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中海地产XX项目定位汇报材料

模板参考XX公司二零一四年X月X日第2页主猛要娱内洲容市场环境第二部分项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第3页主仪要绍内歌容项目概况第一部分土宽地豆概波况城雁市/片火区冲概脑况第4页土喝地俭：节基嚷础线指巴标指标备注用地面积XXX㎡用地性质容积率楼面地价可售面积XXXX㎡住宅可售面积XXXX㎡商业可售面积XXXX㎡建筑限高150米建筑密度裙楼≤X%，塔楼≤X%绿地率≥X%户型比例限制配套用房面积≥X㎡停车位要求共计X个住宅：X个（配比）商业：X个（配比）教育配套须设置幼儿园或其他要求地夜块障整智体爽图土陶地决：昆地好块申交渗通某、岛配贱套喘、商不累利伪因顾素按进地资块盒所惭属堵片表区任划帜分姑，稻说珠明唉区东位替及陵配膨套饰特彼点篮，行评为估拴区坦位勿价颂值鞠。地羽块车配百套朝交零通股现找状锐及偷规蛮划你情打况提，此考硬虑盈步裳行咱，须出谦行窝因寒素阴，啄评我估珠便献利术性访。第5页区打位戴及苏配应套狗示博意壶图交甩通治示缎意裹图项目地块佛山里水镇金沙洲大桥佛山一环环城高速广佛高速金沙洲码头广州白云区金沙洲6号线浔峰岗站项目地块中海金沙湾佛山一环里水出口，距离项目约10分钟车程地铁浔峰岗站，距离项目约20分钟步行距离金沙洲大桥，距离本项目约15分钟车程水上巴士1-3公里：公园：xx公园学校：XX中学医院：XX医院交通：地铁X线3公里以外：公园：xx公园学校：XX中学医院：XX医院交通：地铁X线土售地缎：刚地削块坑交饰通贺、在配圆套列、遮不纱利融因师素混定积量壶解达释定蜓量佩考辜察勺地康块血交稿通页、殃配心套悉、扶不顶利溉因扬素际等基各羊项岔指立标第6页参数指标数量距离/时间备注交通区位地铁X条距离X公里，步行X分钟公交X条距离X公里，步行X分钟路网X车道，共X条忙时/经常拥堵配套医院X所距离X公里，步行/开车X时间学校X所距离X公里，步行/开车X时间超市X间距离X公里，步行/开车X时间公园X所距离X公里，步行/开车X时间其他不利高压线X条距离X米加油站X所距离X公里回迁房体量X㎡，X户距离X公里其他土宜地牵：罗地轧块喝大滤四济至第7页土弄地何大驳四集至穴文抽字攻说迫明以洪地短块帮位源置曲为地中蒸心旋，笨探拿寻峰地伸块用片汇区略邻北里肺结抗构佣，猪快抵速蛋判剃断惹地圾块要属疼性祝。根艺据臂城砍市始地低标羽性鸦建佣筑正、欣区掀位轮，比测求量其地昌块哭与机目春标孤物魂之每间盾的段距滚离爷或孝车师程饮。地摔块圈大叛四银至警资懂源尘及慌优您劣爆势台初介步思评酷估10KM20KM西安路高新园区24KM22KM本案“吹你析是崇谁锹不借重催要坟，束你篮周稍围搜是侧谁蝇才仓重名要论。准”示裁意燃图土采地盈：异地组块万小寄四笼至第8页西北面现状：村屋西南面现状：山体东面/东南面现状：江景南面现状：村屋及超高层土晚地狱小我四跌至获文取字风说惨明箭：现各傲方激向洲四即至准详条细抗描妖述及，惊后饱期遇规梦划之以翼及某实斯地革踩沙地讨后妖评菜价示富意丹图土烦地洽：姑地册块牌分坐析荒小党结第9页地啦块柏四植至戏评油价治：夺例阿如帅东临尤珠词江嚷，守具迹有稿较从佳析江驳景饰资精源创，搜但政昭初示典性较报弱地凉块认优哪势附整下合壤：桨例闪如饲需合滚理缸利迎用虫江州景侧资杆源波，率但邮尚忍不丙具返备挨打蛾造海高恢端叨豪浮宅狠的条皂件地慕块抱劣挣势冷规本避绿：病例扬如厉紧鸽邻储村优屋耀组击团蝇建培议浆设算计到符惭合捞需搅求感的挂点乓式皱高达层团，疮加进快费去例化片聪区近交杨通月发盆展警（艳公踩共碌交挺通训、睡路挥网寒设蛇计底）隆成鞋熟闹度项钻目定周数边泄配捞套蛾设宜施分情充况片缸区渐所久处赛城材市雹圈查地周位方：钞例救如倒金利沙标洲雁是卷广裂佛捆同缠城脆桥也头面堡片使区季规厅划窗发己展吃潜睁力罩：事例币如汽广叠州踏客凤户颈对逆金看沙杜洲厘整局体毙印绵象沾较详佳税，稳相延关锁规挡划初落卸实叠迅善速区伙域来价游值交急通配骂套地郊块陆条怒件地衫块丹初王判叫：营整榆体梳形吗象彻、畏配其套恩定小位叨等双，爷头弹脑惩风冷暴洁形难成滋初类步艺设悦想e兔g：捉不具绩备共打授造乖高绢端瞒豪镇宅密的购条亡件躁，钻适猜宜掏打血造戏为如针务对磨刚薄需敲及匀首迫改剧的限快注销丛型机产卖品示嗽意敬分肃析忧小霞结第1煌0页城辫市/片幻玉区圣：号新木城酸市/新碧片宋区猜着积重秋填厨写曲，糖可醒分练页唉阐两述一级指标二级指标所在城市/片区数据可比竞争城市/片区数据城市/片区信息城市/片区简介城市介绍/建设特色/发展方向/城市化率及增速城市辖区划分及面积辖区实力介绍/辖区特色/重点发展经济指标GDP绝对值/人均值/省内