二手房买卖合同论文有关二手房论文：浅论二手房买卖合同的解释方法

二手房买卖协议论文有关二手房论文：浅论二手房买卖协议的解释措施摘要：伴随房地产市场的发展，二手房买卖也成为社会和民众关注的焦点。然而，无论有无房地产中介的介入，二手房买卖协议的纠纷显现出明显的上升趋势。本文从二手房买卖协议的解释措施的角度，首先分析协议解释的一般规则在二手房买卖协议解释中的合用，另一方面从法经济学的视角论述二手房买卖协议之特殊性，最佳以案例分析的形式论述笔者的观点及提议。关键词：二手房买卖；协议解释措施；法律经济学居者有其屋是指：但凡需要定居（居住）的人都应当获得住所（房屋）。这一观点可以追溯到孟子在《梁惠王章句上》谈到，“居者有其屋!病者有其医!勤者有其业!劳者有其得!”现实中，高房价让许多民众望房兴叹，而某些竭其所有购置二手小户型商品房，用于自住的民众，又常因买到不合意、甚至疑似被欺诈的房屋而陷入被动，下文尝试从二手房买卖协议解释措施的角度，解读现实中存在的二手房买卖协议纠纷并给出提议。一、协议解释的一般规则在二手房买卖协议解释中的合用协议解释的一般规则，可以合用二手房买卖协议。我国《协议法》第125条第1款规定：“当事人对协议条款的理解有争议的，应当按照协议所使用的词句、协议的条款、协议的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该条规定的协议解释规则包括了文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释以及诚信解释。（一）文义解释文义解释又称语法解释、文理解释等，是指按照法律条文的文字、语法去理解法律规范的内容和意义的解释的措施。在二手房买卖协议中，文义解释就是按照二手房买卖协议条款中特定语句的使用，精确理解二手房买卖条款含义。然而，判断二手房买卖协议使用的语言与否有争议，应采用一般读者原则。从一种正常的，在法律方面或者二手房买卖业方面没有受过专业训练的人的立场加以考虑。（二）整体解释整体解释又称体系解释，是指把所有协议条款和构成部分作为一种整体，从各个协议条款及构成部分的总体联络来确定各个协议条款在整个协议中的对的含义。在实际应用之时应尤其注意：二手房买卖协议中的特约条款的效力优于基本条款。由于私法自治是近代私法的三大原则之一，而契约自由则是私法自治的关键。按照意思自治理论，人的意志可以依其自身的法则去创设自身的权利义务，当事人的意志不仅是权利义务的渊源，并且是其发生的根据①。特约条款是由二手房买卖当事人协商签订，它比基本条款更能体现当事人意思自治的原则精神。（三）目的解释所谓协议的目的，是指协议文字可以做两种以上解释之时，应采用最适合协议目的的解释。协议目的是当事人真实意思的关键，二手房买卖协议的用语与协议目的相悖时，应通过解释加以改正。若二手房买卖协议内容不明确或互相矛盾时，应当在确认每一协议条款和用语均有效用的前提下，尽量通过解释使其协调一致，符合协议目的。（四）习惯解释二手房交易行业在其长期发展历程中都形成了自己的某些习惯和约定俗成的通例，《联合国国际货品销售协议公约》第9条第1款规定：“双方当事人业已同意的任何通例和他们之间确立的任何习惯做法，对双方均有拘束力”，可见，根据习惯和通例解释协议，已得到国际上普遍承认。（五）诚信原则解释解释协议应遵照诚实信用的原则。诚实信用作为民法的一项基本原则，已为现代世界立法所公认。我国《民法通则》对之亦作了肯定，规定一切民事活动都必须予以遵照。用诚实信用原则解释协议，符合当事人的本意和法律的基本规定。在二手房买卖协议解释原则中，合用该原则把握二手房买卖协议当事人意图时，弹性较大，对法官规定较高。（六）其他解释措施利益衡量原则，利益衡量原则规定在解释二手房买卖协议步不仅考量当事人的利益，还要考虑社会利益。实际上许多本来可以履行的协议被人为地消灭了，而由此导致的包括订约成本、履约成本、纠纷处理成本的挥霍。成果是社会交易成本上涨，市场运行效率下降。法国民法典第1157条规定：“假如一项条款也许有两种意思时，宁可以该法条款也许产生某种效果的意思理解该条款，而不以该条款不能产生任何效果的意思理解该条款”。梁慧星专家认为，多种解释措施之间应大体有位阶关系，即：对法条的解释，首先应采用语义解释措施，如解释的成果也许为复数，则继之以论理解释措施；作论理解释时，应先运用体系解释和法意解释以探求法律意旨，进而运用扩充解释或限缩解释或当然解释以判明法律的意义内容，如仍不能澄清法律语义的疑义，则深入作目的解释以探求剪发目的，或者在依上述措施初步确定法律意义内容后，以目的解释进行核算②。这种逐层的体系化判断模式是值得推崇的。二、二手房买卖协议之特殊性——法律经济学的分析途径（一）法律经济学的应用笔者一直尝试着使用方法律经济学的措施论去分析法律现象、规则、成因以及趋势等。下文以法律经济学为途径，分析二手房买卖协议的特殊性。波斯纳的《法律的经济分析》问世后，大量学者用经济学的措施论来处理法律问题。