代理海口海控国际广场-发展战略与整体定位-wudaozu

海口海控国际广场

——发展战略与整体定位谨呈：海南省发展控股有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。核心问题解决项目属性解析企业目标解析、项目核心问题判断213报告思路发展建议42近年海口经济有复苏迹象，主要依赖于第二产业投资的快速增加90年代泡沫经济使得海南经济长时间陷入低迷期近年海南经济有明显的复苏迹象主要依赖于第二产业类固定资产投资的快速增加海南省经济高速增长必将带动房地产业进一步发展项目属性解析2005年，海南全省第二产业完成投资130.12亿元，比上年增长30.1%主要投资方向：能源、化工业等第二产业经济复苏低迷期3工业产能的提高与海南经济的复苏有直接关系项目属性解析近年工业产能明显提高，海南经济有复苏迹象4能源化工等第二产业的崛起将会成为海南省发展经济的第二次增长极海南能源化工产业已经初具雏形海南可成为能源开发四大基地每年使用天然气30亿立方米，到2008年将达50亿立方米现有140万吨大颗粒尿素项目、800万吨炼油项目和60万吨甲醇项目中海油在海南投资100亿元，主要有四个项目，包括富岛二期项目、洋浦电厂油改气和余热发电、东方－洋浦－海口输气管道等伐。东方化工城内正兴建年产3万吨甲醛、60万吨甲醇、60万吨复合肥、52万吨的小颗粒尿素等一批下游项目。天然气化工东线旅游业海口政治中心，经济中心综合服务基地石油化工西线工业建材钢铁工业项目属性解析对海口意味着什么？5海口作为经济中心与综合服务基地；工业的发展将带动海口商务环境海口城市主要职能：海南省政治中心、经济中心、文化中心；国家开发南海海洋资源战略基地。海口城市发展总目标把海口建设成为海南省经济实力最强、服务设施最优的中心城市。东线旅游业海口政治中心，经济中心综合服务基地天然气化工石油化工西线工业建材钢铁工业项目属性解析6本项目位于规划中的商业金融服务中心金贸片区海口城市的发展目标：建设成为经济实力最强，服务设施最优的省经济中心城市本项目所在片区定位商业金融服务中心，属于城市新CBD项目属性解析7本案位于滨海大道沿线核心位置，区位优势明显本案位于位于海口市滨海大道与世贸东路交界处，交通条件优越，昭示性好滨海大道一线是海口政府正在全力打造的金融贸易开发区，是海口目前中高端写字楼和政府职能部门的聚集地项目邻近有世贸中心、双岛学校、省电信局、人大会堂等，交通便捷，周边市政设施完善，基础设施完备。滨海大道金贸中路世贸东路项目属性解析金融贸易开发区8项目为1992年未完工项目，已有建筑地面15层，暂定规划为超高层项目本项目为92年未完工物业；经协调后总占地34亩。项目限高186米；容积率不小于4.5；建筑密度不小于40%；绿化率不小于35%。已有建筑地下3层，地面15层框架，包括5层裙楼。裙楼大堂挑空约20米。广场可规划部分商业体滨海大道金贸中路世贸东路财政大楼已有建筑层数面积：M2标高层高-34102-12.93.3-24102-9.64.8-14102-4.84.81390205.5232715.54.83336110.34.84343815.14.25343819.34.26160023.53.97-151440053.83.3项目属性解析9项目周边交通便利、环境较好，8层以上可观部分海景滨海大道金贸中路财政大楼已有建筑世贸东路8层景观15层景观东侧棕榈公寓北向广场用地南侧群房西侧世贸财政大楼项目属性解析东：在建棕榈公寓南：部分居民区及秀英炮台西：高档居住区北：政府职能部门10世联对项目的理解——项目界定工业投资的带动下，经济逐渐复苏

商业氛围逐步兴起的二线城市

省政治经济中心，综合服务基地

城市新CBD

超高层，公建，综合体续建项目11核心问题解决项目属性解析企业目标解析、项目核心问题判断213报告思路发展建议412客户目标＆企业战略本体条件市场实现结构化分析核心问题企业目标、本题条件、市场状况之间的关系我们将结合企业战略，解读客户目标13企业战略通过本项目成功运作，让海南控股正式涉入房地产行业建立政府信心，为后期一级运营提供条件14我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向基于企业战略的目标地标型物业，高形象最终实现大部分物业销售回款最终销售回款最少平衡开发成本—— 高形象—— 低风险—— 可部分持有15纯写字楼物业是否能够满足开发要求？？？16超高层物业的高成本对售价提出较高要求序号分项工程名称单位数量单价(元／平方米)合计（万元）一前期成本

86210.0

8700.0

土地9亩70万/亩630.0二土建安装工程费

19458.915层以上建筑m254400.01500.08160.0幕墙（中空玻璃）m230000.0700.02100.0电梯台13.0120.01560.0内装修m284200.0400.03368.0广场blockm23000.01000.0300.0夜总会m33000.01500.0450.0园林绿化m216830.0300.0504.9财政楼装修m28800.0700.0616.0架空层车库m220000.0500.01000.0新增地下车库m27000.02000.01400.0三物业管理费（1年）m290200.06.0649.4四工程建设其它费用（二项的3%）

583.8五管理费及不可预见费（前四项的3%)

900.7

总投入合计

30922.8

财务费用6%

贷款额2亿元，贷款周期2年

投资总额

33322.8

单方成本元/平方米

3694.317按原有方案，主体楼全部发展办公楼物业，可以实现一定的投资回报前提写字楼档次明显高于目前市场水平写字楼物业4年后实现销售价格6000元/平方米商业群楼实现销售价格12000元/平方米单方成本按按照3700元/平方米计算186米纯写字楼方案面临的问题：写字楼市场状况如何？本项目是否适合发展写字楼物业？序号项目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1净现金流入

7645.07019.3418.1836.11199.61439.51439.51439.511148.015830.25574.06000.06382.82现金流出-9609.9

-8656.9-5665.8-6990.2-1200.00.0-1200.0

3净现金流量-9609.90.00.0-8656.91979.229.2-782.0836.1-0.41439.51439.51439.511148.015830.25574.06000.06382.84累计净现金流量-9609.9-9609.9-9609.9-18266.8-16287.6-16258.4-17040.4-16204.3-16204.7-14765.2-13325.7-11886.2-738.215091.920665.926665.933048.75净现值-9609.90.00.0-8166.91813.626.0-675.9702.0-0.31140.21107.51075.78091.211159.63816.63990.34123.06累计净现值-9609.9-9609.9-9609.9-17776.8-15963.2-15937.3-16613.2-15911.2-15911.6-14771.3-13663.9-12588.2-4497.06662.710479.314469.618592.7

