房地产项目定位及物业发展建议

深业惠州火车西站项目定位及物业发展建议报怎告淘思示路市场分析FOCUS1项目发展策略FOCUS4项目物业发展建议FOCUS5项目分析FOCUS２项目定位FOCUS３2宏疲观陷经交济复分秆析宏致观敲政疫策象分速析房惨地歌产妖发遗展克态辛势个只盘筝分辣析市场分析FOCUS1片究区页分牢析3宏汁观委经技济友分宵析（纳惠汽州档市删统距计尤局麦关戒于拔2瓶0效0畅6错年模国杜民建经弊济嗽和身社厨会笔发毁展模的躲统夏计颤公汉报棵）惠戚州澡2运0头0属6滤年腊人录均位G茅D网P醋2捷5污0睡1辫9蕉元肿，拥按蜓现肢行凭汇读率避折变算卫达猴3衬1雁2旧7冈美酸元够，喉突山破鹿3喊0凤0娃0赵美钢元泊大努关迫。恼住点房接、脉汽锋车斜等嘴大午宗块消炉费仓开幸始拣群芽体唱出善现东。泡由狸此江表尾明村，却惠蛾州次的夹房农地源产焰正罪处表于膨稳节定忧的挤快赚速茂增押长铁阶扒段。居撇民毒消岭费枪水溉平乓不澡断倾提蚀高辅，总消肤费街结母构哲逐肉步荣改旷变4宏眉观旁经劝济窃分筑析惠尽州雹人教口头快杜速测增维长赴，耍住撑宅油市皱场喘供盟应定缺稻口耗较赖大上仍表鲜看盗出达惠矮州钉人凝口畅总振量陡成弓逐上渐照增滥加竹趋漠势倚，箭其班中拢城乘区印人云口见自奔2凡0邀0急5桶年输更柴是躬翻勿了搁一侮倍舍，驴城涂市棕人擦口莫的荐增君加糠必答然口导冲致栗住退宅榨市颂场翻的匹刚似性俊需趟求嫁增雪加辈，暖按言照背全悄国票人震均饰居影住头面炎积搁2逗4僵.亦9晋7㎡教计爹算镜，助从枝2哑0尚0绞5孩年壶至幅2毅0樱1蛾0掠年全间疗，掉住责宅组市跪场艳需浙求笋为满3茫2野0隙0械万享㎡月，己以砖2认0纽奉0爷6环年音竣雾工笛面处积也来医看载，海住僻宅荐市第场指依县然顾存尘在识较咱大希的老市默场岸缺厕口锣。5宏曾观肢经刻济层分姨析宏俊观风政注策惠营州得房膨地不产斩态锋势个孤盘菠分摇析市场分析FOCUS1片最区壶分尖析6宏巨观巩政莲策甩对糊房手地男产侦的晓影巡寿响1罢、病2炊0陷0遵7菠年陪7籍-氏9骂月情房招地裂产召业链的慰宏垫观帅政邪策圆法某规厕及练银绣行弱动个态时间政策名称主要内容7月13日深圳市《关于进一步规范我市商品房出售行为的通知》1、房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为。2、商品房项目必须实行明码标价，并在现场和国土局网站公示。

3、禁止“炒卖楼花”行为。8月22日关于央行第四次加息上调金融机构一年期人民币存款基准利率0.27个百分点，贷款基准利率0.18个百分点，个人住房贷款提高0.09个百分点9月15日关于央行第五次加息公积金贷款利率上调0.18个百分点。其中，5年期以下（含5年）从4.59%调整为4.77%，5年期以上从5.04%调整5.22%。9月28日首付比例提高至四成对已贷款购买住房又申请购买第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。推放出离一抚系潜列薪的型新扁政丝式，坚显刑示艳了竟政诱府及对吗调瞎控涝房死价柴的恒决齐心还，讯一尤定百会浸影轨响蚕到麻投呼资臣者蛾的投影资造热陕情挂，蹄导落致拜市史场底交冈易驾量喝的宣暂星时影放胃缓午。7宏卷观朽政惹策鸣对棋房零地纸产债的容影认响2丈、学新窜证检出虎台矮目谦的9鞭月鲜2池8兵日梦这轻次殖新守政吨出沉台决，悔调站整通主夺要碎是拖针役对拢个阿人伏住时房黑贷迅款蹲，拾打它击窜房性地骂产满投亏机行脑为泪。2蜂.店1厚、饥对病象名：制已煌有拦一撞套朝住湾房午使冒用罪了扑贷野款报，积再匠申渠请怎第串二君套奶或淘以荒上婚住休房厦贷聋款验的购兄房锁者剃。米而殖对蚁于鸡第炒一念套轨住芝房需是娘一尽次速性文付碧款厉的浮购旋房慨者锅不偷适哑用喜。2晋.绩2克、混首拜付交、卖利冈率光双紫重睡调汪控对掌于期第稳二胡套渠房缎贷穷款言者恶，驼不母仅坐首尚付结提遣高徐至汗4际成链，渡而羽且兵不撒使飘用完优彩惠搞利鹅率屿的肥基低础上恶还梯上兴浮跳1候0域%淋的低房借贷以利椒率势，耻在赚加域息斩多胡次扑后使，记利扔率挠的根上拿调虽对胡投斧机互行呆为酒起像到了恨有冰效弯的元打具击腿作爹用视，顶压粱缩奴了觉炒尘房叫的庆利团润笨空览间率。8宏妖观厅政剖策云对荣房踩地烧产涌的纸影游响3辅、晶后逢市幸预湿测3坡.徐1猴、国新滑政迁对集开策发庸商走开株发镰资唇金巷影慌响缺较化小旗，秤但奴对膝于充个乞人勿住姥房哲贷淋款喊的除影旅响鼓较即大当。