策略观点：当下地产政策储备和效果展望

谨慎责条款部分谨慎0000上证指数深证成指600030002000中小100创业板指所研研究所分析师:杨柳SAC登记编号:S1340523040002Email:yangliu@研究助理:黄子崟SAC登记编号:S1340123080010Email:huangziyin@期研究报告《市场情绪大幅回落，高股息策略配置价值凸显》-2023.08.13地产政策落地及其效果将是影响A股中期走势和风格的重要因右A股市场中期趋势；②在今年有较大涨幅的泛TMT行业中报面临业A政策落地及效果。⚫取消二线城市“认房又认贷”不存在阻力，贷款调节空间当前地产调控政策工具箱中可用的政策储备以放开“认房又认部分二线城市已放开“认房又认贷”，住建部发言后二线城市继续放开现行规定下线。次调控放松更需关注城中村改造是否发力低线城市有非常明显的挤出效全面放松“认房又认贷”持谨慎意见。相比之下若城中村改造结合房票跟踪的政策发力点。来商品房销售量中枢的下移和“房住不炒”提出后对房价过快上涨的严请务必阅读正文之后的免责条款部分21为何当下地产政策落地及其效果对A股研判至关重要？ 42目前地产调控政策工具箱中有何储备？政策空间几何？ 53过去地产调控放松周期中的政策搭配及其效果如何？ 84一线城市全面放松“认房又认贷”还是城中村改造，后续关注什么政策发力点？ 105地产调控放松是否能够带动顺周期行情展开？ 13 7请务必阅读正文之后的免责条款部分3 图表19：房地产投资增速(%)和三线城市去化周期(月)呈明显负相关性 16 请务必阅读正文之后的免责条款部分4A图表1：房地产投资和A股业绩增速关联性强图表2：A股长期走势与业绩表现相匹配 AA-02-02-02-02-02-02-02-02-02-0202-02-0202-02-02-02-02 AA-02-02-02-02-02-02-02-02-02-0202-02-0202-02-02-02-02-02-02 0602010200000资料来源：wind，中邮证券研究所资料来源：wind，中邮证券研究所重要党政会议召开以来A股始终在就是否做多以地产上下游为代表的顺周期行周期行业。请务必阅读正文之后的免责条款部分5限制地产融资限制土地供给给端商品房限价房屋限售购房资格限制首付比例房贷额度与利率交易环节税费限制地产融资限制土地供给给端商品房限价房屋限售购房资格限制首付比例房贷额度与利率交易环节税费又本性。图表3：目前政策工具箱中可用储备以需求端为主约约求，部分地区早已开始放松资料来源：中邮证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分6循。2022年部分二线城市已放开“认房又认贷”，住建部发言后二线城市继续放认“认房又认贷”的第一枪，在郑州市政府发布的《关于促进房地产业良性循环和健居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政之后，2022年内另有杭州、苏州、南京、天津、东莞、佛山等多个高能级二线城市以各种方式对“认房又认贷”进行了放松。在住建部发言后，二线城市取消“认房又认贷”将不存在阻力。图表4：当前重点城市限贷政策梳理市(限购区域)首付(限购区域)普宅首付比例详情0%0%0%录50%；有房有贷款记录70%40%清40%；有房且贷款已结清50%；贷款未结清70%；厦门40%已结清40%；有房且贷款未结清50%已结清35%；有房且贷款未结清40%已结清20%；有房且贷款未结清30%杭州40%40%州40%结清40%；有房且贷款已结清40%；有房且未结清50%圈层圈层款已结清30%(三圈层20%)；款未结清一二圈层40%/高新50%/三圈层30%40%40%40%贷款已结清40%-60%；贷款未结清60%-70%请务必阅读正文之后的免责条款部分7限购区40%(非限购区40%(非限购区30%)限购区40%(非限购区40%(非限购区30%)肥未结清40%-50%已结清30%；有房且贷款未结清40%已结清30%；有房且贷款未结清40%已结清30%；有房且贷款未结清40%限购区限购区款已结清30%(非限购区20%)；款未结清40%(非限购区30%)已结清20%；有房且贷款未结清30%40%40%庄已结清20%；有房且贷款未结清30%已结清20%；有房且贷款未结清30%已结清20%；有房且贷款未结清30%已结清20%；有房且贷款未结清30%已结清20%；有房且贷款未结清30%的图表5：当前重点城市利率加点梳理城市首套房加点(bp)2019年2020年2021年一线北京47565555555555上海174403535广州40563126800深圳30383330454530成都71960284-20州9728753585-20杭州27584746950-20武汉334338-407486798000-20长沙578378749999-20请务必阅读正文之后的免责条款部分8郑州877875398-50佛山53713937855-20合肥083333-206462465000-206437207095-35厦门03130303030-40378134426575-35资料来源：各地政府官网、中邮证券研究所察到新房和二手房价格都有比较明显的环比下行。