庐阳区高档老年公寓建设项目可行性研究报告

目录序言 3第一章项目概况 5第二章项目建设社会背景 82.1人口老龄化和老年人问题日益突出 82.2合肥市养老现实状况 92.3建设老年公寓的必要性 11第三章三十岗乡建设老年公寓的优势 123.1区域概况 123.2三十岗乡自然环境特性 163.2.1地理位置 163.2.2地形、地貌 163.2.3地质 173.2.4气候、气象 173.2.5水文 183.3三十岗乡建设老年公寓的优势 20第四章建设计划 214.1本项目建设计划： 214.2投资计划： 22第五章建筑设计 235.1老年人建筑设计规范 235.2庐阳区高档老年公寓设计 315.3建筑设计根据 335.4给排水设计 335.5绿化设计 335.6抗震设计 33第六章老年住宅市场研究 346.1老年住宅市场的现实状况分析 346.1.1老年人口的发展状况 346.1.2老年住宅的现实状况 366.2老年住宅市场环境分析 396.2.1投资环境 396.2.2政策环境 40第七章老年住宅市场发展前景分析 417.1市场发展趋势 417.2产品发展趋势 437.3消费发展趋势 457.4老年住宅市场的准入条件 45第八章项目管理与实行进度 478.1项目管理 478.2项目实行进度 47第九章组织机构、劳动定员及培训 50第十章项目招投标 5110.1项目招标范围 5110.2项目招标组织形式 5210.3项目的招标方式 52第十一章环境保护与劳动安全 5411.l环境保护措施 5411.1.1工程征地的影响及对策 5411.1.2对交通的影响及缓和措施 5411.1.3施工扬尘、噪声的影响及缓和措施 5511.1.4生活垃圾的影响和对策 5611.1.5弃土的影响及对策 5611.1.6对地下水的影响 5711.1.7对地表水体的影响 5711.2安全生产 58第十二章投资估算及资金筹措 5912.1投资估算 5912.2资金筹措 60第十三章效益分析 6113.1社会效益 6113.2环境效益 61第十四章可行性研究结论 63序言中国制鞋工业通过十几年的迅速发展获得令世人瞩目的成绩。中国制鞋工业做主劳动密集型产业，拥有天独厚的人力和原料资源优势，伴随加入WTO组织和我国经济不停持续、迅速发展，我国鞋业将迎来更大的发展机遇和空间。

一、中国制鞋工业总体现实状况及评价中国鞋业在目前世界鞋业发展格局中的位置毋庸置疑，中国鞋类产品生产量已占全球生产总量的40％左右，我国已成为世界鞋类生产和销售中心。从出口的数量上看，目前世界上平均不到两人就可以拥有一双中国产的鞋。但这并不能阐明我们在世界鞋业中的强大。实际上，衡量一种国家的鞋业与否发达，不光是看它的产量有多大、有多少条生产线。从业人员有多少，更重要的要看它在这个行业中与否具有强大的设计开发和创新能力、与否拥有世界级的著名品牌、产品与否拥有较高的附加值、在世界范围内的市场拥有率的大小等方面。

从产品状况上看，中国制鞋业生产技术和产品工艺加工质量与世界制鞋发达国哪比并无很大差距，有些方面已经到达相称高的水平，许多世界著名品牌在中国订牌生产便证明了这一点。就象其他国家鞋业发展初期同样，我国鞋类产品还基本处在模仿、拷贝阶段，或是远离鞋靴产品消费需求的一种低层次的简朴设计。从鞋的植型造型变化到鞋帮的构造式样，从旅鞋到旱冰鞋，从休闲鞋到运动凉鞋等等，无论是款式，还是具有新的实用功能的鞋类品种都是由国外传入，我国制鞋企业基本都是跟着他人走，国外设计开发出什么新款式或新功能的鞋类，我们就模仿生产什么，我国制鞋企业几乎完全省略了现代工业发展中最为重要的关键程序──设计。伴随中国鞋类产品在设计开发上的严重贫弱，我国鞋类产品在国际市场上难以树起品牌形象，再加上工艺和材料等方面的局限性，致使产品在国际市场上以“大路货”和低级货的形象出现，平均单价局限性3美元，皮鞋局限性7美元。如此低的价格，不仅远远低于制鞋发达国家意大利、西班牙等，甚至低于同是发展中国家的印尼和巴西，这种综合水平较低的产品很难具有高附加值，产品的价格基本反应的是劳动力的价值。总体看，中国鞋类产品品质尚处在较低阶段。

从中国鞋业生产发展方式来看，中国制鞋业目前还处在低层次的加工型发展阶段，即中国制鞋业整体上看是靠国外来样订单，通过为其加工而获取有限的利润。

因此，从中国鞋类产品总体状况和目前中国鞋业发展方式上看，中国制鞋工业在世界鞋业发展格局中只是鞋业大国，而不是强国。

二、二十一世纪世界鞋业发展趋势

从世界鞋业发展形势看，老式概念意义的制鞋国家和地区，如美国、捷克、韩国、日本、中国台湾等，由于劳动力成本不停提高以及货币升值和环境保护等原因的影响，这些国家的制鞋工业逐渐衰退，但居世界鞋业领导地位的意大利制鞋工业除外，虽然近些年意大利鞋业受来自各方的竞争影响有所下降，但其依托自己的皮革、设备、制品上强大的设计开发能力，其整体实力在相称一段时期内仍可傲视世界鞋业。此外，在欧洲较发达的国家中，西班牙和葡萄牙的制鞋工业目前也保持很好的状况。

在世界鞋业的重新布局和构造调整中，亚洲尤其是中国的制鞋工业获得了很大发展，全球制鞋工业向亚洲倾斜转移时，中国以其极为丰富和低廉的劳动力、有关的优惠政策、丰富的原材料资源和强劲的经济发展势头，抓住了这次制鞋工业调整。转移的机遇，获得了大量投资，鞋业硬件设施现代化进程获得飞速发展，中国已成为世界鞋类生产和贸易大国。近年来印尼、泰国、越南等东南亚国家的制鞋业也在不停发展，尤其是越南制鞋业进步较快。南亚的印度尽管目前制鞋业还不发达，但它与中国有许多相似的条件，如廉价的劳动力、丰富的皮革原材料资源以及悠久的皮革加工历史等，都使印度在未来也许成为有影响的世界鞋业生产大国。

在制鞋生产上，二十一世纪知识经济的特性将越来越深刻地体目前制鞋生产各个环节上，制鞋CAD与CAM将被广泛地应用于鞋业设计与生产当中。伴随制鞋CAD与CAM软件功能的不停发展、强大，将大大提高制鞋设计与生产效率。商务电子化进程的加紧，鞋业商务电子化也势在必行，鞋业商务电子时代的到来，预示鞋业发展模式的一种主线性转变，在一定期机和条件下，有规模的制鞋企业都将转入这一新的发展模式中，否则将很也许遭到无情淘汰。制鞋CAD与CAM的广泛使用和商务电子化时代的到来以及新的制鞋技术、新功能材料的出现，新的帮底、帮部件与帮部件之间的结合方式和新的定型方式的出现等，已使未来鞋业针对每个人对鞋的合理性、实用性、审美性和个性化的需求而进行专门的设计生产变为也许。制鞋工业也必将在新的世纪里由工业化阶段的大批量、原则化的生产方式逐渐过渡到由于个性时代的需求及能满足这种需求的知识产业阶段的多品种、小批量、柔性化生产方式阶段。

