物业前期介入操作指引手册

光大物业作业指导书文献编号：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0物业前期介入操作指导手册页码第1页共5页1.0目的:规范物业企业前期介入工作，为各项目正式接管后的物业管理服务工作开展奠定良好的基础。2.0合用范围:合用于企业前期介入人员（为区别各部门前期介入人员，工程管理部前期介入人员称为前期介入专人）。3.0职责:3.1物业服务中心成立前前期介入专人在物业服务中心成立前，结合蓝图（蓝图：现场施工图纸）至少每月2次到项目现场跟进项目建设进度。3.2物业服务中心成立后对于物业服务中心提出的合理提议，地产企业未及时贯彻的状况，及时与地产企业有关部门沟通，增进提议的贯彻。组织企业各职能部门协助项目物业服务中心的前期介入工作。前期介入专人在项目交付之前，至少每月2次在项目现场跟进项目建设进度，对前期介入成果负责。4.0措施与过程控制:有关主管回访4.1物业管理前期介入的概念有关主管回访物业管理前期介入是指物业企业在接管项目此前房地产开发的各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销筹划、施工建设、竣工验收等。从物业管理运作和业主使用、感受角度对小区的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以保证小区规划设计和房屋建造质量能满足物业使用需求，为后业主满意承认及物业管理发明良好条件，同步有效的前期介入可以减少施工过程中的返修工作量，节省工期，为正常入伙奠定基础。4.2前期介入时段的划分及各阶段所包括的内容：前期介入工作重要分如下两个阶段：规划设计阶段、施工建设阶段。4.3.1规划设计阶段：a.此阶段物业服务中心没有成立的，则由企业前期介入专人开展工作并跟进反馈规划阶段的贯彻状况，企业安全、环境部提供专业支持；此阶段项目物业服务中心已成立的，则由企业前期介入专人组织开展工作，企业安全、环境部提供专业支持，物业服务中心协助反馈规划阶段的贯彻状况。b.工作内容：针对小区安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环境保护、景观配置、绿化配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面与地产详细负责该项目的设计师沟通对接。同步与企业品质部、地产营销部就物业管理方案、物业管理模式、以及销售推介与物业有关内容进行沟通。光大物业作业指导书文献编号：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0项目物业前期介入操作指导手册页码第2页共5页4.3.2施工建设阶段包括：a.此阶段物业服务中心没有成立的则由物业前期介入专人对施工蓝图进行有效审阅，与否满足物业管理需求并跟进反馈成果；项目未入伙，由物业前期介入专人对施工蓝图进行有效审阅，跟进反馈成果。项目入伙后由服务中心负责有关问题的继续跟进。b.工作内容包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、回填土工程、地下室工程、绿化施工工程等方面应注意的问题。5.0规划设计阶段介入5.1参与地产企业有关部门组织的工程施工设计图内部审核工作，从物业管理角度向地产企业提供建设性意见，依次包括如下内容:A.白图阶段（设计方案）重要工作：针对小区布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料新技术、管理用房、景观配置、绿化配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面与地产详细负责该项目的设计师沟通对接以便施工蓝图的绘制可以满足物业需求。审查项目需审查的详细内容建筑方案1、根据小区周围治安环境，小区采用封闭式、半开放式还是开放式布局，与否合理？有无小区围墙，采用的建筑模式？2、小区出入口设置与否利于后来安全管理、成本控制，并与市政道路接驳顺畅。3、小区垃圾中转站配置的位置及面积、埋地式垃圾设备的数量。4、与否存在后来需物业维护的红线外绿地管养问题？5、与否存在商业区，如有商业区，提议尽量与住宅辨别开。6、从节省能源考虑公共区域的路灯、草坪灯与否分路控制，并采用节能光源？地下车库面积过大，可否采用采光井的形式进行补光，以减少白天灯源的启动，同步车库照明多路控制，以便节能。绿化面积大和水景面积、泳池面积大的小区提议采用废水集中自动喷灌方式进行浇灌。小区户外公共照明可否设置太阳光伏能照明系统。7、设备房与否集中设置，与否便于后来管理。8、小区物业管理用房位置设置及面积测算：管理用房面积=2‰小区总建筑面积各功能用房的面积：小区员工宿舍区域设置和面积测算、物业食堂、物业管理仓库、技术部维修室、保洁绿化用品室、物业会议、培训室等占地面积测算。9、客户服务中心尽量设置在小区中心，以便业主办事；其他管理用房的设置考虑尽量不扰民的原则。10、小区内各功能服务设施与否齐全，例如：警务室用房、小区居委会用房、小区计生医疗、小区文化、小区户外文体设施、小区公厕等。光大物业作业指导书文献编号：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0项目物业前期介入操作指导手册页码第3页共5页11、小区会所功能设置与布局，如：餐饮、棋牌室、网球场、篮球场、泳池等。12、小区幼稚园、学校位置设置需防止小区主入口和人车汇流处。