青岛浮山新区埠西生态住区修建性详细规划

#1.0概况与背景规划用地位于青岛市浮山新区，银川路和市南和市北区界以北，劲松三路以西，同安路以南，徐家东山埠西村地界以东。现状用地西南高、东北低，高差起伏较大。区内有多条自然冲沟和一天然水库，并有采石留下的石坑。总占地面积23.82公顷（以现状定界地形图为准）。用地分为两宗：一是北地块13.33公顷；二是南地块10.49公顷，其中一期规划用地面积约80175平方米，二期规划用地面积约24777平方米，两块用地应一并规划，近期保留，分期建设。规划要求建筑单体退后道路绿线5米以上，退相邻用地地界6米以上，退后区内规划路3米以上。规划应处理好与周边道路的衔接，机动车出入口、人行出入口合理布置。停车方式采用地上、地下和半地下相结合，按有关规范及规定设置物业管理、市政配套及商业服务等用房。规划设计既要从整体出发，又要考虑两地块独立开发的可行性，出入口、停车位及公建配套用房应自成体系。青岛市浮山新区位于青岛市的东部，其西侧是市北区，东侧是崂山区青岛高科技工业园，新区与市北区及高科技工业园的居住带相连接。一九九八年，青岛市市政府加大市区旧城改造的步伐，启动了棚户区改造的大型建设工程，并自一九九九年起相继建成了大片居住社区，其规模宏大，配套设施齐全。二000年，新区政府编制了“浮山新区分区及控制性详细规划”，以推动新区的建设发展。浮山新区埠西生态住区是浮山新区已建成居住区的有机延伸，也是帖邻成熟社区的居住小区，上乘的人气及综合指数评价，为小区的开发建设提供了强大的信心与市场保障。2.0小区的规划用地、自然与社会环境规划用地规划用地约23.82公顷，西临徐家东山埠西村，并在东、南、北三个方向被以下三条道路围合：南临银川西路（道路红线40米），东临劲松三路（道路红线40米），北接同安路（道路红线30米）。路名红线宽度绿化带宽度建筑退距如ill度/in虫1n半1nL银川西路"1U米丄U丿米以、^上劲松一^路同安路「4U米30米1U米~25，米'5米以上~5米以上'2.3自然与社会环境规划用地的自然环境非常优越，基地的西侧和南侧，是具有地方标识性的浮山山脉，山形嶙峋多姿，山脚下植被茂盛。用地范围内可以欣赏到几乎整个浮山山脉的优美姿态，景观资源极为丰富。基地东侧是已建成的居住小区，现已有大量居民入住，设施配套齐全。位于基地南侧的银川路是连接青岛高科技工业园与市区的主干道，其串联了城市的几个大型节点，如在东端与海尔路交接，可由此通往石老人国家旅游度假区，而基地东侧不远处即是青岛市规模最大的青岛颐中体育中心。基地的地形起伏较大，总体呈现西南高，东北低的态势，区内最大高程差大约为30米，现状植被良好。基地内有多处天然冲沟，水资源较丰富，并在北侧有一处天然水库，水体无污染，生态情况较好，湖面承接浮山山脉山水及雨季山水自然形成，岸边植被葱郁，风景秀丽，是基地自然环境的“含金量”所在。3.0设计依据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）《中华人民共和国城市规划法》《住宅建筑设计规范》《青岛市城市建筑规划管理办法》现状定界地形图（1：500）及道路图（电子版）青岛浮山新区生态公园及生态住区概念性规划设计任务书（2008年11月5日）青岛市市北区埠西生态住区概念性规划汇报会议纪要（2008年12月22日）青岛市浮山新区生态住区修建性规划设计任务书（2009年6月10日）甲方提出的若干份《关于埠西生态住区的调改意见》国家现行的其它相关法规及标准4.0规划立意与原则规划力求高标准，强调“以人为本”、“绿色生态”的理念，挖掘景观环境与品牌优势，合理利用地貌，营造一处布局合理、设施便利、环境优美，同时兼具生态、人文理念的宜居住区。根据功能布局，达到城市活跃空间与适宜人居空间的契合，人、自然、文化、科技的共生与共创。绿色生态住宅，是指充分利用环境自然资源，以有益于生态、健康、节能为宗旨，确保生态系统的良性循环，确保居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态，从而实现人与自然的融合，达到人与自然双赢的住宅。