同策大连李家村地块住宅项目详细研究报告课件

大连李家村地块详细研究报告上海同策咨询股份有限公司2010/08/16大连李家村地块详细研究报告上海同策咨询股份有限公司第一部分：宏观环境研究第二部分：项目初识第三部分：市场分析第四部分：案例借鉴目录第一部分：宏观环境研究目录第一部分：宏观环境研究第二部分：项目初识第三部分：市场分析第四部分：案例借鉴目录第一部分：宏观环境研究目录行政区划行政区域面积户籍人口辖区行政划分城市区域定位主城中山区43.9平方公里36万人辖区8个街道经济金融中心西岗区26.2平方公里32万人辖区7个街道行政文化中心沙河口区49.0平方公里65万人辖区9个街道科学教育中心甘井子区502平方公里70万人辖区14个街道主城区一部分新城旅顺口区507平方公里21万人辖区13个街道旅游生态区金州区1074.6平方公里48万人辖区24个街道未来新城区甘井子区基本概况甘井子区东北与金州区、大连经济技术开发区接壤，南与沙河口区为邻，西南与旅顺口区毗邻;东、南临黄海，北濒渤海。区境北部陆路地处大连市区咽喉要道，铁路、公路交织形成网络。中国民航大连周水子国际机场设在区境内，国内外航线四通八达；海岸有专业码头多处，海运发达。大连传统主城核心三区面积仅仅120平方公里，严重约束了大连城市发展与扩张空间，主城三区区域面积总和只占甘井子区区域面积的24%。目前甘井子全区基本农田占到1700公顷，后期储备土地潜力很大，大连市后期城市化的主线在客观条件上集中在了甘井子区境内。宏观环境研究行政区划行政区域面积户籍人口辖区行政划分城市区域定位主城中山纵向道路：①东北快速路；②华东路-西南路；③华东路-山东路；④华北路；⑤川岭路-新水泥路横向道路：①中华路-中华西路；②东方路-松江路；③虹城路-虹港路甘井子区道路交通概况甘井子区已建成的路网布局五纵三横从道路布局来看，甘井子区纵向道路多于横向道路，纵向道路总里程也大于横向道路总里程，说明甘井子区在道路布局上现实考虑更多是连接开发区和主城区的功能，承担过境区域的职责，对区域内部交通联系布局较弱。宏观环境研究纵向道路：甘井子区道路交通概况甘井子区已建成的路网布局五纵三甘井子区综合配套改革总体方案……辽宁沿海经济带发展规划大连市全域城市化甘井子区综合配套改革方案…2009年7月1日国务院常务会议讨论并原则通过《辽宁沿海经济带发展规划》2009年8月17日大连市第十届委员会第七次全体会议正式确定大连市全域城市化概念大连市委第十届第九十六次常委会议、市政府第二十三次常务会议讨论并通过了《甘井子区综合配套改革总体方案》，并于2009年9月28日正式发布通知。从中央到地方一条线贯彻落实《辽宁沿海经济带发展规划》国家战略布局，大连在最短的时间内积极响应国家战略规划发展布局，快速推出了以甘井子区牵头的发展方案。提出将甘井子区建设成为大连市“现代化国际化中心城区”和经济社会发展的新引擎，形成“两城四区”布局。大连体育新城大连生态科技创新城大连西城国际旅游商务区大连空港商务区大连北部商业区大连临海装备制造业聚集区123456宏观环境研究甘井子区综合配套改革总体方案……辽宁沿海经济带发展规划大010203040506070809打破街道行政区划，采用管委会和街道相融合的管理体制；赋予管委会完整的经济管理事权，建立融资平台；功能区土地出让收益用于基础设施建设；修改土地利用总体规划将基本农田全部调出，转为国有建设用地；协调市财政局落实共享税分成比例由45%调为55%；争取市政府加大对甘井子区基础设施投资力度；政府主导土地前期开发，组建区级土地储备中心；公共服务均衡化，服务网络延伸至社区；建立以税收强度、就业岗位密度为主要指标的集约用地评价制度；多渠道筹集资，加强招商引资的力度；落实国家战略，快速完成区域城市化步伐；甘井子区综合配套改革总体方案实施意见宏观环境研究010203040506070809打破街道行政区划，采用管甘井子区2009年经济运行情况地区生产总值前五名（万元）大连湾街道红旗街道辛寨子街道甘井子街道营城子街道生产总值520273427844420178415180411569地区生产总值增幅前五名大连湾街道革镇堡街道椒金山街道辛寨子街道南关岭街道增幅幅度24.2%23.5%22.1%21.8%21.7%大连湾街道在地区生产总值和固定资产投资两项中位列第一，说明大连湾街道在甘井子区工业产值最高，第二产业相对其它区域最发达；地方财政一般预算收入（万元）红旗街道大连湾街道辛寨子街道甘井子街道营城子街道生产总值3207221058185081370913069地方财政一般预算收入增幅前五名辛寨子街道革镇堡街道营城子街道大连湾街道泡崖街道增幅幅度48.3%43.2%37.7%34%32.9%固定资产投资（万元）大连湾街道红旗街道辛寨子街道中华路街道营城子街道生产总值647057615556510318501506450656固定资产投资增幅前五名辛寨子街道革镇堡街道机场街道大连湾街道中华路街道增幅幅度58.3%49%48.1%45%42.7%实际使用内资（万元）革镇堡街道大连湾街道辛寨子街道营城子街道红旗街道生产总值10710096750790807855070500实际使用内资增幅前五名机场街道兴华街道革镇堡街道辛寨子街道营城子街道增幅幅度400%120%45.4%33.6%33.1%宏观环境研究甘井子区2009年经济运行情况地区生产总值前五名（万元）大连甘井子区2009年投资建设情况2009年甘井子区124个重点项目开工92个，完成投资206.75亿元，完成年度投资计划的103.4%，占全社会固定资产投资比重为46.3%。其中，列年内实施计划的项目89个，开工81个，开工率91%，竣工或主体竣工39个，竣工率48%；列推进前期工作计划的项目35个，开工11个，竣工1个。>>