0.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.07.518市场实现本体条件客户目标&企业战略结构化分析核心问题企业目标、本题条件、市场状况之间的关系我们将结合企业战略，解读客户目标19针对写字楼市场背景提出问题20写字楼主要聚集在国贸路周边以及滨海大道沿线，国贸区域是传统的商务中心,滨海大道沿线是规划中的CBD1帝都大厦2帝豪大厦3黄金海景大酒店4宝华酒店5南洋大厦6琼泰大厦7文华大酒店8鸿联商务广场棕榈公寓财富广场910天邑国际大厦海湾国际11121国贸中心2万利隆大厦3新达大厦4嘉陵大厦5泰达大厦6银通大厦7CMEC大厦北京大厦8已入住物业在售或即将面世112345672465本项目国际商业大厦财富中心8910111238713中化大厦13本项目位于滨海大道沿线，具备发展办公物业的先天条件。国贸片区：总量约40万平方米。滨海大道片区：现有约20万平方米；未来供应约20-25万平方米。海秀商圈片区：总量6-8万平方米。21滨海大道沿线整体品质高，大量新项目供应，众多城市先进要素聚集，必将取代国贸区域成为商务中心区滨海大道沿线的高形象认知已经形成22快速发展时期，确定板块之间的关系是首要问题从地理位置上讲，本项目具备发展办公物业的先决条件市场表现如何？23海口投资氛围缺乏导致在售项目消化缓慢受90年代初期泡沫的影响，经济活力较差近年整体投资氛围弱，正在崛起中财富广场——对外销售价格起价：4100元/平方米面积划分100；150；200；250；300平方米客户状况投资客少，主要需求150平方米以下，约20-30%；主要是自用型，需求150-300平方米占40-50%；500平方米以上占10%以内。销售状况办公楼销售约20%，公寓楼销售约30%消化速度1500-2000平方米/月财富中心——转售为租价格销售均价：4000元/平方米；租金35-37元/平方米.月面积划分办公部分128-500平方米；行政酒店部分58-150平方米客户状况以租为主；100-200平方米租赁状况较好；100平方米以下租赁状况较差；投资客少，主要自用销售状况春节到现在售出约占30%，后转为租，租售合计约70%销售速度1000-1500平方米/月市场表现24同时在售项目实现销售价格低，新入市项目售价仅4000元/平方米，价值略被低估物业租金（含管理费用）财富中心销售均价4000元/平方米财富广场起价4100元/平方米琼泰大厦30-35元/平方米.月国贸中心30-35元/平方米.月南洋大厦30-45元/平方米.月帝豪大厦30-45元/平方米.月帝都大厦25-35元/平方米.月嘉陵国际大厦30-32元/平方米.月银通大厦20-25元/平方米.月万利隆30元/平方米.月泰达商务大厦20-25元/平方米.月根据租金反算写字楼预期售价为：4600--5900元/平方米；远高于现阶段市场售价。按照租金回报计算售价模型：写字楼预期租金取35-45元/平方米.月作为参考；预计12年收回成本，每年1个月空置期市场表现25但市场在租写字楼项目租赁状况良好，表明写字楼需求旺盛目前市场上成熟写字楼出租状况良好，表明市场需求并不缺乏。主要原因是近年海口商务氛围的逐渐崛起。序号名称入住率1国贸中心85%2南洋大厦80%3帝豪大厦85%4帝都大厦98%5嘉陵国际大厦90%6CMEC大厦90%7银通大厦85%8文华大酒店90%9黄金海景大酒店90%10宝华酒店90%11国际商业大厦80%12汇通酒店85%市场表现消化缓慢并非因为缺乏需求26与商务酒店共生的写字楼能实现高出租价格，表明写字楼价格仍有上涨空间与酒店共生写字楼租金状况纯写字楼租金状况市场表现与酒店共生的办公楼整体租金价格高于纯写字楼约80%。表明写字楼价格有一定的上涨空间27Why???市场在租办公楼租赁状况好酒店办公实现价租赁格高市场销售缓慢办公楼价格被低估矛盾办公楼缺乏升值潜力，没有投资价值：中小面积自用型客户——————价格策略产品品质差，无法吸引客户：大面积需求，成熟型客户：中远沥青，金融机构等——————产品策略投资不足，缺乏购买与租赁之间的桥梁：华为、晶光纸业、艾默森等——————经营策略28市场在租写字楼整体品质低、形象差

——层高低，大堂形象差本项目优势在于后期层高可调整余地较大名称建筑面积：平方米层高：米大堂状况琼泰大厦约600003.3作为银行营业部国贸中心445003小面积挑空南洋大厦300003无挑空帝豪大厦370003.3无挑空帝都大厦250003.3无挑空嘉陵国际大厦330003.3无挑空银通大厦400003.3局部挑空万利隆77333.4无挑空泰达商务大厦280003.3……北京大厦470003.3……财富广场280003.3两层挑空市场表现29在租写字楼整体品质低、形象差

——配套设施缺乏停车位少——通常办公楼应该满足100平方米0.5个以上停车位商务配套缺乏——现有办公楼配套主要为集中商业，缺乏会议中心，商务餐饮等配套名称建筑面积商务配套停车位100平米车位：个琼泰大厦约60000员工餐厅，咖啡厅300，其中200给银行0.5国贸中心44500美容美发、银行、订票处2500.56南洋大厦30000订票处、极少量商业1500.50帝豪大厦37000生生百货，订票处，银行地下1500.24帝都大厦25000嘉陵国际大厦33000商业无0.00银通大厦40000无1000.25万利隆7733无150……泰达商务大厦28000与酒店共用商务设施100-1500.36北京大厦47000……地下100，地面与美银大厦共用50个0.21财富广场280005层商业，商务会议中心300，与公寓公用……市场表现30在租写字楼整体品质低、形象差

——物业管理差物业管理主要是发展商或本地物业管理公司南洋大厦曾由FPD管理，后撤出物业管理仅限于简单的保安和保洁服务物业物业管理公司管理费：元国贸中心海南国贸中心房地产开发有限公司1.5南洋大厦海南第一物业管理有限公司6.8帝豪大厦本地公司6.5帝都大厦6.4嘉陵国际大厦本地公司6.5银通大厦本地公司7.5万利隆本地公司