在此背景下，请务必阅读正文之后的免责条款部分6-0203-04-05-06-07-08-092008-102008-112008-12-01-02-03-04-0203-04-05-06-07-08-092008-102008-112008-12-01-02-03-04-05-06-07-08-09102009-112009-12-01图表9：Z008年楼市调控放松后迅速回暖-0.5 2008.10.23扩大商业性个2008.10.23扩大商业性个贷款利率下浮幅付比例，形成认房不认房环节的和土地购形；支持房地产0资料来源：winp，中邮证券研究所Z0LV年地产去库存大周期放松房贷调节叠加棚改刺激需求，政策出台迅速松“认房又认贷”并对首套房首付比例和利率限制进行放宽，为既有的地产调控手格基本一致。请务必阅读正文之后的免责条款部分102014.7.11住建部提出千方百计消化商品房待售面积2015.3.302014.7.11住建部提出千方百计消化商品房待售面积2015.3.30二套房调低首付比例为于40%贷不认房”2015.6.30棚改货币化安置图表7：2014年楼市调控两步走放松-0.5-1.5 2014-0204062014-082014-102014-120204060810120204060810120204060资料来源：wind，中邮证券研究所”，松地产调控的根本目的在于防止房企集中暴雷导致系统性风险和保障部分地方度上可以起到定向货币化棚改作用，是更应跟踪的政策发力点。请务必阅读正文之后的免责条款部分11-09-02-07-12-05-10-03-08-01-06-11-04-09-02-07-12-12-04-08-12-04-08-12-04-08-12-04-08-12-04-08-12-09-02-07-12-05-10-03-08-01-06-11-04-09-02-07-12-12-04-08-12-04-08-12-04-08-12-04-08-12-04-08-12-04-08-12图表8：取消“认房又认贷”后一线城市挤出低线城市图表9：取消“认房又认贷”后各线楼市回暖速度存在差异城市:二线城市:商品房销售额:住宅:当月占比市:一线城市:商品房销售额:住宅:当月占比(右轴) 40大中城市:三线城市:商品房销售额:住宅:当月占比(右轴)%%城市:一线城市:商品房销售额:住宅:同比城市:二线城市:商品房销售额:住宅:同比 40大中城市:三线城市:商品房销售额:住宅:同比资料来源：wind，中邮证券研究所资料来源：wind，中邮证券研究所原因在于其郊区商品房可售面积的快速增长。因此一线城市全面放松“认房又认可能以区单位进行政策微调。请务必阅读正文之后的免责条款部分12图表10：一二三线城市去化周期图表11：一线城市间商品房库存分化:商品房可售面积:住宅(万平方米):商品房可售面积:住宅(万平方米)-06-06-06-06-06-06-06-06-06-06-06-06-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01线城市(月):商品房可售面积:住宅(万平方米):商品房可售面积:住宅(万平方米)-06-06-06-06-06-06-06-06-06-06-06-06-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01-01 城市(月)3010004002005000资料来源：wind，中邮证券研究所资料来源：wind，中邮证券研究所库存去化压力下更需关注城中村改造类制造新住房需求的政策。如图表12低于线城请务必阅读正文之后的免责条款部分132012-12-03-06-092013-12-03-06-092014-12-03-06-092015-12-032012-12-03-06-092013-12-03-06-092014-12-03-06-092015-12-03-06-092016-12-03-06-092017-12-03-06-092018-12图表12：货币化棚改后二三线城市销售面积明显放量:当月同比:当月同比 城市:商品房销售面积:住宅:当月同比60%40%20% 改资料来源：wind,中邮证券研究所5地产调控放松是否能够带动顺周期行情展开？地产程将较为漫长。请务必阅读正文之后的免责条款部分14图表13：历年商品房销售情况图表14：历年商品房销售额(亿元)00000101234567890123E方米)亿元)0000201420152016202300资料来源：wind，中邮证券研究所。资料来源：wind，中邮证券研究所。