房地产行业城中村改造市场分析2

房地产行业城中村改造市场分析1.政策意义：城改战略高度定位，意义重大而深远1.1中央政策：城改政策密集推出，战略高度定位凸显2023年4月28日，中央政治局会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；6月8日，金融监督管理总局李云泽书记在陆家嘴论坛表示，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。7月7日，住建部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》；7月21日，国常会指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。我们认为，过去在中央层面，城中村改造更多是在城市更新的大范畴之下提及，因而过去城中村改造的模式、资金来源等更多是以地方探索为主，因而过往总体推进较慢。而近期中央层面的城中村改造相关表述密集出台，城中村改造逐步从原先城市更新政策的组成部分提级为一个单列的重要政策，尤其在城中村改造工作部署电视电话会议的表述，表明本次城中村改造的高度定位和重要战略意义，因而预计后续城改将加速推进。此外，值得关注的是，此次城中村改造由中央统筹规划，预计各部门协调推进，相比过往将会更为顺畅，后续各方面的配套政策值得期待；并且近期央行、国开行接连表态支持城中村改造，表明中央在资金方面会支持城中村改造，城中村改造资金链条也将逐步顺畅，并且后续资金方面的配套政策尤其值得期待。1.2区域政策：多城市公布城改计划，广州或为城改标杆城市虽然目前城中村改造总体规划还没有推出，但部分城市已公布城改计划，预计城中村改造中央层面的总体规划和地方层面的探索将同步积极推进。具体来看，广州2023年计划推进127个城中村改造项目，固定投资额983亿元，全市城市更新投资额2,000亿元；上海2023-25年计划新启动30个城中村改造项目；深圳2023年计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目；青岛2023年计划城中村改造项目85个，计划完成投资175亿元；昆明2023年拟启动44个城中村改造；成都2023年计划城中村改造2,448户；厦门2023-25年计划实现城中村现代化治理108个行政村治理全覆盖。其中，值得关注的是，2023年年初以来，广州在城中村改造方面动作频频：2023年1月，广州市高质量发展大会上，广州市住房和城乡建设局局长王宏伟提到，全市计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元。2023年全市力争完成2,000亿元城市更新固定资产投资目标。2023年2月，广州市规划和自然资源局发布《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）（公开征求意见稿）》，指出“三旧”改造地块用地面积共计606平方公里，其中旧厂房208平方公里，旧城镇73平方公里，旧村庄325平方公里。2023年3月，广州市人民政府办公厅关于印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》，同月广州市规划自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合印发了《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》和《广州市重点城市更新片区统筹做地推进高质量发展的实施方案》，明确推出城市更新的统筹做地模式。2023年7月，广州市第十二届委员会第六次全体会议召开，会议审议通过了广州市住房和城乡建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造工作的决定》，这是广州市城中村改造的纲领性文件。2023年9月，广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会，落实国务院在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作会议部署和省委、省政府工作要求，对全市城中村改造工作进行再动员再部署再落实。