商业银行个人房贷实务及风险防控

1商业银行个人房贷风险管理主讲人：潘席龙西南财经大学中国金融研究中心swufepan@163.com杭州本课件来自佚名先生讲座，特些致谢商业银行个人房贷实务及风险防控专题培训引言：个贷基本认识合规——边界、讲政治可行借款人有？面100-1=?尽职免责引言：个贷业务尽职武器KASH——尽职K——knowledgeA——AttitudeS——SkillH——HabitKASH创造CASH内容概览不良个贷经营处置操作实务商业银行个贷业务经营框架监管机构个贷业务主要关注点商业银行个贷业务经营框架发展零售业务是当前我国商业银行战略转型的重中之重五大商业银行的战略合作伙伴建设银行----美国银行工商银行—高盛、安联、运通中国银行----汇丰、苏格兰农业银行----渣打交通银行----汇丰招商银行我国商业银行零售转型盘点建行：国际一流零售银行工行：中国第一零售银行中行：大零售战略农行：国内最大零售银行交行：最佳财富管理银行

零售业务是未来我国商业银行的战略制高点个人消费贷款产品介绍●个人额度贷款

●个人汽车消费贷款●个人存单和凭证式国债质押贷款●个人助学贷款●个人住房按揭贷款●耐用消费品贷款●个人住房装修贷款●保险单质押贷款个人额度贷款对个人客户发放的可在一定期限和额度内循环使用的人民币贷款。贷款可用于个人消费、生产和经营性用途。个人额度贷款_____贷款对象个人额度贷款对象为年满18周岁至60周岁，具有完全民事行为能力的中国公民（含港、澳）。以个人存单及凭证式国债作质押申请贷款的，贷款对象年龄不受限制。个人额度贷款_____期限、担保方式●贷款期限：抵押、质押方式申请的贷款年限最长为5年，以保证、信用方式申请的贷款年限最长为2年。●担保方式：抵押、质押、第三方保证。●信用贷款：对政府机关、事业单位等特定群体可提供信用贷款个人额度贷款_____贷款额度最低5万元，质押类、抵押类的没有最高额度限制。质押类额度本息之和不超过借款人提供的质押权利票面价值的90％，抵押额度本息之和不超过抵押物评估价值的70％。保证类的借款人所享有的保证额度根据其保证人所能享受的信用额度确定。保证额度、信用额度最高不超过60万元。个人额度贷款_____还款方式●期限在一年以上的贷款，可采用按月等额还本付息，等额本金还款，按期付息、按期还本等方式；●期限在一年以内（含一年）的贷款，还可采用按期付息，任意还本，到期一次偿还贷款本息。个人额度贷款_____产品特点●额度高：最低5万元，没有最高额度限制。以信用、保证方式申请的，贷款最高额度可达60万元。●用途广：不仅可以用于消费，还可以用于个人创业、生产、经营。●循环使用：可以一次性申请贷款额度，在贷款额度有效期内分次支用，免去多次申请贷款的麻烦。●还款方式多样。个人汽车消费贷款汽车消费贷款是指建设银行向个人客户发放的用于购买汽车的人民币贷款。个人汽车消费贷款_____贷款条件●年龄在18至60周岁，具有完全民事行为能力的自然人；●具有合法身份证件，有当地常住户口或有效居住证件；●信誉良好、具有稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息能力；●车辆抵押贷款的，以所购车辆作抵押或在以所购车辆作抵押的同时由保险公司提供履约保证保险。个人汽车消费贷款_____贷款额度履约保险方式：额度最高不超过购车价款的80％车辆抵押方式：额度最高不超过购车价款的90％。质押方式：额度最高不超过购车价款的90％。房产抵押方式：额度最高不超过购车价款的70％。第三方保证方式：额度最高不超过购车价款的60％。个人汽车消费贷款_____贷款期限贷款期限一般不超过5年（用房产抵押方式的贷款期限最长可达8年），营运性车辆最长不得超过3年。个人汽车消费贷款_____产品特点提供第三方担保、房产抵押、质押、履约保证保险等多种汽车消费贷款计划，灵活方便。贷款期限一般5年，用房产抵押方式的贷款期限最长可达8年；集团授信：为同单位的政府机关、事业单位群体提供集团授信、打包审批服务，手续简便。

团购服务：提供汽车团购服务，对团体购买同一型号的汽车达到一定数量者，为客户向汽车经销商谋求最大的价格优惠。

利率优惠：对于优质的客户，在同档次贷款利率的基础上，可以下浮。

专业导购：本行客户经理提供车辆导购服务，陪同选购，提供金融咨询服务个人汽车消费贷款_____服务特色个人住房装修贷款个人住房装修贷款是指建设银行向个人客户发放的用于装修自用住房的人民币担保贷款个人住房装修贷款_____用途、对象、额度、期限贷款用途：贷款可用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装潢材料款、厨卫设备款等。贷款对象：具有完全民事行为能力的自然人。贷款额度：单笔不超过装修总额的70%，最低5000元，最高15万元贷款期限：最短为半年，最长5年。个人住房装修贷款期_____借款条件●18周岁至60岁,有当地常住户口或有外地户口但有本地有效居住证件，有固定居所；●具有稳定的职业和经济收入或易于变现的资产；●有与装修企业签定的《家庭装修工程合同》，或《购买家庭装修材料合同》、《购买厨卫设备合同》，以及家庭装修预算书；●提供建设银行认可的担保。个人存单和凭证式国债质押贷款个人存单和凭证式国债质押贷款，是指建设银行向建行个人客户发放的以有效定期储蓄存单（折）或凭证式国债作质押权利的贷款。个人质押贷款_____额度、期限贷款额度：贷款期限1年以内，每笔金额不得超过质押存单或国库券面额的90%；贷款期限超过1年，每笔贷款金额不得超过质押存单面额的80%。贷款起点为1000元人民币。贷款期限：贷款到期日不得超过质押存单的到期日。若以多张存单质押，应以最近的到期日确定贷款到期日（用自动转存存单作质押的不受此限制）。个人保险单质押贷款保险单质押贷款是指借款人以我分行认可的保险公司投保的具有现金价值的寿险保险单作为质押，由建设银行对其发放的人民币担保贷款，贷款可用于个人消费、生产和经营。个人保险单质押贷款_____额度、期限贷款额度：保险单质押贷款金额不得低于1万元。贷款期限在1年以内的，贷款额度最高不得超过保险单质押时现金价值的90%；贷款期限在1年以上的，贷款额度最高不超过保险单质押时现金价值的80%。贷款期限：保险单质押贷款期限（含展期）最长不超过5年，个人保险单质押贷款_____贷款对象目前保险单质押贷款对象必须是质押保险单的投保人，且有按时偿还贷款本息能力，并具有完全民事行为能力的中国公民（含港澳地区）。