泰达商务大厦本地公司2北京大厦本地公司2市场表现31新入市项目品质有提高的趋势，但依然存在一定硬伤——财富广场财富广场基本状况物业包括办公楼，公寓楼，商场写字楼规模2.8万平方米总层数31层层高3.3米单层面积1100平方米电梯配置5部奥迪斯停车位300（与公寓公用）价格起价：4100元/平方米面积划分100；150；200；250；300客户状况需求150平方米以下的小客户20-30%，投资为主；需求150-300平方米的客户占40-50%；需求500平方米以上客户占10%以内。自用为主销售状况办公楼销售约20%，公寓楼销售约30%单层面积偏小与层高过低是项目的硬伤通常甲级写字楼单层面积1500平方米以上，层高3.9米以上整体高度约100米，不能体现标志性划分单元面积小，导致客户层次不高市场表现32新入市项目品质有提高的趋势，但依然存在一定硬伤——财富中心财富中心基本状况2-16层为写字楼；17-22层酒店；23-25层为整层办公总规模3.9万平方米总层数25层，高度100米以内层高3.3米单层面积1516平方米，800平方米挑空大堂电梯配置6部日本原装东芝电梯停车位380价格销售均价：4000元/平方米；租金35-37元/平方米.月面积划分办公部分128-500平方米；行政酒店部分58-150平方米客户状况100-200平方米租赁状况较好；100平方米以下租赁状况较差；部分企业要求500平方米以上，例如晶光纸业、阳光财险、中国航空公司海南分公司销售状况春节到现在售出约占30%，后转为租，租售合计约70%位于海秀商圈，区域办公氛围不浓。整体高度约100米，不能体现标志性。层高过低，主要集中在3-3.3米；净高2.4米以内市场表现33产品层面品质提升空间大！客户是否对产品提出更高要求？竞争项目如何处理产品问题？34现有写字楼已经不能满足高端客户需求客户需求金港大厦入住企业名录7海南中海运输贸易有限公司海南中海运服务有限公司8中远南方沥青运输有限公司9天兴石化招待所10恒兴公司11海口坤康工程运输有限公司12北京城建设计院13海南路海丰农业生产资料有限公司14上海船舶工业有限公司15热作两院花卉公司海南城建白蚁防治有限公司金港大厦单层面积约500平方米，属于海口最老一批办公楼，整体形象差。某楼层512m²，对外拍卖参考价：24万元，合约460元/平方米中远南方已迁往财富广场此类企业对办公形象要求高，支付能力强目前大量企业对现有办公物业条件不满意，有升级的需求35现有写字楼已经不能满足高端客户需求，有迁往高品质写字楼的趋势南洋大厦物业管理人员访谈：南洋大厦是10年前建设的当地最好的办公楼，包括中央空调和当时FPD的物业管理，当年物业管理费用28港币/月.平方米；现在南洋大厦主要是金融投资类的企业，对办公形象要求很高目前很多企业对当前状况不太满意，包括硬件设施，商务配套，物业管理等。有一批企业在南洋大厦办公10年之久，由于没有更好的项目，所以没有搬出去国贸中心面市后，部分在南洋大厦办公的企业迁出，搬入国贸中心。客户需求财富广场销售经理访谈：财富广场定位专业型写字楼，购买财富广场的客户都是成熟型的公司，因为海口成长型的企业数量不多投资客比例很少，主要是自用，实业类企业为主，客户非常成熟。对写字楼要求很高，包括形象，物业管理，车位配套等很多企业因为对之前的办公环境不满意，所以迁入财富广场财富广场的客户中有部分来自帝景大厦和帝豪大厦。36又因为现有物业不能满足需求，导致需求大量外溢部分大型企业海南办事处，本地集团类企业经济实力较强，可能选择酒店办公事实上此类办公楼品质较差，空间局促，层高低，与酒店共用垂直交通。酒店办公入驻企业数量典型企业宝华酒店17……文华大酒店9华为技术，艾默生，海虹控股等国际商业大厦44海南控股等黄金海景大酒店39中国石化、开利中国等汇通酒店70……客户需求37与商务酒店共生的写字楼能实现高价格，主要依赖于酒店商务配套和高品质服务酒店办公物业租金：元/月出租率宝华酒店60-7090%文华大酒店70-8090%国际商业大厦50-6580%黄金海景大酒店50-6090%汇通酒店30-4085%纯写字楼物业租金（含管理费用）财富中心35-37元/平方米.月财富广场预期35-40元/平方米.月琼泰大厦30-35元/平方米.月国贸中心30-35元/平方米.月南洋大厦30-45元/平方米.月帝豪大厦30-45元/平方米.月帝都大厦25-35元/平方米.月嘉陵国际大厦30-32元/平方米.月银通大厦20-25元/平方米.月万利隆30元/平方米.月泰达商务大厦20-25元/平方米.月北京大厦15元/平方米.月与酒店共生的办公楼价格高出纯办公楼价格80%主要原因是因为完善的配套和高品质服务酒店管理公司的物业服务酒店的商务配套，包括会议中心，客房，高档餐饮，停车场等市场需求华为公司行政人员访谈：海南办事处，40多个员工，办公面积400平左右。选择文华酒店办公原因：物业管理，这里可以通宵办公，这是首选要求。曾看过国贸中心，但是不可以通宵办公，所以放弃。酒店商务设施齐全，会议很方便，也可以用自己的设备。签合同时，要求与酒店员工一样的员工餐厅，后来没有实现，导致员工吃饭有些不方便……38未来3-5年放量主要集中在滨海大道沿线，部分属于真正的高档项目物业类型办公楼规模定位核心卖点棕榈广场办公楼、酒店、公寓、集中商场3万平方米以上顶级综合体地段写字楼：层高4米，35层，1层1000平方米以上；酒店35层，五星级天邑国际大厦顶级办公楼总规模8万平方米；约5万平方米办公楼，2万平方米酒店海南第一办公楼；168米，地面42层地段，超顶级办公楼19部豪华高速电梯，酒店式豪华接待大堂，挑空层高10米，406个车位，设立独立的停车场管理系统海湾国际办公楼，商业约3.5万平方米领袖企业办公场所80%以上实用率6部电梯，361个车位，6000平米底墒地段优势入市先机未来供应9111239未来项目在产品品质上明显提高项目产品棕榈广场写字楼：层高4米，35层，单层面积层1000平方米以上；五星级酒店配套，商场配套其余指标不详天邑国际大厦19部豪华高速电梯酒店式豪华接待大堂，挑空层高10米406个车位，设立独立的停车场管理系统层高3.3米海湾国际6部电梯361个车位6000平米底商未来供应未来存在一定的竞争压力40整体格局物业租金（含管理费用）文华酒店租金70-80元/平方米.月宝华酒店租金60-70元/平方米.月国商大厦租金50-65元/平方米.月黄金海景大酒店租金50-60元/平方米.月财富中心租金35-37元/平方米.月，售价4000元/平方米汇通酒店租金30-40元/平方米.月财富广场起价4100元/平方米，预期租金35-40元/平方米.月琼泰大厦30-35元/平方米.月国贸中心30-35元/平方米.月南洋大厦30-45元/平方米.月帝豪大厦30-45元/平方米.月鸿联商务广场约40元/平方米.月帝都大厦25-35元/平方米.月嘉陵国际大厦30-32元/平方米.月银通大厦20-25元/平方米.月万利隆30元/平方米.月泰达商务大厦20-25元/平方米.月北京大厦15元/平方米.月金港大厦10元/平方米.月以内帝都大厦帝豪大厦南洋大厦琼泰大厦财富广场国贸中心万利隆大厦嘉陵大厦泰达大厦银通大厦北京大厦财富中心海湾国际天邑国际棕榈广场文华酒店宝华酒店国商大厦黄金海景酒店汇通酒店鸿联商务广场金港大厦41写字楼市场分析结论海口写字楼租赁状况好，需求并不缺乏；但投资氛围弱决定市场低销售速度写字楼客户主要是大型企业驻海南办事处与现代服务业；以及本地集团类企业，贸易物流类以及房地产建筑类经济快速发展导致现有办公楼已不能满足高端客户需求高端需求已经出现外溢，大量酒店替代办公，且实现了高价格商务格局基本形成，地理位置上讲本项目具备发展办公物业的先决条件目前供应主要是中档写字楼，高档写字楼供应缺失。新入市项目品质有提高的趋势，从产品上讲有提升空间未来3-5年放量主要集中在滨海大道沿线，部分属于真正的高档项目；且品质明显提高，未来存在一定竞争海口目前写字楼实现销售价格低，价值略被低估，办公楼价格存在上涨空间高品质办公楼

