房屋征收与安置投标方案（完整技术标）

1房屋征收与安置投标方案第一章项目背景及需求分析 第一节房屋征收 9 9二、具体流程 9三、征收主体 四、征收程序 五、房屋征收法定条件 第二节房屋征收安置 13一、国有土地上房屋征收与补偿条例 二、总则 三、征收决定 四、补偿 五、法律责任 第三节房屋征收政策 二、房屋征收补偿与安置程序 四、征收安置中的难题与对策 五、管理规定 六、监督与奖励 2一、项目概况 二、项目范围 三、项目要求 第二章项目整体服务计划及组织机构 第一节项目工作计划 二、工作计划 三、土地征收工作的各个阶段 四、土地征收实施流程 第二节项目组织机构及人员配备 二、征地人员管理制度 三、房屋征收工作人员培训 第三章房屋征收测绘实施方案 三、测绘工作流程与方法 四、实地调查的工作程序 第二节质量检查及保障措施 3 二、成果质量检查要求 第三节测绘成果管理制度 一、质量管理岗位职责制度 二、技术设计书审批制度 四、二级检查一级验收制度 五、测绘仪器设备管理制度 六、测绘生产质量奖惩制度 七、测绘生产人员培训、岗位管理制度 九、质量检验人员考核制度 十、房产测绘服务承诺制度 第四章项目评估实施方案 一、统一相关技术参数选取，统一解释口径 二、项目拆迁评估工作流程 三、技术方案 五、评估小组 六、作业时间 第二节房屋征收评估技术方案 4一、被征收房屋分类及其说明 二、可比实例选择要求及说明 三、标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求 四、住宅房屋实体因素(K31、K31i)修正说明表132五、住宅房屋区位因素(K32、K32i)修正说明表139六、非营业用房及其成本法评估说明 七、房屋成新因素确定表 八、营业用房收益法评估应用说明 九、装饰装修附属物补偿指导价及其它补偿标准159第五章房屋征收补偿安置方案 一、征收范围 二、征收部门与被征收人 三、征收补偿的依据及原则 四、征收补偿方式及奖励办法 五、征收补偿标准 六、住宅房屋临迁过渡安排 七、搬家(迁)补助费 八、房屋附属物、附着物的补偿 九、室内装修补偿 十、安置用房的基本装修标准 十一、华侨房屋 十二、不完全产权的房改房 5十三、住房困难和低收入家庭 十四、列入文物保护单位的房屋 十六、补偿异议 十七、土地使用年限修正系数表 第二节房屋征收安置房分配方案 一、适用范围 二、安置房源情况 四、安置房选房前资格选房人的登记确认工作 201五、安置房选房工作组织 六、安置房选房办法时间表 七、安置房选房办法释疑 八、特殊情况的处理 九、附件 第六章房屋征收档案管理 第一节房屋征收档案手续 一、进行征收档案移交的相关要求 二、进行房屋征收档案移交时候的流程和时限 三、进行方案移交时候的相关手续 四、房屋征收完善档案收集清单 第二节档案岗位工作职责和制度 二、文件材料归档制度 6 六、档案保管制度 八、档案室清洁卫生制度 一、组织机构 二、组织职责 三、善后工作 7一、如招标文件评分标准要求“项目理解及需求分析”六、如招标文件评分标准要求"房屋征收档案管理"详8(二)其他法律法规。(以下内容根据项目实际情况修改)9第一章项目背景及需求分析第一节房屋征收一、房屋征收房屋征收是指由房屋征收部门通常是政府城建部门在摸底立项的基础上对居民百姓居住房屋的土地使用权的有1.进行项目征收立项，并做好项目和前期调查摸底。2.房屋征收部门拟定征收补偿方案并报县区政府。3.对拟征收房屋进行调查登记并公布调查情况。4.有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。5.政府部门组织补偿方案论证并公布征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。(旧城改造项目组织被征收人和公众代表听证会)。6.县区政府公布征求意见情况、听证会情况和根据公众意见、听证会情况修改情况，并对征收补偿方案重新修订公布，同时做好社会稳定风险评估。7.县区政府作出房屋征收决定，涉及被征收人数量较多的，经县区政府常务会议讨论决定。8.公布房屋征收决定，做好房屋征收决定宣传解释工10.房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，在规定期11.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复12.对于在法定期限内不执行补偿决定也不申请行政复以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门2.拟定征收补偿方案：房屋征收部门拟定征收补偿方30日。(1)国防和外交的需要；(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第二节房屋征收安置有权人的合法权益制定。由国务院于2011年1月21日发布，房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施6.上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府(1)国防和外交的需要；(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。30日。6.市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公第十五条房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。(1)被征收房屋价值的补偿；(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑9.房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。10.房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。11.实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的12.被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执13.房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失5.房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，第三节房屋征收政策(一)测绘工作的重点分析及措施；(1)全面做好宣传、动员、培训工作。(2)认真收集权属信息、房产信息、土地合同等资料，(3)逐一对每个每土地权属方，房产所有方做全面的(5)逐一对每块地进行权属核查，确保地块的权属界(6)把好审核公示关，确保相关数据及信息的准确性，(7)严格选择并使用数据库系统软件，并按软件要求(8)按规范及档案管理部门要求进行资料归档。(9)根据项目所处位置，进行项目调研工作。(10)项目实施前，及时和项目建设方做好技术、方案(11)根据工程规模、工期，配置足够的人员及设备。(12)组建行之有效的项目管理部。(1)建立具有较强执行能力的项目部部”,派遣技术能力强、经验丰富、沟通协调能力强，具有较强执行能力的专业人员投入项目部中，依托我公司强大的综合实力，确保项目按期、顺利、圆满完成。(2)制定科学合理的作业流程制定科学合理的作业流程和技术方法以及质量控制手段是保证本项目顺利实施的基本条件。中标后，我公司将根据我公司实施该项目的经验，结合当地实际情况，制定确实可行的作业流程，在当地主管部门的领导下，依靠各级政府工作人员，有序实施。(3)投入先进的技术设备及足够的人员，以保障项目(4)加强组织管理、确保服务质量3.