（城市圈）占比/增速人口常住、户籍、市区/省内（城市圈）占比/增速固定资产投资绝对值/省内（城市圈）占比/增速产业定位产业结构各产业投入、产出产值/占比/增速产业人口对应产业的人口/占比（整体产业、整体人口）上下游产业链主要产业业态/产值/增速城市资源硬资源自然/产业/交通评级软资源历史/人文/政治评级第1宵1页城闸市/片闷区失：依数翁据餐图朝示城卡市废辖揪区粘图/所管属久片盼区好图城甲市/片缸区耍资怜源办分洋布竖图城且市/片驳区援产谁业钉结甲构唯图城地市/片技区幼产劫业挺迁俘移救地提图城罗市/片棒区忌人尚口掩密捞度君图城膀市/片利区济拆耻迁嘱改通造拦进坟度伴及尼分桶布通者过辛地湖图祥标包注后，临数钻据朋图票分恩析统等首形塘式更进熟行杨展聪示针说翼明熊，霜以休下足为吐举项例串：…嫁…创.第1鸟2页市场环境第二部分主活要污内纤容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第1滴3页主漂要男内么容政监策拨概迹况土泄地卷市览场住帽宅栋市雀场竞矮争载环说境市讯场武小少结市场环境第二部分现搭行房过地揪产黎宏予观闲政监策荒盘舰点后湖期疗调白控斜政文策预怕判根均据肆上乔年耀度惠房绝地粱产晴市甚场拍供帖求源价寸关叶系飘，桑预最计X戚X年逮度深调早控坛将蚁以…寨.衬.第1数4页政首策时间政策简称具体内容对当前销售影响目前应对调控政策办法2011年X月X日最严限购令主城区限购通过说辞劝导用家人或朋友姓名买房第1晨5页X伟X市/萄X瓦X片舒区历大年纱土处地洪市敌场客供/求/地京价/房品价咏情连况数森据触来沈源：X吩X土扑地市杰场筝：屈全喘市/片齐区注艰释拨：理说万明消该赌城党市/该但片陷区吐土担地俗市浅场赌供揉求凭变泛化执情某况朴，容解休释殖土捧地沃价杰格老与正商醋品防住迁宅嗓价知格胆变哀化典关毫系同，樱并谈给山出淘价磨格宵上冶的抄结仅论捐及枕预校测热。柱凳形珍图/线摆图所属区域项目名称容积率面积（万m2）成交面积（万m2）剩余货量（万m2）项目所在片区御金沙35.713.222.5保利西海岸72.857.514.3深业江悦湾26.56.918.4竞争片区恒大御景半岛100.689.38.7金名都772156恒大御景湾239.712.4广物山海名门235.211.1总计143.4项衔目畏所娱在X钞X片返区/竞膜争X痕X片谅区土戒地额存尤量觉情赴况第1烟6页X可X市历国年扛商叮品替住衡宅市环场涌供/求/价扶情妖况数咬据狠来弃源：X蚕X市住笔房火与饰城劲乡粮建术设爪管打理抖局住跟宅市你场区：渔全少市注咬释胃：您说亿明匪商蹦品卷住别宅衫市疲场蚀供障求幻玉比合变芳化向情元况杯，赛解管释故同贷比芳供/求/价赞增椅速淘变毁化缴，尊并离依障据桐市恳场养新溪增典供蛛求葱情委况辅给寄出雨下赔一轰年饰度各住帮宅斥市披场被整器体原情摇况情预筛测过。示踪蝶意珍图第1执7页2泥0亿0统7年2升0铃0醒8年1烈-金7月2饮0埋0允6年城托市置总援体谨市牛场视分嚷析覆：X亦X市滤月弄度仇供蒸销历价住社宅宇市尼场紧：丧全丙市第1欺8页城堂市辈总符体陪市偿场肾分述析陡：X杨X市还月基度哨库霞存迟与面存虫销泽比2缠0屡0削7年2矩0详0济8年1堤-贴7月2梦0按0罚6年说习明亡：沾存输销扬比=期枝末既库就存/当匪期符成围交住蓄宅恶市雾场虑：康全姓市第1菜9页片尼区腥市的场述：X年-辣X年那，X银X片区箱共迹成阴交蓄新悼建鸦商逗品寸住赴宅面前积X万平津方酿米险，说年森均成药交X万蜓平蛾方挡米，市械场整纤体幸供份需结基谢本持梢平董；新涉建商能品定住船宅成拌交作均烈价佣稳跨步上专涨辟。典杨型提楼帆盘只：X年-欢X年，胸排栗名呆前统三屡的食楼脸盘虹共成袖交撒新遗建括商蕉品陆住档宅志面镜积X万河平雕方量米熔，刊年扣均篇成剖交X万平倾方暂米甩，占扇整盘体拌片渡区桑的X狭%；新宫建汁商淘品盈住照宅成盾交均树价X元/㎡代。住算宅市要场姥：暮项桐目丙片填区示抚意棵图示侍意宝图第2竟0页住喉宅漫市济场：寨竞斜争/分汁流拉片必区竞呀争市毙场盖：X年-敞X年隶，X怠X片区蒙共笋成窄交修新挥建般商廊品申住车宅面烤积X万平析方究米鱼，甩年幼均成医交X万番平蒸方苗米，市暮场整贯体渠供岔需商基坑本持啊平路；新找建商我品住脖宅X元/㎡顺。复该饱片讽区搬在姓全福市X区辉内铺成暖交谁排腊名孔居帅于X位扬。区乌域娃评来价楼：1冤.X畅X片段区域市召场芽现欲期焦供胶求查价侵情箭况鞭及映评存价2宴.对拾比投项维目由片己区耻，挤该娘片甘区蒜产始业糟、握交协通液、米配碎套爪、触未致来叶规拖划沾等叛优代劣阴势3要.预佩期祝未巾来迫竞纪争啄形骨势菠：X编X片初区盛货积量矮增教量/存垃量确，随去泡化朴速们度纳预美估示登意粗图第2逃1页住泼宅市炮场苦：境全拌市/片钟区/竞迈争植片柳区涛成能交艰分捷析成交

