房地产行业城中村改造市场分析1

房地产行业城中村改造市场分析1城中村改造或成为本轮地产周期的政策重点之一1.1城中村改造为这轮地产重要政策之一城中村改造为这轮地产重要政策之一。城中村改造属于城市更新重要一环，中央层面多次提及，2021年3月，“城市更新”正式纳入政府工作报告及五年规划，同时明确了“十四五”时期的城市更新目标：完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造；基本完成大城市老旧厂区改造；改造一批大型老旧街区；因地制宜改造一批城中村。今年以来，中央高级别会议已多次提及城中村改造问题，整体推进节奏正在逐步加快。4月28日政治局会议中提及“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”；7月21日，国常会上审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月24日，政治局会议再度提及“积极推动城中村改造”；7月28日，超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开。尤其是《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中，明确了城中村改造意义、改造范围，决定加大政策支持力度，有望加快城中村改造进程。该顶层政策已于7·21国常会正式落地，预计后续相关细化支持政策有望出台。1.2城中村改造属城市更新范畴，但并非二次棚改城中村改造并非二次棚改。城中村是指城市化进程中，逐渐被纳入城市管理体制或被城市包围形成的村落，主要为原农村集体经济组织继受单位和原村民实际占有使用的土地。由于产权复杂、功能多样、利益主体多元，城中村改造是土地再开发和城市更新的重点、难点。7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议中提及城中村改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡；实行净地出让；坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。城中村改造虽然与棚改和老旧小区改造均属于城市更新的范畴，但改造对象、改造内容、改造范围、资金来源、安置方式、改造模式、目标等均不同：1）改造对象：城中村改造主要涉及农村集体用地和房屋的征收与补偿，根据具体情况选择拆除新建或修整；棚改多为国有土地，通常采用大规模拆建的方式改造；老旧小区改造的对象是2000年前建成的房屋，侧重于修整。同时，考虑到2021年8月，住建部发布城市更新“四道红线”，即对城市更新过程中拆除、增减、异地安置等比例做出约束，要求城市更新坚持“留改拆”并举，防止沿用过渡房地产化的开发建设模式，搞大拆大建。城中村改造的改造模式相对受限。2）改造范围：城中村改造主要在超大特大城市进行，均为基本面相对较好的一二线城市；棚改主要为三四线城市；老旧小区改造为全国范围内。3）资金来源：棚改的资金来源主要有财政补助、政策性金融工具专项支持以及社会资本，其中PSL2015-2019年提供资金累计3.27万亿元。老旧小区改造的资金来源主要是政府财政支出和居民自筹资金。城中村改造主要通过多渠道筹措资金，鼓励和支持社会资本参与。例如上海、北京、天津、广东等多地已经开始试点推动成立城市更新基金等。4）安置方式：棚改以实物+货币化安置为主，城中村改造更可能采用实物或房票安置制度，即以地换房或以房换房，或与保障性住房建设相结合。5）量化目标：国家每年制定并公布量化的棚改开工目标和货币化安置比例，例如2016-2020年“十三五”期间计划开工2000万套，实际开工超2366万套，充分彰显推进棚改货币化安置的决心；老旧小区改造方面，住建部也公布了“十四五”期间我国将基本完成21.9万个城镇老旧小区改造目标。而本轮城中村改造从4月提出至今尚未公布量化目标，约束力和指导性都弱于上一轮棚改。1.3我国当前有19个超大特大城市，但预计在具体实践中或延伸至其他省会或二线城市我国目前超大特大城市共有19个，但在具体实践中，城中村改造不一定局限于超大特大城市，或延伸至其他省会或二线城市。根据国务院2014年《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市，城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市。按这个标准，根据《2021年城市建设统计年鉴》，截止2021年末，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。特大城市11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。超大特大城市多为基本面相对较好的城市，19个城市2022年合计商品住宅销售面积1.56亿平，占全国商品住宅销售面积的13.6%，销售金额约占全国的30%以上。可以看出本轮“城中村改造”涉及城市数量虽小，但涉及整体覆盖范围较广。2023年1-7月19个城市合计商品住宅销售面积9947万平，同比增长4.8%，整体好于全国商品住宅销售情况，其中，上海、北京、成都、杭州、东莞、西安、济南、长沙今年以来处于新房量价齐升的状态，南京、沈阳、青岛市场相对承压，销售面积同比降幅仍超过10%，位于东北地区的沈阳、哈尔滨房价相对承压。除了以上19个超大特大城市外，例如佛山也提及2023年推进“城中村”改造，全市共识别现状城中村110条，60条为全面改造(含混合改造)类城中村。其中33条为优先全面改造类，27条为视情况开展全面改造类，另外50条为微改造类城中村。目前首批城中村全面改造试点项目共10个，其中禅城区3个、南海区4个、顺德区3个。昆明2023年拟启动44个城中村改造。因此我们预计在具体实践中，城中村改造或延伸至其他省会或二线城市。2城中村改造的市场有多大？2.1根据我们的测算，我国城中村约1919万套，占全国存量住房的10%根据七普数据，截至2020年末我国城市存量住房约1.91亿户（套），城市中的自建住房（对应城中村范围内的住房）1919万户（套），占比10.1%。我们假设城市中的自建住房均为城中村改造的范围，截至2020年末我国城市存量住房面积为175.4亿平，以10%的自建住房占比估算，全国范围内的城中村面积或达17.5亿平。全国城中村的规模远小于棚改和老旧小区改造。2008-2022年我国改造各类棚户区超5293万套。2019-2022年完成16.7万个老旧小区改造，涉及2920万户，计划2025年前基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，涉及户数或达3820万户。对比1919万户（套）城中村体量，全国的城中村规模约为老旧小区改造体量的一半，约为棚户区改造的三分之一。考虑到城中村改造主要集中在一二线城市，实际体量或将更小。自建住房较多的省份/直辖市集中在东部沿海一带。根据我们的测算，我国1919万户城中村中，14.5%位于广东（城中村279万户、预计城中村存量面积1.95亿平、占该省份存量住房的比重为11.1%）；9.4%位于山东（180万户、1.85亿平、13.7%）；8.5%位于浙江（163万户、1.41亿平、13.8%）；7.5%位于江苏（143万户、1.54亿平、11.2%）。而棚改主要是集中在中西部省份、以三四线城市为主，山东、河南、贵州、湖南、湖北等开工规模居前，2016-2018年分别开工219、162、126、118、105万套。而老旧小区改造是全国范围内的，但从开工体量来看，也主要是集中在中西部省份。四川、河南、湖南、山东、湖北、河北、陕西等老旧小区改造开工规模居前，2019年-2023年6月开工小区数量均超过1万个。2.2根据我们的测算，超大特大城市城中村待改造规模约7.7亿平，一线城市3.1亿平2.2.1今年以来，多城披露“城中村改造”计划，作为重点任务推进目前超大特大城市仅上海、深圳、广州、济南、长沙官方公布了城中村待改造规模。