个人助学贷款个人助学贷款有两类：●国家助学贷款●一般商业性助学贷款国家助学贷款国家助学贷款是指本行向我国高等学校中经济困难的全日制研究生和本、专科学生发放的，用于支付其学费和生活费，并由中央或地方财政给予贴息的人民币贷款。国家助学贷款属于无担保信用贷款，学生在校期间利息由国家或地方财政贴息。国家助学贷款_____贷款额度、期限贷款额度：不低于人民币2000元（含2000元），最高贷款额度不得超过人民币5万元（含5万元）。贷款期限：最长不超过8年。国家助学贷款_____贷款对象、用途贷款对象：年满18周岁，具有完全民事行为能力的全日制研究生和本、专科学生。贷款用途：用于支付其学费和生活费。一般商业性助学贷款一般商业性助学贷款是指本行向正在接受非义务教育学习的学生的直系亲属和法定监护人发放的，只能用于学生的学杂费、生活费以及其他与学习有关的费用的商业性贷款。年满18周岁具有完全民事行为能力的，非义务教育学生亲属或法定监护人。一般商业性助学贷款----额度、期限贷款额度：不低于人民币2000元（含2000元），最高不得超过人民币10万元（含10万元）.其中：采取抵押方式的，贷款额度不得超过抵押物价值的70%；采取质押方式的，贷款额度不得超过质押物价值的90%。贷款期限：半年至5年，采取保证方式的贷款期限最长不超过2年。

个人住房贷款一手房、二手房（再交易）个人商用房贷款写字楼、商场（铺）、厂房、车库（位）……个人消费贷款装修、汽车、婚嫁、助学、留学……个人经营性贷款（助业贷款……）信用卡吃喝玩乐购国内商业银行零售业务主力——个人房贷1995年—1998年：个人住房贷款业务初步发展阶段，截至1997年末，商业银行个人住房贷款余额不足200亿元1998年—2000年：快速发展阶段，1998年商业银行个人住房贷款增加300亿元，年末余额超过500亿元；1999年年末余额1300多亿元，2000年年末余额已超过2600亿元。2001年—2002年:规范阶段，人民银行《关于规范住房金融业务的通知》，贷款成数、抵借率、期限、进度国内个人房贷发展历程2003年以来:通过调整个人住房贷款政策进行宏观调控阶段。还款能力:借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)抵押率差别化成数（80%—0%,80%,70%,60%,50%,0）利率（下浮0.7,0.85、上浮1.1、灾区特惠0.6）首套房、二套、三套及以上国内个人房贷发展历程截至2005年末，商业银行个人住房贷款余额已达18430亿元到2010年6月底，建行个人住房贷款余额较去年年底增加17.56%，达10022.21亿元，不良贷款率0.36%。国内个人房贷发展历程个人住房循环授信

是指自然人以其名下的自有住房作抵押向招行申请授信额度，在授信有效期和可用额度的范围内，可多次申请、循环使用的个人贷款业务

自有住房范围：一手房、二手房、本行或他行已办个人住房贷款的住房、已还清贷款或一次性付款的自有住房（含别墅）产品背景简介

居民金融消费能力的提高，不仅需要一次性的个人融资服务，更需要长期的、多次的、循环的、简便的个人融资需求。然而当前商业银行个人贷款产品同质化、服务简单化、管理粗放化的现状不能适应市场需求的这一变化。产品背景简介

加强业务创新，提升招商银行个人贷款业务竞争力招商银行敏锐地意识到了这些问题，努力通过产品创新和提升服务水平来满足客户需求。在借鉴国际先进的产品和服务经验的基础上，丰富个人住房贷款产品的品种，提升招商银行个人贷款市场竞争力，同时致力于促进我国个人贷款金融产品的创新和金融服务的提升。个人住房循环授信的特点

1.一次授信，长期使用2.循环授信，随时使用3.额度管理，多次使用4.手续简便，担保不变与住房按揭贷款的差异个人住房产品是贷款型产品，一个房产对应一笔贷款，第二次发放贷款，必须结清上一笔贷款，重新按原来的程序再次申请、调查、审批等，手续麻烦。个人住房循环授信是“额度管理型产品”，一个房产一次抵押，雷同将住房存如入银行，最长达30年有效，在有效期内可以多次申请多笔贷款，且贷款可随借随还，手续简便，省心、省时。

授信对象及条件对象：具有完全民事行为能力、合法有效的身份证明的自然人年龄条件：申请人年龄+授信期限不得超过法定离退休年龄另加5年资信条件：信用信息无不良记录，无超过1个月的拖欠记录