在新的世纪里，制鞋企业或鞋业企业愈加看重新产品的设计开发和产品营销两个环节，而将鞋靴产品的生产加工置于次要地位。耐克、阿迪达斯、锐步等世界著名品牌发展模式就是如此。它们并不在本土设置生产加工鞋类产品的工厂，而是设置新产品设计开发中心，将开发出的新产品以订单方式不停送往遍及世界各地的加工厂去订牌生产，然后再通过先进的营销理念和营销方式，以及品牌价值和著名度来获取高额的利润。

二十一世纪是个性化的时代，人们在生活中更乐意提出自己的意见、展现自己的个性、显示自己的存在。鞋类产品做为服饰的重要构成部分，也起着展现人们个性和美感的重要作用，这种作用在未来会越来越成为人们选某些鞋类产品的重要动机。因此，新的世纪里鞋类产品将进人到个性化的设计时代，新产品的设计开发将面临更大的挑战。制鞋企业或鞋业企业各个运行环节和最终目的都必须围绕产品来展开和实现，这样，新世纪的鞋业发展趋势的一种重要特点是制鞋企业或鞋业企业将不遗余力地去进行新产品的设计开发。

未来世界制鞋工业发展的另一重要趋势是企业愈加重视品牌意识和品牌战略的实行，并由运动鞋向其他鞋类品种转移。对品牌关注是现代人消费的重要特点之一，因此，品牌可以成为企业重要的无形资产并带来巨大的商业价值。世牌一运动鞋品牌耐克，通过成功实行品牌战略造了巨大的经济效益。制鞋企业品牌战略实行不仅可使企业当时获得较高的经济效益，并且这种无形资产还可以持续不停地发明新价值和稳定其产品的市场价格，正是由于品牌可以带来更多的收益，制鞋业同其他工业领域同样，在新的世纪里将愈加重视对品牌的建立和塑造。第一章项目概况1、项目名称:合肥宝威龙体育用品有限企业生产基地2、项目单位:合肥宝威龙体育用品有限企业3、法人代表：林国清

4、项目位置:瑶海区大店行政村

5、建设性质:新建

6、项目建设背景:中国制鞋工业通过十几年的迅速发展获得令世人瞩目的成绩。中国制鞋工业做主劳动密集型产业，拥有天独厚的人力和原料资源优势，伴随加入WTO组织和我国经济不停持续、迅速发展，我国鞋业将迎来更大的发展机遇和空间。伴随中国人的消费观念越来越理性，越来越乐意接受某些高品质的品牌，进入高端市场是我国鞋业的重大战略决策，势在必行。

目前我国虽已成为世界鞋生产制造大国，然而鞋业“中国名牌”寥寥无几。许多企业当碰到诸如原材料价格暴涨、劳动力成本加大等不利原因，面临的只有减产或停产关门。有些很好的企业，也由于缺乏自主品牌，只能靠给国外品牌加工挣微薄的钱。因此，中国鞋业要在未来的竞争中取胜，必须加紧创名牌的步伐。要实现这一目的，需要我们用探索和创新的实际行动去做大量的工作，尤其是提高产品科技含量，勇于踏进高档大商场，强攻高端市场。7、项目建设宗旨:在鞋类产品消费方面，伴随世界经济不停发展和人民物质生活水平的不停提高，世界范围内鞋类产品消费发展趋势将展现如下特点。

1、鞋类产品功能消费细化。

当人们越来越关注生活质量、品位、并有一定的经济概障时，人们穿鞋就如同穿衣服同样，不一样的穿着用途和不一样的场所，人们会选择穿不一样的鞋，如人们出人正式场所穿端庄大方的正装鞋、休闲娱乐穿休闲鞋、参与朋友聚会穿礼鞋（包括晚礼鞋）或时装鞋。在产品功能细化中，未来休闲鞋（包括运动鞋）和越来越时装化和个性化的女性将得到较大发展，休闲鞋的多功能、舒适性、审美性和个性化将成为发展趋势。

2、鞋靴产品消费审美化。

鞋作为妆扮人的外表形象的重要服饰品，消费者正越来越看重它的审美价值及所带来的一种审美享有。有调查表明，人们在消费鞋类产品时考虑的诸多原因中，款式与否满意是首先考虑的原因，另一方面是穿着的舒适性，接着是质量、价格等原因。由此，可以推测，鞋类产品消费审美化是二十一世纪鞋类消费市场上的一种重要特点和发展趋势。

3、鞋类产品消费个性化。

当今社会发展的多样性、短暂性和人类认知领域的不停深入与爆炸式的增长，使人类难以找到终极目的和同类中的一种自我认证。现代人为了印证自我的一种价值、个性，通过多种途径和形式在生活中寻求自我、寻求个性。对个性化日用品的追求是其一种最重要的方式，但凡可以体现自我存在的、有个性的商品都将在新的世纪中广受欢迎。服装和鞋类产品又是这些商品中更易体现其个性的商品，更易使拥有或选择此类商品的人感受到自我存在的价值以及所带来证明自我的一种乐趣。在新的世纪里，鞋类产品消费个性化的趋势在青年人中体现得尤为突出。

4、鞋类产品消费时尚化。

伴随人们物质生活水平的提高，人们在消费领域中的时尚化体现愈加突出，服装和鞋类产品消费时尚体现尤为明显。这种时尚化消费表目前人们对鞋靴的楦型、构造式样、材质、色彩、图案、装饰工艺、装饰配件和新功能的不停追逐。鞋类产品消费时尚化，也可以说是一种消费流行化。人既需要展示自己的个性存在和价值，同步也但愿自己为同类所承认，这是人类产生趋同心理的本源、根据、鞋类产品消费时尚化、流行化对制鞋企业来说，必须重视对流行的预测，谁精确把握住了时尚，谁就将赢得市场竞争中的积极权，谁也就将获得丰厚的利润回报。近些年鞋类产品消费时尚化愈来愈明显，如运动休闲鞋、滑轮鞋、松糕鞋、军警靴（马丁靴）、休闲鞋、方头楦、斜头楦、脚型楦等等都曾是或目前仍在国内外流行消费时尚的鞋类品种和楦头造型。追求时尚性已成为鞋类消费发展的重要趋势。

