棚户区危旧房改造项目可行性研究报告

i目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目背景 11.2项目概况 41.3结论 8第二章项目建设背景及必要性 102.1项目建设的背景 102.2项目建设的必要性 15第三章场址选择与建设条件 173.1建设地址及项目用地现状 173.2建设条件 203.3场址与建设条件评价 23第四章改造模式及安置方案 244.1工程概况 244.2改造模式 244.3补偿及安置方案 25第五章工程建设方案 265.1总体规划方案 265.2建筑设计 345.3结构设计 44第六章公共工程建设方案 486.1给排水设计方案 486.2电气系统设计方案 536.3通风及空调系统设计方案 666.4消防系统设计方案 686.5人防工程设计方案 756.6室外工程设计方案 82第七章节能节水分析 867.1设计依据 867.2节能概况 877.3项目能源消耗分析 877.4节能措施 907.5节水措施 95第八章环境保护 968.1项目场址环境现状 968.2项目建设与运营对环境的影响 968.3环境保护措施 978.4环境影响评价 98第九章劳动安全、卫生与消防 999.1概述 999.2劳动安全对策与措施 999.3安全卫生措施 1009.4消防认识 1019.5消防措施 101第十章项目组织机构 10310.1项目建设期组织机构 10310.2运营期机构设置及定员 10410.3工作制度 10410.4人员培训 105第十一章工程招标 10611.1项目建设管理要求 10611.2招标依据 10711.3招标方式 10711.4招标组织形式 10711.5招标内容和范围 108第十二章项目建设实施进度 10912.1建设工期 10912.2施工进度计划安排 10912.3项目进度表 109第十三章投资估算和资金筹措 11113.1投资估算依据 11113.2估算的范围 11213.3建设总投资估算 11213.4项目投资资金筹措 11313.5资金使用计划 113第十四章财务评价 12414.1评价的依据和基本数据 12414.2项目经营方案 12414.3项目经营收入和税金、城建及教育附加估算 12413.3土地增值税估算 12514.4总成本费用估算 12514.5利润及盈利能力分析 12514.6财务评价结论 126第十五章效益评价 12715.1社会效益分析 12715.2社会风险分析 12915.3效益分析结论 129第十六章研究结论与建议 13116.1研究结论 13116.2建议 132PAGE123第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称棚户区危旧房改造项目1.1.2承办单位XXXX房地产开发有限公司成立于2009年，是一家从事房地产开发经营、土石方工程、园林绿化工程等具有较强房地产开发能力、工程技术力量和专业水平的本地企业。公司自成立以来，对内遵循“服务社会奉献美好”的原则，对外奉行“信誉至上，质量第一”的宗旨。凭着公司多年的不懈努力，得到了广大客户的信赖和支持。公司秉承“让更多人享受美好生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观—“守诺担任，共同发展”来指导各项工作，立志成为“客户满意开发商”。公司拥有一支房地产开发及管理团队，有一支训练有素的高素质专业施工队伍，并以“质量第一，信誉第一，服务第一”的服务宗旨，为客户提供房地产开发设计、工程施工管理、售后跟踪产权办理等完善的一站式服务，以及物业管理服务等，让客户无后顾之忧。多年以来，公司以丰富的工作经验以及雄厚的技术力量多多家项目施工建设、装修、提供建筑材料等取得客户一致好评，并永续合作。在同行内享有非常高的知名度及诚信度。公司希望在未来的发展上，能广泛有好地与社会各界同仁合作，为祖国的繁荣昌盛和美丽明天竭尽绵力。