据上海市住建委数据，截至2022年年底，全市待改造的城中村点位数为679个，约涉及10.7万户居民。根据中指院梳理，深圳的城中村用地面积约350平方公里，约占17.5%的陆地面积，约占2035年总规划建设用地1105平方公里的32%；深圳约有1892个城中村单元，建筑面积超2.2亿平。2023年，广州市住建部表示，目前广州共272个城中村，城中村村域面积743平方公里，其中常住人口674万人，占全市常住人口的35.8%。济南的城中村主要分布在小清河沿线及二环西路两侧，宅基地总占地面积约23.7平方公里，涉及约7.27万户村民。根据长沙市城市人居环境局公布的《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》，长沙六区一县范围内现状有城中村74处，占地面积约为15.54平方公里。从城中村改造完成情况来看，各城市仍在稳步推进。1）上海：上海以2014年《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》为起点，启动城中村改造。截至2022年，上海共批准62个“城中村”改造项目，涉及2.7万多户村民，计划2032年底全面完成剩余679个点位、涉及10.7万户居民的城中村改造。2）杭州：根据杭州市住房保障局披露，杭州全力推进城中村改造五年攻坚行动（2016—2020年），通过多渠道筹资、多方式改造、多主体实施，至此，主城区城中村改造基本完成，城中村改造五年攻坚行动顺利结束，城中村改造“前半篇任务完成”。2016-2020年全市共实行266个城中村改造，征迁住户约14.01万户，开工安置房项目406个（35.73万套、6300万平方米），完成回迁安置约6.5万户，腾出近10万亩建设用地。在杭州市政府的“十四五规划”中，提及做好城中村改造“后半篇”，加快安置房及配套设施建设和回迁安置进度，争取在2024年实现现有在外过渡户全面回迁安置完毕。2023年5月11日，杭州发布《关于全面推进城市更新的实施意见》提出要“深化城中村改造工作”，我们预计未来杭州仍有一定城中村改造体量。3）郑州：2003年9月，郑州市政府出台《城中村改造规定（试行）》，燕庄、关虎屯、西史赵等多个城中村划定为首批改造村庄，标志着郑州城中村改造行动的启动。根据郑州市城中村改造办公室提供的数据，截至2014年，郑州城区200多个自然村，已有170多个获批改造。今年以来，多城披露“城中村改造”计划，作为重点任务推进。1）上海：按照计划到2025年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动；到2027年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，五大新城等重点区域“城中村”改造规模化推进；到2032年底全市“城中村”改造项目全面完成。上海2023年计划启动城中村改造项目10个，改造房屋不少于130万平，受益村民不少于4000户。2）广州：提出2023年全市计划推进127个城中村改造项目，重点推进17个城市更新项目，目标完成城市更新固定资产投资2000亿元。3）深圳：2023年，深圳计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。4）合肥：2023年4月，合肥召开重点项目要素保障会，提出城中村改造的目标任务力争3年完成现有104个城中村改造，共涉及2.8万户、9万人。4）青岛：全市计划2022-2025年新启动改造69个城中村项目，截至2023年5月已启动41个，仅用一年多的时间即完成三年攻坚计划的近60%；58个续建项目已完工25个，其中13个项目、1.2万户居民顺利回迁。2023年计划推进城中村改造项目85个，计划完成投资175亿元，其中新启动项目19个，计划年度完成投资31亿元，惠及居民1.46万户；续建项目66个，计划年度完成投资144亿元。5）成都：2022-2025年计划推进31片城中村改造，涉及2448户。6）东莞：2023年召开以深度城市化推动城市建设高质量发展动员大会，提出未来5年推动90个旧村改造。7）西安：2022年6月，启动西安市绕城高速公路以内68个重点城中村改造工作。8）济南：到2025年，计划实施63个旧村庄改造（包含55个城中村和8个城边村），涉及建筑面积约933万平，居民约3.01万户。随着顶层政策《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》的出台，将推动各大城市“城中村”改造加速落地。2.2.2根据我们测算，超大特大城市城中村待改造规模约7.7亿平，一线城市3.1亿平根据我们的测算，超大特大城市城中村待改造规模约7.7亿平（以建筑面积计算）。我们对城中村待改造面积进行了相关测算，测算方法为：该城市的城中村待改造面积=该城市城区人口*城市人均住房建筑面积*城中村住房占比。我们以自建房比例作为城中村住房，即自建房户数/存量住房户数。但七普仅公布了省份数据，因此以该城市所在省份数据替代城市数据。考虑到深圳住建部的调查显示，深圳城中村的土地面积约为350平方公里，约占17.5%的陆地面积，占总建设用地面积的35%，深圳约有1892个城中村单元，建筑面积超2.2亿平。深圳我们以官方披露的2.2亿平数据为准，也是城中村体量最大的城市，其余城市为测算数据。根据我们的测算，截至2020年末，武汉（6546万平）、东莞（6037万平）、广州（5693万平）、杭州（5591万平）、郑州（4457万平）城中村体量也相对较大。根据我们的测算，四个一线城市城中村待改造规模合计3.1亿平。其中深圳2.2亿平，广州5693万平，相对体量较大，北京和上海分别为1756、1528万平，体量相对较小。从城市群来看，大湾区城市群城中村待改造面积3.4亿平，长三角城市群约1.2亿平，长江中游城市群1.0亿平，其余城市群与地区小于1亿平。3重点城市如何开展城中村改造？3.1城中村改造项目周期长、复杂程度高、难点多由于城中村的复杂性，改造可能是一个长期而渐进的过程，单个项目通常在7-8年。城中村改造的全流程如下：1）规划阶段：各区政府提出城中村改造项目申请。由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查规划，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，市政府批准立项，进行详细调查、摸底。依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，然后再依据此两个规划，区政府以村庄为单位组织编制城中村改造详细规划，报经市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造的工作依据之一。编制改造工作方案，经审批后由村民会议讨论通过。2）土地前期开发整理：对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行公示确认；审计集体债务情况，计入土地开发成本；前期开发费用核定并支付；编制改造用地供应方案，供应拆迁安置房和公共设施用地；进行房屋拆迁及补偿安置；组织开展对储备土地必要的前期开发，满足“通平”要求。3）土地收储阶段：城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储，纳入当地市、县土地供应计划。对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理相关不动产登记手续而尚未办理的土地，不得入库收储。4）建设阶段：制定城中村改造建设方案、拆迁安置房和公共设施建设方案，并由市规划局会同市建委、审计局、土地储备中心及各区政府(开发区管委会)核定。最终由村集体自行建设或者委托开发商代办及合作建设。从市场实践来看，“城中村”改造普遍存在诸多难点。