新疆特变电工房地产战略发展建议-111PPT

特变房产战略发展建议1新疆特变电工房地产有限责任公司为了实现快速、稳定、可持续发展，特邀请重庆皓华企业管理咨询有限公司作为专业顾问，就特变房产未来发展向特变电工集团公司提出相应建议。皓华咨询通过对目前中国及新疆房产地市场发展趋势，结合特变房产自己身情况，以及综合中国各大地产企业的成功经验，为特变房产及特变集团高层领导提出特变房产未来发展建议。前言2国民经济（GDP）中国经济高速发展，为房地产行业发展提供了强劲动力居民可支配收恩格尔系数行业影响变化趋势经济指标国民经济高速增长，为房地产业的发展提供持续的发展动力。房地产业作为国民经济的支柱产业，对拉动国民经济的发展起到巨大作用。居民可支配收入的增加，大大地增强了人们购房的能力。购房、教育是居民可支配收入的主要消费主体。恩格尔系数不断降低，住房等消费必然上升。2010年，居民恩格尔系数将下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段，住宅消费比重将提高到13－18％3增加招投标企业科技成果加权值突出科技创新企业的优势室内套型、室外环境设计现代化光缆宽带入户，形成网络社区高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征实现集约化、标准化、系列化生产使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台，实现网络化经营建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化招投标创新规划设计创新住宅部件品创新建筑技术创新住宅销售创新物业服务创新提高了产品质量和投资效益促进房地产业的结构优化和升级提高了企业的竞争力和品牌降低了开发成本，增加了产品附加值技术发展促进了房地产业的发展产业影响创新的内容和形式创新项目4人们需求层次的升级要求房地产功能的不断完善成就需要尊重需要关怀需要安全需要生存需要品牌战略。让客户理解项目、品牌的个性内涵加强家庭办公智能化功能的提升。加强人车分流设计开发满足私密性需求的功能加强物业管理加强健身保健设施建设生活服务设施建设文化服务、休闲观赏加强保安硬件技术系统的建设加强安全保卫体制创新满足基本生存功能要求人们行为方便要求自然环境和人文环境5成长期与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始进入市场。稳定期邓小平南巡讲话和十四大的召开，房地产产业迅速成为国民经济的热点产业生产。低潮期受国家宏观调控、货币从紧政策影响，房地产业转入低潮。复苏期规范房地产市场、大力发展住宅建设。

二次发展期申奥成功、入世成功扩大了投资需求，房地产业将成为新的增长经济点。经过五年的高速发展，中国房地产业进入第二次调整期的趋势明显稳定期国家先后发出旧国八条、新国八条、国六条、国四条；央行一年九次提高准备金率，打压房价，抑制高速发展的房地产市场78年92年94年98年01年07年6住宅开发量办公楼开发量商业房开发量行业影响变化趋势经济指标国家城镇化发展趋，促使住宅开发量持续上升。大量人口的住宅需求，使得国房地产住宅市场高速成长。WTO以后，办公楼开发量持续上升，至2005年止，办公楼开发出现了首次下降，说明房地产市场办公楼需求已接近饱和。商业房的开发与办公楼开发情况相对较为接近，但商业房的开发与项目地理位置联系更为紧密。全国房地产开发量增长迅速7至2005年止，全国房地产项目施工面积为166053万㎡，竣工面积为53417万㎡，竣工率为32.2%；竣工房造价为1451元/㎡，比上年增涨了3.4%。全国房地产造价持续增长施工面积竣工面积竣工房造价行业影响变化趋势经济指标8至2005年止，全国住宅、办公楼、商业用房销售面积持续、高速增长，使房地产行业呈现出一片繁荣的景象。全国房地产销售持续、高速增长住宅销售量办公楼销售量商业房销售量行业影响变化趋势经济指标9至2005年止，全国住宅、办公楼、商业用房销售价格升幅较大，重点地区房价格已大大超出居民普遍承受能力范围。房地产销售价格连续攀高住宅销售价办公楼销售价商业房销售价行业影响变化趋势经济指标10宏观调控打压房地产市场——政策2005年3月26日一、高度重视稳定住房价格工作。二、切实负起稳定住房价格的责任。三、大力调整和改善住房供应结构。四、严格控制被动性住房需求。五、正确引导居民合理消费预期。六、全面监测房地产市场运行。七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。《旧国八条》2005年5月13日一、强化规划调控，改善商品房结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。《新国八条》11宏观调控打压房地产市场——政策2006年5月17日一、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

《国六条》12宏观调控打压房地产市场——政策2006年5月29日一、切实调整住房供应结构

（一）制定和实施住房建设规划。（二）明确新建住房结构比例。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

（三）调整住房转让环节营业税。

（四）严格房地产开发信贷条件。（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。

（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

（七）加大对闲置土地的处置力度。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

（八）严格控制被动性住房需求。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

（九）加强房地产开发建设全过程监管。

（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》13五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

（十一）加快城镇廉租住房制度建设。

（十二）规范发展经济适用住房。

（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。六、完善房地产统计和信息披露制度

（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。

（十五）坚持正确的舆论导向。宏观调控打压房地产市场——政策2006年5月29日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见14一是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。

二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。

三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。

四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。宏观调控打压房地产市场——政策2007年3月5日《国四条》15宏观调控打压房地产市场——金融2007年01月05日2007年02月25日2007年04月16日2007年05月15日2007年06月05日2007年08月15日2007年09月25日2007年11月26日第一次第二次第三次第四次第五次第六次第七次第九次9.5%10%10.5%11%11.5%12%12.5%13.5%2007年10月25日第八次13%2007年01月—11月央行先后九次提高商业银行准备金率162007年9月28日宏观调控打压房地产市场——金融关于加强商业性房地产信贷管理的通知一、严格房地产开发贷款管理

对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

二、严格规范土地储备贷款管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。17四、严格商业用房购房贷款管理

商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

五、加强房地产信贷征信管理

商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后，应将相关信息录入企业信用信息基础数据库，详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设，积极防范房地产信贷风险。

宏观调控打压房地产市场——金融2007年9月28日关于加强商业性房地产信贷管理的通知1807年1-9月全国房地产市场概况一、房地产开发投资增幅上升，住房投资增速有所加快，普通商品住房和经济适用房投资比重提高。今年1-9月，全国房地产开发完成投资16814亿元，同比增长30.3%。住宅完成投资同比增长32.8%，高于同期房地产投资增幅2.5个百分点。其中，90平方米以下住房完成投资占住宅投资的21.2%，比上半年高1.7个百分点；经济适用住房完成投资占住宅完成投资的4.4%，比上半年高0.2个百分点。

二、市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。今年1-9月，全国商品住宅竣工面积同比增长11%，增幅比上月提高1个百分点；销售面积同比增长33.9%，其中，现房销售面积同比增长14.7%；期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍，市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。

三、房价涨幅仍然较高。今年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比上月高0.3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨10%，涨幅比上月高1个百分点。