当然，由于学科的区别，法学与经济学无法完全等同。例如在成本收益的计量经济分析时，许多数据和公式是有一定的假设前提（如经济人的假设、完全竞争市场的假设等），而这无法为法律学家接受，由于法律学家追求的是绝对公正。经济学家强调的是“理性之人”，是需求自身利益最大化之人，对于他人之福利，仅予以有限之关怀。而法学家常引用“合理之人”（也称为善良管理之人），强调以合理勤勉方式行为之人，在行为之际，也要考虑他人之福利③。经济分析法学派自诞生伊始，就不停受到来自各方学者的抨击，认为其以效率取代正义，是不符合道德的。虽然是波斯纳本人，在德沃金等学者以道德哲学和法哲学理论进行的强烈批判下，也承认并修正着自己理论中的某些错误。诚然，法学与经济学无法完全等同，但这并不表达两者完全排斥。“一种人要是合理的，必须是理性的，这是一种十分有力的论断”④。（二）信息不对称理论经济学家乔治·阿克尔罗夫以一篇有关“柠檬市场”的论文摘取了的诺贝尔经济学奖，并与其他两位经济学家一起奠定了“非对称信息学”的基础。该论文曾经由于被认为“肤浅”，先后遭到三家权威的经济学刊物拒绝。几经周折，该论文在哈佛大学的《经济学季刊》上刊登，立即引起强烈反响。“柠檬市场”指的是二手车交易市场，而二手房交易市场与其有相似之处，例如一般民众对房屋或汽车的专业知识都十分有限。信息不对称理论是指在市场经济活动中，各类人员对有关信息的理解是有差异的；掌握信息比较充足的人员，往往处在比较有利的地位（例如二手房交易中的卖方），而信息贫乏的人员，则处在比较不利的地位（例如二手房交易中的买方）。该理论认为：市场中卖方比买方更理解有关商品的多种信息；掌握更多信息的一方可以通过向信息贫乏的一方传递可靠信息而在市场中获益；买卖双方中拥有信息较少的一方会努力从另一方获取信息；市场信号显示在一定程度上可以弥补信息不对称的问题；信息不对称是市场经济的弊病，要想减少信息不对称对经济产生的危害，政府应在市场体系中发挥强有力的作用。这一理论为被广泛应用到从老式的农产品市场到现代金融市场等各个领域。在一般的契约中，也存在着信息不对称，如讨价还价时，不知对方的底价。不对称信息是指：缔约当事人一方懂得而另一方不懂得的，尤其是他方无法验证的信息。此处的无法验证，包括验证的成本昂贵而使验证在经济上不现实或不合算的状况。假如在验证上轻而易举，当事人就可以获得私人信息，也就不存在不对称信息了。而二手房买卖协议契约中的标的物风险状况、对专业性协议条款的理解，都属于不对称信息。不对称信息，从发生的时间来看，也许发生在当事人签约之前，也也许发生在签约之后。研究前者的模型称为“逆选择模型”，研究后者的模型称为“道德风险模型”⑤。研究前者，重要波及怎样减少信息成本问题，研究后者，重要波及减少鼓励成本问题⑥。在现实中，二手房买卖协议的买方对有关二手房买卖协议标的风险的事前信息不理解，而买方对专业性的二手房买卖协议条款也是模棱两可，这就形成逆选择。三、现实中的困惑与若干提议原告张丽诉被告杨海、重庆地鼎房地产经纪有限企业（如下简称地鼎企业）案件（发生在3月10日，重庆南岸区），是经典的协议当事人对二手房买卖协议的详细条款产生歧义，法院怎样解释之？本案当事人签订协议后，原告发现该房屋的户型本来是一室一厅，系被告杨海私自将厨房改为一卧室，此改动存在严重的安全隐患，二被告故意隐瞒了重要事实，使原告在违反真实意愿的状况下签订协议，故原告起诉规定撤销原告与二被告签订的《房屋买卖（居间）协议》，并由被告杨海返还定金及中介费等。被告杨海辩称：被告杨海向原告如实告知了房屋的真实状况，并提供了房屋所有权证，原、被告在自愿的状况下签订了《房屋买卖（居间）协议》，应当继续履行该协议，驳回原告的诉讼祈求。被告地鼎企业辩称：我企业多次带原告现场看房屋，并如实告知房屋的基本状况及天然气的安装位置。原告在理解房屋的现实状况后与被告自愿签订协议，协议依法成立，不得私自解除或者变更，故应当驳回原告的诉讼祈求。本案争议焦点是：原、被告三方签订《房屋买卖（居间）协议》中约定房屋的户型是二室一厅，房屋原户型是一室一厅、被告杨海在装修时将原厨房私自改装成卧室的状况，改装的卧室内放有天然气表及其主管道，存在安全隐患。而被告认为，原告在购房时多次到现场看房屋的详细状况，并且被告告知了原告房屋户型的变化状况。被告杨海对以上陈说未举示证据。有关二室一厅和一室一厅的区别应当是明确的，不过类似的案件中，协议约定的户型是指通过改装后的房屋构造还是房屋原有构造，在双方约定不明时，就波及二手房买卖协议的解释。进过上文分析，笔者提议：其一，对于此类不对称信息，卖方常常处在有利地位，理应将法律责任与举证责任更多得归于卖方。其二，房地产中介机构属于专业机构，其专业知识也明显优于买方。因此，应在法律制度角度深入明确房地产中介机构的责任。其三，二手房买卖协议属于协议法调整的范围，同步由于其标的的特殊性，波及民众的居住权，因此同步适应消费者权益保护法等经济法，以保护弱势一方。综上