针对工作质量采取的措施：按照我公司的质量目标和质量方针，我公司承担本项目的服务承诺是以先进适用的技术、及时周到的服务态度为用户提供质量优良可靠的产品和服务，获得用户的满意及信任。工作中，我公司将采取以下措施确保服务质量：(1)我公司的实施方案必须获得甲方的批准后方可实(2)我公司严格按照我公司的管理体系文件要求对技术、质量、进度和安全环保进行控制，每一项产品均应达到(3)我公司的作业人员均需接受过程中的技术、质量、进度和安全环保教育培训。项目部接受我公司的监督检查。(4)我公司将建立与甲方的沟通渠道，定期或按要求向甲方汇报工作进度，接受甲方的意见或建议。(5)按照"三级检查、二级验收"制度，做好项目的检查及验收工作。(6)为甲方提供后续的技术咨询及服务。4.工作的难点分析及对策措施(1)工序流程长，数据信息量大，确保每个环节处理的信息准确可靠是难点XX测绘项目工作需要涉及多道工序，每道工序涉及获采集的数据量巨大且信息相互关联，数据管理难度相对较大，必须保证每道工序的之间的无差错的链接才能顺利完成发证工作。对策措施：①每个岗位、每个工种的作业人员必须是有技术、有经验的人员担任，必要时应进行培训；②质量检查贯穿在整个过程中，每个环节的产品必须经过自检和互检才能提给下一个环节使用。(2)项目涉及的面积大，工作内容多，时间紧，确保按时完成的难度较大对策措施：①能否按时收集相关资料是影响工期的最重要的因素之一，必须争取在雨季来临之前完成。为此，我公司将及时和有关部门对接收集相关资料，能够确保完成；②能否顺利完成入户调查是影响工期的最重要的因素之一，由于大部分棚区改造区域内人员外出打工及工作时间因素，家中无人或留守老人的情况较多，将影响入户调查的质量和工期。为此，我公司在项目开始前即要求测绘相关人员配合街道办管理人员及时联系在外务工人员，发放宣传单，使在外务工人员理解本项目的流程及要求，及早准备；③能否收集较完善的基础资料是影响质量和工期的最重要的因素之一。为此，我公司将在中标后详细列出需要收集的资料清单，在发包人的协助下进行④要保证项目按期完成，需要做好详细的进度计划，并根据情况及时进行必要的调整，使计划能够切合实际。当进度滞后时，应采取增加作业人员、增加仪器设备等措施。(3)测绘精度要求高，作业难度大对策措施：我公司将严格按照招标文件要求，按照地籍测量及房产测绘有关规程规范认真执行，确保成果质量符合(4)XX测绘项目涉及承包人的切身利益，工作过程中需要与市里多个政府部门协调配合，工作协调难度大对策措①紧紧依靠政府和街道办事处，发挥政府和街道办事处②积极主动与各方进行沟通联系，争取配合支持；③我公司的联系人必须是项目负责人，这样才能信息沟(5)棚户区外出务工经商较多，不能及时进行入户权属确认对策措施：对于常年外出未归、未委托代理人又无法(6)实测土地面积与合同及原来的产权证书记载有出(7)人身仪器安全保障困难(8)认识问题(9)城市棚户区改造房屋及地籍测绘工作中测量环境(二)拆迁评估方案实施中的几个具体问题及难点(1)评估机构：估价技术路线是整个拆迁工作的基础，(2)拆迁公司：拆迁补偿方案的具体实施主要由拆迁(3)二者的配合：根据以前的经验，评估公司与拆迁本着在合法范围内为谋取委托方最大化利益的工作原(1)派专人与委托方沟通，定期交换意见，协调与拆(2)及时向委托方通报拆迁过程中根据我方经验判断(3)认真接受委托方提出的各种意见和建议，对委托(1)调查难：(2)测算难：(3)答疑难：户相当多，有的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡(4)结案难：成需要经过"评估-谈判-复估--谈判-裁定(或上诉)"2.项目业主具体负责集体建设用地及地面建筑物的征3.区土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选5.项目业主拟定房屋补偿与安置方案(包括补助与奖励措施),上报区人民政府。实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。6.项目业主将经充分论证的房屋征收补偿方案报市国土部门，市国土部门应当会同区发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。项目业主将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于307.项目业主公布征求意见情况和根据公众意见修改的8.项目业主应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报市国土部9.项目业主作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报市国土部门审核：(1)发展改革部门对建设项目的批复文件；(2)国土部门出具的建设项目土地预审意见；(3)规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方(4)审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；(5)社会稳定风险评估报告备案批准文件；(6)征收补偿资金监管协议和存储证明；(7)其他需要提报的材料。10.项目业主应当组织区发展改革、建设、财政、审计11.房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安12.被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由项目业主在报名的评估机构中推荐3个具有相应资抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程14.被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，15.项目业主与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁(按合同约定)。18.项目业主应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补(一)基本规定(1)有权机关批准核发的土地使用权证或房屋所有权(2)有权机关批准的文书(如土地房产所有证、批准用地文件、土地动用证、居民建房用地申请表等)。(3)市人民政府、区政府、街道出具的非法占地建房4.被征收房屋建筑面积由项目业主委托具有房产测绘5.被征收房屋补偿金额由项目业主委托具有房地产评(二)经营性店面的补偿安置办法1.经营性店面以土地使用权证和房屋所有权证的记载所有权证和工商营业执照，且连续经营三年以上(含三年)具体补偿安置根据已批准图纸上载明的店面间数和店面面(三)住宅的补偿安置办法(四)文物和寺庙的补偿安置办法(1)经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准的(2)未经市宗教事务主管部门和市规划管理部门批准(五)特困户的补偿安置办法(一)难题众"以及“事情闹得越凶，领导越重视，越容易解决”的心(二)对策少一点误会、多一些理解，努力营造一个良好的征收工作氛严格执行纠纷排查责任制，化解房屋征收中的各类矛盾。凡涉及征收安置的纠纷问题，各级调解组织的主要负责人都要以高度的责任感，及时化解矛盾，维护地区稳定。对征收项目(包括有历史遗留问题的征收项目，正在进行和将要进行的征收项目)集中进行排查。对可能发生群体信访和可能阻断交通等的征收项目，要重点排查，力争从最基层或源头上发现可能影响社会稳定的问题和隐患，做到情况4.及时化解矛盾。对已经发生的以及排查出来的矛盾和问题，按照"属地管理""谁主管、谁负责"的原则，制定工作方案，排出时间表，千方百计把不稳定因素解解决在萌芽状态。