19－土地是稀缺资源，为房产提供最基本的生产要素－土地价格能保值增值－土地供给易受政策影响：管理权的行使进行规划、行政征收权的行使强行征用和收购。－地产位置的固定性衍生出房产的地区性和个别性地产房产－房产是实现产品功能、满足需求的的载体房地产项目的成功从地块的判断开始，要善于判断土地的潜在价值，作为项目建筑功能和市场定位的核心依据土地是房地产的重要价格组成，要有投资的眼光来获得、拥有、控制这一重要资源作为日益稀缺的第一生产要素，土地对房地产的影响作用会日益重大房产和地产密不可分，相互依存的有机结合体土地价值的挖掘和成本是项目开发成功的关键之一20影响该地块所在的城镇的总体水平的社会、经济、政策和国际因素。影响城镇内部区域之间地价水平的城镇繁华程度及区域在城市中的位置、交通条件、基础设施及公共设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等与宗地直接相关的自然条件、市政设施条件、宗地形状、深度、宽度、使用限制和宗地临街条件等。城市竞争力区域竞争定位、商流、人流的数量和素质所在地块的条件地块的综合素质市场价格投资的价值适合开发什么投资分析潜在需求未满足的功能如何去实现地块的综合素质和价格决定了投资的价值一般因素区域因素个别因素地块综合素质构成21远郊区近郊区城区集聚成为了经济、政治、文化、外交活动的中心，配套功能齐全，但过分集中变得不堪重负，土地供应相当紧缺，造成交通堵塞、生活质量下降等负效应。作为沿城区的外延地带，土地供应量相对充足，是城市居民向外扩散居住的良好结合地带。土地供应充足，是城市工农产业发展的支撑地带，给城市提供基本物质资源。重新定位城区和郊区的功能给土地开发以新的导向城区用地性质明确城市功能重新定位和迁徙城市的郊区化再城市化新区开发与旧区调整改造并重新兴城市中心功能组团古都风貌得以维护都市更新步伐加快新兴城市中心功能组团中心区域的重新兴起新兴城市中心功能组团居住环境观念的凸现放射状的现代交通体系葡萄状卫星城的格局十大边缘集团规划22土地价格征地补偿费用拆迁补偿费地价款市政配套费基础设施配套费市政代征地费公共配套设施费开发权费所有取费标准根据地方的不同有所不同房地产价格土地价格建设费用公共设施配套费各项税费资金利息开发商利润管理销售费用政府可以调控合理地调整行业平均利润率，调整回报预期企业可以通过提高管理水平加以调整控制多种融资渠道的组合，控制合理的资本结构通过加强住宅产业化，提高建筑技术，降低建设成本供求关系影响价格刚性存在可降空间和可能在房地产的价格构成中，土地的比重会进一步上升23土地有偿出让招标、投标方式为主无偿使用土地资源过渡时期真正的市场竞争，打破地区格局和关系保护，进行优胜劣汰政府导向计划经济模式市场经济模式市场导向存在双轨制协议出让为主没有严格意义上的房地产企业房地产企业的生存发展依附于政府关系和政策因素土地产权模糊、效率低下无法显性土地和建筑的价值浪费和紧缺同时存在供给结构脱离城市发展实际既得利益者产生抗争和排斥投机寻租行为严重交易成本不可控、缺乏公平性配置不合理，有市场炒作投机不利于公平竞争、长远发展人情关系因素浓厚、走后门有效遏制土地市场的泡沫经济防止和避免腐败行为的产生营造公平的竞争环境利于优势企业的全国性、规模化扩张土地出让政策的变化是影响房地产商生存发展的根基24土地管理制度重大变革对企业的能力提出考验土地整理储备中心土地储备库对全市土地后备资源的调查、统计和规划依法征收、收回、收购置换、储备、开发供应国有土地自已占用的土地开发企业部委系统区县政府经济开发区近郊开发企业城镇危旧房改造部分可供开发利用的土地新征土地征用的集体土地土地交易市场站在同一起跑线上竞争开发商凭关系、暗箱操作、交易成本高、不可控因素多政府关系公关能力风险决策资金实力进行招标、拍卖土地管理的市场化进程在加速，对企业应具备的能力提出了不同的要求25首创的储备土地已达到413.3万平方米天鸿与朝阳达成240万多平方米的土地协议城建西三旗环岛拿到了一块近100万平方米的地福建金源250万平方米的世纪城三期启动在即广州珠江又拿下了占地83.13万平方米土地储备是开发商的生命线香港：长江实业和恒基建设，都在香港土地局标购大量土地作为储备。台湾：最大的地产开发企业如国泰建设，由于有庞大的土地储备，度过从石油危机到第二次经济的不景气，现增值到原价位的10倍以上。城市土地的稀缺性开发企业的竞争加剧提高抗风险能力房地产运行的周期性土地作为战略性资源土地还贷利息小于土地升值额选择地块的决策资产积累和现金流量专业的土地估价人员明确的市场发展战略规划指向市场指向寻找适合潜在需求的地块影响地价开发的方向开发的可行性推动新一轮圈地运动，一时硝烟四起资产积累和现金流量新的圈地动过隆重上演26房地产企业的核心竞争力在房地产企业的集成性和资源整合能力项目决策规划设计建设施工市场销售物业管理施工/监理材料设备采购招标销售策划项目策划取得土地建筑设计市政设计物业服务广告销售投资分析谁做得更好值不值得做企业边界的确定企业做什么别人做什么社会分工专业化程度控制成本企业实力和战略采取战略联盟、联合采购、合作开发等更优的合作竞争方式整合产业链价值活动市场调查房地产开发企业的职能会趋于专业化，主要体现在决策和投资和对各阶段价值活动的资源整合和控制上报批/审核办理规划证投资计划竣工验收出租各阶段的价值活动，都有专业化公司提供服务。集成整合27项目决策阶段的关键是提高决策的科学性和系统性，增强抗风险能力项目定位建筑档次建筑功能企业价值活动行业价值活动土地价值挖掘市场调查竞争楼盘分析需求分析预测市场确认定位顾客是谁项目建议书市场调查公司咨询策划公司规划设计公司工程设计咨询公司需求表达观念沟通成本测算销售收入盈亏平衡分析敏感性分析风险分析项目开发的可行性概念设计方案装饰设计市政设施景观设计单体设计小区规划物业服务功能配套景观设计初步提供参数、方案招标参与招标参与招标参与招标参与28规划设计阶段的关键是如何用建筑艺术和技术准确表达顾客需求结构设计公司室内装饰设计公司环境景观设计公司暖卫电设计公司市政设计公司总承包设计公司设计市场房地产开发企业概念设计方案招标挖掘想法梳理构思不断深化沟通详细、可实施的设计图纸房地产质量、功能、成本控制的关键在规划设计阶段设计是销售策划之本，是有效供给之源科学、实用的规划设计控制能降低工程成本的60％～70％选择评价设计市场走向开放化国外建筑和国外建筑设计理论和思维方式已从多渠道引入，使我国设计市场异常活跃，竞争日趋激烈，同时也大大促进了中国住宅设计水平的提高。艺术经济技术社会心理美观性安全性适用性卫生性经济性国营综合设计院为主体的设计体制,全国有工程勘察设计咨询单位12572家，其中，甲级资质单位1282家。合伙人制的设计事务所，全国150－200家。国外建筑设计公司的大量进入。交通组织房型设计环境规划景观设计配套设施安全防范智能化生态环保社区环境室内装饰功能设置建筑风格29施工管理阶段的目标是质量、成本、进度的实现，关键是过程控制招标选择过程管理施工总承包商专业施工商材料供应商设备供应商监理公司开发公司现场代表（项目管理部）派出汇报形成自上而下的质量保证体系：开发公司的质量控制目标下达监理公司的过程专业把关监督各级合作单位自身质量管理体系PACD循环预防改进用过程精品保证工程总体精品质量形成层层落实的计划控制体系：开发公司下达总的进度计划，协调各单位的合作关系监理公司的控制监督工程进展各级合作单位制定工作进度计划，保证落实达成层层分解，保证落实用阶段进度的实现保证总进度的达成形成全面的房地产成本控制体系：开发公司的对成本实行总量和阶段性目标控制，对报量、预决算审批认可监理公司监督各单位的成本耗费，进行报量确认各级合作单位对成本和工作量统计报量，编制预决算用分项工程成本保证总成本控制目标实现进度成本30市场销售阶段是公司完成价值实现的“惊人一跃”房放交易会营销策划公司代理销售公司自主销售广告媒体网络销售推广促销活动公益活动销售培训公司广告营销推广公共关系人员培训促销组合人员销售渠道销售策划方案总体的战略部署：通盘安排、突出卖点、策略重点代理商及分销网络的建立──选择所要运用的中间商：

