戴德梁行长春万科净月潭一号地块商业项目市场研究课件

长春万科房地产开发有限公司[净月潭一号地块]项目市场研究顾问终期汇报

戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司长春万科房地产开发有限公司1长春万科房地产开发有限公司戴德梁行房地产咨询（大连）有限公司概要地块分析客户群需求分析本项目区域相关设施供给市场空白点发展前景分析定位建议财务分析2概要2地块分析3地块分析3项目位置图本项目4项目位置图本项目455商贸大厦长②商贸大厦南侧路口160车站①商贸大厦北侧路口路公双路杨赤聚业大街街大月净净月潭公园正门120、102车站公园旁目标地块④⑤⑥⑦

公园正门入市车流量出市车流量

商贸城③车流量及人流量分析统计方法：采取现场间隔计数的方法，每15分钟计数一次，每个采集点的人流量以当日从该采集点单向进入净月潭区域的人流量值的2倍计算。6商贸大厦长②商贸大厦南侧路口160车站①商贸大厦北侧路口路车流量分析2005年4月1日至4月3日每天9：00—18：00时经过本项目区域的平均车流量约为12,000车次，具体为：①出市车辆5,889次，其中客车（轿车）5,071次，货车818次②入市车辆6,006次，其中客车（轿车）5,253次，货车753次在旅游旺季，途经本项目区域的车流量会有所增加部分驾车者或乘客有望成为本项目消费者7车流量分析2005年4月1日至4月3日每天9：00—18：0人流量分析①游客2004年净月潭公园年游客数量为50万人次旺季日客流量平均为2,000-3,000人淡季日客流量仅几十人8人流量分析①游客8②其他人员流量4月1-3日人流量平均为8,054人/天分析：该季节本项目区域人流量主要以周边居民及学生为主9②其他人员流量分析：该季节本项目区域人流量主要以周边居民及学常住人口现状分析永兴街道净月街道玉潭镇合计辐射区域（平方公里）25.452.6122人口1.6万2.3万1.4万5.3万本项目周边含盖两个街道及一个镇居民学生合计辐射区域1.5公里0.6万0.6万辐射区域3公里1万4.5万5.5万10常住人口现状分析永兴街道净月街道玉潭镇合计辐射区域未来常住人口分析已经建成的住宅规模：约30万平方米在建住宅规模：10万平方米规划中住宅规模：80万平方米从以上住宅规模可以预测，本项目周边区域在未来几年内人口将增加约2万人，届时1.3公里辐射居民人口将达到约3万人11未来常住人口分析已经建成的住宅规模：约30万平方米11项目SWOT分析S旅游资源丰富，游客较多周边学校林立，教师及学生消费人群多W距离市中心较远，位置较偏僻目前公共交通状况不理想旅游者淡旺季明显周边居民居住分散，人口密度小，消费能力不高商业氛围较淡T目前由于本区域商业氛围不浓厚，大面积商业面临较大销售压力O轻轨项目正在建设中2007年亚冬会在长春举行周边餐饮休闲娱乐项目较少，档次较低长影世纪城即将开业城市中心区向东南方向发展，未来发展空间较大12项目SWOT分析SWTO12消费群体需求分析13消费群体需求分析13目标客户群体项目周边居民学生及教职员工游客周边企事业单位员工长春市内消费者会议或单位活动过往车辆上的乘客14目标客户群体项目周边居民14需求分析（居民访谈50位）①多数周边居民认为区域内缺乏商业设施，商品品种不全、质量没有保证，仅能购买一些蔬菜、小件物品，购买其他用品会去市中心或中东大市场②只有少数居民会选择在附近饭店用餐，认为现有饭店规模太小、不卫生③部分居民认为区域内休闲娱乐设施过少综合分析：目前周边居民主要以回迁农民为主，其消费需求主要体现在平价超市及中低档餐饮、洗浴以及医院方面项目周边居民15需求分析（居民访谈50位）项目周边居民15学生及教职员工目前本项目周边拥有10所大专院校，学生在校人数已达到4.5万人目前在该区域居住的学校教职员工较少，有些学校正与政府相关部门洽谈建教师住宅事宜，未来将有部分教师搬到本区域居住。16学生及教职员工目前本项目周边拥有10所大专院校，学生在校人数学生需求特点（问卷访问）序问题结果1您平均每月用于以下几方面的支出大约有多少休闲、娱乐方面的消费，不消费的占2%，10-50元占29%，50-100元占33%，100-200元占24%，200-300元占9%，300元以上占3%。饭店就餐方面的消费，不消费的占4%，10-50元占28%，50-100元占43%，100-200元占20%，200-300元占4%，300元以上占1%。2若本项目建成后，您是否会考虑在本项目就餐