体育新城。开工建设了占地80万平方米的新体育中心项目；>>

中华路商业区。安盛沃特时尚广场建成投入营业，五金机电城建成主体、启航广场开工建设；>>

空港经济区。大连空港国际物流中心动迁工作顺利推进；砬子山国际总部商务园完成了前期工作和土地整理；大东沟服务外包基地建成大东沟“新居工程”主体，实施了135万平方米土地整理工作；>>

西城国际旅游商务区。实施了刘家村基础设施工程；基本建成了红旗谷国际运动俱乐部的一期工程；>>

大连湾临海装备制造业聚集区。实施了总面积70万平方米的填海工程；中国一重核电、检测中心项目陆续开工建设；林德二期建成投产；船舶重工、金重化工等项目进展顺利；宏观环境研究甘井子区2009年投资建设情况2009年甘井子区124个重点

2009全年完成房地产投资142.2亿元，同比增长35.6%，占全社会固定资产投资比重为31.9%，比去年下降3.1个百分点；全年房屋施工面积804.9万平方米，新开工面积171.6万平方米，房屋竣工面积174.5万平方米，均呈下降态势，同比分别下降7.7%、48.6%、9.1%；商品房房屋销售面积261.4万平方米，同比增长15.8%，比去年同期提高10.3个百分点，实现销售额163.1亿元，同比增长36.2%，房屋空置面积28.7万平方米，同比下降27.7%；房地产发展效果示意图甘井子区2009年房地产投资与销售情况受2008年国家宏观调控影响，开发商对未来预期估计不足，导致2009年施工面积、新开工面积都受到了影响，供应量明显不足，市场消化产品主要以存量为主，2010年存量相对减少，市场主力将以新推量为主！宏观环境研究2009全年完成房地产投资142.2亿元，同比增长35甘井子区2010年重点投资建设计划2010全年安排147个重点建设项目，计划总投资1592亿元，是2009年的2倍。年内计划完成投资超过300亿元。其中：列重点实施项目106个，争取全部开工建设；列推进前期项目41个。>>

大连生态科技创新城：全年固定资产投资计划80亿元，力争完成约90亿元；>>

大连体育新城：全年固定资产投资计划62亿元，力争完成93亿元；启动“三横三纵”路网建设和市政配套工程；实施核心区域及主干路可视范围内的征地拆迁和土地储备；>>

大连湾临海装备制造业聚集区：全年固定资产投资计划90亿元，力争完成103亿元；推进中国一重核电设备、船舶重工海洋工程项目。开工建设大连远洋物流、重工机械等产业项目；>>