13、小区绿化设置应与小区其他管路设计时需错开，例如：与给排水管道、电气、煤气施工管道等。14、小区单体设计布置与否符合规定，例如：强电井、弱电井、水表井、消防设施、建筑通风等。15、针对前期开发项目中存在的问题点，作记录一并提交给设计师，防止新项目反复出现。B、蓝图（施工图）阶段重要工作：审核电气设备施工、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、回填土工程、地下室工程、泳池工程、绿化植物工程等方面与地产详细负责该项目的设计师沟通对接。同步针对存在的问题和提议应采用《物业管理提议书》的形式报地产。报给地产企业的《物业管理提议书》需在15日内反馈提议处理状况，前期介入专人负责在提议贯彻状况反馈后的15天内进行验证。同步前期介入专人应把《物业管理提议书》抄送品质管理部负责人、工程管理部负责人、新项目负责人或物业服务中心负责人。审查项目需审查的详细内容给水1、检查图纸施工规定与否满足国家规范和集团规定。2、供水方式与否满足小区用水需求？（压力）水表安装位置与否合理？3、水泵房控制柜设置与否与水泵隔离，与否设置清洁水源，与否有防止跑水设施，柜底高出地面20厘米以上？4、水箱设高下水位声光报警，信号联至消防控制中心；水箱内设不锈钢检修梯；水箱底做坡度、集水坑，底部设不不不小于100MM的排水管；设进人孔、通风孔，进人孔加盖板，且可上锁；进水控制阀门选用电动控制蝶阀。5、生活水池分为2部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水；到给水泵管道两侧装阀门，阀门侧装活接；6、在道路侧每100米处、每一种围合的苑内根据区域大小至少设置1个清洁、绿化取水点。7、小区内的公共用水、商业用水应与住户用水分别安装水表计量。8、有无30平方米以上的公共可上人天台、露台？假如有此类状况，需设置取水点。9、高层楼宇考虑在消防楼道内每隔3层设清洁取水口及对应的排水口。消防系统1、检查图纸施工规定和系统技术规定与否满足国家规范。2、消防报警主机及消防联络柜设置在消防监控中心，便于值班人员监控；消防、喷淋供水主泵可远程控制（消防监控中心控制）。光大物业作业指导书文献编号：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0项目物业前期介入操作指导手册页码第4页共5页3、天台设置试验消防栓，试验消火栓的静压力不得低于国家规定规定；在消防系统最高位置设自动排气设备。4、消防、喷淋稳压泵提议采用变频恒压控制。5、从保护设备的角度出发，发电机消防设备提议尽量考虑二氧化碳系统，尽量防止使用水系统。排水系统1、居家空调与否集中排水，排水管径不不不小于1寸。2、地下室排污井、雨水井与否安装排污泵及备用泵。3、重要部位集水井（如生活水泵房等处）与否设超高水位报警，信号联至消防监控中心或易发现地方。4、露台排水与否直接排到绿化地上，应接入雨水井或污水井中。5、化粪池的设置应考虑后来的清理维护以便。6、设置在其他重要设备房内的泳池、水景设备，其排水管应直接排到市政雨水/污水管网内。7、与否按最大排污量配置重要设备房内的排污泵。供配电系统1、小区内每层或围合与否预留工作插座和开关？2、配电柜前后柜应配置符合规定的绝缘胶垫。3、公共区域的路灯、草坪灯与否可分路控制，并采用节能光源？4、住户用电、公共用电、照明用电、设备用电与否可分路控制，分类计量，便于办理抄表到户；抄表到户与否采用智能抄表系统。5、苑内射灯、节日灯合适配置，以节能并消除灯光污染。6、小区的广场、大堂等处预留节日装饰用电电源接驳口。7、变压器上端不安装照明灯具。8、高下压配电室、变压器房、发电机房的设置应考虑防水浸的隐患。9、强弱电井设置照明，开关在井道内，弱电井需设插座。10、重要带电设备、配电柜上方不应有供、排水管道，如无法避开，须做挡隔板与用电设备隔离。发电机1、发电机负荷应满足小区智能化系统、消防电梯、监控中心、公共照明、公共新风系统、消防系统的需要。2、发电机排烟风机可以与发电机联动并具有延时停止设置、发电机排烟不影响小区环境。3、柴油油箱室安装防爆灯、通风口，油箱上有透气孔，油箱加油口设置在装卸柴油位置，以便加油。4、发电机排烟过滤系统与否设自动补水装置？与否有水位标识？5、应规定柴油发电机供货商配置维修专用工具。光大物业作业指导书文献编号：GDPM-WG-EM-版本：C改次：0项目物业前期介入操作指导手册页码第4页共5页设备房1、与否集中设置，以便于后来管理？2、设备房地面与否设计铺设防滑地砖？3、产生噪声、振动等也许影响住户的设备房与否采用对应的隔音减震措施？该设备的安装位置与否在开盘售楼现场公告？4、设备房与否配置应急灯？设备房与否设置对流通风口？5、水泵房内与否设清洁取水点和排水管？6、供配电设备房与否有防鼠措施？弱电监控系统1、结合物业管理需求和小区外部治安环境与物业企业安全管理部、工程管理部进行对接研讨合理配置智能化设备。2、设计施工中考虑充足运用建筑体综合接地网，实现摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统和防雷接地。3、与否在小区弱电井管网中合适位置设计积水坑、配置排水潜水泵。4、小区车场出入口和人员出入口岗亭设置与否人性化。5、小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。6、围墙红外周界报警系统、提议重叠安装、两路平行消除翻越死角。7、在安全死角、广场人群密集处、事故隐患突发地