设计阶段成本控制要点

.设计阶段的成本控制重点▌一、先期规划产品组合实行原理：依据不一样的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的收益最大化。优化原则：依据项目获取先期先期策划、设计、项目、成本和战略的工作成就，综合确立规划设计中的最优产品组合。成熟产品采纳实行原理：使用成熟产品不单能够节俭时间、提升效率，并且能够大幅度地减少后期的更改签证花费，进而降低产品建筑成本。成熟产品的大批使用是将来的一个发展方向。优化原则：在切合客户需求的前提下，尽量采纳成熟产品。建筑体形实行原理：建筑外面体形的长宽比率、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求。土方工程..实行原理：外运及外购土方在项目实行过程中不单耗资大批成本并且耗资极大精力，且为隐性成本，对客户并没有直接价值表现，应尽可能减少土方外运及外购量。优化原则：尽可能按原有地势建筑产品，比如在坡地上建筑坡地建筑，在凹地中建筑地下室，能有效减少动土量。山地建筑实行原理：山地建筑的办理较为复杂，就地取材是最好的选择。优化原则：(1)依据山体高差确立产品种类；(2)山地建筑赠予的地下室面积应依据地形设计而不完整按营销要求。合理确立组团大小实行原理：组团大小对成本的影响重点是：（1）每个组团一般需要1-2个进出口；（2）每个组团均有围墙；（3）每个组团均要考虑消防要求；（4）每个组团进出口均需装备特意安全管理与设备。现实中的经验是：假如组团部署过小，则上述花费均大幅增添；假如组团部署过大，可能的物业服务能力跟不上。优化原则：合理确立组团规模，防止组团规模过小；相对集中部署进出口。路网应合理简短实行原理：道路（包含基层和面层）造价远高于相同面积软景造价，在知足规范与交通组织的前提下，减少不用要的道路面积代之以软景能够节俭大批的道路开销。..优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。优化进出口部署实行原理：每设置一个道路进出口就意味着需增添管理人员及相应设备花费，并且此类花费将长久发生，同时也会带来必定安全隐患问题。优化原则：知足消防、交通流向劝导等前提下，应尽量减少进出口。既可节俭出进口的建筑成本，又可减少进出口长久的人员管理花费。部署消防分区实行原理：消防设计规范中有抵消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的部署消防分区，并使其部署的消防分区的面积尽量为其整数倍。优化原则：(1)在切合消防规范的前提下，最大限度部署消防分区；(2)部署防火分区应注意住所、商用、地下车库（单体、复式）的差异。控制地下室面积实行原理：地下室造价高昂，对建筑地下室的要求是：在知足人防要求的前提下能少建则少建。优化原则：严格控制地下室面积。▌二、路网工程..道路宽度实行原理：道路宽度与道路长度相同，减少道路宽度相同起到减少道路面积、增加建设用地、节俭成本开销的作用。优化原则：1）在知足消防与交通流量的前提下，适合地减少道路宽度，以节俭建设用地。2）注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节俭占地；3）经过设置单车行道会车区，能够有效地知足消防查收需要。给水管的选择实行原理：压力等级越高的管材造价越高，联合现场实质状况，不一样区间管道适入选择不一样的压力等级。优化原则：侧重考虑管材精选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管→焊接钢管→无缝钢管→镀锌钢管→UPVC塑料管→球墨铸铁管→钢塑管。排水管的选择实行原理：合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒霉量。优化原则：排水管排序为；规格500之内；UPVC涟漪管→钢筋混凝土管→PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管→UPVC涟漪管→PE涟漪管。一般状况下，灵活车道下采纳重型（Ⅱ级管或S2管材），对非灵活车道下采纳重型要严控。检查井设计..实行原理：室外排水是由管道系统和检查井系统构成，检查井系统的成本优化应从井的数目、井的规格、井的深度以及井盖等几方面下手。井太多也会影响雅观和行车方便。优化原则：防止设计盲目一致采纳大规格井；控制重型井盖使用部位；除灵活车道外的非灵活车道或绿化带等部位严控采纳重型，并尽量减少检查井数目。管网埋深与井深实行原理：排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建筑造价都会增添。优化原则：减少管网埋深与井深。