巧主愚要异是歇提挺高喷第危二也套训房馒贷日款弦首丛付扮和圈提谁高苹贷贿款病利烂率形同枕时吃进借行葛，蜓对位投波资夫行身为瓜会咐有沃所缓抑迷制捡，畜减痒少党需贞求赴。3牢.蝴2蝴、乌房腿地泻产么市面场选在矿8读月巩份辰经贴历棍了学银五行刷房渡贷仙紧陡缩女后西，菠深涌圳醒市即场颤8批月倦市越场碰进腰入欺观唤望吗，课而辨在然九删月筑底棍出卧台较次冷提衣高剂第数二拍套兔房骑首辽付椅的步政雨策饮，童其余对变市酷场奶的也冲财击雾已哲经喇有材所要缓锡解病。液预今计致后珠市言成款交桑量洋会宗在蚂低挨位卷有娘一艇个蓝徘涨徊另过涉程珍。3怕.似3价、够2颗0狸0罪7锣年规底匀到观2度0厕0邮8浆年忧，楼新朴盘尼推填盘夏量拨增需加咽，婆新剖盘扔积胆极趴入常市想可皆望贡带凉来知市宿场劫的薄回炒暖笛。9宏朱观壤经荷济絮分敌析宏错观丝式政垦策惠吴州钩房木地刃产怨态渡势个啊盘薪分先析市场分析FOCUS1片洪区红分钳析1凝0惠枪州丹房予地搂产善态状势2逐0针0座7琴年妥1互-稳9乏月陷份粮惠疼州硬房悔地感产垒市翻场尚增漠长限迅棉猛2缺0狸0货7年叔前馆八棋月感，捎惠粱州证房予地扫产绪开起发奔投述资妄完神成7胖2锈.灭8醒4亿基元，增阅长互一选倍贷，按其泄投鸽资岂额弟占升地裤三面产钉业午投怠资星的艇比待重笋为6涝2洽.幼8丈%，栏占迟比巷与服上呆年次同羊期乏相启比向上叮升1抖0炒.罚8个备百肢分野点摩。1津-剖8月瓣全侮市告商盏品姥房剂销前售魂面础积漂为2庸1吵7法.局6厕9万墓平蜘方滴米恼，帜增情长8沉9沾.牌6回%，商森品票房素销唤售怖合骑同腥金葡额歌为8滋2逼.仗8镇4亿就元教，警增心长1技.浑5倍答。1咏-拣9月振，窑惠托城夜区孩新双盘混预炒售崖总减量户较殿去涝年市增雷加谅了4泡8意%，跃共孝有1夸8惨8侦1镇0套演商锁品殃房属成境功肿预讨售腐，总太预纸售粪金甚额遣是冶去帽年医前手三教个页季辫度效的况两红倍沾，血达辣到庄了9习0多故亿杯元泛。1耕-排9月杰，遥惠祖城瓦区卖商逆品千房乎预蹲售洲均女价广达弟到卫了4攻5醉6莲7元陡／取平冷米袍，白较涉今省年6月刊份黎统凤计千的新上首半恳年值预栽售息均延价4芦0部9台2元/平霜米谊高缴出背了4挑7嘴5元植。9月助份融惠有城忽区怨商尺品紧房处预吼售货均茄价脑达奸到型了5条0欢7工8元/平报米原，四而瞒去禾年9月烟份娘的艳统品计盛数喜据淡为3突0刘0便5元/平死米园，血涨督幅小高透达6尺9购%。1遮1惠申州跃房旋地监产弊态武势2征、爪惠漂州挨市盼房和地惧产艇价就格姥自想2庄0送0崖4由年宜之盈后汽，库持彻续碗上塔涨造;古2乒0犹0双7骂年抱第免三眯季界度犬，瓦均雀价袜再跌创井新茶高凳,危为顶4誉5诞6彼7辜元亦/桨㎡版。房旱产羊交勿易让价错格仿快揭速巷上涨涨1惊2惠攀州淘房费地同产谎态着势2债0罚0努7械年号惠勺州马三膝级早市雨场顺出荐现捆了字良赛性周的项增慢长故态通势年份（年）交易数量（宗）交易面积（㎡）交易金额（亿元）成交均价（元/㎡）2004442374.438.2611102005468584.319.5111282006546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注层：涨以欺上用数坚据秧来群源老于吴市规房赢产脂交勇易爷中船心2信0眨0劣7大年成上掠半半年贵，绵惠公州财房柴地届产预供搁需谁已乔在谅一独个例新桌的锻高膛价惕位咐上疤运冈行湖，括带谈动稿了酷房越地孕产靠三卧级恰市尘场编价恶格俯的合增蜻长酱。近功几绞年逗惠拣城范区饮二贪手梅房元市埋场奏交敢易捆情眨况煎表1轿3惠印州幻玉房烈地予产聪态录势品锦牌上开亭发观商唇陆烈续艇进潜驻律惠级州奴，谈未厦来读大悔盘靠竞辰争奔激妄烈誉。据渐市嚼调飞显顾示敏，2竖0腊0爽7年姐中洲信庙集权团彩通罗过陵建座设真投扇资第三菠环告路塑，急从抬政笔府筐手症里顾优定惠搜取樱得方汤面泉喉、遥文梦头选岭皇、诵金该山桨湖堵三束块马宝菠地醒；串雅液居震乐答已双获庄得1拦0冻0万谁平原米闲开繁发厉土可地欲；元万嫩科锄取反得直了蚕惠嘉州季江盐北4锣0号纯小衡区4忘0万药建书面斥的找土白地阴；厉佳史兆元业肾取况得苦至知少1社0苍0万辟平难方矿的秀土番地政开钢发;花…膝…大酱盘赖规某划锄，静居喉住亿品差质爬成节为缩慧楼旷盘负开贫发删的赚新袖方凑向蚂。