大连西城国际旅游商务区：全年固定资产投资计划73亿元，力争完成80亿元；>>

大连北部商业区：全年固定资产投资计划100亿元，力争完成120亿元；完成中华路商业街改造项目；加快推进五星级酒店、城市综合体、红星美凯龙等服务业项目建设；>>

大连空港商务区：全年固定资产投资计划75亿元，力争完成102亿元；宏观环境研究甘井子区2010年重点投资建设计划2010全年安排147个重大连湾临海装备制造业聚集区。安排17个重点项目，继续推进中国一重核电设备、船舶重工海洋工程项目；开工建设大连远洋物流、重工机械等产业项目；推进和尚岛码头、前盐湾、辽渔码头、拉树房新机场项目的填海工程；实施宋家、前关等地的旧区改造项目。甘井子区2010年重点建设项目大连生态科技创新城。安排15个重点项目，完成生态科技创新城规划工作。开工建设大连北方生态慧谷、大东沟启动区项目；启动林海滑雪度假村二期、海星堡旅游度假等现代服务业项目。确保美罗药业一期投产。大连体育新城。安排11个重点项目，积极配合市政府加快体育中心建设，启动“三横三纵”路网建设和市政配套工程。实施核心区域及主干路可视范围内的征地拆迁和土地储备；开工建设蓝渤湾社区、夏家河五星级宾馆；推进国际农副产品物流中心项目；加大会展、商务、商业项目招商引资力度，争取新引进项目投资超200亿元。010203区域内的第二产业几乎全部集中大连湾临海装备制造业聚集区，大连湾重点项目的发展与建设决定了甘井子区未来可持续发展的动因；

2010年甘井子区计划完成投资300亿元人民币，但是2009年甘井子区财政收入26亿元人民币，现实决定了甘井子区政府将在2010年加大投资力度和招商引资力度，必须借助市场资金来完成区域建设；宏观环境研究大连湾临海装备制造业聚集区。安排17个重点项目，继续推进中国甘井子区2010年上半年项目推进情况“大连体育新城香港签约推介会”上，甘井子区与16个企业签订了10项“现代服务业投资项目合作意向书”，预计总投资270亿元。5月中旬深圳招商活动，中信资本、远洋地产、和记黄埔、华润集团、越秀集团等签订了5个外资项目合作意向，总投资17.5亿美元；与中冶集团、深业集团、上海大众等签订了3个内资项目合作意向，总投资100亿元人民币。>>

大连体育新城：全年计划实施重点项目12个，上半年开工6个，完成投资23.3亿元；新体育中心体育馆主体基本完工，体育场正在实施主体工程，新火车站开始基础施工，招商引资取得重要进展，对体育中心周边410公顷土地与开发商达成投资意向。>>

大连生态科技创新城：全年计划实施重点项目12个，上半年开工10个，完成投资12.2亿元。>>

大连湾临海装备制造业聚集区：全年计划实施重点项目19个，上半年开工15个，完成投资15.5亿元；中国一重核电扩建、检测中心主体工程进展顺利。>>

大连西城国际旅游商务区：全年计划实施重点项目9个，上半年开工5个，完成投资9.6亿元。>>

大连北部商业区：全年计划实施重点项目16个，上半年开工11个，完成投资28.5亿元。>>

大连空港商务区：全年计划实施重点项目20个，上半年开工15个，完成投资28.3亿元。甘井子区147个重点项目中，列计划实施的106个项目已开工72个，开工率68%，其中续建项目40个、新开工项目32个。已开工重点项目完成投资132.8亿元，同比增长56%，占年度计划的44.3%。宏观环境研究甘井子区2010年上半年项目推进情况“大连体育新城香港签约推甘井子区发展现状结论

