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文档简介

笫一部分:基础篇一、建筑与房地产房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属子第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的行业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。主要区别是;建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质,属于第三产业。运两个产业又有着非常密切的关系,因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中,房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系,房地产业是房地产开发和建设的甲方,建筑业是乙方:房地产业是策划者、组织者和承担发包任务←建筑业则是承包单位'按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设的生产任务。房地产业可分力房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中,又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。严二列、怠房倦地骗产朋市丝场衣与乖一章般践商饼品臂市薯场毛特弯征硬比什较房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产品特质个别差异性大,异质性产品具同质性价格决定由少数买者与卖者决定曲市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响信启、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理繁琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强,具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响死三搞、怕房误地陈产喉专士用句术臂语扫解术释校及损建厉筑邀基溪础浙知映识局1钢、查房临地垫产既:浩房忘地抵产柜又上称凡不物动堆产辞,徐是蓄房晓产伙和卫地婶产菜的乞总咳称攀,餐房捎产跨总蚕是廊与虚地差产碍联滔贯茫为蜜一笨体玉的谋,惠具浙有疯整继体绩性鞠和召不堂可滨分勒割挪性矛。础2捕、蹦房钻地隶产敞市悦场绪:轨一叉级施市析场桐,律是腹指疲国虎家节以清土界地三所妇有孤者讲和爽管闸理劝者她的环身剩份护,判将沸土图地迹使携用浊权揭出尺让仪给观房丢地臭产恋经颈营蹈者寇与皇使动用够者茂的筛交锤易爸市眠场躺:醉二月级杜市未场薄,把是道指蚁土吐地剑使搭用谎权著出丢让趴后骗,猫由牺房智地展产欢经骑营灭者棋投门资僻开酱发诚后蹈,轮从悉事丢房隶屋进出振售沟、些出垮租酿、怜土姿地础转监让薯、李抵垫押盗等水房壳地昼产茂交辱易须:谁三样级胞市红场孝,股是课指庭在宝二程级泉市累场纯的峰基缎础服上游再煎转茶让细或煮出劣租铺的绞房激地酬产肯交笛易程。狗3短、厅国屋土聪局覆:统代同表痰国躁家太行输使滚±哈地落所星有孝者斗职董权粉以僵及月对究房浓地医产猫市味场请,倡房澡地代产纯行氧业环管拥理歌的凡一展个沃政渗府混部柏门瞎。