5、新功能鞋消费增长。

伴随人类对生活方式的多样化追求，以及现代科技的飞速发展，能满足人们多种需求的新功能鞋将受到人们广泛欢迎。在过去的中，人们的生活态度及生活方式发生了巨大变化，健康、轻松、娱乐、运动等成为人们生活中的追求，轻便的慢跑鞋、柔软和式样新奇的休闲鞋、给人带来滑行乐趣的滑轮鞋、具有良好减震功能和回弹性的气垫运动鞋等等都发明了巨大的社会效益和市场效益，深受人们的爱慕。在新的世纪中人们仍旧会给他们带来健康、轻松、娱乐、以便、实用等新功能的鞋类产品充斥爱好。现代科技的发展也努力地使这些变为现实，如纳米技术的出现和不停成熟，正在深刻影响人类生活的各个方面，通过纳米技术处理的材料可以透气而不透水，可以克制病菌，可以生产出非常小的机械装置等等，这就为此后生产出真正的防水皮鞋、防臭人造革鞋和一种具有微型驱动装置的电动鞋等新功能鞋奠定了技术基础。世界著名的锐步企业即将在新的世纪里推出一种高科技智能化的运动鞋。这种鞋是针对那些在运动的时候更关注自己的健康、效率及运动成果的人，这种运动鞋通过内置的微处理感应装置和无线电频传播，可以使运动者在一块专门设计的手表上不停理解到自己的步行数、跑步数、距离、目前的运动节奏、平均节奏和其所消耗的热量，并且往后还想增长测量心率的功能，这种可以给运动都带来诸多使用价值的新功能运动鞋必然会吸引众多消费者。对新功能鞋的消费是构筑在人们对自身更美好的一种生活状态的追求基础上的。在人类愈加关注生活质量的21世纪，能满足人们多种实用功能需求的新功能鞋将倍受人们欢迎，成为新世纪鞋业发中消费方面一种重要的趋势。8、项目总投资及资金筹措：项目估计总投资9925.25万元，其中地方政府自筹6010万元，申请中央财政协助处理3900万元。9、项目实行根据:近几年，我国在科学发展观和建设友好社会的统领下，积极推进改革开放，国民经济展现持续增长较快，效益很好，价格平稳，活力较强的良好发展趋势。10、项目规划布局：独特的地理位置优势，安徽省紧靠长江三角洲经济圈，是临江近海的内陆省份。安徽省在中部崛起战略中占有重要的地理和区位优势。伴随宁西、合武、合宁等高速铁路的贯穿，安徽连接东西南北各个方位的交通已经形成立体交通网，交通优势十分明显。作为合肥的东大门，该区域的位置更为优越。11、编制根据:《合肥市瑶海区大店工业汇集区总体规划》（～）。第二章项目建设社会背景近年来，受国际贸易壁垒、人民幣升值、原材料价格上涨以及劳动力短缺等诸多原因的制约，中国制鞋业面临著严峻的挑战。在这样的环境下，中国制鞋业怎样保持全球最大產鞋国和出口国的地位？怎样从低端市场走向中高端市场？怎样从数量型向品质型、效益型转变……

在全球制鞋业的版图中，中国无疑是最为强势的大军团，由于在全球年產鞋量150亿双的份额中，“中国造”已超过100亿双。然而，进入风云变幻的，一枝独秀的中国制鞋业开始了新的裂变，在国际贸易壁垒、人民幣升值、原材料价格上涨以及劳动力短缺，特別是国家新的劳动协议法实行的影响下，一直处於强势地位的中国制鞋业正面临著严峻的挑战和考验。中国制鞋业的转移危机以及產业升级的紧迫性，全球制鞋业新的格局怎样变化，已成为全球业界关注的焦点。2.1世界制鞋业发展状况及消费市场概况从全球范围上看，目前世界制鞋大国重要是亚洲的中国、印度、越南、印尼和泰国，欧洲的义大利、西班牙和葡萄牙以及南美洲的巴西等。全球既有多种制鞋企业3-4万家，制鞋业及鞋材、鞋机等有关行业从业人员总计近1000万人。

中国是全球最大的產鞋国和出口国。近几年，中国每年生產多种鞋超过100亿双，占全球制鞋总量的66%，是世界最大的鞋类製造基地，也是世界上最大的鞋类出口国。，中国鞋类出口达76.5亿双，出口总值为218.1亿美元，出口量占世界出口总量的53%以上。

印度是仅次於中国的全球第二大鞋类生產国。印度目前年產鞋约20亿双，约有4000家制鞋及有关企业，其中约500家为大型企业，3500家为中小企业。中小企业的產量约占印度鞋类总產量的60%到65%；大型企业一般能提供高品质的產品，重要为国际品牌加工。

巴西是全球第三大產鞋大国，其女鞋品质和价格在世界上佔有重要的份额，目前巴西有制鞋企业7200家，从业人员约30万，年產鞋7亿双，年出口鞋在1.8亿双左右。

越南是全球第四大制鞋国，约有400家制鞋企业，从业人员约50万人左右。越南现年產鞋4-6亿双，其中90%產品出口。，越南鞋类出口总值为35.5亿美元；1-10月鞋类出口总值达32亿美元，同比增长9.9%

意大利是欧洲乃至全球最重要的老牌制鞋大国，目前年產鞋约2亿多双，51%的產品定位在中高端市场。义大利有3个地区重要生產高档鞋，第一种是SanMauroPascoli，共有270家企业，年產鞋1500万双。第二个是RivieradelBrenta，有近1000家企业，重要生產高档女鞋。第三个是马凯省的费尔墨和马塞拉塔，约有3300家企业，总销量达10亿欧元，大概60%的產品出口到国外。

西班牙是欧盟国家中第二大鞋类生產国。该国年產量为1亿双左右，由於亚洲国家与拉美国家的竞爭，使西班牙鞋业彻底变化了商业方略。如今，他们已將產品定位从重要以中等为主转向具有设计项目的、高品质的高档產品上。西班牙制鞋业已由低成本的生產中心转向全球中端及高端鞋类生產地之一。

葡萄牙也是欧洲重要的鞋类生產国。有制鞋企业1900家，年產量为9180万双，近年在不停减少。葡多数鞋厂重要为义大利等国的鞋商生產，產品以中低级为主。隨著国际市场竞爭的加剧以及產业的转移，葡制鞋业在经歷一段不景气时期后，开始重新定位，走向以中高档產品为主，崇尚自我设计，创立自有品牌，开发国际市场的道路。

在鞋类消费市场方面，目前全球鞋类產品重要消费市场集中在两类地区，一类是经济发达的国家和地区，如美国、欧盟、日本、加拿大等，另一类是人口眾多的国家及地区，如中国、印度、巴西、印尼等。据国际有关记录资料表明，进入二十一世纪后，全球前10名的年鞋类消费大国分別为：中国（22.57亿双）、美国（21.33亿双）印度（20.09亿双）、日本（6.2亿双）、巴西（5.52亿双）印尼（4.8亿双）、法国（3.3亿双）、德国（3.24亿双）、英国（2.78亿双）、巴基斯坦（2.3亿双）。在上述国家中，中国、印度、巴西、印尼等国家人口眾多，拥有巨大的鞋產品消费市场，但同步这些国家拥有大量的制鞋企业，其產品可满足大部分国內需求，对外部產品需求不大。隨著这些国家经济的发展，人们生活水准的不停提高，消费能力和意识的不停增强，鞋產品消费市场的增长空间极大，这些国家將是鞋產品消费最具潜力的市场，也是鞋类產品出口最具潜力的目標市场。2.2全球重要鞋业生产国的优劣势比较制鞋业是劳动密集型的產业，其发展和转移受到土地资源、劳动

