金隅·国际底层商业租赁方案

CityOne（金隅•国际）底层商业租赁方案CityOne（金隅•国际）底层商业部分是提升整个项目品质的点睛部分，底商功能的分配对促进项目一二期的销售有着举足轻重的作用，因此，我们对底层商业部分进行了细致分析，制定了以下底商部分的功能建议及租赁方案。一、底层商业情况概述.底商总体情况概述本项目底层商业共有三层，即地上两层及地下一层，总建筑面积为15247.11m2,其中地下一层建筑面积约为6925m2,地上一层建筑面积约为4321m2,地上二层部分建筑面积约为4000rrP。（布局详见附件一至四）.入口方式在西侧商住大堂配有两部高档滚梯，可以直接到达地下一层和地上二层（地上二层通过一个连廊将其商业全部连通），同时在每幢塔楼下，即C座和E座都有楼梯可以分别到达每层底商，起到一定的分流作用，缓解滚梯的压力。.底层商业的优劣势1）优势：>由于本项目周边区域缺乏完善的商业配套，特别是高档次高品质的生活配套设施用于满足社区的需要，因此就为本项目的底商创造了机会。底商紧邻南湖公园和中央美院，位置优越、环境幽雅，艺术人文气息浓厚，人气旺盛；同时本项目距离北四环仅800m2之遥，加之望京西路开通在即，交通十分便利。本项目是望京地区最高档的项目，空中咖啡厅、望京区域唯一的观光电梯、商业步行街都将营造出高品质、高生活的社区氛围。2）劣势：本项目的底商部分承重墙较多，面积零散，造成户型不方正，因此底商的利用率不高，不足70%。这也是本项目底商部分最大的缺点。解决办法：建议将大面积的底商根据实际情况、客户需求，进行合理的、灵活性的分割。划分成不等面积的较小区域进行散租，即满足了投资者的需求，有效的提高了商业的价值，降低了整体出租的风险，也最大限度的提高了利用率。二、项目周边商业配套情况望京地区总体商业布局特点望京地区是北京最大的居住区之一，区内商业发展基础较好，商业气氛较为浓厚。从目前是望京现有商业布局来看，格局比较混舌L,档次分布比较分散，除望京新城地区商业相对比较集中外，在望京地区尚无较具规模及品牌的商业街。随着商业配套已不能满足需求，原有商业区的衰落及新型商业区的兴起将是必然的趋势。项目周边商业配套及影响本项目周边的房地产项目基本是新建住宅，社区上也是本区域商业的主要形式，具备了以下的特点：令区域内商业除原有的花家地西里小区内的超市及小型商店、望京大厦附近的商场外，其他商业都是附近新建房地产项目的底商，成熟度不高，不具备较大的辐射能力。令区域内主要是80—200平方米的商业形态，经营范围多为便利店、美容美发等，是社区内必备的商业业态。但由于其规模偏小、商品种类较少，不能满足居民“一站式”的购物需求及品位较高的消费取向，因此本区域的购买力外流情况严重。令目前本项目附近新建项目较多，未来居住人口的增长趋势明显，现在的商业配套将不能满足不断增长的购买力。＜区域消费能力不断增强，消费品位及档次逐渐提高，对高档次知名品牌的商业需求较为强烈。区域规划对CITYONE商业配套的影响本项目地处望京主要出入口阜通西大街的西端，望京外环路与阜通西大街将于2005年三月份左右通车，将迅速成为望京的门户。CITYONE一百零四米的建筑高度使其成为望京形象的代表，从客观上就要求本项目的商业配套起点较高，要成为望京的精品商业区，成为高档次人群的消费区和聚集区。从主观上考虑，本项目客户档次较高，商住客户对商业配套的要求也比较高，因此将CITYONE商业配套定位为“精品商业街”是必然的趋势。三、CITYONE商业分配建议鉴于底商结构承重墙较多，面积零散，户型不方正的实际情况，我们认为整租的可能性较小，建议分区进行散租。方案如下：分配原则：为了科学合理的划分底商区域，我公司将底商已登记客户进行了统计分析（统计表见附件五），通过对已登记客户的需求分析，我公司建议以点对点的形式，以客户需求为前提，以分配方式最优化为最终目的，采取“从大到小，从整到散”的分配原则。2、房号编号原则：首：地上一层部分称为“首跃：地上二层部分称为“跃”。单位：每一个划分后的区域称为一个“单位”。01号单位：按现有分区，从东北角开始，第一个可售区为“01号单位”。其它可售区按顺时针顺延编号。