物业投标书范本

物业管理投标书范本目录第一章序言第一节概述第二节释义第二章投标函第三章企业综合简介第一节企业简介第二节企业架构第三节运作特点第四章管理文案及内容第一节物业管理整体设想及筹划第二节采用的管理方式第三节管理机构及人员配置、培训、管理第四节物业管理规章制度第五节平常物业管理的承诺第六节小区文化建设第七节房屋及公共设施维修养护计划第五章物业服务成本预算书第六章结束语第七章有关证书资料

前言第一节概述我企业通过现场勘察，在充足理解“*****项目”规划设计理念的基础上，结合我企业来管理别墅、高层、智能化小区、办公楼、商场、科研楼等实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实行的ISO9001国际质量体系的实践，我企业成立了“*****项目”物业管理项目投标小组，编制本标书。假如我企业能在“*****项目”物业管理招标中胜出，我企业将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务协议的约定，对“*****项目”实行专业化、规范化的物业管理，为管理中心（）营造一种清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大管理中心对“*****项目”期许的物业管理效果。第二节 释义在本标书中，如下名词释义为：管理中心：是指房屋的所有权人：泛指本物业的承租人和其他实际使用物业的人我企业：是指建设单位：是指***管理中心本物业：是指“*****项目”小区第三节 编制根据国家及省市有关“物业管理”政策法规；建设部颁布的《全国物业管理示范小区原则及评分细则》；《云南省物业管理规定》；“*****项目”前期物业管理招标书。

第二章投标函投标函致：***管理中心贵企业“*****项目”前期物业管理招标书，我企业已详细阅读，根据招标书内容和规定及“*****项目”物业类型及实际状况，编制成《*****项目物业管理投标书》，现作如下承诺： 我企业同意按***管理中心的规定和方式进行投标。 假如我企业中标，同意招标书的内容作为物业服务协议的有效构成部分，与贵企业签订前期物业服务协议，并遵照执行。 我企业承诺按照招标人规定在年月日前,组织专业人员进入现场配合开发商交房。

第三章企业综合简介企业架构运作特点我企业自88年从事物业管理以来，不停探索、大胆创新，总结出一套满足物业管理行业特点并适合企业自身发展的运作模式，重要有如下几种特点：一、员工持股、全员参与物业管理是劳动密集型行业，为充足调动员工的积极性、发挥员工的主人翁作用，我企业于1999年改制，员工持股占60％。员工是企业的主人，企业的发展关系每个人的利益。我企业股权特点，有助于各项制度执行力度和服务理念的贯彻。由于员工股东们明确，只有管理中心满意、企业的良性发展，才有个人稳定的收益。二、以人为本、利益共享企业的生存与发展，必须坚持以人为本，增进员工的价值观与企业的价值观统一。体现和发展人的有益作用是我企业企业管理的重要内容。企业内部建立利益共享平台，让全体员工共同分享企业发展成就，包括酬劳、福利、分派机制、晋升机制、员工考核机制、员工培训机制等，让员工通过个人的努力，从企业发展中明确个人发展机会和发展空间，满足员工成就感需求，让员工分享到在一种规范企业就业的荣誉和安全。三、将培训和学习贯穿于企业发展之中社会在迅速发展，物业管理的法制环境不停完善，管理中心对物业管理的专业化规定越来越高，企业员工综合素质紧紧围绕时代脉搏是企业发展的动力源泉。企业针对员工所在岗位，制定年度外派培训、内部培训计划。企业还按计划组织了以管理处为单位的多种爱好班，对的引导和丰富了安管队员等基层员工的业余生活，为基层员工再就业以及晋升打基础。四、完善制度、规范运作我企业在严格实行ISO9001原则基础上规定做到：作业原则化人才专业化流程表格化团体人性化管理数据化行动军事化服务多元化形象社会化五、培养专业管理队伍、严格控制管理成本我企业从事物业管理来，先后培养了大批机电、土建、物业管理、园林绿化和行政管理人才，由于企业管理体制上的优势，管理层处在比较稳定的发展状态，专业人才队伍不停扩大，目前企业已经有中高级职称专业人员近70人。有了成熟的专业人才队伍，使管理过程中的管理成本得到有效控制。