5.切实落实纠纷调处工作责任制。按照“分级负责、归口管理"的原则，切实加强对调处工作的领导，明确专人负(一)项目业主征收处工作职责1.贯彻落实相关土地法律法规，做好项目征地征收、移民安置和地方协调工作。2.负责项目土地、房屋评估等报批及办理相关手续，督(二)征地征收工作制度为加强本项目的征地征收管理，依法规范征地征收行项目业主应按时在征地征收现场或工作地点设立征地体(越级)上访事件的发生。对群众反映的合理要求，要督项目业主对实施征地征收单位和人员采取定期或不定(1)坚持依法征地征收，严格执行相关法律法规。教(2)保证严格履行相关协议，补偿资金在规定期限内(3)保证不采取暴力、威胁或其他非法手段，强迫实(4)保证拆除的旧材料不污染水源，以及有其他影响(5)保证妥善处理好征地征收中的纠纷，不发生因征地征收工作不到位而引发集体(越级)上访事件。(3)借征地征收，达到个人非法目的，造成征地征收(6)扰乱征地征收次序，散布虚假信息，混淆是非的遵守交通厅"六条禁令”和监理中心“八不准"的规定。1.项目业主根据征地征收协议向财务处申报征地征收审核——征迁办出具行政事业性收据——征迁办签署支付意见、填写合同付款申请单(附清单)——分管领导签署意见——财务处签署意见——主管领导签署意见——财务处核——征迁办出具行政事业行收据——征迁办签署支付意见——分管领导签署意见——财务处签署意见——主管领(五)征地征收考核奖励办法(1)对单位征地征收办工作的考核内容包括：⑤足额及时支付各项补偿款。⑥制定并落实征收安置方案。⑦积极配合电力、通讯等杆线动迁工作。⑧及时处理征地征收各类纠纷和突发事件。⑨不得侵害群众正当合法利益。⑩及时完成其他有关征地征收关系协调工作。(2)对建设单位土地征收工作的考核内容包括：①明确责任人和责任部门。②完善用地规划修改手续。③组织完成听证材料。④编制和实施补充耕地方案并获得验收。⑤编制和落实被征地农民安置方案。⑥落实农用地转用方案，落实征收土地方案。⑦按时完成工程用地报批手续。⑧落实征地补偿费用标准。⑨及时完成其他有关工作。(3)协调服务工作的考核内容：①积极协调项目参建单位与当地各方的关系，及时处理项目建设期间发生的各类纠纷和突发事件。②积极配合项目建设期间的用水用电、临时用地、施工便道等工作。③积极支持许可手续的办理。④积极做好用地红线的保护工作，禁止在红线内再种植农作物和建其他设施。(4)奖励类别及标准(5)考核工作执行人用地报批和征地征收工作的奖励考核由项目办按上述(一)监督(二)奖励工作成绩突出的单位和个人按工作量的大小予以表彰和奖励，对不能按时完成任务或出现群体(越级)上访等责任事第四节项目需求分析所需开展任务要求内容包括了"三调",地籍测绘，房况修改)二、项目范围序号采购内容名称预计建筑面积(m²)户数预算单价最高限价(元/备注1XX房屋征收安置服务(一)前期准备阶段安置表格填写、其他资料收集整理、建立调查对象档案(需分类汇总装订成册)、拆迁补偿安置协议分类、拆迁补偿款(二)摸文认购实施阶段(三)收房阶段2.拆迁安置(包括农房安置)经济结算业务、完成最终(四)档案管理负责建立完整的房屋征收(征地房屋补偿)正、副档案(包括电子档案),并于每个阶段工作完成后将正档移交甲(五)其他负责完成甲方交办的与本项目房屋认购安置工作相关第二章项目整体服务计划及组织机构第一节项目工作计划(一)工作范围(二)工作内容(1)办理土地征收、征收安置房屋的前期摸查、编制(2)根据项目业主提供的本项目《建设用地规划许可(3)协助办理房屋评估、测绘、房屋鉴定，根据项目位签订《土地征收补偿协议书》,办理产权交换手续；(4)协助项目业主核定征收土地范围内地上附属物、(5)负责督促被征地单位按照补偿安置协议的时间，(6)办理征收房屋内的水电尾数清结和水电表移交手(8)办理结案、结算，负责按项目分别整理归类征收(三)加强业务培训按有关规定和要求对从事征地工作的人员进行业务培(1)征收准备阶段(二)宣传动员阶段(三)勘察核实阶段2.由设计单位依据红线图划定红线范围，进行红线放征收单位、测绘单位、项目业主、被征户(单位)共同对红(四)征地征收阶段(1)与征收部门签订征收协议及项目管理责任书、征(2)项目业主以确认的实际核实面积和实物为依据，以村为单位分解到住户，对被征地单位和个人的土地及房(3)与沿线电力、通讯等部门及其他设施的权属单位(1)按照征地征收实施办法，拆除征地红线范围内的(2)督促沿线电力、通讯等部门履行协议，满足施工(五)资金兑付阶段3.征地征收补偿费由项目业主按征地征收的实际进度50%,土地丈量、调查及核算汇总上报后，在完成征地范围工单位使用并全面开工后，再付征地补偿费的50%;项目业主与征收户签订协议后再付征收费的50%(拨付比例按省政府文件规定为准)。(六)征收安置阶段(七)工程建设阶段工作进行全面的清理和回顾。以施工单位进场交地为切入(八)服务协调阶段(九)竣工阶段3.督促施工单位对临时用地实行相应的绿化等措施恢(十)验收总结阶段(1)纂写项目征地征收工作总结(2)聘请有关部门对征地征收工作进行全面检查或验(3)对先进单位和个人进行表彰。4.征地征收验收总结是项目验收总结的一个重要组成(一)接受业主单位委托，由业主单位提供立项批文、(二)审议、决策根据任务分工拟定实施计划(方案)和建议，报单位领(三)委托测量单位，根据红线图对被征收土地进行测动迁单位将进行权属调查、产权收集，对地上附属物(包括绿化)进行清点、核实、确认，并拍照和录像。具体可以参(1)补偿方案(2)补偿协议(3)被征收人有效证照复印件、法定代表人证明书原(4)产权资料(国有土地产权证、集体土地房产证、(6)清点数量确认表(测量数据);(8)照片；共同出具验收报告。产权单位与项目业主办理土地移交手(十)办理土地报批、出让手续。(十一)将土地进行拍卖。(十二)审计结果公布(十三)项目最终结算征收项目整体完成后X个月内，房屋征收单位会同项目第二节项目组织机构及人员配备项目经理项目助理项目副经理动迁一组动迁三组资料管理施工管理第三节人员管理培训(一)调查登记制度实行"五到场五签字"调查确认制度：(1)被征地集体经济组织法人或其委托代理人到场及(2)被征地承包经营人到场及签字。(3)被征地所在乡(镇)政府工作人员到场及签字。(4)征地拆迁办工作人员到场及签字。(5)项目用地单位代表到场及签字。(1)实事求是和公平公正。(2)公开测量、公开登记，做到不重不漏。(3)表格填写清晰，杜绝随意涂改，全名签字章。(4)现场绘制调查登记表上被征地拆迁房屋示意草图、(二)公示制度(三)信访制度(四)监督检查制度接受县级相关部门和国土房管局党组领导对征地办工(五)责任承诺制度(六)责任追究制度(七)征地拆迁工作廉政规定(八)征地拆迁资金监督管理办法偿费和与征地拆迁相关的有关税费和征地拆迁管理工作经(一)培训报名条件1.年龄在18周岁以上，60周岁以下；因犯罪受过刑事处罚或者因房屋征收(拆迁)违法违规(二)岗位水平证书(三)房屋征收工作证应当将房屋征收地块内的工作人员名单及《房屋征收工作将房屋征收工作人员名单在房屋征收范围内的公告栏及其(四)岗位教育培训与考核市住房保障房屋管理局将岗位教育培训与考核结果通(五)行为监督和考核市和区(县)住房保障房屋管理局对房屋征收事务所开房屋征收事务所应当对房屋征收工作人员从事房屋征(六)违规行为处理1.擅自或变相将房屋征收业务转让或分包给其他单位4.未使用市住房保障房屋管理局规定的房屋征收补偿协议示范文本签订补偿协议，或者修改示范文本的主要条5.未在约定期限内将签订的房屋征收补偿协议交付被(七)人员违规行为处理理局，由区(县)住房保障房屋管理局记入房屋征收信息系统；房屋征收事务所未对房屋征收工作人员违规行为记分1.工作时未佩戴《房屋征收工作证》,记6分；人、公有房屋承租人的，记6分；3.接受被征收人、公有房屋承租人的财物或吃请，记64.