欧哪式患建亦筑据仍椅然沈是疏楼隙市真的您主逢流代风判格宗，兆户江型足创隶新绢是廉市末场亦的圣趋石势臣，挠板疗楼驼、茫南殃北听通谅透山、另入谨户在花仰园挤、槐廊辩院追、位可航变封户志型带等凡。未风来哀价蜓格歌继插续限上球扬谎，酷销私售罩速摘度度相节对骨放钉缓袭。1蛙4宏余观保经冒济孝分垂析宏仪观论政强策惠挖州甩房愤地炒产缎态悼势个该盘会分卖析市场分析FOCUS1片馅区解分茶析1考5片摄区费分仗析江严北欠片勾区东远平廊片部区下残角揪片悬区龙妇丰黎、五鹅电岭耀、璃上嗽排竖片的区河辣南破岸针、符金巨山润湖母片肉区西陡片两区水希口俱片吉区本它项摩目1冻6片坡区规分时析江菌北愚片惧区叼：占创据逼地寸段另优另势驰，驾定确位欲为锅惠设州嚼未疫来岸的炼C恩B汪D，肥集妈办珠公膝、功商绒业失、放金姑融、主居修住泽、屈休刊闲由以狡及息娱阴乐易为贼一透体台,牛未抛来片发柱展融前莲景头巨他大网。押现肾阶蠢段址已吴形怠成烦了漠以扛开川发高哄档这楼遇盘晕为额主呼的胆区霸域拢特劲征—民—夜C捉B冒D行抚政雪商模务缎中姜心兼；水幕口德片瘦区迷：作蚀为利惠殿州氧市添区声的证东义大哀门孤，旦水子口赖正卧在钱打邮造啊惠堂州获市傲区魔东非部盗区激域拉性另城市室中奸心逮，冰成夫为扁魅祝力伸新悲水款口—羽—惠喉州来未瓶来划的栗C钓L渡D膛中匹心搅；金酷山码湖贷片扰区检：作扶为志惠阻州南未望来绪惠虑城祸商醒品谜房愧主浴要浊供字应捡区呢域录，飞土得地司储驼备所量级大炮，画在地经段进及丛配及套响等足资攻源穗不启足演的豆条帮件貌下端，呈项惠目屡凭搞借渗自屑身怒的描营随造娇来黄提史升步项信目评的约档次—屯—文粱体笔景啄观己板挪块火。1月7麦蜓地炎、说河聋南吼岸景：占之据争地杰段头优涨势必，顽为贝惠痒州陶成搬熟梅区绣，匆定宏位拘为赞以子居秋住序为蹦主山，裕集休乞闲英、还购系物宪、漫娱努乐仙为饿一咬体欢的誓健急康讲居纯住鼻家乞园—昂—商喷住裂板界块铃；东辈平广片某区糟：占钱据占新销开敲河凡和刻东士江蛛天辱然俯水凤景图资渗源采优仆势揪，裕为碎惠贿州隔新数世瓜纪脑居紧住侵文明绍的煤现衣代艘化浙生长态忙型参的瞒居尝住盾区—脏—优启质药人烦居摘板孩块果；下拨角纯片颠区压：本嫂片跑区版是穴惠或州签最糠老捧的夏城舌区甩，区土蝇地嗽供递应河量穴有插限鼠并岩且敲周摩围吸市难政椅配套潮落兔后松，惕推们出雁产饰品斤的傲档蚀次省不元高版，贱片振区厕的孔房材地蹦产遇发堵展加有耕待梁于扔政唇府双强妄有闻力恩的政疲策悦支腐持桥和颂资纹金俱投剥入当，驴如芬旧文城里改苍造炊等—歪—旧掀城状板栏块革；片距区傲分偷析1辩8片建区稼分狗析江镜北新片龙区5淋3润0冻0东炮平拾片帖区6迁5侵0解0下朽角某片萄区3毕8再0至0龙川丰这、召鹅艘岭痰、馆上箩排势片哭区4编5出0谦0河津南咳岸寺、煎金沫山邀湖绑片部区4菊8手0毛0西证片战区5夺8轿0敬0水其口猴片渐区9年0夸0轰0麦顷地浇片跑区5订2光0株01幻玉9片既区山分翻析江北片区东平片区下角片区龙丰鹅岭上排片区河南岸金山湖片区本项目水口片区2摄0片筒区草分逢析本指项刘目薄片抚区：山妥景农资客源滑丰吊富笋，翅交锅通小便驱利捐，咬位赌于攀惠欺州稳西匀部医，禁现赠阶昆段允产押品啊供慎应缓量脆不富多齐。朗市扫政踩规顺划塞为披物胀流乳中铃心—抬—西旗部寺生急态挑板预块盗。项影目垂所渔在氧片卵区予目宽前慌市掠场冒供帮应恐较蓝少箭。屋2跟0闪0替7战年邪底炭到迟2僻0巩0屑8闸年姿初营，和有秀一急定获数拿量召的辩供寇应塔量湿，沫目预前蛇供中应区的炉楼捏盘由除券了寇城另市案原栗筑辱和辆湖言畔洒新涨城炒外舰，精其睬他觉的熟楼削盘细整黎体塌形蕉象淡不激高喷。项购目朋所践在焰片泄区粒不测是卸热加点窗片株区飘，盲区估域仰配导套啦也得不时成舅熟，但束是厨山蛮景案资芝源栗资些源宅优怪越刊，痒南垮靠番高京榜障山堆，夺临声近颜西蒸湖训片献区久，岁惠稿城陵区遥山柔景币资历源分主词要悼集鸣中贱在吗本龙片乒区风；2鹅1片滴区隶分像析劳—策—迟交销通蹦及借周凶边筹环建境丰山鳄湖路下角南路菱湖鳄湖高榜山虎头山新联路至杀龙多丰播上须排芹、辜麦匙地至副下王角姨、混江罚北2营2片屠区储分旋析梁—塘—毁交颂通倍及吧周贴边剧环牛境2柱3片独区土未导来芦供翁应区续域未倒来行供落应动约鲁1绿7担7符万遇平精米，折未课来耽市裤场梯竞粒争臣激垄烈锅；深业项目华轩紫韵台鹏达糖厂项目江南丽苑鹏达机械厂项目湖畔新城城市原筑景亿凤凰谷2胀4片牺区犯未率来睬供闪应9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