西安市商业市场深度调研报告下

西安市商业市场深度调研报告（下）新城区-解放路商业地产发展研究22.项目地块情况研究1.项目所在区域研究项目地块物理现状分析项目地块可倚重的城市发展利好分析项目地块与其所属商圈及城市主要商圈位置关系分析项目地块交通可达性分析项目地块规划条件之于项目影响分析项目地块发展综合SWOT分析化育巷1项目地块地理现状分析东新街东五路顺城东巷尚勤路东三路东二路中山门东新街万达广场永兴坊新中东巷东四路项目地块□项目位于西安市新城区东五路与东新街之间，东侧紧邻顺城东巷，与古城墙一路之隔，西接万达广场。目前地块拆迁基本结束，仅临东五路沿街尚余部分建筑未拆迁。□项目地块南侧，临东新街已建成永兴坊项目，为一处古建筑群，尚待确定是否纳入本项目地块范围内。□项目规划条件：建设用地面积：117.2亩，建筑限高：24米。东新街东五路顺城东巷尚勤路东三路东二路中山门东新街万达广场永兴坊新中东巷东四路项目地块东新街未拆迁建筑未拆迁建筑东四路道路东三路以南地块永兴坊正门东三路以北地块东二路道路2项目地块地理现状分析3项目地块规划条件之于项目影响分析地块形态及其临街面之于项目影响地块狭长，北邻东五路街面较窄；东临顺城东巷，城市次干道，人流量不大；南面永兴坊项目阻隔了项目与东新街之间的联系。建筑高度之于项目影响根据《西安历史文化名城保护条例》，本项目建筑物高度应为西高东低，呈阶梯状分布，西侧建筑高度不超过12米，东侧建筑高度不超过9米，沿城墙建筑基本为接近传统风格的小型建筑，符合了街区的形象。周边环境之于项目影响东面沿城墙，无居民，适合酒吧、娱乐等噪音较大的业态；南面永兴坊仿古建筑群和古玩市场，增加文化氛围；西面紧邻的住宅区，对街区灯光、噪音限制较多；北面基本为住宅区，隔着主干道，对本项目影响不大。4项目地块发展竞争力SWOT分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunity）威胁分析（Threat）

项目临近千年城墙，历史积淀赋予其优越的景观资源优势与文化题材；地处皇城内部，地块稀缺价值，或将吸引诸多投资客，也为商业发展带来极大的运作空间；周边居住区密集，大量的人流为未来的商业带来充足的人气；低容积率、建筑限高24米，规划条件与1912既有的街区产品形态基本契合。4项目地块发展竞争力SWOT分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunity）威胁分析（Threat）

项目处于老旧棚户区，周边居民素质、档次、消费力均较低；地处钟楼商圈边缘，商业形象欠佳；地块相对孤立，与解放路商贸区隔着老旧住宅区，万达广场的商业势能有所减弱；靠近古玩大市场，“鬼市”的概念在众多消费者心目中根深蒂固。要改变历史所形成的固有不良印象尚需时日。4项目地块发展竞争力SWOT分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunity）威胁分析（Threat）

皇城复兴计划的推行，以及多项城市道路（解放路、东大街）的改造，都将大大提升项目所处区域的商业环境万达广场的营运，不仅利于振兴解放路商贸区，同时也提升了区域商业价值。随着万达广达的不断成熟，本项目地块商业价值也将随之水涨船高；未来地铁的开通，交通畅达，是该区域商业价值提升的又一重要契机；依托西安独有的城墙资源，打好“文化牌”，有助于吸引大量旅游客群对项目的关注。4项目地块发展竞争力SWOT分析优势分析（Strength）劣势分析（Weakness）机会分析（Opportunity）威胁分析（Threat）

西安城市整体商业体量过大，尤以高新、城北区域为主，虽主城内项目有限，但商业市场整体竞争较为激烈；随着城市发展重心外移，外围商业的兴起，分流了大量的商业客户，皇城以内的商业发展受到影响；项目地块周边均为老旧住宅区，商务办公氛围不足，缺乏一定的商业、商务消费潜力支撑。城市商业地产发展市场研究31.典型商业项目市场调研2.目标业态专项市场调研项目总体开发及销售租赁、运营状况概述项目规划及产品特点分析项目定价及销售模式研究项目业态定位及租赁模式研究项目销售价格及销售反馈分析项目租赁价格及租赁反馈分析项目销售、租赁成败的主要决定性因素分析项目投资客群构成及主要投资特点研究项目租赁业态构成及主要业态特点研究项目销售、租赁后运营状况分析1调研总体说明本次调研普调了近23个代表性商业项目个案，并选取其中9个典型项目做深度调研。其中，对于民乐园万达广场、大唐不夜城2个关键项目做了精度调研。通过这些典型、关键项目的调研，为西安1912项目的租售价格及策略提供市场依据。普调长安国际二期珠江时代广场开元商业广场宏府嘉会广场西旅国际唐人街文景九街十坊西部国际广场财富中心锦园五洲风情曼城国际中贸广场上海城通易坊深调慈恩镇曲江芙蓉坊大唐西市招商楼秦汉唐国际文化商业广场摩天城海璟国际精调民乐园万达广场新乐汇（大唐不夜城）

万达广场海璟国际钟楼商圈经开区商圈解放路商贸区摩天城大唐西市高新商圈慈恩镇秦汉唐新乐汇曲江芙蓉坊曲江商圈2典型项目总体分布情况康复路商圈招商楼3典型性项目建筑形态建筑形态街区底商综合体民乐园万达广场新乐汇（大唐不夜城）慈恩镇曲江芙蓉坊大唐西市招商楼秦汉唐文化商业广场摩天城海璟国际4典型性项目租售及在建状况建成（含部分建成）未建（含在建）对外销售（含部分销售）只租不售民乐园万达广场新乐汇（大唐不夜城）慈恩镇曲江芙蓉坊招商楼摩天城秦汉唐文化商业广场大唐西市海璟国际项目名称民乐园万达广场所处商圈解放路商圈占地面积

172.455亩开发商西安万达商业广场有限公司总建筑面积近30万㎡容积率2.43

建筑形态独立商业+公寓底商商业面积15万㎡层数公寓底商1-2层，独立商业体5层商业类型百货商场、商业街停车位1500层高公寓底商：一层5.6米，二层3.3米

项目概况5典型商业项目分析民乐园万达广场超大城市综合体，以中高档零售及餐饮娱乐为招商主导。钟楼商圈-解放路商贸区城市综合体部分建成已开业租售同步

招商定位

项目节点2008年12月12日动工2009年6月15日开盘销售2009年8月6日工程封顶2009年9月启动招商2009年12月19日开业开盘时间：2009年6月15日主力面积：100-200㎡（一二层连卖）最小面积：10.21㎡最大面积：225㎡开间进深：沿街底商开间4.5米-6.5米。销售模式：不带租约，不承诺返租，提供免费代租服务销售价格：开盘均价：18000元/㎡（对外宣传）十字街均价：35000-40000元/㎡当前售价：25000-27000元/㎡最高售价：110000元/㎡最低售价：15000元/㎡从商铺分布情况上来看，位于大十字街的小面积商铺价格最高，而靠近尚勤路的商铺则价格较低。销售情况：步行街共有商铺411套(大商业底商62套、住宅底商349套），截止目前尚剩余20余套未售。当前在售的商铺主要位于6#7#、8#9#四栋楼的内街，及希尔顿酒店地块内尚有未推出商业。沿尚勤路售价25000元/㎡单层层高5.6米商铺面积：10.21㎡售价110000元/㎡大十字街沿街商铺售价35000-40000元/㎡内街售价27000元/㎡单层层高5.6米商铺面积：40㎡售价70000元/㎡5典型商业项目分析民乐园万达广场

