租房时代的新选择-海银财富长租公寓专题研究合规

“租房时代〞的新选择----长租公寓专题研究海银研究部陈达电邮：：长租公寓主要分集中式和分散式两种运营模式，二者各有优缺点；长租公寓面临的利好因素主要包括：一、国家与地方政府政策支持，开展“住房租赁〞市场成为共识；二、人才向一线及核心二线城市集聚；三、房价高企之下，租房成为现实选择；四、楼市调控之后，出租需求增加；五、年轻一代消费观念的转变；从“流动人口+高等教育毕业生〞角度来看，我国住房租赁是一个约2万亿规模的大市场，其中19个一线及二线城市规模约6000亿元；长租公寓市场获多方资本布局，包括创业企业、房地产开发商、房地产中介效劳商、连锁酒店运营商，未来还将继续加大投入力度；长租公寓凭借其品牌、效劳等优势，其租金相较市场租金水平能获得较高的溢价率。长租公寓内部收益率IRR：由于前期投入较大，长租公寓可能需要4、5年以上才能正的IRR。要取得较高的IRR，一是通过差异化的优质效劳，提升租金溢价率；二是扩大经营规模，取得规模效应。这对于运营团队有着较高的专业和资金要求。对于长租公寓租金贷款这类衍生业务，目前贷款市场规模相对较小，且收益率在6%-6.9%，除融资本钱较低的银行外，其他金融机构参与其中的兴趣应不会太高；内容摘要长租公寓的概念与模式长租公寓的市场利好因素租赁市场规模测算及长租参与方长租公寓IRR测算目录长租公寓概念介绍数据来源：wind，海银财富研究部对于长租公寓，目前并没有严格的定义。简单来说，可以理解为“二房东〞，即将房源收过来〔租赁/收购〕，对房屋进行改造升级，完善配套设施，附加以个性化设计风格、线上线下增值效劳、社交、健身等功能，出租个个人租客。一般而言，长租公寓相比传统住宅面积要小，多为15平米、25平米、50平米的精装小户，以“合租〞或“整租〞为主。此外，长租公寓一般对租客也有特定要求，如学历本科及以上、年龄大于20但不超50周岁、不养宠物、无小孩同住等。其定位人群主要是都市年轻白领，追求生活品质，大多是单身青年，局部是情侣合住。模式1：集中式出租〔房源一般为独栋楼，类似连锁酒店〕模式2：分散式出租〔房源分散全市各处，类似传统租房〕独栋/批量房源长租运营商租客1~N出租/出售改造升级后，出租入住单套房源长租运营商租客1~3出租/出售改造升级后，出租入住长租公寓两种运营模式比照数据来源：wind，海银财富研究部集中式出租分散式出租物业获取一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发建设，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式，但拿到合适的房源需精挑细选，面临经济型酒店的房源竞争一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（2-5年），但规模做大需要时间积累现金流前期的资金投入较大，但后期成本通过规模效应可以被摊薄前期资金投入较小，市场拓展节奏可控，可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租，但短期难见规模效应管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本；对人力的需求较多；业态特点同档次租金水平的公寓，标准化程度相对更高；租客的集聚和公共空间的安排（如咖啡店、公共办公区、图书角、健身房、游戏室、定期群体活动等），使其具备较强的社交属性由于房源区位、房源形态、房源质量差别较大，导致公寓标准化程度较低，但设计风格可以统一；空间受限，缺乏公共空间，社交属性较弱地理区位地理上集中分布，难以满足多样的通勤需求，一般分布在稍偏远的区位，如二环、甚至外环之外地理上分散分布，能够适应多样的通勤需求，房源有的位于核心区位、商圈，也有在中环、外环等偏远地区长租公寓所解决的痛点问题数据来源：wind，海银财富研究部传统租房面临的痛点问题：虚假房源信息信息不对称、租房难房东临时清退随意涨租根底设备维修权责归属房产中介乱收费缺少社交感…对比指标传统租房长租公寓房源真实性为吸引客户主动上门，经常出现虚假房源，如房源并不存在、照片拍摄角度极具欺骗性、价格远低于市场合理水平等照片真实性较高、明码标价、房源真实存在，有些甚至提供在线360度全景看房标准化程度户型、装修和设计风格等差别较大，并非标准化产品同一家机构、同档次租金水平公寓，一般标准化程度较高，包括户型、设计风格等装修品质参差不齐普遍较高，精装修中介费用一般为1个月租金无，只有物业费家电、家具维修自行找维修工，先行支付，后与房东商量费用分摊问题线上APP、微信或电话报修，主动上门维修，费用一般房东承担日常保洁自行打扫自行打扫+定期免费上门保洁，可自选增值服务社交概念小区住户嘈杂、层次复杂，缺乏社交属性集中式公寓租户层次、年龄相近，有共鸣，有群组活动，社交属性强配套设施无集中式公寓会配建咖啡店、图书馆、健身房等契约精神