景亿凤凰谷167套泰富禹山郡，约547套华轩紫韵台，约385套南山公馆二期，约800套鹏达糖厂项目2睬5宏管观清经湖济茎分行析宏案观正政朵策惠邻州庆房夜地罚产月态底势个随盘滥分导析市场分析FOCUS1片它区钥分蚕析2支6个斤盘比分收析地段上排鳄湖路总占地面积9万㎡总建筑面积30万㎡总户数1096户容积率2.49车位1096个户型套数比例面积区域（㎡）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210复式555%270-400总套数1096100%135-400湖叫畔畜新谎城吉(丝式二坐期滩)2村7个武盘馒分杏析户型套数比例面积区域（㎡）三房13250%147-170四房9637%182-191复式249%242-382别墅104%350-382总套数262100%147-382地段鳄湖路和红花湖路交汇处总占地面积2.6万㎡总建筑面积4.9万㎡总户数262户容积率1.88车位262个城营市匠原涉筑2杏8个以盘鸭分廊析地段惠州市鹅岭南路总占地面积25111㎡总建筑面积83654㎡总户数515户容积率2.69车位515个美饿林仰玉镇桂贫山户型套数比例面积区域（㎡）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143复式244%200总套数515100%81-2002俩9个扭盘兴分抚析地段丰山路36号总占地面积20750㎡总建筑面积47766㎡总户数167户容积率0.96车位167个景念亿匀凤柜凰壳谷户型套数比例面积区域（㎡）三房6639.5%141四房3319.8%163联排别墅6840.7%200-280总套数167100%141-2803纵0个仆盘爷分刺析地段下角江南丽苑旁总占地面积24997㎡总建筑面积78554㎡总户数528户容积率3.4车位528个户型套数比例面积区（㎡）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170总套数528100%110-170鹏拘达搜糖厅厂裳项株目3闯1个新盘秩主弹力端户简型狐一利览面吊积项衣目7肿0户㎡9鉴0海㎡1艘1股0分㎡1始3聋0炊㎡1啄5瞧0译㎡1匠7提0互㎡1滩9冒0摸㎡2遍1刘0氏㎡2慈3喉0全㎡湖伪畔优新授城城陆市裂原皂筑美叼林特玉食桂磨山景蓄亿社凤责凰涝谷鹏富达萍糖穴厂中垃高仓档凭次渗楼盼盘霸户挺型茶以棒大尼三揉房洗和迹四犬房耽为铃主纳体染,朽主竭力录户仇型黎都棚在讲1爹3破0岁平动米旨以钉上圾,骑这徒个金是团目锋前支市喜场梦客闹户里需拘要阀的局主捆流肌区冈间聚;3孩2个肥盘缓客允户烦分排析项目名称客户分布湖畔新城(二期)二次以上置业，企事业单位管理人员及单位职员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等城市原筑二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等美林玉桂山以惠州中、高端阶层为主，私营业主、企业高干、白领等。客惰户筒主闯要朵以惊二乌次毅以骗上哥置眉业梢，洗企怖事寺业养单恨位毒管仓理住人巨员磨，存私详营橡企惰业记主心，当政哗府沾公泡务钳员垒和愚投佛资朴客麦户堵等纳为党主移。3赞3市职场宣小仇结1勉、修宏刻观衡市字场骨整动体缸良府好柿上尿扬袜，易微泊观东市允场陕竞桑争要激漠烈椅；2嘴、爪新嫁政执出领台搅，泊销友售醒速添度竟明杨显蚁放牙缓呀，清随沙着匪房殿价塌的怨攀郑升好和若首馆付轨的屠提掠升第，贿预阳计鹅市薯场继户标型广有己变鞋小孕的京趋喊势矮。3姜、迫三帅、损四旗房潮户殿型绑为和片岩区就市绩场糟主类流肉，侨其务中思三仰房叼1界4候0阶-外1央5生7范平敬米偷，屡四梢房正约评为搂1貌8邪0凝平计米伤左铲右翅。4霸、泰客纲户北主厘要度以目二赏次少以露上帅置印业缴，裁企鹅事叼业绒单搞位箭管稠理拴人捧员盟，丑私嚼营欧企沙业洪主侦，野政送府迷公捏务计员庙等品为凡主侧。5挠、景价终格恨不占断殖攀弹升诉，蔽城侧市享原阀筑寨1尘期合均木价雾达炒到缎6死0青0住0佳元阳/女㎡障，细预截计爱湖捉畔领新如城何2吉期见均惯价斥也忽将陈突宪破拢6微0缝0戴0陡元邀/是㎡扛。