产品分析片区面积段/房型房型/物业类型供应面积①成交面积②去化率①/②成交均价成交占比对应总价对应首付对应月供全市eg：96㎡/三房

合计

项目片区

合计

竞争/分流片区合计注谷释杆：虎除波以样上助指善标苹外踏，浪可闭通廊过概以玻下兽指宫标役研编究轰市击场圣情滔况社：片渣区些二微手睬房制市瘦场督活促跃柱度会（何中售介姥地岸铺户数费量可，吨租拥房抓市男场谋供两求梅比布）雕，关整箱体凉人赏均律居佛住处面蔬积砖，期人识均裳房鲁产钟持药有音量疾，骡片辽区拥拆委迁惊需砌求偏及役拆择迁穗规诊划远等甲。第2区2页板谷块住市详场滑分香析左：X武X市X甩X板鸟块植不宾同瞎产顶品/不富同紧总刃价旺段轧销欲售弱情斤况住傲宅露市贷场奋：妻片区己成长交乐图羊分胳析第2袋3页片震区市舒场煎分露析屈：X露X市脱月果度贸库塔存望与驼存种销陈比2歇0丑0赏7年2势0迹0刚8年1消-默7月2顶0胶0率6年说躲明劈燕：焦存翁销毫比=期既末日库下存/当虎期果成萍交住量宅汤市洽场：则片愿区摧存睡量键分爬析第2欺4页竞纱争恶环唯境本荒项乌目典所然在贩片召区处X裤X，江周足边榆竞辣品晶共游计X个要，惰经羊分宋析阅直进接椅竞叼品X个胁，恼整原体热成迷交今价蓬格X萝X，选竞忧争罗环住境丘较培为欺复况杂焦。恒大御景半岛，尾盘星汇金沙一期，售罄恒大御景湾，在售保利西海岸，在售深业江悦湾，在售御金沙，在售金名都，在售山海名门，在售项目地块中海金沙湾，售罄示舒意弓图第2慕5页片区项目占地面积（万/㎡）计容面积（万/㎡）销售时长（月）累计去化套数（套）月均去化（套/月）2013年主推产品全年销售均价直接竞品山海名门423229614885-115方二至三房16700（精装）金名都1710018207611588-110两至三房174㎡望江四房16000（精装）间接竞品保利西海岸269036561915675-80㎡两房85-96㎡三房160-170四房18000（毛坯）20000（精装）御金沙30403011854084㎡两房97-119㎡三房138㎡至四房16400（精装）竞午争卫环裕境兴：做周疲边立在怕售震项皂目整迎体掩成婚交枕价绕格艰：X联X片区遮均吧价搂约X传X元/㎡左厕右主焦推疼及爸去圾化眼：主推县产决品枯以8无0坛-爱9揭6㎡景左听右修的爬两撇至背三化房垃刚睛需疼产贞品效为州主去傍化鱼预殿估飞：大饺部痛分在键售僵项养目踩预鼓计在X钓-朴X年谋内基科本泰去矮化完育毕竞邮品灯分励类岔依季据呢：按梯去骄化惜速近度淡，抽品盛牌扰影对响既力亡，嚷市违场猜认费可趴度宫等指穿标务区兰分跨直塑接兽竞品以和婆间涛接竞塞品设。X齐X项叶目系基寇本民情姑况第2查6页竞挎争角环盟境桌：般在偏售佛典肆型滔竞盛品【基委本屿情漠况】，纷可掘增虾页项目位置佛山里水金沙洲里广路浔峰公园物业类别高层、写字楼、商业占地面积4万㎡总建筑面积23万㎡容积率5.5总套数1066车位数综合比例1:1（大部分服务于写字楼与购物中心，住宅车位相对较少）主力户型面积85㎡两房，90-115㎡三房装修情况精装修（口径2000元/㎡）数精据盈来村源雨：气网嫁易种房范地膜产聋数估据返交初易坑中饱心佳、沈佛海山振南迁海煎房总管派局2泥0专1因3年1雷0月切入肚市蚕，塌规行划锡为歪综疑合挣体冤，肆后凑期毒有7万衔㎡役广否百勉购纲物决中喝心阅配雷套轰及保写狠字饥楼鼓供浙应窗，垮升松值比潜劫力任较它大受腰地抖铁6号跃线1抗2月菌底正通突车暑及奔综歇合齿体朵规怪划刮利涂好野影船响志，留入巾市抬累洋计划成沸交木超佳过5探3江0套满，成含交数均察价值约幸为1稠6咸7四0慨0元/㎡住邀宅拒剩败余朗货逐量喘较服少谋，录预探计2禽0时1烈4年天住营宅烟产令品甜能驱够棋实躬现李大枣部烂分泄去仆化第2监7页竞爬争否环得境届：纤在棋售首典状型筛竞品【热停销甲户虏型】，可折增盲页户型格局套数套数占比面积面积占比89-91三房两厅一卫91685.9%8244086.0%84三房两厅一卫12011.3%1008010.5%112-115三房两厅两卫302.8%33903.5%合计1066959109秩0㎡累户答型许之屋一双季阳颗台辈、棕飘飘窗阻等波赠驳送仰较诵多建硬面置较讯小珠，附空怠间也紧狼凑谣实敢用生怕活幕区旦域蕉区查分侦明祥显空状间丝式通晴透9驼0㎡肢户弊型索之斑二赠湖送窄入差户摄花饮园湖，服尊嫌贵炼感碧强全沾飘猎窗误设锐计空绿间甚紧往凑困实并用生秃活狂区御域哨区况分割明贪显9矿0㎡斧户禁型存之汇三全迈飘治窗削设设计空贼间辈紧趟凑扮实夏用纯则南讯向密设济计示冒意送图畅巨销新产羊品【蚊X透X项蓬目热杂销上户掘型】第2市8页月份成交套数成交面积成交金额均价来电数量来访数量成交户型前三来访渠道前三10月870.676673199738875397二手房广告短信9月720.585894291729905397二手房广告短信8月400.343667206524909753二手房广告短信7月550.4142072323905389135二手房广告短信6月320.262520297219539096二手房广告短信5月1140.787492457496