具有偿还贷款本息的能力

个人住房循环授信的期限授信期限+抵押房产已使用年限不超过30年

授信最长期限30年

客户享受服务的价值一次抵押，长期有效，减少抵押登记的费用一次抵押，额度管理，贷款直接提取，手续简便，减少审批手续和资料提供，提高服务效率循环授信，将住房存入银行，利用住房价值最大化，提供便捷的融资渠道随借随还，减少利息费用支出案例比较客户甲2000年购买一套200平方住房，购买价60万元，当时银行按揭贷款48万元，到2006年尚剩10万元贷款，无银行储蓄，目前有购买车价20万元的汽车需求，只有住房，怎么解决？2007年有住房装修需求，怎么解决？答1：不借款，无法实现购车愿望答2：借款先归还剩余的住房贷款10万元，再申请住房抵押贷款30万元，10万归还借款，20万元购买汽车答3：装修无法实现如果2000年客户选择的是

招行个人住房循环贷款客户甲2000年购买一套200平方住房，购买价60万元，当时选择招行循环贷款48万元，到2006年尚剩10万元贷款，无银行储蓄，目前有购买车价20万元的汽车需求，只有住房，怎么解决？2007年有住房装修10万需求，怎么解决？答1：直接提供购车协议即可提款答2：直接提供装修合同即可提款10万元案例客户乙2000年购买住房150平方，购买价45万元，银行按揭贷款30万元，到2006年剩余贷款10万元，客户无储蓄，目前有购买30万汽车的需求，而住房按目前的市场价格计算价值达100万元，怎么解决？2007年有10万装修，怎么解决？答：客户申请招行个人住房循环贷款，按目前的住房价值100万计算，7成，获得70万额度未归还贷款10万占用后，尚剩60万额度提供汽车购买合同，提款30万元，剩30万额度07年，提供装修合同，提用10万元，剩20万额度……商业银行房开贷和个人住房贷款合计占比高，16家上市银行2010年中报显示，房地产开发贷款在贷款总额中的占比达到7.7%，个人住房贷款占比15.27%。二者相加，房地产贷款在银行总贷款中的比例达到了23%。按房贷业务净增量:农行开发贷款和个人住房上半年净增加超过2500亿元，增速27%。工行上半年房地产贷款余额也增加了2451亿元，增速18.97%。从增速上看:南京银行房地产开发贷款和个人住房按揭贷款与年初相比增速37.46%,中信银行增速30.86%。国内商业银行零售业务主力——个人房贷区域方面:沿海发达地区更明显,如深圳、上海等个人住房贷款市场的有效需求将保持稳定增长，商业银行对个人住房贷款的市场供应将持续增加个人住房贷款业务仍将是银行最主要的个人信贷产品和主要的个人客户来源个人住房贷款业务在各商业银行业务发展战略中的地位和贡献将继续提高：交叉营销等银行对房地产行业依赖程度越高，房地产市场变化对银行的影响就越大如房价进入下跌周期,风险?国内商业银行零售业务主力——个人房贷某市银行2010年6月房地产贷款情况表（亿元）金融机构房开贷个人住房贷款余额余额占比余额余额占比CCB94.2729.22%191.6428.45%ICBC87.1827.02%107.916.02%ABC54.2316.81%58.858.74%BOC29.59.14%58.518.68%OTHERS57.4617.81%256.838.12%全市合计322.64100.00%673.71100.00%二套及以上住房的认定标准明确为“认房又认贷”暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房近期国家房贷新政涉及个人房贷业务要点四部委：公积金贷款差别化首套普通自住房：90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套：首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。第三套及以上住房：停止发放住房公积金个人住房贷款近期国家房贷新政涉及个人房贷业务要点首套房利率下浮恢复为85%？总之：政策频繁变化，日趋紧缩商业银行在政策变动中面临困境：政策过度阶段执行政策与服务客户冲突对政策谁满意？已上升到政治高度近期国家房贷新政涉及个人房贷业务要点市场对房价预期发生转变，看跌者比例上升按揭贷款条件提高，将会抑制部分购房需求政策有滞后效应。交易量可能会有明显萎缩，但对于新政颁发前已确定的房产买卖交易，客户可能会出于全力争取按原政策执行的动机，集中签约，导致近期交易量未见萎缩，不降反升对外地购房户和改善住房占比高的城市，受新政影响程度较大房价较高、上涨过快的部分城市对高价房常给成交统计进行技术处理？新政对市场主要影响个人房贷增速放缓，业务萎缩首套房按揭占比提升，加权利率下降，银行收益下降开发商对无法按揭的客户采取分期收款，减缓资金回笼，开发商在银行存款下降如房产价格大幅下降或销售不畅，危及房开贷安全性如房地产价格大幅下降，危及银行大量抵押物价值新政对银行主要影响房价控制的个人设想中国土地政策的特殊性房产与地产的关系？究竟是房价涨了，还是地价涨了？为什么房价要涨？为什么地价要涨？房价涨了归谁？地价涨了归谁？房价控制的个人设想我们买的究竟是房、是地，还是别的什么？开发商卖的是什么？政府目前的土地拍卖政策合理吗？市政建设的不平衡文化与历史渊源的不平衡资源分布的不平衡级差地租的合理性与调节房价控制的个人设想政府项目开发公开招标制度（开发方案、最终价格、评标方式的公开性和标准）政府变一次性拍卖价为永续性地租收入政府可定期（三年？）公开重估和调整不同区位的地租价政府可地租为基础发行债券融资解决大额需求消费者只付购房费通过调整地租，调整区位的不平衡性保证政府的长期、稳定收入C银行分行个人房贷业务管理架构