销售分析万达作为当前西安热门的项目之一，其销售情况一直保持了良好的状态，销售价格也随之一路攀涨。5典型商业项目分析民乐园万达广场

销售分析

万达商业物业购买客群中，投资客占比例达90%以上，购铺自营客户非常少：投资客群最多是陕北煤老板，占35%，经济实力较强，具有较好的投资热情，对繁华地段的项目较为看好，对租金价格要求较高；西安本地人占30%，西安周边区域客户占约25%，其他外地客户约10%。在西安本地客户中，政府公务员购买力也较强。开业时间：2009年12月19日租金：万千百货天街：120-150元/㎡·月十字路：120-180元/㎡·月沿尚勤路段：100元/㎡·月沿东新街路段：100元/㎡·月步行街内街：80-120元/㎡·月物业费：万千百货天街：35元/㎡·月步行街街铺：7元/㎡·月递增率：每两年递增10%租期：平均租期5年，最长租期8-10年招商率：步行街招商率约25%。万达广场大十字街及万千百货沿街门面为租金高地，最高可达800元/月·㎡；而商业价值随着远离解放路主干道，逐渐衰减，沿尚勤路段租金基本处于低谷。万达广场对外销售已有一年，招商不尽理想，部分商铺的租金报价仍有较大弹性。租金120-150元/月租金120-180元/月租金100元/月5典型商业项目分析租金100元/月民乐园万达广场

招商及租金分析经营业态：美甲建筑形态：单层建筑层高：5.6米商铺面积：10.21㎡商铺租金：800元/㎡·月经营业态：绝味鸭脖建筑形态：单层建筑层高：5.6米商铺面积：20㎡商铺租金：450元/㎡·月经营业态：木衣坊服饰建筑形态：双层建筑层高：1F5.6m/2F3.3m商铺面积：86㎡商铺租金：116元/㎡·月2#10121空铺建筑形态：单层建筑层高：5.6米商铺面积：16㎡租金报价：167元/㎡·月经营业态：烟酒专卖建筑形态：单层建筑层高：5.6米商铺面积：20㎡商铺租金：167元/㎡·月经营业态：魏家凉皮建筑形态：双层建筑层高：1F5.6m/2F3.3m商铺面积：100㎡商铺租金：400元/㎡·月大商业10135空铺建筑形态：双层建筑层高：1F5.6m/2F3.3m商铺面积：221㎡租金报价：170元/㎡·月3#10108空铺建筑形态：双层建筑层高：1F5.6m2F3.3m商铺面积：117㎡租金报价：100元/㎡·月大商业10151空铺建筑形态：双层建筑层高：1F5.6m/2F3.3m商铺面积：188㎡租金报价：200元/㎡·月5典型商业项目分析民乐园万达广场

典型商铺租金整体租赁租金报价：100元/㎡·月最低租金：80-90元/㎡·月>>>步行街业态分析ABDFCE5典型商业项目分析民乐园万达广场>>>步行街业态分析服装类特色类餐饮类ABDFCE5典型商业项目分析民乐园万达广场>>>步行街业态分析服装类特色类餐饮类ABDFCE5典型商业项目分析民乐园万达广场>>>步行街业态分析服装类特色类餐饮类ABDFCE步行街商业目前的进驻商家47家，其中服饰20家，餐饮15家，休闲娱乐4家，其他业态店8家。主要集中于十字街附近，其中餐饮商家的经营状况较好。5典型商业项目分析民乐园万达广场华润万家超市︱地下停车场︱万千百货B1北区步行街1F万千百货国美电器︱博士蛙3652F万千百货3F天街三层大歌星KTV4F天街四层大玩家超乐场︱万达国际影城5F天街五层北区步行街业态品牌：以服饰、化妆品为主。服饰品牌：李宁、阿迪达斯、V.S男装、达芙妮、采轩、上海故事等。珠宝品牌：老凤祥。化妆品品牌：

it’sskin。餐饮品牌：星巴克。其他品牌：蒙娜丽莎婚纱摄影、谭木匠、中国电信等。万千百货1F业态品牌：以化妆品为主，部分服饰品牌。化妆品品牌：欧珀莱、ZA、珀莱雅、欧莱雅、高丝、摩菲迪曼、玉兰油、泊美、佳丽宝、美宝莲。首饰品牌：明牌、周大生、戴梦得、亨吉利等。服饰品牌：思加图、百思图、百丽、GUESS、奥卡索、天美意、卡弗儿。其他品牌：路易莎卫具、TATA。万千百货2F主要以服饰品牌为主，如江南布衣、H.T等。5典型商业项目分析民乐园万达广场

万千百货业态分析华润万家超市︱地下停车场︱万千百货B1北区步行街1F万千百货国美电器︱博士蛙3652F万千百货3F天街三层大歌星KTV4F天街四层大玩家超乐场︱万达国际影城5F天街五层天街三层业态品牌：以服饰为主，部分餐饮业态。服饰品牌：太平鸟、罗蒙、伟志、海澜之家、雅轩菲格、史努比、宝迪名品等。餐饮品牌：绿茵阁、巴西烤肉、蜀香烧菜坊等其他品牌：美好家居、薇儿美甲、马连奴等。天街四层业态品牌：以餐饮为主，少量其他生活类业态。餐饮品牌：棒约翰、麦当劳、永和豆浆、麦香村、东东包、韩牛碳烤、金韩阁、绿茵阁、小笠原等。天街五层业态品牌：以生活业态为主，部分餐饮业态。生活业态品牌：索尼数码、古摄影、宝岛眼镜、和信旅行社、金花宜品等。餐饮品牌：棒约翰、味千拉面、麦当劳、避风塘等。万千百货商业体中，大部分商业均以中档零售为主，面向大众化消费，少量的高档、精品零售。服饰零售、餐饮娱乐为主要业态。5典型商业项目分析民乐园万达广场

万千百货业态分析

万达广场项目采取持有大商业，销售沿街底商及公寓的策略。总体来看，大商业依托万达的商业联盟战略，招商较为成功；沿街底商及公寓销售也较为成功，但后期沿街底商招商不尽理想。万达广场自持大商业部分，餐饮及休闲娱乐（万达影城、大歌星KTV）经营状况较好，周末人流尤为集中。但万千百货部分经营状况稍差，目前尚未体现出核心主力店的人气带动效应。万达年推广费用600万，正在不断通过各种活动提升人气商气。万达沿街底商招商状况不理想（近一年去化25%）的原因，主要是因为没有整体的招商策略、租金报价较高、项目尚未形成较为集聚的人气以及解放路改造、东五路地铁建设给交通人流带来的影响。万达沿街底商已成交部分，租金价格相对较高，但总体业态比例还是以服装及相关零售为主，少量餐饮，总体经营水平一般，餐饮稍好。目前已有商家寻求转让。租金价格较高，除业态因素外，也与单位商铺面积较小有很大关系。项目销售不承诺返租，但依托于万达的品牌影响以及项目产品优势（门面底商+面积控制+层高优势），虽在开盘初期承受一定的销售压力，但后期销售有所改观。目前万达商业销售业绩已成为西安商业市场的标杆。项目销售客群构成中来自陕北的煤老板是带动销售的重要因素，该部分客群经济实力雄厚、具有群聚消费特征、对于投资较为热情、投资行为较为粗放、“一铺养三代”观念较为普遍，万达在销售环节中，一直强化万达广场就是城市中心的概念，不断营造喧闹火爆的销售气氛，加强了对客户的心理诱导。5典型商业项目分析民乐园万达广场