启动“依法征收，净地出让”新模式，在4个重点片区开展试点工作；明确7家市级统筹做地主体，包括：广州城投集团、广州市建筑集团、越秀集团、珠江实业集团、机场建设投资集团等。此外，根据《广州日报》报告，广州后续在城中村改造方面还将推出更多措施：1）广州将加快项目实施、完成投资目标。其中，大力推进4个重点片区改造，力争年底前有实质性进展。2）加大资金支持、强化政策保障。通过争取国家专项借款、专项贷款、中央财政补助、申请地方政府专项债券等途径，加大资金扶持力度。3）抓紧出台国家《指导意见》配套实施文件，完善“1+N+X”政策体系。4）加快制定《广州市城中村改造条例》，力争年底前出台。预计广州可能成为国内第一个为城中村改造立法的城市。5）《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》正在编制，将规范、有序推进“三旧”改造既有项目实施。鉴于观察到2023年广州在城中村改造方面动作频频，包括：审议通过城改纲领性文件、发布城市更新专项规划、探索并明确统筹做地模式、启动4大重点片区试点、明确7家市级统筹做地主体等，我们认为广州可能将是本次城中村改造的标杆城市，因而广州后续动向尤其值得关注，并预计广州后续在城中村改造方面将有进一步配套政策落地，尤其包括城中村改造立法和城中村改造融资方面，同时也预计后续也将有更多城市跟进。2.改造范围：涉及城市有望扩围，更新范畴或更广2.1城市范围：首批入选城市21城，料后续城市有望扩围根据《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》和七普数据，本次城中村改造政策涉及的超大特大城市一共为21个一二线城市，并且值得注意的是，本次城中村改造政策隐含设置了入选城市的城市人口门槛为500万以上。其中，超大城市包括7个（常住人口1,000万以上）：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，特大城市包括14个（常住人口500-1,000万）：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。值得注意的是，我们关注到本次城中村改造在底层政策逻辑上强调了大城镇化战略方向（以人为核心的新型城镇化战略），主要体现在：一方面，7月21日国常会发文中本次城中村改造政策设置了入选城市的城市人口门槛；另一方面，8月3日公安部发文全面放宽大城市落户条件，完善特大城市积分落户政策。城市人口门槛和落户放松政策的配合推出或意味着本次城中村改造将更多聚焦于人口流入地的拆迁安置（主要为一二线城市），既考虑了短期稳地产稳经济，又考虑了长期可持续发展，而这将显著区别于此前棚改更多聚焦于人口流出地的拆迁安置（主要三四线城市），当时三四线城市的人口流出也造成了部分城市棚改后期的供需错配等问题。延续上述逻辑，考虑到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆迁安置，其中的核心关键在于人口流入、而非城市人口门槛，并且考虑到近期部分不在超大特大城市21城范围内的城市也推出了城中村改造/货币化及房票安置等相关政策，例如合肥、南昌等城市，而这些城市大部分属于I型大城市（人口300-500万），这两方面因素综合考试之后或意味着本次城中村改造政策更关注人口流入，并预计后续城市人口门槛的限制可能会放宽，入选城市数量也有望扩围至21-35个城市。2.2房屋范围：预计城中村范畴或更大，并更新节奏将更快从一般定义来说，城中村是城市化过程中，在城市建成区范围内，在集体用地上的自建房、宅基地等。相对于棚户区土地性质为国有建设用地，城中村一般而言土地形式为集体建设用地，仅从表观定义来对比这两者房屋土地性质的差异，很容易形成两个初步而简单的感性认识：1）基于集体土地的城中村房屋规模可能有限；2）基于集体土地的城中村拆迁可能更慢。不过我们认为上述两个感性认识是不准确的，并我们认为城中村改造会有两个方面超预期：一方面，预计本次城中村改造的规模将比预期更大；另一方面，预计本次城中村改造的更新节奏也将比预期更快。一方面，城中村改造虽然基于集体用地，但预计又将不限于集体用地，预计后续地方政府编制规划中，城中村改造的范围可能会包括集体土地、棚改、旧改、工业用地改造等，考虑到城中村涉及房屋类型范围或将更广，也将意味着城中村改造规模会比预期更大。