3收4项目分析FOCUS２项唇目炭概馅况项僻目朴界叔定项云目谋Ｓ比Ｗ辛Ｏ希Ｔ肤分炉析项仆目瓣核迟心伏问嫩题3壁5地块用地性质占地面积建筑面积容积率其中商业面积建筑密度绿地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6经济适用房18697.3500002.5——25%30%合计171937.942207715000项染目拢位沉于纠火莲车拾西向站钞，臂由汪H熟C芳X威Z肿1呆-臂1版、静H雾C袍X坛Z误1塌-钳4易、品H石C暗X惩Z版1位-碰6狮三远块贡地销构畏成脑，鲁其祝中隙H易C严X逆Z谣1工-闪6钻规盖划柳为诊经禽济绝适糕用首房穗。砖项域目婚总主占使地怀面读积倘为云1务7敏1钉9危3型7哀.粗9另万拉，集商摄业拖面抬积骑1畅.径5耍万列平败米业。项罪目粥基炕本果经错济缘瑞指喜标拳一粱览书表项汉目直经侦济灶技历术远指方标3照6项雹目粪区悬位项港目携位耐于骨惠墙州症市现惠齿城修区卫城矩市移中沟心咬西唱部恰山广岭烧地服带嫌，怪南隙临高高应榜融山蕉和拆红追花选湖深风钥景流区垫，斧北姓靠深沙泪帽妻岭晴，叠东扣连熄下茅角浑片蜓区丑，扬西肚接壶惠飘河丝式高有速段公贞路薯，擦交坊通池通饶达稻性拔强稀，蓝其惜中炸：地决块甲至虫深橡圳摔，醒车油程贸1辰个盛小其时建；地唉块滴至甩江洪北弓，框车离程匹２闸０紧分者钟结；地遍块迁至姜麦粒地绳，铸车贞程黎２肉０狡分王钟精；地涌块坟至钞东骡平哀，枯车叙程深２亩0糖分君钟客；愁地指块条至典水委口钱，范车秤程恰３铜０废分固钟吸；公乏共扶交狼通凭贫疮乏骂，鄙仅尚９用路洪公域共肺汽串车些抵赔达镇市烦区遗．3木7项冈目该四泡至东笛邻克惠腊州嗓市逝四愧中吩学汪校蚊用永地蜓，黎南建临汉高胀榜凝山去景峡区案山姥林牵地坦，鲁西望至蜜共手联浴村危村卷庄污用轻地利和你空缸旷容地验，族北少达膝火叼车腥西欢站丧站木房峰和霞铁等路脸用泄地涂。地糟块详周哨边槽略糕显表陈但旧纽奉，夹四刻至桨缺糊乏烦视梳觉刘吸绍引翅力漫，他但域整隔体骡自孔然建环业境谅优卖越离。火顽车骨西同站草站林房婚和催铁鲁路雕用仇地高至榜专山作景舍区及山问林罢地共政联完村惩村轮庄诞用码地吩和编空肚旷击地市糕四辣中阀学拥校瘦用集地3叉8项目分析FOCUS２项顺目蠢概悉况项阵目胁界豪定项蜡目蚊Ｓ桑Ｗ彼Ｏ菊Ｔ温分研析项甲目巾核迹心掩问鱼题3搁9区孕域始规要划定榨位：惠念城跳中坡心活区锣对柱外得交哥通灾枢达纽肿，以扑现洋代纪工超业黄、饿商茂贸辈物状流淘和丸房蹄地线产滥业标为渣主植导沾产房诚业同，摇功碑能暮齐脊全搂、导配映套圾完依善燥、忆环骑境回优郊美涌的方现付代垂生梢态咏型走综难合夜性蔑城换区察。人惧口转：规鸽划候区逃人血口另规状模险控抓制育为剑５窝．役８寒万椅至懂６芹．分８贸万搞人舞，磁人购均揉城庸市移建宴设津用破地援９妈１少．永３塞５合平廊方税米已。具起体绒规鱼划被：“晃一狱心困三惧轴种五辰组饺团歉”“州一乘心通”讲是膝指且火眼车深西糖站亩站吓前短地泉区供商奖贸研服绘务恭中密心当；“附三粱轴初”筹是慢指叠铁返路斯与个半夕径旱沥粱防掠护拨绿槽轴屋，卵铁料路筝线示南愈侧躬沿稀共院联尤路蚊东郊西旅向稠的它商好贸距、墨居楚住丝式发亚展绍轴擦，扭铁斯路反线登北善侧商沿惠规释划携三珍、拉四单环宏连枝接买道丢东谷西描向斥的剪工勤业事、急居倦住愈发滩展稍轴浊；“欧五陶组侍团既”叉则移是哄指怀东崇部老生险态渡居糖住杆组兽团铺、故西悬部幕工割业物组念团浑、曲北夫部碰小残瑶苹池罪环筋保虽工抚业床组辫团掩、面富摇之却页搂居患住著组乱团功和界大剃小比新众村闲居框住障组闷团幼。本项目4恰0区显域我环逐境生差态草资挣源己丰品富：区抛域株自殿然些环疼境施优照越促，抓拥坏有贷良填好米的乡丰自箩然借山蕉景肃资键源汁，雁区趁域剥规惭划眯建张设佩中死高诊榜荡山摆公卧园谅将梨以张广漫州客白印云迫山踩公际园江的龟标崇准恶打夜造渴，至为足惠散州买山翼景蜘资胡源蜘最草丰誓富伏的拳区丧域吗；高覆档蚊住渠宅主区：区煤域圈开改发蹦项酬目捷定呆位接高姨端诉，女如熄城漏市锯原学筑聋、靠湖具畔旷新辰城援等冬，抓本碰项缺目逝有披望浅与扰其遵连愈成快一识片寒，抢带首动顶整霸体鹿区末域搞价怜值你提丧升景，摩形镜成浊惠刚州博西漆部袋的伟高跳档变住蜓宅顺区驼；人选口欧：规坦划假区膜人覆口乌规方模左控仰制磁为定５茶．治８叛万盟至惨６吊．贯８滔万老人聋，蚂人闪均芽城积市河建漠设饿用鼻地俘９夹１牺．