房贷部是个人房贷条线管理部门，下设个人贷款中心及二手房贷款中心，具备个贷经办权的经办机构（支行）前后台分离，前台营销，中后台从合规审查到审批、合同、登记、放款、监控前台充分发散：业务推荐及利益分享机制，对于不具备个贷经办权的经办机构，可将客户推荐给具备个贷经办权的经办机构，工资、费用双方分成中后台高度集中，中心化集中批量运作个人住房贷款风险定价与差别利率人民银行、银监会：个人住房贷款管理办法业务竞争激烈（一房、二房）产品高度同质化标准化程度高政策透明度高差别利率难以执行:根据客户信用记录、贡献度对借款人的风险控制借款人风险：主要为还贷能力及还款意愿风险控制措施：谨防次贷认真甄别客户，通过客户提供的资信证明材料、银行相关信息等方面，合理判断客户还贷能力，有效控制客户还款压力比；重点支持购买家庭自住房的客户，严格控制多套或大额贷款客户；注重第一还款来源与第二还款来源的有机组合，首付款比例高低与贷款利率水平高低挂钩方式，实现对客户的风险控制。开发商的风险及风险控制

开发商的风险政策风险：典型的政策市房屋建成风险。当前房地产企业建设资金主要依赖银行信贷和预售收入，如信贷政策或销售出现问题导致房地产企业建设资金不足，形成烂尾楼流动性风险。在成交极度低迷或房价大幅下降的情况下，开发商流动性风险加剧。开发商亏损，资金链可能断裂，如2008年开发商的风险及风险控制

控制措施严格执行房地产贷款各项管理规定严格审查四证，贷款发放前必须四证齐全(土地证、建设用地许可证、工程规划许可证、施工许可证)重点审查房地产项目自有资本金比例以及到位情况审查贷款项目建设的合规性，有关报批手续合法合规，严禁向违规项目发放贷款开发商的风险及风险控制

加大贷款封闭管理执行力度和监测检查力度，严防操作风险严格监控封闭管理帐户的资金流向，加强对房地产开发企业贷款支用的审核（固定资产管理办法，实贷实付、受托支付），查验交易及凭证的真实性加强对销售回笼资金的管理，按销售进度逐步收回贷款，原则上要确保在项目销售率达到80%时应全部回收银行房地产开发贷款抵押物的风险及风险控制

抵押物是否合法？登记等法律手续是否完备？（有效）抵押物是否足值？（重估价值变化趋势，系统性风险）是否可控？是否易变现？风险在哪？关键环节贷前尽职调查贷后管理（时间长）道德风险（问责、业绩考核压力）画师陷阱昭君出塞前，汉元帝摆宴送行，汉元帝看到昭君又美丽又大方，多少有点舍不得。他想把王昭君留下，可是已经晚了。汉元帝越想越懊恼，再叫人从宫女的画像中拿出昭君的像来看。模样虽有点像，但完全没有昭君本人那样漂亮可爱。原来宫女进宫后，一般都是见不到皇帝的，而是由画工画了像，送到皇帝那里去听候挑选。有个画工名叫毛延寿，给宫女画像的时候，宫女们送点礼物给他，他就画得美一点。王昭君不愿意送礼物，所以毛延寿没有把王昭君的美貌如实地画出来，画师没有职业道德，把人家王昭君给“丑画”了。汉元帝一气之下，把毛延寿杀了。导致京中画师一时净绝。画师陷阱谁可能是问题画师？风险在哪？商业银行在个人住房贷款中的操作风险贷款人资格审查流于形式，对资料的真实性、合法性审查不够严格逆程序或少程序，未面谈面签等抵押物的管理和评估不够规范，特别是押品价值重估较薄弱短存长贷，利率风险。个人住房贷款一般都是5年以上，商业银行的主要存款大多是活期或短期存款，这使得商业银行在存款转贷款的过程中蕴含了利率风险。房价？泡沫？通胀流动性过剩？越调越涨政策失灵吗？房产税、物业税绝招吗？市场经济手段？行政手段？限购、停贷……我能？地方政府、开发商、购房者（痛苦的抉择）有段子道尽中国人的口是心非——说股票是毒品，都在玩；说金钱是罪恶，都在捞；说美女是祸水，都想要；说高处不胜寒，都在爬；说烟酒伤身体，就不戒；说天堂最美好，都不去有帖子道尽《新闻联播》的成熟语法——讲话没有不重要的，鼓掌没有不热烈的，领导没有不重视的，看望没有不亲切的，进展没有不顺利的，完成没有不圆满的，成就没有不巨大的，问题没有不是历史原因造成的。他们生产谎言，我们伪装相信。为了生存，我们悉心打扮谎言，让它变得更有竞争力。你收获的三个理念/观点1：2：3：不良个贷经营处置操作实务自行催收或委外催收司法催收债务重组以物抵债贷款核销已核销回收

个人类不良贷款经营处置操作实务商业银行不良个贷委外催收操作实务委外催收委外催收的概念“委外催收”：指银行委托系统外的合法机构，运用诉讼以外的其他合法方式回收指定的逾期贷款本息并支付一定报酬的经营行为委外催收的理论基础委外催收的基本理论支撑是法律中的“委托代理关系”。基于此点，商业银行开展委外催收业务合理、合法，具备正当的法律依据商业银行内催与外包催收的差异漏斗理论——用最短时间清收最大债权电催、信函查找方法、渠道外访公检法快速浅刨查找深耕重点出击滴水不漏外催基础-切入点账龄还款力切入点你永远不会知道对方有还款能力的时间点?惟有不断持续的查找催收才能清收形声:从人,崔声;本义:催促,促使。字形组合:人+山+隹(音同追)