考虑在本项目就餐的占86%。

3您希望本项目安排哪些室内运动项目（排出前二项）

被访者中有32%希望安排健身，游泳占32%，羽毛球占15%，桌球占12%，乒乓球占9%。

4您希望本项目安排哪些娱乐项目

酒吧11%，咖啡厅占13%，茶馆6%，KTV占16%，夜总会占3%，迪厅占13%，电影院占16%，网吧17%，电子游戏厅占5%。

5您希望本项目内设哪一种类型的餐饮

中低档快餐的占37%，中高档快餐占39%，中低档酒楼占18%，中高档酒楼占6%。

6您希望本项目做成哪一种餐饮文化风格

43%的被访者希望是韩（朝）式餐饮、24%希望是满族风格，其它占33%。17学生需求特点（问卷访问）序问题结果1您平均每月用于以下几方面教师需求特点（问卷访问）序问题结果1您平均每月用于以下几方面的支出大约有多少饭店用餐方面的消费，100-200元占47%，200-300元占19%，300-400元占18%，400-500元占13%，500元以上占3%；洗浴方面的消费，10-30元占8%，30-50元占73%，50-100元占15%，不消费及消费在100元以上的各占2%；健身、休闲、娱乐方面的消费，30-50元占26%，50-100元占26%，100-200元占30%，200-300元占18%。2您经常光顾以下哪个区域的餐饮及娱乐设施建设街占3%，净月区域占21%，临河街占39%，其他区域占37%，其他区域主要集中在桂林路、红旗路、重庆路三个区域3若本项目建成后，您是否考虑在本项目会考虑的就餐的占95%，洗浴的占82%，游泳的占70%4您认为本项目设置哪些业态会有发展前景超市占23%，餐饮占15%，游泳馆占11%，洗浴中心占10%，客房占7%，酒吧占5%，网吧占4%，茶馆/咖啡厅占10%，迪厅/KTV占15%5您希望本项目内设哪一种类型的餐饮