甘井子区境内土地将全部转为国有建设用地，快速拉开城市化序幕内部交通建设不足，东西向联系受制约，主要以过境公路为主两城四区只有一个区发展二产，其它区域发展三产经济自给性较差城市基础设施较差，财政税收主要以房地产、制造业、建筑业为主各区域工业经济发展不平衡，而整体经济结构二产比例严重高于三产政府财政收入有限，城市化建设严重依赖社会资本宏观环境研究甘井子区发展现状结论甘井子区境内土地将全部转为国两城四区范围介绍：甘井子工业园区与大连服务外包基地一起规划为大连生态科技创新城；大连湾在纳入辽宁省五点一线管理的22平方公里基础上，向南延伸至海茂的岸线，并入大连湾临海装备制造业聚集区总体规划；中华路商业区、火车站南北广场纵深区域整合为北部商业区；原辛寨子工业园区、砬子山总部商务园及空港国际物流中心纳入空港产业园区范围。附件页宏观环境研究两城四区范围介绍：附件页宏观环境研究第一部分：宏观环境研究第二部分：项目初识第三部分：市场分析第四部分：案例借鉴目录第一部分：宏观环境研究目录大连湾基本概况大连湾街道位于甘井子区东北部，面积为70平方公里，辖区14个村，34763人；流动人口过5万人，总人口超过10万人。这里是中国版图上唯一南北横跨黄渤两大海域的乡镇，拥有海岸线24.4公里，其中南部黄海岸线17.8公里，北部渤海岸线6.6公里，陆地最狭窄处仅7公里。是东北地区进出大连的咽喉要道，也是大连市的基础设施走廊。大连湾街道目前入驻的规模以上企业137家，已形成以船舶与海洋工程、核电设备、石化设备、冶金矿山设备、港口机械、起重设备为特色的重大装备产业聚集区，未来将建设成为世界级核电装备制造基地和国家重要的重大装备制造基地。项目初识大连湾基本概况大连湾街道位于甘井子区东北部，面积为70平方公1234567891011121314序号村庄人口(人)工业产值(万)工业利润(万)1苏家村21128731541772毛营子285413076048763土城子117710202218704拉树房1456245086345后关7061459013356大房身34933917416387前关4065102458878后盐2299255174359前盐253561606437810宋家220926000480011李家村58242697381991112棉花岛95153970617813大连湾45542575718014湾浦160110440585大连湾下辖各村基本概况李家村在大连湾街道工业产值与工业利润最高，是大连湾街道经济效益最好的村庄。项目初识1234567891011121314序号村庄人口(人)工业大连湾临海装备制造业聚集区及配套园区规划总面积22平方公里，由临海装备制造业总装加工区和临海装备制造业配套区组成。总装加工区起步区面积9平方公里，拥有华能大连电厂、辽渔集团、大连港杂货码头公司、中远船务、中国一重、德国林德工程、实德集团、德国米勒万家顿、船舶重工海洋工程等规模以上企业33家；配套区起步区面积13平方公里，现已入驻配套企业194家，规模以上企业53家。大连湾临海重大装备制造业聚集区成为全国首批62个示范基地之一。大连湾临海装备制造业聚集区概述甘井子区唯一的工业制造聚集区，综合经济实力列辽宁省百强乡镇首位；开发建设上升为国家战略。项目初识大连湾临海装备制造业聚集区及配套园区规划总面积22平方公里大连湾境内交通道路情况大连湾境内现有6条东西向道路连接主城与大连北部区域，其中2条高速路，2条国道，一条轻轨，一条快速路。另有两条在建道路工程，分别是振连路与大连湾疏港高速路。其中振连路西起光明路东至开发区黄海路西路，计划2010年年底竣工通车；大连湾疏港高速南起大连湾港北至丹大与沈大交汇处，计划2011年8月竣工通车。省内交通、省外交通都从大连湾街道途经，街道区域承担了大连市区与北部城区和外部城市的交通枢纽功能。交通枢纽--下道口注：外部交通下道口集中在后盐村华北路位置丹大高速沈大高速振兴路201国道202国道振连路疏港高速快轨3号线项目初识大连湾境内交通道路情况大连湾境内现有6条东西向道路连接主城与大连新机场2008年开始填海建造，１期工程预计将于2013年至2015年完工并启用。建成后将能够满足2050年的需要和门户枢纽机场的需要。大连湾新港客运站经营大连-烟台、大连-蓬莱两条客滚运输航线每日进出10个航班，日中转车辆1100台次、旅客9000人次。