最重要的渠道功能是信息收集、促销活动、谈判功能、定购产品、融资渠道、风险承担、付款方式广告战略所面临的最重要的问题是针对谁、传达什么、如何传送给目标客户，即媒体和方式的选择。各大城市，主流媒体中的房地产广告市场份额都达到了70%以上，广告的集中投放造成了广告的影响力和广告效果下降，需要创新。媒体广告效果下降的情况下，多搞一些公关营销活动几乎成了开发商的共识营销人员的管理体系：激励、考核措施活动管理、培训、团队作业模式31物业管理和顾客价值的实现紧密相连，是品牌的重要组成部分房地产开发企业决策一：进不进入物业管理领域决策二：选择谁做物业服务发展商不能主动积极地避开风险容易陷身于与业主的纠纷中做不到位容易影响品牌和效率法律关系混乱肥水不流外人田作为稳定的业务支撑构成完整的品牌内涵提供公共服务对公共物业安全及秩序进行监管服务态度——热情服务程序——规范服务收费——合理服务制度——健全服务效率——快速服务设备——完好服务技能——娴熟服务项目——齐全物业公司业主业主委员会承诺转移产品移交责任界定选出代表权利代言策划方案招标法收费标准测算招标法无标底二步法招标法32中国房地产走向产业化住宅已从按平方米计算的以安置为目的的数量型向追求住宅功能、质量、乃至环境、信息网络等的质量型过渡数量向质量转型住宅的质量是一项系统工程，应当包括规划设计质量、工程施工的质量、住宅部品的质量、住宅建成后的整体质量及物业管理质量等多方面全方位质量体系以平方米售价是一种单一价格。但是随着住宅商品化的推进，人们的观念发生了变化，现在不仅是建筑面积有价，环境、设施在住宅建设中愈加重要，环境有价已成共识，甚至形成新的卖点多元化价格体系几年前开发的住宅在个人购买率不断上升的市场中缺乏产品竞争力，即使降价也难以消化，市场竞争日益激烈使小规模发展商生存空间缩小，地域型的房地产主导企业将逐步形成。房产库存压力存在城乡结合部大型物业的开发不断增加，规模不断扩大，将培育大型房地产企业的规模化优势，而且城乡结合部价格稳定，住宅的产品素质对普通收入阶层有较大吸引力，城乡结合部物业的发展，对市中心的物业造成巨大压力。城市空心化33近年来，我国房地产开发投资保持快速增长态势34住宅开发在房地产开发中占据主导地位住宅、办公楼、商业楼的投资比重分别为79%、6%和15%，而且住宅的同比增长率最大，因此，住宅开发明显处于主导地位。35住宅产业化将推动相关价值活动全面升级（一）从发展的层面来营造住宅推动产学研一体化推动建筑材料科技化科学规划设计建设商品住宅文化实现多元化流通改善居住环境加强配套政策建设准备（思考）阶段预期目的实施阶段产生效果辅助措施36住宅产业化将推动相关价值活动全面升级（二）从发展的层面来营造住宅推动产学研一体进程推动建筑材料科技化科学规划设计住宅可分为生存需要、享受需要和发展需要型。知识经济的到来使住宅不仅具有了发展消费资料的性质，而且还使住宅具有了生产资料的特征。因此书房兼工作室的地位愈来愈重要，而厨房的功能将退居“二线”，电视、电话与电脑的“三网合一”，需要光纤路的预设；IC卡在当家理财与物业管理中将全面使用。可以利用科研机构雄厚的科研实力和房地产企业的资金共同进行房地产科研项目的开发，不断推出房地产建设的新思路、新设计、新材料、新工艺、新成果，加大科技含量，推进住宅小区智能化、设备自动化、楼宇办公自动化、防火监控及保安自动化、建筑材料科技化等系统的建设进程。建材是房地产建设实施可持续发展的的重要部分。从可持续发展战略出发，提倡使用绿色材料，利用可再生资源，推广国家认定评估推荐的科技含量较高的新材料、新产品。在项目设计及建设中，根据休闲型住宅与居住型住宅的不同要求，科学设计居室空间，使空间具有灵活性、多样性、适应性、可改造性创造性创造条件，提高住宅建设的整体质量水平。37住宅产业化将推动相关价值活动全面升级（三）改善居住环境建设高品质住宅文化实现多元化的住宅流通加强配套政策建设使用新技术，开发利用无污染或污染少的新型能源，科学处理城市垃圾污水。同时在小区内尽可能增加绿化、美化、静化、净化的内涵，设置商场、幼托、老人活动中心、戏水池、儿童乐园、下沉式广场等配套设施，改善居住环境、方便住户生活。另外，电子声光将为小区环境和室内墙饰增光添彩，形成最贴近自己生活的温度、湿度、光线等。将知识应用于住宅建设，建立高品位住宅文化，提高住宅的人文环境和知识内涵，把住宅作为人们安居的艺术和科学的结晶，营造高水平的居住氛围。同时，要把住宅作为反映时代风貌的精品，从而提高城市形象，反映区域经济的特征，推动区域经济发展的繁荣与昌盛。知识经济给住宅市场带来了一系列的革命。住宅流通市场添加了信息化、金融化与规范化许多内涵。人们更多地利用无形市场来买卖住宅，在网上实现房屋的租赁、抵押等。房市指数动态和三维动画系统将向买房者展示住宅设计、功能和各个方面的详情与各种相关信息，为投资者提供精确化的市场信息，进行“货比多家”的抉择。政府主管部门应积极推广科技成果，制定有利措施，为房地产迎接知识经济的挑战，创造有力的外部条件。同时各级建设部门应协调工作，建立健全配套政策法规，加强对住宅建设各个环节进行跟踪、检查和督促，及时了解情况，沟通信息，做到随时发现问题，及时总结经验，推动整个房地产水平的提高。38建设与结构技术体系节能及新能源开发利用管线、厨卫技术体系住宅环境及其保障技术对高层住宅：混凝土大开间结构，大型模板，提高现浇混凝土专业化水平；对10-15层：混凝土方形柱框架，7-12层：钢结构大开间住宅体系，解决好楼板造型和轻型隔断成套技术；多层的结构体系将重点发展多孔空心砖、小型混凝土空心砌块、以多种工业废料砌块代替粘土体系成套技术。