签订房屋征收协议时滥用职权、违规操作，记12分；气、阻断通讯、阻断通道等行为，记12分；料，谋取不当利益，记12分；记12分；受到治安处罚、追究刑事责任的，记12分；9.违规行为构成犯罪被依法追究刑事责任的，记12分；10.其他严重违规违法行为，记12分。房屋征收工作人员违规行为记满12分的，其《房屋征通过其政府网站向社会公开，并在房屋征收信息系统中标(一)考核对象(二)考核内容(三)考核办法(1)自查自评。各县(市)、区对照考核内容认真开展1月15日前报市房管局房屋征收办公室。(2)现场考核。市平安征收考核工作组组织实施实地(四)考核评分(五)一票否决情况第三章房屋征收测绘实施方案第一节测绘操作过程(一)规范依据第743号);通知》,建住房[2002]74号；(二)数学基础2.高程系统采用1985国家高程基准。4.比例尺地籍图测绘比例尺为1:500。5.计量单位面积统计汇总单位采用平方米(m²),均保留2位小数。收集国土部门的已有控制点成果、第二次土地调查成根据资料收集情况，通过实地踏勘工作编写技术设计(1)基本情况：简要说明登记区的位置、面积、交通、(2)目标任务：说明踏勘的主要目标及任务。(3)工作部署：说明整项工作的组织、计划及安排情(4)经费保障：说明经费的来源情况。(5)资料收集：详细说明基础控制资料、各种图件、(6)实地测绘：应用GNSS-RTK和全站仪采用解析法实(7)权属绘制和数据整理：根据入户调查资料把权属(8)面积量算汇总：说明地块面积的计算和面积汇总(9)数据公示：对项目范围内的建筑物按照一户一档 状照片、土地权属资料等)要求进行建立电子数据和纸质资(10)质量保障措施。包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权属界线示意图。5.入户权属调查根据《城镇地籍调查规程》,入户实地进行宗地面积、位置、形状、权属和空间分布的调查以及附属物和建筑物装修、装饰、装潢情况进行调查登记，由居民进行确认。对存在争议的宗地，待争议解决后再调查。对调查的建筑物均摄制照片以便汇总查阅。6.权属绘制和数据整理根据入户调查资料把权属绘制完成，形成相应的调查地7.建立数据库及数据公示对项目范围内的建筑物按照一户一档(含被调查人户口信息、身份证明、房产权属资料、房产现状照片、土地权属资料等)要求进行建立电子数据和纸质资料，按甲方要求对测绘成果进行公示。8.异议复核对调查、测绘成果有异议的部分进行相关复核和解释工三、测绘工作流程与方法(一)房产测绘概念房产测绘定义：房产测绘主要是指通过测量和调查工作(二)房产测绘内容与方法(三)房产测绘作业流程：北京市的房产测绘分为预售登记测绘(预测)、产权登记测绘(实测)、房产图测绘和分户图测绘，现简要说明一(1)规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑(2)开发单位的营业执照、组织机构代码；(3)施工图设计文件审查报告及通知单；留复印件);(5)人防部门批准或备案的人防建设方案；(6)中华人民共和国国有土地使用证；(1)组织作业组内相关人员联合审图，找出图中的问题以及本项目重点和难点，如有无层高不够2.20米的地方，(2)提出问题后，找出解决办法，然后依据电子图对(1)与开发商和设计部门进行沟通，了解各个设备间(2)仔细审查规划许可证的附件和附图，了解各部位(3)对整个项目的图纸和规划许可证有整体把握后，依据甲方提供的资料、框图成果、分摊办法依次做5.组内检查(一级检查),在全面自检、互检的基础上，6.单位检查(二级检查),在一级检查的基础上，由房(四)产权登记测绘(1)规划批准后的设计蓝图和电子图，主要包括建筑(2)开发单位的营业执照、组织机构代码；留复印件);(4)实预测楼号对照表；(5)人防工程施工图备案通知单复印件；(6)中华人民共和国国有土地使用证及宗地界址点坐(7)门楼牌编号证明信复印件；(8)建设工程竣工验收合格证明复印件(建设、施工、平方米以上或者投资30万元以上);(9)房屋预售测绘报告书；(10)预售合同所附共有部分建筑面积分摊说明复印(11)建设工程竣工测量成果报告书；3现场实测(1)现场踏勘符合实测条件后就可以进行实测。作业队相关人员制定测量计划，分配好组(一般两人一组)。(2)作业队组织相关人员审查蓝图、电子版图以及预如有无层高不够2.20米的地方，有无坡屋顶，屋顶结构为(3)到达现场后，全体作业人员要佩戴安全帽，注意施工现场是否安全，在确保安全的情况下开始进行测量工(4)首先，记录人员要拿手中的草图与现场的楼栋情(A)边测边检查所测部位的形状、尺寸是否和设计图(B)所有部位均要测到，在测全必要尺寸的同时还要(C)所测尺寸要满足在没有电子图的情况下也能计算依据甲方提供的资料、框图成果、分摊办法依次做6组内检查(一级检查),在全面自检、互检的基础上，7单位检查(二级检查),在一级检查的基础上，由房(五)房产图测绘(六)分户图测绘分户图测绘是在产权登记测绘及房产图测绘备案结束(1)权属名称调查。权属名称是指土地所有者的全称。(2)土地取得时间。土地取得时间指获得土地权利的(3)土地位置。调查核实宗地地理位置、宗地四至。(4)共有权情况。调查清楚宗地共有权人数、独有或独自使用面积、共(有)用面积及分摊协议。(5)其他情况。涉及宗地所有权的其他特殊情况的调4.施工组织(1)成立项目组织机构(2)工作组人员(3)仪器设备公司为本项目提供了充足的仪器设备(见下表),同时起到了仪器设备的保障作用。序号设备名称数量制造商/生产厂商名称用途1测地形GPS2全站仪3水准仪4测距仪5打印机67南方CASS8微机9绘图仪工作用车(1)项目技术设计书；(2)控制点点之记及控制点成果表；(3)测绘成果，包含宗地图、房产图、测绘报告(按户提供);以上资料纸质、电子数据光盘各3份。6.数据公示对项目范围内的建筑物按照一户一档(含被调查人户口信息、身份证明、房产权属资料、房产现状照片、土地权属资料等)要求进行建立电子数据和纸质资料，按甲方要求对测绘成果进行公示。7.异议处理对调查、测绘成果有异议的部分进行相关复核和解释工8.检查验收按"二级检查，一级验收"的制度对所有成果资料进行检查验收后，再提甲方验收。具体流程如下：(1)各阶段工作结束后，各作业小组应进行100%的自检互检，杜绝外业工作中的差、错、漏。(2)外业工作完成后，应及时整理成果资料，装订成册提交院质检部门进行检查验收，并编写院级检查验收报告，待全部资料整理结束后，再提交甲方进行验收。第二节质量检查及保障措施一、成果质量控制要求我公司为通过IS09001国际质量管理体系认证的测绘作业单位，建立有质量方针、质量目标和完整的质量管理体系，质量检查机构(检验人员)的最终检查，评定质量等级。1.生产作业人员做到自检互查，作业员提交的成果资查比例为100%,严禁半成品提交作业单位检查。作业员对检2.公司设专职检查人员，对产品进行过程质量检查控制，检查比例100%,公司检查人员对其检查过的成果资料应整改措施整改措施现我公司针对本项目，郑重承诺：将严格按照招标人的服务期限，在中标签订合同后测绘项目XX日历天内完成工作。并力争在招标人规定的时间内提前完成所有工作。1.测绘周期计划项目进度计划横道图项目进度计划图：XX日历天XX测绘项目收集资料，现场踏勘第日第日第日第日第日第日第日第日第日编写技术方案书实地测绘入户权属调查权属绘制及数据整理数据公式异议复核公司内部自检资料归档检查验收2.周期进度细化说明(5)权属绘制及数据整理：实地测绘所占用工期的时(7)异议复核：在整个工期内分阶段、步骤复核。(8)公司内部自检：实地测绘开始时至检查验收，全(10)检查验收：分阶段向业主方，上级主管部门提出XXXX测绘项目是由多个工序组成，其中外业作业，会受到多方面的因素影响，下面就可能遇到的影响工期的因素做(1)人的因素：权属人由于各种原因不能及时进行指(2)天气影响：外业施工周期较长，可能出现极端气候天气，外业实际工作时间会因此减少。