上述观点主要有两方面的支撑：a）从城市规划角度来看，城中村改造在编制规划过程中就自然会带入多种类型土地和多种类型的房屋。一般而言，城中村内各类土地用地性质复杂交错，不仅包括村民宅基地、集体建设用地，同时还有可能包括一些国有建设用地、历史遗留用地和耕地，从政府做总体规划角度而言，在错综复杂的土地性质和房屋性质的组合中，很难只针对当中部分集体土地上的房屋做规划，而避开其他房屋类型。b）从城市计划角度来看，各地方公布的城市更新的规划中，不仅仅涉及城中村，同时也包括有旧改、棚改等范畴。例如：在《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）（公开征求意见稿）》中，纳入“三旧“改造的总用地面积606平方公里，其中旧厂房、旧城镇、旧村庄分别为208、73、325平方公里。另一方面，考虑到本次城中村改造引入了政府主导的做地模式、同时也考虑到前文讨论的城中村改造涉及房屋类型范围或将更广，这两方面的因素都将推动城中村改造的更新节奏也将比预期更快。上述观点主要有两方面的支撑：a）从更新模式来看，做地模式的引入和资金支持的增加将推动城中村改造的更新节奏也将比预期更快。相比此前归于城市更新范畴的城中村改造更多采用了一二线联动模式，更新或拆迁主体为企业主导（如广深地区主要是民企主导）、政府介入相对较少，资金来源更多以地方探索为主、中央支持资金较少，因而“民企主导+资金支持少”导致了此前的城中村改造的节奏相对较慢，更是显著慢于棚改的节奏，而目前城中村改造提级单列为重要政策之后，将采用做地模式（净地出让+征收原则），更新或拆迁主体为政府主导（预计主要为政府或国资平台）、也会引入社会资本，资金来源虽是多渠道筹措、但预计将以中央支持资金为主（政策性银行的专项借款等），因而预计“政府主导+资金支持多”也将推动本次城中村改造的节奏会比预期更快。今年下半年以来，中央、地方均提及推进做地模式，推行净地出让。7月28日，城中村改造工作部署电视电话会议提到，实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。9月1日，广州市全市城中村改造工作推进会提到，接下来将采取“依法征收，净地出让”新模式。b）从房屋类型来看，考虑到前文讨论的城中村改造涉及房屋类型范围或将更广，各种房屋类型加权之后，也将推动城中村改造的更新节奏也将比预期更快。预计本次城中村改造的范围可能会包括集体土地、棚改、旧改、工业用地改造等，其中棚改、旧改、工业用地改造等房屋的更新节奏相比集体土地上房屋会更快，综合各种房屋类型的更新节奏之后，也将推动城中村改造的更新节奏也将比预期更快。3.规模测算：估算本轮城改涉及建面约9-12亿平3.1城中村规模估算：估算21城城中村建面约9.3亿平3.1.1估算方法1：城区估算法，估算21城城中村建面约9.6亿平城区估算法：我们通过部分城市城中村总占地面积占比城区面积的方式，估算21个超大特大城市的城中村房屋建筑面积。根据《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》，至2022年9月，纳入广东省“三旧”改造地块标图建库总库用地面积共计606平方公里，其中旧村庄325平方公里。上述城中村占比面积325平方公里占比广州城区面积2,256平方公里的14.4%。按照同样方式计算，从广州、深圳等8个城市来看，城中村总占地面积/城区面积平均为3.7%，由于数据可获得性因素，我们对于剩余13个城市按照平均城中村总占地面积/城区面积3.7%进行估算，21个超大特大城市城中村总占地面积约24亿平米。对于城中村的容积率，我们估算城中村房屋面积（认定的合法面积）/总土地面积的比例并作为城中村的容积率进行后续测算，我们参考武汉市自然资源和规划局《“城中村”改造政策全解读》提到，每户认定的合法面积300平方米以内的（其中一人一户认定合法面积为100平方米），按拆一还一的标准安置；同时，二环内城中村土地总面积4,835万平米，涉及总人口15.81万人，那么对应城中村房屋面积（认定的合法面积）1,581万方，对应城中村容积率为0.33。同样，对于郑州和西安用相同的方式进行估算，估算城中村容积率分别为0.22、0.43；综合来看，武汉、郑州、西安平均比例为0.33。另外，我们估算深圳的城中村容积率为0.56。