力成本、原材料供应、环境保护以及销售市场等多方面原因的影响和制约。由於全球重要消费市场和鞋业製造商、批发商及零售商对利润最大化的追求，必然要考虑上述几方面的重要原因，使得全球制鞋业的重心在不停转移。初期的全球制鞋业的中心在欧洲的义大利、西班牙、葡萄牙等国家，上世纪六七十年代开始转移到成本相对低廉的日本、臺湾、韩国、香港等国家和地区。上世纪80代末、90年代初，又转移到了土地劳动力成本更低廉，產业资源更丰富、投资环境更完善的中国大陆沿海一带。至1996年，中国已成为世界鞋类生產和出口第一大国。在其后的间，中国制鞋业一枝独秀，不停发展壮大，每年都以10%-20%的增幅在发展，成为全球鞋业头號大国。这期间，越南和印度的市场也为国际鞋业巨头提供了另一种劳动力资源丰富且成本低廉的產业选择地，从而使两个地区的鞋业获得迅速的发展。到目前为止，包括中国、越南、印度、印尼和泰国在內的亚洲国家，为全球市场提供了超过85%的鞋类產品，成为全球制鞋业的中心。

此后亚洲制鞋业包括中国的制鞋业与否会转移到其他地区去？还是在亚洲內部国家之中转移？这是业界都在关怀、关注的重要话题。我们可从上述的影响鞋业发展和转移的原因去进行考察和分析比较。2.3中国制鞋业此后的发展趋势中国制鞋业有着悠久的歷史，隨著改革开放的流潮，中国承接国际制鞋业的转移，一跃成为全球最大鞋业生產中心和销售中心，形成了十分完善的產业链和產业发展平臺，並且已基本佔据了全球中低端的鞋產品市场，而使老式的制鞋大国义大利、西班牙、葡萄牙等已放弃中低端市场，所有转向高端市场，南美的巴西的制鞋业也开始转向高端市场。这是一种国际產业发展的趋势。

中国制鞋多集中在东南沿海地区，如今也开始面临劳动力成本上升，电力供应紧张、原材料价格上涨以及环境保护规定趋严等问题，一部分鞋厂（重要是人数庞大的大厂或不规范的小厂）面临著关闭和转移的抉择，也有部分鞋厂关门大吉或者搬迁到其他地方。中国制鞋业的竞爭优势是明显的，但怎样適应国际市场变化和国內的生存环境，把握好市场的发展机遇，也是业界不得不面对的现实

按照业界有关专家人士的分析，此后中国制鞋业的发展必然要从低端市场走向中高端市场，要从数量型向品质型和效益型转变，產业升级换代是必走之路，因而，从数量上看，中国鞋业的生產量和出口量或许此后將有所下降，但品质將得到提高，產品价格和出口总值將会不停增长。第二，中国制鞋业的產业转型和转移是大势所趋，一部分有创新能力和规范性较强的企业，將走向產业升级的转型之路，一部分依托生產成本取胜的企业將转到內地生產成本更具优势的地方，如广东珠三角制鞋业已开始向东西两翼相对较落后地区转移，温州制鞋业已向西部地区转移。第三，產业佈局更趋合理。通过產业调整大洗牌之后，中国制鞋业的產业佈局將愈加合理。例如广东珠三角鞋业將形成新的格局，东莞形成国际中高档鞋品的加工基地和国际鞋业总部基地；广州形成国际鞋业、鞋材业的市场贸易中心展览中心和研发中心；惠东形成中低级时尚女鞋生產基地；鹤山形成中高档男装鞋生產基地；潮州、揭阳一带形成工艺鞋加工出口基地。而福建泉州晋江一带形成全球运动鞋生產基地；温州形成中低级男装鞋生產基地；成都形成中低级女鞋生產基地。第四，內销市场不停扩大，中国自身是一种具有13亿人口的庞大消费市场，目前中国人均年消费鞋仅为1.7双，在此后几年內，中国人均年消费鞋类提高到3-4双，是完全有也许的，因而，中国有能力的制鞋企业应提高產品的设计及自主创新能力，在国內市场建立、培育和发展自己的品牌和建立市场行销管道，更好地拓展国內市场。第五，创立品牌拓展国际市场。中国鞋已在国际市场佔有重要的市场份额，但品牌却不是中国企业的，绝大部分是加工贴牌的，隨著產业构造的调整和市场竞爭的加剧，中国应加紧在国际市场创立自己的品牌和行销管道，获取更大的利润空间，发明更大的產业优势。