第四章管理文案及内容第一节 物业管理整体设想及筹划一、高原则、高水平的管理措施1、市场定位：本物业环境优雅，管理中心以事业成功者为主，具有优质物业管理服务的高档居住区基础。2、管理模式：以人为服务之本，不停完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、增进精神文明建设。3、形象定位：安全、舒适、文明、环境保护、便利。1) 安全：通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防备管理体系，充足保障各管理中心安居乐业。2) 舒适：按照服务规范原则，以优质的服务为管理中心营造温馨的生活环境。3) 文明：开展形式多样、丰富多彩的小区文化活动，营造邻里关系和睦、小区友好、活跃、轻松的生活气氛。4) 环境保护：提供优良的园林绿化保洁服务，运用多种监督机制，发明出一种环境保护、优雅的居住环境。5) 便利：全方位开展便民服务，为提供快捷、便利服务，体现“*****项目”人清新、阳光的生活节奏。二、具有深度和广度的管理措施（一）为管理中心把关、督促建设单位完善配套设施。充足发挥我企业优势，按“*****项目”规划设计规定对各项配套设施、设备进行验收，对于不合格项向有关责任单位提出整改规定。（二）专业服务的信心保证我企业为提供专业化服务同步，重视环境和社会效益，在共赢的基础上打造出“*****项目”管理精品。为此我企业在这里郑重承诺：1、因物业管理单位内部人员违法行为导致管理中心损失，依法承担对应责任。2、因管理不善或操作不妥等原因导致责任事故，承担对应责任。3、由于我企业未能履行物业服务协议的约定，导致管理中心人身、财产受到损害，我企业承担对应责任。（三）建立快捷服务系统我企业一直坚持“至尊，服务至上”的企业宗旨，把满意率作为工作业绩评价的重要根据，从而最大程度地满足需求。通过运用创新的服务理念，建立全方位服务系统，提供高档次的精品服务，不停提高满意度。根据的需求信息来调度各职能部门和作业层面的平常服务工作，设置信息档案，高效反馈、处理意见及需求。每月按期将需求和回访成果进行深入细致的分析，调整工作思绪，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。三、全方位的服务意识（一）为提供便利服务从的需求出发，为做实事。根据“*****项目”的实际状况，为妥善处理小区班车问题；合理运用会所设施，为发明充足休闲娱乐的场所。（二）24小时治安防备服务运用我企业所服务的“西郊华城”大小区的带动作用，充足发挥“西郊华城”安全管理工作数年无事故的优势，做好“*****项目”治安防备工作。我企业将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候24小时服务，对安管队伍实行半军事化管理。（三）营造绿色环境保护小区养护好本物业内的园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生原则。（四）抓好精神文明建设1、重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。2、组织开展各项文艺体育竞赛活动。增进互相理解，增进友谊。四、管理学前沿理论的掌握及应用管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。伴随科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了深入的完善，其前沿理论重要集中在以人为本、系统理论、动态调整顿论、效益统一理论和企业文化等方面。（一）以人为本的管理理论现代管理思想把人的原因放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、发明性作为管理的关键。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。（二）系统管理理论现代企业是一种为了到达一定的经营目的，由许多互相关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一种复杂的社会技术经济体系。我企业强调用系统观念、全面的观念整体把握，科学分析，全面实行物业管理。坚持服务至上、重视对内、对外协调、实行ISO9001质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。（三）动态调整顿论为了实现管理目的，使企业获得最佳效益，管理过程的每一种环节、环节都必须实行动态调整，而不能把管理过程视为一成不变的模式。