项目点评5典型商业项目分析新乐汇（大唐不夜城）曲江商圈商业街区部分建成已开业只租不售

项目概况项目名称新乐汇位置城南雁南路与环塔路交汇处东南所处商圈曲江开发商曲江华平置业占地面积76908㎡总建筑面积137632㎡建筑形态独立商业商业类型街区层数3层车位600（地上100，地下500）交付时间2008年7月31日开业时间2009年9月20日（试营业）备注新乐汇为大唐不夜城项目六大街区中的A地块，此前由街区以1亿美元转让给美国华平投资集团，现被西安民生集团收购，合同正在洽谈中，整体收购金额约15亿元

集购物、休闲、娱乐、观光等功能于一体的体验式街区

招商定位5典型商业项目分析新乐汇（大唐不夜城）

项目背景（大唐不夜城总体规划)御锦台A地块B地块C地块D地块E地块F地块秦汉唐威斯汀酒店玄奘广场贞观文化广场西安美术馆陕西大剧院龙湖曲江盛景曲江电影城大唐通善坊西安音乐厅艺术家村植物园豪享来酒店陕西民间艺术馆陕西文学馆开元广场安置地块锦绣唐朝新乐汇新乐汇5典型商业项目分析新乐汇（大唐不夜城）百货、超市区

业态定位酒吧区餐饮区5典型商业项目分析新乐汇（大唐不夜城）

业态分析项目引入众多知名主力商家，如华润万家、新乐园百货，其集客效应为项目运营带来人流；项目主力业态为百货、餐饮和酒吧，其中酒吧和餐饮为项目的两大特色业态；由于项目仍处培育期，大部分商家的经营状况一般。业态类型典型商家主力店爱儿玛儿童主题乐园、自由自在电玩城、国美电器、华润万家、新乐园百货、康桥美食城饮品3皇3家、巴斯罗缤、DQ冰激凌、暖地甜品、大唐燕窝养生馆中小型餐饮永和、东东包、铁板烧、味千、味牛烧肉、赛百味、饺子坊、明都傣家楼、大家来砂锅坊、哆来咪涮涮锅、小六汤包大型餐饮三井烧肉居酒店、青都里日式料理、棒约翰、必胜客、上海公馆菜、海底捞、雨花西餐厅、汉珍源、KFC、古镇煌、汉阳馆、金玉福邸咖啡简餐皇家极品咖啡、小世界西餐厅、六如轩、德慧源茶楼、悟心茶庄、SPR咖啡、HELLOCOFFE、可可树CLUB酒吧KTVGOGOHAPPYKTV、夜色酒吧、雁域酒吧、蓝莲花酒吧、柒CAR酒吧、横渡酒吧、非常派对酒吧、D2酒吧家居CHAO家居、玉木真古典家居、德瑞福红木家具其他一村一品、中国银行、招商银行、中国黄金、交通银行、紫雾美发、四季康美庄园、屈臣氏5典型商业项目分析新乐汇（大唐不夜城）

租售分析交付时间：2008年7月招商时间：2008年年中开业时间：2009年9月20日（试营业）租赁面积：60-1800㎡，单层主力面积为200-500㎡层高：一层5-6m,二层4.5-5m得房率：约85%，另据了解，部分商铺得房率不足70%运营模式：只租不售，整体运营招商月租金：整体租金：一层100（主力店）-120元/㎡·月，二层50（主力店）-100元/㎡·月对外报价一层120元/㎡·月，二层100元/㎡·月，两层连租100元/㎡·月餐饮区：一层最低70-80元/㎡·月（主力店），二层最低50元/㎡·月典型商户月租金：钓鱼台精品店：两层200-300㎡，北侧沿街，租金90元/㎡·月海底捞：一层小门厅，二层2000㎡，租金50元/㎡·月GOODHAPPYKTV：二层，租金70-80元/㎡·月蓝莲花酒吧：共三层（三层为赠送），300㎡，租金90元/㎡·月签约条件：租期2-3年，递增率5%，免租期半年（大店）、3-5个月（小店）招商情况：租赁状况较好，招商率约90%。项目单铺面积普遍较大，仅沿街少量商铺采用售卖的形式，其他商业均统一招商和运营；项目前期沿街部分租金较高，后期因租赁状况不理想，加之物业易主华平，招商策略及租金有所下调。现阶段因租赁情况较好，租金又有所攀升；项目招商情况较好，整体招商率约90%。5典型商业项目分析新乐汇（大唐不夜城）

新乐汇项目原开发单位为曲江大唐不夜城文化商业公司，后被美国华平投资以1亿元美金收购，现又被西安民生集团以15亿元的高价收购。物业全部采用招商策略，招商历时两年，目前招商率约90%；新乐汇招商状况较为理想，主要原因是整体招商策略、大唐不夜城的整体品牌效应、政府的规划引导、紧邻大唐芙蓉园和大雁塔两大知名景点、旅游消费客群庞大、主力商家带动效应、产品优势（街区规划+展示面充分+面积控制+层高优势）等；新乐汇周边同质商业体量较大，内外部同业态竞争激烈。目前除餐饮外，大多商家经营状况欠佳；目前新乐汇整体运营状况欠佳的原因是：街区整体运营尚处于培育阶段、周边高端居住区入住率低，常住人口少、曲江商圈同质商业密集、旅游人群及当地消费人群的潮汐现象影响等；新乐汇早期租金定价较高，在招商不理想的情况下，及时调整租赁策略，下调整体租金并对主力店商家给予优惠（如附赠三楼面积、租赁周期最长到20年、免租期延长），有效带动了招商率并促成了后期租价的上浮。

项目点评项目名称慈恩镇位置小寨东路和慈恩西路交汇口所处商圈曲江开发商世华置业有限公司占地面积18720㎡容积率1.7总建筑面积48570㎡商业面积约3.2万㎡建筑形态独立商业商业类型商业街层数3层车位300个开盘时间2006年8月交付时间2007年5月整体招商启动时间2010年5月（前期处于散租状态）整体开业时间2010年8月曲江商圈商业街区建成开业租售并举

项目概况5典型商业项目分析慈恩镇市井文化体验地——集休闲娱乐、体验式消费为一体的商业街区

招商定位经统计，项目的主力业态为旅游用品的零售和餐饮业态。其中餐饮业态多为特色小吃店，大型餐饮较少。目前，后巷多家酒吧现已装修，该业态有望成为未来项目的另一主力业态。从经营状况来看，整个项目餐饮的经营状况相对较好，尤其是小吃街，其依托特色的小吃、大众化的消费，吸引了大量人流，小吃成为整个项目经营状况最好的业态。其他业态的经营状况一般。业态类型典型商家数量特色小吃长安厨房、关中热米皮、阿甘小院、潼关小吃、陕北小吃等36大型餐饮、简餐奈良铁板料理、慈恩食肆、唐塘咖啡语茶等6旅游用品零售宝丽收藏、陕西民族工艺、大兴玉器等24茶叶零售中和昌、隆茗茶庄、武夷峰岩茶、中国龙香等11酒店慈恩客栈1其他养生用品馆、自得商行、飞科小家电、AVIS租车、高山庭院销售中心等20