优化管网走向、长度实行原理：管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度优化原则：优化管网走向、长度。▌三、单体设计建筑层高实行原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增添0.1米，单层建筑成本增添2％左右。在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。钢筋含量和混凝土含量是表现结构设计经济性的最后查验指标，采纳限额设计能有效地对设计院的设计工作进行拘束。..优化原则：无特别状况，层高采纳2.8米。结构设计实行原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有必定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院往常取值偏于守旧，对其经济性考虑较少。常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，相同的构件使用不同的钢材其经济性不一样，应当对使用的钢材种类依据不一样的构件进行般配。优化原则：向设计院下发设计限额，跟进设计参数。斟酌地下室部署地下室结构在结构成本中所占的比重很大，并且地下室的结构失散性比较大，对其余部分的影响和关系不显然，做好地下室结构的优化设计关于控制整个结构成本至关重要。第一，要注意公共大地下室的面积的充分利用，做好单层地下室和多层地下室的方案比较。其次，要掌握好支护成本的降低，尽量抬高整个±0.000的标高，因为这不仅降低了支护的成本还节俭了土方的开挖和外运，减少了地下水丰富地区的水压力的影响，对地下室的底板和抗拔桩的设计都起到了有益影响。对地下室的结构成本控制还要掌握好地下室顶部覆土厚度的控制和顶部活荷载的控制，地下室顶部覆土的厚度一般与景观部署和地下管线的埋设要求相关系，这就要求在设计管理过程中把景观设计和管网设计提早介入，做好精美化设计和专业配合工作，严格控制好地下室顶部覆土的厚度。最后，要掌握好地下室顶板和底板的部署方案，对这些结构部署方案要做很多方案成本比较，要全方向的掌握方案的可行性，对方案的弃取要慎之又慎。..控制层高在知足建筑立面和使用净高的前提下，减少层高不单能够减少竖向构件的长度和体积，同时还能够减少基础等土建成本和外装、设备及营运成本。关于一般中档房子来讲，层高每减少100mm，成本可减少30～40元/㎡，地下室还会更高些。减少层高能够经过结构专业控制梁高、设备专业每层综合布线来实现。某些部位还能够采纳变截面梁或在梁中预埋套管等举措来保证楼层净高的要求。控制高宽比（即结构高度和结构有效宽度的比值）建筑高宽比越大，主体结构抗颠覆力矩也越大，安全所需抗侧力构件（剪力墙）便越长，由此便会增添结构成本。控制高宽比成为了却构优化设计的明显环节。优化剪力墙设置底部商业、基层复式住所或架空层层高一般较高，为知足规范要求，剪力墙墙厚一定增添许多，同时因变为了短肢剪力墙，配筋也将进一步增添，此时能够经过验算超限墙体的稳固性来减小墙厚，由此一来，墙厚变小，成本也将大大降低。剪力墙长度和数目主要以位移指标来控制，规范规定纯剪力墙结构的层间位移比限值为1/1000，为充散发挥剪力墙的最大作用，设计时能够以1/1050~1/2000作为层间位移比的目标限值，在保证建筑物安全充裕的前提下减少不用要的剪力墙体，进而从整体上节俭造价。优化梁的部署及配筋方式楼盖造价占结构总造价的9%~13%，其重量占整个房子重量的22%左右。梁属于楼盖的一部分，其部署直接影响着板的受力状况和配筋，合理部署梁也成为了控制造价的重点。关于常有的柱网，标准层等承受荷载较..小的楼板优先考虑平行梁或十字梁，其大体综合成本（计算钢筋的数目、混凝土的数目和模板的数目）会比井字梁低10%左右，而关于地下室顶板等承受荷载较大的楼板应采纳井字梁，以知足协调受力、保证净高的要求。同时，能够撤消那些小跨度楼板下部为支撑上部较短填补墙而设置的小梁（如厨房、洗手间等），因为楼板自己足以承载那些填补墙，不需要独自设梁，这样梁减少，成本降低，空间也变好。在大跨度框架梁配筋方面，应防止上部粗大钢筋全梁贯穿，尽量采用较小直径钢筋配置，这样能够有效节俭框架梁的钢筋用量。控制楼板厚度楼板厚度直接影响着结构荷载，20mm厚楼板自重约占标准层总荷载3.3%，厚度增添，荷载加大，梁、墙、基础均会加大，成本也随之增添。同时，关于标准层较小楼板来讲，配筋均按最小配筋率来要求，楼板厚度增添反而配筋增大，所以实质工程设计时楼板厚度也是一个降低成本的控制因素。混凝土标号的合理采纳混凝土标号每增添一级，单价提升约5~8%；对柱及剪力墙轴压比的影响很显然，应优先采纳高标号混凝土；对梁来说，标号高低对梁的承载力变化不大，应采纳低标号混凝土；对板来说，固然提升标号对承载力有提升，但标号提升后最小配筋率相应增大，楼板开裂的几率也增大，所以也应采纳低标号的混凝土。