包括各种气候带的节能住宅体系；新型的供热、制冷技术；能源综合利用和新能源开发，如太阳能储存与利用、各种废热利用、风能、地热的应用等；发展新型节能产品，如节能门窗、墙体保温技术与材料、照明节能产品等。开发适应我国住宅建筑体系的新型管材，如各种塑料管、铝塑管、钢塑管等；建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术，建立协调模数，并成套整体生产和装配。对节水技术要充分重视，尤其要开发6升坐便器，提高水的充分利用率；对室内外空气质量进行监控和置换；提高房间、楼层之间的隔音性能；发展住宅用无污染建材与涂料。住宅产业化需要整套质量保障体系住宅智能化技术体系住宅讯息传输及接收技术，住宅设备的自动控制系统；住宅安全防卫自动控制系统；住宅能耗及智能化控制及综合布线系统。39房地产以住宅作为最终产品，前后延伸，带动相关产业形成产业链规划设计商品住宅施工建造物业管理商品流通供配系统相关产业金融、保险房地产业住宅产业化产生了具有强大的开发建设能力与一体化生产经营优势的住宅产业集团，必将成为房地产市场中强大的竞争者，规模小、实力弱的房地产公司将逐步被淘汰。建筑业住宅产业化将大量使用标准化的设计，会使住宅设计市场萎缩。住宅产业化促使建筑业进行结构性调整，逐步形成大公司靠技术与管理实力承包大工程，中小企业做分包，小公司出劳务。建材业住宅产业化将促使建材生产向专业化分工更细的方向发展。一些新型建材企业除以本身的材料生产为基础，向住宅设计和施工延伸，成立设计、购配件生产、施工一体化的住宅产业集团。住宅装修业住宅产业化使住宅产品向着结构与围护分离、装饰与围护在工厂中合一完成的方向发展，现有的住宅二次装修市场逐步萎缩。设备部品制造业住宅产业化的发展会带动与住宅相关的水暖电器设备、卫生洁具等众多行业的发展与繁荣。40专业化是未来房地产业的主要发展趋势纵向整合趋势许多房地产开发企业都力图在房地产上下游产业中综合发展，即以控股或参股方式成立自己的建筑施工公司、装饰公司、物业管理公司、商贸公司、销售公司，甚至成立自己的设计所纵向整合动因房地产市场上下游产业发育不完全，迫使开发企业向大而全、小而全的方向发展；开发商基于“肥水不流外人田”的心理，盲目成立自己的小而全的上下游行业公司纵向整合现实性市场环境尚不成熟，当地建筑设计、建筑施工、施工监理、物业管理、销售代理和建材贸易等公司提供的服务，不能满足企业房地产开发业务的需要纵向整合的弊端对自身企业的人员的素质提出挑战，企业会在人力资源的调配使用上捉襟见肘，降低项目经营质量；由于房地产开发企业与其上下游企业形成了实质意义上的母子公司关系，加上人事、经济利益等方面的关系因素，使房地产开发企业直接在工程工期控制、质量控制、工程预决算、物业管理等方面处于难于控制的尴尬境地。多元化→专业化万科、金地、珠江、合生创展不仅集中于房地产开发，而且集中于住宅最大的细分市场；香港的和黄、新世界、恒基中心、新鸿基地产则主要集中于写字楼和商业楼；北京某些高档的写字楼开始聘请国外的物业管理公司进行专业化管理，以提升为客户的服务质量与价值41房地产业的跨地区发展已经成为现实推动力本地的房地产市场发展空间不大，寻求新的发展机会。例如，深圳的房地产公司进入西部城市；外地有更好的发展机会，跨地区发展可以全面提升企业的竞争实力。例如，广州、深圳和香港的地产商纷纷进入上海和北京关键因素充分了解当地城市规划等政策因素，搞好同当地政府部门的关系。跨地区发展的最大风险就是得不到当地政府的支持，以致于根本无法同当地开发商竞争。例如，万科进入北京后，在获取土地方面碰得头破血流；按照市场经济的方式运作，以防范风险。从市场需求的角度定位市场，设计产品，营造环境、强化服务，以优质的产品、服务和信誉取得当地人民和政府的信赖。42品牌/资信是判断成功的标准，体制/人才是制约企业发展的主要因素中国房地产业协会城市开发专业委员会在2000年初组织了一次大规模的对房地产开发企业负责人的年度实地调查。本次调查在北京、上海、南京三地选取了780家有代表性的企业老总，采取面对面访问的形式实施深入的调查访问，本次有效样本数753个。调查结果显示：品牌、资信成为判断房地产企业成功的主要标准。三分之一的开发企业认为体制是目前制约企业发展的主要因素。43房地产行业机遇和挑战小结现状描述未来方向机遇中国经济、技术的发展，金融、房改、户籍等政策的改善，人们生活品质的不断提高，都促进了房地产业快速稳定地发展；《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台，为房地产企业跨地区发展提供了公平竞争条件；房地产证券化政策和《企业债券管理条例》即将出台，开辟了新的融资渠道；房地产企业上市融资已经没有法律上的障碍；在房地产开发的每个价值环节，分别由不同的专业化公司负责运作，为房地产开发企业实现快速成长提供了外部条件；住宅开发在房地产开发中占据绝对的主导地位，利于房地产企业集中资源发展住宅业务房地产开发，特别是住宅开发应是特变房产的主营业务，专业化应作为特变房产的战略原则之一；跨地区发展应是特变房产未来发展壮大的重要举措；特变房产可以通过上市或发行债券拓宽融资渠道；挑战土地使用权挂牌出让，对房地产业的综合实力提出了挑战；银行提高住房开发贷款条件，重点扶持特大型、大型房地产企业或项目，限制了中小企业的融资能力；限于企业自身现金流和利润的不稳定性，上市融资仍存在较大困难；房地产业的专业化发展趋势，对房地产企业的资源整合能力提出了更高的