1.1.3编制依据（1）《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）；（2）原国家计委与建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；（3）国颁《投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）；（4）《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；（5）《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》（琼府〔2010〕64号）；（6）《海南省保障性住房管理暂行办法》（琼府〔2010〕66号）；（7）《海南省保障性安居工程建设领导小组办公室关于严格执行保障性住房套型建筑面积标准有关问题的通知》（琼建安居办〔2011〕1号）；（8）《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（琼府〔2014〕26号）；（9）省建设厅制定的《海南省保障性住房建设技术规定》；（10）中华人民共和国工程建设标准强制性条文《城市建设部分》；（11）《XX市城市总体规划（2008-2020）》；（12）《XX市吉阳镇总体规划》（2011-2020）；（13）《XX市月川片区控制性详细规划》（2011.4）；（14）《XX市住房和城乡建设局关于贯彻海南省住建厅〈建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定〉的通知》（三住建[2011]595号）；（15）《XX市人民政府关于印发XX市2017年棚户区改造备选项目计划表的通知》（三府〔2016〕269号）；（16）《吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》（16）国家建设部有关技术标准、设计规范；（17）本次进行实地调研收集到的项目技术经济资料。1.1.4项目提出的理由XX市作为棚改试点城市之一，近年来把棚户区改造作为完善城市功能、优化城市形态、改善人居环境、提升城市品质的重要民生项目来抓。按照《XX市2013-2017年棚户区改造规划(简本)》及《2013-2017年城市棚户区改造计划表》要求，XX市自2014年开始大面积启动城市棚户区改造，并将棚户区改造列为保障性住房的重点工程，采取先安置后拆迁的做法，此举充分考虑居民需求，避免产生居民过渡期间生活不便的问题。XX市计划至2017年四年内实施棚户区改造共计49613户，改造面积约1323万平方米，惠及全市近20万居民。XX片区棚改项目位于月川桥头的XX尾，项目建筑由规划局、原经济局（现商务局），市综合开发办及组织部共四个单位的宿舍组成。一年以来，XXXX房地产开发有限公司走访了该片区，并听取了四家单位的在住业主及周边群众的反馈意见：“我们作为政府机关的工作人员、离退职工，希望能住上一个无安全隐患、配套齐全，环境优美的家；可多年来自己的房屋已构成危房，至今尚未改造，每天都过着提心吊胆的日子，多年的诉求均未得到解决，希望有企业来改造，能给予原地安置，了却多年的担忧及心愿”。鉴于上述情况，为能尽快消除四家单位职工宿舍楼的居住安全问题，及相应XX市委、市政府“双城双修”、建设“海绵城市”的重要策略。为此，XXXX房地产开发有限公司提出XX市棚户区XX危旧房改造项目的建设，项目也列入《吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》之中，为吉阳区2017年棚改任务之一，项目的建设具有极其重大的意义。1.2项目概况1.2.1建设地址本项目建设地点位于XX市月川桥头的XX尾。1.2.2建设规模与建设内容1、建设规模本项目总规划改造用地面积为15466.7m2（约23.2亩），计划将其中的7.0亩地用于安置房建设，就地安置区内职工，其余的16.2亩用于房产开发。项目总建筑面积为96523.0m2，计容建筑面积69003.0m2，其中住宅46003.0m2、安置房23000.0m2；不计容建筑面积27520.0m2，其中太阳能补偿面积1600.0m2、架空层2360.0m2、地下室23560.0m2。项目共建设住宅624户（其中安置户120户），停车位624个。2、建设内容本项目建设内容主要包括现有场地建筑拆除工程以及新建建筑土建工程，以及相配套的给排水、供电、绿化、道路及其他的公共配套设施，及周边市政配套工程，以此满足小区住户的生活需要。1.2.3项目投入总资金与资金筹措本项目总投资为51108.82万元，其中安置房建设投资19619.45万元，房产开发建设投资31489.37万元。