催催收三要素从「催」字——谈催收专业催收机构的发展情况美国20世纪50年代香港20世纪60年代台湾20世纪90年代中期内地21世纪初期商业银行工商企业医院联邦政府州政府……产业蓬勃发展的原因迎合了银行控制成本的需要大型银行人员增长控制提高了银行经营的灵活性体现了专业化大分工的趋势……催收机构的运作模式高频率呼叫个性化方案技巧性催收体力劳动+脑力劳动寻人启事催收机构的运作模式公安户籍信息管理系统社保系统车辆管理系统人民银行征信系统居委会、商会协会、邻居电网、有线电视网、通讯网网站……成本收益安全委外催收的理性选择委外催收优势受托机构的优势成本低集约化渠道广效率高给银行带来的好处用人少好指挥回收快广发银行野蛮催收从6月份开始，我家经常接到很多不同电话号码不同人打过来的骚扰电话，说是我家的一个远房亲戚欠了广东发展银行信用卡欠款，一直没有还。号码都是020开头的，有时候也不显示号码。刚开始是说要我家通知欠款人，在告诉对方只是远房亲戚，没有什么联系后，对方就要我们代为还款，不然就要通知公安局要全国通缉了。因无法联系欠款人，而且对方有时说是银行法务部，有时又说是律师事务所，有时候又说是公安局，我也无法确定是真是假，没有理会。但是到后来，对方经常对我家人进行恐吓，咒骂，而且经常半夜打电话骚扰，说是如果不还钱就会有更严重的后果要我家承担。此后我曾去电广东发展银行客服电话995508核实，对方说信用卡欠款是交给催收部门处理，有些也会交给催收公司，还说当时欠款人是留的我家电话做联系的。但我们根本就不知道，也不是一家人。我要银行停止对我家的骚扰，但银行每次都说会对上级反映，却每次都没有消息。有一次我打电话到银行投诉，第二天又接到对方电话，说投诉也没用，银行还是要他们还处理投诉的，而且对我家接电话的家人而且百般辱骂。到现在12月份了，此类都没有停过，找银行投诉也不管用，难道不是我家的欠款也一定要我们还吗？委外催收业务风险法律风险操作风险声誉风险授权关系存续期间，作为银行代理人的外部催收机构超越代理权限，采取不正当方式进行催收，给债务人甚至第三人人身、名誉等造成损害道德风险(利益输送）委外催收业务风险控制——四项制度受托单位准入制度资质信用记录委外催收保证金制度约束机制合法道德委外催收业务风险控制委外催收审批制度委外催收的适用范围：经采取短信催收、电话催收、信函催收、上门催收等手段均未取得实际效果的个人类不良贷款；已核销贷款委外形式：批量委外委外催收救济制度对抗委外催收业务中由于催收机构原因所导致的各种显性或潜在风险，是一种事后的补救。委外催收救济制度只是银行最无奈的选择，同时也是银行对催收机构实施监控的重要措施委外催收业务风险控制——两个文本委外催收协议核心和灵魂：责任与义务统一标准文本格式委外催收授权书催收的合法依据期限衔接委外催收协议的有效期原则上应该覆盖或大于每期委外催收授权书的有效期委外催收授权书的有效期应当与本期委外催收有效期一致，原则上不超过３个月（含）委外催收激励考核制度委外催收费用标准确定基本原则根据贷款逾期时间、回收难度、回收率以及当地市场实际等方面情况分档确定委外贷款回收率=累计回收金额/委托催收金额（提前还款或结清的贷款，其回收额纳入委托催收金额作为测算基数）按照个贷种类进行区别化对待个人住房类、个人消费类及其他委外催收费用标准委外贷款回收率委外催收费用≤20%＜7%20%＜≤50%≤1？%50%＜≤80%≤1？%80%＜≤20%收取抵债资产的，按资产回收率（变现净值/贷款本息余额合计）经其他催收机构催收两期以上（含）未取得实际效果的贷款，可适当提高各档次费率标准，最高不超过原费率标准的20%已核销贷款单独构建委外催收资产包，委外催收费用最高不得超过回收金额的35%需要继续探索的问题哪种机构最适合做个贷催收除了委外，有没有更优的途径已核销资产商业银行不良个贷司法催收及法律风险防控