考虑到广东城中村占比较高，且居住密度高，我们假设广州、深圳、佛山、东莞四个城市按照深圳的比例0.56进行估算，其余城市则按照0.33估算。综合之下，通过城区估算法，我们估算21城城中村房屋建筑面积约为9.6亿平米。注：据澎湃新闻，深圳城中村面积约360平方公里；据经济日报，深圳城中村住房面积约2亿平米，估算对应比例为0.56。3.1.2估算方法2：人口估算法，估算21城城中村建面约9.1亿平人口估算法：从七普数据住房来源来看，我们按照各城市城区人口数量、人均住房面积估算各城市存量房面积，并按自建房比例（城中村房东自住部分）、低租金住房比例（城中村房东出租部分），估算21个超大特大城市的城中村房屋建筑面积。1）城中村房东自住部分建面（通过自建房比例估算）：我们通过各城市的城区人口数量、人均住房面积，估算21个超大特大城市的存量住房面积约76亿平米。按照第七次人口普查长表数据，2020年末，全国家庭户（城市）户数为1,907万户，其中自建住房户数为192万户，占比约10%。各城市来看，由于2020中国人口普查分县资料中各城市的自建房户数为全市范围，包括了城区和农村，因此我们按照第七次人口普查中各省份的自建房户数比例作为各城市的自建房户数比例进行估算，21城平均自建房户数比例为8.4%，估算21城的自建房建面约6.4亿平米。2）城中村房东出租部分建面（通过低租金住房比例估算）：2020年末，全国家庭户中，租赁住房占比25.6%，其中租赁廉租房/公租房占比3.7%。租赁住房中，租房费用200元以下、200-499元、500-999元分别占比8.4%、25.4%、27.5%。据万得数据，2022年，一线、二线城市百城住宅平均租金分别为92、32元/月*平米，我们假设一线城市1,000元以下租金的租户（剔除廉租房/公租房）居住在城中村，二线城市500元以下租金的租户（剔除廉租房/公租房）居住在城中村，估算出21城平均低租金住房（剔除廉租房/公租房）比例为3.6%；此外，按照七普数据中，人均住房面积20平米以下的家庭户加权估算低租金住房人群的人均住房面积约15平米，因而估算21城低租金住房建面约2.7亿平米。综合之下，通过人口估算法，我们估算21城城中村房屋建筑面积（自建房建筑面积+低租金住房建筑面积）约9.1亿平米。3.1.3两种估算法对比：我们估算21城城中村建面平均约9.3亿平我们通过两种方式估算21城城中村房屋建筑面积分别为9.6亿平米、9.1亿平米，总量层面估算结果相近，而从具体城市来看，部分城市在两种估算方式之下存在较大差异，主要源于：城区估算法当中，对于城区面积的依赖更强；人口估算法当中，对于城区人口的依赖更强。在城区估算法的测算过程中，估算方式对于城区面积的数据依赖太强，导致如果城区面积数据过大过小都会造成城中村面积估算的误差，比如重庆的城区面积相对较大，但实际重庆严格意义上的城中村（集体用地）并不算多，导致重庆的城中村面积估算结果偏大，而比如佛山的城区面积相对较小，但佛山又是传统的华南的城中村较多的城市，导致佛山的城中村面积估算结果偏小。在人口估算法的测算过程中，估算方式对于常住人口的数据依赖太强，但考虑到大城市的流动人口较多，因为大城市的常住人口的官方数据偏低，这样就会造成深圳和广州等城市估算出来的城中村面积相对偏低。因而，综合考虑上述两种估算法的优缺点之后，我们认为两种估算法平均的平均值可能可以更加准确反映目前21个城市的城中村房屋建筑面积的总量规模以及结构情况，由此我们估算21城城中村房屋建筑面积平均约为9.3亿平米。3.2敏感性分析：考虑城市扩围估算城中村建面约9-12亿平延续上文逻辑，考虑到城中村改造政策更聚焦于人口流入地的拆迁安置，其中的核心关键在于人口流入、而非城市人口门槛，并且考虑到近期部分不在超大特大城市21城范围内的城市也推出了城中村改造/货币化及房票安置等相关政策，例如合肥、南昌等城市，而这些城市大部分属于I型大城市（人口300-500万），这两方面因素综合考虑之后或意味着本次城中村改造政策更关注人口流入，并预计后续城市人口门槛的限制可能会放宽，入选城市数量也有望扩围至21-35个城市。