某科长租公寓事业计划书

万科长租公寓事业计划书薛峰2019年5月18日业刻务熄定曾义治及炭愿盾景定段义经：为栽城多市攀新臭进接入膏者夏提慎供院中蔽长雹期蛙公宏寓帅租沃赁伴及域服垒务喜，析通掀过芽租煎金讨、四客滩户须增肿值夸服猎务吐、淋不李动鸭产菌增惑值姑、停现他金泻流罗获宏取引利镇润荷回山报驰。易基仰于也客布户喝规柄模壁及陆特奇点亩，像万浑科植长线租巡寿公喜寓舒业煮务朴目栽前萌以肿万俭科滑驿靠为背主帜力融产享品爷，歉以送万甲科聋派帆、劫被刑窝悟公卖寓怀为呜辅愿月景腐：旨正在呆为超敲过5肉0茧%的宋城吴市历新怒进区入依者桌提温供补中焰长蒸期洒租宴住波空顾间份及水服烘务年龄收入2035长租规模收入曲线购房独立被芦窝矩公仆寓万桨科精驿万著科盾派客串户1依/颗1预3外票部链环特境市闻场莲研天判1市吴场馋空守间赶巨马大中毛长历期哑租红赁服需般求退目街前接规嗽模猪约螺为1万价亿显；中窗国浪城戏镇宗化桑率辅年赏增利长找率锹约伐为1碌%，束即茫每郑年妈有1窑0财0惑0万检人卖进璃入锹城盾市鼠，尝其百中肿约2手0借%进划入舅一很线劫城拉市重垒点骗一辣二燥线卧城婆市疮受福地伟价豪持愚续驳走恰高警影燃响晌，锁房渡价滚高缘瑞企疑，秆人遥均辰收只入距增门幅袋相悟对悼缓供慢党，味“躁剪构刀病叉致”逗现移象读日候趋澡明肯显究房草价葬收竖入甘比句突到破1替5，誓购啊房京溢殖出庆人熄群疼租饱房抄需广求晋旺独盛2市旅场量分鸡化述明稻显受外城选市张经扩济史发秃展妖、劈燕产疾业改结巷构听、悬人活口些导亚入厚、斩房爷屋趋租肃售越比活等酒因谊素僻影高响惑，毫城搁市匀长搅租壤公口寓置市猾场捷分震化铅明稠显9陡0碗%的棚长渡租驴公慢寓铲市坏场读集兵中暴于恢国盐内鼓主材要歪一勉二妻线晴城齿市残，秩其携中新北假上秃广曲深头占浸比泼超山过6跃0亲%一俩二驱线就城指市存惩量军资望产核估缩慧值沉空悬间盾日菌趋廉增砍大品银牌长隙租松公撑寓鸭市赌场怖占制有唇率放低唇于3染%（暑美查国6维0练%）丘，俊行留业忌发较展猎处果于特初促级龟阶辣段债，费市哨场蓬规位范甚程稍度低中累长目期凑集申中绪式公煎寓打呈指灭数热增胜长将，首预券计2历0慨1章8年腐超扭过1朱0吉0我0亿市纽奉场集空僵间均巨润大稳，安中仓长哗租挎公鹿寓皆市蹦场险需泻求嫁旺根盛碌且拘呈闲指笋数遣增疲长薪，破一众二歌线刚城昏市凉规蔽模叠占愈比改超之过9速0仅%，孕以捎青起年尺为切主荷的乔城血市泥新悉进吨入某者侍成躁为句主匹要退客惜群4客榨户邀特剃征塑突渣出主菌要痰客挪户角群早体插为2更0确-县3植5岁锻青陈年腰阶膝层存占荣比8填9拉%中筑长美期董品异牌断公个寓凳规悲模现增呈长菠潜损力茧巨哑大32举/兄1寻3外昆部余环耽境竞精争六对疑手长梳租桂公悲寓云市祸场宁竞璃争纺者社众垃多黄，引但撇集棕中捎度户低谊。俊在台资照本粘支面持弯下吊项男目扫拓唉展彩迅孟猛温，急跨础区航域家经棚营延成交为僵趋牙势1竞兴争废者缸众窜多摄，亦模虽式斯、特优本势暖各碗异隔，缎但帝集女中娱度罪低2扩姐张满迅因猛长汤租场公辛寓监自2鸟0置1赠3年埋以际来旧进军入誉活狭跃磁期谨，咳参流与绕者版众拢多成，参且切多到位务于险一为二婚线全城兔市回；多箩数摘公近司长规扛模膛少休于5聚0沉0造0间庸，更过1暑0乐0据0零0间团仅适有舰魔拣方吸、闷青首客幅，伐过1晃0万贪间蚊仅无有向自仙如臣有栗家劫。行担业眨目泡前拔领赛先恳者五如热魔建方无等楼在屑资酷本型助克力俘下赶（Y柳O艳U烦+：商顺刻为瓣资夏本1亿侍；包新筹派得：省赛谨富漆不吗动院产1姨.别6亿材；卸魔临方洪：躺资已本魄市白场酒融贼资2亿排美偿元营；粮蘑般菇岸：I狮D围G平孙安2瓣5嗽0宴0万么美少元忽）稼，罚迅档速爆扩箱张药，悦抢客占蓝核买心宪城红市晋重舟要川区蓄位趣。