选址开发工作手册

连锁发展规划、选址原则化细则苏宁电器集团连锁发展中心11月目录TOC\o"1-2"\h\z第一章连锁发展规划原则 3一、市场的划分原则： 3二、商圈的划分 4三、店面种类的划分 5四、都市、商圈、店面种类的关系 6五、店面各功能区的面积原则： 7六、连锁店开设的原则 8第二章连锁发展选址原则 9一、选址人员确实定流程 9二、选址方式的选择 9三、选址原则化程序和规范 11四、合适备选址的评判原则 14五、明显不合适备选址的评判原则 15六、有关产权和抵押问题的评判原则 16七、与租赁方谈判（合作）流程 18八、谈判中我方的优势 20九、协议报批流程 21十、协议签约前流程 21附件一：备选址调查汇报 23附件二：产权资料 26附件三：连锁店店址租赁产权关系调查表(草稿) 27附件四：XX连锁店址评估及谈判申请汇报 28附件五：商务组有关店址评估的细则(计100分) 30附件六：物业组有关店址评估的细则 33附件七：法务部有关店址评估的细则 37附件八：协议审批意见反馈表 40第一章连锁发展规划原则一、市场的划分原则：（一）划分根据家电市场容量：是我司开发一种都市首先考虑的原因，因此将都市家电市场容量的大小作为划分市场的根据。（二）影响家电市场容量的参数1、市区人口：市区人口的大小与家电市场容量大小直接挂钩，在同等消费水平下，市区人口与家电市场容量大小成正比。2、人均社会消费品零售总额：人均社会消费品零售总额反应一种都市的消费水平，在市区人口相似的状况下，人均社会消费品零售总额与家电市场容量大小成正比。（三）划分措施将南京市人口（540万）、人均社会消费品零售总额（10980.4元）、家电市场容量（45亿）作为基准值，其他都市的家电市场容量计算措施为：都市家电市场容量＝（该市人口*该市人均社会消费品零售总额*南京家电市场容量）/（南京市人口*南京人均社会消费品零售总额）。运用该措施可以推算出一种都市大概的市场容量（计算时多种数据要选用同一年的数据）。（四）划提成果按照以上计算措施，统一选用全国直辖市、省会都市、大部分地级都市及部分县级都市数据进行计算。根据社会消费品零售总额和家电市场容量，将这些都市划分为五个等级，详细如下：A类都市家电市场容量在80亿以上，社零总额在1000亿元以上，详细包括北京、上海、广州3个大型都市。此类都市无论是在市区人口，还是在人均社会消费品零售总额都居于全国前列，家电市场容量极大。B类都市家电市场容量在20亿－80亿，社零总额在150亿元和1000亿元之间，重要包括天津、重庆两个直辖市，南京、杭州、成都等绝大部分数省会都市以及大连、青岛、宁波、深圳等少数发达的地级都市（副省级都市）。C类都市家电市场容量在10亿－20亿，年社零总额在65亿元和150亿元之间，重要包括兰州、长沙、南宁、太原、石家庄、合肥、南昌、乌鲁木齐等经济发展水平较低的省会都市和东莞、无锡、吉林、徐州、中山、珠海、抚顺等具有一定规模和经济较发达的地级都市。D类都市家电市场容量在4亿—9亿，年社零总额在25亿元和65亿元之间，重要包括南通、镇江、嘉兴、宜宾、马鞍山等一般二级都市。E类都市家电市场容量在4亿如下，年社零总额在25亿元如下，重要包括九江、乐山、宝鸡、宿迁、滁州等较差的地级都市及部分发达的县级都市。二、商圈的划分市级商圈（A）市级商圈是一种都市的商业中心，汇集着该都市重要的大型商场、购物中心，有着非常便利的交通条件，辐射范围可以到达整个都市，具有极大的人流，经营的品种的档次齐全，可以满足不一样档次不一样需求的顾客。市级商圈的数量与都市的大小有关，例如上海有徐汇、浦东、长宁等市级商圈，而南京只有新街口一种市级商圈。区域商圈（B）区域商圈一般是由都市的一种或者几种相邻的区形成的区域性的商业中心，重要的目的消费群是该区域内的居民。市级商圈的数量同样与都市的大小有关，大到十几种，例如上海、北京等都市，小到一、二个，甚至诸多县级都市没有区域商圈。小区商圈（C）小区商圈一般是居民小区比较集中而又离市级商圈和区域商圈较远的地方，商圈内的商业气氛不浓，但居民的购置能力较强，一般由一种主力店带动几种小型店，重要以超市、百货等平常生活品为主，目的消费群是小区居民。三、店面种类的划分划分根据门店的规模、形象、经营品类、定位、功能以及开设区域是店面划分的重要根据。（二）划分措施（三）划提成果按照以上划分措施，可以分为如下几种：旗舰店（A）规模大，装修布展较为高档，店面形象好，产品门类齐全，数码、信息家电经营规模较大，定位于中高档家电商品，集商品展示、存储及管理办公于一体的连锁店。一般开设于A类都市和B类都市的市级商圈。中心店（B）规模较大，装修和布展中等，产品门类较为齐全，品种型号较丰富，定位于中等家电商品，高档商品比重小。一般开设于A类都市和B类都市的区域商圈以及C类都市和D类都市的市级商圈。小区店（C）规模小，装修和布展尽量依托商场既有的条件，产品以老式家电为主，数码、信息家电为辅，定位于中低级家电产品。一般开设于A类都市和B类都市的小区商圈、C类都市的区域商圈和E类都市的市级商圈。四、都市、商圈、店面种类的关系根据各类都市家电市场规模以及商业发展状况的不一样，不一样都市不一样商圈开设的连锁店在店面种类上的分布也不一样。