二手房广告短信4月160.131173205433845389二手房广告短信3月270.2346223873216895396二手房广告短信2月00073100978953二手房广告短信1月30.02712435156895390二手房广告短信合计4463.431734107

20843901

竞裕争将环报境条：裙在糟售毙典秃型凝竞品【成惭交督情元况】，可节增晌页【钳X掩X项辈目2题0戚1丝式3年显度席成交将情驶况】房型户型面积供应套数产品配比销售套数销售占比一室60-70446%114%两室70-807210%5016%80-90486%52%通透/舒适两室90-100527%62%100-11011215%4013%三室110-12010814%5518%120-1308111%3211%130-14010314%6220%140以上12817%4314%合计748100%304100%分遥月锻成泽交司排椒名箱情血况分砖户搅型渠成障交辆情沃况第2题9页竞挽争晋环四境锐：吓在承售锐典路型倡竞品【新铜增绸供柏应】，可稼增经页【但X忠X项丸目新四增供帽应转情求况】项目名称已销售面积（万㎡）已销售套数未售面积（万㎡）未售套数春田3.483047.19444中冶蓝城3.013455.35637诺维溪谷2.142864.92480领秀滨城3.043796.71792合计11.67131424.172353预屈计2污0踩1难4年粪尚恩未摔销段售塌库戚存迈面者积为X钱X万平夜方律米，X简X恋X余套桶，阵未艳来世市虎场糖竞份争唐压等力挡较要大歇。分则面赚积携段量未话来爹产激品外供去应未情至况面积段供应套数供应占比销售套数销售占比存量套数存量占比60㎡以下2437%15812%854%60-70㎡1283%504%783%70-80㎡35710%1199%23810%80-90㎡102228%39430%62827%90-100㎡72520%21616%50922%100-110㎡2397%675%1727%110-120㎡3008%1229%1788%120-130㎡2437%494%1948%130-140㎡1995%836%1165%140㎡以上2116%564%1557%合计3667100%1314100%2353100%第3深0页数膝据鸽查不询针趋对液海岂量义需飞要伏搜终寻松的读市巡寿场匆数捉据译，洒建哑议秤多劳渠倚道撇搜拔寻冲：克欢尔拥瑞贫数元据便系笼统当消地根城棋市棚国摧土聪局狮、击房壤产絮局宋数匆据实包地调歉研苗数引据业粗内资去源弱获允取剃的却数废据克去尔纸瑞托数灶据锡库握：h哑t市t激p城眯市求房露产岭局漂官男网城宾市查、行片菜区文、捧竞穿品跨数颗据全配市章历怪史大数使据直异接淋竞叨品慈针茧对近性烧调灵研直虎接疑竞品武关炎键很数惰据僵调着研市脚场东小阵结第3张1页项目现状小结预期判断政策现期政策土地全市/片区/竞争片区市场全市/片区/竞争片区竞争竞争环境分析第3躁2页市场环境分析第二部分主废要努内讲容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第3致3页主星要票内禾容项救目楼发案展穷策加略项目发展战略第三部分项为目抹发寻展怪策免略第3走4页公司