赌３陪５钓平承方劈燕米狸；4杂1项另目无价堤值疫判终研项目条件/事实项目价值判研位于火车西站新区三面环山，南临高榜山景区山林地景观资源优势近邻城市主干道三环路、新联东路交通便捷西临火车西站与都田工业区临近火车西站、工业区占地17万㎡，总建面４０万㎡规模优势周边配套少，临近火车西站、公路，噪声大居住氛围不浓项目周边有加油站影响居住质量界拿定扮关私键饿词适：捡新笛区锡、纱交现通呀便纯捷戏、渴景号观活资奖源库、应规怠模4樱2项赛目柳界厕定城洋市清山鉴景嘱生标态炮规齐模粉大门盘4阳3项目分析FOCUS２项杠目饰概获况项窜目呼界涛定项贷目响Ｓ且Ｗ邀Ｏ享Ｔ惯分摧析项乖目探核授心雾问律题4士4项睬目肉优排势规荒模还优牛势哨：总营建尖面4壳0万海平蜂方易米哪，筹具带备浅规滋模既开雾发厦优站势网。区伸位定优页势填：随虹着键三汉环世路烧的经延桂伸戚，序交题通转四话通闹八周达抵，余到志江爽北雷、历麦琴地钞、扭下央角园都劫及亚其危便芬利折，赤属桨于C勒B叨D中词心锄扩命张联第杜一绳站斗；景大观信优岗势径：三从面洒环问山患，丸拥义有崖良延好凡的忌山偿景赚资键源旷。地彻块滩优啦势凯：地扔块腹方搬正追，权平被整乱，买是拨城咽市饶大筐盘鼓开速发歼的烤优看良吐地条块躁。路辞网德优俩势圈：周谋边废路哥网嚷发帝达别，极车功行驼可架以洪较毅方悼便悦的劣到彻达吓市纷区声。品桨牌谦优滴势依：深滴业楚地务产鹿是近深榴圳撒的继品袍牌晕开始发播企冶业教纺育晶优笛势吊：周泉边湿为史惠跨州蛋四轨中之，佛拥刺有可良宗好附的电教苏育读配感套4茫5项咽目稿劣畅势规荡划门滞贴后帆：处衫于黄待协发铁展逆区棍域学，趟在卵惠坛州煮市互民款心饼目霞中短处煎于缠偏多僻朝地按段奖；怠区屯域醋人牲不慌旺底，匀生霉活贱配距套毙设慈施踏缺宇乏坚；趣缺洽乏超公必交革体决系幅，铲往丝式来便市彼区冬不汇方很便秧；噪集音斤：靠斥近追惠混州细火悔车遣西桂站校，挥临昨近娱的调项乔目物的疼共露联定东塑路恋，允新拳联涉路看等陪经固常映有枯大枪型和货晕柜攀车芹经替过洁，浓对拍本娃项汁目痰有咏较觉大为噪桑音瓜影眯响发；规仆划谣：地耐块透被汇“就名货家畜花弹园栽”葡分相成拾两稿个鸭部减分广，艘对灿项评目丧的芬整谜体吓规惠划银布贝局博不瘦利镇；4采6项蝴目乏机黄会市绘场震：整占体动市敢场织近锹几横年义惠妇州船地搬产梨市骆场服高谈速苏发阴展拜，勺但言整签体昌市权场友仍之运僚行维良济好棚，药整较个娘市苏场砌后樱期性看餐好暖；深棕惠丛一况体搅化款：2零0池1敞0年条地伪铁皮三单号背线捆、全深前惠蝴轻手轨慎列崖车林的感开紫通例，设“为一荡小遮时科生敌活埋圈讯”伏将里使肆越却来龄越赵多特的友深抓圳团投君资陆客插户猜涉俘足共惠晶州尺地宫产刘投膝资昨，歪这鉴将束强柱力竹拉组动晶惠徐州机地宵产夏的上发围展芽；交间通牛不月断羞完斗善匙：中慎信蜡大尊桥诸与慎东价江辉大待桥挑的业建半成侍：僻区扎域梨和虑其诱他巡寿区浴域客联眉系锋更蒜加豪紧示密匙；区件域结发绕展库：高忧榜泻山妇、杜红叛花谎湖录片年区惯与还西谈湖塑周杂边贪区灵域温的蹈开费发涨，刘将卷带匆动档整勾体齿区肉域释的框成赵熟抖；整粒体熔市年场亦水智平废较归低基：市猫场渗开瞒发蠢水聚平寨不秩高歇，竞惠因城架区稍近裹郊容缺拍乏差品刷质循规我模局大须盘班，蹈市璃场纹缺坛乏家真总正藏将停品革质单演随绎吸到丸极军致收的交项新目栋，面这等给倒品己质宝大财盘裂的亭开楚发扎带浑来冒机肌会均。4箩7项辆目壮威谎胁政触策驾：国慎家长近影年耀固靠定逐资丧产掀投隙资办的切姿闻态浓及鹅出惜台裳的劝政糊策存，纽奉一趁定督程摇度看上宾制裕约识了末地国产果市次场示的盐发廉展曾；竞榜争钟：惠喂州跌房炕地水产春市多场搭快射速疏发布展卖，馒未悲来移市疲场骡推筝盘茫量激较城大路，侵市象场诱竞蛾争视激胶烈候；经辩济迹适扣用暗房咸：少良量蓝经恶济抹适缠用衔房脾的尿开删发恼，司低殿廉杆价惰格稼及传产种品议形介象青将至给巾项新目莲形鲁象输带珠来以一膨定表威客胁逝；4挨8项调目锋Ｓ窃Ｗ爆Ｏ售Ｔ腾分圾析请对编策发歇挥辜优自势过：A绒、犬突已出萄项肚目趋景云观岔资抢源治优挨势骑（杀南妨临唤高席榜射山吵，锣北据靠纹沙责帽确岭娃）押；B纵、晕发带挥秘大膨盘川运吨作改的她营途销否张班力从，凉借雷助诵城荒市共运姑营讲的患新欺城吹建缘瑞运斗动随大步概逝念睁，哭建奏立协大铅盘纪形词象怖；C犁、掠通段过著创责新押突枪破觉，绵打予造令片授区燥乃索至某整崭个股惠市州征市叶品致质充标驻杆旺，距塑形造粘独观特位个粘性庙的村品客质煤名订盘鞠；规估避耻劣起势柜：A凑、溜科命学道合蔬理华的由差算异衰化炊市哈场织定端位坟，娃从最市猾场顶的柔竞跃争职中机脱俯颖恒而酿出尸；B织、佩先并进尤超狮前延产意品蔑规酬划糠，的加己以师专抗业闲营芽销朝推宜广次以细产坟品围和屈人狭文哪来介提蝴升朵项副目河的箭品恰质季；C躬、常通间过慢品贼质私展槐示框，坦配誉套洋先赔行禁，欺情输景号体月验邻，吸弱贪化稼片往区叮生边活猛不李便衰的膏劣卧势照；D肥、泽合规理若的旗产公品堡创虹新美，倍如戚双草层作隔部音旬玻该璃羡等毅；E嗽、罗保沈障石经云济穿适熊用剪房刑的谦外逆观璃形紫象绵以转及唐品榴质习，枣使仇经林济塔适厉用着房学产床品柱不串影蛋响马项逝目颈形槽象么。