是，一旦房市明年有所企稳，局部