详见下表1-1。表1-1项目总投资估算表序号项目及费用名称金额（万元）所占比例（%）备注1安置房建设费19619.4538.391.1+1.2+1.31.1工程费用14950.3829.251.2工程建设其他费用3215.786.29含拆迁补偿费1472.00万元1.3预备费1453.292.842房产开发费31489.3761.612.1+2.2+2.32.1工程费用25238.7249.382.2工程建设其他费用3918.117.672.3预备费2332.554.563项目总投资51108.82100.001+2本项目总投资为51108.82万元，资金来源全部由业主自筹。1.2.4建设条件1、交通条件本项目用地接XX尾，东临河东路，处于迎宾路、河东路、解放路及金鸡岭路四路交汇的区域，交通极其便利。2、给排水条件3、供电条件项目区附近现有多个110KV变电站及多条10KV输电线路，电力供应充足，能有效满足项目用电需求，直接就近引用即可。4、材料供应条件项目所在地附近均有石料及砂料供应，而且运输十分便利。钢材、水泥等建设材料在项目所在地均能购买。因此，本项目原材料供应条件是良好的。5、政府重视、支持条件《实施意见》从税费优惠、拆迁补偿款免征个人所得税；资金问题、政府投入、信贷支持、民间资本三方参与；土地供应、安置房用地纳入各市县年度土地供应计划；行政审批、减环节、简手续、缩时限等方面确保棚户区改造工作的贯彻落实。《实施意见》还提出各级政府和相关部门要把棚户区改造工作提上重要议事日程，科学规划，加强领导，加快实施。1.2.5项目经济技术指标本项目主要的经济技术指标详见下表1-1所示。表1-1主要技术经济指标表序号名称单位数量备注一建设指标1用地面积㎡15466.7共23.2亩，其中安置区7.0亩，房产开发16.2亩2建筑占地面积㎡2690.03总建筑面积㎡96523.04计容积率面积㎡69003.0其中住宅㎡46003.0可售安置房㎡23000.0就地安置5不计容积率面积㎡27520.0其中太阳能补偿㎡1600.0架空面积㎡2360.0地下室㎡23560.0地下2层，其中安置区地下室8000.0m26住宅户数户624其中安置120户7建筑密度%17.48容积率4.59绿地率%35.010停车位个624户比1:1其中地上个50地下个574二财务指标1项目总投资万元51108.822项目房产销售收入万元69004.53销售税金及附加费万元3795.24印花税万元34.55土地增值税万元1114.66项目总成本费用万元61459.57项目利润总额万元2600.78所得税万元650.29净利润万元1950.510投资利润率%3.821.3结论1.3.1研究结论（1）本项目的建设是贯彻落实《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（琼府〔2014〕26号）的具体体现，也是符合《XX市2013-2017年棚户区改造规划（简本）》及《XX市吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》棚改计划要求，是逐步实现“住有所居”的目标有力举措，是响应XX市委、市政府推行“双城”、“双修”及“海绵城市”建设的具体举措。（2）项目建设是改善XX人民生活环境，为XX人民提供安全、卫生和文明的生活条件，已成为巩固和提高XX人民生活幸福指数一项重要而紧迫的任务，也是XX市社会发展领域的重要的民生问题。因此，项目建设不仅是“民心工程”、“民生工程”，更是一项“德政工程”。本项目建成后，可使XX城区120户政府职工约420人告别“忧居”，更能实现建设“新型城镇化”的目标，提高城镇化质量；改善片区职工居住环境及生活质量，对构建和谐、稳定、安康的社会氛围将起到积极推动作用，具有十分显著的社会经济意义。（3）本项目在技术上先进可靠、建设规模合理、投资估算合理，项目的建设将产生显著的社会效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。1.3.2建议（1）切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、工程预算、环境影响评价等。（2）应切实做好与外部供水、供电、道路等工程的衔接，以保证项目施工建设及运营的需要。