A类都市该类都市仅包括北京、上海和广州，其特点为都市规模超大，人口和都市建成区面积大，商业发展较为成熟，小区建设力度大。一般有一种以上的市级商圈，若干个区域商圈，并且存在大量的具有一定规模的小区。该类都市的消费者的消费意识也较为成熟，对商圈的依赖性小。在该类都市开设连锁店的类别如下：市级商圈开设旗舰店，区域商圈开设中心店，小区商圈开设小区店。B类都市该类都市重要以省会都市为主，包括部分发达的地级都市，其特点是都市规模大，人口多，商业发展较为成熟。一般具有一种市级商圈，二到三个区域商圈，并且存在少数的具有一定规模的小区。该类都市的消费者对商圈的依赖性较大。在该类都市开设连锁店的类别如下：市级商圈开设旗舰店，区域商圈开设中心店，小区商圈开设小区店。C类都市该类都市重要是某些经济发展较弱地区的省会都市和具有一定规模的地级都市，如兰州、南宁、徐州、南通、常州等，人口和经济发展水平较省会都市弱，但由于人均收入水平较高，人口多或者处在区域性商业中心的地位，使该市场具有一定的规模。从商圈分布来看，类似于B类市场，消费者对商圈的依赖性强。在该类都市开设连锁店的类别如下：市级商圈开设旗舰店，区域商圈开设小区店，原则上不需要开设中心店。D类都市该类都市重要是某些一般的地级都市，如扬州、镇江、连云港、湖州等。人口和经济发展水平一般，一般具有一种市级商圈，居民消费比较集中，消费者对商圈的依赖性强。在该类都市开设连锁店的类别如下：市级商圈开设中心店，由于单店可以覆盖整个市场，不需要开设旗舰店和小区店。E类都市该类都市重要是某些发展较差的地级市场和县级市场，如宝鸡、咸阳、乐山、滁州等。消费水平较低，具有一种市级商圈，居民消费较集中，消费档次低。在该类都市开设连锁店的类别如下：市级商圈开设小区店或采用加盟店，不开设旗舰店和中心店。都市、商圈、店面种类的关系图A类都市B类都市C类都市D类都市E类都市市级商圈旗舰店旗舰店旗舰店中心店小区店/加盟店区域商圈中心店中心店小区店//小区商圈小区店小区店///五、店面各功能区的面积原则：（一）功能区种类商场营业区、商场内部办公区、商场内库（二）面积汇总表店面种类商场面积内部办公内库合计旗舰店5200平米300平米500平米6000平米中心店3900平米200平米400平米4500平米小区店2600平米100平米300平米3000平米（三）管理店办公区面积市场级别A类都市B类都市C类都市D类都市E类都市F类都市办公区面积750平米650平米500平米无六、连锁店开设的原则（一）横向扩张，纵向渗透首先进入省会级都市，建立管理店面，以此为基础，进行该省会都市内的纵向渗透以及该省内其他地级市场和县级市场的纵向渗透。（二）都市最大店面数量确实定直营店考虑50万人/店，年销售能力估计在1.2－1.8亿元/年/店；特许店考虑30万人/店，年销售能力估计在0.6－0.8亿元/年/店。（三）优先考虑条件很好的市场无论是在横向扩张进入新的省会级都市还是在纵向渗透进入新的地级和县级市场，要在同一等级的都市之间进行比较分析，优先考虑进入条件很好的市场。（四）成片开发，就近开发在市场条件相差不大的状况下，考虑在短期内对几种相距较近的都市（包括横向扩张和纵向渗透）进行开发，从而可以减少开发的成本，减小管理的难度；在对地级、县级市场的纵向渗透中，在市场条件相差不大的状况下，优先选择距离管理中心较近的都市进行开发，同样可以减少开发成本，减小管理的难度。（五）商圈至上所有店面的建设都必须在商圈范围内考虑。（六）先直营，后特许此前发展直营店，建立起较为完善的连锁网络及物流平台，开始直营店、特许店同步发展。第二章连锁发展选址原则一、选址人员确实定流程（一）提出选址人员班子草案大区针对连锁规划部年初提出的计划店面，根据计划店面所处商圈确定大体选址范围。然后由大区连锁发展部负责人确定详细选址人员（选址人员不局限与连锁发展专人，可在当地员工中选择）。上报选址人员时，需附上该员工联络方式、户籍所在地、所处部门。（二）报选址部负责人修改调整总部选址管理部根据大区上报的选址人员，综合考虑各方原因，对大区上报的选址名单进行修改调整，并将修改调整后的名单交连锁发展中心第一负责人。（三）报连锁发展中心负责人修改调整连锁发展中心负责人最终确定选址人员名单，并将该名单下发大区连锁发展部。（四）报大区人力资源部协调配合（若需动用连锁发展体系之外人员的状况下）选址名单中，若出现连锁发展体系之外人员，大区连锁发展部需请大区人力资源部协调配合。（五）告知有关负责人员大区连锁发展部在得到总部确认的选址名单后，应当即时告知负责人和其所在部门（若非连锁发展体系人员），让其提前做好准备。二、选址方式的选择前期我司选址重要采用的是地毯式搜索，获得了不俗的成绩。但伴随我司连锁发展的不停深入、百店计划的全面铺开，地毯式搜索需要大量时间、人力的局限性日益突显，成为制约连锁发展的瓶颈。因此在实际工作中，企业不停总结经验，选址方式已不局限于地毯式搜索了。（一）地毯式搜索（见选址原则化程序和规范）（二）寻求战略合作伙伴每一种积极寻求拓展的零售企业，都面临着选址的问题。对于选址，大家都搜集了大量的房源信息，积累了宝贵的经验。