发展战略指标具体策略方向1.经营目标强化品牌，扩大发展规模，保证XX前三甲地位2.利润回报整体X%成本利润率回报3.整体打法抢占刚需及首改市场，打造快消产品加快开发节奏，把握市场机会，实现快速去化展示为先，客储先行第3荒5页市场环境分析第二部分主嘴要道内赢容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第3替6页主惭要尊内古容客番户分定管位住亩宅唱定映位商迹业朋定婆位车电位定垃位市场定位第四部分财乔务锁分圈析整播体棚形薪象企定涝位建剪筑拐规漂划归定笛位客伶户逃定悦位读：烟第仿一戴轮搅调惩研戚（秘购列买所动捆机吸）根乖据兄客涂户完购慕买凑动吧机翠问卡卷射，住根改据脱项完目揉所义在侄市葬场降环校境侦，激广卷撒酸网谷进候行奶调板研皮，柄针讲对融潜裕在跌客葡户此群头进偿行辉甄养别酱。第3加7页示伶意慰图通泰过剃动纠机衣调宫研踏问卸卷霸，崇确押定晨目绝标吴客垒户需购胡买旅动狸机牧、置初育步留确艰定窃客觉户来馒源客讽户默定俯位缠：呜第饥二顺轮顽调段研晴（服前礼期野认绞知叨调欺研府）第3底8页调惰研悬方森法撑：前急期淹规优划目设队计确阶挂段夫，茎产疤品艳未嚼成剂型闷，貌调运研祸主拆要恋目涉的倍在痒于披研枯究件了顷解该客黄户毛，坊从森而借达良到冲引析导获客开户质满府足商其峰需与求盆的忙需抗要蕉。赤针另对受购滔买童动穷机玩调呢研诊所葛甄诞别堂的酿客圈户侍，液进缴行召更鹿深撑层眯次护的撑定肯性守调所研锻、粮定月量值调严研贞，医以运保在证柜所纳分死析狗客香户妙样馒本蛾量盈的伪有坦效柏性堆。定便性刑调沟研定呼量客调释研方式适用深度访谈1.高端客户不便向群体阐述信息详情；2.或新进城市项目的客户调研焦点小组座谈深入了解客户需求，习惯及成因的项目，侧重前期规划定位头脑风暴项目先天不足或从未出现的情况，急需突破创新，侧重定位于营销策略1按照预期特征寻找人流量大，辐射各城区的街区2租借测定场所，给被试提供安静舒适的测试环境3街头和实验房间进行2次客户甄别，测试完赠送礼品客强户牧定台位寄：悟客五户主调千研根谜据末前夫两玩轮师客威户脱调论研充结旋果梳，讯结姜合漠市迷场醒：①筝寻种找挺契逼合X虎X项型目哗购星买涛诉累求答的绣客锐户样眉本。第3疫9页客弃户筹定访位尼：龙客坏户昂调并研②村寻止找混契晨合X喉X项朴目粉购略买辰诉乐求垫的象客镰户吵样忍本花，次确苗定解样丹本搏基挥本河特蓄征库。第4莫0页客怜户吃定映位耐：洒客歉户量调用研③壮客峰户乘置船业庄需储求福分残析第4径1页示绞意ⅠⅡⅢ核心客户：A群体构成：私企生意人、外企中高层、企事业单位职工价值取向：受价格驱赶，对价格比较敏感。重点客户：B群体构成：小型企业主、白领、村民等。价值取向：出于自住及投资的双重考虑，家庭拥有一套以上住房。偶得客户：C群体构成：其他街镇区域客户，广佛中心区中高端客户。价值取向：有魄力逆市投资，重视区域价值和发展潜力本项目客户构成占比客户来源核心客户重点客户偶的客户占比及市场可挖掘量60%，10000-15000组左右25%，8000组左右10%，3000组左右依据竞品成交客户分析统计局片区人口数据第三方提供（克尔瑞，中指）竞品成交客户分析统计局片区人口数据第三方提供（克尔瑞，中指）竞品成交客户分析统计局片区人口数据第三方提供（克尔瑞，中指）客音户紧定涌位肯：客武户定剖位牌及死描霉述示理意鲁图住漏宅恭定吸位楚：职回穷顾挡市鹿场光，堂供厘求常畅蹈销哈户翻型蚁面价积第4桃3页回仔顾傍片蚀区得市半场坑分赤析结哄合绪客驴户毁定坏位惕结薪果数界据并来斯源斯：愈市袭场仪调工研室、克怖尔洗瑞项目

在售/已售项目户型

保利西海岸75、85、8896121、128

163-174

深业江悦湾79-8291-96140168-170

188

恒大御景湾90/93

山海名门8590112-115

金名都77-8087-94100117-119

172

御金沙758490-95125140165

173

户型面积

708090100110120130140150160170180及以上

市春场默供由应严及秘成育交去主支流氏：X镜X㎡两以滴下题户颂型，刃满赠足家轮庭成研员成功挤能振要祥求主士要惧竞畜争溜对漏手劳主扬推校及套畅喂销常户俘型功：面阀积龙段胞集写中身在X凭X戏-著X就X㎡票三古房差惹异点化迁产币品载的在市积场困接碌受镇度独：考暮虑置市筒场项空株白批点并产酱品芝接屿受挪度住客宅宗定临位梯：牧市斗场施畅舞销轮户继型P报K，膀可积增慎页第4尺4页X联X竞丸争谁项校目9袭0平志小胁三暖房南莲向元三即开是间面惩积槽控皆制扒更谁合班理完越胜我苏司没户功型9携6平洒南韵向动三顾开梯间9汤0烦-姜1刊0杰0平不三跨房户焦型吸分陕析根际据叼定村位将需蓬求称设拉计局户锻型梅，岩与调竞合品蒸畅伪销群产初品罩直舰接P户K：V睛S住你宅烧定棚位哈：咳楼挨型复定偿位第4筑5页参考项目楼型设置参考项目每层户数户型区间（㎡）总楼层实用率恒大御景湾4户86-9333/5278%广物山海名门5户/4户88-1153276%-78%深业江悦湾6户/2户70-952686%金名都6户/2户75-1724578%保利西海岸6户/4户45-250高层38-4082%御金沙4户/3户80-1373378%项扁目姨周爽边产盐品研：楼型立定箭位纵，滤实物用坦率展参雄考…报…魄.客捆户裂调炭研环结头果涝分曾析…咬…实杜用赖率兰数热据掌来携源棍于够楼尚盘户测吩绘筝面奔积背报像告住成宅继定堡位喷：捞装束修隐成愁本可比区域及项目精装修成本（元/㎡）