（3）切实做好项目施工组织工作，保证各项工程施工顺利进行。（4）切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。对资金的筹集、拨付、监督进行了规定，实行专项管理、分账核算、专款专用，在资金拨付时，会同银行进行监管，确保资金规范使用。（5）项目实施要高度重视当地环境保护，避免对小区优美的自然环境造成破坏。第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设的背景2.1.1加快推进棚户区改造正当时棚户区改造既是民生工程，也是发展工程，还是新型城镇化的推进工程。加大我省棚户区改造力度，是进一步保障民生、改善困难群众住房条件的迫切需要。2014年5月，省政府第20次常务会议，审议通过了《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（简称《实施意见》）。《实施意见》明确了棚户区改造工作的整体要求、基本原则、实施范围、保障措施和政策支持等，提出从2014年至2017年，全省规划改造各类棚户区16.12万户。同时，加快棚户区改造对于经济结构调整也大有裨益。调整经济结构最重要的是扩大内需，扩大内需的最大潜力又在于城镇化。而当前我们在推进城镇化建设过程中，城乡之间“二元结构”还没有得到根本改变，城镇内部“二元结构”现象又在显现，在不少城市一边是高楼大厦、一边又是低矮破旧的“棚户区”。因此，加快棚户区改造，加大这个领域的民生投入，本身就是结构调整，是转方式的应有之义。2.1.2我省也在加快推进棚户区改造《实施意见》提出2014—2017年全省规划改造各类棚户区16.12万户。加上2013年已改造的1.53万户，占全国计划1000万户的1.8%。其中国有垦区危房改造2.77万户，加上2013年已改造的1.13万户，占全国国有垦区改造计划80万户的4.9%。而2013年我省经济总量占全国的0.55%，人口占全国的0.66%。所以我省的棚户区改造力度在全国来说还是很大的。我省棚户区改造工作已在按照编制规划，分年度、分类别扎实推进。据悉，国家下达计划25108套（户），我省自加压力，2017年棚户区改造指导性计划34145套（户），其中城市棚户区30618套（户）；国有工矿棚户区800套（户）；垦区危房2727套（户）。棚户区住房2017年改造基本建成14277套。特别是海口、XX等地，组建了常设的棚改管理机构或领导小组，并积极构建融资平台，更新融资理念，加快棚户区改造工作的推进进程。2.1.3XX市棚改相关情况1、XX市2017年棚改计划按照《XX市2013-2017年棚户区改造规划(简本)》及《2013-2017年城市棚户区改造计划表》要求，XX市自2014年开始大面积启动城市棚户区改造，并将棚户区改造列为保障性住房的重点工程，采取先安置后拆迁的做法，此举充分考虑居民需求，避免产生居民过渡期间生活不便的问题。XX市计划至2017年四年内实施棚户区改造共计49613户，改造面积约1323万平方米，惠及全市近20万居民。根据《XX市人民政府关于印发XX市2017年棚户区改造备选项目计划表的通知》（三府〔2016〕269号）的文件精神，XX市住建局对该市棚户区改造项目进行了摸底调查，优选了改造迫切、成熟度高的17个改造项目，纳入2017年改造计划，共涉及15431户，比国家和省下达的任务多出6875户。其中，XX市政府将主导实施改造12267户，社会企业将参与实施改造3164户。新一年的棚改计划占地9296.99亩，涉及房屋征收面积401万余平方米。涉及改造的17个项目如下：吉阳区：临春村片区改造项目、丹州小区农贸市场片区改造项目、榆亚路一号危旧房改造项目、河东路改造项目、海南热带海洋学院扩建安置建设项目；天涯区：南边海环河口片区改造项目、西瓜及芒果村改造项目、阳光海岸片区改造项目、港务局片区改造项目、五交化片区改造项目；崖州区：南山安置区改造项目；海棠区：湾坡片区改造项目、滕海片区改造项目、藤桥及林旺二期改造项目、青田片区改造项目、洪风片区改造项目（还包括鹿港溪山、下洋田第二片区、教育巷片区、吴春园片区、中投悦府等D级城市危房及社会参与实施改造项目）。