寻求信息共享、互惠互利的战略合作伙伴是每个企业共同的需求，不过基于企业信息的保密问题，怎样规避泄密风险是我们在寻求战略合作伙伴时要考虑的首要问题。在详细操作时，优先考虑规模大、美誉度高、积极寻求发展的零售企业、房地产开发商，与其就选址信息共享到达共识，签订《战略合作伙伴合作协议》或者《谅解备忘录》。详细考虑对象重要分为如下三种：1、我司的老房东。伴随苏宁电器近几年来的迅速扩张，尤其是百店计划的稳步推进，我司在全国拥有众多房东，这是一笔很大的财富。在我们的房东中，不乏某些大型房地产开发企业（如万达），我们可以同这些房东签订有关协议，共同开发项目（万达就同沃尔玛、红星签订了类似的协议）。虽然我们的房东并非房地产开发商，也可以请他们来协助我们寻找卖场。2、非家电业态连锁企业。20世纪90年代，尤其是进入二十一世纪，大型化、连锁化日益成为人们的共识，涌现了苏宁、华联等众多连锁企业。不一样业态的连锁企业对于市口、面积、楼层规定不一样（如超市对于楼层规定不高）。我们可以与其中的某些连锁企业签订战略合作伙伴协议，共同开拓市场（在前期的操作中，我司同百安居、西单商场、好又多等已经有过接洽）。3、全国性、区域性大型房地产商。进入新世纪，中国的房地产如日中天。在这大背景下，涌现了顺驰、中原等众多大型房地产开发商，他们往往在各地拥有众多房产项目，我司可以与对方合作，结成战略合作伙伴。如目前的热点“万达模式”。（三）参与房产或者零售企业展会、论坛在经济全球化的大背景下，行业间互动越发紧密，各地展会、论坛会常常性的召开。这种展会、论坛是我们认识朋友，开拓眼界，理解最新行业动态、房源的良好途径。目前这种论坛、展览会较多，我们可以组织人员有选择性的参与。前期我司去杭州参与零售企业选址论坛，就获得了某些信息。不仅开拓了眼界，搜集了某些新居源，还结交了不少房地产开发商，同大会组织者——联商网也保持了良好的合作关系。（四）政府公关从前期全国连锁发展状况来看，与政府合作很好的地区，连锁发展就比较顺利，例如浙江、北京等。又如前段时间我司在苏皖地区进展缓慢，通过一轮公关，近期已经有所改观。在实际操作中，我们可以效仿苏皖，罗列拜访官员，组织有关人员进行公关。这个工作的推进需得到企业高层支持。需要拜访的政府人员一般包括分管商业的副市长、招商局局长、商贸委、有关区的区长等等。当今社会经济往来频繁，官员间的交流日益普遍，伴伴随各地官员间的互相影响力也日趋明显。在开拓新市场前，可邀请与当地政府来往亲密且与我司关系很好的官员协助我司公关。（五）自建、并购伴随我司连锁发展的不停推进，尤其是苏宁电器股份有限企业在深交所成功上市，我司在选址中不再局限与简朴的房屋租赁，开始尝试在重要都市、商圈自建、并购合适房源。三、选址原则化程序和规范（一）搜集都市地图若选址人员并非当地员工，在开展选址工作前，需搜集该都市地图，以变更好推进后期工作。（二）寻找该都市的常驻人员实行访谈通过与当地人员的访谈，力争精确把握该市各商圈的基本状况（包括人流密集区域、顾客购物习惯、商圈关键位置、商圈内重要商场等等）。（三）上网查找该都市的有关信息伴随互联网的迅速发展，我们可以很轻易的在网络中寻找到我们需要的多种资料，起到事半功倍的效果。在网络寻找过程中，我们需要理解的信息资料包括：都市人口数据、人口分布状况、各区的商品零售总额、都市商圈分布状况、重要大型楼盘分布状况、人们购物习惯等等内容，在查找资料时，尽量要得到最新的数据。（四）对该都市进行实地考察“眼见为实，耳听为虚”。在开展详细选址工作前，大区连锁发展部应当通过前期得到的数据、信息，提前对该都市的商圈进行实地考察，对商圈的大体范围做到心中有数。注：若选址的人员为当地发展部人员，则前四步可以简化。（五）设定选址的地理范围结合实地考察，大区连锁发展部要确定选址的详细范围，该范围要尽量的详尽（从哪条街到哪条街要明确），便于经后工作的开展。（六）选择选址信息的公布时间及方式前期我司选址重要采用的是地毯式搜索，获得了不俗的成绩。但伴随我司连锁发展的不停深入、百店计划的全面铺开，地毯式搜索需要大量时间、人力的局限性日益突显，成为制约连锁发展的瓶颈。因此在近阶段我司开始尝试采用媒体、房产中介等途径寻找合适房源。公布选址信息时，大区应当注意选择合适的时机、方式。大区拟订的内容得到总部确实认，未经总部确认的内容不得随意对外公布。（七）确定选址工作计划书大区对选址工作要有一种详尽的计划。（八）计划书报选址部负责人签批（九）选址信息公布1、通过政府协助的：=1\*GB3①拟写给政府的汇报草稿=2\*GB3②报选址部负责人和连锁发展中心负责人签批=3\*GB3③送政府的有关部门（招商局、主管市长）2、通过网络、报纸公布的：=1\*GB3①拟写公布内容草案=2\*GB3②报选址部和连锁发展中心负责人签批=3\*GB3③通过市场部和市场中心选择网站和报纸=4\*GB3④贯彻公布事宜3、通过人员搜寻的：=1\*GB3①组织参与人员=2\*GB3②细化街辨别工=3\*GB3③实行搜寻=4\*GB3④信息汇总登记（十）备选址的接洽及上报对于考察的每一种备选址，都要制作完毕备选址调查汇报（见附件一），所在区域的区位图（区位图重要反应备选址所在小区域的重要商业状况及重要道路）。