可能是本项目的发展方向42基于办公楼市场背景提出的三大问题43高端市场容量是本项目最大的风险当前海口办公楼物业主要是中档项目，高端项目缺乏现有办公楼品质上已不能满足高端客户需求高端需求已经出现外溢，大量酒店替代办公，且实现了高价格第二三产业的落后注定高档办公楼需求有限未来3-5年放量主要集中在滨海大道沿线，部分属于真正的高档项目，棕榈广场、天邑国际大厦总规模近10万平方米，未来存在高端竞争1、8万平方米的写字楼能否被市场接受——市场容量的风险44超高层高成本与低市场价格平台的风险海口目前纯写字楼实现价格低，新入市项目售价仅4000元/平方米左右写字楼价值略被低估，按当前租金价格计算，写字楼销售价格约4600-5900元/平方米与商务酒店共生的写字楼能实现更高价格，高出纯办公楼价格80%左右2、超高层意味高成本，如何面对高层本与低价格平台的矛盾——价格风险45竞争策略未来3-5年放量主要集中在滨海大道沿线，部分属于真正的高档项目3、面对竞争，本项目核心竞争力是什么？46核心问题解决项目属性解析企业目标解析、项目核心问题判断213报告思路发展建议447面对市场容量风险的解决途径1、市场容量风险降低主体楼高度，减少写字楼总量依靠广场其他物业实现高售价多种形式，分散风险，降低市场压力租售并用的经营方式，部分短期持有，最大程度挖掘客户酒店酒店式公寓48主体楼降至100米以下，充分利用广场商业盈利——方案B考虑到广场地块特征以及建筑本身要求；广场商业按与方案A相同规模计算滨海大道金贸中路世贸东路财政大楼已有建筑新增物业新增物业总占地34亩，合23082平方米。项目限高186米；容积率不小于4.5；建筑密度不小于40%；绿化率不小于35%。已有建筑地下3层，地面15层框架，包括5层裙楼。49主体楼保证100米以内的各项指标主体部分地上保留26层，建筑高度99.4米，地上面积53000平方米层数面积（M2）净占层总标高层高-341021-12.93.3-241021-9.64.8-141021-4.84.813902105.52327115.54.833361110.34.843438115.14.253438119.34.261600123.53.97至1514400953.83.3161600157.13.317至26160001095.53.9合计63316（地上面积51010）99.4项目技术经济指标序号项

目用地规划指标1总用地面积(㎡)23082.002总建筑面积(㎡)

3计容积率建筑面积(㎡)53000.004容积率2.305主体楼(㎡)37800.00写字楼6商业15200.006.1裙楼商业(㎡)9200.006.2广场夜总会(㎡)3000.006.3广场BLOCK(㎡)3000.007车位

600个7.1架空层车库(㎡)20000.00400个7.1地面停车(㎡)

100个7.3原有地下车库(㎡)8204.00100个50两种种备选方案具体的物业配比方案A写字楼：5.06万平方米酒店：2.44万平方米底商：9200平方米广场商业：6000平方米总规模：约9万平方米代表海口第一高度的综合体，包括酒店、办公楼、商业及休闲广场，总体高度186米以上高度降低至约100米，总层数26层，包括办公楼及商业方案B写字楼：37800平方米底商：9200平方米广场商业：6000平方米总规模：53000平方米51方案A总成本投入约4.4亿元，包括一间2.44万平方米的酒店投入序号分项工程名称单位数量单价(元／平方米)合计（万元）一前期成本

86210.0

8700.0

土地9亩70万/亩630.0二土建安装工程费

29218.915层以上建筑m254400.01500.08160.0幕墙（中空玻璃）m230000.0700.02100.0电梯台13.0120.01560.0内装修m284200.0400.03368.0酒店装修及配套追加m224400.04000.09760.0广场blockm23000.01000.0300.0夜总会m33000.01500.0450.0园林绿化m216830.0300.0504.9财政楼装修m28800.0700.0616.0架空层车库m220000.0500.01000.0新增地下车库m27000.02000.01400.0三物业管理费（1年）m290200.06.0649.4四工程建设其它费用（二项的3%）

876.6五管理费及不可预见费（前四项的3%)