编号公式：楼号+层号+单位号根据以上编号原则及公式，例如：A座地上一层部分，从东北角开始第一可租区的具体编号即为“A首01单位”；A座地上二层部分，从东北角开始第一个可租区的具体编号即为“A跃01单位”；其他楼座房号以此类推。3、区域分配方案为了将底商合理配置，达到分配最优化、利润最大化，我公司根据“从大到小，从整到散”的分配原则，制定出以下区域分配方案以对客户进行正确的引导。项目的全部底商共分为四个区域：即一区为A、G座的一、二层商业；二区为B、C、D、E座的一、二层商业;三区为地下一层商业；四区为B、F座的两个空中咖啡厅。具体分配方案如下：1、一区：由于F座八层以下为拱形门，没有底层商业，所以G座商业部分与其它楼座不相联，是一个独立部分；同理，A座部分也是一个独立部分。考虑到客户将会有大面积需求，鉴于我公司建议将A、G商业部分独立出租。2、二区：C、E座一层南区部分及D座一层，位置较好，户型相对方正，建议整体出租，不做分割。C、E座北区部分由于通行状况不好，中间有间隔，不利于空间的规划，因此可根据客户需求情况进行选择性、适应性分割。B、C、D、E座二层整体连通，区域分割方案有两种：方案一：C、E座南区部分及D座二层，分割方式与一层基本相同，不做分割。其余部分根据客户需求情况进行选择性、适应性分割。方案二：若C、E座南区一层与二层之间可作楼梯，则一、二层可连体出租。其余部分根据客户需求情况进行选择性、适应性分害晨3、三区：由于地下一层商铺整体连通，而且位置相对来说较差，如果分割，进行小面积销售，则需要增加招商数量，因此我公司建议整体出租，不做零散分割。4、四区：为了满足商业业主商务洽谈的氛围需要及纯住宅业主休闲娱乐的需要，本项目在B（商住）、F座（纯住宅）二层各设有一个空中咖啡厅，不仅满足了业主的需要，而且提升了项目的品质。四、租赁方案通过对望京周边商业配套情况及市场需求的调查分析，根据本项目的功能分配及分割原则，结合项目的优劣势，我们有的放矢的对本项目底商的出租提出以下方案：本项目的底商位置较好，是整个项目的点睛部分，我公司建议以炒作概念的形式推出底商，引起市场的高度关注，吸引更多较强实力的商家入驻。令方案一：“男人街”主要设置男士用品专卖店，为男士提供一个良好的购物环境。吸引如：品牌服饰、咖啡豆、红酒、雪茄、烟具、音像制品、文化运动用品、男士美容院等中高档次、管理规范的商家入驻。此概念特点鲜明，针对性很强，在北京地区提出尚属首次，十分新颖，可供炒作空间较大，与“女人街”的概念相互呼应，可在一定程度上借助于“女人街”的知名度，引起市场关注。令方案二：韩国文化商业街针对望京“韩国城”的称号，韩国人居住较密集的区域特性，将底产设置成小面积、比较具有个性的韩国精品店，要求是知名品牌且产品档次较高，营造一种精品街的氛围，塑造国际公寓的整体形象。此类产品迎合了区域内韩国人及哈韩一族的消费需求，有很大的市场潜力及赢利空间。并且小面积的商铺在出租上难度相对较小，而且由于数量较多，在内容方面就会比较充实，不但能充分满足社区业主需求，而且弥补了望京区域缺乏精品店的市场空白。今方案三：文艺长廊项目紧临中央美术学院，定名为“艺术大街”的望京西路也即将开通，艺术氛围极为浓厚。考虑到周边的人文环境，很多艺术界人士选择在CITYONE居住、办公、做画室，其中不乏国内知名画家。可以把文艺长廊出租给这部分人群及中央美院的师生，满足他们作品展览方面的需求。文艺长廊在提供作品展示空间、带来良好收益的同时，也渲染了项目的艺术气息。此概念贴近艺术主题，辉映中央美术学院的高雅艺术氛围，为CITYONE（金隅•国际）平添一种浓郁的艺术气质，有升华项目品质的重要作用。令方案四：综合以上方案，分区招商出租，形成一个多功能、综合性的商业街区。分配方案如下：A首及A跃的建议方案：银行、企业展厅；G首及G跃的建议方案：证券公司地下一层底商，我们建议不再做零散分割，只做一家大型超市或两家中型超市。其它区域建议方案：车行、琴社、书店、工艺品专卖、陶艺、雕塑、体育用品专卖、精品店（红酒坊、雪茄、咖啡豆），票务中心,美容美发、音像、鲜花店、干洗店商务中心（打字、复印）、照片冲印、手机电讯、画廊展示厅、画材专营店等。以上这些项目经营环境整洁优雅，服务档次相对较高，能够最大限度的满足社区业主较高层次的需求，提高业主的生活舒适度，也能给投资者带来良好的收益。同时能够充分体现项目丰