“大连北站”为哈大高铁配套的车站。该站建成后包括地铁车站和一批配套项目构成综合交通枢纽工程。大连北站车场包括哈大客专和丹大城际铁路，车站设计规模为10台20线，大连北站站房工程已于2010年3月1日正式开工建设，计划于2011年年底竣工使用。大连湾新港客运站大连北站大连新飞机场123123大连湾境内大型交通设施网点项目初识大连新机场2008年开始填海建造，１期工程预计将于2013大连湾临海装备制造业黄海沿岸产业分布前盐造船厂及配套基地12新船重工海洋3林德机械4中国一重5中远船务6辽渔集团7中远嘉洋8天津中远船务9华能大连电厂21345678910大连港杂货码头10项目初识大连湾临海装备制造业黄海沿岸产业分布前盐造船厂及配套基地12大连湾街道辖区内企业中工业占60%，商业、服务业各占10%。其它行业如农业、建筑业等占20%；大连湾现有工业企业800余家，其中规模以上179家，占工业企业总数20%。从产业结构分析，第二产业明显大于第三产业，商业和服务业作为城市生活配套产业发展不足。大连湾产业机构现状分析第二产业第三产业项目初识大连湾街道辖区内企业中工业占60%，商业、服务业各占10%。序号项目名称投资总额项目地址预计投资01中国一重核电设备制造项目15亿棉花岛5亿02船舶重工海洋工程项目前盐7亿03大连湾装备制造业聚集区总装基地项目3亿前盐1.5亿04辽渔港口改扩建项目7.2亿大连湾2亿05大连港杂货码头客滚码头扩建项目33亿大连湾10亿06中国一重检测中心项目2亿棉花岛1.4亿07大远物流中心项目0.85亿大房身0.85亿08铆焊涂装防腐项目0.86亿苏家村0.86亿09华能大连第二热电厂41亿大连湾10亿10中远总部大楼1.5亿湾浦1.5亿11华能大连热电总部2亿大连湾2亿2010年大连湾街道产业投资情况汇总2010年大连湾村固定资产投资总额和增速是最快的，投资强度明显高于其它行政自然村。大连湾村的后期经济发展势头相对较强。项目初识序号项目名称投资总额项目地址预计投资01中国一重核电设备制造2010年大连湾街道将建设5项道桥设施①大连湾高速公路延伸线建设项目；该项目起点位于大连湾疏港路，终点与山庄路相接；②染化集团北侧跨轻轨匝道加宽项目；③李家村耿家屯跨线桥改造项目；该项目完成后将实现振兴路南北互通；④福佳至201国道道路工程；工程起点位于染化集团跨线桥处，终点位于前关隔栅厂西侧与201国道相交；⑤大宋线延伸至金湾路道路工程。2010年大连湾街道市政道路基础建设情况项目初识2010年大连湾街道将建设5项道桥设施2010年大连湾街道市2010年大连湾街道将建设三大森林公园①公海大道森林公园占地2.52平方公里；②前关城市森林公园，占地面积1.48平方公里；③碧海山庄森林公园,占地面积2.18平方公里。注：大连首个湿地公园已于2010年对外开放。前关湿地公园总面积29.8万平方米，其中湿地面积10.8万平方米。2010年大连湾街道城市生活基础设施建设情况①②③项目初识2010年大连湾街道将建设三大森林公园注：大连首个湿地公园已项目初识开发区南关岭泉水区域华南区域大连湾本案●地块位于大连湾，周边居住环境不足地块现状：南北被两条快速路夹在中间，没有下道口；周边生活配套匮乏；工厂与民居混杂一起；市政基础设施不完善；距离主干道大连湾街尚有部分距离。地块周边均为工厂、回迁安置小区，生活配套缺乏椒金山项目初识开发区南关岭泉水区域华南区域大连地块小结李家村——工业聚集区工业基础雄厚，工业产值和工业利润突出；李家村——大连市“北拓”和市区至开发区交通要道；地块周边状态——周边厂房为主、生活配套匮乏地块小结李家村——工业聚集区工业基础雄厚，工业产值和工业利润第一部分：宏观环境研究第二部分：项目初识第三部分：市场分析第四部分：案例借鉴目录第一部分：宏观环境研究目录建筑面积容积率总户数开盘时间销售价格产品区间华南远洋广场40万平米3.4---2010.1012000-1300040-130㎡枣园万象5.7万平米3.5600套2010下半年---47-122㎡福佳绿都6万平米2650套2008.0412000元/平米40-127㎡美辰香醒17万平米1.81908套2009.107800元/平米55-93㎡梧桐路2.6万平米3.6252套2010.0512000元/平米70-110