1）土地性质复杂，或涉及土地变性问题：之前棚改多为国有土地，适用《国有土地上房屋征收条例》；城中村的土地性质通常比较复杂，多为集体土地，拆迁仍依据《土地管理法》，也有部分为国有土地，还有一些历史遗留用地，各地在土地征收、集体土地转国有、安置方式等方面也有较大差异，这都给改造带来了较大的困难。2）利益关系复杂：相比于棚户区改造，城中村改造涉及到更多的利益关系。例如，城中村可能存在依托商贸业发展而形成的各类产业和厂房，这些产业和厂房以及住宅往往被村集体、村民和租户层层转租。城中村改造还涉及到多方利益的分配，如村民、政府、开发商等，如何平衡各方利益也是改造过程中的一个难题。3）产权问题复杂：与棚户区不同，棚户区的房屋产权是单一业主的。然而城中村的住房产权关系通常比较复杂，一些房屋甚至可能私下进行转让，但产权人未将受让人的名字写入产权证书。城中村还存在权属分散的问题，实现产权归集较难，需根据权属人意愿设计定制处理方案。4）城中村人口密度大，而改造需要进行多轮表决，统一意见难度较高，耗时较长。城中村改造涉及到的利益受益人较多，拆迁补偿难以短时间内谈拢。城中村的人口密度通常很高，以深圳为例，根据城中村助手微信小程序，深圳2022年常住人口1766万人，目前有近1344万人，也就是超过76%以上的人口都住在城中村。意见的协调难度较高，在征集改造意愿、拆迁补偿方案时，可能会反复表决，耗时较长。5）清产清资的问题：棚户区改造不涉及清产清资的问题，但城中村可能会涉及村民自己改造新建了商铺、宾馆、饭店、超市、仓库等情况，这部分资产的清算也较为困难。6）社会问题复杂：城中村虽然已经属于市区的一部分，但一般缺乏管理和规划，各项配套不健全、基础设施落后，往往存在着许多社会问题，如治安、消防、卫生等方面的问题，这些问题的解决需要花费大量的时间和精力。7）资金筹措：城中村项目前期投入大、改造周期长，资金平衡问题较难。首先，项目前期需要投入大量资金完成产权归集、基础设施补短板等工作；其次城中村通常周边房价较高，更新成本也较大。8）市场主体参与积极性不高：对于城中村改造项目，社会资本参与改造的基础诉求在于资金平衡。但以上海为例，城中村改造项目多位于外郊环区域，改造经济效益相对较低，社会资本进入意愿不足。由于城中村的复杂性，改造可能是一个长期而渐进的过程。单个项目通常在7-8年，整个城市的时间会更长，上海计划到2032年才完成整个城中村改造（2014-2032年），北京预计到2035年，其他城市只是排计划，目前没有全面完成的时间表。城中村改造项目涉及面广、利益、权责关系复杂，往往需要地方政府在前期拆迁及后期实施阶段积极推动改造提速，以免滞后期过长对原住民的正常生活产生影响，因此难点重重。3.2从主导方来看，城中村改造有政府主导、开发商主导、村集体主导、三方合作四种模式作为快速城市化中的一个历史遗留问题，城中村改造在各地已经探索出多种不同的模式，各种模式在改造主体、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更及管理体制方面各有不同。从政府和市场的关系来看，目前我国城中村改造主要有四种模式：1）政府主导：以政府主导、社会参与、有效激励作为运作模式，以杭州和上海为例；2）开发商主导：实行“政府决策，政策推动，市场运作”，由各区政府为主体建立投融资平台，公开招标开发商参与改建，并给予房地产开发商优惠政策，以珠海和郑州为例；3）村集体主导：以村集体为实施主体的改造，改造通常由村股份公司主持实施，采用村民自筹资金和政府扶持的方式来解决改造资金问题，减少了以赢利为目的的开发商介入，整个旧村重建按照村民各自经济能力出资，不足部分由商业银行提供贷款。深圳和广州采取的为该种模式。4）三方合作模式：这一模式强调政府、村民和市场的合作，部分情况下通过股份制改革及多方合作促进城中村改造，以北京和西安为例。2021年63号文提及“探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式，政府注重协调各类存量资源，加大财政支持力度，吸引社会专业企业参与运营，以长期运营收入平衡改造投入，鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造”。63号文指导下的城市更新更提倡主要采取的是政府、企业、村民合作模式。3.2.1政府主导：地方政府扮演中心角色，负责整体规划、协调和决策管理在政府主导模式中，地方政府在城中村改造中扮演了中心角色，负责整体规划、资源协调和决策管理。政府主导模式的优点在于效率高、推进快，政府从全局考虑，避免了利益各方只从自身利益出发对待城中村改造致使改造受阻的弊端，还能使村民的经济利益得到保障。劣势在于政府承担改造资金压力较大，而且行政强拆等方式容易导致村民的抵触情绪。采用该种模式的城市主要有：杭州、上海、武汉、济南、长沙、东莞、沈阳等。3.2.2开发商主导：保障改造资金稳定来源，减轻政府压力在开发商主导模式下，房地产开发商在城中村改造中发挥主导作用，政府在制定政策、引导和监管方面提供支持。开发商主导模式的优点在于改造资金来源得到一定保障，政府压力减轻，开发商的介入促进市场化竞争，这些都是有利于村民的。劣势在于村民只是被改造的对象，村民利益不容易得到保障，还会导致村民无法安置。因此对此种模式，政府需要加强引导和监督。采用该种模式的城市主要有：郑州、珠海、重庆、合肥等。3.2.3村集体主导：村民积极参与改造决策和实施村集体主导模式下，村集体和村民在城中村改造中发挥重要作用，积极参与改造决策和实施。村集体主导模式的优点在于尊重村民的改造主体地位，村民参与改造的积极性高，改造工作比较顺利。此种模式下政府发挥服务职能而无强制行为，政府和村民的关系也较融洽。劣势在于改造资金普遍短缺，改造方案、补偿标准等方面难以统一，纠纷不断，效率不高。采用该种模式的城市主要有：深圳、广州、青岛等。3.2.4三方合作模式：部分情况下通过股份制改革及多方合作促进改造三方合作模式强调政府、农民和市场的合作，部分情况下通过股份制改革及多方合作促进城中村改造，例如北京、西安等地正在逐步推行社区股份合作模式，即进行集体经济的社区型股份合作制改革。社区股份合作模式的选择适合农村集体经济实际，是在原有集体合作经济的基础上向股份有限公司转变的一种有效过渡形式。通过清产核资、设定股权、折股量化、分配到人，把原来的村集体经济组织转换成股份公司。此种模式调动了各方的积极性，兼顾经济效益和工作效率，也较好地缓和了政府、开发商两者与村民之间的矛盾。除了以上依据不同的改造主体分类的四种改造模式外，根据工作部署电视电话会议提出的分类改造原则，拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造方式，各地根据城市规划、功能定位、经济实力进行选择。部分项目采取收储（或收租）改造的模式，如深圳、成都、重庆；部分项目为拆除新建和整治提升并举，如上海、沈阳、合肥。目前来看基本不存在纯拆除新建类项目，注重历史建筑的保护。这与何副总理提出的“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造”“做好历史文化传承保护”相符。3.3从土地开发模式来看，主要有一二级联动和做地模式城中村土地性质复杂，包括国有土地和集体土地两种。目前现存的城中村土地性质分为三种类型：1）已经全部被征用为国有土地。例如深圳已经完成了全市土地国有化转制，尽管在规划中已将原村集体土地征为国有，但大量土地并没有完成相应的补偿返还手续，对未完善征(转)地补偿手续的用地，名义上虽为国有，但实际上却被原村集体占有，随着城市化进程中土地价值的不断提升，政府补偿标准又往往满足不了原村集体的要求，导致土地无法整备至政府手中。2）虽已列入城市框架，但土地性质仍旧为集体土地。3）部分为集体土地，部分为国有土地。房屋类型也包括宅基地房屋、临时用地房屋、无证房屋、小产权房、门面房等多种。例如上海，而上海2022年9月出台的《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》明确，将“城中村”改造项目认定中的集体建设用地占比要求从70%以上降低至51%以上。