品牌背景竞争对手模式规模优势劣势房地产中介自如友家晟曜行相寓租金差+客户培养+金融服务+服务收费自如有家10万间相寓1000间晟曜行1300间依托线下门店导入房源与租户管理成本高，客户粘性低，房源成本高，低毛利率、低成长性创业青客优客逸家优家贝客租金差+租户延伸价值挖掘+第三方接口收费青客3万间优客1万间优家1200间贝客2000间IT精细化管理、客户粘性运营及产品打造资金成本高、项目获取渠道有限金融资管寓见新派租金差+增值服务寓见7000间新派200间融资渠道、改造、运营退出渠道项目获取渠渠道有限，开发成本高房地产蘑菇未来域租金差蘑菇1万间未来域6000间房源获取产品品质、项目改造开发跨城市扩展缓慢酒店魔方租金差魔方15000间窝趣1000间产品、运营及项目拓展管理成本高、用户意识不足、服务诟病窝趣3击/要1童3被脖窝辩公捕寓万馒科你驿客留户太选粮择长租产品租户分类区位要求居住需求出行交通生活配套空间硬装万科派企业高管及企业主私家车高高高商务/高级白领轨道>公高高高万科驿公司职员公>轨道高高中创业人群公/步高高中技术蓝领步/自中中中被窝公寓社群服务人员步>公中低低基础务工人员步>公低低低居住待改善低收入者公>步低低低考学人群及陪读步>公中中低被浪窝义公闸寓被墙窝与公铸寓万唱科忌驿万针科群派根盆据虑客抽户吧规山模涝及遇其惰支知付浅能裤力番，是在顿城崖市捉核陈心务、盐区扭域狮核毕心强及刮成液熟傅社上区梦提肉供巷万溪科热派茂、童万告科它驿替、威被社窝崭公衬寓债等臭集次中垂式片公辜寓驴产晒品兄，劳满怕足枣客黄户雹中刮长惧期蔬租律住安需料求万票科赏派3斜K它M2奴K鸡M1据K变M万科朴派欲：城削市挎核找心区闯或储轨迷道梅交锣通上搂盖舟区上域戒。虏满还足隐城坛市行范堡围习内恢私势营差业全主批、族高猪级白牺领帖等跪高榆收感入乔人爱群帜中恐长搏期犬租请赁踩居缎住都需台求万端科暮驿车：配辫套职齐塘全猪、荒交各通便暮利等狭片此区络核将心勒区伴域蚂。城满弃足哑片薯区陷范启围填内悔公俩司职横员、梅创披业匠人视群体、俘技冤术慎蓝薯领狱等迟中烂长灾期约租轧赁阅居脉住旋需篮求被注窝公档寓衡：成开熟奇社蓝区巡寿。舌满宪足嘱社减区负服秃务弓人短员堆基玻本菜居宝住察需拨求2号窝线6号吼线5号似线4号远线3号配线A朋P耳M8号汽线4蒙/下1森3业楚务慨基申本苹约识法市池场摇化祖标迈准畅租烂金按怨客券户简设左置低管湖理黄单赌元客卫户魂熟装悉姥度>句6检0岗%C始e壁=香0孔.蕉1凑5双刑轨救制只平第行害的桨组脂织讨架头构单缎层梨考昏核占架妨构壤下公的酸双共层鼠分知享趋机非制5狗/梨1撇3核荣心呀竞到争阴要插素提偿升蔬运画营叫及绞不夸动渣产座效引率疫，C期E小挑于0检.倘1铃5远赶低荐于雷行耽业君平隶均苗水市平汉（）聚，艰构扑成山业察务涝核舟心谷竞截争葛力工。轧通砍过拆“赖八脚爪连鱼归”勾与枝其做他山业渔务块共遣享厉客顾户状及艰配茶套舒服倾务姥，宇加震速刚业李务宗规胁模荐扩熔张姿，散提印升肺经卧营虫效陵率陪，味加窜强灿客恶户掉黏客性效视率转要递素万售科队长透租畜公赤寓万秀科骑教遭育万咱科屈云万筹科闻悦万题科筐里万悲科羊颐万忧科凉广尝场即妈售客见户上欲城霜建表设社献区昆商廉业俊配乞套+店灿员城君市钓商娘业爪配通套+店掏员家认政嫩及纪物吵业荒人期员教粘育候从凯业从者白悠领业寒务萝关坛联慌度运营成本及费用————————EBITDACE=不超过25㎡，通过设计空间咬合提升效率单套使用面积优化大堂等公共空间设置，控制在1%，远低竞争对手的7-8%配建比（安全、卫生、便捷）适配的租赁管理智能化服务流程家电选配包高效适度的基础服务（关怀、社交、成长）“微关怀”行动伙伴圈自管理第三方共建自建共建社群服务运爷营娘效娇率不隙动狭产莫效妇率6商/卫1凑3<透0感.迎1笑5盈层利少模珍式在筛稳诉定镰经宇营少的宅前衔提拢下伴，推通司过械经贪营底性逃融绪资捞放惑大鲜资课金向杠朝杆吉，免深脏度姥挖束掘总客糠户揭价燥值事。妄租暗金铅、钉客迈户周增软值刘服换务笛、名不谈动医产突增枕值霜、倍现枯金划流怒四尚个珠模刷块冈贡亦献衔利怠润品，霉成阵熟披期香业萍务R肿O丹E不回低叔于2偿0授%经利营寺性注贷遣款涌放惭大仗融池资熔杠变杆前搅置拘现贪金给流递提乐升氧资震金彩效鹊率万科派万科驿被窝公寓利润资金客户租金+客户增值服务+不动产增值+现金流~~~~

~~~~~~利润流客户流客户价值挖掘利润核心：租金客户增值服务不动产增值现金流利润经营性净现金流+杠杆~~~~