㎡朗香小镇2.7万平米1.5309套2010.1010000元/平米50-100㎡壹品天城21万平米1.72062套2010.059000-1260042-138㎡裕景轩3.6万平米1.6460套2008.0615000元/平米90-150㎡泉水半岛泉水欣座7.9万平米1.5756套2010.10---50-122㎡泉水润泽园31万平米1.8---------40-140㎡枫丹丽城30万平方米1.373600套------82-95㎡钰桥中央庭院16.3万平方米2.451310套2010.09---45-130㎡南关岭远洋自然13.8万平方米2.4937套2010.0610000元/平米70-138㎡沿海鉴筑17万平方米2.8630套2010.089300元/平米70-95㎡椒金山格林翠庭5.8万平方米1.7550套2008.088300元/平米82-117㎡长鹭晶品枫林1.9万平方米1.62194套2007.018500元/平米36-140㎡运达泊岭紫郡11万平方米1.7—2009.058000元/平米50-135㎡乐活源11.8万平方米1.71142套2008.068500元/平米20-130㎡大连湾周边区域房地产市场概况区域市场放量最大是在华南板块，整体供应量在114万方左右，销售均价12000元/平米；大连湾境内待售楼盘均价在7000元/平米。大连湾周边相近区域建筑面积容积率总户数开盘时间销售价格产品区间华南远洋广场40开发区西南部房地产市场开发区西南部依托振兴路、振连路跨海大桥与大连湾连接，将直接影响到未来大连湾地区房地产市场价格及走势。按地段可大致分为金马轻轨站和滨海两个片区，二片区的自身生活配套条件欠缺，自给性较差。金马商圈是开发区的核心商务商业区，服务范围覆盖整个开发区，是开发区的实际中心。开发区大剧院、开发区图书馆、安盛购物广场、新玛特、五彩城、开发区三院等大型生活配套聚集于金马商圈附近。市场分析区域概况：开发区西南部房地产市场开发区西南部依托振兴路、振连路跨海大桥区内四纵四横的道路网络提供便利的内部交通，两个片区与金马商圈可快速通达。振连路跨海大桥、振兴路两条主干线以及轻轨联接市区，强化与主城区的联系。四横：淮河西路金马路黄海西路滨海路四纵：赤峰街鞍山街抚顺街辽河西路对外线路：振兴路振连路跨海大桥轻轨开发区西南部房地产市场道路交通：市场分析区内四纵四横的道路网络提供便利的内部交通，两个片区与金马商圈凯旋国际大厦远洋MIDTOWN华宇梧桐苑华润海中国二期众益万国宫馆30-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160开发区西南部房地产市场区域市场：该区域在开发区房地产市场中具有较重要的地位，未来供应量巨大。滨海片区均价为9000元，金马轻轨站片区均价约7500-8000元。从供应结构看，金马轻轨站片区以小户型及公寓产品为主力，滨海片区户型偏大。轻轨站片区滨海片区市场分析凯旋国际大厦远洋MIDTOWN华宇梧桐苑华润海中国二期众益万开发区西南部房地产市场区域市场：均价走势：从区域内销售时间较长的两个项目看，滨海片区的华润海中国均价（去除楼王价影响因素）涨幅达1300元，体现滨海区稀缺地段的升值潜力；轻轨站片区的凯旋国际均价未涨，初项目本身设计问题外，片区配套设施的缺乏也是主要原因之一。客户情况：滨海片区客户首期以开发区本地为主，随着项目开发的深入和开发区滨海区整体形象的推广，市区及外地投资客户所占比例逐渐提高。金马轻轨站片区房价低于滨海区与开发区中心区，客户多为开发区内的工作人员。今年底远洋MIDTOWN项目的入市可能会适当抬高本区域的投资客比例及价格平台。数据来源：搜房网报价市场分析开发区西南部房地产市场区域市场：均价走势：客户情况：数据来源开发区西南部房地产市场轻轨站和滨海片区生活配套不够完善，但距金马商圈较近，可通过完善的交通网共享中心区的综合配套设施。两片区未来均有大规模供应，尤其轻轨站片区城润万家将有近140万平入市；轻轨站片区均价比滨海低1000-1500元，户型面积偏小。滨海片区景观强势，产品定位高端，吸引了部分投资客；轻轨站片区多为中端项目，刚需客户为主。华润海中国高端项目在提高滨海区形象和价格平台方面起到了主导作用，预计远洋MIDTOWN高端项目的入市可能会起到同样的标杆作用。