1202.2

总投入合计

41277.2

财务费用6%

贷款额2亿元，贷款周期2年

投资总额

43677.2

单方成本元/平方米

4842.352序号项目2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年

上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1净现金流入

8109.58034.6355.3621.5621.5621.5621.5621.513784.517223.74344.92现金流出-9609.9

-8656.9-5665.8-17344.5-1200.00.0-1200.00.00.00.00.00.00.02.1土地成本-9330.0

2.215层以上建筑

-8160.0

2.3幕墙（中空玻璃）

-2100.0

2.4电梯

-1560.0

2.5内装修

-3368.0

2.6酒店装修及配套追加

-9760.0

2.7广场block

-300.0

2.8夜总会

-450.0

2.9园林绿化

-504.9

2.10财政楼装修

-616.0

2.11架空层车库

-1000.0

2.12新增地下车库

-1400.0

2.13物业管理费（1年）

-649.4

2.14工程建设其它费用0.0

-244.8-141.3-490.50.00.00.00.00.00.00.00.00.02.15管理费及不可预见费-279.9

-252.1-165.0-505.20.00.00.00.00.00.00.00.00.02.16财务成本

-1200.0

-1200.0

3净现金流量-9609.90.00.0-8656.92443.7-9309.9-844.7621.5-578.5621.5621.5621.513784.517223.74344.94累计净现金流量-9609.9-9609.9-9609.9-18266.8-15823.1-25133.0-25977.7-25356.2-25934.6-25313.1-24691.6-24070.1-10285.56938.111283.05净现值-9609.90.00.0-8166.92239.2-8285.8-730.2521.8-471.8492.3478.2464.410004.812142.02975.16累计净现值-9609.9-9609.9-9609.9-17776.8-15537.6-23823.4-24553.6-24031.7-24503.5-24011.2-23533.0-23068.6-13063.7-921.72053.3

0.00.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.05.56.06.5方案A在收回投资的基础上获利，沉淀约2.5万平方米的五星级酒店物业，主要风险在于后期酒店运营53方案B总成本投入约2.09亿元；单方成本将近4000元/平方米前提：写字楼档次明显高于目前市场水平4年后实现销售价格5500元/平方米单方成本按甲方提供3700元/平方米计算暂不计财务成本。单方成本略高于超高层26层办公楼可实现价格小于48层序号分项工程名称单位数量单价(元／平方米)合计（万元）一前期成本

86210.0

8700.0

土地9亩70万/亩630.0二土建安装工程费

8724.915层以上建筑m217600.01300.01584.0幕墙（中空玻璃）m21800.0700.0126.0电梯台6.0120.01560.0内装修m247000.0400.01880.0广场blockm23000.01000.0300.0夜总会m33000.01500.0450.0园林绿化m216830.0300.0504.9财政楼装修m28800.0700.0616.0架空层车库m220000.0500.01000.0三物业管理费（1年）m253000.06.0381.6四工程建设其它费用（二项的3%）

261.7五管理费及不可预见费（前四项的3%)

560.9

总投入合计

19259.2

财务费用6%

贷款额2亿元，贷款周期2年

投资总额

20912.3

单方成本元/平方米

3945.754方案B在2010年即可收回投资，利润额将近1.4亿元现金流量表序号项目

2006年2007年2009年2010年2011年

下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

1净现金流入

7896.57686.56038.52076.05574.010256.22现金流出-9609.9

-1680.5-3904.6-4517.30.0-1200.00.00.02.1土地成本-9330.0

2.215层以上建筑

-1584.0

2.3幕墙（中空玻璃）

-126.0

2.4电梯

-1560.0

2.5内装修

-1880.0

2.7广场block

-300.0

2.8夜总会

-450.0

2.9园林绿化

-504.9

2.10财政楼装修

-616.0

2.11架空层车库

-1000.0

2.13物业管理费（1年）

-381.6

2.14工程建设其它费用

-47.5-99.3-93.80.00.00.00.02.15管理费及不可预见费-279.9

-48.9-113.7-96.60.00.00.00.02.16财务成本

-1200.0-1200.0

3净现金流量-9609.90.00.0-1680.53991.93169.16038.5876.05574.010256.24累计净现金流量-9609.9-9609.9-9609.9-11290.4-7298.5-4129.41909.12785.28359.218615.35净现值-9609.90.00.0-1585.33657.82820.55219.9735.54545.78123.86累计净现值-9609.9-9609.9-9609.9-11195.2-7537.5-4717.0503.01238.55784.213908.0