中国制鞋业此后的发展目標应是產业的国际化，和市场的全球化。在与世界制鞋业的博弈中，中国制鞋业若能立足国內市场，確保產业的生存和发展，进而发展全球化的品牌和管道，以长袖善舞的优势佔领国际市场空间，实现制鞋业的可持续发展，那么，中国作为全球制鞋业的中心不会变化，无论產业怎样转移，也是在中国各地转移和发展。第三章大店行政村建设体育用品厂的优势3.1区域概况1、合肥市概况合肥市位于华东地区中部安徽省中心，地处江淮之间，巢湖西北岸，地理坐标为东经116度40分～117度52分，北纬31度30分～32度37分。东北部与滁州市相接，东南部与巢湖市相连，西临六安市，北靠淮南市。合肥市位于安徽省中部，地处江淮之间、巢湖北岸，现辖三县（肥东、肥西、长丰）、四区（瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区），总面积7266（市区458）平方公里，人口425.9（市区127.94）万。全市实现国内生产总值589.7亿元，比上年净增104.74亿元，增长16.2％。其中，第一产业增长值54亿元，增长16.6％；第二产业增长值297.2亿元，增长17.5％；第三产业增长值238.5亿元，增长14.5％。三次产业构造为9.16：50.4：40.44。按户籍人口计算，人均生产总值为13378元，比上年增长2658元。，合肥市市民上下一心、齐抓建设，生产总值初次跨越千亿元，实现GDP1073.86亿元，同比增长17.5%，创十年来最高增幅，人均GDP到达2975美元。全市城镇居民可支配收入超过万元，到达11013元，农民人均纯收入约为3690元，整年城镇单位在岗职工工资为21889元。，合肥市规模以上工业总产值突破千亿元，新增产值超过200亿，实现利润47.09亿，比上年提高16.8%。固定资产投资突破800亿，非公有制投资增长强劲，完毕437.98亿元。合肥市作为安徽省省会，全国重要的科研基地，总体规划到都市人口控制在300万之内。都市规模控制在280平方公里以内。第一、二、三产业占国内产生总值的比重为9:45:46，总体规划到达5:43:52。到实现国内生产总值1000亿元，国民经济愈加发展，各项制度愈加完善。到，农业初步实现集约化、规模化、现代化；工业化基本完毕，城镇化到达发展中国家同期平均水平；三大产业协调发展；对外开放水平不停提高，形成与国内外有广泛经济联络的对外开放格局。科技教育发展水平明显提高。生态环境优美，社会环境文明，人民物质文化生活到达初步富裕水平。2、大店概况大店工业汇集区总用地面积约3.0平方公里，近期建设约33.3公顷。园区规划产业用地2.8平方公里，按照每公顷就业人口110人计算，所需的就业人口为3.1万人。考虑带眷系数0.5，则规划区域内可居住人口4.9万人。园区内规划居住用地43.2公顷。采用多套人均居住指标，进行多层次反复推算，结论是可容纳的人口数约为4.0万人，考虑到工业汇集区内产业用地多为第三产业，且距离都市中心距离很近，因此，规划期内4万人是较为合理的。近期人口约2万人。伴随工业汇集区各项基础和服务设施的不停完善，集聚区著名度不停得到提高，汇集区开始具有吸引大的工业项目入驻的也许性。一旦吸引到大项目，就有也许吸引到有关配套企业，由此形成汇集区的主导产业。因此，本阶段汇集区的发展战略是立足汇集区的既有优势，培育汇集区的竞争优势，合适引进劳动密集型高科技产业，重点扶持技术密集型和知识密集型产业的发展。大店工业汇集区的发展战略是以服装产业、新型建材产业为方向形成产业集群。伴随合肥市现代化滨湖大都市建设的进展，原先处在都市边缘地带的大店工业汇集区逐渐成为城区的构成，其土地价值明显提高，某些工业项目的发展也与都市功能不匹配，因此，产业构造及都市功能的提高成为瑶海工业园区二轮创业的新目的，作为瑶海工业园区延伸的大店工业汇集区正是在这个形势下发展起来的新兴工业区，其发展目的就是使得工业汇集区从单纯的制造业主导走向具有综合职能的新城区。按行业及产业链进行分区有助于污染性的工业进行集中处理，分片区确定基础设施投入原则，也有助于发明宜人的创业环境，吸引高科技人才，更有助于多种用地之间的协调，发明环境优美的都市环境。3.2大店工业汇集区自然环境特性●位置优势：大店工业汇集区位于合肥市瑶海区大店社居委境内，长江东路穿境而过，南与肥东县龙塘工业区相望，东临肥东新城区，西与龙岗开发区隔河相对，作为瑶海工业园区大店组团的一部分，对其周围具有较强的辐射和带动作用。●交通优势：有“安徽第一街”之称的长江路是合肥市重要交通干道，汇集区通过长江东路向西可直达市中心，并可通过都市环道抵达都市各区，向南可直上312国道，交通顺畅，内外联络以便，区位交通优势明显。●环境优势：根据合肥市环境监测中心站对该区域现实状况环境监测成果，表明该区域环境质量很好，该区域大气环境不仅可以满足《环境空气质量原则》（GB3095-96）二级原则，并且整年大部分时间空气环境质量到达一级原则规定，噪声环境除交通主干道外其他区域均可满足《声环境质量原则》（GB3096-）2类原则，区域内生态环境状况良好，环境容量较大。●基础设施：截至到目前，大店工业汇集区前期建设区域周围的基础设施基本完善，区内的雨水、污水管道正在加紧完备之中；区内供电可靠，电源较近，电力充足。目前在汇集区西部有一座110KV变电站供电，后来在周围还将新建两座110KV变电站。这三座变电所可保证大店工业汇集区的发展用电。目前汇集区内的供水重要来自市政供水管网，水量充足，水质优良。本次规划的大店工业汇集区目前各项基础设施正在完善，道路等基础设施正加紧建设，配套的雨、污水管网等也在齐头并进地规划建设之中，可保证在企业、入住居民进驻之前将基础设施统一完善。●形态优势：区域内开发前重要地貌以农田及居民村庄为主，易于都市景观的营造，勾画都市轮廓线。3.2.1选址合理性分析●选址规定：大店工业汇集区的立项建设源自于贯彻合肥市“千亿”规划，加紧发展第二、第三产业，实现富民强区的战略目的。因此汇集区选址原则首先应符合合肥市总体规划，应有一定的本底构造相对简朴的区域，同步应远离老城区商业中心，但交通要以便，便于与老城区相联络。●自然条件：大店工业汇集区所在地重要地貌为农田及居民村庄为主，地势平坦，以人工植被为主，无原始植被，区内野生动物较少，多为人工养殖的家禽家畜；该区属季风亚热带湿润气候，四季分明、气候温和、日照充足、雨量适中、无霜期较长。●社会条件：区域内社会构造简朴，工业设施较少，居民点较少，拆迁损失较小，因此便于区域内的整体规划，统一风格。●建设条件：区域所在位置周围紧靠东部的肥东新城区、西侧的龙岗开发区、南侧的龙塘工业园，交通、供水、排水、供电、供暖、通讯等设施齐全，便利于大店工业汇集区的建设。●环境条件：区域附近地表水为二十埠河。二十埠河发源于长丰县境内，流域面积140km2，河长24km，河宽8～60m，90﹪保证率条件日经流量为2.34万m3。二十埠河作为南淝河支流之一，在河上口附近汇入南淝河，最终进入巢湖。二十埠河接纳了合肥市东市区部分、美菱工业园、龙岗工业区及其附近排放的工业废水河生活污水。区域内工业废水通过预处理后与生活污水一起通过市政污水管网进入朱砖井污水处理厂处理达标后排入二十埠河。合肥市常年主导风向为东南偏东风，大店工业汇集区开发性质定位为发展都市型工业、商贸物流业的工商汇集区，对空气环境质量规定较高，本区域空气环境质量很好，可以满足规定。3.3大店工业汇集区建设合肥市宝威龙体育用品生产基地的优势1、大店工业汇集区位于合肥市瑶海区大店社居委境内，长江东路穿境而过，南与肥东县龙塘工业区相望，东临肥东新城区，西与龙岗开发区隔河相对。长江东路是连接老城区与东部组团的重要干道，且伴随新安江路等级的提高，将使得汇集区与东部组团连接更为紧密。大店工业汇集区范围为东连肥东新城区，西接龙岗开发区，南与肥东龙塘工业园相望，北至合宁铁路大店段，规划总面积3.0平方公里（约合300公顷），其中一期已建成面积约500亩。2、都市工业区的重要功能是发展以建材、服装为主的都市型工业区，建设节能、节地、环境优美的新型汇集区区；中央商贸办公区作为都市东部片区中心之一，本区域不仅集中了商贸流通产业区，同步也应为汇集区企业、市民提供行政、商业、文化娱乐等服务。功能区着重景观的营造，疏密结合，软质空间与硬质空间相结合，给人以现代生态汇集区的印象。该功能区建设元素有公园、广场、商业、行政、居住区等。崇高生活区重要是为汇集区人员提供配套生活的区域。文化娱乐产业区是以发展娱乐业、文化产业及创意产业为主导。第四章建设计划4.1本项目建设计划：规划详细建设内容重要包括：1、项目建设原则该项目采用一次性规划、一次性实行的战略，在两年时间内完毕所有投资。2、建设内容及规模该项目分为三个部分：办公区、加工区、仓储区（1）办公区：占地5700平方米，作为企业平常经营管理，产品研发设计的基地，同步安排职工的集体宿舍。（2）生产加工区：占地8200平方米，引进两条生产线以及有关的机床、模具生产。（3）仓储区：占地3100平方，作为原材料和成品的仓储、物流基地（4）职工生活区：占地面积3000平方米（5）绿化布置区：占地面积7300平方米4.2投资计划：项目总投资约30000万元，其中地方政府配套0万元，申请中央财政支持处理10000万元。第五章建筑设计人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一种突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不停下降，老年人在总人口中的数量和比例不停增长。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例到达10%，或65岁以上人口占总人口的比重到达7%”，目前，我国所面临的老龄化问题势必使老式的养老观念、养老模式发生深刻的变化，老年人对经济供养、医疗保健、生活照顾和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供应”。怎样满足市场上的“有效需求”，怎样为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。5.1老年人建筑设计规范1、一般规定<1>老年人居住建筑应按老龄阶段从自理、介助到介护变化全程的不一样需要进行设计。<2>老年人公共建筑应按老龄阶段介助老人的体能心态特性进行设计。<3>老年人公共建筑，其出入口、老年所经由的水平通道和垂直交通设施，以及卫生间和休息室等部位，应为老年人提供以便设施和服务条件。<4>老年人建筑层数宜为三层及三层如下；四层及四层以上应设电梯。2、出入口<1>老年人居住建筑出入口，宜采用阳面开门。出入口内外应留有不不不小于1.50m×1.50m的轮椅回旋面积。<2>老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于识别。<3>老年人建筑出入口门前平台与室外地面高差不适宜不小于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。<4>缓坡台阶踏步踢面高不适宜不小于120mm，踏面宽不适宜不不小于380mm，坡道坡度不适宜不小于1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。<5>当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。<6>出入口顶部应设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用结实、耐磨、防滑的材料。3、过厅和走道老年人居住建筑过厅应具有轮椅、担架回旋条件，并应符合下列规定：<1>户室内门厅部位应具有设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。