强调以人为本，健康舒适；资源的节约与再利用；与周围环境的协调与融合。具体来说，生态住宅设计策略分为以下几点：（1）能源系统：对进入住宅小区常规能源要从系统上进行分析优化，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50%以上，采用新能源和绿色能源（太阳能、风能、地热、其他再生能源）。（2）水环境系统：要考虑水质和水量两个问题。在室外系统中要设立将杂排水、雨水等处理后重复利用的中水系统、雨水收集利用系统等；用于水景工程的景观用水系统要进行专门设计并将其纳入中水系统一并考虑。小区的供水设施宜采用节水节能型，同步规划设计管道直饮水系统，以便提供优质直饮水。（3）空气环境系统：包括室外和室内两方面，室外空气质量要求达到二级标准。居室内达到自然通风，卫生间具备通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统达到居室内的空气质量标准，保证居民的卫生和健康。（4）声环境系统：包括室外、室内及对小区以外噪音的隔阻措施。（5）光环境系统：室内要尽量采用自然光，并应注意居住区内防止光污染。在室外公共场地采用节能灯具，提倡由新能源提供的绿色照明。（6）热环境系统：要满足居民的热舒适度要求、建筑节能要求、以及环保要求等。住宅的供暖、空调应采用清洁能源，并因地制宜采用新能源和绿色能源，鼓励采用不破坏大气环境的循环工质。（7）绿化系统：住宅小区的绿化系统应具备生态环境功能、休闲活动功能、景观文化功能。（8）废弃物管理与处置系统：住宅小区生活垃圾收集处置应以“无害化、减量化、资源化”为原则。（9）绿色建筑材料系统：在建设绿色生态住宅中，对于材料、部品的选用一是要提倡使用3R材料（可重复使用、可循环使用、可再生使用），二是要选用无毒、无害、不污染环境，有益人体健康的材料和产品。宜采用取得国家环境标志的材料、部品。5.0规划设计在总体布局上强调小区的完整性和相对独立性，力求营造一个良好的居住环境。创造出层次丰富的空间关系，带来独特的环境体验。规划布局、环境塑造、单体建筑设计三者完美结合，保证小区具有良好的规划结构和形态布局，又能使建筑单体佣有良好的朝向、通风、采光和开阔的视野，让优美的外部环境渗透到住户家中。规划构架北地块（1）“二岛一轴一带”的规划布局：具体来说，“二岛”由地块中的一块天然坡地以及其正东的一块平地组成，坡地上建多层，而平地上建高层，“二岛”都呈围合状，前者由南至北4排住宅组成，总体呈橄榄状，后者由4栋高层组成，近似圆形围合；“一轴”从劲松三路起，从正中穿过“二岛”，直达西部生态公园中北峰，气势磅礴；“一带”为位于地块最北的5栋高层，众楼把整个浮山美景尽收眼底。（2）轴向空间与围合空间的结合：整个规划正中求变，一气呵成。从劲松三路起至生态公园中北峰止的轴向空间气势恢弘，感染力极强，同时它串连起沿路经过的两个住宅组团围合空间，使得动静合一，闹中取静，相辅相成，交相辉映。（3）因地制宜的建筑形态布局：由于基地地形较为复杂，设计中迎合与顺应地貌的建筑布局保持了优越的基地自然生态特点，形成了自然的建筑形态布局，“高处建低、低处建高”是主要采取的具体设计策略。南地块（1）主要分为东西二部分，西侧以联排别墅、多层花园洋房为主，东侧为高层住宅，中间以小高层住宅过度，越靠近西侧浮山公园，建筑层数越低，尽量减少对山体的遮挡；（2）结合现状保留改造的一条谷地，形成贯穿东西的绿带，水系结合雨水收集系统设置，营造小区生态微环境，并成为浮山香苑向东的延续；（3）建筑依地势而建，利用地下、半地下车库调整竖向标高，最大程度减少填挖方量。交通组织北地块（1）道路系统：除城市道路外，小区道路、组团道路和宅间道路分级明确，分别为8米、4.5米、2.5米。考虑到地形及高程的变化，道路系统的布局方式选择较为灵活的方式，极大地顺应了地貌，较少地改变自然环境。由于小区身处丰富的自然环境中，产生“步移景移”的道路动态景观，使建筑、景观空间不断交织显现。道路的纵坡控制在［8%,/0.3%。