3.3.1一二级联动模式：以较低的成本获得规模化土地，增厚企业利润空间早期的深圳市城市更新和广东省“三旧”改造等试点开创了土地开发一二级联动模式，允许承担拆迁和土地一级开发的市场主体不经过招拍挂程序，通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级权利。2021年63号文指导下的城市更新提倡政府与企业的合作，因此土地开发一二级联动被更广泛的运用。由政府主导，将公益性项目和商业性项目打包，政府招标选择合作方，或者政府授权公益类国企，由公益类国企招标选择合作方，合作方进行土地一级开发和公益性项目建设，承担征拆补偿、配套设施建设等投资和建设，再通过协议出让、带方案挂牌、与拆迁两标合一标等方式获得土地使用权，进行出让金补差，补偿一级开发和公益类项目的投入成本，社会资本方再进行二级开发获取房地产开发收益和土地增值收益。我们认为一二级联动的优势主要在于一二级资源嫁接，节省成本，增厚综合利润空间。一方面，可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，另一方面，可以以低廉的土地价格获得规模化土地，可以提前锁定土地，是房企更青睐的模式。房企获得一二级联动通常需要具备良好的政企关系与影响力、相关勾地经验与能力、雄厚的资金实力及畅通的融资渠道、以及专业的操盘能力。而一二级联动也存在可能造成不公平竞争和内幕交易等问题。很多城市制定的城市更新地方细则也设置了土地开发一二级联动的制度，不过在各地的实际运用也有所不同。例如：1）深圳：城市更新是统筹运用单一主体归宗和村集体改造两种逻辑来实现的。a)单一主体归宗即原始权利主体通过协议搬迁的方式，将房屋所有权与土地使用权转移到单一实施主体，由该主体负责搬迁安置或者改造并通过协议出让、补缴土地出让金等方法完全获取新规划条件下的土地使用权，进而办理土地手续，签订土地出让合同，组织开发建设和搬迁改造。通过协议搬迁和单一主体归宗，实现土地开发的一二级联动。b)村集体改造即在符合规划的前提下，农村集体经济组织将其所掌控的土地转为国有建设用地后，通过招标方式引入社会资本作为实施主体、或者自行组织完成改造范围内改造意愿征询、土地房产调查、搬迁补偿和土地地平整等前期工作，在达到土地出让条件后由政府以协议出让方式将土地使用权出让给该农村集体经济组织成立的全(独)资公司，社会资本可通过与村集体股权合作等方式实现一二级联动。2）上海：《上海市城市更新条例》规定根据城市更新地块具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让以及划拨等方式。没有条件、不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经政府同意，可采取协议出让方式供应土地。同时，建立上海的历史风貌保护开发权转移机制。经认定的历史风貌保护实施项目，采取带方案招拍挂、定向挂牌、存量补地价等差别化土地供应方式。3）南京：城市更新领域的一二级联动方式有土地划拨、协议出让、定向挂牌、带方案挂牌。4）成都：《成都市城市有机更新实施办法》规定，城市有机更新涉及搬迁补偿的，可采取公开方式确定土地使用权人作为项目开发建设主体，并预先约定土地出让合同生效及解约条件，区政府（管委会）组织实施搬迁补偿后，移交土地使用权人实施开发建设。政府选定的开发主体要承担补偿款的支付责任和后期的开发建设责任。5）济南：《城市更新专项规划》中规定允许带实施方案挂牌出让。2021年11月17日，济南市中区上新街片区城市更新项目贷款成功发放，该项目通过“带实施方案挂牌”的方式取得后续建设土地，以未来建设及经营后产生的预期现金流作为还款来源，实现城市更新的一二级联动。3.3.2做地模式：做地主体多元，利于缓解资金压力及实现更高的土地整理和储备效率近期广州、杭州等地方的城市更新进行了新的模式转变，尤其是已经有很成熟土地开发一二级联动城市更新制度的广州，在2023年3月23日出台了《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》，放弃了土地开发一二级联动城市更新模式，规定除重点城市更新片区还可以豁免采用土地开发一二级联动外，选择了做地+土储的城市更新模式，一级开发后土地必须收储，进行招拍挂之后才能进入二级开发。做地模式不同于一二级联动之处在于一级与二级市场是分开的。我们以杭州为例，杭州市做地模式下，各个城中村项目的做地主体均由政府直接确定，完全由政府机构或者国企公司把控前期土地整理工作；土储机构只负责收储这项行政职能，不再统筹土地征拆和前期开发工作；城中村改造是与政府土地收储深度捆绑的，做地主体完成土地整理后，土地交由市土地储备中心收储后用于出让，即做地主体未必是改造完成后的用地主体，从这个角度看，一二级市场是分开的。1998年，杭州启动城中村改造工作,逐渐形成“政府主导”“做地+收储”等具有杭州特色的城中村改造模式。2016年起，杭州市启动“主城区城中村改造五年攻坚行动”，提出“十三五期间基本完成主城区246个城中村改造”目标。截止2020年，杭州市全市共启动266个“城中村”改造，征迁住户约14.01万户，开工安置房项目406个（35.73万套、6300万平方米），完成回迁安置约6.5万户，腾出近10万亩建设用地。至此，杭州市主城区“城中村”改造基本完成，城中村改造五年行动顺利结束。在杭州模式下，城中村改造的基本逻辑是“做地+收储”，由市级做地主体和区级做地主体承担做地工作，在做地过程中，市土地储备中心和各做地主体之间分工有所侧重。杭州的国企做地实践最早可追溯到2015年，正式明确于2018年，目前仍在有序推进。根据2018年发布的《杭州市人民政府办公厅关于进一步加大对做地主体的支持力度完善土地储备资金管理的通知》，做地主体包括三类：1）市土地储备中心；2）市级做地主体，包括钱江新城管委会、杭实集团、市城投集团、市交投集团、市运河集团、市地铁集团、钱江新城投资集团等7家单位；3）区级做地主体，包括上城区政府，下城区政府，江干区政府，拱墅区政府，西湖区政府，杭州高新开发区管委会、政府及杭州经济开发区管委会。具体流程为，市土地储备中心代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作，负责统筹、协调、指导、监管做地主体具体实施土地前期开发整理；各做地主体在指定区域范围内与市土地储备中心合作开展土地前期开发整理，具体负责实施地块的征地拆迁（补偿）以及根据地块的控制性详细规划实施地块内配套设施建设和场地平整等工作，包括补偿安置、市政和公共基础设施建设、场地平整绿化与管理、围墙构筑、规划、环评、考古等具体事项。做地过程中涉及的集体土地征收和国有土地上房屋征收工作，由区政府按程序开展。做地工作完成并由杭州市储备机构验收合格后，再交给土地储备机构实施收储，纳入土地储备库以供出让。杭州城中村改造在政府的强力推动下，由全市、各区多个做地主体承担做地工作，做地主体的多元化一方面可以缓解资金压力，另一方面有利于内部充分竞争，实现更高的土地整理和储备效率。做地的资金来源方面，做地阶段土地整理成本主要由做地主体承担。为了实现资金平衡，土地出让收入应当足以覆盖前期征迁成本、土地指标费及其他规定费用等土地整理成本。一般来说，规划用途为住宅、商业、公共服务类的“城中村”会采用拆除重建模式进行改造，土地征为国有后，除了必须建设的安置用房及各类配套设施外，其余地块均可挂牌出让，因此土地出让收益的获取是做地模式下实现资金平衡的重要保障。做地资金的具体筹措方式包括：土地出让金、财政补助、专项贷款、地方政府专项债、引入社会资本等。杭州市在最初启动土地收储工作时（2015年），成功申请到一笔千亿级棚改专项贷款资金，用于首批土地做地工作。此后，杭州市主要是在留有足够土储资金用于周转的前提下，向做地主体核拨部分土储资金（基于已出让土地的收入形成的部分土地收益基金，另土储专项债也作为重要的补偿资金来源），用于后续其他土地的前期开发整理。具体实践中更多则是做地主体先行承担相关费用，工作完成后，市土储中心与做地主体签订协议，按约定结算支付土地补偿费。