0.00.00.51.01.52.02.53.03.54.055方案B主要风险在于办公楼低实用率，市场缺乏竞争力方案B办公楼总面积：37800平方米办公楼层数：21层电梯数量：13部大堂占用面积：4200平方米设备层：2层主要风险实用率约50%1、办公楼实用率约50%，销售压力大56不建议降低主体楼高度方案A方案B优势容易突出标志性广场商业面积小，可发挥空间大酒店物业可以提高办公楼价值大规模广场可发挥空间大写字楼规模减小，市场压力降小资金投入小，以现金的方式盈利劣势/风险前期资金投入高回收周期长酒店可能有经营风险难以塑造标志性广场商业面积大，广场可发挥空间小办公楼部分实用率过低，市场消化难度高综合评价物业形象好利润高，但已酒店物业形式存在，存在经营风险整体风险较小物业形象相对较差利润较高，回收周期短市场风险高57面对市场容量风险的解决途径1、市场容量风险降低主体楼高度，减少写字楼总量依靠广场其他物业实现高售价多种形式，分散风险，降低市场压力租售并用的经营方式，部分短期持有，最大程度挖掘客户酒店酒店式公寓X58海口五星级的酒店主要是度假型酒店，分布在西海岸以及海甸岛，五星级商务酒店缺乏酒店市场五星级酒店性质五星级酒店房间数1海南文华大酒店商务酒店6海南华运凯莱大饭店度假酒店2海口金海岸罗顿大酒店度假酒店7海口前沿索菲特度假酒店3海口寰岛泰得大酒店度假酒店8海南贵族游艇会度假酒店4海南新国宾馆度假酒店9美视五月花酒店度假酒店5海口喜来登酒店度假酒店10海南皇冠滨海温泉大酒店度假酒店132654顶级商务酒店空缺8910759顶级商务酒店的缺乏导致度假酒店承担了商务酒店职能名称房间数年均入住率年均价格（元/天间）收入构成年收入（万元）客户情况喜来登341淡季约40%；旺季90%700会议餐饮40%-50%-度假50%，商务会议及商务散客50%酒店市场位于西海岸的喜来登酒店临海而建，341间全海景客房，是标准的度假酒店。喜来登酒店的入住客户中50%以上是商务客户，承担了顶级商务酒店的职能主要原因是海口顶级商务酒店的缺乏601141432121316177518159大量的商务酒店主要是四星级酒店，基本聚集在市区4星级酒店性质4星级酒店性质1海口国际金融大厦商务酒店10燕泰国际大酒店度假酒店2海口鑫源温泉大酒店度假酒店11海口宝华海景酒店商务酒店3海口凯威大酒店度假酒店12海航国际商务酒店商务酒店4黄金海景大酒店商务酒店13椰海大酒店…5华天温泉大酒店…14海口泰华酒店度假酒店7望海国际大酒店商务酒店15海口金银岛酒店…8太阳城大酒店商务酒店16海口宾馆商务酒店9新温泉大酒店…17海南美兰海航酒店度假酒店酒店市场海口商务酒店数量大，主要是四星级，集中在市区海口四星级酒店22家，客房数量已超过5000间61激烈的竞争导致各酒店规模偏小，客房价格低海口商务氛围不成熟，大量的四星级商务酒店供应导致激烈竞争，价格战是主要的竞争手段通常4、5星级酒店客房400-500间；海口酒店规模普遍偏小除喜来登，凯莱酒店实现了较高的价格外，其余五星级酒店年均价格在370元以下；四星级酒店年均价格基本在300元以内。房间数房间数1海口国际金融大厦23412海航国际商务酒店4162海口鑫源温泉大酒店35613椰海大酒店1623海口凯威大酒店18514海口泰华酒店2674黄金海景大酒店30115海口金银岛酒店2085丽华酒店36516海口宾馆2106华天温泉大酒店14617新标榜度假休闲港1967望海国际大酒店22418海口金茂大厦1668太阳城大酒店23019海南美兰海航酒店949新温泉大酒店24320海南京豪三云大酒店24810燕泰国际大酒店10521海口皇冠花园酒店20011海口宝华海景酒店38022海口花开四季温泉度假村246合计22家5182间星级名称房间数年均价格（元/天间）五星级喜来登341700凯莱199520文华318370四星级宝华海景416240-250黄金海景301300-320海航国际162230-240京豪三云200-62低价竞争的背景下，酒店整体入住率低，基本仅能维持酒店运营要求部分酒店经营状况星级名称房间数年均入住率年均价格（元/天间）收入构成年收入（万元）五星级喜来登341淡季约40%；旺季90%700会议餐饮40%-50%-凯莱199淡季约30%；旺季70%520客房收入为主文华318年均65%，淡季-50%370以客房收入为主2800四星级宝华海景416年均50-60%，淡季40-50%，旺季80%240-250客房收入占大部分60%，餐饮其次2300黄金海景30165%300-320写字楼、客房收入1600海航国际16270-75%（长租房44间）230-24040%写字楼，50%客房，10%其他京豪三云200--客房60-70%，宴会10%酒店市场喜来登酒店实现了较高的入住率，主要因为管理公司为其提供了稳定的旅游客户资源文华，黄金海景，国商等商务酒店经营状况明显优于其它商务型酒店。63海口商务条件的不断改善也将对酒店等商务配套提出更高要求经济水平的不断提高以及投资环境的不断改善都将带动海口的商业氛围2005年重工业完成增加值97.4亿元，比上年增长18.9%2005年轻工业完成增加值51.1亿元，比上年增长18.2%外商及港澳台企业完成增加值41.1亿元，增长64.9%……64海口酒店市场整体压力大，部分细分市场机会存在海口酒店很多的：1、滨海大道档次较高10家，2、市区档次稍差（兴源，海景湾，海高，金融），3、海甸岛4、琼山。五星级，标房400-450元，房价很高，客源达不到，开业10年，这两年比较平，竞争特别厉害，外籍客户不多，酒店60%以上是商务客

——宝华营销部经理为了与喜来登拉开距离，降为370，客房收入占大部分，其次餐饮，餐厅利润，35%，客房利润高，会赠送客房，不会送餐，预算年收入3000万，达不到，今年2800，略亏损，业主一直说亏损，但是还开酒店，目的各不同；品牌西餐厅，利润较多，比较有名气，

——文华营销部经理建议：海南酒店饱和，酒店市场不景气，金海岸、文华、寰岛，均价达不到350-400，散客310，喜来登500-600，因为刚刚开业，入住率30-40%；宝华，一年2000多万营业额，本酒店配套娱乐包租出去，一年收入10万多——京豪三云营销部经理海口酒店越来越多，今年比去年差，年均65%入住率，在海南是很高的；认为三种酒店可以营利：1、商务酒店、2、经济型，房间数少，80-100间，专做商务散客，3、做五星级精品酒店，高档可能有市场

——黄金海景营销部经理喜来登旺季基本能有90%的客房住满，主要是有团体，比如高尔夫团等；淡季40%左右；整体来讲，喜来登客户里面有50%左右的是商务客户，不是旅游的；酒店的早餐通常都是满座。喜来登这个品牌还是很多高档人士认可的——喜来登服务员工酒店市场65结论海口酒店市场整体供应量巨大，竞争激烈，经营困难酒店普遍规模较小，客房实现价格低主流竞争集中在四星级商务酒店，顶级商务酒店缺乏五星级商务酒店的缺失，导致顶级度假酒店承担部分商务酒店职能，喜来登50%左右营业收入来自商务客户海南经济环境与商务条件的改善必将对商务酒店提出更高要求酒店市场机会与压力并存66酒店可以提高整体物业价值国际五星级酒店体现价值标杆顶级商务酒店使得本项目成为海口商务核心酒店提供完善的配套以提升整体物业价值酒店式服务提升办公物业整体形象酒店与办公功能间的部分相互连通大大延展了共享空间，统一管理与相互服务达成了最大化的资源共享。67酒店与办公楼相互驱动，资源共享酒店办公楼提供商务配套与服务为酒店带来客户资源68酒店为商业带来大量客户酒店商业提供客户资源69面对市场容量风险的解决途径1、市场容量风险降低主体楼高度，减少写字楼总量依靠广场其他物业实现高售价多种形式，分散风险，降低市场压力租售并用的经营方式，部分短期持有，最大程度挖掘客户酒店酒店式公寓