中低档快餐的占27%，中高档快餐占29%，中低档酒楼占37%，中高档酒楼占7%。

6您希望本项目做成哪一种餐饮文化风格

38%的被访者希望是韩（朝）式餐饮、19%希望是满族风格，其它占43%，其中以川菜、西餐及中式快餐为主18教师需求特点（问卷访问）序问题结果1您平均每月用于以下几方面总结学生的平均消费能力不高，且消费的随意性较大，因数量较多，应该考虑其消费需求老师消费能力较强，但多数老师目前不在本区域居住，不能形成本区域的主流消费按问卷结果保守估算，学生用于外出就餐及休闲娱乐的年平均消费额在2,000元以上19总结学生的平均消费能力不高，且消费的随意性较大，因数量较多，游客净月潭公园每年游客人数达到50万人次以上，以本地游客及外地散客为主，外地团体客人或散客冬季到净月潭滑雪的较多长影世纪城：预计将于05年5月营业，距离本项目约5公里，开业后将会为本项目区域增加大量的过往人流规划中的农业博览中心选址在华春社区，占地面积2平方公里，建成后将成为新的旅游景点，会为本项目区域带来大量的人流量20游客净月潭公园每年游客人数达到50万人次以上，以本地游客及外被访谈者主要观点吉林省华邦旅行社有限公司唐晓军先生1、年接待外地游客7000人左右，大部分不去净月潭2、不能把目标客户定位为旅行团3、做酒店有优势，60-70个标准间，价格120-130元4、可以考虑承接会议长春市中国旅行社玉池先生1、外地客人在长春住宿时间较短，大多数游客不去净月潭2、游客住宿标准100-120元3、外地客人冬天去净月潭较多吉林省中国国际旅行社张兢慧女士1、年接待外地客人7000左右，去净月潭的仅几百人2、游客在长春逗留时间较短，住宿、餐费标准较低3、建议搞以家庭为主的餐饮和休闲会馆旅行社访谈21被访谈者主要观点吉林省华邦旅行社有限公司唐晓军先生1、年接待被访谈者主要观点长春市文化旅行社有限公司吴迪小姐1、餐饮主力店应在2000-3000平方米，适合团体游客2、学生消费很高3、建议考虑作满族风格的餐饮，如三套碗（小满汉全席）吉林省职工旅行社刘今朝先生1、本社冬天客人去净月潭的有300-400人，夏天较少2、若做成温泉酒店，本社会考虑带团过去3、可以考虑温泉与会议相结合吉林省中国旅行社马鸣先生1、国内团消费较低2、做温泉酒店可行，考虑配备会议室吉林省中国青年旅行社车作宽先生1、做温泉酒店项目须日本公司设计2、做酒店应该配备300个房间，做会议酒店3、不应把旅游团定为主要客源22被访谈者主要观点长春市文化旅行社有限公司吴迪小姐1、餐饮主力需求分析外地游客：占的比例较少约15%，客人较少，且消费较低本地游客：占的比例较大约85%，主要以餐饮为主23需求分析23周边企事业单位净月经济技术开发区内目前已有各类规模企业100余家净月开发区目前有30余个大型招商项目在等待投资。24周边企事业单位净月经济技术开发区内目前已有各类规模企业100长春市内消费者：净月潭距离长春市内较远，本项目必须拥有市内不具备的特色餐饮或休闲娱乐项目，才有可能吸引市内消费者来本区域消费会议需求：长春市是省会城市，每年都举办各类型会议，本项目区域靠近净月潭景区，是举办各类型会议及公司活动的理想场所，各类企事业单位均有可能选择在本区域内举办会议。过往车辆乘客：本项目区域是前往净月潭景区、长影世纪城、双阳的必经之路，每天约有上万车次通过，部分过往车辆也会对本项目餐饮设施形成需求25长春市内消费者：净月潭距离长春市内较远，本项目必须拥有市内不综合分析——目标客户群需求分析消费目标项目周边居民百货、超市、餐饮、洗浴学生百货、超市、餐饮、休闲娱乐游客餐饮、娱乐、住宿、少部分食品购物周边企事业单位餐饮、休闲娱乐长春市内消费者餐饮、休闲娱乐会议需求住宿、餐饮、娱乐过往车辆住宿、餐饮综合分析：本项目区域需求比较大的主要体现在以下几方面：超市百货餐饮娱乐住宿26综合分析——目标客户群需求分析消费目标项目周边居民百货、超市本区域相关设施供给27本区域相关设施供给27净月潭商贸大