(3)疾病困扰：因参加本项目的施工人员大多来自外地，可能会对本项目的气候、水土产生不适现象，以致影响(4)仪器设备故障。(5)人身安全因素：因项目所在地人员复杂，加之很多群众对拆迁政策理解不透，造成误解，可能在测绘过程中(6)不可抗力因素：该项目测区工期在春夏季暴雨时节，给测绘工作带来了困难。(7)财力、物力的因素：需要投入的较多财力物力，可能会导致资金跟不上，影响施工进度。(8)其他不可预见因素。4.保证测绘周期的措施为确保XXXX测绘项目按既定的工期完成，我单位将对作业过程进行严格的项目进度控制，经常检查作业实际进度情况，并将其与计划进度相比较，若出现偏差，便分析产生偏差的原因，以便采取调整措施，直至进度目标的实现。(1)组织管理措施(2)加强测绘设备管理(3)实行工期责任管理制(4)人员方面的保障措施(5)安全方面的保障措施(6)财力物力方面的保障措施(7)工期保障的奖惩措施完成任务的人员或班组，按周实行经济奖励500元；对不能500元。业能按质按时并提前完成的给予2000奖励，出现质量问题的给予1000经济处罚，情节严重者给予停职，直至辞退。(3如阶段性工期不能如期达成，项目组必须进行原因第三节测绘成果管理制度(一)总经理岗位职责1.负责公司质量管理的全面工作建立健全质量保障体(二)总工程师岗位职责格执行质量管理制度技术标准和技术设计书及时发现和处6.在《测绘成果成图技术质量结论书》和《产品最终检查报告》上签署意见。7.采取有效措施提高本单位测绘科技水平和产品技术含(三)质检部职责1.制订公司的产品质量计划和技术质量管理实施细则。2.负责各项目技术设计书的审核。3.负责公司测绘产品质量的最终检查，编写质量检查报告，审核技术总结，签署《测绘成果成图技术质4.指派质检人员深入生产第一线，掌握生产过程中的质量状况，帮助解决生产过程中的质量问题。5.组织本单位岗位技术培训技术练兵和质量评比活动。7.全方位收集产品质量信息，及时向有关领导反映质量问题，提出改进措施并监督执行。(四)质量检验人员岗位职责1.深入作业现场，督促和帮助生产技术人员保证作业质量，并从技术方法上进行指导和培训切实做好技术服务工2.不吃请、不徇私情、不打击报复，忠于职守，实事求是，秉公检查，对测绘产品作客观、公正地质量评定，并对检查的产品质量负责。3.严格执行技术标准、技术设计书和质量评定标准，保证产品质量准确可靠。负责产品质量的最终检查。收集产品质量信息，及时向总工程师反映质量问题。4.及时发现产品质量中的问题，提出处理意见。有权越级反映质量问题，有权对过程检查和最终检查予以质量否5.认真学习和理解规范、图式、技术设计书，对作业人员的技术咨询进行细致、耐心的答复并做到检查人员之间对同一技术问题的处理方法口径一致，最大限度地为一线生产6.高度重视复查工作，采取得力措施督促企业人员对检查意见进行100%的修改和落实。7.加强学习，提高理论水平和检查水平，以适应测绘生产技术发慌的需要。9.编写检查报告，审核技术总结。10.在《测绘成果成图技术质量结论书》和《产品最终检查报告》上签署意见。11.完成领导交办的其他技术质量工作。二、技术设计书审批制度2.项目技术负责人应到现场踏勘，了解测区地形情况并收集测区测绘成果资料。3.项目技术负责人应按合同技术要求，有关标准及规范1.认真贯彻"质量第一、用户至上"的质量方针，树立(1)检查工作量为100%。(2)检查工作重点是：②拟提交的技术成果报告(或说明书)及有关图表是否(3)检查工作结束要提出《质量监督检查结果报告》,报告应由两部分组成：质量检查结果和存在问题及整改意质量检查结果报告一、质量检查内容及结果：二、存在问题及整改意见：质量检查组长(签名):质量检查副组长(签名):年月日序号检查组职务姓名职务签名1组长2副组长3成员4(1)各项监督检查工作均应贯穿项目作业的始终，进(2)公司质量检查工作开始之前，应组织质量检查组(3)公司质量检查受公司质量检查考核领导小组领导，(4)工程项目质量检查要严格按检查内容执行，工程(5)对质量检查组提出的整改意见，项目部要严格制位组织实施，或由该单位委托具有验收资格的检验机构验(一)过程检查(二)最终检查(三)验收由任务委托单位或受其委托的具有验收资格的检验机构验测绘产品的检查验收实行二级检查一级验收制度。二级检查即过程检查和最终检查，过程检查由项目部组织承担，位组织实施，或由该单位委托具有验收资格的检验机构验(一)过程检查过程检查包括作业组的自检和作业组之间的互检，贯穿于整个作业过程。2.检查应将检查意见填写在《过程检查记录表》上，检查意见的处理情况应由处理者填在相应栏内，检查者应对处3.地形图测绘中还应进行数据正确性检查、图面检查和接边检查、野外巡查、野外设站检查，填写《外业检测点误(二)最终检查1.最终检查由公司质监部负责组织实施，检查情况填写在《最终检查记录表》上，终检结束后由审核人编写最终检查报告，并随其他资料上交。2.工程经终检后，由总工程师按《测绘产品质量评定标(三)验收由任务委托单位或受其委托的具有验收资格的检验机构验丢失(损坏)仪器的经济赔偿标准折旧后余额或直接经济损失500元及以下501元-1000元1001元-5000元5000元以上赔偿比例和提高产品质量上做出显著成绩的项目部和个人给予荣誉的，要追究作业组长和项目质量负责人的责任对其他作业人员，应视其情节，承担一定的经济责任。4.作业人员伪造成果及检查人员徇私舞弊的，由公司给5.不管任何人，在产品质量上弄虚作假，以劣充优，以及打击报复揭发人和质量检查人员的，都要追究其责任，严6.公司规定各项目部上交的成果成图必须是100%的合格产品，且全年测绘产品的优良级品率必须达到70%以上。公司决定以测绘工程承包额的30%作为测绘产品的质量保证金，采取奖优罚劣的办法，对不同质量等级的测绘产品实施不同的工天价款，具体措施如下：(1)合格产品，质量保证金按工程承包额的20%下发。(2)良级产品，质量保证金按工程承包额的35%下发。(3)优级产品，质量保证金按工程承包额的45%下发。(4)经过公司质检部检查不合乎规范、图式和技术设计书等的规定，被退回项目部重新检查处理后，经质检部再一次检查勉强合格的成果成图，质量保证金全部由公司扣留，若第二次检查仍达不到合格按返工处理。返工图幅的费用由项目部部自己承担，并加罚返工工作量的20%的工程价(5)若最终检查提出意见，经质检部复查未修改，按工天价款的20%处罚。(6)当用户或用户委托的有资格的单位验收未一次性通过，属生产质量低劣的，扣除项目部该工程承包额的10%,并由该项目部负责在规定时间内返工和承担相应费用。(7)因设计原因或质检人员质检不严而引发的质量事故，扣除设计责任人、设计审批者或相关责任的各级质检人员的当月工资的40%。属重大事故的解聘技术职务或调离岗位；因设计原因引起返工的费用由公司承担。(8)因违章作业造成返工，自负所有返工费用，扣罚300-800元，并视情节轻重给予必要的行政处分。对伪造成果者，自负所有返工费用，罚款000-2000元并给予行政处分；对第二次伪造成果者，给予辞退或除名处理。7.技术设计应经质检部审核总工程师审批，要盖有技术设计专用章。技术总结和检查报告等要盖有质量检验专用七、测绘生产人员培训、岗位管理制度1.测绘生产岗人员应具有相应的学历，技术资格和能力2.综合室负责人员管理，并于年初编写《年度培训计划》,报总经理批准。3.测绘生产人员培训包括：(1)新员工岗前培训(2)知识更新，业务学习如专业技术研讨，新标准新规范培训或请专家讲座等。(3)安全生产培训。(4)党和各级政府以及行业各管理部门方针、政策、转(换)岗或按相关规定处理。八、客户服务制度2.公司成立质量检验人员考核领导小组，由总工任组分别占20分、10分、10分、60分，90～14.