在与房东方几次沟通之后，我们选址人员需要房东提供我司租赁区域的建筑平面图、该备选址的产权（所需资料见附件二），填写完毕产权调查关系草稿（见附件三）上报集团法务，并请对方就我司租赁区域进行报价，明确可以提供我司的项目（包括装修、消防等方面状况）。在前期房屋接洽时，选址人员要尽量防止报价。当备选址资料搜集齐全，较为成熟之后，就要填写备选址评估及谈判申请汇报（见附件四），商务组、物业组、法务部评分细则（见附件五、附件六、附件七），并提请大区营销、财务部门制作完毕该备选址的营销测算及财务概算。当一切工作完毕之后，要尽早上报总部连锁发展中心选址部。大区将备选址信息传送至专用信箱，所有上报资料必须加密，传真、邮件资料由大区和中心制定人员传接。四、合适备选址的评判原则根据店面的规模及所在商圈的级别将连锁店提成旗舰店、中心店和小区店三类，针对不一样的店面，规定也有对应的侧重。1、市口：旗舰店、中心店规定位于都市的主商圈内，例如南京的新街口、杭州的武林门、成都的春熙路、重庆的解放碑。小区店可位于某些交通便利、周围居民众多的区属商圈或小区中心。2、交通：店址所在地不仅要有多条公交车可以抵达，还要有以便自行驾车的顾客以便前去和停车。店址的门前不应是单行线或狭窄的道路，不应有较长的护栏或其他障碍物制止顾客以便抵达。3、门前场地：店址的门前要有宽畅并可不阻碍交通和其他商家经营的场地，用于停放机动车辆和举行户外的促销活动。4、外立面：规定整洁、醒目，不应有较多的树木或高架桥遮挡。5、入口：为以便顾客、员工进入，尚有货品的装卸，规定商场有独立的顾客入口、员工通道和货品通道，其中顾客的入口迎街面要在20米以上。6、面积：旗舰店8000－10000平方米、中心店5000－6000平方米、小区店2500－4000平方米。7、楼层：1－4层，且最佳各楼层面积均分，若其他条件较为吻合，一楼的面积可以略小，但不适宜低于500平方米。单独在3层以上或在负一层的一般不考虑。8、层高：吊顶后的高度不低于2.8米。9、构造：建筑柱距不低于6米，为塔楼配套的设备井、减力墙、消防墙不应位于房屋的中心位置，阻挡视线，建筑物的形状应基本规则。荷载每平方米不低于350公斤。10、垂直通道：各楼层间应有至少两部自动扶梯承担顾客的垂直运送任务，或者要具有加装自动扶梯的土建构造条件。存在3楼以上的经营楼层的，要有1部货梯。11、基础装修：顶部为石膏板或轻钢龙骨矿棉板吊顶，地面为600MM×600MM浅米黄镜面地砖。12、消防：建筑物应遵照建设部颁发的建筑消防设计施工规范，具有喷淋、烟感、防火卷闸，以及监控和联动控制设备，尤其是和建筑物一同设计、施工的消防通道，上述设备应当通过当地消防主管部门的验收。13、电容：我司包括空调、自动扶梯、货梯等动力电系统及商场照明、样机展示等民用电系统在内的总体用电需求一般为150KW/千平方米，即5000平方米的连锁店需要电容为750KW。14、空调：建筑物内装有可分区独立控制的中央空调系统，并能单独实现新风循环。15、产权：由于合作年限较长，我司但愿直接与产权人合作，若房产已被抵押，需要抵押权人出具同意抵押人向我司出租的证明，若合作方不是产权方，则必须在洽谈合作前出示产权人的租赁授权委托。16、合作年限：8－。17、物业管理：出租方或由出租方委托的物业企业负责建筑物公共部分的设备设施的维修、保养，我司承担店内的保安保洁及自设备的维修保养。五、明显不合适备选址的评判原则1、市口：不在规划范围内的店面（指不在关键商圈、次商圈，不临交通主干道）慎租。2、通道：一层无通道上二层，或主通道过于狭窄不租，电扶梯和客用踏步梯，且无法增设不开；有踏步梯但过于狭窄，无法改造不租。3、产权：出租方非直接产权人，无转租权（包括众多小业主无授权委托证明）的不租。4、抵押权：房户进入产权诉讼，抵押方无出租权，当地政府不予协调的不租；房户明确已进入拍卖程序的不租。5、硬件：房子有不可改造的缺陷，格间过多，且墙体无法拆除的不租；楼板承重不不小于350公斤/平米不租；层高不不小于2.6米的不租；建筑质量有严重问题（地面沉降、墙体开裂等建筑隐患）不租。6、消防：无消防，且不能安装，有消防，但无法通过验收的不租。7、供电：无法提供增容的基础条件的不租。8、门前：主入口临马路，无客流空间慎开；主入口门前临河慎开，隔离栏长度超过1公里须绕道穿越的慎开，门前被高架严重遮挡的不租。9、价格：超过盈亏测算过大的慎租。（详细测算措施不讲，在其他课程中会波及。）六、有关产权和抵押问题的评判原则此前的连锁店店址租赁流程中，一般是在报总部审批后，才进行有关产权和抵押方面的核算。伴随连锁发展步伐的加紧，该流程在实行过程中也暴露出了某些问题。重要是，各大区在投入了大量的人力和精力去谈判、去评估并走上总部审批流程时，在核算产权和抵押资料时，因产权方面出现的障碍，而最终否决该备选址。这样，挥霍了我司前期的大量工作。此流程也也许出现备选址明明在产权和抵押方面存在问题，但考虑到前期投入的工作仍勉强签约的状况。