商业银行贷款一般诉讼流程审判阶段送达举证法庭审理判决退费

立案阶段执行阶段材料准备立案审查费用交纳强制执行评估拍卖划款交付强制尽职程序司法催收的流程效用个贷司法催收案件特点（与公司类贷款比较）批量性（数量大、金额小、法律关系雷同）管理难（处理个案难度小，但处理批量案件具有较高的管理要求）时间要求紧（必须以最快速度走完诉讼程序并实现债权）诉讼准备阶段回收比较高（约50%以上的不良个贷可在诉讼准备阶段实现债权）法律风险防控——风险类型实质性风险：银行债权实际出现损失诉讼阶段：全部或者部分诉讼请求不能得到法院的主张执行阶段：拍卖价款不足以覆盖全部贷款本息或者以物抵债（税费、变现等）时间性风险：资金机会成本虽然债权最终得以实现，但是司法催收周期过长法律风险防控——诉讼阶段(败诉)1、超过诉讼时效根据《民法通则》、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：借款合同关系的诉讼时效为两年，自最后一期还款日起计算。超过诉讼时效期间，胜诉权丧失。措施：对于已届还款期的不良个贷案件，应当及时起诉或者采取发函、要求借款人出具还款承诺等方式中断诉讼时效。向借款人发函，如借款人签署催收函件，则视为对原债务的重新确认约借款人面谈，争取与借款人达成《还款协议》法律风险防控——诉讼阶段(败诉)案例：王某与银行签订《借款合同》、《抵押合同》等，向银行借款30万元，以自有房屋作抵押，借款期限为2年，按月还息到期还本。借款期限到期后，银行职员一直通过电话或上门方式向王某催收，未保留书面催收证据。两年过后，银行向法院起诉，借款人抗辩诉讼时效已过，因银行未能提供书面催收证据，法院判决银行败诉。法律风险防控——诉讼阶段(败诉)2、欠缺关键证据材料《借款合同》、《抵押合同》、《支付凭证》等为证明借款关系、抵押关系、支付事实的关键证据，如无法证明前述内容，债权亦难以实现。措施：银行应严格信贷档案管理制度，对于时间较早且可能出现不良风险的个贷档案，应特别注意进行整理检查，如发现缺失部分档案的，应及时采取补救措施。案例：张某与银行签订《借款合同》、《抵押合同》、《转存凭证》等，向银行借款10万元购买房屋，后该笔贷款出现拖欠，虽经银行多次催收但张某仍拖欠还款，可因为无法找到该笔贷款信贷档案，考虑到败诉风险，银行未对张某提起诉讼。法律风险防控——诉讼阶段(败诉)措施：案例中信贷档案全部缺失，律师可约见张某，引导其与银行签订《还款协议》，通过《还款协议》的内容锁定借款合同关系以及贷款发放事实，同时前往房交所查阅《抵押合同》，后可依据《还款协议》和房交所打印的《抵押合同》向法院起诉。如张某不签订《还款协议》或者其他书面文件的，律师可前往地产公司进行调查，协调地产公司出具《证明》说明张某贷款已由何时直接支付给了地产公司，同时前往银行调取张某之前的历史还款记录，并前往房交所打印《抵押合同》，前述证据可形成证据链条说明张某借款之事实，银行在诉讼中可向法院申请调查举证，要求张某提供《借款合同》原件。法律风险防控——诉讼阶段(败诉)3、起诉条件不成熟《借款合同》约定：如借款人出现逾期还款等违约情形的，银行有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。因为大部分司法催收案件起诉后还款期限并未届满，故“宣布到期”是关键，起诉时应当有证据证明“宣布到期”的法律事实。措施：对于起诉时贷款期限并未届满的个贷案件，应当依据《借款合同》约定的联系地址和送达方式，向借款人、保证人、抵押人发送《宣布贷款立即到期的函》，后保留宣布到期函复印件和送达证据（如快递详情单）等作为证据材料。法律风险防控——诉讼阶段(败诉)案例：黄某向银行借款50万元，借款期限10年，但借款后黄某持续拖欠还款，银行于贷款发放三年后向法院起诉要求黄某立即偿还全部借款本息。黄某答辩借款期限为10年，以后的贷款还未到期，后法院以银行并未宣布贷款提前到期为由判决银行败诉。措施：虽然在起诉前未对借款人宣布贷款立即到期，但是银行已起诉要求黄某偿还全部借款本息，《起诉状》送达黄某等同于银行向黄某宣布贷款立即到期，故《起诉状》送达之日视为宣布贷款立即到期日。向黄某施加压力，要求黄某主动清偿或者与黄某达成调解协议。法律风险防控——诉讼阶段(败诉)4、信贷档案不真实（签字有瑕疵等）借款合同、抵押合同、支付凭证等信贷档案在司法催收中极为关键，如果其签章不真实，银行债权难以直接实现。措施：银行应当严格信贷审批管理，对借款人身份、借款用途等进行严格审查，每笔贷款均应进行“面签”，并落实“面签”责任人。法律风险防控——诉讼阶段(败诉)案例：黄某以杨某名义与银行签订借款合同，向银行借款20万元购买汽车，拖欠后银行向法院提起诉讼，后杨某在法庭陈述其从未向银行贷款，《借款合同》并非其签字，后经法院委托鉴定机构出具鉴定报告印证的杨某陈述，法院认定银行与杨某不存在借款关系，银行败诉。解决方案：实际借款人（黄某）已涉嫌合同诈骗罪，可与黄某联系，要求黄某立即偿还贷款本息，如黄某仍拒绝清偿，则向公安机关报案。法律风险防控——执行阶段1、抵押物不足值的风险抵押物如果不足值，将严重影响银行债权的顺利实现。措施：银行在发放贷款前，应当对抵押物价值进行实地查看，并要求评估公司审慎评估，避免抵押物不足值情况的出现。法律风险防控——执行阶段措施：积极查找保全其他财产：律师通过预判发生不良贷款极可能出现不足值情况的，应立即查找借款人其他财产并及时采取保全措施；追究保证人保证责任：无论抵押物是否足值，如果贷款有保证人的，均应将保证人列为被告起诉，以便于如出现不足值情况时追究保证人担保责任。如果通过预判认为抵押物明确不足值的，应及时对保证人财产采取保全措施。法律风险防控——执行阶段2、司法评估风险司法评估价直接影响抵押物能否顺利拍出。如评估价过高，三次拍卖流拍后银行可能需要补款抵债；如评估价过低，最终成交价格可能低于银行贷款本息。措施：承办律师应积极配合评估公司的现场评估工作，并保持与评估公司的良好沟通，做到事前了解预评意见，相互沟通评估意见，让执行标的评估价值公允合理，既保护借款人的利益不受侵害，又让银行债权顺利实现。如《评估报告》评估价值过高或者过低的，承办律师应当在收到《评估报告》后10日向法院书面提交异议书，并与法院积极沟通，争取重新评估法律风险防控——执行阶段3、“假个贷”假个贷通常是一个楼盘批量性出现不良，并常常具有“一房多卖”等情形，进行司法催收的难度较大，同时，政府亦经常会参与处理“假个贷”，增加回收难度。措施：银行应加强贷前审查工作，对于合作开发商应加强对其资金状况、开发资质及资信情况的调查对于借款人应实施“面谈”“面签”制度，对借款人身份进行严格审查在贷款发放后，应该对楼盘客户还款资金来源进行监控，如发现大部分借款人还款资金均通过同一帐户转账支付，则该楼盘极可能出现假个贷风险，即使贷款尚未出现拖欠也应及时介入处理法律风险防控——执行阶段应对：直接扣除开发商的保证金（如有）用于偿还个人贷款；与开发商协商，以其涉嫌构成贷款诈骗罪为由，要求其立即偿还全部“假个贷”；与抵押物实际买受人协商（一房二卖情形），以银行对房屋享有抵押权，即将对房屋进行司法处置为由对实际买受人施加压力，让其偿还银行贷款；通过诉讼程序清收：如没有一房二卖情形的，重点处置抵押物；如有一房二卖情形的，重点追究开发商保证责任，积极查看开发商财产并及时保全。法律风险防控——执行阶段4、抵押物被提前司法处置借款人因涉及其他法律纠纷，其贷款抵押物被其他法院采取强制执行措施，虽然银行对抵押物享有优先受偿权，但是如果银行不直接介入对抵押物的执行程序，拍卖成交后银行后续的利息、罚息等费用执行法院可能不予主张。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。法律风险防控——执行阶段应对：借款人在抵押物即将被法院司法处置后，一般情况下均会停止偿还贷款，在处理不良个贷时，应全面了解借款人逾期原因及其他情况可通过最高院执行案件查询系统查询借款人是否有被执行案件，以便于提前知晓，提前介入执行程序。案例：杨某与银行签订《借款合同》，向银行借款50万元，并以其所有的房屋作抵押担保。此后，杨某因与他人债务纠纷案，A法院对抵押房屋采取了司法处置措施，A法院在拍卖成交后通知银行，要求银行申报截止于拍卖成交日的债权。