另外，小区的步行系统与机动车道路采取分流与入宅混流制，劲松三路设小区主入口，沿入口主轴线布置入口广场，可通往小区西面的多层岛式组团，形成主要步行道路系统。小区车行系统采用总体外环的方式，各个住宅组团直接或者间接通过组团道路挂于其上，组团道路结合消防道路两端与小区级道路相连接，宅间小路以步行为主。（2）静态交通：机动车采取部分建筑底层架空（架空平台）、地下室停车和地面停车三种方式，为了最大限度地方便住户，尽量停车在住栋附近的小区级道路旁边，与绿化小品等相结合，以植草砖铺地。（3）出入口：小区出入口的设置综合考虑了分期开发、消防疏散等方面因素，在同安路和劲松三路上一共设置了三个出入口。小区的步行主入口设在劲松三路结合主入口设主入口广场，广场上座落于4栋高层大楼围合之中，通过空间限空作用，使其形成标志性的节点。在此步行主入口以南，与南地块联合设置一个车行出入口，由此分别进入各自小区内部，既不影响城市主干道交通，也方便管理和使用。另外，在同安路远端设置另一处车行出入口。沿地块西侧埠西发展用地与天主教用地之间，设置一宽4米的登山道，方便小区内居民便捷地出入于公园与住区之间。南地块（1）步行交通居民进入小区后通过与景观完美结合的步行道路交通系统，在高低错落的中心庭园、下沉式谷地等的花园锦簇中进入各家各户。各宅间路呈树状相连，形成既便捷，优美、宜人的步行交通网络。（2）机动车交通小区车行道路采用外环形式，地面停车及地下车库出入口也全部在建筑外围的环路上解决，完全建立了人车分流的道路交通系统。该小区停车采用综合的停车方式，地上、地下统筹考虑，满足不同功能区的停车要求。利用小区道路旁和空场，设置绿化式的地面停车场；同时巧妙利用地势高差，尽量水平进入地下车库，方便了小区居民停车。（3）消防通道利用周边道路及小区内应急消防通道构成完整的消防环路，各幢高层建筑均设有足够的消防登高面及操作场地，可以满足紧急消防情况下的消防扑救。绿化与景观北地块小区的景观系统采用集中向心、契形渗透与坡向界面等处理方式。小区景观设计的主要方式是“流动地”、“自然地”、“贴切地”契合自然地貌形态。最大限度地保持现状自然景观，充分利用宝贵自然景观，加长景观界面，使更多地居者能享受独特的自然景观。以中心湖面与中心绿地作为“主题景观”通过围合的建筑与外部空间组织，造成自然景观的多级渗透。景观的形态与浮山等标识性自然景观相谐和，形成“和声”般的景观旋律。创造丰富地人文景观，通过小区内集中绿地、组团绿地宅间绿地等景观功能与形态的整合，体现具“时代感”的景观形态。小区的中心景观无疑是一潭天然水库，由于基地南侧是浮山山脉以及森林公园，其自然景观层次非常丰富：水——绿——山，组成了优美地自然景观画卷。中心观景点，以湖面北侧最为优越。坡向的景观极大地显现了地形的自然风貌，在高程差较大的情况下，采用绿化坡向景观作为高程交接，形成了独特的“宽屏”式绿化景观，结合坡向绿地自然风貌，设置露天剧场、网球场等公共文化设施。小区内的集中绿地是以天然水库为中心的水面及沿岸绿地，在自然形成的每个建筑组团间，设组团绿地以及住宅建筑间的宅间绿地。除集中绿地外，组团及宅间绿地的形式多采用坡向绿化形式，以迎合丰富的地貌景观。小区内人文景观的设置最大限度地弘扬与继承了地方文脉，通过绿化及外部空间的处理，集景观界面、建筑、小品、绿化植被、雕塑等元素，体现具时代感的环境空间。南地块景观设计充分考虑浮山香苑等周边环境以及自身场地的特点，因势利导，突出特点。强调自然形态，师法自然，宛若山景的延续。小区保留、改造现状谷地，形成蜿蜒曲折的贯穿东西的景观带，加强了浮山香苑向东侧的延续，流水两岸坡地、花木、亭台、小广场、步行道等，使景观带宛如一条珍珠项链般耀眼和夺目，更为住户提供了富有特色、高低起伏、宜静宜动的户外活动场所。另外，对谷地南侧边界进行立体绿化，巧妙地遮挡了二期现状的不利景观。建筑设计北地块（1）住宅布局：小区内住宅的布局方式迎合了自然的地形景观，一是布置在西侧岛上的多层复式花园洋房和花园露台，二是布置在主入口中心地带的高层公寓，三是沿地块北面一字排开的带状高层公寓。（2）住宅户型：户型的配置从4-6层多层到11层小高层住宅和18层高层住宅组成。