广州

誉城800/三期1200誉品800/三期1200佛山锦城

800寰宇天下

1200锦苑

800长沙国际社区

一、二期：800

三、四期：750厦门寰宇天下

800锦城

750第4赛6页选笋择餐精缺装栏原萍因挂：栗历逢史书经都验渗，踢市秋场玩验棉证…酿.晓.标覆准粘选许择档：建础议本保项遇目奖精态装困修酬标柔准为X难X元/㎡配俱置涉要河求化：…仇…片区项目装修成本（元/㎡）佛山山海名门约850恒大御景湾约700金名都约650广州保利西海岸（装修标准因产品不同而差异，仅选择同类型产品进行比较）约1200御金沙约1000竞圈争减对胃手毙精菠装命修絮成哗本指（煤元/泛㎡）住袋宅桨定沉位牌：户蔬型招配歌比印建贫议第4博7页户宅型李配棋比户型定位户型面积（㎡)房型套数占比配比套数面积占比配比面积产品建议（㎡)刚需三房85三房两厅一卫37.50%84631.35%719102T4户精装舒适三房105三房两厅两卫41.67%94043.03%987002T4户精装紧凑四房125四房两厅两卫20.83%47025.61%587502T4户精装合计100.00%2256100.00%2293602T4户精装注：以上仅为住宅建筑面积统计（商业面积按20000㎡计）。户享型层配称比止建赔议住润宅矮定关位：源主搭力盖户回型手市坡场摸验笑证第4咐8页根不据雀户胁型植配虎比类，当比犯对维市宽场催及尸经豪营毯要揪求萍，益验邪证被户制型乡丰定蹦位颜合炭理确性户型面积科目主要竞争项目本案项目1项目2项目3项目4大卖价格

（按开盘X亿设定）集团总部要求售价实际市场售价15%回报售价主力户型，竞争关系大

注：1.价格单位：单价/月供（元），总价/首付（万）；2.首付/月供：按地区实际情况备注于此（eg：首付三成，公积金贷款）；3.优势/劣势：定性简要描述eg：<55平单价

总价

首付

月供

主要优势

主要缺点

eg：60-66平单价

总价

首付

月供

主要优势

主要缺点

eg:70-75平单价

总价

首付

月供

主要优势

主要缺点

商宽业喷定新位句：店商灯业馋价挣值挨分息析（僻如冠项勿目融商庸业乔体毕量佣大苹，惯需散单述独漆按毁前将述浮逻刮辑霉定窜位监）第4厕9页西导侧惕商柳业歇：为怒本泡项译目尼自繁身谦商诱业阻内街哄，铲商瓜业匀价抹值乏大最打汇折叛扣如沿果贸铺洞排扒货灾量在大湿，兄将梦降巡寿低本项偷目环去统化宵速胁度夏及蹦盈散利壳水驰平建滔议娱控炼制湾规暮模贴在X珠X㎡岂以僻内恐，跳以旗一肺层祸铺屡为剂主东世侧彩商章业沿族江两规探划匪小炉区胜路免，宿但洒道挠路担右泉侧被要桥遮巷挡搜，块影径响遇商融业麦展物示迟，跪极视大追降咸低点了茄商禁业每价酿值东械侧锤道催路机短肥时踢期肝内具仅屿服妙务牵于明本腊小节区雾居挽民夺，刘商阵业班价旱值冠较麦低从网快桑速泽销绝售秩的街角坚度摇考差虑妖，键建攻议弓项荡目腔街甘铺许均佩为勿一闻层东阵侧受X桥遮院挡瞧，柳道懂路锅退江距售不第足商炼业仓定缩慧位：夸竞怪争/可挥参裙考呜商衬业狮分币析第5绝0页项目商铺主力面积（㎡）产品特点售价租金出租率业态规模（万元/㎡）（元/㎡*月）御景半岛93间20-90大型社区，入住率高2.5-3.580-20070%饮食\美容护理\甜品\银行\超市\二手物业保利西海岸（星海）35间20-80临街昭示性好，一期入住率较高4.8-5.5100-20030%送水/超市/二手物业保利西海岸约30间60-180/只租不售150-300-大客户洽谈，尚无出租（瀚海）（内部预计）金名都约35间50-200临主干道、大型社区隔壁规划购物中心只租不售100-25035%华润万家、麦当劳、OK便利店、福隆酒窖等市烂场吴竞厕争伐商总业牙情命况愤参路考商宫业帝定颈位：锣项欧目瓶商松业调配像比羽及缎价掠格知建艳议第5养1页位置套数面积（㎡）面宽进深层数层高其他特点均价建议业态（万元/㎡）西侧独立商业1520-90X面宽X进深1+2单层2.9有烟道隔油池，可做大型餐饮X万/㎡餐饮/零食店西侧裙楼底商2020-80临街昭示性较好筑网少，使用率高X万/㎡

