郑州市房地产销量及价格时空变化规律

郑州市房地产销量及价格时空变化规律2011年，郑州市商品房销售面积655.24万川，同比下滑43.1%,销售均价7938元/m?，同比上涨29.33%；商品住宅方面，全市销售面积493.69万川，同比下滑49.1%，销售均价6326元/m，同比上涨14%；商业和写字楼市场同样出现销量下跌均价上涨局面。一面是销量几遭“腰斩”，一面是价格大幅上涨，楼市已陷入深度博弈之中。1、商品房市场商品房市场供销下滑，价格持续走高嶠-20口年郑艸币商昭启供、销、价左势图汕皿SOOO700060005000小皿)汕皿SOOO700060005000小皿)luotjIL2001200220032D042005a)06XD7330&20032DU32311267.3735忌12379,13&45.60E63.2D782.721123.9596S967+1741043.569242724577221.04399.7255SEO599.427873295Q05681451161.33115L.0E655.24T兀男胡邕忙柑2957.CO2291.002318.032616.03296^.0：3232.003927.C044&5.464911.036138.377933.52600伽7UU（数据来源：郑州市房管局）郑州市2011年新增商品房预售面积为924.27万m,与2010年相比，减少119.29万m?,减幅为11.43%。郑州市商品房供应量自2001年以来呈现逐年上升的趋势，不过08年、09年、11年由于受市场不利因素的影响，供应量出现小幅下挫。随着政府的坚持调控策不动摇的进一步实施，预计2012年全年郑州市商品房供应量不会出现较大幅度的提升。市场成交量萎缩近半郑州市2011年商品房市场销售量跌破08年水平，商品房销售仅为655.24万m?,与2010年相比减少495.8万m,同比降幅高达43.1%，2011年楼市被称为调控政策最为严厉的一年，限购、加息、首套房贷利率提升等措施先后现身，分别影响着住宅及办公商业市场，2011年郑州市商品房虽然各月价格下滑幅度微弱，但由于市场观望情绪浓厚，各月成交量呈现不同程度的萎缩。随着2012年调控政策的持续，预计2012年郑州市商品房成交量亦不会出现大幅度的增长。市场成交价格坚挺，增幅高达29.33%郑州市商品房销售量虽出现大幅下滑但销售价格依然坚挺，2011年全年商品房销售均价为7938.52元/m，与去年相比增长1800.15元/m?,增幅为29.33%,当然其中重要原因为2011年郑州市办公及商业销售比重较2010年有近10个百分点的提升，在一定程度上拉升了整体成交均价。自2002年以来商品房销售价格逐年稳步增长，其中尤其以09-11年增幅最大，08年在经济危机的严重影响下商品房销售价格仍同比增涨13.71%，09年在政府各种救市措施下郑州市商品房销售价格同比上涨9.98%，2010年郑州市商品房销售价格同比上涨24.99%，2011年商品房价格延续2010年的增涨势头。郑州市作为强大刚需支撑下的市场，今年以来土地成交单价居高不下，未来商品房价格几乎不存在大幅度下滑的可能。2、商品住宅市场商品住宅市场销量跌幅堪比2008年，价格回归正常增幅2005年一2011年郑州市商阳住宅供、请、价走势图（数据来源：郑州市房管局）市场供应同比下降21.2%，供求比高达1.342011年郑州市商品住宅供应量为659.52万川，相比2010年下跌了177万叭同比下降21.2%。从整体上看，郑州市商品住宅供应量受政策影响较为明显，在08及11年出现较为明显的下滑。从供求比方面来看，在09、10年住宅市场出现连续两年的供不应求后，2011年住宅整体供大于求，供求比达1.34。