法律风险防控——执行阶段应对：直接向执行法院申请参与分配，司法实践中，如果借款人认可银行申报的债权金额，法院将可能依该金额直接向银行划款。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第93条：对人民法院查封、扣押或冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以申请参加参与分配程序，主张优先受偿权向执行法院申报债权（可多估算一些），同时立即起诉，取得执行依据后申请执行，向申请执行法院申请参与分配。与借款人协商，办理具有强制执行效力公证文书，根据公证书申请执行，并向申请执行法院申请参与分配。法律风险防控——执行阶段5、最高额抵押特有风险最高额抵押：债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十一条规定“最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。”《物权法》第二百零六条规定：“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：……（四）抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销”法律风险防控——执行阶段因此办理最高额抵押项下信贷业务面临以下风险：只要抵押物被依法查封、扣押或者债务人、抵押人破产，无论抵押权人是否知悉，抵押物被查封、扣押或者债务人、抵押人破产后新发生的业务均不纳入最高额抵押担保的范围。且依据当前的司法实践，有权机关对抵押物的查封既可以实物查封（即在抵押物所在地粘贴封条或粘贴查封公告），也可以登记查封（即在登记机关办理查封登记）如何应对？法律风险防控——执行阶段6、唯一一套住房执行难在执行案件中，对于借款人家庭只有一套住房的情况，法院往往不予执行或者主动控制执行进度，导致债权难以实现。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。第七条对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。法律风险防控——执行阶段措施：银行在贷前审查时，应当对借款人经济状况和还款能力严格审查，避免向经济困难且只有一套住房的借款人发放最高额抵押贷款。案例：张某与银行签订《个人住房借款合同》，向银行借款150万元用于购买一套180平方米的房屋，此后张某难以偿还银行贷款本息，银行通过司法催收进入了执行程序，因张某只有一套住房，法院执行出现障碍。应对：积极与法院进行沟通，告知即使为“一套房”，对于抵押房屋也应采取强制执行措施。法律风险防控——执行阶段《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。法律风险防控——执行阶段第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。法律风险防控——时间性风险1、当事人下落不明，难以送达法院一般送达程序为：邮寄传票；传票退回后发送公告（20—30日）；开庭公告（60日）；判决公告（60日）；选择评估、拍卖机构公告。《民事诉讼法》第八十四条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。法律风险防控——时间性风险措施：银行在办理贷款的时候，应严格要求借款人留下尽可能详细的联系方式（如移动固定电话、家庭住址、工作单位、亲属联系方式等），并逐一落实前述联系方式的真实性。客户经理应明确告知借款人如联系方式发生变动的，应及时通知银行进行变更应对：对于无法联系的借款人，律师在诉讼准备阶段应穷尽各种查找方式（如上门查看、联系工作单位、联系家人、联系物管、发送律师函等）对于进行诉讼程序的，应当在诉讼中继续查找，一旦联系上后及时通知法院进行直接送达。法律风险防控——时间性风险2、前期信息掌握不全个贷案件司法催收关键在“快”，但同时在诉讼准备阶段做足工作，对借款人状况进行全面把握，否则可能在诉讼程序中出现意外状况，导致诉讼程序中断或者进展缓慢。措施：在诉讼准备阶段可联系公安机关打印“户口卡”或者询问借款人最新信息，便于全面了解借款人情况，查找借款人下落。法律风险防控——时间性风险案例：张某与银行签订《借款合同》，向银行借款50万元用于购买房屋，并用该房屋作抵押担保。此后，张某长期拖欠银行贷款，银行无法找到张某，向法院起诉。法院经调取张某户籍信息发现张某已于一年前死亡，因无法确定该案继承人该案中止审理。《民事诉讼法》第一百三十六条有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的应对：了解到前述情况后，我们立即前往张某老家上海联系张某的继承人，并通过追加张某继承人为被告顺利取得执行依据。个贷司法催收经验分享1.主动还款2.办理公证3.未办理公证申请执行证书申请执行准备诉讼文书、证据材料立案、缴费联系司法文书送达事宜开庭开具生效证明准备执行文书申请执行司法评估司法拍卖执行划款诉前准备阶段OVEROVEROVER个贷司法催收流程图(参考）个贷司法催收经验分享1.在诉讼准备阶段引入公证机制经验证明，在诉讼准备阶段的催收，能够有效收回50%以上的不良个贷。对于不能立即结清全部借款本息，但又愿意偿还拖欠款项并支付实现债权费用的借款人，可引入公证还款机制个贷司法催收经验应对：通过与当地公证机关的良好沟通，由借款人与商业银行签订还款协议，并由律师事务所代为办理《还款协议》强制执行效力公证文书。此后，如果借款人出现二次拖欠的，则根据《公证书》向公证机关申请出具《执行证书》，向有管辖权人民法院直接申请强制执行。优点：节约诉讼成本节省诉讼时间个贷司法催收经验分享2、建立差别化诉讼文书范本库商业银行或事务所通过总结此前案件办理的经验，针对个贷案件的不同类型（个人住房、再交易、最高额、消费贷等），组织资深专家或律师制作不同版本的《起诉状》和《证据清单》范本承办人员或律师在办理案件过程中，应根据范本制作诉讼文书，保证了诉讼文书制作的质量和效率。个贷司法催收经验分享3、创新集中诉讼模式通过与法院的统一沟通协调，争取将同一地区各支行案件统一集中在一家法院进行诉讼虽然贷款由支行分别办理，但重要信贷文件（如《借款合同》、《抵押合同》、《支付凭证》全部由分行签订，通过《借款合同》约定贷款人所在地法院管辖，实现不良贷款集中在分行所在地法院提起诉讼个贷司法催收经验分享对于时间较远的不良个贷案件，通过分行下发《关于将不良贷款上收分行统一处置的通知》，实现在分行所在地法院起诉与集中诉讼法院积极沟通，形成良好合作关系优点：只与一家法院打交道，大大减少了诉讼工作量有效降低沟通成本，提高催收效率集中诉讼法院司法催收案件量大，便于形成法院专人审理，专人执行，便于催收律师与法官形成良好互动个贷司法催收经验分享4、积极配合法院送达工作虽然司法送达是法院本职工作，但是为加快案件进程，银行或律师事务所可采取各种方式帮助法院进行送达。操作模式：在诉讼准备阶段，穷尽各种方式查找借款人联系方式；如能联系上借款人的，尽量协调借款人主动前往法院领取传票并签署《送达地址确认书》；如借款人不愿前往法院的，将所有有效联系方式提交法院，协助其送达工作；个贷司法催收经验分享如借款人被羁押的，陪同法院工作人员前往羁押场所直接送达；法院邮寄传票的，积极跟进询问传票是否已经送达；如无法联系借款人的，向法院提交我们在诉讼准备阶段的邮寄函件和上门记录，协调法院在寄送传票的同时发送开庭公告，节约传票邮寄时间。5.配合法院完成事务性工作银行司法催收案件数量巨大，案件录入、归档等工作繁杂，如果能够主动帮助法院完成前述工作，将大大提高催收案件办理速度。个贷司法催收经验分享操作模式：在同时诉讼案件数量较多时，由银行工作人员或专业律师等帮助法院完成案件录入、归档、移卷等工作。案例：2008年，某银行在某法院集中诉讼600余户助学贷款案件，为加快案件进程，律师事务所通过与法院的沟通协调，指派数人到法院立案庭协助完成案件的系统录入，交费凭证的打印，案件受理通知书的签发，案件卷宗的装订，诉讼费用的交纳，院内案卷的移交等工作，大大加快了立案受理移卷速度。商业银行不良个贷贷款重组实务