土地出让金返还体现在实施改造的城中村所取得的土地出让金在扣除需上缴的相关税费后，全额核拨给做地主体，改造区域内的配套基础设施由做地主体负责出资建设。此外，引入市级做地主体和区级做地主体是主流，其中市级做地主体包括7家市属国有企业，作为市场主体，这些国有企业也可以通过多种渠道筹集做地资金，包括银行贷款、发行公司债券、引入股权投资等融资方式。做地补偿安置方面，采用拆除重建模式改造的城中村，在原村拆除后，一般会新建安置房小区或购买调拨其他安置房源对原村民进行安置。杭州安置政策鼓励“1+X”安置办法，即被补偿人选择1套安置房，其余安置面积均以货币方式进行补偿。货币化安置款根据货币化安置单价结合货币化安置面积扣除相应的调产安置用房结算价款后进行计算，即货币化安置款=货币化安置单价×货币化安置面积-相应的调产安置用房结算价款。杭州城中村改造涉及撤村建居，为了解决原村集体经济组织及其成员的生产生活问题，需要在符合城市规划和土地利用规划的建设留用地范围内，留出可转为建设用地的农用地面积的10%（即留用地），用于发展商品住宅以外的经营性物业类型。此外，杭州城中村改造还需要解决农转非居民的养老保险问题。杭州的做地成效显著的。自2015年至2022年，全市完成做地计划约65.5万亩，也为其他城市借鉴该模式提供了做地+收储的杭州模板。广州市曾以土地开发一二级联动方式为主，但在2023年3月23日出台的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（做地10条）中明确了“做地+土储”的土地开发模式，并将“做地”主体限定在本地实力较强的国有企业。由市区两级全资国企作为做地主体，通过自筹或融入资金实施土地征收补偿安置、七通一平等土地一级开发工作；此外，支持带方案招商做地模式，在重点城市更新片区可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体，做地主体在完成前期各项工作并按规定缴纳土地出让金后，以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。也就是说对于城市更新片区可采用一二级联动方式，公开选定做地主体，在做熟土地后通过协议出让方式将土地出让至该主体。“做地政策”的主要内容：1）土地一级开发由政府为主导，但以授权或委托方式由做地主体负责，做地主体负责“七通一平”等工作，将“生地”做成“熟地”交由政府收储。2）做地主体是指由政府认定的国有企业。市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等全资国企；各区政府（广州空港经济区管委会）可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。条件成熟的其他做地主体需专题报市政府审定。3）资金方面，一方面，支持做地补偿保障，以新规划用途市场评估价的一定比例向做地主体支付收储补偿款；另一方面，支持做地主体融资，鼓励金融机构通过贷款、企业债、公司债等其他金融工具对做地主体予以做地资金支持。鼓励社会机构设立做地专项基金，支持做地主体融资。4）“重点城更片区做地方案”的工作程序中制定了两种模式：模式一：做储结合、滚动开发；模式二：改储结合、带方案招商。模式一主要关于做地主体开展土地一级开发的内容，并无开展土地二级开发的内容，但可以从土地二级开发出让地块的土地出让金中按比例分成。模式二允许做地主体进行土地一二级联动开发，通过公开招商成为做地主体，完成“七通一平”后，缴纳土地出让金，协议出让获取土地使用权，“可选择优质企业合作共同进行开发建设”。3.4资金来源：主要来自于政府、金融机构和社会资本根据工作部署电视电话会议提出的分类改造原则，城中村改造有拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造方式。根据改造方式的不同，项目的收益情况也会不同，无收益的公益性项目应由政府出资，有收益的准公益性和经营性项目则可吸收多方出资，参照目前城市更新的做法，我们认为城中村改造应有以下几种资金来源方式：1）政府出资（财政补贴、发行专项债券）；2）金融机构融资（政策性银行贷款、政策性开发性金融工具、商业银行城市更新贷款、保险资金、不动产私募股权基金等）；3）城市更新类基金；4）城投主体（发行城市更新类债券融资、发行基础设施公募REITs）；5）社会资本投资，以实现项目自平衡。第一，政府出资。1）政府适当进行财政补贴。例如老旧小区改造方面中央安排补助资金，从2019年以来，中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元。未来城中村改造的资金来源或部分会由中央补助。2）发行专项债券。国常会曾提出专项债资金只能用于政府投资项目，但近期这一政策已开始松动，已有越来越多的地方将专项债用于企业投资项目。地方政府专项债券利率低、期限长，但缺点是仍然计入地方债务。第二，金融机构融资。目前已有部分政策性银行和商业银行开始提供针对一二级联动开发的城市更新项目贷款产品，据我们的不完全统计，已经超过1150亿元。1）政策性银行贷款，例如国开行专项借款工具或低息长期借款等。国开行2021年曾创新出一级半融资+二级融资模式，一级半融资，成立独立的公司招拍挂摘地，土地抵押给金融机构，通过股权转让收入作为还款来源；二级融资，协议方式获取土地后，投资基础配套和公共服务设施建设运营维护以及产业招商运营维护，以租售收入或产业收益作为还款来源。2）政策性开发性金融工具。2022年6月国常会推出政策性开发性金融工具支持重大项目建设，通过发行金融债券等方式筹资，国家开发银行成立的国开基础设施投资基金及中国农业发展银行成立的农发基础设施基金，为重大项目提供不超过50%的项目资本金或为专项债项目资本金搭桥。政策性开发性金融工具主要用于交通、能源、水利等网络型基础设施建设，信息、科技、物流等产业升级基础设施建设，城市基础设施建设，农业农村基础设施建设，国家安全基础设施建设，重大科技创新、职业教育等领域，以及其他可由地方政府专项债券投资的项目建设。作为接棒专项债的准财政资金，政策性开发性金融工具或将是未来重要的资金来源。3）商业银行贷款。部分地区商业银行已经开始发放城市更新贷款。4）保险资金。保险资金期限长、成本低、规模大，适合投资于城市更新项目。保险资金通常会委托保险资产管理公司进行投资。具体的投资方式则包括基础设施债权投资计划、不动产债权计划、通过信托计划放款等模式。5）不动产私募投资基金。2023年2月20日中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，启动不动产私募投资基金试点。允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等，对试点管理人和不动产私募基金产品实行特殊监管政策。这为城市更新项目开辟了一个新的资金渠道。第三，城市更新类基金。政府主导的城市更新基金已在北京、上海、天津、广州、深圳、成都、重庆、西安、郑州、青岛等城市落地，根据我们的统计，累计规模已经约5000亿元，一般由政府支持，国有企业牵头，联合社会资本设立，这类基金投资者（LP）基本都是国央企、保险等机构，采用设立母子基金架构进行设立。城市更新母基金不完全以盈利为目的，其主要作用是利用政府性资金撬动社会资本，发挥资金的杠杆放大效应，以达到加快城市更新实施目的。在政府相关部门的支持下，通过基金管理人的专业化市场运作，以支持城市更新项目为指导，以股权、债权等方式投资于项目，充分发挥政府引导作用。目前设立的城市更新项目由政府平台公司作为实施主体，因此大部分基金的基金管理人以政府平台公司下属的基金管理人为主。目前城市更新基金的认购主体以属地国有平台公司、房企、建筑类企业、银行等金融机构为主，能够整合各方优势资源加快项目推进。比较典型的如2021年6月2日上海成立的城市更新基金，落地规模800亿元，参与投资的“社会”资本主要是国央企开发商（如保利、万科、招商蛇口等）以及保险等金融机构，参与投资的本质上属于政府主导的城市更新“引导”基金。