要求特变房产应进一步提高市场运作能力、资本运作能力和资源整合能力44房地产国家和地区经济发展的力量推动，对地方经济的依赖度更高地方工商企业和单位的用房需求居住性房地产开发房地产开发投资地区经济发展状况居民可支配收入宏观经济、GDP增长消费结构消费观念非居住性房地产开发消费倾向第二产业和第三产业的繁荣和发展国民经济发展速度45经济持续快速增长经济增长的稳定性提高通胀率和失业率处于调控区间内经济增长质量继续提高高速度高效益低通胀良性运行格局2007年,国民生产总值2438亿元，同比增长11%连续三年保持两位数增长一、二、三产业增长分别为15%、15%、25%三产业比重分别为20%、45%、35%2007年1-9月新疆维吾尔自治区经济运行质量提高增长过程中波动较小，稳定性大大增强波动幅度由上年的2.7个百分点下降为0.3个百分点。财政收入大幅增加，全年地方财政收入209亿元，同比增长33%，超额完成预算任务城乡居民收入稳步提高。城镇居民可支配收入7683元，实际增长18%；农民可支配收入2273元，实际增长18%1-9月新疆居民消费价格指数为104.28，比上年上涨了4个百分点。06年末城镇登记失业人员11万人，登记失业率3.9%。462006年，完成投资1339亿元，增长17%2007年1－9月份，完成投资1053亿元，增长22%。2005年，竣工面积4636万平米，增长14%。2006年，开工面积6608万平米，增长27%。2005年，销售面积687万平米，增长7%。投资规模开工面积竣工面积销售面积价格水平2005年，平均售价1798元／平米，上涨13%。新疆房地产市场整体平稳，开发投资、建设销售、价格等匀速增长47住宅构成了房地产市场的主力，更多的得力于需求的拉动住宅的销售面积和投资施工面积与整个房地产市场变化高度同步，构成了房地产市场发展和繁荣的基石。市场上的大部分销售面积由住宅市场吸纳，表明更多有住房需求拉动。其他各类市场施工面积所占比率高于销售面积所占比率，表明这类市场更多由投资力量拉动，需求方力量表现波动或相对较弱。48各项因素推动住宅成为消费热点，个人成为消费投资、决策的主体城镇居民成为市场主体房改政策取消福利分房集团购买力退出消费观念改变推动入市住房不再等靠要，而要自己住房是消费与投资的组合住房可以按能力进行换代消费能力提高住房分配货币化个人消费信贷支持家庭收入提高进入个人散户时代居民成为消费投资主体，对自身利益高度关注，消费日益理性成熟。49居民购买能力的提高和消费结构的变化使住宅消费成为热点舒适愉悦的消费新方向以千元级为主的家电消费万元级普通住房、空调、移动电话等为主的消费十万元、数十万元级电脑网络、私人轿车、商品房及装修为主的消费一级台阶二级台阶三级台阶满足吃穿用的基本消费需求部分家庭消费热点已向商品房、家庭轿车、旅游和信息化服务等方面转移2005年新疆市城镇单位在岗职工平均工资为15558元，比2004年增长8%。今后5年，国民经济年均递增速度保持在9%左右，城乡居民收入年均实际增长6%左右，50居民收入结构直接影响对住房价格和品质的要求1.5－2万元1.2－1.5万元1.2万元以下2－2.5万元2.5万元以上50岁以下40－50岁30－40岁30岁以下全市工资平均线19155元行业间最高工资与最低工资相差6.6倍，比上年扩大了1.9倍高收入的职业分布私营企业经营者、法律专业人员、股份制企业负责人、导游、演员、职业股民、个体经营者、影视制作人员、大中小学教师、其他自由职业者、事业单位负责人、证券业务人员、三资企业中方高级职员、IT行业从业者、卫生专业人员、国有企业负责人、购销人员、新闻出版文化工作者、其他专业技术人员烟草制造业、航空运输业、计算机服务业、商业经纪代理业、金融、保险业、信息咨询业、广播电影电视业、房地产开发业、综合技术服务业、卫生业、文化艺术业、邮电通信业、体育业、电子及通信制造业、石油加工业、科学研究业、综合技术服务业、电、汽、水产供业高收入的行业分布新疆城镇家庭资产超过百万、千万的高收入群体逐渐形成。月均收入7656元月均收入8264元住宅的价格和品质定位应充分分析居民的购买能力，其职业、行业特点，年龄阶段等因素。居民收入两极分化加大，目前有能力购买住房的人群比率并不大，大多数的居民只是潜在需求。家庭收入是决定市场吸纳量的重要因素，低收入特征预示着未来低价位市场的巨大需求量。不同级差年收入的人数分布高收入阶层年龄段构成比率按国际惯例只有当一个家庭6年的收入够买房时，才有真正的购买能力具备购房能力的阶层51新疆维吾尔自治区的恩格尔系数已降至40%以下，按国际惯例住房开支的占比应达到15-20%，而实际情况是长期徘徊在10—11％之间。居民的购房需求远没得到体现，房地产行业还有很大的上升空间政策和外在条件远没有成熟，使居民购房时顾虑重重从恩格尔系数分析个人购房潜力还远没被挖掘出来52消费者购房考虑的因素越多时，对价值的权衡也就越重服务智能化生态环保户型布局、功能配置配套设施、装饰设计地段位置、自然环境、交通条件、周边条件、小区环境建筑质量价格承诺信任危机信息不对称期望竞争升级买方付出卖方提供品牌顾客价值＝获得利益／付出成本53从用户满意度可以进一步发现用户对住宅品质的要求住户对现有住宅的评价为基本不满意。47％的住户把“建筑质量”放到了“重视程度”的第一位，说明广大住户最关心、最重视的是建筑质量问题。消费者关于房地产的投诉连年上升：04年1.89万件，05年2.12万件，06年2.22万件，07年前3个季度已达1.86万件(其中不含房屋装修投诉)。综合满意度为45.5