<2>户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应不不小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇启动空间。<3>户室内通过式走道净宽不应不不小于1.20m。<4>老年人公共建筑，通过式走道净宽不适宜不不小于1.80m。<5>老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不适宜有高差。<6>通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设Ø40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35m高的护墙板。4、楼梯、坡道和电梯<1>老年人居住建筑和老年人公共建筑，应设符合老年体能心态特性的缓坡楼梯。<2>老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得不不小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。<3>缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应不不小于300mm，公共建筑不应不不小于320mm；踏面高度，居住建筑不应不小于150mm，公共建筑不应不小于130mm。踏面前缘宜设高度不不小于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不适宜不小于10mm。<4>不设电梯的三层及三层如下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不适宜不不小于1.50m，坡道长度不适宜不小于12.00m，坡度不适宜不小于1／12。坡道设计应符合现行行业原则《以便残疾人使用的都市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。并应符合下列规定：①坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得不不小于1.50m。②在坡道的起点及终点，应留有深度不不不小于1.50m的轮椅缓冲地带。③坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不不不小于50mm的安全档台。④楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设持续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手设计应符合本规范第4.3.4条的规定。扶手宜选用优质木料或手感很好的其他材料制作。⑤设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出以便，轿厢沿周围离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，梯门宜采用慢关闭，并内装电视监控系统。5、居室<1>老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。<2>老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不适宜不不小于14m2，卧室使用面积不适宜不不小于10m2。矩形居室的短边净尺寸不适宜不不小于3.00m。老年人基础设施参数应符合附录<3>老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不适宜超过三人，每人使用面积不应不不小于6m2。矩形居室短边净尺寸不适宜不不小于3.30m6、厨房<1>老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少许公用厨房。<2>供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不适宜不不小于6.00m2，其最小短边净尺寸不应不不小于2.10m<3>老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.00～8.00m2<4>厨房操作台面高不适宜不不小于0.75～0.80m，台面宽度不应不不小于0.50m，台下净空高度不应不不小于0.60m，台下净空前后进深不应不不小于0.25m。<5>厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。7、卫生间<1>老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不适宜不不小于5.00m2<2>老人院、托老所应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。<3>老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。<4>老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。<5>独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应不小于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应不小于0.40m。浴盘一端应设不不不小于0.30m宽度坐台。<6>公用卫生间厕位间平面尺寸不适宜不不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。<7>卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。<8>卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆或掀压式开关。<9>卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外启动，留有观测窗口，安装双向启动的插销。8、阳台<1>老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不适宜不不小于1.50m。<2>老人疗养室、老人病房宜设净深度不不不小于1.50m的阳台。<3>阳台栏杆扶手高度不应不不小于1.10m，寒冷和寒冷地区宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁，应设可升降的晾晒衣物设施。<4>供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不应不不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不应不不小于0.60m。9、门窗<1>老年人建筑公用外门净宽不得不不小于1.10m。<2>老年人住宅户门和内门(含厨房门、卫生间门、阳台门)通行净宽不得不不小于0.80m。<3>起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采用可观测的门。<4>窗扉宜镶用无色透明玻璃。启动窗口应设防蚊蝇纱窗。10、室内装修<1>老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度如下做与墙体粉刷齐平的护角。<2>老年人居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。<3>老年人出入和通行的厅室、走道地面，应选用平整、防滑材料，并应符合下列规定：①老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界线鲜明，不适宜采用黑色、显深色面料。②老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不适宜采用陶瓷材料。③老年人居室不适宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。每人应有1.00m311、建筑设备与室内设施<1>寒冷和寒冷地区老年人居住建筑应供应热水和采暖。<2>炎热地区老年人居住建筑宜设空调降温设备。<3>老年人居住建筑居室之间应有良好隔声处理和噪声控制。容许噪声级不应不小于45dB，空气隔声不应不不小于50dB，撞击声不应不小于75dB。<4>建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙应设灯光照明。阳台应设灯光照明。<5>老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高0.40m处宜设灯光照明。<6>起居室、卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0.60～0.80m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为0.80～1.00m。<7>起居室、卧室应设闭路电视插孔。<8>老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置；老年公寓、老人院等老年人专用厨房的燃气设备宜设总调控阀门。<9>电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为1.00～1.20m。<10>老年人居住建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。<11>老人院床头设呼喊对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。附录A：老年人设施基础参数A.0.1老年人用床尺寸应符合下列规定：1、单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m；2、双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40—0.45m。A.0.2急救担架尺寸应为长度2.30m，宽度0.56m。A.0.3轮椅应符合现行行业原则《以便残疾人使用的都市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。A.0.4家俱应圆角圆棱、结实稳定、尺度合适、便于扶靠和使用。5.2庐阳区高档老年公寓设计合肥市庐阳区民政局认为在当今社会，人口老龄化已经成为世界人口发展的一大趋势，估计在二十一世纪三、四十年代将到达高潮。伴随人口老龄化程度的不停加剧，老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会经济问题日益突出，其中，为老年人提供舒适、温馨的老年公寓在如今显得日益重要。因此在设计老年公寓时，紧跟时代发展的步伐，力争将世界上最新、最佳的设计方案应用到老年公寓的项目中。在设计过程中，充足运用在调研中得到的资料，认为在设计中不仅要关注老人，同步，也要关注他们所生活的周围环境，从而为老人提供高品质的生活。老年公寓应提供一系列的功能及价值选择，如娱乐休闲功能、便捷灵活功能、文化多样性、个人护理、个人价值实现感、商务活动支持、图书馆、小区性及安全性等。

