房地产开发的基本程序可行性及规划设计

房地产开发投资概论张辉北京大学经济学院主碰要耐内站容1、抢基运本由概宁念2、葱房球地骆产辰开爆发暗的虚基宵本辰程具序3、驾开炊发突项膝目柏的写可关行创性饶研蛇究4、杏开辨发壤项琴目恳的杏规忙划哀设招计5、勒商晚品孙住党宅戴项脚目歼投侮资击分杂析借研助究6、灶招木标雁与衰投驶标7、虫房餐地治产毯开调发耍的铺趋铸势1弱.贸1房适地柏产挨开允发房泛地摩产谋开骑发宽是裹以彻城忘市爆土橡地棍资归源泄为另对浆象,在武依葬法备取屈得画国今有罚土国地台使索用荒权柔的秤土伞地随上从进针行典基特础扑设苗施感、智房臭屋立建倍设烧的炉行屡为佩。是偷房迅地稻产层开俊发瞒企央业桐遵锹照聋城铸市古规狐划价的消要垂求,通爪过术投度资,在踏城裂市锹地奇域仇上回建例设晶起泊适咱合座城涉市拐社逃会致和菠经学济胜发区展门需荣要萝、眼满司足键用众户狠要坛求严的社房膜屋睡建傻筑引及金其们综筹合趋配释套酱设副施,并纳以蔬此每实洲现网企厌业嘴经姿济挠目敞标恋和女提辛高鸡土厦地牲使棵用销的焦社誉会鞭经葱济婶效签益贵的细活博动用。1健.饺2房戚地控产宣开挡发超的销特捏点开担发去成透本因高,投也资粱量辽大罪。开袍发锐建缺设潮期说长,投挂资辟周半转币慢铲。市雕场讯具牺有卧地您区如性奥和浴分抓散逃性卧。需油求悼具棍有秘稳熔定然性捞。涉反及忌面百广,综燥合访性披强鸽。成贱交然价暗格声在旗某爹一汗范丽围猛内壤具总有桥不苗确代定勺性1茄.歪3房任地案产避开捎发悟分涨类根旁据行开强发响项惨目阵所柱在榆的久位蜡置,可遥分蚀为城砖市展新锦区漏房土地池产评开功发鞠和锤旧将城欠区炎房盗地商产腊开芦发效。根只据钩开联发苹的呈规怀模,可挽分汁为零龟星明地痰段量的祖房心地休产丢开笼发螺和坟成泽片榆小怜区摆开台发性。根风据傅开升发崇的职深艇度,可丹分溉为土痛地既开斜发支和佩房毙屋妈开霞发。根校据导开参发姜的劲方恶式,可仅分矿为定配向婚开弓发愚、士联谎合霜开存发火、圣合纲作温开浓发昂和施单映独伯开主发。2、絮房冤地描产胞开呢发收的狂基召本图程急序可行性研究前期工作建设实施营销与服务2养.雁1可指行且性槐研丹究机苗会顽研诸究均和邮立头项市守场召调功查集和弯分鼠析规腥划研方利案费晒用育测猛算赤和主经铅济顽评旁价风堂险吹分稀析综幸合牌效箱益萍评顿价绪与怀方输案凤推努荐2礼.略2开帮发岭项宗目彼的续前刚期摩工门作立凳项桌、疲机隆构勺组歇建土指地嫩取棕得规抬划我、足设龟计规骡划涛、鬼设海计摄方迹案钻报趴批资强金狗取沟得拆疾迁晴、吨清则场2妖.抚3建聚设胀实肾施发痒包史（衫招胞标共）办沈理持开努工笨手神续施币工阁准牲备寨（植三互通强一新平攀等茂）工钞程孝施甲工滨的挪管谱理谎与喇控顺制竣赌工互验糕收决们算2浑.银4营堪销奖和砖服据务营迅销评计警划广烟告钢与饱营都销挣策攀划预毅售螺、谨租剧、铃售产勾权贪登振记傻等肺法博律角手膜续售旬后极服火务物构业蜡管犯理3开恢发坟项席目兴可阴行套性由研娃究可降行坝性铺研绸究钟是瓶在奶建征设纯项购目动的怀投缠资红前摘期,通各过艺对悔项高目乳的僚投坚资环环蓄境骑和蓬条腾件掉调得查耻研衫究,对涉各午种发建质设怖方诱案走、昌技嚼术液方楼案免以岂及捡项指目招建觉成鸣后缠的托生锤产招经照营免方债案央实岗施椅的世可关能准性义、怖技方术缩慧先语进抖性偿和敌经哄济福合占理恰性贞进欲行巾分茧析粮和些评木价悟的洽过才程君。房围地完产个开寒发淋项幅目么可哀行脱性蒸研轻究住是旋房乡丰地未产啦开恳发厚过这程仗中懒首耳要探的拢和挪最止关奇键叶的稻工目作锋。可疾行办性猪研焰究勿主豪要崇回壤答虫三掘个治问哨题园，茶即托技企术受上鸦是孤否曾可苦行疲、萄经们济势上所是宪否颗合城理况和叹项查目隔的切风糟险胸有据多开大膛。3勾.娱1可此行乳性肃研甩究壶的市内商容挺与杨步闷骤3绍.魂1纤.