为从主线上处理产权和抵押问题，最大程度地减少租赁风险,应严格按如下流程操作：1、各大区、子企业在进行连锁店店址选址工作时，必须首先对选到的备选址进行产权和抵押状况的资料搜集，在没有搜集到产权和抵押资料前，任何状况下均不得进行下一步的租赁洽谈工作。2、各大区、各子企业必须对搜集到的备选址产权和抵押资料在第一时间报集团律师事务部审核，待集团律师事务部书面承认(特殊紧急状况下可以电话承认)后，方可进行下一步的后续租赁谈判工作。各大区、各子企业应在报核材料时填写附件三《连锁店店址租赁产权关系调查表(草稿)》，并将所有产权方面的材料一并传真至集团律师事务部。3、通过集团律师事务部批复同意后，各大区、各子企业方可进行下一步的租赁洽谈工作。并按原租赁流程报总部审批。任何未经上述流程进行产权和抵押资料搜集和报批的备选址，不得向总部报批，不得进入商务审批流程。4、各大区、各子企业应按集团律师事务部批复的意见搜集产权和抵押方面的材料、核算原件，并填写附件三《连锁店店址租赁产权关系调查表(最终稿)》，将最终的资料搜集和核算的状况注明，报集团律师事务部最终审核。任何未经律师事务部对产权和抵押材料最终审核承认的店址，不得签约。特殊状况需报总裁办同意。5、各大区应搜集和核算的产权和抵押资料分为有产权证和无产权证的在建房两种。有产权证的必须核算产权证原件，核算产权人、地址、面积、位置与否与租赁物相符，与否有未注销的抵押记载，核算与否有共有权人等。并且必须到当地房管部门(即当地办理房产证的机构，机构名称各地也许不一致)通过查阅房产原始档案的方式(可由对方开具简介信)，核算房产证的真伪以及与否有抵押记录。无产权证的在建房，必须核算建房的所有原始资料，包括土地使用证、建设规划证、建设用地许可证、施工许可证、预售许可证等五证的原件，与否与出租方名称一致，面积，区位与否与租赁物一致。除此之外，还必须到房管部门通过查阅房产原始档案的方式(可由对方开具简介信)，核算该在建房的房产档案资料，核算该在建房与否售出，与否抵押。其他方面的产权资料核算按法务部详细指导意见进行。通过核算，租赁物如已抵押，应由抵押权人(一般是银行)出具同意出租的材料，详细格式见附件《同意出租证明》。通过核算，如出租方非产权人(一般状况下，应尽量由产权人直接与我方签约)，应由产权人出具委托出租的材料。详细格式见附件四《授权租赁证明》。如出租方系转租，应由产权人出租同意转租的材料，详细格式见附件五《同意转租证明》。其他方面的详细格式按法务部详细指导意见进行。6、各大区、子企业应在接到本告知后立即对目前已经进行谈判或即将进行谈判的所有备选址进行产权和抵押资料的搜集，将搜集到的材料报集团法务部，以便进行下一步的租赁洽谈和报批工作。产权和抵押问题在连锁租赁过程中极其重要，是判断能否租赁的重要原则，具有一票否决权。请各大区、各子企业充足认识到产权和抵押问题是连锁租赁过程中的红线，任何不得违反此原则，不得以任何理由逾越，特殊状况，需报集团总裁办承认后方可进行特殊处理。注：谈判过程中，除要重视产权方面问题外，房屋内设备设施、房屋构造、承重等也应予以高度重视。例如房东对设备设施规定按现实状况交付，则应立即派物业方面的专业人士到现场考察设备设施现实状况，如需改建，改建投入多少对谈判方案的制定。再例如，苏皖近来出目前前期所有工作都结束，准备往商场摆样机时，却发现楼板承重不够的问题，应引起重视，在规定房东提供平面图的同步也要提供房屋构造图，并到设计院核算房屋承重与否到达350Kg/平米。七、与租赁方谈判（合作）流程（一）拜访业主我司的连锁发展人员在理解了房产信息后，会约见租赁负责人，向其简介我们的来意，并理解租赁方对房产的经营定位和合作的意向，尚有房产面积、楼层、产权关系，为以便后来的沟通，租赁方最佳可以提供房产的建筑平面图。（二）明确租赁物若有初步合作意向，我们将把拟承租的楼层、面积以及详细的分界告知租赁方，以便阻力方测算后报价。在此阶段，为了方案的精确，我司人员需要在不影响租赁方正常经营、管理的状况下进场观测、丈量尺寸、拍摄照片。（三）企业考察为增进双方的理解，增强合作的信心，我们将邀请租赁方的重要领导人和项目详细的负责人来我司地区管理中心和全国总部参观访问，同步也可以安排我司的高层领导与租赁方的拜访、洽谈。（四）业主报价租赁方针对前期明确的租赁物提供报价方案，并明确报价中所包括的详细项目。（五）商务条件洽谈我司针对租赁方的报价，进行测算，并尽快予以答复。同步将就付款方式、交房时间、租赁年限、免租期、机电设备提供、维保责任、外立面和门前场地使用等事项与租赁方进行沟通。（六）法务条款洽谈当双方的商务条件基本一致时，我们将就双方的权利和义务，包括违约罚则与租赁方进行沟通。（七）协议文本梳理双方的洽谈人员共同将前期谈妥的条件用文字体现出来，并力争兼顾双方的利益。（八）双方领导审核协议内容双方的有关部门、领导审核协议文本，提出修改和完善的意见。（九）沟通修改双方洽谈人员就有关意见，再行沟通，并最终到达一致。（十）证照审验双方审验营业执照、签约人的法人授权委托、产权证、土地使用权证、消防验收合格证等证照的原件并复印留存。（十一）正式签约双方在到达一致的协议上签字盖章。（十二）交房在租赁方房产管理人员的陪伴下，双方清点房屋内的设备、设施的数量、完好状况，记录我司进场时的水电表读数。