房地产经济预警方法的选择与应用

房地产经济预警方法的选择与应用

中国房地产在经济发展中发挥着非常重要的作用。20世纪90年代初，中国的房地产快速发展，在20世纪90年代中期开始萎缩，大量房地产堆积。为使房地产业出现稳步增长的势头,需研究房地产业的波动特性,预测波动未来的趋势,以便为政府制定经济政策,为企业确定开发计划提供重要的依据。一、房地产市场出现分化,经济波动将更加受制影响房地产业波动的因素很多。随着新政策的不断出台,房地产业制度环境在不断发生着变化,制度环境的变化直接导致了房地产业的波动;货币政策是国家调节经济活动的主要手段,它直接影响到投资的变化,导致房地产业发展形势的改变;投资是决定社会生产力要素增长的重要因素,投资决策的高度集权,受制于人际关系以及软预算约束下的“增长癖”和“投资饥渴”所造成投资的不稳定,将直接导致房地产业的波动;社会需求变化是房地产市场的导向,房地产市场如果能够及时正确地反映这种变化,会使房地产业稳定增长,反之将会导致经济的波动。在诸多因素造成的房地产业波动中,政府和企业难以把握其波动的转折点,造成宏观调控政策出台时机不能与经济波动很好地协调;企业开发计划与经济波动发生矛盾,不利于房地产业的健康发展。但是经济波动中的问题常常在一些先行指标的变化中体现出来,通过研究先行指标的变化,可以预测经济波动的转折点,分析经济波动未来的趋势。经济预警系统的设计思路就是通过先行指标的变动,研究经济波动的趋势,从而为政府政策的制定、企业的开发决策提供依据,以达到预警的目的。二、红色预警机制经济预警(economicearly-warning)依据其机制可分为黑色预警方法、黄色预警方法、绿色预警方法、白色预警方法、红色预警系统等5种。其中黄色预警系统是最基本的预警方法,也可称之为灰色分析,主要包括指数预警、统计预警二种方法。1.合成综合尺度法指数预警系统是用数学方法合成为一组景气指数(先行、一致、滞后),并将它们作为测定和分析经济波动的综合尺度,再利用先行指数预测经济周期波动的转折点,以达到预警的目的。单纯用合成后的综合指数的波动来分析经济形势变化,缺乏成熟的理论基础支持,且有可能把某个重要指标的信息忽略。在预警分析中,有时难于分清合成指数到底是由于哪些经济指标引起的变化,这不利于针对具体的经济变量进行调控。2.标准警运输警标准及警纬指标确定标准缺失了种类统计预警是对警兆与警素之间的时差相关关系进行统计处理,然后再根据警兆的警级来预测警素的警度的一种方式。其具体的过程是:根据各经济指标与警素指标的关系,确定警兆指标;依据警兆变动情况,确定各警兆的警级;结合警兆的重要性进行警级的综合及预报警度。统计预警方法既可以看出经济活动的升降,又可以反映各指标的综合结果,不仅监控整体经济活动的波动,还可以监控每一个指标的波动,并明确指出调控的目标和方向,因此我们选择了统计预警方法作为房地产预警系统设计的基础。三、房地产行业重要指标的监测和控制对房地产预警系统的设计,坚持了定量化、系统化、明确化的原则,使其对房地产业中重要的经济指标进行监测和控制,对整个房地产发展中的每个重要指标发出明确的警报。1.发展的状况和当前供需的平衡状态房地产预警系统警情指标应直接反映当前房地产业发展的状况和当前供需的平衡状态。为此,销售率作为警情指标供求的结合点,它的高低直观地反映了当前的供需平衡状况,因此,选择它作为警情指标。2.时差相关分析结果对影响房地产业的指标进行筛选,找出与警情指标,即与销售率相关且先行的指标,作为警兆指标。确定选择先行指标的标准如下:(1)在经济意义上,有明显的先行性,其变动先于警情的发生;(2)在经济意义上,有较为明显的因果关系或相关性,其变动直接或间接地导致警情的变动或发生;(3)指标能够反映当前的发展事态,从该指标可以看出当前的供需平衡状况;(4)数据能够及时准确地得到。采用时差相关分析方法对指标进行了筛选,利用相关系数验证经济时间序列先行、一致或滞后的关系。时差相关系统的计算方法是以一个重要且能够敏感反映当前经济活动中的经济指标作为基准指标,一般选择一致指标作为基准指标,然后使被选择指标超前或滞后若干期,计算它们的相关系数。设y={y1,y2,y3…,yn}为基准指标,x={x1,x2,x3…,xn}为被选择的指标,r为时差相关系数,则rl=∑t=1n(xl−1−x¯)(yl−y¯)∑t=1n(xt−l−x¯)2∑t=1n(yt−y¯)√l=0,±1‚±2‚⋯‚±Lrl=∑t=1n(xl-1-x¯)(yl-y¯)∑t=1n(xt-l-x¯)2∑t=1n(yt-y¯)l=0,±1‚±2‚⋯‚±L式中1表示超前、滞后期,1取负数时表示超前,取正数时表示滞后,1被称为时差或延迟数;L是最大延迟数;n是数据取齐后的数据个数。