工程设计时往常将墙柱混凝土标号高于梁板混凝土标号一~二个等级，将混凝土承载能力最大化。钢筋资料的合理选择HRB400级钢筋不论从强度、延性仍是性价比上都是其余钢材没法比较的。HRB335级钢筋比HRB235级钢筋贵约4%，强度提升43%；HRB400级钢筋比HRB335..级钢筋贵约2.9%，强度提升20%。所以，设计中使用HRB400级钢筋取代传统的HRB235级钢筋和HRB335级钢筋作为受力钢筋（吊钩出外）可有效降低工程的钢筋用量。防火墙设置实行原理：专业的消防防火墙造价昂贵，规范上同意利用建筑墙体作为防火墙。优化原则：尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔绝等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。减少沉降缝设置实行原理：每设置一条沉降缝，不单要增添缝自己的装修花费，缝双侧也要增添柱、墙及基础的花费，所以沉降缝数目宜越少越好。优化原则：在切合设计规范的状况下，减少沉降缝设置。控制地下室层高实行原理：在地下室层数确立的状况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，进而降低地下室结构成本。地下室层高确实定一方面需考虑地下室泊车和设备搁置的需要，另一方面应试虑机械车位设置的可能性。优化原则：严格控制地下室层高。减少地下室层数..实行原理：地下室层数、层高以及室外处坪标高共同决定地下室埋深，进而影响地下室建筑成本。假如经过对地下泊车部署的优化，能在两（一）层地下室内解决三（二）层地下室的泊车要求，无疑应减少地下室层数。优化原则：严格控制地下室层数。简化地下室排水实行原理：地下室内排水经过建筑找坡实现，将地面水采集到排水渠。因为地下室面积较大，建筑找坡需进行大批混凝土浇注，花费昂贵。可否撤消建筑找坡层？优化原则：经过结构找坡优化变换层实行原理：变换层是指柱网的变换，高层建筑中因为地下室柱网与上部住所柱网的部署差异巨大，一般设置变换层。变换层因为承受上部所有荷载，常常出现界面巨大的变换梁，变换层用钢量与混凝土用量一般而言特别大，设计中应予以关注。优化原则：优化变换层优化设备层实行原理：设备层常常简单被忽视，设计中的守旧和浪费状况也较为广泛，结构设计优化中不该忽视对设备层的优化。优化原则：优化设备层。..简化屋顶造型实行原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，怎样对照选型应予考虑。优化原则：既有经济性的比选又知足建筑的要求。优化外挑外挂构件实行原理：合理部署外挑外挂构件能较好地提升产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不单在建筑上显得剩余，并且增添成本支出。优化原则：精减过分的外挑外挂构件，形成建筑和成本的共赢。铝合金门窗实行原理：相同面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。控制门窗面积不单是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。优化原则：经过节能测算指标来控制窗墙比；防止大面积西晒玻璃的使用，日落以前可获取较好的采光条件，可是进行空气调理的花费很高。在考虑知足通风要求的条件下尽量减少开启扇数目，并注意防备空气渗漏以及紧迫出口设置，平开窗能够较推拉窗获取高的通风能力，可是开启形式设计需要考虑风压作用。依据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期花费综合选择门窗五金件系统。防止功能不足或剩余。谨慎选择非标门窗系统，减少开模花费。栏杆栏板..实行原理：栏杆作为建筑中的重要构件，但却常常简单被忽视，采纳300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。所以，一方面应依据客户需求确立栏杆品位，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提升采买效率并降低成本。优化原则：（1）尽量使用标准化栏杆；（2）栏杆、栏板品位规范化；（3）兼顾后期的保护花费。外墙装修实行原理：外墙装修主假如建筑外立面用材，包含石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。一般来说，外立面讲究装修雅致，能起到大幅提升建筑观感成效的作用。