从当前的实际情况看，城市更新项目的资本金需求在总投资的20%~25%左右，这对当前债务压力大的地方政府与城投公司来说较为困难。上海成立城市更新基金的做法，也为后续有意进行城市更新的城市提供了筹措资本金的新思路，未来龙头房企通过城市基金的方式参与到城市更新会成为更为常见的发展模式。第四，城投类主体。1）城市更新类债券。城投类主体参与城中村改造项目可发行城市更新类债券融资，包括企业债、定向债务融资工具、交易商协会城市更新债券等。2）基础设施公募REITs。城投也可通过发行基础设施公募REITs，盘活存量的城市更新项目。从政策导向来看，公募REITs可为城市更新项目投资人提供有效的退出路径。第五，社会资本投资。通过社会资本的参与，以求实现项目自平衡。1）ABO模式。目前的ABO模式有两种类型：一是股权型。政府授权属地国企项目开发时进行资本金注入或投资补助。根据社会资本是否进行股权投资分为两种操作结构：a.社会资本仅参与项目建设运营方，不参与项目投资。b.“投融建一体化”模式。社会资本既是参与项目建设运营，也参与项目投资。“投融建一体化”模式能够解决地方政府及属地国有企业资本金不足、缺少建设施工和运营能力等各种问题。二是购买型。主要适应于片区开发类项目中。政府授权属地国有企业综合开发权，属地国有企业公开招采选择社会资本方，社会资本方招标和工程、服务招标两标合一标，属地国有企业与社会资本方合资成立项目公司，项目公司负责片区的规划设计、投资、建设、运营及招商等工作。2）投资人+EPC模式。一般不包括运营，社会资本方往往在项目建设完成后就选择退出，由公益性国企采取回购的方式根据合作协议约定支付社会资本方投资本息。3）特许经营+股权合作+EPC模式。首先由政府根据《特许经营管理办法》通过公开招标或竞争性谈判等方式选择项目的特许经营者，具有建设和运营资质的特许经营者作为项目投资人和建设运营方，“两标合一标”获得EPC施工总承包资格。其次中标的社会资本方与政府指定的平台公司依据招投标文件约定出资设立项目公司，由项目公司负责项目实施。4）PPP模式。PPP模式是目前有完善法律规范，最为合规的模式，但同时也是要求最高流程最为复杂的模式。PPP模式有很多指标限制，因此规模有上限：a.财政支出责任占比超过5%的地区，不得新上政府付费项目。b.每一年度本级全部PPP项目从一般公共预算列支的财政支出责任，不超过当年本级一般公共预算支出的10%。c.财政支出责任占比超过7%的地区进行风险提示，对超过10%的地区严禁新项目入库。以上渠道仅是目前参照城市更新项目的资金来源，不排除城中村改造的推进过程中以及未来城市更新试点过程中还会有新的融资政策出台，例如推出新的融资工具，或者实践中创新出新的融资模式。此外7月28日城中村改造工作部署电视电话会议上提出的“改造资金全市统筹”也很值得关注，具体如何统筹，是仅仅指政府投资部分的全市统筹，还是指各类资金的统筹，有待进一步明确。3.5补偿与安置：预计将以实物或房票安置制度为主城中村原则上是应当按照国有土地上房屋的标准和流程进行补偿的。2011年，最高院出台《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，其中第12条第2款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说，在法律上，城中村原则上是应当按照国有土地上房屋的标准和流程进行补偿的。但是具体实施过程中还是要依据土地性质、房屋类型等具体情况进行区分。上一轮棚改的补偿安置模式货币化安置+实物安置，其中央行PSL参与货币化安置力度较大。而此轮城中村改造指导意见中对资金来源的表述为“多渠道筹措改造资金”、“鼓励和支持民间资本参与”，城中村改造的安置方式或更为多样，不同城市对城中村改造的安置政策不尽相同。从目前政策有明确规定补偿方式的城市来看，采用货币化安置的比例有限，更多采用实物或房票安置制度，即以地换房或以房换房，或与保障性住房建设相结合。1）北京在2023年3月发布的《北京市征收集体土地房屋补偿管理办法》中规定征收集体土地房屋补偿强化以房屋安置为主、货币补偿为辅的补偿方式，其中货币补偿主要针对非住宅。2）济南在2022年12月发布的《济南市城市更新专项规划（2021-2035年）》中鼓励多种安置方式相结合，采取实物安置或货币安置形式。3）郑州于2023年8月3日出台的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》中，明确了在城中村改造的安置方式：通过购买商品住房、发放安置房票等货币化为主的方式实施安置；未开工建设的安置房，原则上以货币化安置为主。同时，或更多会纳入保障性住房体系进行实物安置，即部分村民可能会采用实物安置的方式直接就地安置于新建的保障性住房当中。例如，2023年7月，广州市住建局公开征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见，建议公众重点对八个方面提出意见或建议，可以看出对于将城中村改造与保障性住房相结合、推动产业转型较为重视。2023年3月，深圳市住建局印发《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作。3.6从四个一线城市看城中村改造如何运作？上海：上海“城中村”主要是在城市化快速推进过程中因资金、动迁等原因而被遗留下来的，数量相对较少，主要分布在外环周边及郊区新城。上海“城中村”改造虽启动时间较晚，但系统性较为完善，以2014年《关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知》为起点，启动城中村改造。在改造特征上，上海以政府主导+国企为主要模式，并设立城市更新基金，探索多元化资金保障。介入上海城中村项目的企业以国企（区属国企为多）以及城投平台为主，民企开发占比相对较少，主要以深耕上海的大华、万科、瑞安、俊发、佳兆业等为主。在拆迁模式上，上海采取征收模式，以此对改造周期形成更强的把控力。在资金来源方面，房企和险资共同设立城市更新基金，目前已有规模800亿元的上海城市更新基金、规模100亿元的上海城市更新引导基金。根据上海市房屋管理局数据，截至2022年底，全市已批准的62个城中村改造项目引进社会资金达5500多亿元，主要来源包括实施改造主体出资、金融机构配套融资、由房企和保险资金共同设立的城市更新基金等。上海于2022年7月全面完成成片二级旧里改造工作，未来工作重心将转移到“两旧一村”上。2022年9月发布的《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》，提到“城中村改造项目认定中的集体建设用地占比要求从70%以上降至51%以上”，城中村项目认定松绑，加大了发展空间。截至2022年底，上海市共认定62个“城中村”改造项目，代表项目有蟠龙村、红旗村改造。根据上海发布，截至2022年底，上海市中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，以及不成套旧住房总量约659万平方米，合计上海城中村体量规模达到697万平方米。全市还有约679个城中村点位，涉及居民约10.73万户。从目前的完成进度来看，从城中村项目数量上来看，62个城中村项目前期的拆迁、土地征收已经基本完成。2014-2020年目标49个，实际动迁完成97%，动迁收尾完成40个项目，15个项目已经开始商品房销售，2021年目标5个，实际3个项目启动房屋土地征收，2个遴选合作单位，2022年目标8个，实际完成2个项目房屋土地征收工作。从城中村改造体量来看，2016年至2020年“十三五”期间完成了281.3万平，2021年完成90.1万平，2022年1-7月完成20万平。合计2016-2022年上海城中村改造完成了约391.4万平。从未来规划来看，上海计划2032年底全面完成城中村改造，累计改造周期长达19年。按照上海规划，到2025年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面启动；到2027年底，中心城区周边“城中村”改造项目全面完成，五个新城等重点区域“城中村”改造规模化推进，同步推进实施规划拔点、环境综合整治；到2032年底，“城中村”改造项目全面完成。