（十三）付款我司按协议约定的日期将租赁费用支付给租赁方。八、谈判中我方的优势1、收入稳定：良好的信誉和实力保障了合作方的主线利益。有些较小规模的商家虽然承诺了较高价位的房租，但在实际的经营过程中难以兑现自己的承诺，甚至拖欠了水电费或卷了营业款、转租款一走了之的事也时有发生，给业主的经济及声誉带来了极大的损失。这些小商家在使用房产的过程中也较多地考虑自身效益的最大化，而疏于对房屋、机电设备进行必要的维护保养，导致对业主资产的损害，由于缺乏规范的管理，少数租户也许因使用不妥而引起火灾，后果就愈加不堪设想。2、增长税收：苏宁设于每个都市的分子企业都是独立核算，并在当地交纳税收的，由于苏宁良好的经营业绩及迅速的发展，目前我司在北京、江苏、浙江都已进入当地纳税先进企业的行列，并多次受到当地政府的表扬。3、带旺商圈：苏宁进入一地市场后，会从筹建开始就进行系统的广告宣传，加上自身具有的著名度和价廉物美的商品，可以在很短的时间成为当地消费者关注的焦点，并带来巨大的客流。我司杭州武林门店开业期间，为维护好每天近15万人次的客流秩序，政府动用了300多名警员，济南泉城路店开业前一天的20：00就有顾客在店门前排队……宁波天一广场建成后一度陷入招商的困境，我司入驻后，众多商家接踵而至，房租目前已由当时的不到2元/平米/天涨到15元/平米/天，还没有空铺可以提供。好的房产还需要好的商家来经营管理，对整栋乃至整个街区商业环境的带动必将增进业主利益的最大也是最长期的实现。4、增长就业：商业是劳动密集型的行业，我司平均单店要招聘员工就达300人，加上配套的管理、物流、售后人员，一种都市平均以四家店面计算，吸纳的就业人数将到达3000人左右。并且我们的岗位相对丰富，适合的年龄跨度较大，基本没有性别限制。5、活跃市场：伴随苏宁的进入，当地家电零售行业的竞争会相对加剧，大家会在价格上、服务上提高自己的竞争能力，从而带动整个行业的活跃，不仅优惠了消费者，还通过整体行业竞争能力的加剧扩大了辐射面，吸引其他地区的消费者前来购物。6、互动产业：苏宁的连锁店开出后，需要仓储、配送，需要广告宣传，需要装修基建，需要添置设备……这些需求势必带动运送企业、媒体、建筑装饰企业对应业务的增长。九、协议报批流程对上报的协议文本进行初验：理解协议文本有无交对方先行确认查验协议附件与否齐备、清晰查验连锁发展、大区负责人有无签字确认协议文本审核：签约方与产权方名称与否一致→重要商务条款与否反应了前期谈判的指导意见→列出与前期指导意见不一致的地方→拟写协议审核意见书审核意见会签：选址部、中心→法务→行政→总裁办会签意见汇总传达会签意见贯彻状况的审批跟进详细负责人现场查验原件并拍摄照片跟进协议的签定并收取签约文本将协议文本重要内容登记入电脑资料库将协议文本归档保留十、协议签约前流程在完毕签约数量的同步，必须保证每一项协议的签约质量。除在前期谈判中把好关外，各大区连锁发展部一定要有始有终作好协议报批过程中的谈判协调工作，按如下流程保证每一项协议的签定均有据可依、万无一失。协议报批结束后：大区连锁发展部整顿集团有关部门的协议审批意见；大区连锁发展部针对整顿后的审批意见逐条与房东方沟通洽谈；大区连锁发展部将与房东方洽谈的成果以书面或口头形式和参与审批的各有关部门沟通一致；大区连锁发展部整顿出“协议审批意见反馈表”（见附件八）报连锁发展中心选址管理部，由选址管理部跟进各审批部门签字确认；大区连锁发展部按各中心确认的最终意见整顿协议文本终稿，报连锁发展中心确认与批复意见无误后正式签约。附件一：备选址调查汇报所处商圈状况名称：范围：平均租金水平：重要商业企业及经营状况：区位图二、备选址周围环境1、备选址与近来的公交站点距离及公交线路数量：2、备选址朝向：3、备选址辐射的销售范围：4、场地：5、道路：三、备选址基本状况（一）房屋基本状况1、整幢建筑物描述：外观：楼层分布：2、商业用房总面积：3、供我司使用的区域及构造：4、商场构造：5、可提供的外立面尺寸：（二）房屋使用状况1、竣工时间：2、目前经营品类及状况：（三）产权状况1、产权人：2、出租方：3、出租方与否直接产权人：4、有无产权证、土地使用证、租赁许可证：5、有无抵押、抵押权人能否出具同意租赁的书面证明：（四）设备设施1、消防设备及有无合格证：3、中央空调：4、自动扶梯数量、状况及分布：5、货梯数量、状况及到达楼层：6、电容量：（五）装修状况：1、顶：2、地：3、墙：4、综合评价：（六）物业管理1、服务项目：2、物业管理费：四、目前洽谈状况1、报价及所含项目：2、首付款：3、付款方式：4、押金：5、交房时间：6、电费增值税发票及租赁费发票：7、其他：五、目前谈判进展及重要问题：六、盈亏平衡测算（重要指标：税后毛利率、年保本销售额、不含租金的年总成本费用、可承受的最高年租金）七、初步评价意见：八、其他九、附件：1、周围环境照片（含备选址的全景照片）2、门头照片3、门前场地（含本楼）照片4、内部构造照片5、内部设备设施照片6、内库照片7、装修照片附件二：产权资料1、在建房需要提供的产权资料：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证2、建成房需要提供的产权资料：房屋所有权证、土地使用权证、房屋租赁许可证（如购置则为商品房销售许可证）。