（3）日照间距：通过对小区日照的分析，满足大寒日日照2h的规定，多层住宅满足1.6H的间距规定。（4）建筑色彩：由于身处优美的自然景观之中，色彩的构成一方面要反映时代感，另一方面要与自然景观相协调。本规划强调色彩在建筑体量中的作用，通过色彩面积的对比，丰富建筑立面。南地块（1）立面形象：通过四个层次赋予变化：一是合理布局，使不同高度的住宅穿插，形成丰富的城市轮廓线；二是通过巧妙地利用地形的高差，将建筑与地形有机结合，创造出多变的室外空间；三是建筑主体的变化，通过多变的退台、空中花园，极大丰富了建筑的造型；四是充分利用住宅的功能构件，如转角落地窗、凸窗等作为造型要素，不仅扩大了景观视野，也给外立面带来了强烈的视觉效果。建筑风格力求简洁时尚、典雅、大气，石材结合米黄色真石漆设计，使建筑与山势融合，同时显得高贵大气，大大提升整个住宅小区的档次和品味。（2）户型设计：西侧主要为退台式花园洋房，宽大的露台为住户提供了良好的观景空间。沿谷底布置联排住宅，独享幽静的环境与生动的立体景观；东侧布置高层公寓，南侧宽阔的景观空间与银川路南侧的山脉遥相呼应。空间的可识别性由于规划空间形态的网格系统与基地的自然环境的契合处理，在总体上强调了空间的可识别性。建筑的外部空间继承文脉的特点以及各不同级别绿化空间的个性化设计也增强了小区空间的可识别性。另外，通过对重要道路、环境的景观节点的设置，形成独特的可识别性景观。新型技术的运用口电梯：高层住宅建议采用无机房电梯口空调：每户设单元式空调，避免室外机的无序放置。口智能化：（宽带网）入户智能物业管理。太阳能热水系统。口节能型保温外墙涂料，内墙保温粉刷。内隔墙使用新型轻质墙体。生态设计观念和措施：良好的小区通风和户型通风，减少纯硬地，采用植草砖；拥有充沛的日照。采用无障碍设计，环境全部设导盲石和无障碍坡道。消防与人防小区内每个组团都保证有4.5m宽的消防道路及为高层住宅设计的足够登高作业面。在道路尽端处留有与植草砖铺地相结合的15X15m回车场地。平台下的架空汽车停车库结合绿化进行少量顶部敞开布置。高层住宅地下室部分设人防，与汽车、自行车库相结合。地下汽车库兼作人防物资库考虑。建筑结构小高层及高层钢筋混凝土短肢剪力墙结构，多层及联排别墅采用砖混结构。沿街商业采用钢筋混凝土结构。当单体建筑长度大于55m时，将设伸缩缝（含抗震缝）。本工程按7度抗震设计。5.5基础设施及管线规划电气设计设计负荷估算住宅按每户6-10KW（130平方米以下为6KW;130平方米以上为8KW;双复为10KW）计，包括小区内公建照明等总计用电负荷约为24000KW。电源本小区内建筑为二、三类，其消防用电负荷为二级,除部分公建设用户站,10KV供电外其他建筑单体均为低压供电。小区内共设有若干个配电站，各单体的供电电源引自各配电站。线路敷设住宅配电垂直干线除多层采用BV线穿管暗敷外，均采用预分支电缆在电气竖井内明敷，每层设一电表箱，每户一表，入户线及户内配线采用BV-500型导线在建筑物内暗敷。动力配电采用放射式配电，采用YJV电缆明敷（有地下层）或暗敷（无地下层建筑）至各设备接电点。多层建筑等无电气竖井的弱电系统的垂直及水平配线均穿阻燃PVC管暗敷，有电气竖井的建筑中，弱电系统的垂直配线均采用导线在电缆桥架内明敷，水平分支线均穿阻燃PVC管暗敷。5.51.4保安及防雷本小区供电电源为TT制,在电源进线处设专用接地极，所有用电设备正常时不带电的金属外壳及插座内的接地极均应与专用接地极可靠连结。小区内各建筑单体的接地极均采用联合接地体，利用建筑内的地梁或底板及桩内钢筋连网作接地极，接地电阻应不大于1欧姆。采用25X4热镀锌扁钢明敷于建筑物屋面女儿墙或屋脊上,支撑高150mm，间隔不大于1M，拐弯处不大于0.3M。首先考虑利用建筑物柱内主钢筋,有困难时采用25X4热镀锌扁钢暗敷于柱外侧面，上与接闪器，下与接地极可靠联接。本区内各建筑单体均采用总等电位连接，所有进入本建筑的金属管道均应与接地极可靠联接。卫生间设局部等电位联接，在卫生间内设接地接线盒一只，卫生间地坪内的钢筋网格及卫生间内的所有金属构件均应与接地极可靠联接。