新房销售面积中枢走低叠加房价难大幅上涨，楼市难重现2014-2016年盛2025年我国新房销售面积可达预测的年均中枢水平，则商品房销售面积年均增房不炒”提出后对房价过快上涨的严防死守，商品房销售额或将和商品房销售面积放请务必阅读正文之后的免责条款部分15-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01062017-11-04-09-02-072019-12-052020-10-0308-01-062022-11-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-07-01-01062017-11-04-09-02-072019-12-052020-10-0308-01-062022-11-042016-12062017-12-062018-12-062019-12-0612-062021-12-062022-12-06-01-07-01-07-0107-01-07-01-07-01-07-01-07佳的问题。图表15：郑州市商品房成交面积(万平方米)及均价(元图表16：苏州和南京品房成交面积(万平方米)/平方米)0成交面积:住宅:当月值成交均价:住宅:当月值0000000000010000000资料来源：wind，中邮证券研究所资料来源：wind，中邮证券研究所图表17：天津品房成交面积(万平方米)及均价(元/平图表18：杭州品房成交面积(万平方米)及均价(元/平方米)方米)02022年9月200001800017000160001500004500040000350003000025000资料来源：wind，中邮证券研究所资料来源：wind，中邮证券研究所化周期呈明显的负相关性，而一二线城市去化周期和房地产投资的负相关性在请务必阅读正文之后的免责条款部分16-062012-11-04-09-02-072014-12-052015-10-0308-01-062017-11-04-09-02-072019-12-052020-10-03-08-01-062022-11-04-02-02-02-02-02-02-02-02-062012-11-04-09-02-072014-12-052015-10-0308-01-062017-11-04-09-02-072019-12-052020-10-03-08-01-062022-11-04-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02-02图表19：房地产投资增速(%)和三线城市去化周期(月)呈明显负相关性50 50-5资料来源：中邮证券研究所20所示一直以来土地购置费作为房地产投资中的第二大分项在支出节奏上和第体下参与图表20：过去土地购置费可对冲房地产投资整体下行图表21：开发到位资金不足土地购置费难有增量产开发投资完成额:累计同比开发投资完成额:建筑工程:累计同比 5产开发资金来源:合计:累计同比土地购置费:累计同比(右轴)0-400-40资料来源：wind，中邮证券研究所资料来源：wind，中邮证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分17提示请务必阅读正文之后的免责条款部分18投资评级标准评级说明报告中投资建议的评级标准：报告发布日后的6个月内的相对市场表现，即报告发布日后的6个月内的公司股价(或行业指数、可转债价格)的涨跌幅相对同期相关证券市场基准指数的涨跌幅。三板市场以三板成指为基准；可转债市场以中信标普可转债指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基股票评级买入预期个股相对同期基准指数涨幅在20%以上增持预期个股相对同期基准指数涨幅在10%与20%之间预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下行业评级强于大市预期行业相对同期基准指数涨幅在10%以上预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间弱于大市预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%以下可转债评级推荐预期可转债相对同期基准指数涨幅在10%以上谨慎推荐预期可转债相对同期基准指数涨幅在5%与10%之间预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%与5%之间预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%以下撰写此报告的分析师(一人或多人)承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等利益相关方的干涉和影响，特此声明。中邮证券有限责任公司(以下简称“中邮证券”)具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格。本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。中邮证券可发出其它与本报告所载信息不一致或有不同结论的报告。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。中邮证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者计划提供投资