经常无规范租赁合同、双方权责义务不明晰或不健全、容易产生纠纷，房东可能提前结束租约合同详尽规范双方权利义务、以及各种情况的处置措施，一般房东不会提前结束租约长租公寓的概念与模式长租公寓的市场利好因素租赁市场规模测算及长租参与方长租公寓IRR测算目录政策大力支持，开展租赁市场〔国家层面〕数据来源：wind，海银财富研究部文件名称时间部门主要内容加快培育和发展住房租赁市场的指导意见2015-01-06住建部积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级2016年中央经济工作会议公报2015-12-21中央经济工作会议鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；2016政府工作报告2016-03-05国务院建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围；关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016-06-03国务院办公厅允许改建商业用房为租赁用房，鼓励新建租赁住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠；落实公积金支付房租政策；住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）2017-05-19住建部国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营；关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知2017-07-20住建部等九部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位；2021年以来我国开始强调开展住房租赁市场，2021年国务院层面正式成文，提出“购租并举〞的开展理念，再到近日框定12个一、二线及其周边城市作为试点单位开展住房租赁，整体政策的支持力度不断强化，开展住房租赁市场已成为建立房地产长效开展机制的重要一环；同时，政府大力推动房地产去库存，开展租赁市场有助于库存的去化。政策大力支持，开展租赁市场〔地方层面〕数据来源：wind，海银财富研究部文件/事件时间省/市主要内容广州市加快发展住房租赁市场工作方案2017-06-30广州市赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；公积金月度提取额提升至市月平均工资2倍的40%；个人出租住房的，减按1.5%计算缴纳增值税；个人出租收入不超3万/月，2017年底前免增值税；允许“商改住”，改后不得销售，只可出租；进一步调整放宽市外户籍准入政策着力深化户籍制度改革2017-07-28无锡市取消购房面积达60平方以上准予落户的政策，不论住宅面积大小均可落户；本市租赁住宅，社保、居住证均满五年（宜兴为均满三年）的，准予落户；对高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员全面放开户籍准入；上海张江南区、嘉定新城土拍2017-07-24上海市地块性质：住宅租赁；特点：“只租不售”；成交：0溢价率；竞得人：上海张江（集团）、上海嘉定新城发展；加快培育和发展住房租赁市场实施方案2017-07-21佛山市建设政府住房租赁交易服务平台；培育机构化、规模化住房租赁企业；开展集体土地建设“只租不售”试点；开展卖地自持、“商改租”、“工改租”及“三旧”改造；上海市住房发展“十三五”规划2017-07-08上海市上海住房用地供应5500公顷，其中商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷；新增供应租赁住房70万套；加快培育和发展住房租赁市场的若干措施2017-05-27成都市政府将精准投放租赁住房用地；个人出租收入不超3万/月，2017年底前免增值税；土地出让补充公告2017-04-13广州市新的土地出让方式：当报价达到最高限价，转为竞配建拆迁安置房；当配建面积达到最高，转为竞企业自持商品住房面积；企业自持部分作为租赁住房，须整体确权，不得销售；关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知2017-04-20北京市房企自持商品住房，不得对外出售，单次租期不超10年；江苏省加快培育和发展住房租赁市场的实施意见2017-03-29江苏省支持南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等6个城市开展住房租赁工作试点；政府采购或长期租用，转为公共租赁住房；地方政府推出“只租不售〞的住宅租赁地块，土拍中参加“竞住宅自持〞环节，允许“商业改租赁〞，降低出租收入增值税、试点“租购同权〞等，一方面为了增加住宅租赁供给，另一方面，为了突破户籍限制，吸引人才；流动人口庞大，催生租赁需求数据来源：wind，海银财富研究部2021年我国总人口为13.83亿人，其中人户别离口径人口2.92亿人，流动人口口径人口2.45亿人，占总人口比重分别为21.11%、17.72%。