70海口酒店式公寓市场供应量较小，入市项目全部采取返租的经营模式公寓市场规模操作模式销售员访谈绅蓝公寓100多套反租签10年，每年30天，免费入住。6.5净回报40平标间和70平套房，比例最大，海外市场今年很冷清四季花开224间业主一年15天免费入住15天；承诺回报一个月1000，按季度结算房间40-90平，剩下低层的，酒店旺季90%，190间可用房间有3间长包房，一个月最低2400，90平每层两套金茂酒店岛外投资客居多，80%，精装修。反租，回报率7%，……明光国际总高度：168米；6-20层产权式酒店，22-44层酒店式公寓反租，回报率8%产权式酒店定位5星级，客房定价280元/天——收入无法平衡运营成本，如何保证返租返租的操作模式适合：资金短缺，希望快速套现的开发企业主要的风险在于：长期的经营压力与资金投入海南控股资金实力雄厚，不适合返租的操作模式71入市项目市场消化慢，主要原因是投资需求不足公寓市场客户价格销售速度销售情况绅蓝公寓70-80投资客，岛外市场宣传，上海客户70%左右，有白领买来自住4200-4500-4800约10套（500平方米）/月100多套，销售1年多时间。2004年，开始推。四季花开外地客户，主要来自大陆，选择原因，回报高，升值潜力大，开发商实力强起价5730，均价6000以上约8-10套（400-500平方米）/月剩下10-20套，销售时间两年多，酒店去年9月开业金茂酒店投资客4000多均价约10-12套（500-800平方米）/月1年多时间，150套还剩10多套。40-80平，受欢迎。明光国际目标客户：投资客酒店式公寓均价6000；产权式酒店均价6400……酒店式公寓未开盘；产权式酒店认购中；现场缺乏人气，预计销售状况差海口经济发展水平有限，本地投资不活跃。新政后，外地投资明显缩水；2004年，海口购房客户中外地客户占60%以上；2005年降至40%，相关部门预测2006年外地客户所占比例会进一步下降。市场消化速度不佳：办公楼消化速度约2000平方米/月，远高于酒店式公寓消化速度酒店式公寓消化速度约500平方米/月72同时中高档酒店的激烈竞争抑制了酒店式公寓的发展酒店式公寓是酒店的衍生产品酒店式公寓与酒店长租房有相互替代的左用大量商务酒店的低价竞争，抑制了酒店式公寓的市场需求，导致投资市场不被看好公寓市场名称年均价格（元/天间）宝华海景240-250黄金海景300-320海航国际230-240京豪三云约300……房间数房间数房间数1海口国际金融大厦2349新温泉大酒店24316海口宾馆2102海口鑫源温泉大酒店35610燕泰国际大酒店10517新标榜度假休闲港1963海口凯威大酒店18511海口宝华海景酒店38018海口金茂大厦1664黄金海景大酒店30112海航国际商务酒店41619海南美兰海航酒店945丽华酒店36513椰海大酒店16220海南京豪三云大酒店2486华天温泉大酒店14614海口泰华酒店26721海口皇冠花园酒店2007望海国际大酒店22415海口金银岛酒店20822海口花开四季温泉度假村2468太阳城大酒店230房间数合计5182间73结论入市项目采取的返租经营模式不适合本项目投资需求不足导致入市项目消化过慢海口商务氛围不活跃，注定对于酒店式公寓需求量小中高档商务酒店对于酒店式公寓的替代作用抑制了酒店式公寓的发展公寓市场本项目不建议发展酒店式公寓74面对市场容量风险的解决途径1、市场容量风险降低主体楼高度，减少写字楼总量依靠广场其他物业实现高售价多种形式，分散风险，降低市场压力租售并用的经营方式，部分短期持有，最大程度挖掘客户酒店酒店式公寓

X75宝矿大厦——持有等待升值，实现高价区位隶属上海市虹口区北外滩地区，位于吴凇路与塘沽路交汇处基本情况占地情况：6,598平方米总建筑面积：78,334平方米主楼（3至40层）：办公楼、裙楼（1-4层）：商业地下三层：停车场76开发商采取了部分出售、部分持有的处理方式，等待物业升值再销售序号工程形象进度到达时间1改建进场2004.72封顶2005.4.263竣工2005.9.264进住时间2006第一季度5销售时间2005年8月层高净高3－6层4米2.7米7－28层3.3米2.4米29层以上3.7米2.8米2005年区域价格20000元/平方米以内开发商目标：30000元/平方米开发商销售策略调整：项目28层以下，层高相对较低，80%销售回款；29层以上，暂时持有，等待升值再销售宝矿大厦05年8月开始销售，最初定位全部销售，但初期销售价格与开发商目标差别很大77采取暂时持有、升值销售的策略是基于开发商对项目升值潜力的判断项目区位优势明显北外滩地区位于黄浦江和苏州河交汇处从建筑学的角度来看：北外滩坐北朝南，既观赏江景，又沐浴阳光从区域经济角度来讲：北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成“黄金三角”从土地价值角度来说：北外滩所处的地块跨越城市中心第五环和第四环之间，蕴含巨大的开发价值办公物业需求旺盛目前上海甲级办公楼总体呈供不应求的态势。2004年上海甲级办公楼总吸纳量同比增大100%截止2004年底，静安、卢湾和黄浦的甲级办公楼空置率相继降至2%、3.1%和3.2%，小陆家嘴跌破10%因此“北外滩”的崛起显然为上海甲级办公楼市场的供求开辟了一个新战场。从供需对比分析，虹口区北外滩及周边区域将对高档商务楼宇产生较大的需求，市场可以供应的产品相对稀缺。就物业形态而言，以写字楼为代表的销售型商务楼宇本来就属于物业市场比较稀缺的高端产品，对于这样一个供不应求的区域而言，更凸显其投资价值状态78采取暂时持有、升值销售的策略是基于开发商对项目升值潜力的判断价格上升趋势明显北外滩区域房价在过去一年间上涨幅度超过了70％，远远超过全市平均水平存在上升空间05年陆家嘴的花旗集团大厦售价3600美元/平方米；黄浦区的天安中心最新成交价为3500美元/平方米；徐汇区的飞洲国际广场均价达到2,800-3,000美元/平方米，淮海路CBD已基本无楼可售，甲级写字楼等商务楼宇的价格一般比同区域住宅房价高三成以上，用这一基准衡量，北外滩区域商务楼宇的价格潜力远未被发挥出来，仅略高于该区域高档住宅物业价格水平，有相当的增值空间79世贸大厦——世界贸易大厦属于市中心甲级B等租赁型写字楼基本情况物业地址：广东路500号总建筑面积：7.6万平方米，办公面积：5.6万平方米，商铺面积：2万平方米区域分布：1-5层为商铺6-38为办公楼竣工日期：1997年，交房日期：2007年3月802004年，摩根士丹利收购世贸大厦2004年空置率达到40%摩根士丹利于2004年初完成了对整幢物业的收购，办公面积单价15000元/平方米，周边同品质写字楼单价在24000-30000元/平之间收购前市场租金USD0.3/平方米/天，周边甲级写字楼租金0.8美元/平方米以上81收购后，摩根彻底改变了世贸的整体形象和租金价格全面装修，提升硬件品质更换物业管理公司：聘请中量联行作为物业管理公司更换客户：低价格吸引500强企业，对品质差的客户采取不续租或提高租金使其无法续租82在摩根一系列动作后，租金不断上涨，目前价格0.6美元/日/平左右目前预期售价30000元/平方米左右，打算2007年出售83给我们的启示持续经营可以提升商业项目价值客户品质与商业项目的售价有直接关系优秀的物业管理公司可提升项目品质写字楼物业租金是售价最有力的保证84租售并行，全面吸纳客户销售层面：——投资客——自用型客户租用层面：——外地驻海南企业——无置业预算的本地企业短期持有招租，后代租约销售目标客户——投资客——部分企业自用部分整层销售，其余短期持有招租，提升物业价值商业物业短期持有酒店长期持有85面对市场容量风险的解决途径1、市场容量风险降低主体楼高度，减少写字楼总量依靠广场其他物业实现高售价多种形式，分散风险，降低市场压力租售并用的经营方式，部分短期持有，最大程度挖掘客户酒店酒店式公寓