市场成交量再入低谷，同比降幅达49.1%限购令下，2011年郑州市商品住宅市场成交一直低迷，2011年商品住宅销售493.69万川，跌入历年成交量低谷，与2010年相比下降476.22万川，降幅高达49.1%。2011年住宅销售面积占商品房销售面积75%的比重，较2010年集中度下降9%。2011年的郑州住宅市场观望氛围浓厚，纵然在传统的“金九银十”销售旺季变“铜九铁十”后，开发企业纷纷推出各种各样“特价”、“团购”、“低首付”等促销活动，更有一些楼盘通过“周周开盘、月月活动”的暖场活动来促进成交，但整体效果甚微，众多客户依然选择观望，期待楼市能给出更大的“优惠”，观望楼市下出手购房的置业者则多购买“性价比”较高的产品。预计2012年上半年商品住宅市场仍将保持低位，但随着市场价格的调整，购房者也会将陆续入市，下半年商品住宅成交量逐步企稳回升。成交均价增幅放缓，同比增长14.28%自05年以来郑州商品住宅成交均价一路走高，年均增幅高达24%，2011年商品住宅成交均价为6326.13元/^，与去年相比增涨790.51元/^，增幅为14.28%,郑州市楼市调控目标基本达到。纵观郑州住宅市场2011年各月均价走势，整体下滑幅度甚微，在建材、人工等各建筑成本一路飙升、昔日拿地价格高企、税费负担相对较沉重等等一系列因素叠加之下，预计郑州2012年房价不存在大幅下

降的可能。3、商业用房市场商业用房供应放量，市场价格增势迅猛，销量同比稍减2005^-2011^州市商业用房供、界价走势图Fd〕Fd〕1-10PCI1U(J刖6(J刖(UUURoanbUUU40002000V万M2OD.52008201086.4S站."nG.1-161.6483,56■|07,4548.9494.聽沁川/1J0h///W7957/104呂614656（数据来源：郑州市房管局）市场供应持续上涨，同比涨幅28.59%2011年，郑州市商业用房的市场供应量为107.45万川,相较去年上涨了约23.89万川，涨幅为28.59%。09年、10年商品房市场出现投资热导致两年内商业市场供不应求，在一定程度上刺激了2011年商业用房供应，随着郑州市“两核六城十组团”规划的实施及地铁的建设，城区的进一步扩大及地铁带来的便利交通，将更加促进郑州商业的繁荣！预计未来郑州市商业用房供应量持续上涨。市场成交量小幅萎缩，但市场份额较2010年提升4%05-11年郑州市商业用房成交呈上涨态势，09年成交量达到历年高峰，2011年商业用房销售5893套，较2010年上涨41.45%，但成交量却出现下滑，2011年商业用房销售71.20万川，相较去年下降12.5万川，降幅为14.93%。可见，2011年虽然不受限购的商业、办公物业，受到投资者的普遍青睐，但由于金融政策的收紧及贷款利率的不断上调，相当一部分投资者的投资热情被抑制，同时投资显得更加的谨慎，小面积低总价的商业普遍受到投资者青睐。但是2011年商业物业销售面积占商品房销售面积11%的比重，较10年集中度上涨4%，整体来看，2011年商业物业销售向好。成交均价高歌猛进，同比增长39.77%商业用房成交均价自09年以来一路飙升，2011年商业用房成交均价为14656元/m?，相比去年上涨4170元/m?,涨幅高达39.77%，2011年商业用房投资者更加谨慎，地段较好及周围生活配套相对完善有现成高人气的商业用房销售异常火爆，万博商城历次开盘即清盘即印证了地段对商铺销售的一个重要影响。4、办公用房市场办公用房市场供应量达历年最高峰，成交价格增幅达28.09%KXXX1U1KXXX1U1万忻2005200&200720QS2009201C2011"他「：.曲W、；丿.；gm二」二训若景14.W17.593539bl.//.//.'IS伫壬后洎上门確411557304J3C1丄九LU8/2.6（数据来源：郑州市房管局）市场供应量稳定增长2011年办公用房供应93.5万叭达到历年来最高值，与2010年相比增加15.19万川，同比上涨19.40%。