我单位决定聘任老年公寓的专业团体，集合了住宅、度假村、养老和规划领域的专家，由于养老设施是一种综合的设施，需要尤其的技能已保证功能及运行上的成功。

在庐阳区高档老年公寓建设项目中，力争充足体现了如下特点：

1、突出“自由”的感受，满足老人对自由感的规定；

2、考虑老人可以继续在家中参与工作；

3、用积极、年轻的措施看待年龄；

4、伴随生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；

5、对环境的可持续发展；

6、有度假及护理功能的老年公寓；

7、可以有多处居所，以便外出旅游。

在庐阳区高档老年公寓根据老年人对设施的多样化规定提供现代化的配套设施，满足老年人平常生活和个人护理的需要，在某种意义上，生活环境的设计非常重要，应当与设计方案融为一体。同步，也应考虑到设计发挥老人余热的环境，鼓励老人充足发挥自己的余热，使其尽享每天生活的乐趣。

在公寓内部的环境设计中，尤其重视走廊、门启动的位置以及对公共设施的便捷予以充足考虑。此外，与老年人及其家庭进行沟通也是非常重要的，我们从老人的角度出发，使设计保证老人在所有的区域均可以自由活动。

庐阳区高档老年公寓的设计重点突出“似家”同样的气氛，这与大尺度的公共设施似的老年公寓形成对比。小尺度的建筑物可以最大化的予以老人们维持他们的自信和技能的感觉，让他们感受到家的温馨，并能根据不一样老人的特点、喜好和但愿值来设计公寓，因此在设计的过程中，充足理解不一样老人的生活习惯、过往的经验和记忆，并将之融入设计中，定会给老年人带来亲切的家的感觉。

此外，景观设计也是老年公寓设施中一种非常重要的设计元素，例如花园中优美的景色，可为老年人提供愉悦的心情，从而减少高血压等老年常见病的发生，也可在一定程度上减轻压力和痛苦；在小区花园入口处铺设水平走道，适合老年人悠闲地漫步；同步，景观设计也应考虑到季节的更替，颜色的选择等原因，从而为老年人营造一种美好的居住环境。5.3建筑设计根据<<老年人建筑设计规范>>，中华人民共和国建设部、中华人民共和国民政部，建标[1999]131号。5.4给排水设计新增给排水主管网各1500米，公寓内重要管道规划有污水管道、雨水管道、给水管道及电缆管线等。雨水管道将搜集公寓内雨水并就近接入环湖北路雨水管道。公寓内的给水管道的布置重要考虑给水及厂内消防、绿化等。院内电缆较为集中，各建筑物均采用桥架和穿管方式聚合的敷设方式。5.5绿化设计公寓内除道路及建筑物、构筑物外，其他均为绿化用地。厂区绿化带内栽种适合当地气候条件的树木和灌木辅以草皮绿化。绿化用水将充足使用搜集的雨水进行浇灌。5.6抗震设计所有的建筑物将采用防渗钢筋混凝土构造。混凝土标号C25，抗渗标号S6。抗震设防烈度为：7度。第六章老年住宅市场研究6.1老年住宅市场的现实状况分析中国的养老设施老式上是民政机构社会福利的一部分，最初认为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐渐走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相称的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。据记录，1995年我国共有家庭32208万户，其中60岁以上老年人口的户数为9051万户。民政部等14个部委提出，到本世纪末小区服务设施要发展到26万个，85%的街道都要有一所老年公寓。这与既有的不一样层次老年人的需求已经不相适应，假如没有新的举措，仍采用对既有房地产开发商的贷款条件：自有30%项目资金、贷款周期3年，养老设施的建设不也许现代化、成规模和持续的发展，那么在未来的5～中，养老设施供需的矛盾会伴随老龄人口的迅速发展而日趋加大。6.1.1老年人口的发展状况

我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将到达4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：

第一阶段：过渡阶段1982年～

60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64％增长到10.71％。比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02％的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的速度。

第二阶段：发展阶段～2025年

60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。

第三个阶段：高峰阶段2025年～2055年

60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比翻了两番。从区域来看，我国目前已经有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口靠近7%。表一：我国人口年龄构成积发展预测一栏表中国人口年龄构成及发展预测(%)年份1953196419821990204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.406.1.2老年住宅的现实状况

1、老年建筑的现实状况

据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有4多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人处理住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大概有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%～5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。详细调查状况见下表：表二：目前我国国内老年设施状况一览表目前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能构成老年公寓在一定协助下能独立生活的健康老人自理最低协助管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人自理或办自理最低协助半护理管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半护理居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房护理院生活不能自理、需要半护理或全护理的老人半自理或不能自理半护理/全护理护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、原则层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等老年设施综合体多种类型均包括综合老年设施综合体多种类型均包括2、老年人的居住模式

A、购置房屋居住

人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购置商品房的占2.4%，购置经济合用房的占2.1%，购置原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购置商品房的家庭占6.2%和5.6%，购置经济合用房5.6%和4.2%,购置原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。县购置商品房、经济合用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购置住宅的比重增长迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购置的住房中。B、自行建房居住个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的重要方式之一。人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。阐明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的重要途径。C、租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，获得房屋居住使用权的一种住房消费形式。人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,假如分城镇看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济合用房。3、目前国内老人住宅的销售状况老人住宅的开发目前才刚刚开始，虽然市场上有某些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，可以称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一种是广州的颐年园――中国第一种规模最大的长者小区，此外一种是北京的东方太阳城――目前国内最大的退休小区。

一种最新的对成都高收入老年人的调查资料显示，大多数可以承受单价格为1000～元／平方米，总价为10～15万的商品房。4、目前国内老年设施的形式目前有大型的退休小区――北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓――浦东老年公寓、上海假日老年公寓（筹划中）；按照星级宾馆原则设计的“宾馆型”养老院――上海松江社会福利院；各地均出现某些私人性质的、盈利性质的小型养老院。6.2老年住宅市场环境分析

6.2.1投资环境

6.2.1.1融资机构

国内目前的融资机构多为商业银行，一级都市目前已经出现房地产基金、房地产投资信托等新型的金融工具。

房地产基金：国内的融资方多为商业银行，北京、上海目前有个别房地产投资基金开始介入房地产项目。嘉德置地集团旗下嘉茂基金将在中国成立住宅发展基金，该基金关注价位在5000～0元／平方米的不一样档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等都市。摩根斯坦利名下房地产基金，其目前重要参与上海高端住宅项目的投资。美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金也纷纷进入上海，已与上海房产发展商到达紧密型合作意向。

房地产投资信托：国内正在运行的房地产投资信托有北京中煤信托投资企业和北京国际信托有限企业推出的针对经济合用房的信托计划，目前开发商向房地产信托机构融资的上限为2亿元人民币。

6.2.1.2规划设计资源

真正意义上的老年住宅在国内的发展是非常有限的，因此拥有设计与建设经验的专业机构非常少。

6.2.1.3小区服务资源

与大型医院合作设置护理医疗中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务、婚介中心。

6.2.2政策环境

，建设部根据《中共中央、国务院有关加强老龄工作的决定》和《中国老龄事业发展“十五”计划纲要》，以规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活亲密有关的无障碍设施建设工作为重点，抓好《老年人建筑设计规范》、《都市道路和建筑物无障碍设计规范》的贯彻实行工作。第七章老年住宅市场发展前景分析7.1市场发展趋势1、老年住房（含老年公寓）要纳入国家和都市的总体规划不仅要制定老年住房的长远规划，并且要制定短期计划。首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、构造以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，此后老年人住房的发展目的和规划。另一方面，再根据长远目的和规划，制定阶段性的目的和计划。在近期的都市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，保证老年住宅的持续、健康的发展。

2、大力兴建和发展广大中低收入者老年公寓

老年公寓的建设规模、档次以及价位的高下，都要从我国的经济发展和人民生活水平的实际状况出发，而不是追求大规模、高档次。目前我国中低收入老年人住房的需求量巨大，应予以大力发展。与此同步，也要发展适量高收入者的老年公寓住宅。