业态分析5典型商业项目分析慈恩镇5典型商业项目分析慈恩镇

建筑形态分析内街通廊设计：内街一二三层不连通，一层为独立门面，二三层分割为小铺，并通过公共楼梯、通廊进行人流引导。沿街通廊设计：少量沿街商铺的一二层有内部楼梯连通，面积较大。其余商铺的一二三层不连通，一层为临街独立商铺，二三层均分割成小面积商铺，由公共楼梯和通廊进行人流引导。5典型商业项目分析慈恩镇

建筑形态分析连廊设计：项目二三层的商铺通过连廊设计将每层的通廊相连接，从而形成循环动线。二三层商铺面积普遍较小，主力面积20-50㎡。开盘时间：2006年8月交付时间：2007年5月整体招商时间：2010年5月（前期处于散租状态）整体开街时间：2010年8月销售面积：地下，10.9-27㎡；地上，20-200㎡（主力20-50㎡）开间：4-8m

进深：10-24m运营模式：以第一年7%、第二年8%、第三年9%的回报率，采用带三年返租销售；项目销售30年使用权，不进行产权销售；项目销售之初，可做商业贷款，但由于时间久远，具体贷款方式不详。售价（2007年1月）：地下1F，7000元/㎡；1F，15000元/㎡；2F，9000元/㎡去化情况：半年去化80%，现已基本售罄租金（含物管费）：地下1F，100-120元/㎡·月；1F，外侧沿街160-220元/㎡·月，小吃街100-130元/㎡·月，后巷90元/㎡·月，西巷100-120元/㎡·月；

2F，70-90元/㎡·月招商率：地下1F，90%；地上1F，80%；内街2-3F，除慈恩客栈、慈恩网娱，基本空置项目06年下半年开始售卖商业30年使用权，并采用返租销售模式，地下部分为内铺，地上部分为独立门面，受到追捧，现已基本售罄；项目可进行商业贷款，但由于项目销售时间过早，具体贷款方式不详；项目租金因楼层和地段的差异，高低不一；一层至三层、沿街至内街均呈递减趋势，一层最高月租金达到220元/㎡；招商情况根据楼层差异较大。地下一层小格铺由于租金低、面积小，租赁情况较好，招商率达到90%；地上一层由于位置佳，易于租赁，整体招商率超过80%；二层以上的商铺由于人气较差、垂直动线不畅，整体招商情况较差，除慈恩客栈、慈恩网娱外，基本空置。

租售分析5典型商业项目分析慈恩镇

项目点评5典型商业项目分析慈恩镇

项目紧邻西安曲江重金打造的大雁塔北广场，地段优势突出，依托大雁塔、大唐芙蓉园等热门旅游景点，旅游人群旺盛，项目商业想象空间较大，加之项目全部为负一层到三层的小面积独立商铺，单铺面积多为20-50㎡，降低了投资门槛，因而售卖情况较为理想；项目售卖时间较早，开发商采取经营权销售模式，仍持有项目整体产权，加之回报期不长，总体回报率不高，所以即使早期整体招商情况不理想，开发商仍能兑现回报；项目早期采用统一招商、统一经营的模式，但除地下室及沿街一层外，其余铺位招商率不理想，业态也以特色小吃、小商品和旅游商品售卖为主，三年后大部分业主仍选择交由招商公司统一招商；项目整体规模较小，其商业经营受到大唐不夜城、新乐汇、通易坊等项目的挤压和竞争，除了小吃街的经营状况较好外，其他业态的经营情况一般；项目旅游用品零售等业态受旅游淡旺季影响较大，经营状况不稳定；二三层商铺租赁情况极差，除了三层客栈、网吧外，其余商业基本空置，该部分商业成为本项目的招商最大难点。项目名称曲江芙蓉坊位置大唐芙蓉园正门所处商圈曲江商圈开发商陕西大丰置业有限公司占地面积23.385亩容积率1.18总建筑面积25070㎡商业面积18400㎡

建筑形态独立商业商业类型商业街层数地下一层，地上三层，局部四层层高1F：4.8m2F以上:4,2m开盘时间2007年5月交付时间2008年10月车位145个产品规划由6幢仿唐建筑组成曲江商圈商业街区建成开业对外销售

项目概况5典型商业项目分析曲江芙蓉坊集餐饮、娱乐、休闲为一体的体验式休闲娱乐街区

招商定位

项目概况5典型商业项目分析曲江芙蓉坊层数：4层面积：约7400㎡商家：芙蓉坊酒店运营模式：开发商持有运营层数：2-3层面积：约4000㎡商家：大秦面馆运营模式：分层出售，售后业主自行招商层数：3层面积：约4000㎡商家：娃娃福菜馆运营模式：经营者整幢购买后自营层数：3层面积：约2400㎡商家：凯德瑞酒馆等运营模式：分层出售，售后业主自营或自行招商层数：3层面积：约2400㎡商家：长安银行、湘西驿站、自然美等运营模式：分层出售，经营者购买后自营或自行招商层数：2层面积：约2800㎡商家：西安小吃店、花店等运营模式：一层分割为内街小铺出售，二层整层出售，售后业主自行招商126345项目规划本项目是集商业、酒店、餐饮于一体的集中式商业街区，纯商业项目。建筑形式为地下1层，地上3-4层，6栋唐式风格围合单体楼，单幢面积2900-7400㎡不等。主要经营商家/品牌长安银行、娃娃福菜馆、大秦面庄、芙蓉坊酒店、西安小吃馆、花店、湘西驿站、凯德瑞酒馆、自然美等主要消费客群周边企事业单位、居民及旅游客群

项目以售卖为主，不提供返租，也未采取统一招商，目前整体业态呈现为自发状态，经营商家较少；已入驻商家多为餐饮商家，其中大型餐饮娃娃福菜馆的主要消费客群为周边企事业单位和周边高端居民，而小吃馆的主要消费客群为周边游客和中低端居民。

业态分析5典型商业项目分析曲江芙蓉坊

项目采用售卖模式，早期售价报称16000-17000元/㎡左右，多为整层出售；内街商铺及二、三层商铺空置率极高；无整体统一定位、招商、经营、推广，业主自行租赁，商业无法统一运营，招商情况不佳。开盘时间：2007年5月交付时间：2008年10月销售面积：主力面积800-1400㎡，少量50㎡起的沿街商铺层高：1F：4.8m2F以上:4.2m售价：三年前销售，大部分采取整层出售，售卖均价16000-17000元/㎡(对外宣传）销售情况：除酒店（7000㎡整幢）由开发商持有自营外，其余基本售罄，购买客群为投资者或大型餐饮经营者运营模式：售后业主自行租赁租金：1F：内街商铺，面积50余㎡，租金130元/㎡·月2F：面积400-600㎡，租金约80元/㎡·月3F：面积800㎡，租金约60元/㎡·月招商情况：租赁情况一般，目前不足10家商户已正式营业，其余少量一层商铺处于装修期，多数商铺处于空置状态，除芙蓉坊酒店外，招商率约30-40%。

租售分析5典型商业项目分析曲江芙蓉坊

项目位于西安近年来新兴的热门景点大唐芙蓉园正门对面，地处路口，地段优势突出，周边大唐芙蓉园、大雁塔等旅游景点集中，游客量较大，给项目带来较大的商业想象空间；项目去除开发商自留物业外，作为整层出售部分总面积只有1万多㎡，售卖规模不大，购买客群相对集中，整体销售情况较为理想；项目以销售为核心目的，未考虑整体招商运营，目前业态为自发形成，除部分沿街物业外，整体招商率不高，但已开业的酒店、大型餐饮、特色餐饮等少量店铺经营状况尚可；项目周边同质化商业项目较多，业态定位及目标客户趋同，资源争夺较为激烈，本项目又处于零散自行招商状态，未来前景极不明朗。