市场分析开发区西南部房地产市场轻轨站和滨海片区生活配套不够完善，但距南关岭板块房地产市场新体育中心位于西北路和岚岭路交会处，总用地面积270公顷。体育中心用地80公顷，配套开发用地190公顷，主要建设住宅和配套公建。大连新火车站定名“大连北站”，车站设计规模为10站台20线，计划于2011年年底竣工使用，将对南关岭板块配套设施、人流量、土地价值产生深远影响。目前在售和即将上市项目均为品牌开发商项目，项目均位于东联路北端附近，该位置靠近商业、居住氛围成熟的华南商圈板块。发展前景：市场分析南关岭板块房地产市场新体育中心位于西北路和岚岭路交会处，总用南关岭板块房地产市场道路交通：新火车站华北路地铁一号线西北路东联路东北路丹大高速地铁二号线姚砬路新体育场及配套设施张前路滨海路四横：北部滨海路丹大高速姚砬线华北路四纵：张前路西北-朱棋路东联路东北路地铁：地铁一号线本区域将与全运会前形成四纵四横的道路交通网，对内能方便市区联通，对外可快速到达周边市县。地铁一号线从大连北站向南进入市区，最终从革镇堡回到北站，在本区内设有多个站点，为南关岭区域的重大交通利好。市场分析南关岭板块房地产市场道路交通：新火车站华北路地铁一号线西北新火车站新体育场及配套设施华南商圈南关岭广场现有配套未来配套区内现有商业集中于南关岭广场周围，包括万盛购物中心、云河超市、乐美嘉超市、旺达酒店等，服务于区域内客源。南部华南商业中心是大连市北部的商业中心，商业业态完善，辐射力强，服务范围可达南关岭区域。规划中的新体育中心地块含有190万平配套用地，其中含有商业设施，将服务于全运会举办及地区客户的消费需求。新的大连北站将成为大连主要客运站，经验证明客运站大量人流的聚集将形成站场商业中心。南关岭板块房地产市场商业配套：市场分析新火车站新体育场及配套设施华南商圈南关岭广场现有配套未来配套南关岭板块房地产市场区域市场：项目名称开发商楼盘位置建筑形态建筑面积容积率总户数开盘时间价格情况面积区间已售量剩余量远洋自然勋业（大连）置业有限公司甘井子华东路西侧、东联路北端下桥口处高层、多层、别墅138122平2.49372010-6-14现均价10000首期70-138平262727沿海·鉴筑北方沿海房地产开发（大连）有限公司甘井子区华北路与东联路交界处高层,小高层,多层170000平2.8630预计2010.08预计9300二室70-90平、三室95平063007-08年的早期楼盘主要位于南关岭火车站附近；面向地缘性刚需客户为主；由本地中小开发商主导；容积率较低；价格5000元左右。现售及待售的楼盘集中于板块南部靠近华南商圈的地段；客户中包含投资客；品牌开发商主导；容积率较高；由于区域规划利好的影响，价格普遍在万元左右。项目名称开发商楼盘位置建筑形态建筑面积容积率总户数开盘时间价格情况面积区间南岭花园新型企业集团甘井子区南关岭街道多层,小高层80000平1.510002008年3月08年均价5800元50-144平盛宝家园大连盛宝房地产开发有限公司甘井子区南关岭绿园小区1号多层35700平1.45012007年3月08年均价4900元45-110平早期售罄项目在售待售项目市场分析南关岭板块房地产市场区域市场：项目名称开发商楼盘位置建筑形态南关岭板块房地产市场新体育中心、大连北站、地铁一号线等近期规划利好使得南关岭板块成为当前全大连市发展前景最优的区域。版块内现有商业配套集中于南关岭广场，档次较低；但本区处于华南商圈的辐射范围；未来依托体育中心和北站有望形成新的商业区。近年来房地产项目开发由新火车站附近向南关岭南部区域偏移，开发强度增大，价格上涨近一倍，品牌开发商（远洋、沿海）进入。市场分析南关岭板块房地产市场新体育中心、大连北站、地铁一号线等近期规华南居住区位于华南商城以北，泉水居住区位于东北路两侧，两者共同组成的大型居住区北与南关岭区域相望，南与椒金山居住区相接，西邻泡崖居住区，为大连市“西拓北进”战略的重点发展区域。华南广场位于华南区域的最核心位置，早在几年前，华南广场周边在大连就已经是具有一定知名度的商业区和居住区，这里生活配套设施日趋完善，但高品质的住宅项目却屈指可数，整体居住环境仍然没有得到明显的改善。华南板块房地产市场华南广场泉水南关岭华北路山东路华东路中华西路中华路东北路市场分析华南居住区位于华南商城以北，泉水居住区位于东北路两侧，两者共商圈：