企业管理通过动态调整，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持敏捷的适应性，从而最大程度地发挥其功能作用。我企业在物业管理工作中，重视动态调整顿论的应用，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对管理流程重新组合从而到达提高服务的能力，缩短改善周期等。（四）效益统一原则物业管理给的产品就是服务，不仅要满足广大的需求，并且要维护、增进和社会的利益，为人类社会做出奉献。我企业在本物业的管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目的，以保持企业发展后劲，又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。（五）企业文化杰出而成功的大企业均有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反应了企业的基本信念和发展追求。我企业自88年从事物业管理以来，一直发扬“敬业、奉献、创新”的企业精神，倡导以“实现自我、服务客户”为自身动力，鼓励员工的群体意识；以企业文化为目的，提高团体合作精神，从而为我企业的长远发展提供了强大动力。第二节采用的管理方式一、采用的管理方式（一）综合一体化的管理方式我企业将本物业的管理方式确定为综合一体化管理，即由物业管理处经理在企业总经理直接领导下，通过各部门技术支持和配合，按照ISO9001：国际质量体系原则和ISO14000环境保护体系原则，运用现代化管理手段，对本物业的房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车管理、小区文化等，统一实行专业化管理。在管理过程中，我们将与管理中心（管理中心委员会）紧密合作，采用管理中心自律和物业管理相结合的措施，使综合一体化管理收到更好的效果。管理处拟采用的内部管理架构如下：（二）鼓励机制（1）实行平常管理目的责任制，增长管理层的工作积极性，我企业按照全国物业管理示范小区原则，结合企业实际状况，制定各项管理指标，管理处将按此原则严格做好每项工作，明确奖惩，并与奖金挂钩。（2）岗位鼓励。在物业管理行业拼搏的员工，最渴望得到的是自身价值被集体和社会承认，我企业一直坚持各级岗位实行企业内部公开招聘的措施，使具有真才实学的员工能充足发挥自身潜力，有机会体现自己的价值。（3）奖金鼓励。企业每年对员工进行全方位考核，排名前30%的员工将有机会加薪晋级。（三）监督机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规开展工作，定期向我企业和管理中心委员会汇报工作，检讨物业管理运作事务，并制定平常工作计划，实行目的管理责任制，每年对管理目的进行考核，严格按我企业ISO9001质量体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过部门返查，企业内部质量审核，及房产管理局等外部检查，保证管理工作的监督机制有效运行，详细作法是：1、公布管理处监督投诉电话，设置意见箱及网上电子投诉邮箱，24小时受理投诉，所有员工佩戴工作牌上岗，以便于公开监督。2、管理处定期向企业、管理中心委员会汇报工作，检讨物业管理事宜。3、我企业根据“全国物业管理示范小区”的原则每月对管理处进行检查评分，同步管理处每月对员工进行考核。4、管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，每年进行两次意见征询，并不定期向作随机意见调查，对反馈的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行闭环管理，使的合法权益得到保障。（四）自我约束机制1、管理处在实行物业管理过程中，严格执行国家、政府公布的有关法规、条例和实行细则。2、管理处将严格执行我企业ISO9001质量体系。3、管理处对员工进行定期不定期检查，发现问题及时纠正。4、企业每年对员工进行年终考核，实行3%末位淘汰制。5、企业有供全体员工遵照的员工行为规范。（五）信息反馈及处理机制1、信息反馈机制我企业参照ISO9001:管理体系建立信息反馈机制，以不停提高管理质量和服务水平。除了按照企业管理体系及检查监督体系进行信息反馈以外，在平常工作之中由企业发展部全面负责顾客对我司管理服务意见的反馈，由各职能部门对专业信息进行反馈。信息反馈机制由如下两部分构成：企业内部信息反馈流程