2、XX市“十三五”棚改规划《XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出：加快推进棚户区改造工程，将棚户区改造作为XX市完善城市功能、提升城市品位、调整产业结构、改善民生、优化业态布局、铸造精品城市的重要契机和重要抓手，加大资金、土地、规划和税收等方面的政策支持力度，重点推进集中连片的棚户区改造，稳步推进非成片棚户区、零星危旧房改造。严厉打击违法建筑，坚持“严查存量、严禁增量”，始终保持高压态势，特别要做好建筑垃圾清运和拆后土地利用。为确保棚户区改造规范、有序地进行，XX市将严格遵循五项原则：一是以人为本，让利于民；二是科学规划，分步实施；三是政府主导，市场运作；四是因地制宜，结合实际；五是统筹兼顾，配套建设。在棚户区改造过程中，XX市将成立棚户区改造工作领导小组，由市长担任组长，市发改、规划、国土、住建、执法等职能部门主要负责人任小组成员。同时，将棚户区改造工作纳入各职能部门年度综合目标考核内容，确保棚户区改造任务落到实处。3、出台《关于加快推进XX市棚户区改造工作的实施意见》XX市将出台《关于加快推进XX市棚户区改造工作的实施意见》，明确各项扶持政策，为项目实施“好事办好”提供制度保障。例如：在办理相关手续时，市发改、规划、国土、住建等部门简化审批流程，大大缩短前期工作时间。XX市将根据各项目特点，分类实施改造，采用三种不同改造模式：政府改造模式、招商改造模式和用地单位自主改造模式。计划利用几年时间，将以集中成片改造为主，优先安排连片规模较大、居住条件困难、结构和消防安全隐患严重、群众要求迫切的项目。为确保棚户区改造工作能够真正成为解决住房问题的安居工程、民心工程、和谐工程，XX将主要从以下几个方面着手：一是优化选址，保障居民生活便利。安置房建设选址原则是就地、就近选址，尽可能选择交通便利，基础配套设施齐全的城区进行建设。二是以人为本，科学规划。安置房均按照商品房设计标准规划、建设，户型设计合理，使用功能齐全，并确保周边配套设施、供水、供电、供气和宽带网络均同期交付使用。三是多措并举，确保工程质量安全。严格按照执行国家相关建设标准，保证每季度就安全、质量和基建程序等方面进行全面彻底的检查，打造优质民心工程。四是公开透明，阳光分配。广泛宣传棚改政策，做到政策入户，让群众心中有数；严格执行“三级审核、两级公示”的审核程序，坚持公开、摇号分配。五是棚户区改造的重点——后续管理。为确保居民拆迁后“住得进、住得稳、住得好”，XX市将安置区后续管理工作做为棚户区改造的重点。为了进一步保障安置居民在新环境中安居乐业，所有项目均采用公开竞聘方式择优选取管理水平高、服务质量优的物业管理公司。考虑到安置居民中存在部分低收入人群，入住后可能无法缴纳物业管理费而面临“住不起、住不稳”的困境。为解决衍生的此类新问题，一方面采取“以工代费”，缓解物业缴费压力，例如：小区幼儿园员工、保安、保洁等岗位优先聘用小区居民；另一方面在棚改项目中配套建设商铺，用所得收益弥补物业管理的资金缺口，确保后续管理工作可持续发展。2.1.4XX市吉阳区2017年棚改计划情况根据《吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》的年度棚改计划要求，2017年新增棚改任务16个。分别为：临春村片区改造、海罗村改造、薄厚村棚户区改造、南丁村危房改造、海洋学院扩建安置项目、单州小区农贸市场片区改造、河东路改造、鹿港溪山改造、百合公寓及随缘河畔三期D级危房改造、大东海鹿鸣小区危房改造、教育巷片区改造、下洋田第二片区旧城改造、XX片区改造、网枝村改造、南新农场改造等16个棚改任务。本项目为XX危旧房改造项目，属于XX市吉阳区2017年棚户区改造计划之一，项目的建设极其迫切。2.2项目建设的必要性推进棚户区改造，是保障和改善民生、实现党的十八大提出“在住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”目标的重大举措，是促进社会和谐、走中国特色城镇化道路的客观需要，也是保持经济平稳较快发展的有效途径。实施棚户区改造，不仅有利于加快解决低收入居民住房困难问题，而且有利于促进房地产市场平稳健康发展；不仅有利于改善城市面貌和城市环境，而且有利于促进社会稳定，是一项一举多得的重大民生工程。1、项目建设是贯彻政府有关民生政策的具体举措本项目的建设符合XX市总体发展规划的要求，与XX城市发展程度相适应，建成后将为四家单位的职工提供一处具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区，满足入住居民居住生活环境条件的安逸性、舒适性和安全性的要求。