项目点评5典型商业项目分析曲江芙蓉坊项目名称大唐西市位置城西劳动南路西侧开发商大唐西市置业有限公司占地面积500亩容积率4总建面积128万㎡（一期66万㎡、二期62万㎡）商业面积35万㎡建筑形态独立商业商业类型商业街+商业综合体层数（商业）地下2层，地上3层，局部4层

开工时间2006年10月开盘时间2008年4月12日开业时间2009年9月27日车位1200个城西劳动路综合体部分建成开业部分销售，其余整体招商

项目概况5典型商业项目分析大唐西市综合性商贸旅游项目，以文化风情旅游、休闲购物和娱乐商业为主导

招商定位

项目概况5典型商业项目分析大唐西市一期地块二期地块二期地块(在建）定位：剧院、异国餐饮等运营模式：租售方案未定九宫格(在建）定位：丝路风情街运营模式：持有招商主力商家：1F电玩、2FKTV、3F中影六宫格(在建）定位：丝路风情街运营模式：持有招商三宫格(在建）定位：丝路风情街运营模式：持有招商七、八宫格(建成开业）定位：国际古玩城运营模式：售卖后业主自行招商五宫格(建成未开业）定位：会所、酒店商家：自营会所及酒店运营模式：持有自营四宫格(建成开业）定位：博物馆、会展商家：-1F会展、1F博物馆运营模式：持有自营一宫格(建成部分开业）定位：大型现代商业广场商家：-1-1F超市、2F国美电器、3F餐饮运营模式：持有招商二宫格(建成未开业）定位：金市广场商家：-1F奇乐儿、1-3F销售及招商中心、星巴克、永和豆浆等运营模式：持有招商主要经营商家/品牌大润发、国美电器、奇乐儿、会所、博物馆、星巴克、永和豆浆、中影影城、KFC、康师傅私房面等业态定位一期九宫格业态:一宫格：-1-1F大润发2F家居、饰品、家居、百货、国美电器3F餐饮二宫格：广场、招商销售中心，沿街裙房1-2F局部3F，时尚商务餐饮；地下，儿童乐园三宫格：规划为风情街四宫格：地上博物馆、地下会展五宫格：五星级会所、酒店六宫格：规划为风情街七宫格、八宫格：古玩城九宫格：1F电玩城2FKTV3F中影影城二期地块商业：歌剧院、异国餐饮主要消费客群周边居民及南郊高端商务客群

项目总体业态种类较多，主力商家为大润发、国美电器、会所、中影影城等；一宫格以大润发为主力店，带动整体商业氛围，品牌专卖云集，运营状况佳；二宫格依靠入口绝佳的地理位置，引入多家品牌餐饮。5典型商业项目分析大唐西市

业态分析

一二宫格的地理位置较佳，因主力店带动，招商率较高，达到90%以上；七、八宫格古玩城经营状况良好，整体招商率达70-80%；项目业态门类较多，租售并举，出租方不一，租金水平差异较大，二宫格入口广场处一层最高租金220元/㎡·月，七八宫格的古玩城一至三层的平均租金低于50元/㎡·月；七八宫格古玩城为项目的售卖组团，其他建成功能组团均持有运营。组团划分一宫格二宫格三宫格四宫格五宫格六宫格七宫格八宫格九宫格功能定位大型现代商业区金市广场丝路风情一条街博物馆、会展金市国际商务会所丝路风情一条街国际古玩城丝路风情一条街建筑面积4万㎡----3.2万㎡1.8万㎡--

5.4万㎡中影：6800㎡电玩、KTV各3400㎡开业时间-1-1F大润发:2009.9.272-3F国美、餐饮：2010.9.27儿童乐园、休闲餐饮：2010.9.27在建，预计2012年开业2009.9.27建成装修中，开业时间待定在建，预计2012年开业2009.9.27在建中，预计2010年底开业月租金3F：110元/㎡1F：220元/㎡2F：150-160元/㎡--

私人博物馆，门票60元/人----总体租金低于50元/㎡一楼110元/㎡预计裙楼商业租金60-80元/㎡签约条件半年免租期，3-5年租期，第四年起递增8-10%半年免租期，3-5年租期，第四年起递增8-10%------------租售情况持有运营，招商率超过90%

持有运营，招商率100%--持有运营持有自营--

一层售价2-4万元/㎡，主力面积15-30㎡，租赁状况良好，招商率70-80%中影及电玩城已签约5典型商业项目分析大唐西市

租售分析5典型商业项目分析大唐西市

建筑形态分析（古玩城）外部立面

项目一层沿街部分为独立外铺，内部设有公共过道，并将内部空间分割小面积内铺（15-30㎡）沿过道两侧分布；地下一层同地上一层的内铺布局，沿过道两侧规划为小面积商铺，地下一层至地上利用扶梯进行人流引导。一层大厅内铺格局一层过道5典型商业项目分析大唐西市

建筑形态分析（古玩城）

二三层商业采用屋顶的庭院街区布局，一层顶部建有露天公共过道、广场、庭院雕塑等设施，二层规划为独立商铺沿广场、过道两侧分布；三楼采用通廊和连廊设计，整层分割成独立小铺。一层屋顶屋顶指示牌屋顶二三层商业布局二层平面5典型商业项目分析大唐西市

销售分析（古玩城）开盘时间：2008年4月开业时间：2009年9月27日建筑面积：54000㎡销售面积：15-200㎡，主力面积15-30㎡销售模式：分层分割为独立小铺出售，未采用返租销售售价（开盘价）：-1F均价2万元/㎡（08年底开盘）1F售价2-4万元/㎡2F售价1.9-2.7万元/㎡，均价2.2万元/㎡3F售价1.2-1.3万元/㎡销售情况：现已售罄

古玩城在08年4月开盘，08年底推出最后一批地下商铺，现已售罄；古玩城采用分层售卖的模式，将每层商铺分割成15-200㎡（主力15-30㎡）的独立小铺对外出售，未采用返租销售；售价根据楼层差异，价格高低不一。一层售价最高，最高近4万元/㎡；二层均价2.2万元/㎡；三层均价最低，售价约1.2-1.3万元/㎡；地下一层为最后一期开盘，售价也较高，均价达到2万元/㎡。

项目为省市政府主导重点规划建设项目，整体规模达128万㎡，其中商业35万㎡，规模效应明显,知名度高，影响面广；同时商业与住宅同步开发，确保了项目的整体效益，使得商业操作灵活性较大；项目地处西安市古城区与高新区衔接的咽喉要地，历史上即为商业发达区域（丝绸之路商队起点）。特殊的历史渊源及极具特色的建筑设计、国际商旅文化产业项目的定位、以及当前周边密集的居住区，使得项目的目标客群涵盖了：本地居民、旅游客群、高端客群，客群层面跨度大；项目除七八宫格的古玩城外，其他组团均采用持有招商的运营模式。依托项目整体的品牌效应、知名度、政府扶持以及良好的区位条件，各组团的招商情况较好，整体招商率超过70-80%。其中售卖组团古玩城采用“分层独立小铺售卖”的模式，由于其面积小，投资额低，加之博物馆的带动效应，虽不提供返租，其售卖情况仍较好，现已售罄；当前项目各组团均有大主力店，受其拉动，总体经营状况较好。其中，一宫格的大润发、国美，对社区消费拉动效应明显，人流量较大，经营状况较佳；四宫格的博物馆作为旅游消费的带动主体，拉动了七八宫格古玩城的旅游客群消费；项目机械的采用九宫格的规划格局，虽依托主力店的带动效应，各组团目前的经营状况尚可，但从整体来看，整个项目呈现出大而全的业态格局，客群层面跨度大，各组团之间的业态跨度较大，动线组织不流畅，无法形成整个项目的良性循环效应。5典型商业项目分析大唐西市