不良个贷重组的含义重组贷款是指银行由于借款人财务状况恶化，或无力还款而对借款合同还款条款作出调整的贷款——中国银监会《贷款风险分类指引》将调整内容限定在借款合同的还款条款，显然过于狭窄。实践中，重组可以调整主合同一借款合同，也可能更改其从合同一担保合同；不仅修改还款条款，还可能调整偿债主体、利率等。调整内容：借款人、保证人、担保方式、还款金额、还款期限、适用利率、还款方式等。不良个贷重组的主要方式调整借款期限变更借款人增加共同还款人变更担保方式瑕疵保障责任免除等法律法规或监管部门政策允许的其他重组方式如：08年财政部关于地震灾区贷款重组和减免办法；09年财政部关于中小企业和农户贷款重组和减免办法盘活贷款拓宽渠道

降低风险债务重组的时机选择个人房贷“假按揭”重组案例2002年，某行支行向购买DB房地产开发有限公司“阳光大厦”项目的个人客户共发放个人住房贷款和个人商用房贷款93笔。2005年，经分行审计发现该项目属“假按揭”贷款88笔，贷款余额5千多万元，拖欠利息1千多万元。个贷担保方式为保证加抵押，保证人为DB公司，贷款抵押物为“阳光大厦”的商铺和住房。由于借款人没有实际购买房屋及商铺，且抵押物没有办理产权证，抵押物实际为DB公司所有。开发商通过办理“假个贷”骗取银行贷款，又无力承担担保责任，致使银行贷款面临损失。个人房贷“假按揭”重组案例2006年该银行申请法院对抵押物强制执行，同时查封了“阳光大厦”的负一层车库。由于抵押物“阳光大厦”一期“四证”遗失，且存在规划与实际不符、欠缴契税等问题，加大了抵押物处置难度。方案申报前经两次流拍并降价，若第三次拍卖仍流拍，法院将以底价（原债权四分之一）裁定抵债给银行。DB公司已停业多年，没有开发能力，也没有还款能力。此时，另一上市公司CJ股份有限公司有意控股DB公司，从而间接取得DB公司的商业开发权。CJ公司同意全额归还我行按揭贷款