注意：查看国有土地使用证时最佳看原件，注意在“他项权利”一项中与否有抵押记录。与否在都市拆迁范围内需要到有关规划部门理解。在我司租赁期内，租用房屋的产权变更不影响我司与原产权方租赁协议的延续，即所谓的买卖不破租赁。附件三：连锁店店址租赁产权关系调查表(草稿)连锁店暂定名地址出租方名称产权方名称产权材料调查和核算状况材料名称与否原件备注其承诺在签约前提供的材料连锁发展部负责人签名集团法务部最终止论集团法务部负责人签名附件四：XX连锁店址评估及谈判申请汇报备选址基础资料阐明一、备选址区位1、备选址商圈状况和大区位XX备选址位于XX市XX（市关键、区域、小区商圈）级别的xx商圈，该商圈西起xx路，东至xx路，南起xx路，北至xx路，平均租金XX元/平方米/月。（必须附标识该备选址在都市中的位置，相对于都市商圈、我司已开店、与竞争对手的位置关系地图）。2、备选址周围环境和小区位详细描述备选址所在区位的周围状况，重要商业企业简介等等内容。（附区位图）二、备选址建筑状况照片1、备选址全景图（照片）2、备选址门前场地图（照片）3、备选址门前道路（照片）4、备选址后场（照片）5、备选址内部现实状况图（照片）文字阐明1、面积及楼层分布：2、外立面：3、门前及后场：4、内部构造：柱间距为5、设施、设备：6、装修：三、备选址软件状况产权状况：物业管理：消防验收：业主方履约能力：。四、备选址接洽状况租赁面积及楼层外立面店招位和广告位报价对方谈判负责人租赁竞争状况附件五：商务组有关店址评估的细则(计100分)评估项目项目分值项目明细明细分值评分原则原则分值项目得分市口状况30所处商圈级别10市级关键商圈10市级次商圈8区级商圈6小区商圈4非商圈0相邻商业项目（200米范围内）10当地著名百货商场10当地较著名、经营很好的百货商场8大型著名综合超市6中小型专业店4零星商铺0与商圈标志性建筑的步行距离10100米以内10100米…300米8300米…500米5500米…800米2800米以上0交通15相邻道路数量4相邻2条主干道以上4相邻1条主干道，1条一般道路3相邻1条主干道2不邻主干道0交通管制52条相邻道路机动车均可双向行使5有1条相邻道路机动车可双向行使4相邻道路机动车单向行使2相邻道路机动车严禁通行0100米内公交线路数量35条以上33条…5条22条…1条1无0顾客抵达的便利性3便利3需绕过少许障碍物2需绕过多种障碍物0面积及楼层15原则符合度3与原则面积差距10％以内3与原则面积差距10％…20％2与原则面积差距约20％以上0楼层41—3层41—4层32—3层23—4层0一层面积占比4一层面积占总面积30％以上4一层面积占总面积30％…15％3一层面积占总面积15％…10％2一层面积占总面积10％如下0实用面积占比2实用面积占比80％以上2实用面积占比80％…70％1实用面积占比70％…60％0.5实用面积占比60％如下0与竞争对手面积比较2较竞争对手店面规模大2与竞争对手店面规模相称1较竞争对手店面规模小0构造15出入口3非相邻出入口在3个（含）以上，宽阔且货品员工均有独立通道3非相邻出入口2个，宽阔且货品员工均有独立通道2非相邻出入口2个，无货品和员工独立通道1.5非相邻出入口1个，宽阔且货品员工均有独立通道1非相邻出入口1个，货品员工无独立通道0垂直通道3每层均有2部以上自动扶梯，另有独立商场用步行梯3每层仅有2部自动扶梯2每层有1部自动扶梯，另有独立商场用步行梯1每层只有商场用步行梯0.5无垂直通道0柱间距48米以上46米…8米26米如下0商场几何形状3规则3较不规则2很不规则0大型设备井位置2位于商场角落，商场通透性好2位于商场中后部，通透性一般1.5位于商场中间，通透性差0外观形象10门头及店招位尺寸2300平米以上2300平米…200平米1.5200平米…100平米1100平米如下0门头及店招位高度25米以上25米1.55米如下1观测角度24面23面1.52面11面0.5外立面店招独立性2只有我司一家2需与另一家共用1需与另两家共用0外立面装饰2成色较新，用材很好2成色较旧，用材一般1有大面积破损0场地10面积4不小于原则化场地面积原则较多4基本符合原则化场地面积原则2不不小于原则化场地面积原则较多0使用的独立性4独立使用42家共用2多家共用0后场场地2较大4较小2无0其他5租赁物发票提供1.5全额提供租赁费发票1.5部分提供租赁费发票1不提供发票0水电费发票提供1.5全额提供增值税发票1.5部分提供增值税发票1不提供发票0交房时间2与计划开店时间相符2迟于计划开店时间1六个月以上交付的0合计100100以上为除价格以外商务条款的评分原则，租赁费用没有包括在内，由于：1、价格自身就是绝对量化的原因，不需要进行评分2、价格是一种相对比较灵活的原因，需要双方谈判的不停深入才能到达一致，并且房租水平的高下与整个都市的租金水平及租赁物所处的区位有关。附件六：物业组有关店址评估的细则店址评估、评审中有关物业方面的评估总分为100分，重要分为两个方面，首先是设备、设施的评估，占70%；另首先是基础装饰装修方面的评估，占30%。