客户信息反馈机制2、信息反馈处理机制管理处通过建立全方位的信息反馈机制，保证反馈信息通道畅通，通过管理处客户服务中心分析整顿，及时发出指令并跟踪检查，对于反馈信息的检查方式，统一按照企业ISO9001：原则的规定，采用行政检查、专题检查、交叉检查、外部检查、外部监督、秘密检查等方式进行，对于出现不合格服务，及时按纠正防止措施改善。二、工作计划（一）重要工作流程（1）承租人入住流程（2）装修申报流程

（3）平常维修工作流程

（4）火灾处理流程图

（5）监控中心运作流程

（二）管理期工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公共设施维修保养制定房屋养护和维修计划方案；房屋的维修管理；房屋的养护服务。接管时起2机电设备的维修养护设备的基础资料管理；设备的运行管理；设备的维修养护管理；设备能源和安全管理。接管时起3安保管理治安管理；交通、车辆管理；消防管理。接管时起4智能化设施管理智能化设施的平常使用操作；智能化设施的维护；智能化系统的完善。接管时起5小区环境管理园林绿化管理；清洁卫生管理；环境保护管理。接管时起6财务管理财务账务；费用收取。接管时起7小区文化活动开展小区文化宣传；举行小区文化活动；提供小区文化服务。接管时起8便民服务和完善配套为提供便民服务；协助入学、交通、医疗等信息服务。接管时起第三节管理机构及人员的配置、培训、管理一、人员配置在管理人员的配置方面，我企业将坚持“敬业、精干、高效”的用人原则，确定“重学历更重能力，重水平更重品德”的原则，严把人才选聘关。管理层的基本素质规定，学历达大专以上水平；操作层的水电工规定中专以上文化水平或中级以上技术职称，力争一专多能；安管员规定退伍军人或高中文化，实行半军事化管理，持有安管或消防上岗证书；保洁绿化工选调或招聘有保洁和绿化养护经验的员工。在管理队伍建设上，我企业将采用规范化管理和人性化管理相结合的方式，运用鼓励机制，充足调动全体员工工作积极性；通过考核，表扬先进，鞭策后进，并实行3%的末位淘汰制，保证管理目的的实现。二、*****项目管理处架构图三、拟委派的重要管理人员简介七、量化管理及原则化运作（一）量化管理：1、每年根据ISO9001质量方针，确定年度质量目的，对满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、返修率及消防隐患处理率等作出量化规定。2、实行目的经营管理责任制,对管理处管理目的进行细化和量化,作出详细规定。3、管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程内容及课时。4、年度考核量化,每年企业制定详细的年度收支预算方案,对管理处采用独立核算的措施,有计划地控制成本,提高经济效益和社会效益。第二节 物业管理规章制度一、公众管理制度《精神文明公约》《治安管理规定》《消防管理规定》《停车管理规定》《绿化管理规定》《环境保护、清洁卫生管理规定》二、内部运作制度及岗位责任制《管理处工作制度》《管理处员工考勤制度》《管理处文明服务守则》《管理处员工培训制度》《管理处员工行为规范》《管理处安全守则》《管理处办公用品申请、购置、领用管理制度》《投诉处理回访制度》《财务管理及会计核算制度》《员工宿舍管理规定》《管理处经理岗位职责》《工程部主管岗位职责》《机电工程师岗位职责》《维修技术员岗位职责》《仓管派工员岗位职责》《客户服务主管岗位职责》《管理员岗位职责》《服务中心服务员岗位职责》《档案管理电脑员岗位职责》《小区文化宣传员岗位职责》《食堂人员岗位职责》《会计岗位职责》《收费员岗位职责》《环境部主管岗位职责》《保洁班长岗位职责》《保洁员岗位职责》《园艺师岗位职责》《园林绿化工岗位职责》《安管主管岗位职责》《安管班长岗位职责》《监控中心值班员岗位职责》《门岗安管员岗位职责》《交通协管员岗位职责》《巡查安管员岗位职责》三、管理维护运作制度（一）设备管理《监控中心设备安全运行管理制度》《监控中心设备运行记录管理制度》《供配电设备运行管理规程》《水池设备维护保养规程》《设备故障处理规程》《发生火警处理规程》《停电故障处理规程》《停水故障处理规程》《节能管理规定》（三）共用设施管理《公共照明管理规定》《公共设施维护养护计划实行方案》（四）园林绿化管理《绿化工作执行/检查质量原则》《植物浇水、施肥作业原则》《树木除草、松、培土操作规程》（五）环境卫生管理《打扫保洁作业执行计划》《打扫保洁作业执行/检查质量原则》《消杀管理制度》《四害的防治措施》（六）治安管理《交接班制度》《队容仪表规定》《安管合法防卫必备条件》《紧急事件应急处理》《器械设备管理规定》《安管员奖罚规定》《门岗安管员值班制度》《监控中心管理规定》《消防安全管理制度》《消防设施、器材、设备管理制度》《消防设施监督检查制度》《重点部位临时动火作业规定》《灭火作战方案》《火灾处理流程》四、档案管理（一）档案管理流程（二）档案资料分类档案资料分类（续）类别资料内容基础管理各类人员持证上岗、标志统一1.管理人员上岗证书2．各专业人员上岗资格证书3．企业员工服装统一4．佩戴工作证上岗5．员工着装规范计算机管理资料1．计算机管理软件及使用阐明服务费用收支执行有关规定1．财务手册2．税务登记证3．按规定纳税记录4．物业服务费立案资料5．服务费用收支公开张榜档案资料分类（续）类别资料内容保安及车辆管理安管资料1．