厦占地面积2,400平方米，总建筑面积4,543平方米1-2层经营商品主要以日常用品及蔬菜副食为主1-2层租金约为60元/月/平，3-5层整体租金为50万元/年（含暖气费），项目整体出售价格为2,000万元3-4层目前空置，按照酒店方式装修，5层目前为办公室及食堂商业设施28净月潭商贸大厦占地面积2,400平方米，总建筑面积4,543月潭商贸城2004年10月开业，占地面积约2万平方米，总建筑面积约1万平方米一层经营餐饮、副食品、蔬菜瓜果，二层经营服装鞋帽、百货、五金、日杂三层部分为网吧，其他空置，四层部分为舞厅，其他部分为出租房1-2层租金约为50-100元/月/平方米，三层约2,000平方米整体出租租金约为20万元/年，四层11户（每户约20平方米），租金约10万元/年29月潭商贸城2004年10月开业，占地面积约2万平方米，总建筑其它商业设施供应：东方商业中心：①距离本项目约3公里，周边小区较少，主要以学校为主，包括东北师范大学、华侨外国语学院、长春税务学院、公安高等专科学院、中医药大学等②以经营蔬菜瓜果、日用品为主东北师范大学区域商业：该区域拥有一些小型超市、餐饮设施、书店等设施，对该区域学生吸引力较大综合分析：通过上述分析说明，本项目区域商业设施经营产品档次较低，仅能满足目前周边居民的日常生活需求，不能适应本项目区域未来发展30其它商业设施供应：30餐饮设施综合分析：目前该区域的餐饮设施主要以中低档为主，已不能满足游客需求及本项目区域未来发展需要金凤凰月潭商贸城一层31餐饮设施综合分析：目前该区域的餐饮设施主要以中低档为主，已不休闲娱乐设施目前仅有一家大型洗浴中心，并且已经关闭小区内有几家小型低档洗浴设施其它为酒店内部的洗浴中心综合分析：本项目区域内休闲娱乐设施比较缺乏，营业的多属于大众浴池性质32休闲娱乐设施目前仅有一家大型洗浴中心，并且已经关闭32酒店项目33酒店项目33项目客房标准间价格（元/天/间）会议室容纳人数餐厅（含多功能厅）容纳人数康乐设施经营状况艾登紫大饭店主楼38间（可容纳89人），另有别墅7间（可容纳80人）288100多人均可容纳200人保龄球、乒乓球、台球及游泳池50%长春法官培训中心6间标准间，19间三人房，2间四人间180大会议室120人，小会议室30人130人游泳池、台球室、乒乓球室不详三星产权别墅54栋别墅，每栋6个房间整栋2880，单体1500中会议室40-60人，小会议室30人35桌，多功能厅150人洗浴40%左右长春交通培训中心20间标准间，4间套房168大会议室80-100人，中会议室30-50人餐厅100多人，多功能厅150人桌球室、棋牌室、室外垂钓场等30%左右（不考虑本系统内培训及会议入住）34项目客房标准间价格会议室容纳人数餐厅（含多功能厅）容纳人数康项目客房标准间价格(元/天/间)会议室容纳人数餐厅(含多功能厅)容纳人数康乐设施经营状况长春电业培训中心24间标准间300大会议室180-200人，小会议室60-80人大厅300人游泳馆20%左右（不考虑本系统内培训及会议入住）长春市国际税务局培训中心40间左右，可容纳120人不对外营业净月潭宾馆70余间客房，可容纳200人目前正处于装修阶段，其他资料未获得35项目客房标准间价格会议室容纳人数餐厅(含多功能厅)容纳人数康综合分析：目前本项目区域酒店项目以培训中心性质为主，主要用于接待相关系统内培训及会议，其经营受旅游旺季影响非常明显项目客房标准间价格(元/天/间)会议室容纳人数餐厅(含多功能厅)容纳人数康乐设施经营状况净月会馆23间客房，20个标准间，2个套房，1个总统套房180三层会议室可容纳50人二层有18个包房，一层餐厅可容纳300人未获得净月先锋会馆19间标准间，12间四人间，4间小套，5间大套，1个总统套3层多功能厅可容纳200多人1层龙凤阁和如意堂，2层生态园，可容纳200-300人，另有18间各种大小包房KTV包房，酒吧、台球室未获得合计653间36综合分析：目前