项目点评项目名称招商楼位置康复路中段所处商圈康复路商圈开发商陕西恒奥置业有限责任公司建筑形态底商商业类型批发市场层数地下一层，地上四层层高3.6m开业时间2010年10月车位无康复路商圈底商在建出售经营权

项目概况5典型商业项目分析招商楼服装批发市场

招商定位项目规划本项目共29层，是合住宅、底商二者于一体的建筑。建筑形式为地下1层，地上29层，商业部分为4层，4层以上部分为两幢点式住宅。主要经营商家/品牌该项目地处康复路商圈，业态方向主要面向服装区域总代理类的商家，品牌参差不齐，大多为国内三、四线的服装品牌主要消费客群以西北地区的各服装分销商为主、辅以少量当地居民

业态分析项目处于“西北第一市”的康复路中段，周边商业氛围浓厚，同时项目也是政府针对康复路改造计划的重点项目之一；项目为住宅+底商组合，其产权归属于第四军医大学，由陕西恒奥置业开发，但由于土地不是经由正规的招拍挂程序，所以项目无法对外销售，但开发商另辟蹊径采用售卖6年经营权的模式，将内部空间划分好的主力面积在11-15㎡的内铺，在短时间内销售一空；项目拥有明晰且严格的业态规划，后期也将由开发公司进行统一管理。开业时间：2010年10月销售模式：通过买断费+租金的方式买断内铺的6年经营权按揭贷款：按揭方法，通过开发公司担保的方式，向西安市商业银行进行上限在20万元的商业贷款按揭条件：无不良商业贷款记录；买断2间以上之内铺按揭方式，首付不低于（6年买断费+租金）50%，其余部分按揭贷款，6年付清销售面积：主力面积11-15㎡层高：3.6m售价：-1F：7200元/㎡；1F：12000元/㎡；2F：10000元/㎡；3F：6000元/㎡；4F：5000元/㎡销售情况：已基本售罄，购买客群为自营客户运营模式：统一管理租金：-1F：110元/㎡·月；1F：196元/㎡·月；2F：150元/㎡·月；

3F：116元/㎡·月；4F：85元/㎡·月招商情况：因本项目较为特殊，购买客户均为自营客户，所以现阶段招商率在95%以上。

租售分析5典型商业项目分析招商楼项目名称秦汉唐国际文化商业广场位置大雁塔南广场西侧所处商圈曲江商圈开发商万业地产占地面积59.624亩总建筑面积15万㎡商业面积12万㎡建筑形态独立商业商业类型商业街层数地上3层，地下2层集旅游、休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的仿古式商业街区项目处于规划设计阶段，当前只针对主力商家招商，沿街一层餐饮月租金报价为150元/㎡；项目业态定位与新乐汇、通易坊、慈恩镇等项目重叠，未来项目的招商运营压力较大。5典型商业项目分析秦汉唐国际文化商业广场曲江商圈商业街区未建只租不售

项目概况

招商定位5典型商业项目分析秦汉唐国际文化商业广场

项目背景（大唐不夜城总体规划）御锦台A地块B地块C地块D地块E地块F地块秦汉唐威斯汀酒店玄奘广场贞观文化广场西安美术馆陕西大剧院龙湖曲江盛景曲江电影城大唐通善坊西安音乐厅艺术家村植物园豪享来酒店陕西民间艺术馆陕西文学馆开元广场安置地块锦绣唐朝新乐汇新乐汇项目名称摩天城位置南二环所处商圈高新商圈开发商天羿置业占地面积54亩容积率5总建筑面积22万㎡商业面积约5万㎡建筑形态公寓底商商业类型集中商业层数商业5层层高4.5-5米摩天城本案高新商圈底商建成未开业只租不售5典型商业项目分析摩天城

项目概况

临近新兴的高新商圈，地理位置优越；紧邻南二环，交通便利；项目主力店招商基本完成，2-3楼整体引入大型人人乐超市，其集客效应将为项目整体运营带来人流；现处于招商收尾阶段，所剩商铺楼层和位置欠佳，阻碍招商推进。计划开业时间：2010年11月1日业态：1F：迪卡侬体育用品超市（已签约）2-3F：人人乐超市（09年4月签约）4F：量贩KTV（已签约）5F：餐饮租金报价（剩余商铺）：1F：招租面积1000㎡，120元/㎡·月5F：招租面积10400㎡（可分割出租），39元/㎡·月销售报价（项目以租为主，可进行整层售卖，其报价弹性空间较大）：1-4F：单层报价35000元/㎡，5F报价32000元/㎡物业费：8元/㎡·月签约条件：3000㎡以下租期不超过5年，免租期3-6个月

租售分析5典型商业项目分析摩天城项目名称海璟国际位置文景路与凤城二路十字东南开发商海荣房地产集团占地面积5.4万㎡容积率5.3总建面积32万㎡商业面积6万㎡建筑形态公寓底商商业类型商业街+商业综合体层数30层（其中商业4层）经开区商圈底商在建未开盘对外出售5典型商业项目分析海璟国际

项目概况

地处城北要道——文景路，为陕北投资人群的必经之路，区位优势较明显；城北下半年商业供应量较大，项目上市面临的区域竞争压力较大；当前项目尚未公开销售与招商，在前期商户蓄水阶段。建筑形态及业态布局：文景路和凤城二路交汇口的底商为集中式商业，规划为IT大卖场；其余均为主体3-4层的商业街，1-2层暂无业态规划，3-4层规划做大主力店（业态未定）预计开盘时间：2010年9月运营模式：当前街区运营采用IT卖场以租为主，其他内街商业以售为主；内街销售部分或一二层连售，或进行分层销售（具有售卖方案未定），售后不返租，由业主自行租赁主力面积：单层100-150㎡预计售价：一层33000-35000元/㎡（主干道）30000元/㎡（次干道)二层15000-16000元/㎡（主干道）14000元/㎡（次干道）三层10000-11000元/㎡（主干道）8000-10000元/㎡(次干道)四层7000-8000元/㎡（主干道）5000-6000元/㎡(次干道)预计租金：一层120-130元/㎡·月二层70-80元/㎡·月三层50-55元/㎡·月四层40元/㎡·月5典型商业项目分析海璟国际