2010年、2011年办公用房供应量较之前年份有较大幅度的提升，主要由于09年办公用房需求量剧增，市场供给远远不足，导致后续两年市场供应量逐年增加。销售套数涨幅近25%，销售量略有下滑，市场份额较2010年亦提高4%2011年，郑州市办公用房销售套数6432套，同比上涨24.65%，然而销售面积略有下滑，全年销售77.15万川，同比下降16.67%,在住宅市场被打压下的情况下，办公及商业物业并未出现预期的火热，主要是受限贷政策影响，客户贷款压力剧增，较多客户投资日趋谨慎，随着住宅限购政策的持续，未来经济不景气下金融政策可能逐步放松，12月初存款准备金率的下调即是金融政策将逐步放松的一个讯号，预计郑州未来办公用房销售量会呈现一定程度的回温，而性价比较高的办公用房成交量则依然会维持火热态势，升龙广场1月1日开盘两小时即热销近两亿的销售佳绩便印证了性价比较高的办公产品非常受市场的追捧。成交均价增势较大，同比增幅28.09%05-09年郑州市办公用房销售价格稳步增长，09年以来均价更是呈飙升的态势，2011年办公用房销售均价为10872.67元/m?,相较去年增涨2384.19元/^，增幅达28.09%，其中郑东新区依然为成交的热点区域。近几年办公用房的稀缺性促使其销售均价一路飙升，加之商品住宅市场出现严格的限购，市场上流动资金不断流向不限购的商业用房及办公用房产品，未来办公物业成交均价会持续向好，若两会之后政府依然坚持住宅市场的调控不动摇，预计2012年二季度开始，郑州的商业及办公用房销售会有一定幅度的提升，届时商业项目需做好吸纳投资客户的准备。郑东新区成为市场新的供应主力2011年，郑东新区商品房供应量约222万川，位居全市首位，占六大区域商品房供应量25%的比重，区域内多为高端住宅或办公用房项目；金水区、二七区商品房供应量基本持平，位居全市第二、三位，均占比22%；金水区和郑东新区历来都是郑州市房地产市场开发的热点区域，二七区则是随着二七新区的建设，目前土地供应及商品房供应持续增加，未来将是房地产发展的新的热点区域，然而随着中心城区土地的日益稀缺，同时随着管城区、中原区城中村改造步伐的加快，未来市场热点也将逐渐转移。金水区、郑东新区销售火热，占据小半江山2011年，金水区仍然是全市销售的冠军板块，由于区域年度投放量较大，并且金水区作为郑州市经济文化中心，区域配套极为完善，因此受到了广大置业者的一致追捧，全年共实现销售面积约153万平米，占据六大区域总销售面积的25.21%。其次是郑东新区，销售面积近136万川，销售占比22.3%,与金水区共占据郑州六大区域商品房销售的小半江山，郑东新区一直为政府重点发展对象，近两年已发展较为成熟，该区域成交多为高端住宅及办公楼，其中住宅项目以晖达新领地（2011年末集中备案）、康平苑小区（2011年集中备案）、海马公园、永威东棠、高速奥兰、中央特区2011年销售最为理想，办公项目则以绿地之窗、建业总部港、行署国际广场销售业绩最佳。二七区、中原区销售相当，销售比例分别为17.9%、17%，销售面积均在100万川以上，二七区则以二七万达广场销售最具代表性，单个项目销售面积近20万川，其次为升龙国际中心、金域上郡、德润黄金海岸，销售面积均在6万川以上。中原区项目多为大体量的综合体项目，其中区域销售最好的项目为中原万达广场、中原新城及正商眀钻。2011年各区域商品房销售价格10000BOOO6000川血】元附匡屮爲山爸城区惠济区8074.351055753G447.447747.9^6536.147285.43（数据来源：郑州市360房产网）郑东新区销售均价破万，引领各大区域2011年，全市商品房销售均价最高区域为郑东新区，作为郑州市重点发展区域，郑东新区无论是住宅还是办公物业均是全市成交均价最高。2011年度郑东新区商业及办公物业销