~~~~~~客户现金流投资7享/皇1豆3投零资瓦原盯则城孙市免分吨级市维估度房亩价烈收卧入韵比新权增聚人伏口毕规段模城市分类房价收入比新增人口规模（万）布局要求典型城市A>15>50有下限无上限北京、上海、深圳、广州B>12>30有下限有上限厦门、南京、杭州等C>10>20有上限福州、武汉等D>7>10条件决策南宁、郑州等E<7<10不进入莆田、漳州、清远等城脑市明选浪择项孤目道选烧择市场标准要求交通设施步行10-15分钟内有地铁站，步行5-8分钟有公交站0.5-1小时以内达到市中心，火车站等交通枢纽生活配套周边500米覆盖餐饮、便利店、银行等生活便利设施1公里附近有超市、购物中心等零售购物场所，最好有娱乐健身场所不利因素无噪音、空气及水污染，无传染病院、殡仪馆等无采光遮挡、周围20米内无加油站无正在拆迁、准备拆迁工程及重大市政施工客户分布2-3公里内有学校、大型办公区/写字楼、科技创意园区、高新区/开发区等商务标准要求产权商业、非军产类、办公、教育、工业等，可办理临商或取得批文，可办理消防消防有（或可办）一次/二次消防验收合格证明租赁面积2000平米以上房间数70-200间（暗房比例控制在5%以内）租期10年以上，15-20年为佳租金递增3年<5%免租期不少于3个月付款方式季付或以上工程标准要求建筑独栋或独立庭院最佳，如高层物业租赁部分楼层应是连续楼层物业格局矩形建筑，进深20米以内（进深大需业务同意开天窗）外立面外立面新且整洁美观，有空调外挂机位，外窗如需改造需业主同意门头标准门头，可设置门禁，独立门厅及100平米左右公共配套面积层高不低于2.8米（梁下不低于2.4-2.6米）电梯5层以上有客梯，可独立使用给水供水送至楼层且满足需求排水/排污排污点位送至起租层且满足多点位需要模负式狂选牧择资产要求外部重资产重点布局核心一二线城市（北、上、广、深、厦、杭、南），获取城市中心区、地铁站点沿线、人口及产业密集区项目轻资产满足万科驿经营原则要求的轻资产项目鼓励获取自有低效重资产原则上不反对自有低效资产尝试性开展长租公寓经营从若房脾价布收骑入露比污及只新傍增开人扬口晚规聪模堵划飘分冷城赖市暖等锐级尿，供充睛分亭考购虑廉区厚位字、稿价霜格厚、下改壤造洲成壤本夸、寨经炼营询风王险升等版维弊度检，匀轻谣重殃并拥举培获堆取祖项孙目8菊/私1舅3运巷营门指弃标效率指标指标描述指标标准市场常量指标可比单套月租金Rm项目周边可比同类产品月度租金随市场状况而定月租金年增长率Gm项目周边租金每年增长率根据市场状况浮动（基准：万科驿3.5%；万科派6%）空间效率套间面积Si可租房间套内可使用面积租赁公摊比Rs可租房间面积:公共配套面积Rs≥2,3以上为优秀租建比Rc可租房间面积:项目建筑面积Rc≥100%，150%以上为优秀经营效率收入满租率α在租房间数:可租房间数α≥98%零租比β实际租金收入:基准租金收入β≥1,1.2以上为优秀公租收入Rp公共配套面积每月对外出租收入-费用费效比Ce经营费用Co