超市/中介东侧裙楼底商约30

50-200属东侧内接铺X万/㎡社区商业总计不邀利引因纽奉素乡丰：京对日售轰价陶及满规储划企设邀计鬼的链影马响除，X剥X怕X建窑议平恩均凉销浩售价匹格x炸x澡x元/㎡虫，晃按录照X年X月我推绕售稼铺刃排大，旁计句划X个扯月恼去仔化沿完举毕返。规计划商昂业闻配咱比毁情欺况车滚位免定期位千：番项圣目瓣车屿位优配挡比及树价溜格额建负议项烤目扎总鼻户然数些：X绳X户音；车掩位形规窗划叹数祥量司：X个其（俊其杆中隆住妥宅X个腔，萄商村业X个携）嫁；住尖宅/车烦位条实村际丢配急比乖：1：X；商饲业/车缘瑞位核实贺际偿配胆比古：1：X建晌议谢平狗均炭售久价架：X万/个，谊按串照X年X月本推想售扯铺听排爆，纠计复划X个待月声去才化长完盆毕。第5浮2页项目车位数车位比装修情况成交均价成交情况去化率去化周期A项目8211:0.29X万/个售罄100%X个月B项目21691:0.64X万/个售罄100%X个月C项目21381:1.11X万/个余货354个83%X个月合计51281:0.63X万/个余货354个93%竞墙争/中蹦海X珍X项睡目叨车络位配羞比谎及棉去南化伟参躁考财酷务罚分呆析第5燃3页依忍据渡可耗研房诚阶栗段确整悉体狂、窃项拆目准拿赖地手后旁整宣体术、椒首退批衫次诊整亩体线三丽个本维寄度蒸进砍行蹦测泛算针筝对冈首划批载次嫩推集售稻情遮况温，朱再逝细泡分恢为雁集科团贼总伏部岭要足求毕、烦实塔际毫市蛛场小售交价大、1款5筒%汇活报怠售典价监三但种夜情倾形辫，岁以勺对搅应歌不为同扒的君售追价胸要的求并拳根铲据惭营洗销幅去渗化脑速芬度耀要取求择，需增拼加哨不酿同呼情算形桨下嫌的牢“甘销顿售鄙速宴度无预馆计闸”楼，其确胜定狼不努同态物叔业齿类航型沃首优批眉次香开禾票咱，择一骗年且内国销拌售翁等原数泊据整缠体棋形筝象剑定谢位第5键4页X班X馋X圆X养X望·顷X冠X藏X刷·裂X柱X城X朗·妨X摘X群X贤X撞X整各体到形练象逢定升位后阐无释犁：屡说英明贪客纲户攻群御，松主使打携资接源霜，针项岛目丝式档照次监定摊位目洁标偿市买场景鹿观幅或凉其诞他岛资辽源公现园眉景连观询资刚源搜产材品掌设饺计鞠方黄向主诱打傅刚桶需中怨海露标参准建考筑向规阶划阴、掀配篮套傲定睬位危、服园召林握定遗位问糊题灿：高研判究湾客稳户光针沸对配此梅类朽配体套规真渴正练需姥要勿什星么偿？客户调研客户需要什么竞争调研竞争对手有什么成本调研花费多少，客户是否买单通朵过慢问唐卷累问械题连设造计，繁针外对萝潜漆在昏客拍户私样坏本永量银进导行叙第歇一耀次凭甄夫别愁，缓确独定震客绣户悔基残本挽需描求利庆用挤前伴期封客呈户疑调呼研档的应访险谈求环宪节锤，晒将托规将划烟及伍配陕套欢事的宜灰给习予光客孔户项组圈进镜行痛深打度访船谈实松地调吼研闭直寨接阿竞品遵规格划碰及廉配壤套泥，拦段截撇到邀访因客很户冈进俩行居第脸一系时怎间悟的弃感隔知帮访姑问实映地肝体灰验柏直福接靠竞镜品裤项残目色配袄套题是雾否糊实钳用细，排对映客复户桑购港买及是巾否凉有血加分通必过业谢内啦关垫系译了己解巧直栏接险竞雅品引缠入洲配献套蹲花赴费琴，给赌予寨本盾项臣目筐成舒本宅借袍鉴方，北为线后面期扩增胶加村配局套糠提济供绪定先量丙数叉据。调剪研舟客裳户胡为塔此附配肾套捧愿忆意普支且付拖的伸费炒用项，勿以思帮剪助胳确包定穗项现目斥均泻价第5淡6页直蹲接甚竞繁品疮项衣目建铅筑抄风做格A项蒜目（８F小评高胞层愈）材随质拿：基打座发真壳石废漆剃＋申干港挂石美材；３烈Ｆ漆以庸上芝高姓级面潜砖建谨筑锄风钞格顿点陷评办：截炉取姨了甩欧肆式宣风铸格晶的快某炊些际元葱素疏，百强捕调愧对傍称冷感材，誓整剧体棍建搂筑催线霜条翻简盘洁泽、底外胡观番宏故伟脚。拘外讲立摩面奔以走温诉润制而寸醇基的忍浅删黄敢色败为来主测要接色痒调糕。品亿质权感派好骨，它但拿成谅本率较败高衬，姥面备砖释易呈脱返落焦。简退欧建储筑询风愚格B项鲜目（多滚层测＼雷小享高丢层吼）材寒质垄：赌涂水料品静质期低坛，驳西斤班挽牙差风苏格疾在骗大行连割比奏较撕普信遍药，誓更幻玉适守合正临咐海专项挥目尺。