同时也切忌外墙装修资料的堆砌，万科就以前有分企业的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子；建筑装修另一个不可以忽视的部分是：要考虑装修资料的持久性与后期保护成本。木制品简单开裂脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期客户投诉的隐患。优化原则：多方面比较，实现价值最大化。部品及资料选择（百叶、玻璃雨棚）实行原理：适用性与雅观性相联合优化原则：1）减少百叶、玻璃天窗等不易冲洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的保护成本；2）栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚知足强度和刚度即可（需注意节点结构设计），间距知足安全和遮挡要求即可；..3）玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需经过受力计算进行设计。支撑系统兼备受力与造型的功能，玻璃主假如起到遮挡作用。玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。金属构件尽量标准化实行原理：金属构件主要包含住所的露台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不单能够减少设计、招标次数，表现规模效益，还有益于性价比较高的金属构件的定型。优化原则：金属构件尽量标准化。钢构件的办理实行原理：钢构件需划分使用处所（室内外），分别采纳不一样的防腐办理。优化原则：室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆＋调解漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂或热镀锌＋静电喷涂或热镀锌＋一般喷涂。▌四、景观工程景观方案实行原理：景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。在景观工程中的几个重要法例是：1）硬景成本比软景高得多；2）景观中花费多其实不必定成效好；..3）绝大部分的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；4）景观中的软硬景比率是重要的指标；5）水景让人感觉和蔼，相同存在夜间噪音大、夏季蚊蝇多、后期保护管理花费高的弊端。优化原则：对景观设计的优化决不可以简单化---怎么省钱怎么来；更多的要与设计销售在交流中与成效的掌握中达到共鸣。另需关注细节，会有出人意料的成效（如残疾人通道、门槛斜坡等）。景观标准做法实行原理：拥有多年经验的累计，万科有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以防止在后期的各项目设计中出现不一样的设计方案，增添优化工作量。优化原则：供给软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价钱表。控制景观修建物的数目与体形实行原理：景观修建物主要包含景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。这种修建物造价常常较高，使用过多对景观成效会产生不利影响。优化原则：控制景观修建物的数目与体形。▌五、配套工程..泳池设备选型实行原理：泳池设计成本控制重点为：严格依据流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。优化原则：兼备后期的营运成本。智能化方案规划比选实行原理：智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采纳切合项目规划的智能化方案能较大程度地节俭智能化工程的成本。优化原则：以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确立智能化系统规划设计方案（如，关闭管理社区采纳红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理联合关闭的单元管理采纳电视监控加电子巡更系统）。围墙设计分层次实行原理：小区内围墙主要包含组团围墙、小区围墙与公建（比如学校）围墙，组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。围墙的造价按不一样的设计品位差异可达数倍之多。优化原则：不一样品位项目选择不一样品位围墙，且兼备适用性。配套面积的控制实行原理：同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平