租售分析城市商业地产发展市场研究31.典型商业项目市场调研2.目标业态专项市场调研餐饮业态（商务餐饮、特色餐饮等）典型性单店市场调研休闲业态（足疗、洗浴、健身、美容美发等）典型性单店市场调研娱乐业态（酒吧、夜总会、KTV等）典型性单店市场调研精品零售业态（专卖店、创意特色店、旅游商品店等）典型性单店市场调研其他相关业态（经济型酒店、影院、文化演艺场所等）典型性单店市场调研（以上均涉及区位、物业、租金、租赁商务条件、投资者背景、特色、经营状况、客群、消费特征等）针对西安1912项目或将规划的餐饮、休闲、娱乐、精品零售、经济型酒店等多种业态，以预招商的方式进行了细致且深入的代表商户的专项访谈。品类业态品牌餐饮特色餐饮京味千都日韩料理休闲美容美发leeboo骊波·银座足疗娜莎足浴福康足疗洗浴凯撒宫健身亚特健身娱乐夜总会葡京豪庭KTV钱柜真爱酒吧1+1后宫范特西上上莎莎爱尚阳光88精品零售烟酒零售钓鱼台国宾酒专卖红酒零售富隆酒窖其他相关经济型酒店汉庭快捷酒店锦江之星快捷酒店2目标业态专项市场调研2目标业态专项市场调研餐饮业态——京都千味日韩料理区位：钟楼商圈核心区内物业：钟楼商圈；南大街；商务楼底商；一层加隔层，面积约600㎡租金：签约较早，承担旁边嘉禾酒店的早餐，60万/年，约合80元/㎡·月租赁商务条件：面积需求在200-300㎡，新城发展较好的区域；投资者背景：西安本地人，西安美院装潢设计专业教授，曾留学日本，于日本料理店打工特色：日韩料理经营状况：客单价40-50元/人，中低档消费，经营状况良好客群消费特征：非节假日客群以西安本地人为主，节假日消费客群游客居多，属于大众化消费。小结：京味千都日韩料理主要针对年轻人群，并且根据西安人的口味做了改良，大众化的消费层次，使得其经营状况较好，建议外地餐饮品牌进入西安市场时应根据西安的消费特征和消费喜好进行适当的改变。店主认为：钟楼商圈附近餐饮店不宜定位过高，因为钟楼商圈内消费客群基本以本地逛街、休闲人群为主，餐饮消费多偏爱中低档，且城内交通的拥堵导致高档餐饮消费在此区域内生存有困难。目前店主在考虑拓展分店时，需求面积不大，主要考虑新城区域，比较看好城南、西部地区及曲江，居住人群素质高，消费力强。暂不考虑项目区域。京都千味休闲业态——骊波·银座发型设计区位：3家连锁：南新街店、粉巷店、高新店物业：南新街：临街；酒店底商；1、2楼连租（300平方米）；粉巷：临街；2、3、4楼连租（700平方米）租金：南新街店租金：1层72元/㎡·月；2层36元/㎡·月；粉巷店租金：2层300元/㎡·月；3层180元/㎡·月；4层135元/㎡·月租赁商务条件：店面要求：200平方米以上；租金可承受范围：105元/平方米/月；水电气齐全，物业产权明晰，有沿街面，处于商业中心或商业气氛浓郁区域。特色：美容美发、造型设计、男女SPA经营状况：客单价50元以上，经营状况良好，有继续拓展计划客群、消费特征：面向西安本地中高档消费人群，西安周边区域富裕人群（有消费能力，周末或节假日驾车进入西安消费，包括购物、个人造型设计、消费夜店等，客流量充足）店主认为：在商业中心或商业密集区域开设美容美发店，基本是以宣传品牌形象为主要目的，而盈利目的在其次，解放路商圈目前不具备高租金做形象店条件，顺城东巷地块目前有较多开发商看好伺机拿地，而经营商家对区域不十分看好，依托解放路万达民乐园广场，商业氛围值得期待，但需要培育。小结：骊波·银座在西安针对客群为有消费力的年轻时尚人群，有固定的簇拥者，目前有3家连锁，粉巷店与高新店虽在商业密集区域，但由于租金过高，盈利状况与南新街店基本持平。骊波·银座2目标业态专项市场调研休闲业态——娜莎足浴区位：环城南路与文艺北路交汇处；紧邻阳光丽都大剧院、碑林景区、陕西歌舞团剧院，位置佳物业：西安文艺舘楼，临街3层，一楼独立门厅租金：面积1300平方米，租金40000元·月；约合30元/㎡·月租赁商务条件：店面要求：500平方米以上；有特殊用水要求，无层高要求；不要求1层沿街展示面，有门厅即可；最好有直梯直通。投资者背景：做医疗用品生意。特色：专业足浴健身、有自己的技师培训学校经营状况：客单价40—188元，日营业额4000—6000元；以品牌加盟为主要经营方向，目前国内逾百家连锁。客群、消费特征：本地客群以家庭式消费为主，包括老年人、夫妻等，同时有公司活动、旅行团定点消费灯人群支撑。小结：娜莎足浴为西安专业足浴场所，口碑良好，目前有拓展需求，期待1912进驻后有机会合作。娜莎有本企业的专业技师培训学校，为全国各地的加盟店输送技师。西安多数足浴健身场所都包含情色服务，而娜莎足浴提倡健康的专业足浴理念得到广大消费者的认可。投资人对地块所在区域基本无偏见，但可承受租金较低。娜莎足浴2目标业态专项市场调研休闲业态——福康足浴区位：4家连锁：南大街粉巷入口，唐城宾馆12楼，钟楼饭店2楼，建国饭店一楼物业：南大街店独立租赁，其他为与饭店宾馆内店铺租金：50—60元/㎡·月租赁商务条件：要求1500平米左右，租金价格50—60元/㎡·月，水电气齐全，物业产权明晰。最好有现成的商务客流资源，如靠近宾馆等。投资者背景：陕西东佳实业有限公司特色：足疗，养身按摩经营状况：27个包间，包间2—8人不等，50名技师，男女可原比例2:1，外国人也占一定比例；客群、消费特征：主要面向中高端客群，商务客群，旅游客群等，平均消费在150左右小结：客群结构非常明显，针对商务、旅游人群，因此对地段要求是靠近酒店等设施。对于楼层、沿街面没有要求，但要有良好的交通，最好能有好的停车位。该商家为东佳集团附属，但可以独立经营，决定发展策略。对于顺城东巷地块不排斥，关键看配套等资源。福康足浴2目标业态专项市场调研休闲业态——凯撒宫洗浴区位：南城墙外，文艺北路物业：1-11层连租，16000平米租金：物业属于财政局，与财政局拆账租赁商务条件：要求有沿街面，一楼大堂高度要求较高。面积要求1万以上。租金承受在60元/㎡·月投资者背景：西安的外地人，但是在西安长大，主业就是凯撒宫特色：平民价格洗浴，68元，其他服务收费较高，为主要利润来源。对会员有特别服务，主要售卖会员储值卡。经营状况：在西安较为知名，前来洗浴的高中低端人群皆有。设备略有老化，因此吸引力在逐渐下降中。客群、消费特征：面向西安所有人群，但重点营销对象是会员储值卡购买者小结：有拓展意向。但主要考虑的经营方向是自建物业拓店。对于合作，希望采用非租金的方式进行，比如合作投资，输出管理，收益拆账等方式。由于希望自建物业，不希望新的拓店占用太多资金资源。对于顺城东巷地块和南京1912有所了解，与政府关系也较为密切，如需合作，可以通过政府牵线搭桥。凯撒宫2目标业态专项市场调研休闲业态——亚特健身区位：9家连锁，省体育场店，西延路店，西高新店，金花路店，市体育场店，玉祥门店，李家村店，曲江国展店，丰禾路店物业：省体育场店为自有物业；金华路店，玉祥门店，丰禾路店：社区店一般在1500—2000㎡租金：社区店在30-60元/㎡·月租赁商务条件：只发展社区店，要求：1500—2000㎡