本项目区域酒店项目以培训中心性质为主，主要用于市场空白点前景分析37市场空白点前景分析37符合周边需求的市场空白点分析现有设施现状空白点商业两个农贸市场超市、百货店餐饮低档中小型饭店中高档中大型饭店休闲娱乐无休闲娱乐设施酒店九家左右，规模较小，客房很少中大规模、接待旅游团体或会议型酒店38符合周边需求的市场空白点分析现有设施现状空白点商业两个农贸市商业39商业39火车站红旗街桂林路重庆路中东大市场市内各商业项目对本项目区域的辐射能力40火车站红旗街桂林路重庆路中东大市场市内各商访谈总结访谈对象观点家世界韩先生家世界不会在此开店，因为居民数量不多，本项目可以考虑开设2,000-3,000平方米店面远方实业张先生需要1,500平方米店面，租或买都可以乐购超市李先生乐购不会在此开店，因为交通、人流不符合要求世纪联华盛小姐不会在此开店，因为消费水平不行41访谈总结访谈对象观点家世界韩先生家世界不会在此开店，因为居民结论由于本项目区域居民已习惯于去中东大市场购物，中东大市场规模大、业态全、价格低，而本项目不具有规模优势，且目前居民数量较少，消费能力不足，不适合经营百货业态，可以考虑建设中小规模超市，面积在1,500平方米左右42结论由于本项目区域居民已习惯于去中东大市场购物，中东大市场规餐饮43餐饮43本项目地块拆迁之前存在很多中低档饭店，主要以周边居民、过往车辆、部分游客以及市内消费者为主目前餐饮设施主要集中在月潭商贸城一层以及长双公路两侧44本项目地块拆迁之前存在很多中低档饭店，主要以周边居民、过往车市内的餐饮设施经营者访谈访谈对象观点华夏一家人严总认为本项目短期内开店有风险，但投资地产有潜力大鹅岛翰总暂时无意向开店，他们在净月有一块土地高丽王朝姜总计划在北京开店，几年之内不打算在长春开店陆女士1、可以考虑开设200-300平方米快餐店2、净月目前没有娱乐休闲设施，流失了很多客流金三湘李总不太了解该区域，如果开店的话500-600平方米就够了金凤凰张总1、本店旅游客人消费占到了1/3，开发区和净月的企事业单位也到本店消费2、建议做成有文化背景的特色餐饮大宅门吴女士不了解该区域45市内的餐饮设施经营者访谈访谈对象观点华夏一家人严总认为本项目周边餐饮设施经营者访谈访谈对象观点金玉潭耿女士非常想买，1000平方米左右，要一层，做餐饮、美容、美发，价格最好在3000元/平方米以下永盛饭店冷女士非常想买，要求200平方米以上，层高6米左右，客户有周边居民、学生、本地及外地游客、过往车辆，偶尔有市内消费者来吃净月潭的鱼志强小吃店主4000元/平方米以下可以考虑购买，需要100平方米，客源主要是市内旅游者天兴饭庄店主有购买意向，但会考虑价格，需要200-300平方米，希望提供贷款闫胖子美食小吃很想买，价格在4000元/平方米以下可以接受，需要100平方米，希望举架高，只能做小型餐饮，太大没人消费，客源主要是市内散客、周边居民及学生亨运美食城要看建好后再考虑，客源冬天以周边居民为主，夏天以游客为主，学生也有不多大成狗肉非常想去，需要60平方米左右，一层，3000元/平方米以下，客人夏天主要是游客，冬天靠回头客、学生46周边餐饮设施经营者访谈访谈对象观点金玉潭耿女士非常想买，10综合分析长春市内的饭店经营者暂时不会考虑在本项目区域开设分店本项目周边餐饮经营者都有很强的购买意向，这说明周边餐饮经营良好本项目紧邻旅游景点，需考虑较大规模餐饮吸引外地游客及旅游团队周边区域的学生、企事业单位会成为本项目的潜在消费者若本项目具有特色，本地游客及市内消费者在本项目就餐的可能性增大综合来看，本项目应该考虑餐饮设施，但目前销售压力较大.47综合分析47休闲会馆48休闲会馆48周边区域酒店及休闲会馆类项目特点：本项目区域目前已经有几个酒店及休闲会馆类项目，但都存在着一定的不足：①规模较小，客房数量有限，无法承接较大团队；②位置距离净月潭公园正门较远，如电业、交通培训中心等；③配套设施不全；④餐饮设施无特点；⑤管理不完善。

