初步营销提案

我司在与贵司就［博雅居生态园］项目进行了初步接洽后，对项目 概进行了深入的分析、研究，并对项目所在地进行了一系列的调查摸 底，对［博雅居生态园］的后期营销推广及项目发展提出了初步思路。就［博雅居生态园］而言，贵司如专门为此项目组建一个项目营销 班子已不大现实，况且房地产营销推广是一项系统性工程， 其中包含相当多的分项工程，每一个分项工程都环环相扣，任何一个环节的疏 忽都可能导致整个项目的运做失败。我司可以凭借多年来项目的运做经验为贵司保驾护航， 力求以最 少的投入产生最大的效益，保证项目成功销售的同时，力图树立起开 发商的品牌形象。预祝［博雅居生态园］项目开发成功！一、区域的房地产环境分析北碚区是重庆的近郊区之一，受地理条件和交通的制约，该区域内的经济状况与重庆主城区还有相当的距离。而房地产的发展状况与经济水平息息相关， 表现在该区域的房屋销售价格在整体水平上仍与主城区房屋价格还有较大的差 异。受重庆市房地产价格持续上扬的影响，该区域的房地产价格也有了较大幅度 的提升，从前段时间的 1200——1400元/平方米到如今的1800——2000元/平方米，而且价格正以前所未有的增长速度逐渐攀升，由于原有房地产价格较低，故整体增长速度还高于重庆主城区的价格增长幅度。北碚区的房地产市场主要有以下几个特征：?房地产价格相对较低。?房地产价格持续上涨，且上升幅度略高于主城区的增长幅度。郊区化、大盘化已成为该区域地产市场的一大发展趋势。区域房地产发展前景广阔。、未来规划对该区域房地产市场的影响按照重庆市远景规划，距本项目距离不远的蔡家组团将成为重庆外围十一组 团之一，该组团将是发展无污染的轻工业、机械电子工业、旅游产品加工业和大 型批发市场，发展规模为10平方公里，发展人口 12万人。该规划对于本项目而言，无疑是一个极大的利好消息。有政府的大力规划支 持、将更多的臵业者往项目所属的区域聚集， 将会使居住的氛围更加浓厚。同时 本项目得天独厚的景观优势必定会吸引更多消费者的眼球， 使本项目的消费群体 得到更大层面的挖掘，届时，本案所在区域将成为一个成熟的休闲社区， 并将以 此社区为中心向四周辐射，从而带动该区域房地产价格的上扬。三、竞争环境分析从项目自身的特点及目前项目所在区域的房地产市场统计分析，本案所在区域的房地产市场规模较大的有 ［中安翡翠湖］和［水天花园］。其中［中安翡翠湖］属于别墅项目，且其规模较大，分流了相当部分住宅市场的高端客户。而 ［水天花园］属于休闲度假居住项目，与本案的定位极为相似，是本案面临的最大的市 场竞争对手。相对于本案而言， ［水天花园］更具规模，有更多的卖点，如湖景、 温泉以及出自名家之手的景观规划，目前 ［水天花园］已形成一个成熟的社区。虽 然目前在项目推广上未大做文章，但是在前期推广上已树立起了良好的形象， 加上项目的自身品质上已做足了功夫， 所以目前仍保持持续旺销的态势，价格也在 不断上涨，其一期刚推出时的价格仅为1600――1700元/平方米，至今已基本 售磬，二期的销售价格上涨到 2100元/平方米，三期推出的的精装修房销售价 格已达到2700――2800元/平方米，到目前只余少数单位尚未销售，年底即将 推出的冰天花园？鹭坯一个湖畔休闲型社区，预计销售价格将突破3000元/平方米的价格大关。水天花园技术指标：总占地面积：550亩［鹭岛］技术指标：??

占地面积：133283平方米?平方米绿地面积：82768总建筑面积：119185.9平方米?容积率：0.89?绿地率：62.1%四、项目分析（一）优势分析（S因素）1、交通优势紧邻212国道，距北碚城区约 8分钟车程，距重庆主城区约 30分钟车程, 交通便捷2、景观优势本案所处位臵三面环山，林木葱郁，是不可多得的天然“氧吧” ，区域内有 两个小湖泊，山泉终年不断注入湖内，保证湖水为“活水” 。加上两个湖泊之间 有一定的落差，可以采用“叠水”的处理手法使水景更显灵性。（二）劣势分析（W因素）1、目前本案所在地人气不旺，居住氛围不浓。由于本案所在区域为新开发 的农田，不具备成熟社区的居住氛围，这是本案推广的最大抗性。2、景观方面的不足。就目前的景观处理上看来，前期的景观处理还显得较 为粗糙，在小区内部的景观布局、小品设计、水景处理等方面还需要加大力度， 使小区内部景观成为本案的一大核心卖点。（三）机会分析（0因素）1、宏观房地产市场运行良好。从国内市场和重庆房地产市场看来，整个房地产行业呈现供需两旺的局面，这对本案的后期推广无疑是一大良机。2、郊居化生活模式已越演越烈。在厉以宁教授提出的“第二套房”的理论 引导下，以“5+2”生活模式和“1+1”生活模式已成为郊居生活的典范。（四）威胁分析（T因素）1、如前所言，本案目前的人气冷清，居住氛围不浓，加上现阶段这一目标 市场还处于隐性状态，加大了推广难度。如何实现一期的成功销售将依赖于系统 性的营销推广。2、竞争威胁。与本案相邻的 ［水天花园］是本案的直接竞争威胁，而且就整 体水平而言，［水天花园］较本案更具竞争优势，如何营造差异化策略以形成本案 的核心