奇4晌、炉商迈品走房稿:横是接指议开愧发柴商叨以劝市贼场红地沿价夹取萄得阿土防地苍使逝用将权拉进秩行雹开宴发很建厚设零并探经澡过翼国面土涝局瞧批慈准逮在甲市号场愈上草流限通秘的高房锯地午产微,匙它萝是在可册领将独京立包房哄地禾产瓜证辛并盖可泽转寒让死、济出茫租村、额继处承复、嫌抵鸟押龟、殖赠街与烈、择交月换唉的视房韵地缺产布。舒5立、异发姜展悔商取:董专萌门壳从魂事处房纵地岔产会开苍发阴和芬经身营泻的洗企炊业衰。炊6从、椅代钩理倚商肥:汉经高政熄府哗批咏准猫成委立停,健从词事鸣房邀地印产录的决咨漏询朝、启经玩纪追、讯评鸟估禾等脉业课务葛的鸡中添介它服乞务新机胳构外,掀接充受决委踩托数代畜办巷房盾地绘产吸的修出材售联、拣购啄买嫁、肠出陡租伸、厚承每租盖及汪物牌业痰咨欣询与评决估歇报冶告喜、喷销逐售窑策怜划权等禾业抚务苗提姨供惹有颈偿缎服肤务福。自7血、穿土贩地渣类伐型计:夕按烈其和使邻用捉性催质症划零分娇力天居子住揉、辰商膜业品、码工方业蹲、荒仓捉储汗、房综壶合供用念地肿、桌公岔共寺设速施婚用三地也及对自到由达集干资茶、氏微泻利盘房议月觉地放。朝3伟、超土耕地气权鸦使奋用衰年酸限购:详是谱指振政杏府槐以牢拍皱卖乡、趣招滥标素、独协脑议名的挺方差式剂,惜将筋国览有卡土剩地埋使瘦用璃权萍在艇一阳定水年拣限遵内条出诱让畜给响土缎地疑使江用闯者繁,丢土咸地鼠使危用拦权遭期丑满乓后谎,湾如宵该岭主器地姿用超途慎符雅合俗当询时今城这市厨规骂划渣要右求腾的始,著土苗地收使忠用引者加可雄申燥请谦续甜用帜,绍经取批率准立并擦补度清则地片价似后赞继茎续筒使凶用忧,园如社果葡不早符妙合晌则济该婶土困地喊使但用盖权肾由筐政沫府毕无贷偿立收做回慌。雄现诸政枣府孔规敲定逼:经居铃住涝用预地钞7夏0熔年圈,督工度业鲜、钟教趣育细、她科块技蹲、申文伤化榜、阻卫核生烛、牌体浩育御、法综缴合工用圣地筛为累5狼0吼年瓦,竟商缴业时、蜂旅该游浸、涌娱净乐斗用踪地岁为蜻4巩0舒年紫。勇9跌、卖土庙地辅使融用扩费败土桑地普使炮用耗者子因供使功用距土水地广按驱规泄定河每裂年绍支旨付授给贫予北政晓府狗的千费贩用柜。签1欲0为、肾房皮地俩产飘产周权胳:牺是坚指淘产耕权誉人援对弹房欣屋崇的陕所熄有扶权袭和乌对式该蹲房惑屋幸所著占聋用烧土伶地承使惜用晋杈分,牌具伙体餐内无容她是刚指剧产巷权革人吃在纲法胖律烘规孩定付的炕范访围落内汗对袜其雷房奸地逝产呼的妇占井有宜、姓使草用办、服收订益右和孩外抱分疏的棋权福利驰。执简跨单栽说呜就营是具拥瞧有转使它用朽该饥房拍屋策或黑出涂租晒该贞房久屋谜获魄取河租岛金说收叉入盛,窗出朗售竿该壤房悟屋折获待取饺增烈值燥,押将皆该卧房格屋圣抵朴押姐给萝银赞行竖或绩其克他偷组捞织诵或激个示人沙进询行遗融加资导或水贷础款库等览权孕利欺。遇房汉屋盐作电为爪不差动护产吃,圾与平土化地转是巡小股叫淹分订割牢的吉一而个牺整援体南,顶房灭屋致在脊发饺生宪转笔让砍等害产乓权胃变恋更归时您,送必文然齿是塌房齐地拐一玻体肢进呢行已的玻,颂不族可酒能计将滴房爹屋破与泳土照地猾分匆割而开店来欣处郑分皆。骄在要具炒体凯的部房己地哗产距项转目队销续售观中闭,若房吊屋杂,猛开切发触商熊拥史有艺产扛权绕并窜独冻立丛出羽售李,闹出沸租笔的金车追库趁等测有测产淡权临,疤但域像鹿属申于孔小汤区终绿探地额等不部茂分染的销土翻地植及劈公拨建警,歉对民购奶房洋而仰言挺,始就式不聪具衰备雾产尾权各的俊概役念愉。央1艇1斧、波如肢何冰办御理近产屠权于?距每谢套防商蒙品腹房母产观权熟证傍的茎办枣理枝必靠须质在咳开遥发衔商猜取越得尝该需套亮房顺屋滤所打在孔整妇幢苗楼堂的堡大淹房树屋侦产兼权净证挂后薄才捆能色进骄行页分气割薄。浇买晨卖笨双杯方睡必够须者持距房奴屋筝买挂卖挖合讨同弃、创购绍房扑发验票枪、与身暂份感证从明风、补企吩业扰相坏关艰资窗料框文璃件垂等息到敬房术屋俭交耳易蛾部谅门距办铁理氧立剑契屈手嫩续烘后涛,并办才理也过劣户介手泄续顿。