开发商应尽快从“概念时代”转向“产品质量时代”。这应成为所有开发商的关注点，而且应以此为方向，主动回归到住宅“轻炒作、重品质”的质量主体。用户满意度评分54人性的多元化、个性化驱动住宅的发展和变革人性需求生态化环保化模糊化个性化环境、配套智能化实用化社区化生态空间营造功能设置户型合理化功能分区小区管理系统小区服务系统智能保安、监控系统景观设计共享空间生活、商务设施建筑风格空间布局装饰选材大型社区住宅组团功能模糊化地域模糊化环保建材环保建设生态支持系统结合自然特质ISO14000认证客户模糊化55大型楼盘的出现是更高层次的飞跃，住宅业发展的必然趋势规划难以超前客户难以定位资金难以筹措节奏难以控制价格难以把握规模大、人气旺、居家氛围浓厚配套全，生活方便舒适管理好，有统一的物业管理品牌好，潜力大，有升值潜力规模经营，经营成本低S优势楼盘航母的出现，大房地产商的发展方向W劣势消费者社区观念的增强关键点：

提炼项目的独特卖点，形成鲜明特色和品牌号召力。完善项目开发的配套设施。构建大项目的成熟社区文化房地产市场竞争加剧消费者重视社区环境消费者重视品牌和服务要求：开发商的实力和经验积累很强的规划设计能力；品牌营销能力管理服务能力和文化构建能力56郊区超级项目必须作出彩，考验开发商的创造力交通条件滞后生活成本较高城市配套费用庞大物业管理费用较高文化、人文、教育条件较差治安差和缺乏配套设施自然环境好和价格便宜远离市中心，空气清新环境好生活配套设施的集中规划为营造人文气氛提供最佳白纸建筑成本较低，易于体现实力生活配套：生活起居的一条龙商业设施社区文化：社区文化生活，营造和谐气氛社区规划：建筑风格、环境景观、建设规模S优势目标顾客为工薪阶层追求品位格调、回归自然人性的生活方式W劣势0机会T威胁保证完整的城乡绿化系统和良好的环境空间加强郊区道路、公共交通系统、市政和配套服务设施建设政府规划前提开发商努力创新的规划设计居住密度、中央空间、路网系统、户型设计市民广场场所感营造共享空间人车系统57国内大型地产商主要开发住宅，可作为特变房产的标杆企业进行借鉴分析内容万科股份、中国海外地产、华润置地、北京天鸿集团战略目标、运作模式、主要战略组织机构及职能部门思索与启示58深圳万科已经发展全国性的房地产公司万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。截止2001年底，已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌十个经济发达，人口众多的大城市进行住宅规模开发，历年累计竣工面积348.6万平方米，土地储备量980万平方米。公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家经过多年积累，万科地产以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的品牌形象企业综述发展目标未来5年，万科将以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅，集团还将选择成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进一步扩大集团在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标59万科在深圳以外地区的业务比重已经过半特区房地产业务按投资区域划分之主营业务收入（2001年度）房地产业务按投资区域划分之净利润（2001年度）60万科的战略思路是适度地进行纵向整合，并开展战略合作将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴，但万科并不介入住宅相关部件、配件的生产体系；为有效地利用土地资源，降低资源、材料的消耗，万科已成立建筑研究所；广泛吸收国际设计经验，与世界一流的设计公司合作；加强与建筑商、材料商的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，成立产业同盟；从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市政；建立新的融资渠道，住宅证券化、金融化，广泛与国内外金融机构如基金、保险等结合，增强资金实力，具备规模化开发、新市镇开发的实力；61万科未来的发展战略是经营专业化、住宅主流化、财务政策积极化、产业结构合理化万科以房地产为核心业务经营专业化万科在财务结构上进行了调整，建立了财务结算中心，集中统一资金调度，压缩管理成本，积极拓展融资空间。主流市场是城市人文条件和区位条件都比较成熟的房地产开发区域。只有参与主流市场竞争，才能从经营理念、队伍建设、管理操作上成为房地产业的主流企业；今天的城市边缘在明天就会成为主流市场，万科以“城市花园”为代表的系列品牌，大多建筑在城乡结合部住宅市场主流化产业结构合理化财务政策积极化在房地产市场不成熟的情况下，包括万科在内的诸多房地产商只能事必恭亲，自己出钱找地，自己规划设计，自己管理物业……但是分工与合作是房地产业发展的必然趋势。万科将适时地调整自己的业务结构，并组建战略联盟62深圳万科在经营管理方面采取了三大举措股份制改造1988年万科国有股比重从19.3%下降至9.6%。国有股在一次次扩股在被稀释。由于产权清晰，上级主管无法直接干涉万科，只能作为董事起作用，万科因此走上了市场化经营的道路，确定了以住宅房产建设为核心的发展战略，王石则从创业者向职业经理人转化立项评审机制万科组织了集团房地产项目评定委员会，在集团房地产业务的项目立项、规划设计等重大阶段，推行立项听证机制，保证了决策的科学化由多元化转向专业化万科曾经涉足贸易、加工、文化和房地产等诸多领域。王石认为多元化经营使万科走了弯路，于是从1994年开始从多元化经营转向以房地产为核心的专业化经营。1992年，住宅业占万科经营份额的25%，到1999年，住宅业上升到95%。万科于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司63万科建立了创新体系建筑设计创新：以万科建筑技术研究中心为龙头开展创新，把重心从营销转向技术、提升产品品质层面采购系统创新：组建万科采购中心，建立以“中城房网”系统为平台的采购系统，在降低交易成本的同时，促进新材料在万科房地产的使用创新利润组建物业管理集团：使其从地产业务中独立出来，集中资源拓展品牌，走专业化和产业化之路，成为集团新的经济增长点建立利益共同体：将致力于同建筑商建立利益共同体，形成良性的互动关系，共同促进住宅产业的快速发展建筑设计创新采购系统创新建立利益共同体组建物管理集团64建筑无限生活，深圳万科启动全国品牌战略战略实施全国性思维本地化运作品牌内涵建筑无限生活的三个层面品牌策划充分了解客户需求“展现自我的理想生活”是万科品牌所要提供给客户的价值“以您的生活为本”是万科品牌新形象的核心，它是万科多年来追求的以人为本的客户理念和企业文化的延伸和扩展。从“以人为本”到“以您的生活为本”，不仅展现了万科一直以来贴近客户、了解客户和尊重客户的传统，更深层次体现了万科对满足客户个性化需求的不懈努力建筑你的生活，从懂得你的生活开始。万科注重进行消费者调查和研究，注重对城市文脉和地理环境的理解和尊重。万科了解每个住户的个性化需求，从生活细节出发，在家居生活的建筑和管理上满足他们的需要和追求建筑一个更有深度的住宅，是万科追求的目标。目前房地产开发商对住宅功能方面的关注，还停留在比较表面的阶段，比如人车分流、绿地率、动静分离、干湿分离等。而决定一个住宅是否好用，有更多更细致、更深入的方面。例如窗户，除了关注它应该是塑钢的还是铝合金之外，还有气密性、水密性、隔音能力、隔热能力、型材类型等一系列硬性指标万科致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。因此，万科所关注的内容将超越建筑规划设计的范畴，而触及美学、建筑学、城市及社区规划、园艺、心理学、人体工程学甚至犯罪学等方面。在各地万科分支机构中，拥有共同的企业核心价值观、“以客户为导向”的服务理念、规范化的管理模式、严谨的业务流程以及万科所提倡的生活方式在各地项目中，遵循以大规模开发为主的原则，提供完善的配套和无微不至的物业管理服务，营造富有活力和魅力的社区文化在各种类型的产品中，已经形成了相对稳定的系列：万科城市花园、四季花城、花园新城。不同系列的产品各具特色，但始终保持清新、活泼、温馨、体贴的一致风格65产品、技术和服务为万科品牌奠定基础万科品牌——建筑无限生活产品开发技术开发物业管理开发商不等于设计单位，因为开发商提供的不仅仅是房子本身，还是一种生活方式。为了更好地把万科对消费者需求的理解融入到设计单位的作品中，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力为了保证全程品质，消除客户的后顾之忧，万科设立了自己的物业管理公司。截止至2001年9月，万科物业管理公司辖下的39个住宅（办公）小区中，获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的有13个，获得“省优”称号的7个，“市优”称号的17个2002年1月万科建筑研究中心大楼落成，作为万科对建筑研究、新材料新技术应用研究的基地。研究中心的任务，是以市场需求为导向，深刻了解客户的需求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位66中国海外集团集香港和内地优势，已发展成为以房地产为核心的跨地域的大型企业集团战略目标企业综述1979年在香港注册成立，是中国建筑工程总公司在香港的独资子公司1992年集团之旗舰－－中国海外发展有限公司在香港联合交易所上市，市值曾逾330亿港元。集团现有雇员约4300名。如今已发展成拥有总资产171亿港元大型企业集团。致力于专业化与规模化发展目标，公司以“服务社会、繁荣香港、建设祖国”为宗旨，集纳两地优势，吞吐市场竞争万象，并以造福人群的业绩实现着对社会的承诺，力争打造住宅产业航空母舰，建树中国地产一流品牌。业务涉及建筑工程承包、咨询、设计管理、地产发展、基建投资、物业以及采购招标网站、中星网站等，地域遍及香港、广州、深圳、上海、成都等城市，曾先后完成了500多个项目，建成各种楼宇1,157万平方米，建造了诸如上海海华花园、北京中海雅园和深圳中海华庭等具有较大社会影响的高质量工程项目。业务现状67中海集团保持房地产品牌长久魅力的秘诀过程精品一个好的地产品牌必须做到每一环节的精益求精、质量上乘，中海提出“过程精品”便是指每一环节的精益求精。从选地到定位，从规划到设计，从施工到物业管理，每一环节都力争作到最好，从而实现“过程精品”。核心优势房地产行业是无密可可保的行业，户型、立面等显在要素极易抄袭，要想在芸芸楼盘之中不被淹没，发展商需要有核心的竞争优势作为亮点，吸引消费者，领先同业者，中国海外的规划设计、工程质量、物业管理等都独树一帜，从而锻造自己的核心优势。整合和优化专业资源的能力专业分工的细化，已得使各专业领域形成了不可替代的精尖优势，精品的产生，已不是倾发展商一人之力所能完成，必须整合和优化专业资源的能力和水平，而整合和优化专业资源的能力已经成为衡量发展商的坐标。68铸造楼盘品质一：专业把关誠信卓越精品永恆