安盛购物广场沃尔玛超市沃特时尚广场迪卡侬运动专卖华南家居大世界华南假日服饰商城义乌小商品城国美苏宁电器

住在华南，你可以一次性将所需的日常用品购买齐全，节省宝贵时间的同时还能选到称心如意的商品。公交：姚家-兴工街泉华小区-长兴市场二十高中-建设街8路

9路18路

19路20路

38路407413519在华南，每一个居住者都可实现无需换乘，便捷出行。华南拥有四通八达的公交体系。学校：华南中学博雅中学19中学20高中23中学奥林小学龙泉小学下沟小学在华南，有完善的教学配套，可以满足小学到高中各个年龄段孩子的就学需求。医院：三院三院二部四院儿童医院甘区妇幼保健院在华南，有就近的医疗配套，大大完善了居民生活的便利性。市场分析华南板块房地产市场商圈：公交：学校：医院：市场分析华南板块房地产市场项目名称开发商产品级别楼盘位置建筑形态开盘时间价格情况面积区间远洋广场远洋地产高端住宅甘井子华南广场以西，中华西路沿线高层预计2010.10-2010.11预计12000-1300040-130平枣园万象大连万象房地产有限公司普通住宅甘井子华东路60号小高层预计2010下半年未定47-122平福佳绿都大连恒心房地产开发有限公司普通住宅甘井子区金家街公园旁，金二小学后身高层,小高层,多层2008.04.262008年8000元，2009年4月8200元，2009年10月9000元，2010年7月12000元40-127平美辰香醒大连美辰房地产开发有限公司普通住宅甘井子华东路东侧多层、高层2009.102009年12月7500元，2010年3月7800元55-93平供应情况：从2010年计划开盘和已开盘的项目来看，产品定位都属于中高档层次；产品价格较高；面积小户型到中大户型俱全。需求情况：客户大多为外来务工人员，少部分本地打工人员。由于华南是衣食住行一站式便捷商圈，房价相对市中心较为便宜，因此成为外来和本地打工人员首选居住地。2010年华南区域新盘供应情况区域产品结构和购买客户群情况新项目分布市场分析项目名称开发商产品级别楼盘位置建筑形态开盘时间价格情况面积区2005开盘2007开盘华南区域楼市早期价格优势明显，近年价格增长较快。华南板块土地供应量不大，但利用率很高，容积率最大达到3.5。2010年新楼盘价格普遍较高，容积率过高，未来升值空间不大。区域历史价格区域后市发展市场分析2005开盘2007开盘华南区域楼市早期价格优势明显，近年价华南区域特点是应强势的商圈发展需要而出现的便捷性居住区，大多以外来务工和本地低消费群体为客户群。华南板块房地产市场市场分析华南区域特点是应强势的商圈发展需要而出现的便捷性居住区，大多泉水区域位于大连市甘井子区南关岭镇，属于城乡结合部，是大连的北出口，轻轨和高速出口由此出市。在大连的版图上，泉水板块是连接主城区和卫星城之间的咽喉和枢纽。1999年，泉水区作为大连有史以来最大的居住区开始规划建设。随着大连西拓北进的战略实施，泉水—这个由昔日三个自然村和石灰矿组成的原生地，正在向交通网络便捷，布局合理，服务设施完善，环境良好，景观优美的综合新区转变。泉水板块房地产市场泉水区域市场分析区域概况：泉水区域位于大连市甘井子区南关岭镇，属于城乡结合部，是大连的配套商圈商圈资源共享：泉水区域三线公交车到达华南商圈仅需10分钟。华南所有配套都可共享。轻轨3号线21路，41路，517直通市中心：中山广场，青泥洼商区。市场分析泉水板块房地产市场配套商圈商圈资源共享：轻轨3号线21路，41路，517直通市区域产品结构和购买客户群情况项目名称开发商楼盘位置开盘时间价格情况面积区间半岛泉水欣座大连半岛集团有限公司泉水前盐光明路西侧预计2010.10待定一室50平、二室67-90平、三室100-122平泉水·润泽园大连运泽房地产开发有限公司华东路与中华路交汇处（泉水A4区）待定待定40-140平枫丹丽城金广房地产开发有限公司甘井子区泉水新区11号待定待定首期82平-95平钰桥中央庭院大连百思泰置业有限公司甘井子中华路南侧、东北路西北侧预计2010年9月末待定一期推出45-52平一室，55-83平两室，87-130平三室2010年泉水区域新