纸可揉以走委威托惕中废介尤机责构得或者由楚开昏发谎商豪代果办玻。黑1烛2系、屑房底地倘产遥产乖权味登末记蛙:灰指哥凡公在克规掩定尸范睛围设内包的强房替地招产豪权削,董不倡论琴归疗谁经所挣有秀,末都摊必差须窃按爪照时登揪记弦办线法通的演规旨定含,揪向项房奔地滤产千所回在扮地耻的煮房京地灿产菜管田理漠机庄关您申腰请苏登扩记束。蔑经嫁审不查备确臣认勒产似权仗后煮,睛由步房风地刃产弓管季理瞎机画关浴发勉给绑《掩房杂地薪产辞产模权陶证痒》油。蒙产异权忌登蔑记赢是论房闷地贞产享权授管姨理度的累主源要惕行淹政床手她段购,傅只忍有毛通榴过讽产团权加登妹记如,氏才录能北对授各形类暗房赢地闻产笑权庭实吧施贪有曾效绢管攀理秀,隙并浸确剧定议房供地王产妖权镰利昂。蜜房闲地骗产悠登遭记经时步要换对圣权储利胁人赛、券权名利金性乞质老、替权桥属寻来船源隆、辱取像得浆时民间获、尚变寸化青情碌况稍和女房叨地斧产秃面嚷积羞、舍结半构指、训用翅途坐、锦价腹值蝴、医等木级奶、控坐躲落矛、凡坐拾标势、恼形絮状岭等即进浓行掏记掀载悬,叹登龟记港机呼关波设沾置吉房毯地海产辅登级记杀册号,权按章编魔号泳对丝房气地探产丰登题记电事骗项拼作掌全案面丝记南载中。浓1绪3吸、气国涨土泄局社产树权姻登灯记书处益:备办驱理大房刘地痰产筒初使始势登阿记盒、员转乳移氧登鼻记岔、畏抵奉押岩登芹记源、杆变若更普、各继疏承析、层赠宵与盒等夺手够续笛的煮部顶门距。箩1抵4丛、醉公灵证包处鉴:闸是港一丈个殃国股家铜的葱证谷明灶机滑关预,驾是逃法未律过公悉证及的坝机纵构溉。咐1漂5音、众房谁地挡产罚证沈:低是增房焰屋圈土伏地积权什属偶凭码证赤二贫合感为何一各,蠢是否房杀地灵产仪权卖的年法抛律注凭貌证遗。眼1论6红、窝房诱地碗产齿公病证蜡:伍公姥证激机量关底对俯房组地盖产眯买劳卖踪、咸转匆让四、她抵垃押骂、巷赠抱与却、包继届承此等悟行万为芳的抛合性法掘性锻作压法笔律希公俘证啄。棒1唤7翠、恩高适品渔房锹预孕售哥许脱可鞋证愁:麻按揪规酱定绸房镜屋新未掠建本好劣之咽前恒出风售孕均右要万办剂理殖此钩证拜,挪发旺展度商秋将较有标关闸资图料想送致到系国坝土佛局索申能请运,焰批晒准激后增方坟可滚预涌售锁楼炕花倡(待现碎楼得不狐需志此站证吧)走。艺1仓8殃、昌房总地拿产购买贝卖蔬合那同鼻:婶是库由仿国找土染局截统该一软编组制博,口用军以如明遣确待买池卖抵双昆方仍权筹利齿和饥义村务局的扭协烫议知。致所慧有菌的赶商奖品伪房杜销塔售鼓都捎须急签士订烘此符合贵同插,刷内茫销恼的钉房陕地棉产衔合辆同菊可屈免削做冰公送证有,廊外领销浑的骄房达地馋产戏合讽同栏必猛须荣做阿公沈证碧。柴1孔9宇、葛房久屋托所嫁有劲权慧:览房木屋忠的穗所材有吸权索为使房侮屋护的浴占册有参权节、冈管器理路权泽、省享针用偷权抬、辰排门他附权星、啊处广置闭权惧(拍包废括枝出境售龄、魄出葡租无、微抵妨押逗、志赠续与耻、携继照承哭)傍的青总泡和纽。李拥匠有壶了泄房事屋霉的成所凡有考权南就色等顿于作拥蜓有脉了颠在互法躲律叔允贪许字范拳围圆内曾的耳一谊切军权则利现。芝2走0忌、花房绞屋誓使竟用吴权种:篮是立指拘对冻房捆屋机拥江有帐的愁享婚用路权房。纹房策屋翻租与赁久活谅动在成怒交遍的祸是纽房岗屋雾的扒使锣用筑权迷。张房携屋毫的渗使环用俗权痒不及能劫出蓝售坏、浴抵抹押吴、药赠孤与毯、呜继冬承淋等辰,哈它蜓包解含赌在虫房贵屋渡的枝所俊有驶权事之窝中赶。折2鲜1唯、决银撒行件接忆揭道:缸是奉指据购掏房栏者芝购型买西楼隐房勤时击与暖银祥行散达闭成钟抵缓押造贷洁款尼的堂一恒种段经马济思行刚为携,歇业代主绢会崭付肿一牵部礼分紧楼砍款累,裹余呆款斩由勒银面行陈代珍购琴房缓者附支斜付阔,完购呢房拢者予的受楼欠房失所葛有剂权债将晨抵趴押芝在致银幻行启,善购船房薄者俘将凡分葛期坛偿貌还原银秋行寇的途贷卵款房及乐利搬息苹,土偿接还粗完上毕贡后宅,旦楼冬房星所钟有尘权旬归寨己并。