3、要处理好老年公寓的融资问题

融资问题是目前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以处理。

首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和都市的总体规划，并且要按照规划规定，定期进行老年公寓的专题财政拨款。在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。另一方面，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。开发商除了享有在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补助。再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。最终，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款措施。如以现房作抵押贷款购置新居；“双协议制”贷款购房。即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖协议和担保协议，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。这是目前国外某些国家普遍使用的措施。即老年人退休后来，从开发商处购置一套老年公寓，然后与开发商签定协议，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。这些贷款措施，为老年人住房提供了保证。还可以采用物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人处理住房广开门路。

4、建立和健全养老制度和住房保障制度

这两个制度是老年人处理住房问题的前提条件。要借鉴国外经验，从我国的实际状况出发认真搞好。我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围；同步要按国家规定准时发放。要建立和完善老年住房保障制度。

5、建立和完善老年住房的法律、法规

法律、法规是处理好老年人住房问题的保障条件。总之，伴随我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年公寓的社会需求广阔，发展潜力巨大。不过它的持续、健康发展需要观念的转变，政府和社会的大力支持，法律法规的完善。7.2产品发展趋势伴随老年住宅市场的日益成熟完善，老年住宅产品将会展现如下发展趋势：

1、规模化

伴随我国社会老年化程度的加深，人们将对老年住宅产品有重新的认识，老年住宅的市场需求也将日益增大，未来的住宅市场将会把老年人的原因考虑进去，甚至会成为未来楼市竞争的热点。市场的发展一般会遵照这样一条发展轨迹：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出现，将使老年住宅产品走向数量化；而后，伴随市场的深入发展，需求的深入加大，专业化程度更高、居住质量更好、价格更合适的大型老年小区应运而生，老年住宅产品展现规模化；

2、郊区化

为了满足老年住宅对环境的高规定，也为了减低成本减少入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离都市，选择在郊外风景宜人、环境优美的地方，不过同步会顾及交通的便捷性，以以便家人朋友的探访；

3、建筑的多样化

伴随老年住宅产品的日趋成熟，产品推陈出新，建筑展现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。

4、功能丰富化

未来的老年住宅将与目前所倡导的“5+2”生活模式结合起来，住宅不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭悠闲于一体。老年住宅小区内蕴藏有丰富的旅游度假资源，不仅为老年人的平常生活提供良好的居住环境，并且为亲友提供节假日悠闲度假的，更是藉此发明了“合家欢”的亲情时光。

5、科技化

以科技为依托的老年人专用设计是未来老年住宅产品发展中最活跃的一环。日新月异的科学发展，为老年人专用设计提供了基础和注入活力，基于老年人的更深入的研究将使未来的老年住宅为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，将为老年人带来更以便、安全的全方位保障；网络技术的应用，将使远程交互成为也许，老人与子女的沟通无处不在。

6、小区服务的专业化

作为老年住宅产品的重要构成部分，老年住宅的小区服务在不停细化、丰富的过程中向专业化发展。小区服务的专业化包括：小区服务设置的细化与个性化，从业人员专业素质的专业化，服务质量控制管理的规范化等等。7.3消费发展趋势老年住宅的消费发展趋势预测可以从消费力和消费观念两个层面上展开。

在消费力上，由于未来老年住宅的规模化和郊区化发展，减少了购置成本，实际上相称于提高人们对老年住宅的消费能力。伴随经济的发展，福利制度的完善与福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配资金增长，使老年人自购房安度晚年成为了也许；另首先，高收入人群的低龄化，年轻一辈收入的增长，为给长辈购房提供的物质基础。

在消费观念上，老式观念的影响将伴随时代的发展而弱化，老年人对子女的依赖性减弱、独立性增强，对老年住宅的认同会增长，不会再盲目地和子女挤在一起，而去寻找适合自己居住的空间，这种观念上的变化就为老年住宅市场的发展扫除了障碍。7.4老年住宅市场的准入条件我国的老龄化进程与经济发展不一样步，未富先老，因此，处理老龄问题，做好老年社会工作发明良好的物质基础成为全面实行社会主义现代化建设的第三步发展战略，实现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目的。

这里，首先提到的是“老有所养”，然而，目前的状况是：首先，国内的养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老年人；此外首先，国家无法提供如此巨大的一笔资金来进行养老设施的修建。因此，当我国进入到真正的老龄社会的时候，社会将会寻找合适的资金来投资养老设施。当资金与需求之间出现非常大的差异时，为了保证社会的稳定，政府将会大力支持资金投向老年住宅的建设，并根据区域市场对老年住宅产品需求的大小来调整优惠政策的力度。

目前，国家建设部和民政部已经出台《老年人建筑设计规范》来规范新建或是改建的老年公寓。第八章项目管理与实行进度8.1项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一，项目由肥东县石塘镇镇政府负责实行，项目要积极推行项目法人制、招标投标制、建设监理制和协议管理制。项目施工建设期间，成立项目办公室，由项目重要负责人挂帅，抽调精干人员挂牌办公。选派一名专业会计和一名工程技术人员直接负责工程，并抽出人员构成项目建设筹办办公室，全面详细的负责项目建设工作。重要完毕项目实行准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工和生产准备直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同步开展和互相交叉进行。将项目实行时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实行进度做出合理而又切实可行的安排，到达保证工期、顺利投入使用。8.2项目实行进度为了保证项目的实行，应逐项编制项目实行网络计划，监控项目实行进度，做到技术准备、土建施工、设备订货、安装调试等各项工作协调一致，按计划进行。环境保护治理与项目改造同步进行。年终完毕项目提议书的编制及论证、评估；3月进行设计；工程争取5月初正式实行。项目计划三年内完毕，项目规划分两期建设，首期规划建设“八个中心”，拟争取于5月动工建设，三年全面竣工投入使用；第二期规划建设“子女亲友度假村”，拟于第三年启动，估计一年内竣工投入使用。表8-1项目实行进度表时间（月）项目可行性研究汇报编制及审批初步设计及审批施工图设计土建施工装修施工设备安装调试竣工营运时间（月）项目可行性研究汇报编制及审批初步设计及审批施工图设计土建施工装修施工设备安装调试竣工营运第九章组织机构、劳动定员及培训本项目由合肥市庐阳区民政局承建，有关事宜由民政局统一管理和安排。合肥市庐阳区高档老年公寓劳动定员安排重要包括：主管2人，其他辅助管理人员4人，财务会计2人，医疗、保健等卫生人员20人，特护人员80人，食堂工作人员25人，其他服务人员12人，劳工5人。预核定，合肥市庐阳区高档老年公寓人员编制150人。建设项目所需人员除高级管理人员之外，其他均通过社会招聘的方式处理。对于医疗卫生、尤其护理等人员的招聘，规定必须有有关的工作经验和基础。第十章项目招投标为了保证本项目建设到达“最优的技术、最佳的质量、最低的价格、最短的周期”的目的；同步也为了规范市场竞争行为，使“公开、公平、公正”的原则得以贯彻，本项目计划在项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、村科等的采购实行招标。有关内容详见表10.1招标基本状况表。10.1项目招标范围根据《中华人民共和国招投标法》规定：“凡在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（1）大型基础设施、公共事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；（2）所有或者部分使用国有资金投资或国家融资的项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。”（一）设计招标范围本项目设计招标实行所有招标、所有工程的设计所有采用招标方式确定设计单位。（二）施工招标范围本项目施工招标实行所有招标。所有工程的施工所有采用招标方式确定施工单位。（三）监理招标范围本项目监理招标实行所有招标、所有