平常巡查记录、值班记录2．训练计划和考核记录3．安全防备措施4．查岗记录、闭路监控系统录象记录5．物资搬运放行记录、紧急事件处理记录环境卫生管理环卫设施资料1．环卫设备、工具登记表2．环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料1．清洁卫生检查记录2．国家环境保护原则：排烟、排污、噪音3．处理污染事件记录4．消杀及垃圾清运记录5．实行责任制管理、原则化保洁6．商业网点管理有序7．无违反规定喂养宠物、家禽8．水池水质检测记录绿化管理绿化资料1．绿化规划图纸2．绿化设施登记表3．绿化检查记录管理效益经济效益1.物业管理费用收缴登记表2．物业管理收支帐目3．提供有偿服务收入、开展多种经营五、管理人员考核制度及原则（一）考核制度企业发展部按照月检计划，抽调各部门、各专业负责人轮番对各部门、各小区按照专业分工进行专题检查，月检成果与当月浮动工资、奖金挂钩，并作为年度考核根据之一。每年年终企业成立考核小组，对企业全体员工本年度工作进行年终考核，考核成果与工资奖金挂钩。（二）考核原则《管理处经理考核原则》《工程部主管考核原则》《客户服务中心主管考核原则》《环境部主管考核原则》《安管部主管考核原则》《管理员考核原则》《机电工程师考核原则》《弱电工程师考核原则》《维修技术员考核原则》《仓管派工员考核原则》《小区文化宣传员考核原则》《客户服务中心服务员考核原则》《档案、电脑管理员考核原则》《会计考核原则》《出纳考核原则》《炊事员考核原则》《安管员考核原则》《园艺师考核原则》《绿化工考核原则》《保洁工考核原则》（二）考核措施1、管理处经理由企业和员工两级共同考核，员工由管理处经理根据受考核人主管的意见结合各人工作体现及月检成果综合考核。2、考核计分措施：（1）管理处经理综合评分=总经理评分×50%+员工评分×50%（2）主管综合评分=管理处经理评分×50%+员工评分×30%+企业月检评分×20%（3）员工综合评分=管理处经理评分×30%+主管评分×50%+企业月检评分×20%3、考核等级及人员比例：A级占10%、B级占80%、C级占10%。4、考核成果与岗位奖金挂钩。A级奖金上浮20%、B级领取平均数、C级奖金扣30%。第一节 平常物业管理承诺本节参照《全国物业管理示范小区原则及评分细则》,以及我企业ISO9001国际质量认证体系，对投标书所规定完毕的本物业管理的各项指标予以承诺。承诺指标共分十项，以表格的形式对各项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完毕的实行措施等内容。管理指标承诺序号指标名称计划指标管理指标实行措施部门负责人1管理中心满意率98%接管前备妥有关资料；及时与管理中心、管理中心委员会沟通；发现问题及时整改；管理处经理2装修违章施工发生率1%防止为主，监督、处理相结合。执行装修管理规定，严把装修和施工队资质关，做好装修服务监督；发生违章及时处理，建档、记录。管理处经理安管部装修违章施工处理率100%5重大刑事案件（因管理责任导致）因管理原因发生率为0“人防、技防、物防”三结合。实行24小时值勤及巡查岗制度，贯彻岗位职责，紧急状况执行紧急事件应急措施和处理方案管理处经理安管部6消防设施设备完好率99%贯彻负责人，实行巡视制度，建档记录，定期维护和检修设施设备，以保证消防设备完好无损、正常使用。安管部工程部7重大火灾案件（因管理责任导致）因管理原因发生率为0管理处全员义务消防员制；并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人负责平常巡视，发现隐患及时处理并告知维修，以保证消防安全；监控中心24小时值班。管理处经理安管部8绿化养护完好率98%贯彻负责人进行养护，实行巡查日检制度，定期评比，植物长势良好，无黄土裸露，缺苗、死苗及时补种，修剪整洁美观，无病虫害。环境部9清洁、保洁率98%贯彻负责人，实行巡查制度，建档记录，垃圾分类处理，日产日清，保证空气清新。环境部附表一：管理、服务人员工资及附加部门岗位人数月工资原则每月人工费用每月社保费用管理处经理14,800.004,800.006,160.50（其中：基本养老保险22%基本医疗保险10%地方附加医疗保险2%失业保险2%工伤保险0.5%生育保险0.5%合计37%）客户服务中心主管13,000.005,200.00客户服务12,200.00财务部会计0.252,600.002,850.00收费（客服）12,200.00工程技术部主管0.252,400.003,800.00维修员21600.00安管部主管0.252,400.0017,550.003,708.75(外劳综合保险172.50元/人·月)班长31,450.00安管员121,050.00环境部主管0.252,000.005,300.00绿化工2900.00保洁员4750.00合计2839,500.009,869.25方案二：物业服务费用支出明细表序号项目计算方法年度支出金额1人员工资费用见附表一519,600.002福利费用含福利费、职工教育经费、工会经费，按工资总额17.5％计算90,930.003社会综合保险费用见附表一135,303.004保安费用含对讲机、手电筒、电池等耗材12,000.005平常维修费用综合计算20,000.006绿化费用综合计算20,000