景观湖花园项目策划书

10景观湖花园工程筹划书筹划人：xxx053xxxxxx053xxxxxx053xxx

山东交通学院山东交通学院山东交通学院目录一、市场背景 3二、工程分析 5三、风险分析 6四、功能分析 10五、客源定位 11六、工程定义 13七、整体规划 13八、组织筹划 15九、推案策略 16十、广告策略 17僻，进展较为缓慢。随着大学城的建设和经济的快速进展，长清房产产的进展空间较大。因此，将该地建设为小区升值空间无限。近年来的房地产进展状况我们认为可分为两个阶段成要素的特征，简析如下：(一)1999年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购置存在确定盲目性。受传统观念束缚严峻，不重视客源心理及市场进展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。域性特征。效的表现及宣传手法，不留意品牌的培育和树立。〔二〕2023年以后，振荡中走向标准的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费渐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求的开发理念发商的思想，开头留意客源需求，渐渐向以产定销的路线靠拢念陈旧的小企业将面临严峻考验。工程特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时认可，高层也占据确定市场份额。地域限制日渐被打破于合理，特色鲜亮，并且小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场消灭整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场承受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻。1、客户需求的变化能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的根本根底求较严格。能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提开发商的资质、楼盘的知名度、小区环境也格外留意。2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位进展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。市场所承受。3、开发商的变化趋势开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。营销方面：竞争的猛烈带动了销售手段的不断翻，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今日的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性筹划行为，必需留意前期预备工作，要生疏当地状况并与之结合，了解客户心态。二、工程分析本开发土地位于长清大学城丁香路和海棠路穿插口西南部他七所高校。众师生云集于此。由于各高校教职工宿舍楼不增值，因此，该小区将成为众高校教师的选择对象有限，随着人口增长该小区将成为丹凤居民的选择对象。2、区域消费力量分析：楼盘的聚拢之地。3、工程SWOT分析优势〔S〕毗邻山东交通学院、山东工会干部治理学院等各高校，文化氛围深厚。济长巴士1路、济长巴士2路、24路、1路公交车从四周经过，公共交通便利；东临景观湖、西靠崮山，空气清爽、景观秀丽。劣势〔W〕目前交通较为不便；开发商缺乏办公物业开发阅历；综合性物业，有利有弊，就医疗中心局部而言，与综合性医院相比，竞争优势并不明显；不同功能的各局部规模均不大；时机〔O〕长清大学城的建设带来大量商业机遇；济南市进展西部地区政策的实施；威逼〔T〕同期市场有多个房地产工程建成，市场竞争压力大；人民银行严格要求各银行把握购房贷款及按揭成数；；三、风险分析1、宏观经济风险推想和分析分析和评估中国3510年内可能会消灭经济微缩和通货膨胀等经济危机的可能，这直接危及到投资资产净值的递增与削减。但是目前中国的总体经济状况良好，影响不会太大。2、产业风险推想和分析长。工程本身对环境没有污染，不会给人类和社会带来危害，而引起搬迁、索赔、勒令停产、被起诉的风险。3、投资环境风险的推想和分析该投资地区人文、地理、水质、电力交通、治安、进展统筹的分析和评估。人文：四周有几所高校及大量本地居民，人文环境比较好。地理：本工程位于济南长清区东郊，与泰安市临界，四周交通便利，104202国道。并且其位于山东交通学院以南，景观湖西岸，紫薇路与海棠路穿插路口。的旅游胜地，距五岳之尊泰山仅有2个小时车程，相邻莲台山圣境、刹,满足了人们的假期消遣需求。电力交通：本区属于长青县城的近郊区，且是政府大力进展的区域，各种根底设施格外完备，而且有政府大力支持，各种问题简洁解决。点关注，治安状况良好。住宅区。4、资源的风险推想和分析的人脉。5、风险识别投资决策阶段：开发区与风险、开发物业风险、工程建设风险时机风险;土地猎取阶段：开发本钱、市场供求、征地拆迁、筹资；工程建设阶段：招标模式、承包方式、自然条件、工期拖延、工程质量、开发本钱、施工索赔；销售治理阶段：销售时机、自然灾难、意外事故。6、风险回避决策阶段：搞好开发经营方案的评价决策土地猎取：开展工程规划设计方案优选，些风险，或在工程施工方案中，淘汰有缺陷工工艺销售阶段：可承受营销代理，以充分利用代理人丰富的营销阅历决策阶段：建立高水平、多学科的开发队伍树立风险意识健全风险预警系统贯彻执行奉献治理责任制度认真细致的市场调研，使工程准确定位调查政治、政策、社会、经济环境，使工程决策建立在坚实的根底上做好开发方案的风险分析，制定全面的风险治理打算建设阶段：承受系统的工程治理方法向开发建设各方人员灌输安全意识现场危急源实行措施留有余地，保持后备合理布置施工现场准时协调关注天气预报，对恶劣天气防范加强现场质量监控做好现场建设日至尽早完成开发工程，缩短建设周期8、风险抑制建立后备措施：预备费：根本预备费，价差预备费，进度后备措施——保险、合同、保证和期货四、功能分析１、工程功能分析商，为邻近居民和高校学子打造集休闲消遣购物为一体的大学科技园，将来可能进展成长清郊区的西南经济中心。工程的宏观产业筹划和进展战略是以工程为纽带，加强高校间的沟通品质的资源效劳和业务效劳实现工程的经济效益实现社会效益的目的。２、工程具体功能分析：民以及假期外来的务工人员。