尽管伴随农民工返乡就业，近两年流动人口有所减少，但仍在较高的位置，意味着住房租赁有巨大的市场根基。每年新毕业的学生，考虑到职业开展、生活品质等因素，大多会选择去一线及核心二线城市工作，也带来非常稳定的住房租赁需求。预计2021年专科、本科、硕士、博士毕业人数分别为345万人、407万人、51万人和6万人；其中博士、硕士为实际毕业人数，本科、专科为预计毕业人数人才向东部沿海、核心城市流动数据来源：城市数据团〔微信公众号〕，智联招聘，海银财富研究部根据“城市数据团〞的统计，东部沿海兴旺省市呈现明显的人口净流入，而中、西部人口大省〔尤其是河南、安徽、湖北、湖南、江西、贵州、广西、四川〕及东北部那么呈现明显的人口净流出。在北上广深、杭州、苏州、武汉、南京、成都、西安等一线或区域核心城市，是人才最为青睐的求职城市，人口净流入的现象会更明显。对于长租公寓而言，人才向特定区域的集聚，恰好创造了其开展的空间。?2021年春季人才流动分析报告?房价高企之下，租房是现实写照数据来源：智联招聘，搜房网，海银财富研究部〔注：二手房均价为2021年7月当月数据〕根据智联招聘?2021年春季求职期各城市平均薪酬谢告?，主要一、二线城市薪酬水平在5900-10000元/月区间，北上深广位列前四。而通过查阅搜房网，2021年7月各城市二手房成交均价在7300-61000元/平方米区间，各城市差异较大，北上深厦广均价都在30000元/平方米，北京最高达60349元每平米，上海和深圳均月为54000元每平米。从房价与月收入的比值来看，厦门、深圳、北京均高于6倍，上海5.6倍，天津4.1倍，广州、杭州、南京、福州均高于3.5倍，苏州、武汉、合肥、宁波均高于2倍。这意味着在北京、深圳，即使月收入100%储蓄起来，需要6个月才能买到1平米，假设只有30%储蓄起来，那么需20个月，而要积攒购房首付，那么更是遥遥无期。更何况在职业开展初期，年轻白领大多是“月光族〞。因此在高企的房价之下，租房是上班族在一、二线核心城市最为实际的选择。楼市正处新一轮调控周期，出租需求提升数据来源：wind，海银财富研究部在楼市调控不断升级的背景下，主要城市住宅成交量大幅放缓，2021月7月，30大中城市商品房成交量中，一线下跌42%，二线下跌34%，三线下跌48%；以上海为例，在楼市限购、限贷影响之下，成交下行的同时，住宅挂牌出租的量也在不断上升，即出租房源在扩张，给长租公寓开展提供了空间。此轮楼市调控路径：起点：上海、深圳开启限购；扩大：继上、深之后，苏州、环京等地开启限购；爆发：2021年国庆前后，一、二线密集出台调控政策；深化：2021年四季度以来多地调控政策升级；延伸：由核心一、二线扩散至非核心二线及三、四线；从限购、限贷为主转向限购、限贷、限价、限售并举；90后成租房主力军，引领消费升级数据来源：58同城?2021年上半年租房市场报告?，海银财富研究部90后的态度偏爱社交、喜欢新鲜事物注重生活品质和个人享受追求个性“懒人”，依赖生活服务对互联网依赖性强土地观念淡化、婚恋观念淡化对应租房特点社区年轻化、青睐品牌公寓需要公共空间、社交氛围对内部及周边配套设施要求高能定制或多样选择心仪设计风格若是合租，对室友契合度要求乐于尝试金融产品对公寓品质要求较高长租公寓的概念与模式长租公寓的市场利好因素租赁市场规模测算及长租参与方长租公寓IRR测算目录全国租赁市场规模测算数据来源：wind，?2021年中国流动人口开展报告?，海银财富研究部2021年我国有2.45亿流动人口，对应2021年数据，我国流动人口中的租房人数大约为1.6亿人〔=2.45*67.3%〕；而根据?中华人民共和国人口与方案生育法?，流动人口不包括因出差、就医、上学、旅游、探亲、访友等事由异地居住、预期将返回户籍所在地居住的人员。但由于我国每年高等教育〔专+本+硕+博〕毕业生数量庞大，且租房需求很高，不能无视。预计2021年我国毕业生人数达808万，假设其中65%有租房需求，即约0.05亿人有租房需求。与流动人口测算合并计算，我国有租赁需求的人口基数约为1.65亿人。按月租1000元计算，租赁市场规模达1.98万亿〔=1.65*1000*12〕。