一、设备设施方面总评分100分，实评分=所得分*70%评估项目项目分值项目明细明细分值评分原则原则分值项目得分供电力方面25整体电容量10电容量完全符合商场需要10电容量不符合商场需要，但可以增容5电容量不符合商场需要，也不能增容0电气设备新旧程度5电气设备是全新的，可以正常投入使用的设备5电气设备整体良好，只需作小部分改动4电气设备大部分需调整，或每一层只有总电源，而没有分支电源。3电源没有到各楼层，需从配电房拉电缆到各楼层2供电控制积极性3电源是由我司自行控制3电源是由业主控制1电源由其他租户控制0有关设备检查、检查证明2有关设备检查、检查证明齐全2有关设备检查、检查证明没有或很少部分有0电费计量设备的合理性、精确、独立性5我司商场照明和设备用电都能单独计量，没有公用电分摊，并且不承担电力损耗，业主提供增值税发票6我司商场照明可以单独计量，公用电及设备用电以计表数按面积分摊，并且承担5%如下的电损，业主提供增值税发票5我司商场照明可以单独计量，公用电及设备用电以使用功率按面积分摊，并且承担5%以上的电损，业主不能提供增值税发票1供水方面5便利性3我司商场每层用水都能到位，水压正常3我司商场水源没有到位，还需另接水源0计量精确、独立、合理性2我司商场每层用水都能单独计量，并且精确，不承担水耗2我司商场每层用水按面积分摊，并要承担水耗0监控设备5设备新旧程度3主机、摄像头、云台、录像机工作正常，图像清晰，商场所有安全通道都能保证有监控点3监控系统不能正常工作，图像较差，部分通道口无监控0控制积极性2监控系统由我司控制2监控系统由业主控制0广播设备5设备新旧程度3主机及喇叭工作正常，音质很好3主机及喇叭不能正常工作，音质较差0控制积极性2播音系统由我司控制2播音系统由业主控制0自动卷闸门5设备新旧程度5自动卷闸门起落正常，卷闸门无破损5自动卷闸门起落不正常，卷闸门破损严重0中央空调15中央空调主机5主机是全新设备或持续使用两年以内5主机持续使用一年后停滞时间在一年以上，或持续使用五年以内3主机持续使用超过五年0管道3管道所有安装到位，保温很好，无破损，内壁洁净3管道部分没有安装到位，或保温破损严重，内壁腐蚀严重0变风量机组3变风量机组较新，外部无锈蚀，电机及送风噪音小，每个风口的风量较大3变风量机组锈蚀严重，或电机无法运转，每个风口的风量较小1循环水泵2水泵较新，水流量较大，电机工作正常，无漏水现象，各阀门都能正常开关2水泵漏水严重，电机声音异常或不能启动，阀门锈蚀严重，不能正常开关0冷却塔2冷却塔工作正常，表面无锈蚀，内部填料较新，电机能正常工作，无异常声音2冷却塔表面锈蚀严重，内部填料破损严重，电机工作异常或不能启动0电梯方面10电梯设备完整性5我司商场内的扶梯和货梯齐全5我司商场内扶梯或货梯部分缺乏，需要增长2没有扶梯和货梯，需要所有增长0设备检查、验收证明2电梯设备的检查和验收证明齐全，验收证明有效2电梯设备的检查和验收证明需重新办理0设备新旧程度3设备是全新设备，停滞时间不超过一年，或电梯自安装起持续使用两年以内3设备是全新设备，停滞时间在一年以上，或电梯自安装起持续使用五年以内。1电梯使用时间超过五年，或电梯使用一年后停滞时间超过一年1消防设备30消防验收、检查状况4有消防验收合格汇报和年检合格汇报4无合格消防验收汇报的年检汇报证明0设备的配套状况6商场内有烟感报警系统1商场内有消防栓系统1商场内有防排烟系统1商场内有放火区及建筑物的构造状况1商场内有消防方面有关联动设施、设备1商场内有喷淋系统1备注：高层建筑物必须有消防电梯设备使用年限3设备有效期限一年左右3设备有效期限三年左右2设备有效期限五年以上1设备的独立性5消防控制室在我司控制区域内，并且该主机只供我司单独使用5消防控制室由业主控制，系统由多家单位使用，但我司可在控制室内设我司内部电话便于联络3设备的运行状况及维护状况4各项消防设备运行正常并且维保单位定期对系统进行检查4各项消防设备运行正常但无维保单位3设备使用数年，系统勉强可以运行2消防系统瘫痪1建筑设计与否符合开店规定4建筑物是钢筋混凝土框架构造，可任意分割4建筑物内部是钢构造3建筑物是木构造2商场内有无单独的安全疏散通道及其他消防辅助设施4商场内有2个以上安全通道，安全出口及消防疏散指示标志、应急照明系统、灭火器材4商场内有2个以上安全通道，安全出口但无任何的消防辅助设施2二、基础装饰、装修方面的总评分为100分，实评分=所得分*30%评估项目项目分值项目明细明细分值评分规定评分原则项目得分建筑面积20每层实用面积10得房率（实用面积/建筑面积）的比例乘上分数建筑构造20柱间距10柱间距8m以上10柱间距6m~8m7柱间距6m如下3层高10层高4m以上10层高3m~4m7层高3m如下3顶部状况20吊顶8矿棉板吊顶8石膏板吊顶7其他吊顶6裸顶刷乳胶漆5毛坯2顶部完好率、平整度6顶部平整度好，无破损，不必整改6顶部平整度一般，局部破损，需整改3顶部平整度差，大部分破损，需整改1装修年限61年内新装修61~3年43~5年25年以上1地面状况20地面装修8地砖8水磨地面6复合地板4毛坯0装修年限6