发隙挥鄙优李势融，禽规土避指劣港势钟，歉抓捏住旨机萝会勇，漫化离解战威右胁牺，舅是捞本缸项秀目上开踪蝶发创过劝程穴中览应瞒遵统守汗的仪原傅则辰。4斤9项目分析FOCUS２项终目泥概柏况项飞目循界非定项辅目膛Ｓ纷Ｗ览Ｏ题Ｔ弱分衬析项童目睡核养心兰问笼题5持0核圣心算问泽题面对惠州市场竞争激烈和项目区域相对偏远的现状，如何在竞争格局中寻求突破，树立项目独特定位。本项目４０万的体量，如何在实现利润最大化的前提下快速的销售，形成良好的品牌效应核得心视问踪蝶题5笋1项目发展策略FOCUS３开零发玩理兽念启软动跑策笨略项移目出定转位经潮济晌适假用傍房午启碗动家策缓略5华2开抢发介理然念中烦原输认澡为谁，盟在握惠炉州延城龄市租正博处间于搁大姻拓太展助、麦惠钥州膨房张地诞产疼正换处铜于与升雄级趋换链代师的把市神场氧环默境愉下交，奶在霞片薯区踏综常合涝性汁生毯态窃城何区概的桌良插好降规纷划购下幕条向件演下棉，及本识项肚目诸的另开千发监应习跳烘出扔传份统劲住膏宅迫开蔽发私的两路洁子系，烟放拔弃就过日分柄保毕守导做嚼法斧，普从鹊区掠域拼战午略计的众高答度第对鸡项睬目梯进忆行叫全伙新贵定处位结，宰以庙提狮升计区协域苹价像值宏为览目闯标身进筑行类项微目凡操扮作宇模确式命设移计狂和蜂配运套市功恼能僚定烫位耽。致只李有袍这勇样忠，荷才浊能哭最龄大期限猜度畅的勇提渔升样项瞧目娃价滨值朝，壁才探能溉够数取侦得册超受常怀规椅的兴战沸略亭成观功陵！项傻目唐带纵动编区另域5础3开巩发傅理烂念新肉城乡丰市蔬主劫义项咳目碑所纪在记的窃区咳域盯，总虽喷然巨与嘉市叔区劣有勤一昨定卡距拼离术，沟但患不良是酒郊猎区逗，条而俯是婆一冻个夜新蕉城鼠区桂的反概旅念臂。乘中阵原气认铃为浓，崖项桶目酿应柿提健出阵新趁市腊镇民主便义优理耀念译，肚参泉照普欧夹洲债小滑镇裳的廊做僻法页，属将尖优茂美劲的促环碰境想、蜂繁注荣砖的惭商霸业顿、凑便条捷熟的帅交肆通蜻、全文满明辉的腥社汽区搅和早时价尚昨的莲生欢活掠方喂式液等泰等轧集拣合良起躲来龟，影将困本债项惜目洋建说设龟成谨为包一榆个递环隆境丙品剩质践高束、为建吧筑父特洞色昌强距、鱼人局文进气期息播浓钉郁互的悄居题住陷景宇区档和颜人酷文判住介区明，旋追须求歼一书种牺现魄代拾欧笋洲臂小播镇英的天最甘本听初固的聚风吩格塘，拔营客造婚一眠种刃强盟烈赴的叠城镜镇埋生钥活裤和嗓居蔬住凡的解氛努围尤。5浅4开泰发稻理绩念中粉原驰认绩为登，替项证目哑应种注园重沙对爸配涨套羡设戴施发的辆提类炼圾，苏通口过测对烤周盈围便以朽及圣社欣区晶本当身耍的头文味化愈概遵念漂提晨炼抓与盾挖趴掘我，瓜通临过迹对居社衔区滔配沸套筐、竖景灰观售小岸品什、境户滨型籍设烦计余、衔社浙区慕视难觉齿系葡统并、历营搭销蒸推凶广泳等骨各云个料节赠点摘和巧环压节灰的煮整芽合晨和艳提抬炼川，添形剪成表独赞特扑鲜慢明心的蕉主敬题腊概枕念宜，扛塑旋造坚项检目灰的垦核趁心予竞烧争票力梨。主窄题朋地屈产5护5项目发展策略FOCUS３开报发鬼理课念启背动为策驴略项锋目剩定寄位经拘济盟适优用扯房雕启招动袖策晒略5笋6市裹场矿客拳户王分早析楼盘名称项目产品类型项目置业客户群体湖畔新城小高层、别墅二次以上置业，企事业单位管理人员及单位职员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等城市原筑小高层、别墅二次以上置业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府公务员及深圳投资客等华轩*紫韵台小高层投资客、企事业单位职员、周边居民名家花园小高层公务员、普通白领、企事业单位职员、个体工商户以及外地务工人员客贫户敢群箭体猪主毕要恰集休中合为政批府纠公影务樱员胳、抹企届事环业抓单判位抛的炭管疾理授人恳员酸和催职六员葬、咸私御营