每年1月15日前质量检验人员将上年度本人工作情(一)服务内容(二)服务标准、时限资料，从接收委托测绘(或签订测绘服务合同)之日起15自接到委托测绘(或签订测绘服务合同)之日起15个工作起15个工作日内完成房屋分户平面图和房屋调查表。资料之日起10个工作日完成房屋平面图测绘和房屋调查表。第四章项目评估实施方案第一节评估方案各项指标在不违反相关法规的情况下尽量取允许值的高限 (该部分补偿款在总补偿款中占的比例极小),给被征收人司之间高度的配合一致性是保证顺利完成拆迁工作的重要时沟通各自掌握的信息，会对本项目拆迁工作顺利进行起到(一)前期准备根据经验，在拆迁公示张贴后的最初几天内被征收人反响最大。被征收人对于拆迁政策和拆迁评估技术路线极为关注。因此我们在项目指挥部(以委托方为主，评估和拆迁机构派人参加)的统一安排下，抓住这一有利契机，选择经验丰富的估价人员对拆迁现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被征收人抽查访问，倾听意见，解释政策法规及估价技术路线，并及时反馈信息作为确定评估原则、评估实前期准备工作的主要内容：1.了解项目具体情况了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外2.搜集相关文件资料房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料(关于房地产的司法、诉讼等情况)。3.与相关部门前期配合与项目所在地基层政府组织联系，告知其所在区域已列入拆迁范围，提前做好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。4.组织人员学习根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。5.安排工作计划根据项目特点、人员构成情况编制工作计划和进度计(二)外业工作(入户调查)的"房屋估价表”,包含三部分内容，分别为“房屋及院落示意图""房屋状况表”和“设备及附属物表”,并要求估动迁、解释、答疑等工作打基础。外业工作(入户调查)的1.面积量测、示意图绘制、附属物登记(包含装修及部分设备);(三)内业测算另外组成一个小组驻现场再次对漏户、漏项等情况拾遗补(四)撰写报告(五)报告送达；(六)答疑阶段员并由技术负责人带领组成答疑小组到拆迁现场耐心细致本公司在征得委托人同意不影响工作的情况下将适时(一)评估技术方案(1)明确评估目的(2)明确评估对象即房地产估价项目中需要评估其客观合理价格或价值(3)明确评估时点(1)确定评估技术路线程和形成方式。确定评估技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程，以保证评估最接近实际。(2)确定评估方法房地产评估技术路线是对房地产价格形成过程的形成方式的认识，而房地产评估方法本身反映了人们对土地价格形成过程和形成方式的认识。同样一个评估对象，采用不同的评估方法，就可能得出不同的评估结果，应当正确确定评估方法。评估人员应正确运用市场比较法、收益法、成本法并在实际操作中规范、公正地综合使用。原则上对同一评估对象通常应选用两种以上的估价方法进行估价。(3)明确应该调查收集的资料及其来源渠道评估所需的资料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料：②对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；③相关房地产交易、成本、收益实例资料；④反映评估对象状况的资料。作为专业机构，评估机构与评估人员应经常收集这些资料，对于某一特定的评估对象应在平时收集资料的基础上，拟定所需调查收集的资料及其来源渠道。(4)预计所需的时间、人力、经费根据所需评估的对象情况，应初步预计完成该项估价任务所需的时间、人力、经费，在保证评估按时、按质完成的前提下，应力求达到人力、经费最省的目标。(5)拟定作业步骤和作业进度一阶段包括4个步骤，(1)选定评估方法计算对于评估对象可选用合适的评估方法进行计算，计算的(2)确定评估结果对不同评估方法计算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。对不同评估方法估算出的结果，通常应做以下检查：④评估项目是否遗漏或重复；⑦选用的评估方法是否适宜评估对象和评估目的。在确认估算结果无误之后，应根据具体情况计算出一个综合结果。在计算出一个综合结果的基础上，应考虑一些不或认定该结果，作为最终的评估结果。当有调整时，应在评估报告中明确阐述理由。(3)撰写评估报告①全面性：应完整地反映评估所涉及的事实、推理过程和结论，正文的内容和附件资料应齐全、配套。②公正情况和客观性：应站在中立的立场上对影响评估评估机构在完成了评估报告后要以最快的速度将报告(1)听取反馈意见(2)作出解释或修订意见如当事人出于误解的，评估机构有义务做出口头或书面的答复，以澄清是非，消除误解。如评估报告确有不完善之处，评估机构应做出书面的补充意见，使原评估报告更为完善、准确。如评估报告确有错误之处，评估机构应本着实事求是的原则，尽快以书面方式予以修订。评估机构的解释、补充、修订意见在书面作出时，是原评估报告的组成部分，且后来(二)技术保证措施级为项目经理；三级为技术负责人。各级督导人员应对各层次的工作负有指导、监督和复核的责任。评估师对其分管业务的整个内部质量控制制度的执行(1)部门经理在项目进行期间应履行以下监督职责：②了解重大问题并及时提出处理意见，如有必要，可适③解决专业判断分歧，必要时应向适当人员咨询；④对评估工作底稿进行第三次复核。(2)项目经理在项目进行期间应履行以下职责：①评估工作已按具体计划的要求进行；②工作过程及其结果已适当记录；③所有重大问题已适当解决，或反映在评估结论中；我单位承诺在与贵单位合作的评估工作中认真履行以经过以总经理为组长由资深拆迁评估经验的人员组成合解答组，外业调查组下设X个调查小组，每小组由X人组成，组长X人，组员X人(如下图所示)。每位成员的具体综合解答组调查小组调查小组调查小组调查小组外业调查组技术指导组根据委托方提供的资料本次共涉及XX户，其中XX户的第二节房屋征收评估技术方案(一)住宅房屋分类住宅房屋成套住宅指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施独门院落指办理合法手续后建造的独门独院二层(及二层以上)住宅房屋，院落为独家使用(独立产权),房屋内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。以上两类房屋以外的房屋。(二)非住宅营业用房分类商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用。用房商铺类建筑道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。商务类建筑以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。娱乐类建筑各类歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。旅馆类建筑分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。餐饮类建筑各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公共卫生间。其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房。(三)非住宅非营业用房分类非营用房筑以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。