挑1房重地些产士开逐发收项蕉目斧可素行某性臂研检究混的忌作驳用房容地鞠产蓄开胜发票具觉有州投勤资毕量炕大室、法涉丧及柜面营广酸、墙建把设关期偶长惹等幼特晴点签。示因张此,在较投或资答前,为势了港避孙免存和茂减局少炒投填资反决永策概的小盲舰目顿性,提锤高初开精发稼项厌目顶综诊合葬效利益,应坐在雕市蜜场迷预厉测般和橡投携资水环哑境伯分品析烛的明基狮础摊上,对蛙拟座建陶项姨目晃在竞技心术童上药是博否宣先贺进许适罗用拴、把经撑济扛上余是衰否串合组理灯、垒财布务漫上裤是束否今盈址利梦、厨建显设刮上穴是满否乏可支能旺等敏进位行葡综网合疤论仰证缘瑞。通副过腾可宏行性性最研拌究,明姜确处该吵开所发灭项胸目遮是冒否委可坊行,从餐而缺为辟投耐资秆决那策舟提房诚供岗科悟学蜜的慌、偏可载靠馆的锈依音据妖。3昨.貌1勉.啄2房拐地颂产窜开区发切项将目抱可具行身性佛研龄究享的注内绿容(亚1扯)总冶论缴。(永2狠)市矛场娇调哥查织和波需尤求谊分新析栋。(圈3叼)开筑发尘项泛目群场榆地嗽的帆现掀状乡丰与腾建医设兽条须件背分炭析洞。(层4签)规埋划允设使计怒方刻案而。(猫5给)项悼目孙的拢建创设沾工尼期题、妻进文度筝控烛制下和逆交蒙付姜使烟用喉的谢初双步蝴安起排舌。(骂6微)投草资算估品算求。(弊7病)资推源结供储应寄。(蹲8兽)经稳济剩分劲析泰和饭财用务彩评炒价龟。(从9桃)社叛会哪经喘济协评愧价推。(粮1脖0笑)结覆论3壤.弯1气.五3可祸行宇性球研优究酬的壶阶筑段蕉划少分机肢会击研开究初爹步馋可皱行让性誉研吉究详浆细砖可夫行老性迈研鬼究项侮目维评嚼价3积.擦1搭.倒4可魂行煌性某研龙究拘的葡工成作戚程扎序(一)项翅目稼筹帆划(二)市需场四调书查临与砍分犬析(三)优挺化吊和构选矮择甚开经发析方茎案(四)方蜜案国评果价(五)编韵制量研恩究饼报辆告3吼.裳2市筝场爽分赌析房围地挎产礼开慎发倡投丢资队活必动杏的够首权要袖环构节毕是恳寻狸找视和崇确拾认院市丹场载机丛会,即顷投铜资贱机芦会,为掌此柏要壤进跪行遗市惕场第分武析,即劣对匪房魔地愧产关市绪场与的蒸技玻资腊环验境竖、摧房麻地狱产喘供震需归状渠况饿和篮价倾格价、瞧市止场暂趋当势弯进作行中调歉查亡和窝分掩析氧。则从表而纪为筐开兄发窃项准目冒的扬市劝场绢定朱位仿和嘴目杏标锄选拾择旱提炊供劣决美策泊依广据锄。3轧.跌2洗.妙1房悬地例产均开翠发谁投猾资写的柿影痰晌裙因信素3男.糊2泥.壮2市馒场欲调残查程简序搭：1、惭明们确蚕目窃标2、并制列定危研傅究幅计狠划3、竿组躺织湖实驾施4、号分增析帝和拥处仁理饿信诵息5、化提西出丢研会究碧报站告内胖容即：1、货环寄境贺调隙查2、融供障需援情眨况数调宫查3、梅开捉发华场侮地葱调烦查占。3与.各2涝.专3市搭场黑机歉会子分桃析是热否朝具伏备招相臣应拿的列资袍源闪、芝能袋力辫和深优常势替？确昏定荐最责有柜吸仅引票力裙的开霜发轧机滴会：巧市星场疲规济模棍和愉市匠场些增框长市恨场还细炉分,是域一牲个雷识稠别吨具诸有黎不菠同她需辰要您的订用亲户春群吊的遗过枪程危。评参估郊细伙分尾市汽场:该偷细滋分览市肯场扫的掉规唯模祖与馒发然展猜潜弯力;细鼻分芬市历场切竞侧争清结锁构雕状嗓况;企稳业烈的柱目世标巩与悬能蔑力。开倦发债项逗目而的渣市赔场宵定乒位:识配别袄可必利缘瑞用医的帖竞腔争瞒优凤势;选嘉择太若萄干咽个油确卖立逐优拥势帽；宣葬传杜竞软争吉优搂势。产品定位订价与投资可行性分析产品形态定位与诉求产品价格定位投資效益分析投资综合评估生活环境与公共设施交通运输情况向区域市场动态竞争个案调查消费者需求调查向土地标示及产权基地使用现状基地法规管制情形基地周围环境基地公共设施配置区域环与基地分析人口变动趋势住宅市场动向都市发展政府住宅与金融措施大环境分析房竞地眠产好项秒目岸投掠资早市雁场眉分郊析黄一损般挣内评容1．市历场扒分击析罗的毫程恳序表1总沃体肆市重场换研肆究蹲分所析糕的论资再料灵内撑容总体市场资料资料内容（一）大环境分析1．人口组成1．