49周边区域酒店及休闲会馆类项目特点：本项目区域目前已经有几个酒大连凯伦国际温泉俱乐部50大连凯伦国际温泉俱乐部50访谈总结访谈对象观点喜来登休闲会馆林总建议建游泳池，重点考虑吸引市内消费者，几年后可能会考虑到此经营大连凯伦国际温泉俱乐部纪总可以考虑在本项目投资，但要考虑投资成本百屹会馆孙总监认为本项目可以考虑将来设健身项目51访谈总结访谈对象观点喜来登休闲会馆林总建议建游泳池，重点考虑长春雁鸣湖温泉大酒店03年底开业，客房100间，其中标准间68间，年平均入住率50%左右会议室，最大可容纳400人，最小可容纳20人内有温泉、游泳池、健身中心、夜总会、美容美发等案例分析52长春雁鸣湖温泉大酒店03年底开业，客房100间，其中标准间6特点距离市中心较远，约10公里周边居民较少，属长春市消费较低区域主要以接待旅游团、会议及本地休闲客人为主是目前长春市唯一的温泉酒店53特点距离市中心较远，约10公里53箱根温泉大观庄宾馆和百万石酒店温泉54箱根温泉大观庄宾馆和百万石酒店温泉54热海石亭宾馆迎宾馆热海小岚亭55热海石亭宾馆迎宾馆热海小岚亭55综合分析与本区域现有酒店及休闲会馆项目相比，本项目用地具有地段及规模优势游客、学生及长春本地消费者对具有特色的休闲项目具有一定需求特色休闲项目还可以吸引会议团体及度假团体本项目区域具有游客资源，若同时能吸引本地消费者，则可以避免旅游区淡、旺季明显的特点，发展前景较为乐观若同时具备温泉、泳池、餐饮、客房等功能，总投资额会较大，寻找投资客户有难度56综合分析与本区域现有酒店及休闲会馆项目相比，本项目用地具有地文化支持57文化支持57①朝族特色国内朝鲜族人主要分布在东北地区，尤其是吉林省延吉市，来自其他区域的游客很少接触纯正朝族特色餐饮及文化朝鲜族饮食文化自成一体，有一定的吸引力②满族文化满族人的服饰等为国内多数人所熟悉，但对其起源及民俗等反而更陌生，可以通过餐饮与文化的结合吸引游客的注意力国内知名菜系如粤菜、川菜等很难吸引游客兴趣，具有浓郁民族特色的餐饮才具有吸引力③总结：通过餐饮与文化相结合，在满足周边区域及长春市内消费者需求的同时，最大限度的吸引游客，以聚集该区域人气，提升本项目商业价值58①朝族特色58初步定位分析59初步定位分析59轻轨建设对项目的影响积极影响游客数量增加，潜在消费者增加轻轨沿线居民到本项目消费的可能性增加带来大量学生客流靠近轻轨站点，提升了部分商业设施的价值消极影响影响商业形象轻轨1号线净月线卫星广场长影世纪城长春站60轻轨建设对项目的影响积极影响轻轨1号线净月线卫星广场长影世纪潜在竞争性项目影响餐饮项目金凤凰占地1.3万平方米，建筑面积6000平方米由于其较具特色，会分流一部分周边企事业单位或学校的消费者临河街：距离本项目约9公里，有30余家餐饮设施，具有多种风味，对周边居民及经济技术开发区甚至市内消费者都具有吸引力亚泰大街：属于新建街道，餐饮设施不断增加，对市内消费者具有吸引力建设街：位于市中心，距离本项目约20公里，有24家餐饮设施，是长春市最繁华的餐饮一条街市内消费者会首选亚泰大街或建设街上的各餐饮设施消费，若本项目特色鲜明，则对市内的消费者具有吸引力61潜在竞争性项目影响餐饮项目61分析：①金凤凰二期工程建设会分流学生及市内居民等本项目的潜在消费群②富润假日酒店项目的建设也会分流本项目的部分消费者，但其可与本项目形成聚集效应，而且若该项目经营得好，也会对本项目的销售构成支撑项目位置规模(平方米)开工时间功能富润假日酒店月潭商贸城北侧4万05年秋季2万平方米餐饮、洗浴，2万平方米产权式别墅金凤凰二期管委会附近1万05年10月开业宾馆、洗浴、游泳、健身美容等，100多个客房，可容纳1000人的会议室62项目位置规模开工时间功能富润月潭商贸城北侧4万05年秋季2万餐饮娱乐项目优势：①可以尽快实现变现；②目前属于市场空白点；③国家4A级景区，旺季时客流量较大；④该区域属于城市发展方向，区域发展空间较大，具有增值潜力；⑤做成几家特色餐饮具有聚集效应，会吸引市内客流；⑥提升区域人气，有益于住宅项目销售；⑦符合该区域长远发展规划。⑧未来需求增加：随着旅游业发展，客流量增长周边居民数量及消费能力提高净月开发区及经济开发区企事业单位增多，带来商务餐饮需求学生消费具有一定支撑⑨可以作为周边各酒店项目的配套问题：①淡旺季明显，仅靠周边居民目前难以支撑大量餐饮设施的存在；②距离市中心较远，制约了市内消费者来此消费；③短期内销售及招商难度较大。63餐饮娱乐项目63操作建议在建筑风格方面与相应民族文化相结合，以增加对游客及市内消费者的吸引力，也能提高行业经营者的兴趣；采取立体分割与平面分割相结合的方式，设计一部分中小型单元；可以考虑分期开发计划，按市场需求确定开发进度，以减轻销售压力；未售出部分可以考虑出租，然后采取先租后售或带租约出售的方式，吸引投资者可以考虑先做住宅，后做商业的方式，缩短商业部分销售周期64操作建议在建筑风格方面与相应民族文化相结合，以增加对游客及市温泉休闲会馆项目优势：①可以提升本项目住宅部分的配套功能，有利于住宅的销售。②温泉概念对市内消费者吸引力较强；③旅游靠近净月潭风景区，适合举办各种会议或公司活动；④作为4A风景区，本项目区域住宅产业发展空间广阔，带来对休闲项目需求；⑤随着本区域企事业单位数量增多，商务客人将增加；⑥学生消费具有一定的支撑；⑦旺季外地客流量较大，未来需求将持续增加；问题：①整体出售难度较大；②建设成本增加；③面临较多潜在竞争对手。65温泉休闲会馆项目65操作建议应该采取订单方式，否则建成后销售面临很大不确定性；突出温泉、泳池、餐饮、休闲娱乐功能，能吸引更多的本地消费者；66操作建议应该采取订单方式，否则建成后销售面临很大不确定性；6Ⅴ、定位建议67Ⅴ、定位建议67方案一、温泉休闲会馆以温泉、餐饮、游泳、健身、住宿及休闲娱乐为主题