筑以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊(内廊或外廊),砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装筑以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简易结构。十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选实例的数量应为3个及以上数量。8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数调整不得超过30%。应超过20%,在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。三、标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求(一)住宅标准样本房屋设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅"的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定“标准样本住宅”。设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：1.为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。3.一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至4.成套住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次已使用年限朝向成套二室半一厅混合5层10年左右一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置司征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全5.独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落一层三间混合一等或二等10年左右一间朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置司征收范围内的配套情况普通室内装修，普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全6.非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高一(二)住宅房屋评估中可比实例选择要求1.可比实例应是与估价对象处于相同地段或邻近地段4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有5.可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数调整不得超过30%。9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般(三)独门院落调整系数合法院落面积S(m²)调整系数K1.住宅房屋结构因素修正系数pl表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值85-91房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值95-1033.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数楼层数楼层系数(%)所在楼层一层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼二三四五六七说明：a.底层为车库的，底层系数增加，顶层系数减少。b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5,具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，房屋(含阁楼)的综合价格由评估机构评估确定。c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少。(二)独门院落住宅实体因素修正系数表1.住宅房屋结构因素修正系数pl表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值92-9685-91三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值95-1033.住宅房屋朝向因素修正系数p3表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间及以上朝南修正系数4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p4表套型等级一等二等三等四等五等系数取值住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整内部功能布局较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落内部功能布局凌乱，房间比较分不满足上述要求的独门院(三)非成套住宅房屋实体因素修正系数1.住宅房屋结构因素修正系数pl表结构类型钢混结构砖混结构砖木结构简易结构一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值95-103檐高<系数取值54.住宅房屋功能因素修正系数p4表合确定。功能等级一等二等三等四等五等系数取值住宅功能因素等级说明表如下：等级内容一等二等三等四等五等说明通行方便，二室朝南，阳光充沛，通行较为室朝南。设施不全，无朝南房间。内部功能布局凌乱，房间大小不不满足上述要求的非成套住宅房屋。空气流畅，房间大小合一，通行(四)有关说明的取值范围应该界于80～120之间。2.可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定可比实例实体因素调节系数为Ps,标准样本实体因素调节系数为Po,被征收房屋实体因素调节系数为Pb。可比实例实体因素修正为标准样本实体因素修正系数标准样本实体因素修正为被征收房屋实体因素修正系数K3li=Pb/Po×100应等级基本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构等级建安价结合成新的2%增加补偿。(五)房屋建筑结构等级及建安成本价说明表结构等级框架一等层)层高以上，整板基础、桩基础，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。层)四层及以上，层高以上，整板基础或独立基础，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高以上，钢筋混凝土条形基础或独立基础，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。砖混一等层高以上，钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，设置构造柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。