XX租售并用的经营方式，部分短期持有，最大程度挖掘客户

862、价格风险成本控制产品力突破，实现高议价关于客户需求87酒店类办公客户是本项目的标杆客户分类入市时间特征酒店类办公客户宝华酒店…全部租赁客户，对办公物业要求高，价格承受能力强，是本项目核心目标客户文华大酒店…国际商业大厦…黄金海景大酒店…中高档办公楼客户较老项目南洋大厦1992年多次易主，目前客户基本全部为租赁使用；企业对办公物业要求高，是本项目核心客户帝豪大厦1995年较新项目洪联商务广场2002年自用为主，使用者拥有物业产权，短期没有搬迁办公楼意向国贸中心2003年低档办公楼客户帝都大厦…多次易主，目前客户基本全部为租赁使用；存在部分企业对办公物业要求高，是本项目重点客户金港大厦…银通大厦…嘉陵大厦…………………帝都大厦帝豪大厦南洋大厦琼泰大厦财富广场国贸中心万利隆大厦嘉陵大厦泰达大厦银通大厦北京大厦财富中心海湾国际天邑国际棕榈广场文华酒店宝华酒店国商大厦黄金海景酒店汇通酒店鸿联商务广场未入住项目金港大厦核心客户部分重点客户88酒店内办公客户主要是外地（含外资）大型企业住海南办事处和本地集团类企业其他贸易物流类房地产建筑类本地集团类企业咨询律师拍卖等现代服务业金融投资类外地大型企业驻海南分公司文华酒店办公客户名录企业性质艾默生海口客户服务中心外商深圳华为技术有限公司海口办事处外地大型企业洋浦龙江华电实业有限公司本地实业型中核苏州阀门有限公司外地企业海南中信化工有限公司外地大型企业海南泰利科技声光工程有限公司本地实业型海南纵生堂药业本地实业型海虹控股本地实业型新世纪酒店有限公司本地投资性酒店便捷的商务配套是本地集团类企业选择商务酒店办公的主要原因；此类客户是酒店办公的主要客户——典型企业：海虹控股、海南控股、海南纵生堂药业…外地大型（含外资）住海口企业由于由于经济实力雄厚，对办公条件要求高，也是选择酒店办公的主要客户之一——典型企业：华为、艾默生…房地产开发类，现代高级服务业，金融投资类企业也是酒店办公的重要客户89黄金海岸酒店入住企业名录9海南金石投资有限公司海南环瑞置业有限公司海南美丽沙置业有限公司海南清方高新科技有限公司海南珍珠海岸实业有限公司海南乾坤神州航天科技有限公司10海南中源石化工贸有限公司上海航空***有限公司海南分行海南不二生态食品有限公司海南世纪华瑞科技有限公司11海南海德事业股份有限公司海南得中食品有限公司海南祥海投资有限责任公司海南金域咨询服务有限公司海南中平房地产开发有限公司12******工程有限公司海南汉邦投资有限公司海南希望拍卖市场海南金海控股有限公司杨浦仕美置业有限公司海南安信瑞华实业有限公司13海南***广告有限公司海南黄金海景旅行社有限公司一汽大众销售有限责任公司14海南***地产有限公司15中国石化集团海南***16海南恒运通进出口有限公司海南洋浦实业有限公司开利中国机构海南金富*投资有限公司酒店医疗上海航空股份有限公司90客户选择酒店办公主要因为便利的商务配套以及良好的形象外地大型（含外资）企业住海口分公司选择酒店办公主要原因：口碑——知名度，酒店知名度高，体现档次，同时方便企业所服务客户整体形象——立面、大堂、电梯、物业管理方便加班——物业管理，空调系统酒店的客房配套，商务设施——客房、会议室、娱乐设施本地集团类企业关注要素口碑——知名度，酒店知名度高，体现档次，同时方便企业所服务客户外部形象——立面、大堂、电梯是外部形象的代表配套——客房、高档餐饮配套、娱乐设施等华为公司行政人员访谈：海南办事处，40多个员工，办公面积400平左右。选择文华酒店办公原因：物业管理，这里可以通宵办公，这是首选要求。曾看过国贸中心，但是不可以通宵办公，所以放弃。酒店商务设施齐全，会议很方便，也可以用自己的设备。签合同时，要求与酒店员工一样的员工餐厅，后来没有实现，导致员工吃饭有些不方便91酒店办公类客户主要需求面积在500平方米以下，此类客户是本项目主要租赁对象海口企业对于高品质写字楼需求主要集中在150-500平方米；大面积需求客户相对较少存在少量大面积需求客户：黄金海岸酒店，两家企业整层租用文华酒店办公客户名录企业性质办公面积艾默生海口客户服务中心外商约100平方米深圳华为技术有限公司海口办事处外地大型企业约400平方米洋浦龙江华电实业有限公司本地实业型约100平方米中核苏州阀门有限公司外地企业约100平方米海南中信化工有限公司外地大型企业约400平方米海南泰利科技声光工程有限公司本地实业型约200平方米海南纵生堂药业本地实业型约300平方米海虹控股本地实业型约1500平方米新世纪酒店有限公司本地投资性约300平方米92中高档办公楼客户客户无明显聚集效应，行业较为分散鸿联商务广场入住企业4海南纬达联行……5海南港建公司6海南京海拍卖有限公司7千美实业投资有限公司8……9海南锦新家具工业有限公司海南锦新集团公司10海南华加达投资有限公司海口华宇腾智能科技工程有限公司11海南中视文化传播有限公司海南中视广告有限公司12海南新佳和实业有限公司海南缺乏主导型产业，写字楼客户没有明显的聚集趋势中高档办公楼客户与酒店类办公客户无明显差异；主要分类为：外地大型企业驻海南办事处高附加值的现代服务业本地集团类企业金融投资类企业贸易物流类企业其他贸易物流类房地产建筑类本地集团类企业咨询律师拍卖等现代服务业金融投资类外地大型企业驻海南分公司其他贸易物流类房地产建筑类本地集团类企业咨询律师拍卖等现代服务业金融投资类外地大型企业驻海南分公司93帝豪大厦入住企业名录首层中国建设银行海口市龙珠支行20层01座海南国盛石油有限公司6层海南证华股