专业顾问团技术把关跟踪实施过程工艺材料掌握节奏项目可行性策划理论建筑美学技术项目建筑师把规划设计评审体系的每一个细节贯穿到项目实施中去，大量的工作在于掌握节奏、材料、工艺、技术的确立和完善。二级评审委员会制度技术把关跟踪实施过程由专业的机构负责规划设计内容的严格实施。由深圳公司和上级管理公司两个规划设计评审委员会组成的“两级评审制度”，避免了设计中的草率和个人意志。在建筑美学、策划理论、项目可行性研究等设计院工作之上的设计修正和完善等设计附加工作。69铸造楼盘品质二：工程质量体系誠信卓越精品永恆

项目部地盘三级质量监控体系工程部质量委员会工程质量体系项目部工程部地盘三级质量监控体系质量委员会区性现场管理机构。每一个项目施工现场都配备一个强有力的项目部。公司工程部质量控制。该公司工程管理人员约占整个公司人员的六成。而这六成工程管理人员中，有70%左右的人员是常驻现场的一线管理人员。负责一切有关质量的活动，如质量交底、工序检查、隐蔽验收、检验试验、成品保护、竣工验收等工作。公司专门设立的由总工程师牵头的质量委员会，质量委员会下设专业齐全的5个岗位，负责公司对工程项目的质量监控工作。70中海物业还为客户提供优质的物业管理服务中海物业管理有限公司中海物业管理有限公司现为香港房屋委员会甲级物业代管公司，并已通过香港品质保证局认证，取得ISO9002质量体系认证证书，进一步确定中海物业的专业地位。承担项目海旭阁、雍盛苑、雅利德桦台、朗逸豪园、南浪海湾、海晴轩、富亨商场、耀安商场环保公益公司积极宣传环保意识及推行环保活动，于辖下屋苑举办垃圾分类回收活动，并与各商场举办提倡不吸烟的“白手套”活动。本公司写字楼及各管理处并推行环保办公，实行“一张纸两面用”“人走灯关”等环保措施。专业服务照顾长者照顾学童举办康体活动节日活动71华润置地（北京）已经成为我国房地产界巨头华润置地前身为北京市华远房地产股份有限公司。2001年9月，中国华润总公司与北京市华远集团公司及其下属公司和其他法人股东签订股权转让协议，股权转让完成后华润集团及其关联公司实际上持有原华远房地产股份有限公司91%股份，并更名为“华润置地（北京）股份有限公司”。共开发建设完成近50个各种房地产项目，如西单商业区开发、西单文化广场工程、东冠英小区、建功南里小区、京通新城、华清嘉园、凤凰城、华亭嘉园、京通阳光华苑等住宅项目。2001年公司商品房销售额突破30亿元，成为全国最大的房地产企业之一。经过多年的开拓进取，华润置地（北京）股份有限公司已发展成为总资产近80亿元、净资产近40亿元、累计开发面积达200万平方米、年开复工量超过100万平方米的大型房地产公司。北京项目企业综述经营状况72华润置地（北京）将做重大战略调整提出了“新都市主义”和“新市镇计划”，其中心是未来的三年里，将进行经营战略调整，即由以城市项目开发为主，转变为城区、郊区项目并举，逐步扩大郊区项目开发、土地储备比例，并以九个重点开发地区来全面支持市场目标；通过收购万科，打造房地产“航母”华润置地的总部在香港，正在筹备上海、成都公司，很快将会形成北京、上海、成都三驾马车的格局；发展战略战略目标华润集团希望华润置地要成为有特点的房地产公司，从北京向全国发展，并实现从以集团购买为主向以个人消费为主的转变，尽快树立起行业领导者的地位未来三年，公司将致力于建立一个北京地域内的房地产住宅业务行业领导者的地位，经营与文化力求走在房地产企业的最前列，通过创造性地满足社会需求，从而实现未来几年持续保持北京市场份额10%的经营指标73华润置地（北京）为客户提供优质的物业管理服务

华润置地物业公司公司于1999年通过了ISO9002国际质量标准的认证，提出了公司的质量方针--以高效、先进的管理，亲切、周到的服务，为用户营造安全、舒适、优美的生活空间。承担项目