我们认为，对比2016年棚改，更多覆盖了人口流出地的城市，而此次城中村改造，则是更多考虑人口总量、人口流入的城市推动城市更新，因此预计人口（人口净流入、经济发展较强）将是此次城中村改造范围的入选城市筛选标准，并考虑到合肥、南昌等I型大城市（人口300-500万）也推出了城中村改造/货币化及房票安置等相关政策，因此，我们增加选择城区人口300-500万人的I型大城市进行敏感性分析，即：预计入选城市数量也有望扩围至21-35个城市。假设涉及城市数范围如果扩大至I型大城市，并进行敏感性分析，考虑到I型大城市仍以核心二线城市为主，因此我们假设I型大城市人均住房面积、城中村占比和特大城市相同，14个特大城市总人口9,988万人，14个I型大城市总人口5,331万人，则I型大城市/特大城市总人口比例为53%，14个特大城市合计城中村面积分别为5.1亿平米、5.3亿平米，因此对应：1）城区估算法：我们估算21-35城的城中村房屋建筑面积9.6-11.8亿平米；2）人口估算法：我们估算21-35城的城中村房屋建筑面积9.1-11.9亿平米。综合之下，将两种估算法平均之后，我们估算21-35城城中村房屋建筑面积约为9.3-11.9亿平米，也就意味着考虑城市扩围后，我们估算35城（超大城市+特大城市+I型大城市）的城中村房屋建面约11.9亿平米。4.影响分析：对全国拉动弱于棚改，但对一二线影响更大4.1投资规模测算：估算每年城改投资额1.5-2.1万亿通过前文两种估算法，我们估算21-35城城中村房屋建面约9.3-11.9亿平米，假设如果按照5年完成拆除改造，则对应每年拆改面积约1.9-2.4亿平米；而假设如果按照8年完成拆除改造，则对应每年拆改面积约1.2-1.5亿平米。1）拆除比例：据《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》【建科〔2021〕63号文】，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，因此我们假设拆除重建、更新改造的比例分别为20%、80%，并且对拆除比例30%进行敏感性分析；2）货币化安置比例：2014-2018年，棚改货币化安置比例分别为9%、30%、49%、60%、50%，其中2016-2018年平均为53%；考虑到近期合肥、南京、郑州、南昌等7个城市接连表态鼓励推行货币化安置，预计货币化安置仍是本轮城改重要方式，因此我们假设货币化安置比例为50%；3）拆建比：据《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》【建科〔2021〕63号文】，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2，因此假设拆建比为2倍。4）回迁补偿面积：假设拆除和回迁安置的套内面积比为1：1，由于老房子得房率高，新建房屋得房率低，则估算拆除/回迁安置建筑面积比为1：1.3；5）成本方面：主要包括补缴地价、复建成本、过渡期安置费、货币化安置费、更新改造成本。我们假设补缴地价、复建成本、过渡期安置费、货币化安置费、更新改造成本分别为4,000元/平米、5,000元/平米、3,600元/平米、21,700元/平米、500元/平米。6）货币化购置新房首付比例：目前一二线城市的首套房首付比例为20%-35%，二套房首付比例为货币化安置部分在购置新房时的首付比例为30%-80%，我们假设货币化安置部分在购置新房时的首付比例为50%。投资额：在上述假设之下，我们分别按照21城/更新周期5年/拆旧比20%、21城/更新周期8年/拆旧比20%、35城/5年/拆旧比20%、35城/8年/拆旧比20%、35城/5年/拆旧比30%、35城/8年/拆旧比30%，进行敏感性分析，估算21城城中村改造每年投资额约0.7-1.1万亿，累计投资额约5.7万亿元；35城城中村改造每年投资额约0.9-2.1万亿，累计投资额约7.3-10.6万亿元。考虑到上文讨论的入选城市或扩围、房屋范畴或更大、更新节奏或更快等三大推论，我们认为后续城中村改造的假设条件应更加接近于35城/5年/拆旧比20%-30%的假设，因而我们估算本轮城中村改造每年投资额约为1.5-2.1万亿元，累计投资额约为7.3-10.6万亿元。4.2拉动销售测算：估算每年拉动全国销售占比为6%-10%，拉动一二线城市销售占比为19%-29%在上述假设之下，我们分别按照21城/更新周期5年/拆旧比20%、21城/更新周期8年/拆旧比20%、35城/5年/拆旧比20%、35城/8年/拆旧比20%、35城/5年