:息税折摊前利润EBITDACe≤0.15营售比KI项目未来估值:项目目前售价KI≥0.6，0.8以上为优秀投资效率租金倍数Rt租赁项目对外出租房间租金：租入租金Rt≥2投资强度TI项目总投入成本TI≤Vb现金流回正周期CF累计现金流为零轻资产不超过租赁期的1/3资产效率指标不动产标准估值倍数Ms经营性资产市场的标准估值倍数，随市场波动2015年度Ms=12.5该产品品类估值倍数Mt该品类经营性资产成长性的估值倍数万科驿=20；万科派=30当期经营性资产的市场标准值

Va经营性资产完整经营第三年度Ebitda的Ms倍Va=年度Ebitda*Ms该品类资产未来估值兑现值

Vb市场基金对该品类的资产估值Vb=年度Ebitda*Mt重资产区位分级及重资产项目成熟期底线EBITDA率要求（EBITDA率=EBITDA/投资额）

国家级城市圈核心城市城市圈核心城市城市圈功能性城市城市圈辐射型城市北京上海深圳广州厦门福州长沙南宁东莞佛山珠海中山泉州惠州清远漳州莆田城市中心区5.0%5.0%5.0%5.5%6.0%6.5%6.5%6.5%7.0%7.0%7.5%

城市副中心6.0%6.0%6.0%6.5%7.2%7.5%7.5%7.5%8.5%8.5%9.0%

城市功能拓展区7.0%7.0%7.0%7.5%8.5%9.0%9.0%9.0%

城市发展新区8.0%8.0%8.0%8.5%

轻资产区位分级及重资产项目成熟期底线动态投资回报率要求（DRI=EBITDA/(年折摊额+当年租金）

国家级城市圈核心城市城市圈核心城市城市圈功能性城市城市圈辐射型城市北京上海深圳广州厦门福州长沙南宁东莞佛山珠海中山泉州惠州清远漳州莆田城市中心区125%125%125%125%130%130%130%130%135%135%135%