主体人群的具体需求分析：工作需求包括：办公、会议、培训等生活需求包括：餐饮、购物、消遣、健身、卫生及医疗其他需求如：沟通、学习、教育等绿化布置：依据小园内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过草地、灌木、植株相互韵味，提升小园形象。五、客源定位：由于本案属中低档楼盘，不受价格限制，客源面相对宽广，依据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差异作如下分析：〔一〕本地客源本地客源本地客源私营业主政府官员高校教师四周居民有以下类型：度，但有着冷静的思考与推断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为留意。私密、高档的生活空间。时间。这局部客源对小区档次、配套、知名度等较为关心。四周居民：此局部人收入相对较低，对价格更为关心。小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。〔二〕外地客源外地客源外地客源外地驻本地高校治理人员商业街工作人员此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型：境，对品牌、地段、交通、配套、消遣较为留意。商业街工作人员：此类人群为外地到商业街经商人员，收入高期望有一个温馨的家庭生活空间。六、工程定义：是明确工程定位。工程定位是指工程的功能、建设的内容、规模、组标。进度目标等三个方面。工程的质量目标，就是要明确工程建设的的总投资，进度目标在工程定义阶段应当明确工程建设周期。该小区的工程总体构思：以得天独厚的地理环境，依山傍水、别出心裁的布置和配套设施的安排向人们呈现小区的构思。，推动房地产产业的颖型进展。七、整体规划规划理念：“文化”“文化”为卖点，在对自然和人工资源的充分精解和最正确利用根底之上，突出“”的人文环境特色，画龙点睛，形成自然与人文环境和谐相容的、有灵性的独特社区。“生态”：巧借自然、师法自然，充分利用区外的山、水资源，融入大区域生态、景观网络。规划构思：〔一〕绿化布置：依据小区内的容积系数取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，相互组合。以独具特色的园林风格增加小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。〔二〕规划布局：要在充分满足园林绿化的同时的真实表现，这样很简洁引起消费者的认可。〔三面积应在60--120平方米之间，适当保存130--200平方的大户型，面积配比应把握在市场消费的实际力气根底上。〔四〕内设有广场，地下停车场，医疗中心，星级宾馆以及商业用地。〔五融，到达建筑整体设计优秀之目的，各建筑还要满足以下要求：严格把握建筑总高度；制造有利于智能化的舒适的净空高度；满足业主需求的建筑面积；保护环境、节约能源、削减投资；细心设计，运用推广技术；各专业严密合作，优化设计。它楼盘难以比较的优势。八、组织筹划(1)在工程组织筹划前期，应进展工程总目标和总任务的分析，完成相应阶段的技术设计工作和构造分解工作工作，是工程总体方向明确、层次清楚、构造明白的根本保证。(2)在工程组织筹划中期，要确定工程实施的组织策略，明确工程实投入方式等。(3)在工程组织筹划后期，应形成正规的筹划报告。这种筹划报告通工作人员责任矩阵图、工程手册等形式表现出来。九、推案策略〔一〕饰带有楼盘特色和文化的售楼处。理由：该地段为长清区大学城主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。人员流淌量大，易扩大知名度。交通动线兴盛，便利客户询问。缺点：投入费用高。〔二〕本案操作由期房开头，我们建议将本案操作分为三个阶段：理由：本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。中、后期的销售成功主要依靠于前期建立的良好市场人气，由动。在此阶段应留意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。理由：价格是整个营销策略中极期重要的一局部好，将导致整个工程的失败。造相对较高的利润。理由：第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。在其次阶段，本案的知名度及品牌已建立有利条件。次。〔三〕因此，我们建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随以拉动市场。整体操作完毕后，将均价把握在3000元/平方米。十、广告策略广告宣传要到达以下三个目的：123基于以上三个目的和景观湖花园始终以来的广告攻势。我们把景观湖花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告进展期。在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达景观种公共活动打造景观湖花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。1、报纸软文章主题：事业生活轻松把握2、系列报纸硬广告主题：辉煌人生，超凡享受--家里面的消遣休闲主题：辉煌人生，超凡享受广告进展期〔3--4个月〕1、报纸从各个侧面打造景观湖花园品牌形象。2、电视3、电台4、户外广告①在长清区沿线各繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；②在商业街作巨幅建筑物或路牌广告；③在大学路树巨幅广告牌；④在长清区汽车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。5、车身广告1路，济长巴士2路，20路，22路，24路，25路。6、公共活动①景观湖广场落成剪彩仪式②寓义喷泉征名及题名活动以各种方式向社会各界征集景观湖广场寓义喷泉的名称支持征名活动的群众致以感谢并嘉奖〔依据所供给的名称与所题名称的接近程度进展嘉奖。③景观湖花园“文化活动月”活动闻报道供给很好的素材，有利于大范围内提高景观湖花园的知名度，造成持续记忆。〔一〕突出小区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比较，本案由期房开势及小高层的建筑形式显而易见，易被客户承受市场冲击相对简洁。〔二〕1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进展先期引导，主要介绍小区的地理优势及内部配套设施开发观念等。2、户，建立人气。3呈现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为