好2掀2贼、娱契榨税嫩:价是暖指同当卖房腰地哀产的所柳有亮权淋发柜生钳转祖移肢时毙,盒就滴当消事寒人牌所贤订丽立挽的谋契衡约剃按控房阳地斩产哄交牧易系价伐格静的管一勾定越比崭例介向刻产吼权追承碌受兵人舍征岂收碍的安一感次房性挨税配收舞。精凡三是禾国稳有摔土火地端使榴用脆权稼出肺让亏,第土蛋地泽使热用歪权此转亭让呈包堪括寄出贤售拉、侵赠课与屯、牵交恩换馋都驳需蓝要秆交翻纳歌契拍税盾。饶契叠税苍除汽了向具丈有搞一访般绩税氏收问的英性掌质菜和脖作玻用嘱外酷,搏还拍具破有垮证舒明冶房抖地电产皱产集权恭转绳移堪合寨法渠性季的朱作雷用霉。谁2去3宁、坑印烧花联税们:拒是嗓对荷经世济骆活杆动丝和朱经悟济总交胀往漫中稿书乖立享、鼠领架受磨凭叉证津征检收茎的隙一刘种屿税桌。蛇它块是脸一俯种诚兼头有赶行修为踩性蜜质纳的简凭双证累税绍,运具锦有鼻征润收温面组广讲、什税你负轧轻堂、钳由衰纳离税爷人御自愈行瞎购徐买寨并除粘罗贴觉印枯花币税援票备完结成贯纳屿税脑义掩务拿等旬特柜点盾。咱2傅4派、胡七灿通俊一未平师:共是舅指挨上虏、市下营水将通哄,娃排吉污潜通监、目路中通虹、穴电都讯篇通微、第煤狼气浑通逗、误电录通苦、由热勒力数通蚀、垦场甲地胃平授整渴。伏2着5思、宣公抖共疼维讯修按基墙金针:牧公薯共码维惕修藏基窑金都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布局核心,上到楼层之后,向四面走可以直接进入户内。板楼:板楼由许多单元组成,每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形,也可以是拐角、围合等形状。板式小高层:板式小高层是由南方传入北京的,在上海、广州等地板楼已经成主流,占到整个市场的80%至90%。专家认为,现在流行的板式小高层比起我们20世纪70年代建造的板楼,有了根本的变化。其一,设备、建材、智能化等都有了质的飞跃;其二,更加注重环境,前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃;其三,开间增大,户型更趋合理,厨房、卫生间加窗,阳台观景的作用增强,设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯,更加充满人文关怀。第二部分产品篇一、楼盘基本资料解述发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色二、产品解述1、位置:项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布2、配套:小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展3、建筑单体:建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构……4、户型:分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节5、设备:设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量6、规划:主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路7、区内交通:人车分流、人与车、交通的干扰、车库(位)、管理费用、停放位置、车速8、价格:开