城市副中心130%130%130%130%135%135%135%135%145%145%145%

城市功能拓展区135%135%135%135%145%145%145%145%

城市发展新区145%145%145%145%

效凯率钱指粉标疯包绳含梨市湿场板常逝量辜、朴空竿间络效榜率纤、创经听营省效绘率谣、昌投鹊资厨效奴率冠、垒资唯产尼效懒率搏等截要至素租，肿根撕据卧城及市埋、跑区挑位笔等绢因野素汇确盈定唯项哲目爱投换资标回辱报德底助限宏要诞求9磁/白1绘3目与前校已驾开舒业1药,凭0疫5戚4间湖、抗筹某开2和0原,写6妥2担1间疾、毕未胞开庸工6嫌7啄,追3规5竟0间屈、违待迹决完策目项染目6谜2劣,洪6员5控0间（牛预耐计2宜0漆1渡6年娃开优业2恐0愚7喜9库7间词，2扛0柳1盟7年4众5结6层0抄4间桃，2蠢0驱1概8年7荷9篇1脆9毁8间吓），计搏划笨总岔投1柿5勾7酒.远5亿竭。2馋0际1散5年骡预朱计撇总猪收荒入9贫5城2万伍、E楼B厘I贿T奶D龙A融6麦9旧0万免，晌净笔利端润2扯9册1蚀.接8万业尤务玩现肾状业鲜务恰收烦入团（协万合）Q占25晕3姥69是7Q秋13痒9牺31就5Q馆31咸,捉0糊5敬43扶5神9入并住衫率6足6晒%8星2肥%9孩6吸%Q芝3Q闸2Q攀1Q立3Q射2Q殖1Q笋3Q用2Q另1E倍B芦I甜T载D尚A（至万愉）C悔e值季暑度茎末东满挑租耐率糖及匹套彩数项鸭目飘分骄布仆：已腥获君取资项费目关累辰计肤开角业谷（葛间浓）2兆0功1弓82叫0出1怨72善0爆1国62妥0朽1语5未大出城租已壳出权租1蓝0夜/感1应3三捆年突发絮展趟规团划2轮0盒1御6激2号0绒1份7租2麦0斗1被8开业房间数累计投资额营收EBITDA高粘度客户万退人万趋间2方5啄,陪06叹,赖81寺5甘,艰0已扑开订业2霞4膨9待面开向业2谊9爱.雷7艘5闻1北散京变区师域3兄0姑0街0雀0间上姿海极区筐域6关0艇0捷0果0间已就开怒业5学6肚3待吧开摩业5宜9痒.丈4察3锐7已卖开醒业1导.表0慢5缘瑞4待眨开威业1放4放8弹.桶9价4极6广狱深武区姻域1躁5怨0蔑0客0印0间待慢开认业已偿开饰业6塞3浸09尤.惹3挠7古0成采都啊区调域1地0剪0偷0兼0间上海50000间北京25000间深圳50000间广州50000间青岛郑州西安成都重庆长沙武汉南昌南宁昆明东莞佛山合肥杭州宁波福州厦门天津南京苏州太原济南大连2吐0饮1拳6年方前隔基打本誉完丢成捎业妈务启布裕局殿，烧至2蕉0震1链8年慈底撕线伸开膊业园房甩间复数2拾5万帮间蛋（峡对百应趟市世场撤占寸有谦率派超窝过5丑%）悦，鹿高乎粘雅度磁客摸户和数1虚0认2万毫人妙，江投港资清总缘瑞额1睬4微3陶.粗3亿芽，怠营稻收4锻8亿环，E途B吵I取T凶D搏A雪3翻8坐.毛8亿1断1拨/砌1猴3管婶控菊模提式以拦城祖市映公耍司特为醒主孝体衡的阔平殿行桌架传构蛛；以匠业昌务决合走伙觉人窃为移载漫体疤的缴责闭任兔轮钢值群机朋制哥；客释户划、亦支毯付锤、淘采亡购黎等司支教持太性得后岛台宾共邮建斤共野通暗。城速市最公扭司A城蔬市梁公宫司B公挥寓塔经节营们管售理需公盈司A项浪目B项饺目C公跳寓扯经古营摊管代理饭公患司B项凝目A项沙目B项植目C项裳目A长壶租栏公柳寓核业单务患管启理培架秀构城诱市煎公乖司树为闪业衔务毕独释立己经捧营酷实网体却。旋负夏责谜其批所般在呈城斤市代的晚万版科西驿炕投多资服、康建除设烘、祥运耍营棒，渔并碧对职经贝营帐结寻果僵负母责建牙设执基丙于血各喷城孙市余业翁务圈的贸独岁立躬的解支跟持茂性颗后粥台首，腰对袋客性户猴、拐支烦付确、查采滤购绞等票环话节遵统起筹顺管描理画，典高随效望实锹现款跨兆区烧域坝、敞跨反城孕市毁间疗的午资梨源至整欺合业晒务础合况伙傲人戚由揭各屑城庆市撕业也务虏负境责始人廉组沫成衫，痛主添席卫以浮季失度从为菠单冻位师轮掘值新。键制砌定春业串务飞发愁展荡规偶划袄及应业疫务袜层答面践的怀关搁键滨节满点眉，骄以敬一板线益公售司沉试伤点+推时广塑复遇制锐的贵方岔式推实凡现找，蒙推背动屈业伶务属整把体个进浪展公利寓滥经顿营返管兼理熊公厨司聋负承责毕业言务茶的筑具夫体或落听地伞及唇执便行业雄务贿合仪伙愤人共吸建皆专轿业项支杨持划性倦后转台1篇2阀/恶1使3一芒线禽万挨科售驿如总盟奖潮金淘包=每E需B胃I雹T匠D休A*斑客兼户租满般意茧度蚁修扁正来系阿数淋*E海B举I偿T仪D荐A增鲜长逢修普正性系伏数蜓*4票.婶5喇%客解