膏业夕主对及维深蚀圳牵投搂资僻客涨；多怒为二煮次秃以记上杆置旧业耕，行主杰要拦为解自洲住后性栗客饲户；来闻源网区关域疲较厚广，惠泳州惠各勿个欺片祝区朋均意有悉一缩慧定闲的酬比目例劣，厉主播要看康好汉片油区令优业越悠的颗自盗然缩慧环返境品；区节域两类猎比址项恐目沙客昨户蛇现蕉状5笔7客泼户册调钻查挖分贵析典叔型绳高蠢端称客鸽户深帝度秀访册谈客未户入位客告户漏聚酿类滤分做析渗模算型客刺户定位5忽8调润研勺基赌于剂惠股州京中莫原僵代范理争项恶目读置技业浮群星体肉需猴求奋调扩查吨问耻卷做而久成皮，壁其射访钞谈聪的衔基饱本凯情然况企如渡下滚：访东谈速时甲间中：2燥0悔0印7年9月2笨6日拿至2先0垦0宰7年1哈0月1青0日调醒查脾人歇员副：卢旷浮行公禁馆塞、着佳秃磊絮华使丽瞧大默厦杏、禁云筐天具华察庭滴、沿东书方漆威蹦尼雾斯缩慧、洗华塞轩·紫话韵挠台扭物桌业虫顾余问僚，曲项子目冬策乔划雾人水员师。调组查关对桶象跨：惠紧州渠中表高粱端哭置童业菜群射体走，刷界讨定某在判能凑承谅受告单线价6夫0汁0鸽0元/平场米放或际潜就在杂置钓业啦者库。调雷查特目午的朵：研唇究严惠假州裙中讨高跑端呼市绣场离置墓业搁群恼体断的棵特杯性爱、艇对盐产躲品千的之喜忌好谎、恳消议费刷购掠买司行沾为风等凭，劳了睡解膀市凡场背可辆能鞠的荐趋蛇势端及轨消杆费悼者伴潜狼在锤的将购却买蓝动龄机披需筑求衫。调欲查怪说垮明5粗9惠早州遍客朝户民调丑研须问炸卷勺分蹈布所属区域问卷分布点销售进度有效数量调研方式水口阳光新城咨询40份拦截式访问东平东方威尼斯一期售磬二期咨询40份拦截式访问江北佳磊华丽热销中20份现场选取客户江北卢浮公馆咨询40份拦截式访问下角华轩·紫韵台热销中40份现场选取客户麦地云天华庭咨询30份现场选取客户合计210份6彩02犹1毙0齿批市客奸户费中奇，坐单蚊次凑购膏买打物鉴业抚总聚价礼分宿析浙：4塑0万塔以量下伐，2位4路0倡-别5醉0万胸，1蚂7位5辅0娘-排6陡0万2佩1位6丈0规-舰7凤0万脉，2桶6位7验0吩-江8云0万咏，2禽3位8少0拦-民9社0万益，4矮9位9借0脑-凝1售0改0万摩，4桐5位1铁0怪0洋-搞1暮5碗0万尤，1昆4位1判5醉0万躲以喇上董，3位单次购买金额比例60万以下39％61-100万52％100万以上9％客狸户稿购差买掌能租力客齐户厅需谣求嗽调木查器分史析6敬1目标客户特征客户需求特征区域区域价值是客户选择的首要因素区域环境形成将优先吸引高端客户中的投资者用途改善现有的居住条件,回归自然,享受生态生活不同置业行为客户需求投资及投资兼自住：以小面积低总价、素质最优或较优产品或稀缺特色产品，呈现两极化特征自住客户：由于家庭人口数量（一同居住）以3-4人为主，主要以中端大三房为主对品牌认知都比较认可品牌发展商，相信品牌的魅力项目期望高档生态居住区,地段未来升值潜力购买的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套客技户吨调垂查秤成齐果纯综棕述6仗2项扰目描客划户子圈沟定目标客户特征关键词注解背景年龄：30-50行业：政府公务员、民企高管、国企高管、私企主等置业角色：决策者、企业中的决策者家庭中的老大多置业经历，稳重不轻易作决定用途前期投资兼居住为主后期自住为主看好区域的自然环境置业动机自然生态、品牌、圈层、配套、安全私密感目前客户认知本项目的直接价值是环境和品牌排斥因素升值空间、担心价格过高、担心市场前景地处火车西站形象是阻碍项目价值提升的最大障碍产品对位小三：事企管理层、职员大三：私企主四房：政府公务员、私企业主小三：31-40，投资兼自住大三：36-45，投资兼自住四房：46-50，自住市旧民颗阶饮层富缺裕登市伐民折阶粉层新婆资伸产旗阶愈层稳她定侨资掉产怀阶柴层财屑富墨阶洁层权社利店阶惯层赤猛贫蹈阶哥层阶拘层馋金篇字旷塔薯体烫系6烫3城市生态豪宅客户城市中心豪宅客户郊区豪宅客户稳定资产阶层财富阶层客弦户揪精涌准萝锁乒定6羡4引客领◆分胃享◆快帮乐深紧圳若中筝原轰◆鸽事吊业距六断部目父标抽客语户标描尸述习弄惯刑了瓶城凉市续的禁喧烈嚣犬，概喜泥欢卷自担然罪、车原引生域的馋城向市沈生笼活宪，厉有困浓百郁警“钥山举水邀情煤结趴”浪，通希途望予在桂自旨然育环绢境棋良套好录交给通初便限捷共的陆地攀段前有滨一元套惭房怖子期；平纷均宪年帐龄3扣5－铃５号０拍，膏但尺有夹较芒高抄收焦入父，轮活仔跃帐在所政东府