伴且杜目赴前某已合出幸现晒外它墙京涂祥料咏脱扣落盛现蜘象景。堤影忘响链项秒目飘价眠值粱感结。西班牙建筑风格建聋筑弃规酱划揪定妄位第5床7页本项谦目劈燕建修筑筑风驱格亡定戴位不为X伴X风巾格原辜因遮解跳析钳：风净格查：建星筑敏风蓬格高流端寇大咳气局，垒外紧立局面毙经腊得催起得时弟间疫的隙推房诚敲施疯工枯：难兆度相次对羽较刻小坚，浩诸帜多震元丝式素捎均鹿可丙进尺行简挥化市鬼场纯调康研瓶结掩果征：针功对租项仪目枣前斯期趟的场客骂户弓调科研株结肌果取，占确拿定槐潜糟在声客亚户玻对类里浙面吧方串案脸的植选蚀择面。参颈考姐项聚目素：【礼X党X项慨目】建抹面抓：6其0万潜平容堵积盒率果：2晕.降0建剂筑敞规嚼划介定宪位配啦套部定棚位汉：移调校研绿分很析X项目配套对销售带动评估客户调研竞品调研成本调研A项目华润社区超市影响大客户认为商超对于次偏远地区生活必备，实地调研每天约XX组客户关注项目引入超市事件引入商超成本X年免租等B项目X市实验小学项目畅销最重要因素主力客户年龄30岁左右，准备要小孩比例X%实地调研每天约XX组客户关注项目学区事件引入学校成本X建安费/X引入费本项目建议示脖意纷分工析耐图配盖套慨定狼位完：较配屠套崭建租议配迟套抄整削体耀建墓议以：根欲据衡配吼套赛定茫位政数拿据伙结启果廊，票本烈项杯目糊周舅边腾生凳活鼓氛逝围滚较屋弱，建胜议茅利铁用淡社有区尝用挥房诸（递不月计叫容敢）跟打停造患社址区谎文已化存中棵心健，挣引瞎入概商娱超荐和锻学景校肠，吹提曾升耽项开目蛇价削值陡，蚀拔轻高粒项宋目银档载次，建混议扑面壮积甲为X叛X家X昨X㎡熔，对功社能某配蹈套裙主藏要鼻以意服攻务冬业巾主路的愁生版活朵服拔务耻、静运擦动咐休熟闲剖为培主第5焦9页羽侍毛醋球贡、鉴攀吐岩掩约5征0屑0㎡瑜面伽览室吃、歉舞能蹈稼室慰约8醉0㎡学扑校男袭女暮更刊衣炭室忽约6晌0㎡美秘式裁桌猎球产室门约8俱0㎡棋妹牌飘室夜约6错0㎡法跨式园松林兼风裙格第6没0页市场环境分析第二部分主毛要句内勉容项目概况第一部分项目发展战略第三部分市场定位第四部分开发建议第五部分第6灾1页主树要瓶内策容分眠期梦开捞发砌定端位卖凶场滑建丈议展说示凉建贩议销瓶售详周笼期易计蕉划开发建议第五部分C策略占地：10.5万平建面：15万平B策略占地：4.56万平建面：7.29万平占地：5万平建面：9.25万平A策略占地：5.7万平建面：10万平地卷块C地芬块B地虫块A分气期材开却发狮定杯位分落期侵开困发蹦定轻位分定期睬开妇发请定肢位分蛋期蛇开管发显定菊位撇：邪整啊合筒产提品葵线允为宫分请期嘉做拥参纲考户型定位户型面积（㎡)房型套数占比配比套数面积占比配比面积产品建议（㎡)刚需三房85三房两厅一卫37.50%84631.35%719102T4户精装舒适三房105三房两厅两卫41.67%94043.03%987002T4户精装紧凑四房125四房两厅两卫20.83%47025.61%587502T4户精装合计100.00%2256100.00%2293602T4户精装注：以上仅为住宅建筑面积统计（商业面积按20000㎡计）。明星包装和标杆现金牛利润主力，平衡量价问题培养和转化瘦狗尽快消化产品差异化土地价值高低高低考虑客户需求整体推售策略首批次：良莠搭配，启动市场30%明星+45%现金牛+100%瘦狗二批次：主推问题类，实现转化25%明星+35%现金牛+80%问题三批次：明星产品博取市场关注45%明星+20%现金牛+20%问题分息期岂开续发足定漫位分期地块户型产品类型建筑面积精装修比例预计价格预计货量预计推售时间预计去化速度一期A地块80-9533F高层现金牛产品X万㎡住宅100%精装修；XX万/㎡XX亿2015.52015.5-2016.10共18个月B地块105-12518层小高明星产品B地块35-5040F公寓瘦狗产品二期建便议解项赞目纹分窜期际开且发堂：墓分X期愁，免共辜计X年…讯.拢.受傅其翅他胜因巧素喉开跑发寸影厚响纷：难地钓价旋支盯付蜂，青拆桌迁直问淡题…贩…卖自场归建势议售饼楼债部