其中最大的时差相关系数反映了被选择指标与基准指标的时差相关关系。房地产业在中国尚处于发展的初期阶段,波动性很大,规律性尚不明显,在运用数学方法的同时,应该同时注重定性的分析。3.销售率与时差相关系数lead以销售率为基准指标,利用时差相关分析法,计算各指标与销售率之间在不同延迟数时的相关系数。根据全国房地产统计数据,计算得到各指标滞后或超前若干时期时与销售率的相关系数。在时差相关系数中,找出不同时差关系时绝对值最大的相关系数,根据绝对值最大时差相关系数,确定各指标与基准指标的时差相关关系。若最大相关系数是在领先期i≥0时取得的,则该指标与基准指标为先行或一致关系,即可定为警兆指标。由于篇幅限制,仅列出了选中的警兆指标。由此可看出上述指标与销售率的最大相关系数均在lead列下。比如新开工面积同比增长率与销售率的相关系数在领先一年时最大,绝对值为0.785。即可认为新开工面积是领先于警情的警兆指标。4.计算期的累积影响预警界限的确定是预警系统设计中的关键环节之一。以近十年需求的平均增长率为基础,结合历史统计数据以及各年的实际发展态势,定出以下指标的预警界限。在预警区间判断时,需要对警兆指标值进行处理。由于某些指标明显先行于警情指标,故其值的大小不仅影响当期,还会影响下期,在计算时应把上期的累积影响考虑在内。设某警兆指标的第i年的同比增长率为xi,此指标的巨警界限为l,设经过变换的该指标的增长率为xicxic=xi+f(xi-1)其中当xi-1>l时,f(xi-1)=xi-1-l当xi-1<l时,f(xi-1)=0用xic进行预警区间的判断,考虑到各经济指标的性质不同,仅对其中的商品房投资额、当年竣工量、当年供应量和当年土地出让面积进行累积影响的计算,这些指标对下期的影响比较大。5.房地产警情预报指标综合评价模型的建立现行国民经济预警信号系统所采用的警情预报方法,首先是对原始数据进行判断,把每个指标归入适当的区间,赋予每一个区间一个相应的分值方法,然后把各指标的分值加起来,得到一个综合指数,并以此判断警情。此方法一个较大的缺陷是没有考虑各经济指标的不同性质以及各指标对于总体经济发展的贡献率,而把各经济指标一视同仁,这就不能准确地反映总体的变动情况。房地产警情的预报是多种指标的综合评价,我们采用综合模糊数学评价方法。设给定两个有限论域:U={u1,u2,…,un}V={v1,v2,…,vn}其中U代表综合评判因素所组成的集合,V代表评价所组成的集合。模糊变换X0R=Y,其中X是U上的模糊子集,评判结果Y是V上的模糊子集。此次预警系统中的U={u1,u2,u3,u4,u5,u6}其中u1为投资额同比增长率;u2为新开工面积同比增长率;u3为施工面积同比增长率;u4为竣工面积同比增长率;u5为供应面积同比增长率;u6为土地开发面积同比增长率;V中的值是指标所处区间的得分值。此次预警系统的设计,考虑到各个指标对于判断整体房地产业发展形势的重要程度的不同,分别对不同的指标赋予了不同的权重。利用主成分分析方法确定权重集合A,权重的大小主要考虑上述指标对警情指标,即对销售率的影响程度,并考虑到上述指标经济方面的重要性,即从经济意义上对当年房地产业发展形势影响的重要程度,以及各指标之间的相互影响。权重确定后,设评判值为B,则B=V×A-1四、对房地产未来趋势的建议房地产预警系统警情分析的作用,是对房地产业的经济波动进行监控。经济波动理论指出:经济系统随时以较小的波动检查自身的稳定性,在平衡态附近涨落只是对平均值的小小修正,远离平衡态时涨落可能被放大,从而驱动平均值达到一个新的平衡态。但也不可避免地会在一定时期导致较大幅度的涨落,从而触发系统失稳,带来破坏性的后果。因此,在房地产业警情分析中,要注意可能会导致系统失稳的异常变动,加强对波动未来趋势的分析,研究波动会导致系统新的平衡,还是会破坏经济系统。同时,经济波动的根源归结于经济系统多因素的相互作用的整体效应,还在于大量子系统行为的协同作用,而决定经济波动的诸因素中起支配作用的仅仅是几个变量。因此,房地产预警的分析既要综合考虑,又要突出重点。要注意分析系统内部各经济指标间的变动,关注房地产业与其他行业以及与国民经济发展的关系。关键是要分析影响房地产业波动的主导因素。在现阶段,房地产业波动的重要原因是投资体制的不完善和投资风险