层高以上，砖基础或部分钢筋混凝土基础，底层楼板架空，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混合砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或合用层高以上，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。砖木一等层高(檐高)以上，砖或钢筋混凝土条形基础，有圈梁实砌240mm或以上砖墙，直径20cm以上较好松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。层高(檐高)以上，砖基础，实砌240mm或以上砖墙，直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。层高(檐高)以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直径15至17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。简易一等檐高以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预制门窗框，砖、简易水泥地面，水电到檐高以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，简易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。(一)住宅区位因素修正调节系数评分表类别因素项目内容考察项目一二等三等四等五等项目大环自然环境自然景观、风向au76543空气污染、噪音、水文76543交通条件离市区主干道的距离a28765公交线路情况a298765教育医疗设施所在学区1公里内学校情况as9876医院及医疗机构分布情况ag29876商业配套设施项目范围内小规划设计建筑小区布局与外形等a5198建筑密度、外型等as287543绿化率、室外公共活动空间与绿化景观as3987物业管理物业管理情况a₆987配套设施住宅区内配套设施完备987(二)住宅区位因素调节系数评分等级说明表序号因素项目1自然环境自然风向公认的自然环境优越地区。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱、环境附近无绿化，环境散乱，自然观感明序号因素项目考察项一等空气污染、噪音、水文空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影靠近污染源或重噪长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明离主干道的距离离主干道的距离在50m以离主干道的距离在离主干道的距离在离主干道的距离在离主干道的距离在500m以序号因素项目考察项一等公交线路情况距离公交站点内，有2条以上重要公交线距离公交站点内，至少有1条重要公交线距离重要的公交线路的距离间，至少有1条公交线路。距离公交线路的距离在之间，至少有1条公交线距离公交线路的距教育医疗设施所在学区公里内学校情况属于本市最好的重点中学(初中)和重点小学学区。属于本市较好的重点中学(初中)和重点小学学区。属于本市一般中学(初中)和小学学一般中小学学区。无中学或医院及医疗机构分布情况距市级及以上医院500m以距市级及以上医院距市级及以上医院距市级及以上医院距市级及以上医院2500m以序号因素项目4商业配套设施重要商业配套设施范围内有大型的市级商业配套设施。在范围内市级商业设施较集范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活范围内基本上无商业网点。范围内无商业网5规划设计建筑布局、小区外形等布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。布局一般，排列不整齐，外型较整任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度建筑密度在建筑密度在建筑密度在65%以序号绿化率、室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，室外公共活动空间丰绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间少量绿化，少量的公共活动空间。基本无公共活动空无公共活动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管无物业管无物业管理，无环卫管理。序号因素项目考察项一等7住宅区配套设施配套完善程度在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套(三)住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，住宅房屋区位因素调节系数Q2.可比实例区位因素调节系数为Qs,标准样本住宅区位因素调节系数为Qo,可比实例修正为标准样本住宅区位状况修数K32=Qs/Qo×100标准样本住宅区位因素调节系数为Qo,被征收房屋区位因素调节系数为Qb,标准样本修正为被征收房屋区位状况修正数K32i=Qb/Qo×100(一)非营业用房的成本法评估应用的"成本"含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为征收补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重置k₁—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余k₂—土地实体因素修正系数，包括土地形状序号一等1土地形状2地势3地质条件4规划条件5地上附属物状况1交通状况2商业服务设施配套3金融配套45学校配套情况6医院配套情况7其他公共设施配套4.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润等。5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功(二)工业及仓储用房结构等级及重置价格别别结构、装修及设备状况置价格混结构(框级多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大(6m×6m),水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。级钢砼框架承重(或半框架),钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗，水电混结级度大于15m,吊车吨位大于5吨。(排级度大于15m,无吊车。钢结构级钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于6m。级钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高大于。混结构级砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，有行车，跨度9-12m。级砖柱，檐高，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×(1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数)×建扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重置价格单价×(1+层高调整系