从2014到2032年，累计长达19年的时间全面完成城中村改造。其中，今年“城中村”改造的目标任务是：新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村（居）民房屋不少于130万平方米，受益村（居）民不少于4000户。根据上海各区公示的城中村改造计划来看，已公示城中村改造计划的区域中，青浦区和浦东新区城中村改造项目最多，未来为重点打造区域。市区改造计划虽未公布，但根据克而瑞的排摸，也有一定体量待改造，但开发优先级或不及外围郊区和五大新城。此外，上海市在探索多元化资金保障方面具有特色，加大引入社会资本力度，设立上海市城市更新基金。由本地国企联合多家房企和金融机构（保险资金）设立，按照“政府指导、国企发起、市场运作”的原则，共同发起城市更新基金。2021年6月上海地产集团联合招商蛇口、中交集团、万科、保利发展、国寿投资、中国太保、中保投资等成立800亿元基金，定向投资城市更新项目。该基金采用“引导基金+项目载体”模式，总规模800亿元，其中首期上海城市更新引导基金规模为100.02亿元（引导基金于2022年2月9日完成备案），并明确未来基金投资领域将聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。其中，上海世博土地出资40亿元，上海招商置业、上海万科、中交房地产集团各出资20亿元。国泰君安创投担任基金的管理人，负责基金的投资管理运营等相关工作，基金存续期为8年。基金成立后，上海世博土地持股39.992%，上海招商、上海万科、中交房地产和上海地产各持股19.996%，国泰君安持股为0.01%。广州：广州的“城中村”较为密集，违建情况严重，在改造目的上与深圳类似，主要是为了解决中心城区发展空间不足的问题。自20世纪90年代中后期，广州市就开始了“城中村”改造探索，代表项目有猎德村、杨箕村。经过多年实践积累，逐渐形成了政府主导、规划先行、鼓励市场参与的改造特点。据《广州市“城中村”改造三年（2018-2020年）行动计划》统计，截至2018年，全市共有272个“城中村”，村域面积共716平方公里，多位于旧城区内。2018年广州出台《广州市城中村综合整治工作指引》明确提出了“城中村微改造”的总体思路，不再鼓励大拆大建。广州强调城中村改造与住房保障、产业转型相结合。2023年6月，广州市住建局发布《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，提出加快启动城市更新前期计划、优化方案审批流程、支持分片分期实施、优化规划建设许可手续、加大金融支持力度等五个方面共十二条改革措施，加快推动城中村改造项目落地实施。2023年7月，广州市住建局公开征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见，广州市对于将城中村改造与保障性住房相结合、推动产业转型较为重视，也希望在补偿安置、土地转性等方面探索创新模式。深圳：深圳“城中村”数量多，情况复杂，肩负着为城市提供发展空间的战略使命。根据中指院的对公开数据梳理，深圳的城中村用地面积约350平方公里，约占17.5%的陆地面积，约占2035年总规划建设用地1105平方公里的32%；合计约有1892个城中村，建筑面积超2.2亿平；从人口来看，根据城中村助手微信小程序，深圳城中村常住人口1344万人，以深圳2022年常住人口1766万人计算，超过76%以上的人口都住在城中村。深圳城中村改造起步较早，早在21世纪初，深圳进行了“土地统征统转”，将市域范围内的所有集体土地名义上收归国有，但没有改变村民实际使用与占有的现状。深圳“城中村”改造实践丰富，仅2010-2019年列入城市更新单元计划的“城中村”改造项目就有295项，涉及拆除用地面积35.6平方千米。在改造特征上，与上海不同，深圳以市场机制为主导。在拆迁模式上深圳采用协议动迁，改造周期易被拉长。近年来，深圳在“城中村”改造上愈发显现出政府、市场、村集体共同主导和推动的改造理念。2019年，《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》出台标志着深圳“城中村”改造由大拆大建转向有机更新。深圳市也是唯一针对城中村改造出台了专项规划的一线城市。根据《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》，深圳市计划在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。此外，总体规划单列一条“强化城中村租赁市场管理”，加强城中村租赁市场监管，引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。在2023年2月，深圳市住建局印发《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，统筹推进城中村综合整治与保障性租赁住房筹集工作。2023年深圳计划推进4.9万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目。北京：北京的“城中村”数量介于上海与广深之间，城市核心区域与外围区域均有分布。北京的“城中村”改造是内城升级的重要手段，代表项目有北坞村、大望京村。自2004年起，为迎接奥运会，北京开始对四环以内的部分“城中村”进行更新整治。由于北京首都的特性,城市政策与国家政策一致性高，自国务院2013年提出《关于加快棚户区改造工作的意见》后，北京便紧跟国家步伐，将“城中村”改造纳入棚户区改造的范围之下。2018年出台《关于进一步完善北京市棚户区改造计划管理工作的意见》，持续推进“城中村”改造工作。北京未出台城中村改造的专门文件，但针对范畴更大的城市更新，建立了“总体规划—专项规划—街区控规—更新项目实施方案”的工作体系。北京的城中村数量约231个，具体分布为东城区4个，西城区3个，崇文区7个，海淀区70个，丰台51个，石景山20个，宣武区19个。4城中村改造对投资和销售的影响有多大？4.1对投资：预计总投资达到6.3万亿元，年均投资相较棚改仍有一定差距根据我们的测算，超大特大城市城中村改造总投资额或达6.3万亿元，假设平均到未来10年消化，每年的投资额为6259亿元。首先我们需要明确单位改造成本。根据广州住建部2019年最新发布的《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》，城中村全面改造成本主要包括前期费用、临迁费用、拆除费用、建安费用、其他不可预见费用等。1）前期费用：包含基础数据调查费、基础数据核查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。2）拆迁费用：对于有产权的住宅或集体物业，成本主要由临迁费（搬迁补助费）和房屋拆运费用组成，临迁费20~60元/平/月，房屋拆运费用为60元/平。对于有产权的住宅或集体物业，成本主要由房屋拆运费用和房屋建安成本补偿组成，房屋拆运费用为60元/平，房屋建安成本为1500元/平。3）建安费用（即复建费用）：依据层高不同，住宅在3046~4614元/平；依据层高不同，办公在3620~7525元/平；商业统一为5160元/平；依据业态不同，公建物业为2333~4088元/平。4）其他补偿：搬家补偿费为4000元/户。5）不可预见费用：一般在3~5%。若参考广州全面改造“城中村”的改造成本，我们假设一线城市取8500元/平，强二线城市取8000元/平，弱二线城市取7500元/平进行后续的测算。我们根据待改造规模*单位改造成本计算得到，未来19个大中城市“城中村”改造总投入预计可达6.3万亿元。从年均投入来看，由于“城中村改造”周期较长，如果10年全部改造完成，则年投入约6259亿元，占2022年房地产投资的4.7%。