弱电采用宽带网系统，每户按二门电话计，公建按每30平方米1门，进线电话不少于5974对。引入市有线电视台的双向传输电视系统，每户接入二只电视终端。采用可视式带报警的楼宇对讲系统，并与小区物业管理连通。本小区将建成具有智能化，信息化的住宅小区，实现用户水、电、气远程抄表。采用综合布线系统，电话或电视均能在各自的平台上上网。增强小区内安全保卫系统，采用周边报警及监视，灯光控制系统。5.5.3给排水设计■用水量计算a）用水量标准居民生活用水量最高日250L/人•天公共建筑用水10L/天.m2市政绿化用水2L/m2.天未预见用水10%b）小区最高日用水量约为2750m3/d水源接自劲松三路市政给水管，接口管管径DN200。■管网布置a）干管管径DN150b)室外管采用uPVC管，入户管采用复合纤维管。5.5.4污水工程按居民和公建用水的90%，则小区污水总量为2475m3/d。管网布置考虑小区分阶段实施的特点，拟分两路分别纳入劲松三路、同安路市政污水管网。小区内不设二级污水处理站管材选用uPVC加筋复合管。5雨水工程雨水工程规划暴雨强度公式采用：4699.4(l+0.7531gp)q=(升/秒〃公顷)(t1+mt2+17.5)0.898其中：重现期P=l,降雨历时t=10分钟，经流系数取0.6。管网布置考虑小区分阶段实施的特点，拟分两路纳入劲松五路、同安路雨水管网。管材选用uPVC加筋复合管或钢筋混凝土管。排水采用雨污合流制。根据要求，区内设中水处理系统，以充分利用可再生能源。“望湖”主要承接来自浮山北坡的雨水、山水，在雨季应考虑泄洪设施规划在基地北端利用住宅的山墙间距，在道路或绿地下埋设地下泄洪管道。6给水消防小区内二路供水，消防管网在区内构成环网，每个组团作为一个消防单元消防水泵流量应满足用水量最大的一栋建筑消防用水。室外消火栓的设置间距不小于120m,并至少从DN100的给水管上接入。保证室内灭火时有二股充实水柱到达。燃气小区住宅总户数为2393户，天然气耗量约为575m3/h。在A组团结合一期工程设煤气调压站一座。煤气接自城市煤气管道，在区内设煤气调压站。调压站为二级防火建筑，拟采用地下单独式，设于入口轴线建筑的南侧地块，间距应满足消防要求。热力在小区的适当位置设热交换站一座。节能与环保用电设备选用高效，低能耗节能产品。根据使用功能情况设置必要的控制方式，以降低运行费用。重视保温材料的选用和安装，以减少不必要的能量损失。对空调通风设备采用必要的消声，隔振措施，以满足环保要求。排风出口设置位置避开人员行走区域。6.0各项经济技术指标用地平衡表埠西生态住区1CCCC八PZT1CCE用丿地面积、八"4m»1.-re23.83公顷100%公•建用地面积、、WPh灼*EIX二-1.91公顷CCC,\PZT8%1小f^道路停车用丿地面积、81\,二-2.83公顷12%:绿'化面积、住宅用地面积7.52公顷11.57公顷32%-48%—北地块1CCF用丿地面积、八AE［丄二-£r»13.34公,顷1cr八PZT100%公建用丿地面积、Wb&7trHI..LWXrt1.07公顷1/ir八I■•右8%11E^道路停车用丿地面积、厶丸八，TYf1.47公顷11%2绿化面积、住宅用地面积4.27公顷6.53公顷32%^9%—!—南地块1n/in八卜右1CC"用丿地面积八？爭mlLwMr10.49公顷noa八卜石100%0/77公建用丿地面积、、弟4m».L-r.-tf0.84丿公顷8%道2路停车用丄地面积、厶乂f\,TAr1.36公'顷13%C1E＞绿化面积、住宅用地面积3.25公■顷5.04公顷—31%-48%—■主要经济技术指标

埠西生态住区1项目总面积或数量备注建设用丄地面积XOMO"m2建设丿用地面积238368.701Hnnnnccw地丄总建筑面积/亠宀呂缶话R■钿309612.80IllCCCmr-7Ce2住宅总^建筑面积八诂站诂川"右钿28U6U6.7UIllonnH/C1nw公建总建筑面积☆切如29UU6.17Ill1n(X/4»人容积率1.3U1ccc宀综合总户数宀钿198U户111re2户均面积诂X嵌#141./II。1