人口成长及变动情况、家庭户数、户量2．产业发展1．

就业人口2．

就业机会与失业率、

产业结构与分析3．所得水准1．

平均每人国民生产毛额2．

家户所得阶层分布情况3．

家户所得变动趋势4．

市场景气

1．

建筑执照面积2．

使用执照面积3．

房屋建筑类指数4．

房屋建筑人数5．

契税件数6．

开工面积7.

销售率8.

建筑物买卖移转登记件数9．

物价指数5．住宅情况1．

住宅投资水准2．

平均房价变动率3．

自有住宅比例

4．

每户住宅面积5．

空屋率6．

住宅存量7．

住宅供需分析8．

新建住宅变动6．金融措施1．货币供给额2．中长期放款利率3．贷款成数高低4．金融业融资状况5．证券市场分析

7．都市发展1．

都市计划（主要计划、细部计划）相关内容2．

都市人口、产业3．

交通运输及道路系统之配置4．

公共实施分布情形8．相关政策1．

住宅政策2．

金融措施3．

土地政策4．

各项管理法规5．其它相关政策

2．授市乏场奏分玩析辫之版资汪料右内搂容总流体触市骆场松分订析案之团资招料盯分司可票成迟大袍环经境棉分城析睛与某区艘域尿环泰境亦分手析煮两碰部齿分老。表1总侮体枝市月场跃研纲究信分余析舞的器资蝇料紧内雀容表2．墨区材域呈环浩境沟因帽素烟条扁件都分灶析腐内突容（二）区域环境分析1．区域内人口组成投资基地区域范围概况1．

位置2．

当地人口3．

家庭户数4．

户量5．

所得2．公共设施1．

各项公共设施2．

种类、规模及区位3．土地利用1．

都市计划之使用分区2．

建物形态4．交通运输1．

联外交通情况2．

主要道路3．

重要交通设施4．

交通流量分析5．商业活动1．

商业设施分布情形2．

商业活动量3．

商业种类4．

商业吸引人潮量分析6．消费需求1．

消费者对住宅形态、坪数、价位等之偏好及需求倾向2．

消费者负担能力分析7．区域市场发展1．

区域内推出之住宅个案分析（形态、坪数、销售状况）2．

未来发展动向之预测8．区域市场胃纳1．

个案推出情形2．

个案销售情形9．竞争个案1．

个案名称、位置、形态、楼层数2．

规划坪数、户数3．

推出总价、平均单价4．

销售率5.客源2．泼市启场绒分感析誓之奥资由料克内牢容总翁体赠市乞场速分肤析血之谱资筋料违分瘦可鸭成篮大腿环桃境先分咬析泳与掩区览域届环诊境土分威析模两障部锅分控。表1总应体组市到场滩研忧究米分筒析灯的梯资即料概内败容表2个珠体篇市者场忽分遵析福之大资摆料滋内且容资料个体市场资料内容小环境分析1．基地现况面1．

基地位置、面积、权属、土地使用分区、使用现状2．

基地出入动线、附近土地使用形态、建物形态2．邻里环境面1．

邻里范围之界定2．

居民生活形态3．

实质环境4．

产业活动形态5．

公共设施配置6．

交通可及性7．

住宅及土地开发形态8．

法规管制情形3．竞争能力方面1．

竞争个案之位置2．

竞争个案之形态、格局、销售户数、面积、价格、销售情况3．

竞争个案之经营计划与行销策略4．供需面1．

未纳率之推估2．

占有率之推估5．财务面

1．

成本之估算2．

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