，租金可承受范围20—25元/㎡·月，水电气齐全，物业产权明晰，对楼层、沿街面无要求，一般租约10—15年一签。投资者背景：01年起家，05年开始经营社区店，目前主要经营社区店，不再拓展球馆。目前9家店，3家社区店，其他为球馆或与政府合作项目，是西安最大的健身连锁。老板西安本地人，原国乒队队员。特色：中高端社区健身经营状况：年卡单价1699元，开业前蓄水一般从1000开始梯级蓄水客群、消费特征：面向中高端人群，每个社区店有会员1500名左右，小结：亚特健身是西安最大的健身连锁店，拥有9家店面，在西安市有一定品牌影响力，目前主力拓展的是社区店，不再拓展带球馆的店。公司在与天朗地产战略合作，跟点投资。对于顺城东巷地块不排斥，主要看人流和市场潜力。其在万达斜对面，解放路上已经有一家店。比较特别的要求是对于物业柱距要求较高，至少16米以上，最佳为18米。亚特健身2目标业态专项市场调研娱乐业态——葡京豪庭（夜总会）区位：小寨西路85号物业：占地4000㎡，共3层，营业面积10000多㎡，包间数约30余个特色：有偿陪侍的夜总会经营状况：星期五晚间，上座率不到50%消费情况：小包间最低消费：888元，房费158元；中包间最低消费：1188元，房费255元；大包间最低消费：1488元，房费300元；豪包最低消费：3488元；有偿陪侍（平台）300元，芝华士12年1280/瓶，其余酒水在1500-2000元左右按照小包间4人，两瓶酒4名有偿陪侍计算，客单价约在1000元/人左右客群及消费特征：针对商务人群为主，散客较少，其中包含企业、政府机关等商务宴请，消费属于中高档水平小结：葡京豪庭刚刚开业约一年左右，内部装潢较新。由于最近西安严打，导致整个夜总会行业（低迷不振。葡京豪庭以低消费优质服务出名，据客户经理介绍，原来周末都需要预定，最近的特殊情况导致上座率不理想。2目标业态专项市场调研娱乐业态——真爱、钱柜（KTV）2目标业态专项市场调研区位：长安北路投资者背景：真爱投资集团有限公司成立于2000年，与阳光集团共同构成西安两大娱乐集团。真爱投资集团下属分公司有：真爱长安旗舰店、真爱高新店、真爱年华水疗健康运动中心、真爱长安壹号，真爱星座KTV、范特西等。经营的项目有：KTV、洗浴、餐饮、客房、健身、茶园、SPA、慢摇吧等。物业情况：共4层，营业面积约6000㎡左右特色：为数不多的KTV清场，音响效果、服务、较好，酒水价格适中。经营状况：周五基本包厢全满，需要预定消费情况：包间费118-238之间，百威216一打，芝华士套餐528，以小包间4人，半打百威计算，客单价约为50-60元/人客群及特征：以居民或公司平时娱乐为主，商务宴请较少，消费略高消费特征：酒水消费较为普遍，以啤酒绝大多数消费区位：西华门一号投资者背景：钱柜企业物业情况：共3层，营业面积约4000㎡左右特色：为数不多的KTV清场，音响效果较好，具有品牌效应。经营状况：周五基本包厢全满，需要预定消费情况：包间费105-215之间，百威192一打，芝华士套餐500左右，以小包间4人，半打百威计算，客单价约为50元/人客群及特征：以居民平时娱乐为主消费特征：酒水消费较为普遍，以啤酒绝大多数消费娱乐业态——1+1后宫（慢摇）2目标业态专项市场调研区位：东大街物业：沿街2层，1+1与后宫相邻各开一门，内部连为一体；一楼独立门厅。7000㎡。租金：待调租赁商务条件：待调

投资者背景：营业10年，原属真爱集团特色：一家酒吧两间大厅，慢摇+演艺两种风格混搭经营状况：人均消费低，啤酒买一打送一打；洋酒套餐400元，人气较旺，上座率80%以上客群、消费特征：由于人均消费较低，客群以学生、年轻人为主力消费客群小结：1+1为西安经营年限最长的慢摇吧，目前整体品质较低，人气逐渐衰退，但因其客单价较低，仍能吸引相当数量的学生人群和25岁以下人群消费，导致消费环境跌至中低，现阶段面临拆迁。1+1后宫娱乐业态——范特西（慢摇）2目标业态专项市场调研区位：南大街物业：沿南大街，有独立门厅，位于4楼，有一部直梯，与真爱餐饮比邻租金：待调租赁商务条件：待调投资者背景：真爱集团特色：现代风格，面积2500平方米左右，舞池挑高7米左右，一楼散台；二楼卡座，最低消费600元经营状况：消费中高档，啤酒35—40元一支；工作日期间买一打送半打，周末无折扣；洋酒套餐500—600元，人气旺，上座率95%以上客群、消费特征：客群以白领、商务人群、外国留学生为主力消费客群小结：范特西为西安目前最火爆的慢摇吧经营场所，由真爱集团经营团队打造，经营环境与音乐品质堪称一流，吸引了西安大部分时尚人群，开业时间1年。翻台率1-1.5。范特西酒吧娱乐业态——上上酒吧（慢摇）2目标业态专项市场调研区位：南大街粉巷内物业：粉巷路北，有独立门厅，2层物业租金：不超过90元/㎡/月租赁商务条件：待调投资者背景：待调

特色：后工业风格，与苏荷酒吧趋同，面积1000平方米左右，散台包围吧台与DJ台；外围为卡座经营状况：消费中高，啤酒35—40元一支，无折扣；洋酒套餐500—600元，人气旺，上座率95%以上客群、消费特征：客群以本地时尚人群、商务人群为主力消费客群小结：上上酒吧以后工业装修风格网罗大批忠实簇拥者，音乐以摇滚曲风为主，驻场歌手水平较高，与范特西的电子风格形成强烈对比。翻台率1.5。上上酒吧娱乐业态——莎莎酒吧（慢摇）2目标业态专项市场调研区位：西大街百盛购物商城内物业：1楼有门厅，两部直梯租金：约120元/㎡·月租赁商务条件：待调投资者背景：源自深圳连锁品牌特色：现代简约风格，1层散台与吧台，舞池挑空9米，墙壁间镶嵌秀台；2层卡座经营状况：消费较高，啤酒35—40元一支，无折扣；洋酒套餐600—680元，人气旺，上座率85%以上客群、消费特征：客群以本地商务人群为主力消费客群，是西安附近区域富二代经常光顾的场所小结：莎莎酒吧经营年限较长，消费水平较高，消费客群年龄偏大，28岁以上有一定消费力人群的首选场所，音乐品质高，装修风格与一般慢摇吧有所区分，档次较高。莎莎酒吧娱乐业态——爱上酒吧（慢摇）2目标业态专项市场调研区位：西大街路南，莎莎酒吧正对面物业：1楼有门厅，2层物业，营业面积1000平方米租金：待调租赁商务条件：待调投资者背景：待调特色：后工业风格（完全照搬上上酒吧装修风格），散台包围吧台与DJ台；外围为卡座经营状况：消费较高，啤酒35—40元一支，无折扣；洋酒套餐600—650元，人气较低，周末上座率60%客群、消费特征：与上上酒吧消费客群趋同小结：爱上酒吧装修风格、音乐与上上酒吧趋同，模仿痕迹较重，2009年为西安经营较火爆的酒吧，后竞争力逐渐下降。爱上酒吧娱乐业态——阳光88（慢摇+清吧）2目标业态专项市场调研区位：南门城墙边物业：1楼有门厅，地上\地下，营业面积2000平方米租金：待调租赁商务条件：待调投资者背景：阳光集团特色：楼上坡地户外静吧，高处与南门城墙遥相呼应，消费环境佳，但由于南大街车流较多，噪音明显；楼下慢