其中，深圳、广州、武汉、杭州、东莞未来城中村改造的整体总投入或均在4000亿元以上。一线城市合计撬动2.63万亿元投资总额，年均投资额约2633亿元。从城市群来看，大湾区城市群年均“城中村”改造投资额约2807亿元，长三角城市群1004亿元，长江中游城市群830亿元。本轮城中村改造投入总量对比棚改差距比较明显。棚改年均投入约1.4万亿元（住建部披露，2016-2020年全国棚改预计完成投资约7万亿元），老旧小区改造年投入1650亿元（住建部披露，2019-2022年，全国城镇老旧小区改造完成投资6600亿元）。城中村改造年投资体量（6259亿元）不足棚改的二分之一。但具体规模及影响如何，还得看各地推进的力度及进度。4.2对供给：有助于提升核心城市土地供给质量城中村改造有助于提升土地供给质量。超大特大城市核心土地资源稀缺，通过城中村改造，改善城市面貌，增加优质地块和住房供给。我们以上海为例，2015年年底，上海城市建设用地规模已达3071平方公里。根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，2020年上海城市建设用地规模将控制在3185平方公里，2035年控制在3200平方公里。也就是说2020-2035年15年间城市土地增量空间仅为15平方公里（1500万平），年均增量仅100万平，可见上海作为一线城市土地资源稀缺。从上海土地供应来看，2022年上海供应土地333宗，供应建筑面积3015万平，其中，住宅类用地供应土地115宗，住宅类用地供应建筑面积1116万平，同比分别下降31%和38%，住宅类用地的供应连续两年下降。因此，未来上海存量土地的盘活是获地的重要途径之一。根据我们在章节2.2中的测算，上海城中村待改造面积1528万平，根据63号文的要求，拆除面积不得大于现状总建面的20%，拆建比不得大于2，那么城中村改造后对应的新建总面积原则上不超过611万平，假设10年改造完成，每年能产生约60万平的增量，占2022年上海住宅类用地供应土地规划建筑面积的5.5%。在2.2中，我们经过测算得到，19个超大特大城市城中村待改造规模为7.72亿平，城中村改造后对应的新建总面积原则上不超过3.09亿平，如果分10年改造完成并推出，每年约产生3087万平的增量，占到19个超大特大城市2022年住宅类用地供应建面的13.7%，不过这些增量未必都是新建住宅，可能是回迁房、商办或者公建等。4.3对销售：城中村改造不会大规模刺激整体市场的销售，也不会刺激房价上涨在2015年至2017年，棚改政策显著拉动了商品住宅销售，棚改货币化的推进还对化解三四线城市楼市库存起到了很大作用。房价上涨较快的城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。2013年棚改进入加速阶段；2014年国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务，央行创设抵押补充贷款（PSL）为棚改提供长期低利率的资金支持，2015年前后，由于房地产市场库存高企，为了盘活市场，国务院、财政部、住建部等部委均强调推进棚改的货币化安置，因此2015-2017年全国货币化安置比例不断上升，预估2017年的货币化安置比例达55%（自2017年后，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例），2018年以后开始逐步下降。根据我们测算，2015-2017年三年间棚改货币化安置转化成购买新房的面积合计5.09亿平，占同期全国商品住宅销售面积的比重为12.9%。测算逻辑如下：a）预测棚改货币化安置比例，得到棚改货币化安置套数；b）假设棚改货币化安置套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到棚改货币化安置购买新房的面积。其中：a）预测棚改货币化安置比例，得到棚改货币化安置套数。自2017年后，住建部门不再公布全国棚改货币化安置比例，2018年以来政策层面已不再强调货币化安置，逐步弱化货币化安置。b）假设棚改货币化安置套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到货币化安置中购买新房的面积。假设购买新房比例为70%、购买存量房比例为20%、未购房比例为10%；假设每套住房面积为90平米；棚改货币化安置购买新房面积=棚改开工套数*货币化安置比例*货币化安置中购买新房比例*套均面积。但我们认为，与棚户区改造相比，城中村改造呈现出面向受益主体更少、投资规模较低、拆建比例限制、货币化安置比例低，且很多处于城市核心地区，导致拆迁成本较高，周期较长，不足以像2015-2017年棚改这样短时间内集中释放对市场造成较大影响，本轮城中村改造不会大规模刺激整体市场的销售。1）资金来源有限。2014-2017年棚改货币化资金来源多样且充裕，主要包括PSL支持下的政策性银行棚改专项贷款、棚改专项债券、财政资金。央行数据显示，2015-2019年PSL提供资金累计3.27万亿元。老旧小区改造方面，中央安排补助资金，支持各地有序实施老旧小区改造，从2019年以来，中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元。而城中村改造的资金来源主要通过多渠道筹措资金，鼓励和支持社会资本参与，中央补助和政策性贷款目前还未涉及。2）改造模式受限。2021年8月，住建部发布城市更新“四道红线”，即对城市更新过程中拆除、增减、易地安置等比例做出约束，要求城市更新坚持“留改拆”并举，防止沿用过渡房地产化的开发建设模式，搞大拆大建。而此前的棚改时期并未对改造模式有此番限制。住建部发布城市更新“四道红线”包括：a)拆旧比：城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。b)拆建比：城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。c）就地、就近安置率：城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。d)租金年度增长率：城市住房涨幅不超过5%。3）受益主体不同。棚改覆盖全国691个地级市，中西部省份、三四线城市是货币化安置去库存的主要受益者（根据统计局数据，2022年中西部销售面积占比高达55%）。而本轮城中村改造，范围暂时限定在19个超大特大城市（2022年销售面积占比仅为14%），难以惠及广大的销售占比较高的三四线城市。4）未来改造后对原住民的安置预计更倾向于实物安置，即使是采用房票安置的方式，也不会大规模刺激整体市场的销售。根据我们的测算，城中村改造房票安置每年带动的销售规模不足千万平。若我们采用以下计算方法：城中村改造购买新房面积=货币化安置购买新房面积+房票安置购房新房面积=城中村套数*完全拆除的比例*货币化安置比例*货币化安置后购买新房比例*套均面积+城中村套数*完全拆除的比例*房票安置比例*房票安置购买新房比例*套均面积。第一步：计算19个超大特大城市城中村套数。根据2.2的测算，我们得到全国城中村面积为17.5亿平，19个超大特大城市为7.72平，占比44%，以该占比计算，全国合计1919万套城中村中，19个超大特大城市城中村约847万套。第二步：提出相关假设。假设完全拆除的比例为20%，假设购买新房时套均面积为90平。第三步：计算货币化安置购买新房的面积。我们假设货币化安置比例为10%，货币化安置购买新房的比例为70%。我们得到，货币化安置购买新房面积=城中村套数*完全拆除的比例*货币化安置比例*货币化安置后购买新房比例*套均面积=847万套*20%*10%*70%*90平=1067万平。第四步：计算房票安置购买新房的面积。我们假设房票安置比例为40%，房票安置购买新房的比例为100%。我们得到，房票安置购买新房面积=城中村套数*完全拆除的比例*房票安置比例*房票安置后购买新房比例*套均面积=847万套*20%*40%*100%*90平=6095万平。第五步：将货币化安置购房面积和房