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修9、结构:结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能10、使用年限:各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值11、面积:功能、大小、合用性、经济性、紧凑度12、分摊:分摊部位、分推率、分摊构成13、物业管理:物业公司、介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准14、绿化:绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模15、日照:规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照16、通风:朝向、主导风向、垂直气流、平面气流17、节能:采暖系统、保温材料、外墙能耗18、隔音:’噪声、隔音能力及措施、声源控制19、私密性:视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离20、优惠措施:价格优惠、赠品21、开发商:开发商、实力介绍、信誉介绍22、付款方式:待定23、施工管理:待定24、施工进度知会:待定25、合作单位:物业管理公司、其他合作单位、设计单位、管理单位三、项目卖点解述1、品牌2、强强联合3、市场形象与定位(市场形象、目标市场)4、区位价值(区位环境、地块资源、区位历史、区位景点、区位规划、区位交通)5、创新(产品综合概念创新、文化设定创新、规模创新、规划布局创新、产品功能定位创新、建筑单体创新、景观设计创新、户型创新、公建配套创新、价格创新、宣传推广创新、销售方式创新、物管服务创新、智能化概念创新)。四、本案优劣势分析第三部分市场篇—、市场调查的工作内容(一)为什么要进行市场调查正确制定营销计划、改善经营管理,提高竞争能力、开发新产品及开拓新目标市场。(二)调查的种类探索性调查(对企业或市场上存在的问题无法确定时所迸行的调查如问卷);描述性调查(找出市场各种因素之间的内在联系,对客观情况如实加以描述);因果调查(对市场上出现的某些现象之间的因果关系或测试假设的因果关系的正确性而作的调查):预测性调查。(三)调查的基本原则准确、及时、计划、适用、经济合理(四)市场调查内容1、市场环境谓查:(1)经济环境——人口及结构、收入增长情况、宏观购买力、家庭收入及消费结构变化、物份水平及通货膨胀、基础设施:(2)政治环境——有关方针政策,如财政税收金融等、政府的有关法令,如环境保护土地管理城市房地产管理广告反不正当竞争等、政局变化,包括国际和国内政治形势;(3)社会文化环境——-居民职业构成教育程度文化水平、家庭人口规模及构成、居民家庭生活习惯审美观念及价值取向、社会风俗。2、消费者调查:(1)消费者构成调查:消费者的数量、年龄、性别、地区、经济收入、实际支付能力、对潜在消费者的调查和发现、经济来源:(2)消费者购买行为调查:购买商品房的欲望、动机、习惯、购买数量及种类、消费者对房屋设计价格质量及位置的要求、对企业商品的信赖程度和印象、购买决策者和影响者的情况。3、市场情况调查:(1)市场的需求和销售量:(2)本企业在市场中的状况;(3)可开发的领域、潜在需求量。4、价格调查:(1)影响房产价格的因素:(2)消费者对价格的反应:(3)企业的不定期价和消费者的反应:(4)价格的波动:(5)价格政策带来的影响。5、广告调查:(1)企业

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