核心一、二线城市租赁市场规模测算数据来源：wind，城市房产网，海银财富研究部常住人口万人常住户籍人口万人常住外来人口租赁人口万人租金（元/平方米/月）公寓面积平方米年租金亿元北京2171134582562376201132上海2415144397272764201111广州13508544963764420394深圳11383557835456020789天津154710275204013030427杭州9027241781564830270南京8246531701474030211苏州10626673952992830297郑州9578101461392930146武汉10618292321972830200长沙7436806376243067成都146612282382212530198合肥7797186177223060厦门3862111751283930181福州7506787282323095沈阳829730991033330122珠海1631125140323046大连6995941051003030110西安8718165578233064合计5918数据来源：常住外来人口=常住人口-常住户籍人口；租赁人口=常住外来人口*67.3%+常住户籍人口*5%；月租金水平参考“城市房产网〞；假设一线城市房均面积20平方米，其他城市均为30平方米；长租公寓市场存量和知名品牌数据来源：V领地，海银财富研究部，基于市场排名前20的长租品牌公寓开业房间数量整理分析全国来看，Top20长租公寓品牌的存量房源达46万间，其中上海占据约25%的份额，反映目前长租公寓大多在一线及核心二线城市运营；就上海来看，分散式长租公寓是主流运营模式，占比达79%；知名长租公寓品牌长租公寓：多方参与，布局蓝海数据来源：国泰君安，海银财富研究部在长租公寓的市场中，大局部为创业型公司，其背后是众多创投资本，另一局部为地产相关团队，如开发商、中介效劳商、酒店等。近日万科董事长郁亮称：“万科已开办长租公寓万间，方案今年做到10万间〞，可见其布局力度。未来长租公寓仍是一片蓝海，会有越来越多机构和资本布局其中。主要参与者主要案例创业型公司大部分长租公寓，如You+、魔方、新派、优客逸家、寓见、蘑菇房地产开发商万科（铂客公寓）；招商蛇口（壹间、壹栈、壹棠等公寓品牌）房地产服务商世联行（红璞、晟曜行）、链家地产（自如寓、自如友家）、我爱我家（相寓）；连锁酒店铂涛（窝趣轻社区）、住友（漫果公寓）、如家（逗号公寓）品牌名称融资时间融资金额投资机构优客逸家2013.06300万美元源渡创投2014.11400万美元君联资本2014.112200万美元经纬中国、SIG海纳亚洲、君联资本、华兴资本2016.01数千万元华瑞银行You+2014.091亿元顺为基金、联创策源2015.053000万元时代地产、联创永宣蘑菇公寓2014.02数千万元平安创新投、IDG资本2014.122500万元海通开元、IDG资本、平安创新投2015.113000万美元KTB投资集团、IDG资本、平安创新投、海通开元青客公寓2012.06未透露纽信创投2014.09数千万美元达晨创投20151.8亿元赛富亚洲、纽信创投新派公寓2012.05数千万美元赛富基金2016.03数千万元华住酒店集团魔方公寓2013.03数千万美元德同资本、华平投资、WIHarperGroup2015.052亿美元华平投资、WIHarperGroup2016.043亿美元中航信托、华平投资、WIHarperGroup长租公寓的概念与模式长租公寓的市场利好因素租赁市场规模测算及长租参与方长租公寓IRR测算目录长租公寓：优质效劳，带来租金高溢价数据来源：Q房研究院、国泰君安，海银财富研究部硬件效劳〔咖啡厅、健身房、游戏开黑室、共享洗衣机和厨房等生活设施〕；物业效劳〔定期保洁、上门维修、智能家具、移动终端、公寓管家24小时在线等〕；销售效劳〔入驻礼包、优惠折扣、购物券、引入互联网金融等信贷业务帮助支付房租等〕；这些效劳的存在，使长租公寓相对于周边普通公寓出租具备租金上的高溢价，提升了运营商的收益率；品牌小区名称租金（元/平方米/月）周边租金平均溢价率You+北京苏州桥店239.5111-112115%优客逸家成都辖区6637-5150%蘑菇公寓上海徐汇区23893-96151%新派公寓北京CBD旗舰店163101-12048%自如上海慧芝湖花园218105107%自如上海和源馨苑18287109%魔方上海哈密路店18780133%魔方上海广灵二路店1508185%寓见上海望族苑15010050%寓见上海华悦家园1179030%单房前期主要投入本钱测算数据来源：自如，各类家具建材批发网站，海银财富研究部前期投入成本金额（元）基本假设公寓面积（平方米）100单房面积（平方米）18房间数量（间）4公用设施（元）25000分摊费用单房分摊-公用设施（元）6250单房配套（元）7500单房分摊-装修人工9375单房分摊-装修费用（刷墙+地板+水电）（元）13750费用合计30625燃气灶1800油烟机3000微波炉500热水器1200浴霸400冰箱3000马桶1000洗衣机2000洗碗槽500合计113400单价数量总价小窗25041000大窗100011000内门100044000防盗门200012000密码锁60053000合计311000装修工人数5装修周期（天）30装修工日薪250合计437500刷墙单价（元