目标消费者：游客、会议、本地客户群面积规划建议：面积规划经营项目20,000平方米休闲会馆1,500平方米超市500平方米美容美发、干洗店、醇品店等2,000平方米茶楼、酒吧、歌厅、电信、银行、药店/社区卫生服务中心等68方案一、温泉休闲会馆以温泉、餐饮、游泳、健身、住宿及休闲娱乐价格建议采用成本法计算售价计算公式为：

前期政府收费+配套费用+土地成本+建安成本+利息+利润+税金以毛坯房状态出售价格：2,900元/平方米69价格建议采用成本法计算售价69方案二、餐饮项目

餐饮为主，配以商业目标消费群：①游客，②周边区域居民，③学生及教职员工，④市内消费者，⑤周边区域企事业单位经营模式：以售为主，未售出部分出租，采取带租约出售给投资者的方式；目标经营商户：①餐饮行业经营者，②投资者，③各种商业经营者；规划面积：考虑分期开发

规模经营项目15,000平方米餐饮1,500平方米超市2,000平方米洗浴2,000平方米健身中心3,500平方米其他（茶楼、酒吧、歌厅、电信、银行、药店/社区卫生服务中心、醇品店、美容美发、干洗店等）70方案二、餐饮项目

规模经营项目15,000平方米餐饮1,50价格建议比较案例一览表比较案例售价及租金金玉潭酒店租金500元/年，按10%收益率，约5,000元/平方米农行北侧新建项目售价2,800元/平方米临河街公建项目售价5,500元/平方米鸿城国际公建售价5,600元/平