二手房买卖合同纠纷案例分析

二手房买卖协议纠纷案例分析案情原告：徐某某被告：周某某8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限企业(如下简称“宝鼎企业”)签订《上海市商品房预售协议》，被告购置位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套，协议约定“宝鼎企业”于年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限企业(如下简称“广达企业”)签订《房地产居间协议(发售)》，约定被告委托广达企业居间发售401室房屋。同年5月27日，原、被告通过“广达企业”居间，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂存于中介方“广达企业”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商告知交房之日付清所有房款，并告知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。开发商大产证办出后，告知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同步原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行对应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外，原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元，广达企业出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因不发售系争房屋，本人不前去中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。另，系争房屋于年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎企业”办理初始登记获得大产证。因原告无财产可供担保，故其向代理律师出具书面材料确认不办理财产保全。在诉讼期间，被告将系争房屋再次转让，并于年4月1日办理了产权过户手续。诉辩原告诉称：年5月27日，原、被告签订《转让协议》合法有效，且《转让协议》具有履行基础。因房价上涨原因，被告单方面违约，故祈求判令被告履行《转让协议》、履行交房义务并与原告办理产权过户手续。7月22日，因得知被告已将系争房屋再次转让给了案外人，并已办理过户登记手续，故原告被迫变更诉讼祈求，撤销原第一条诉讼祈求，判令被告赔偿经济损失人民币905,550元。被告辩称：被告在签订《转让协议》时并未获得房地产权证，且现上海市已严禁期房转让，故其与原告签订的《转让协议》无效。另一方面，被告并未收到原告房款，过错责任在原告。在原告变更诉讼祈求后，被告辩称原告主张的赔偿金额过度高于《转让协议》约定的违约金金额，祈求法院驳回原告诉请。焦点1、《转让协议》的效力问题;2、过错责任问题;3、赔偿金额过度高于《转让协议》约定违约金的金额问题。审理一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵照诚实信用原则。本案原、被告所签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表达，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面切实履行。被告有关协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告于签约当日取款人民币114,000元、中介企业就此出具收条以及被告出具确实认书，可以认定原告已按约将首笔房款暂存于中介企业处。而证人刘锋的证言、被告出具确实认书均证明中介企业已尽告知转付义务，而是被告拒绝领取该款并将系争房屋再次转让，致使协议无法继续履行，根据法律规定，“当事人为自己的利益不合法地制止条件成就的，视为条件已成就”，故被告无权单方面解除协议，且其行为已构成违约，依法应承担对应违约责任。现原告认为实际损失不小于违约金的约定而主张实际损失，鉴于原告仅支付了首笔房款，从均衡双方利益出发，酌定判决被告赔偿原告损失人民币450,000元。评析一、本案中双方签订的《转让协议》合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国协议法》第五十二条第五款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定，协议无效。本案中双方签订的《转让协议》并未与全国人大颁布的法律及国务院颁布的行政法规的强制性规定相抵触，应为有效协议。对于被告代理律师谈到上海市政府颁布的期房限转的问题。首先，本案《转让协议》是在此决定之前签订的。另一方面，上海市人民政府颁布的预售商品房转让问题的决定仅规定：自4月26日起，预购人购置的预售商品住房在获得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。市政府未就签订《预售商品房转让协议》的效力问题作出规定，市政府也无权就此问题作出规定。因此，本案中双方签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表达，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面切实履行。二、类似于本案的二手房买卖协议纠纷，买受方在诉讼的同步，必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止发售方恶意将房屋再转让给第三方的状况发生。近几年，因房产市场的火暴，导致房价大幅飚升，由此而引起的出卖方在签订转让协议后违约的案例不胜枚举。对于新建商品房买卖，最高人民法院已经出台了司法解释：对于开发商一房两卖的状况，买受人可以祈求解除协议、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以祈求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但对于二手房买卖并不合用以上惩罚性赔偿的规定，故购房者如想获得系争房屋，则必须及时申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止发售方恶意将房屋再转让给第三方的状况发生。三、加强整个社会信用制度建设。目前，我国自然人、法人的诚信度普遍低下，这与我国信用制度的不完善密不可分。我国信用制度缺陷重要表目前如下两方面：(一)、搜集自然人、法人不讲诚信的信息渠道过于陕窄。对于自然人、法人目前搜集不讲诚信的信息渠道重要是其平常通信费、水、电、煤气费的欠缴状况及以往向银行借款的还款状况。(二)、不讲诚信的成本过低。本案被告为了获得上涨房价、恶意违约，甚至在诉讼期间将系争房产再次转让，导致协议无法继续履行的尴尬境地。而原告却要为此付出律师费用及大量