/平方米）50刷墙面积600地板单价（元/平方米）200水电安装单价（元/平方米）50合计255000单房前期主要投入本钱合计单房前期主要投入本钱分项IRR测算1：假设房间数量〔规模〕恒定不变数据来源：海银财富研究部根本假设：【1】租金涨幅：市场每年涨5%，支付给房东的租金每年涨3%；【2】长租公寓相较市场租金水平溢价30%；【3】由于负责装修、家电等配套，从房东处能够以10%的折扣拿到房源；【4】假设首年除掉装修期和空置期，实际出租9个月，后五年每年实际出租11个月；【5】税金及附加打包为5.65%，企业所得税按25%计算；【6】宽带费每年900/套，物业费每月150元；【7】支付给员工薪酬参考锦江股份，房间均摊费用，并取其1/2。〔因长租对人力需求强度低〕测算结果：在上述假设条件之下，Y1现金流为负，至Y4才弥补亏损，Y5开始实质性盈利；情景：房间数量恒定不变Y1Y2Y3Y4Y5基本假设周边同档次单房市场租金年度涨幅0%5%5%5%5%周边同档次单房市场租金（元）27002835297731263282房源租金折扣率10%房源租金年度涨幅0%3%3%3%3%相对周边同档次单房租金溢价率30%30%30%30%30%月度物业费（元）150150150150150年度实际出租时间（月）911111111支出项目前期投入成本（元）30625房源租金（给房东）（元/年）2187027532283582920930085宽带费用（元/年）900900900900900维修费用（元/年）100200300400500支出合计5349528632295583050931485收入项目租金收入（元/年）3159040541425684469646931物业费收入（元/年）18001800180018001800收入合计3339042341443684649648731扣除税金及附加3150339948418614386945977营业利润-2199211316123031336014493薪酬支付28032803280328032803税前利润-24794851495001055811690税后利润-247946385712579188768IRR#NUM!-74%-32%-7%8%IRR测算2：假设经营规模〔房间数量〕持续增长数据来源：海银财富研究部根本假设：【1】公司经营规模〔房间数量〕年同比增长20%；【2】其他假设条件等同测算1；测算结果：在上述假设条件之下，Y1现金流为负，Y1-Y4，IRR均为负，且亏损幅度要大于测算1，反映由于规模的扩大，前期投入本钱侵蚀掉大量现金流；Y5开始实质性盈利，并且Y5的IRR要高于测算1的结果，表达出一定的规模效应；公司经营规模年增速20%Y1Y2Y3Y4Y5基本假设周边同档次单房市场租金年度涨幅0%5%5%5%5%周边同档次单房市场租金（元）27002835297731263282房源租金折扣率10%10%10%10%10%房源租金年度涨幅0%3%3%3%3%相对周边同档次单房租金溢价率30%30%30%30%30%月度物业费（元）150150150150150年度实际出租时间（月）911111111支出项目前期投入成本3062561257350882010584房源租金（给房东）（元/年）2187032125399264974062088宽带费用（元/年）9001080129615551866维修费用（元/年）100220364537744支出合计53495.0039550489366065275283收入项目租金收入（元/年）31590471746165382260112143物业费收入（元/年）18002160259231103732收入合计33390493346424585370115876扣除税金及附加31503465476061580547109329营业利润-21991.546997116791989534046薪酬支付28033364403648445812税前利润-24794.54363476431505128234税后利润-24794.54272557321128821175IRR#NUM!-89%-46%-9%17%敏感性分析数据来源：海银财富研究部评价：【1】不管溢价率多大，Y1的现金流均为负值，反映前期投入本钱；【2】Y2-Y5的IRR整体随溢价率的上升而上升，反映盈利空间的扩大；【3】IRR〔Y2〕在75%处转正，IRR〔Y3〕在50%处转正，IRR〔Y4〕在35%处转正，IRR〔Y5〕在30%处转正；测算1：溢价率VS各期限IRR测算2：规模增速VS各期限IRR评价：【1】不管规模扩张多快，Y1的现金流均为负值，反映前期投入本钱；Y2现金流在规模增速达30%以上时转入负值，反映随着规模扩张，Y2现金流压力较大；【2】IRR〔Y3〕先降后升，“降〞反映投入本钱对现金流的侵蚀，“升〞反映当规模增速足够高时，会推动现金流加速流入；【3】IRR〔Y4〕和IRR〔Y5〕根本呈直线上升