东升园、西罗园、建功南里、万明园、志强园、华中园、京通新城、阳光华苑、华恒大厦、华亭嘉园、冠华大厦、华清嘉园、西单文化广场荣誉称号“北京市优秀管理居住小区”“北京市花园式小区”“北京市绿化先进单位”“北京市治安消防先进单位”“北京市节水小区”、“绿色社区”经营范围住宅小区、大型企业、高档公寓别墅及写字楼的物业管理和餐饮、娱乐、健身设施74北京天鸿集团已经发展成为国际化的地产商北京天鸿集团公司，原北京市房地产开发经营总公司，隶属于北京市城乡建设委员会，是一家国有大型房地产开发骨干企业。集团公司在海内外共拥有各类全资、控股子公司及参股企业80多家，总资产规模超百亿元。房地产开发主业年开复工能力超过300万平方米。在全国首届房地产开发综合效益百强企业评比中位居第三名，在北京市经济百强评比中，名列开发企业第一名。房地产开发多年来一直保持着城市综合开发资质一级和城建开发资信一等。控股的十多家房地产开发子公司均属综合性开发公司物业管理控股4家大型专业物业管理公司：房产管理经营公司、燕侨物业管理公司、万佳物业管理公司和宝景物业管理公司，总计管房面积400多万平方米。已有3家物业管理公司通过了ISO9000认证饭店旅游在北京、杭州、海口、苏州、泰安、澳大利亚悉尼等地投资建设并管理了多家三星级、四星级中高档饭店、酒楼和餐厅。目前，集团公司所属的饭店总建筑面积近10万平方米海外经营积极拓展国际市场，与几十个国家、地区建立了业务往来关系，并在澳大利亚、美国、荷兰、香港、澳门等国家和地区设立了子公司。同时，集团公司先后成立了15家中外合资、合作企业，吸引、利用外资近4亿美元资本经营在利用资本市场、扩大投融资方面，1999年3月集团公司发行总额1亿元人民币的莲花小区建设债券；1999年4月8日集团公司控股的海南宝华实业股份有限公司A股---“宝华实业”在沪市正式挂牌交易75天鸿集团的基本战略方向是多元化发展，创企业品牌代表项目战略方针西罗园、南磨房、团结湖、茂林居、虎背口、永泰、曙光、莲花、回龙观等近六十个住宅小区。其中回龙观文化居住区是北京市最大的经济适用房建设项目，总建筑面积850万平方米。立足跨世纪的发展，以创企业品牌为目标，提出了“深化两个转变，狠抓机制转换；理顺产权关系，完善科学管理；抓准市场机遇，创造最佳效益；扩大经营领域，分散投资风险；优化人才结构，夯实发展根基”六十字工作方针品牌战略标准为了创造企业品牌，天鸿集团制定了品牌战略标准，包括产品开发标准、规划与单体设计标准、物业管理标准、营销标准、饭店旅行社服务标准和职工标准76竞争分析的思索与启示强调专业化，以房地产为核心业务，并且有向住宅市场集中的趋势在组织设计上充分体现对前期策划、设计、采购、资金结算、与物业管理的重视通过过程精品实现楼盘精品对品牌极其重视具有明确的市场定位、高增长战略发展目标对房地产业价值链上的环节进行不同程度的整合：例如对规划设计和物业管理进行整合；都进行跨地区高速发展77特变房产应以住宅开发为主，其它物业形态为辅住宅公寓商业办公别墅弱强特变房产竞争力小市场吸引力大考虑退出或有选择发展获取回报重点开发重点扶持住宅是新疆房地产业的主体业务，而且发展前景最好，因此要重点开发住宅业务，同时根据社区需要建立配套商业楼；中高档公寓市场稳步发展，因此重点扶持现有公寓业务，以获取较好的收益；并且有选择地开发新的公寓项目；虽然别墅市场发展较快，但是供给增长速度远高于需求增长速度，因此慎重开发别墅项目；写字楼市场供给量大，投资收益处于下降趋势；而且写字楼出租使投资回收周期过长，因此慎重开发写字楼项目。78住宅（含配套商业）应定位于中高档市场，以规模经济取得成本优势客户需求个性化，对住宅的功能、质量、安全、文化、网络科技和生态环境提出了全面要求价位于（总价在15—30万元）的项目的市场供给远小于市场需求品牌形象必须以较高的质量与档次为支撑特变房产的住宅业务应定位于中高档市场、中低价位，针对不同的收入阶层（白领阶层与高管阶层），小户型与大户型并举建设大型社区，以规模效益确保住宅具有较高的质量与档次，同时保持竞争力的价位，借此打造“特变房产”的高档品牌形象；建设大型社区，要注重教育、交通、商业、医疗、金融等配套设施，生态环境以及物业管理79特变房产的基本战略是专业化、差别化和区域化专业化集中于房地产业；集中于住宅市场差别化追求卓越的产品功能、质量、服务区域化凭借积累的资源与能力向外地扩张目的：集中力量创造竞争优势目的：建立高品质、高科技和优质服务的品牌形象目的：寻求更广阔的发展空间，壮大企业实力80特变房产专业化战略描述房地产业是资本密集型产业，需要企业具有强大的资本运作能力和管理控制能力，因此特变房产需要遵循房地产业市场化、专业化的发展规律，不进行多元化经营，只专注于房地产开发业务；鉴于住宅、公寓、写字楼、商业楼和别墅等几大细分市场的市场潜力、竞争形势及投资回收期，特变房产应以住宅市场为主，以其它物业形态为辅；为了全面而深刻地了解和满足客户的需求，特变房产需要细致地介入项目前期调研、规划设计、建设施工、市场营销与物业管理等环节。特变房产应该拥有自己的前期策划队伍、工程管理队伍、营销队伍和物业管理队伍，但是更多的是以顾问和管理者的身份，搭建客户、开发商、设计师、施工单位及物业管理公司之间的沟通平台，以实现客户需求与最终产品的完美结合。81特变房产差别化战略描述虽然房地产业还存在较大的发展空间，但是人们个性化需求越来越高，不仅是要满足居住的需要，也要满足生活情调与文化品味方面的需要，同时市场竞争更加激烈，因此，特变房产要在几年内获得高速成长，需要采取差别化战略；特变房产的差别化战略主要体现在：在设计方面以人为本，提供优异的质量—价格—功能组合，满足个性化要求；在技术方面采取国际上先进的成套技术，实现建材科技化和装修装饰标准化；在服务方面提供配套性服务，满足个性化需求，注重服务规范化；在品牌形象方面体现以人为本、创新诚信的文化内涵；实现差别化战略的关键环节是前期策划与物业管理。在前期策划环节应注重市场调查和客户消费行为研究，充分了解客户需求，并根据项目环境，对项目进行精确定位，明确规划设计的主要参数；在物业管理环节应以完全解决客户的后顾之忧为工作标准。82特变房产区域化战略描述越是在房地产业不发达的地区越是存在发展机会，特变房产可以通过跨地区扩张来规避风险，壮大实力；在2007年之前，特变房产集中力量在北京发展，进一步积累房地产开发经验，提升经营管理水平，打造精品品牌；同时探索跨地区发展的经验，进行土地储备和试点开发；2007年开始，受申办奥运会的影响，北京的房地产业增长速度减缓，市场竞争加剧，实力和品牌成为竞争的核心；而中西部地区的城市的房地产市场化程度相对不高，观念还相对滞后。特变房产要将业务的重心由北京向外地转移，实现跨地区高速发展；跨地区发展的关键是了解当地政策，取得当地政府的支持；成功地移植项目管理模式，按照市场经济的方式运作，从市场需求的角度定位市场、设计产品、营造环境、强化服务，以防范风险；成功地移植母子公司管理模式，加强对外地公司的管理控制，实现公司的本地化运作；根据各地市场的吸引力和特变房产本身的经营管理能力，逐步推进，“东方亮了西方再亮”。83特变房产持续增长需要三个层面业务的支持近期业务中期业务远期业务2013年2009年2007年2010年2015年2014年2008年2011年2012年改进现有业务，发展新项目：开发商业楼、危改房、经济适用房、中高档商品房四大项目重点提高前期策划、销售及物业管理能力进行资本运营，扩大新业务，做好扩张准备：中高档商品房及配套设施建设提高整体营销能力跨地区扩张，开创未来成长空间：利用已有的品牌、经验和能力，进入其它房地产市场前景较好的城市提高管理输出能力利润84特变房产必须对三个层面的业务进行均衡管理利润近期改进现有业务，发展新项目中期扩大新业务，做好扩张准备远期跨地区扩张，开创未来成长空间时间安排利润投资资本回报销售收入净现值选择区域化扩张方案的价值衡量标准业务维持者建立业务者高瞻远瞩者员工薪酬事业发展机会个人实现价值激励理念集中于业绩营造创业环境关键成功因素完整的能力基础创新能力公关能力与市场营销能力能力85配合三层面业务发展，特变房产需要培育五种核心竞争力资本运作能力管理控制能力市场运作能力资源整合能力特变房产必须以顾客为中心，以市场为导向进行经营管理。进行项目决策时，必须认