棚户区改造是实施保障性安居工程的重要内容，是实现住有所居目标的重要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用，也是贯彻落实《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《关于加快推进XX市棚户区改造工作的实施意见》的具体举措。2、项目建设是完善片区基础配套设施的需要XX危房片区现主要集中居住了政府相关部门职工，现有基础设施比较落后，不利于政府工程人员的身心需要，因此应进行统一规划、合理改造，建设一批配套性强的住宅及市政设施，并综合利用临近XX河河边绿林打造良好的居住环境，完善片区城市基础设建设。3、项目建设是提高片区土地利用率的需要目前，该改造片区的道路、住宅布局极不合理，土地利用率低，造成了土地资源浪费。本项目整合四家单位的土地进行统一规划、统一开发建设，形成具有现代建筑景观风貌的综合片区。通过集约利用土地，提高开发档次，实现市中心土地的最大经济价值，提升城市形象和品位。4、项目建设是拉动发展的需要本项目的建设将带动本地段的发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。第三章场址选择与建设条件3.1建设地址及项目用地现状3.1.1建设地址本项目建设地点位于XX市月川桥头的XX尾。项目地块接XX尾，东临河东路，西临XX河，南面为山水天域小区，北面为山水晴湾小区。图3-1项目建设选址示意图3.1.2用地面积及土地权属本项目总规划改造用地面积为15466.7m2（约23.2亩），其中规划局宿舍区6.3亩、商务局宿舍区2.7亩、市综合开发办宿舍区8.6亩、组织部宿舍区及周边停车场5.6亩，土地权属为四家单位住宿用地。根据《XX市月川片区控制性详细规划》（2011.4），地块用地性质均为二类居住用地。3.1.3项目场地现状1、场址现状该地块为无规则多边形，场地地势比东侧河东路低约1.5米，本项目拟对用地进行约1米高的回填土再进行建设。用地范围内绿地率极低，零星分布，几乎没有任何景观价值。院内环境脏差乱，建筑屋面防水层老化，漏水严重，墙体脱落，电线老化严重且布置凌乱。主要的场址现状如下图3-2所示。图3-2项目场址现状图2、场址内主要的建筑现状项目场址建筑主要由规划局、原经济局（现商务局），市综合开发办及组织部共四个单位的宿舍楼组成。目前，规划局、市综合开发办两个单位的宿舍楼于2005年已构成危房，均被鉴定为D级危房（详见附件4《危房鉴定报告》）。商务局宿舍楼也破损严重，房屋破旧及脱落严重。主要的建筑布局详见下图3-3所示。图3-3项目地块内建筑布局现状3、项目规划改造范围内建筑面积统计本项目规划改造范围内规划局、原经济局（现商务局）、市综合开发办及组织部等四家单位现状宿舍区建筑面积及户数统计如下表3-1所示。表3-1本项目规划改造范围内涉及建筑面积及户数一览表序号名称户数套内面积（m2）结构备注1规划局宿舍区385100.0框架结构2商务局宿舍区213625.0框架结构3市综合开发办宿舍区254575.0框架结构含二层楼房4组织部宿舍区365200.0框架结构合计120.018500.03.1.3区位及周边环境分析项目位于迎宾路、河东路、解放路及金鸡岭路四路交汇的区域，交通极其便利。周边地区开发成熟，商业发达，方圆一公里内已建成山水晴湾、山水天域、金鸡岭花园山庄、凤凰水城等多个高端楼房，周边分布有多个商业网点，农垦XX医院与项目区隔河相望，公共配套设施齐全。项目周边环境详见下图3-4所示。图3-4项目区位及周边环境分析示意图3.2建设条件3.2.1自然条件1、气候条件XX市属于热带海洋季风气候区，台风频繁，干湿交替明显，终年无霜，冬短夏长。年平均气温25.4°C，最冷月均气温23°C，最热月均气温29.7°C。年辐射总量达140～170千卡/平方厘米。年日照时数1950～2950小时。年均降雨量达1190毫米，降雨量集中于5～10月为雨季，占年雨量的75%～90%，11～4月为旱季。受季风、海风和台风影响都较为明显。风速属低丘台地常风带，年平均风速2～3米/秒，属于台风登陆带。建筑物应进行防台风设计。2、地形地貌本项目所处位置的原始地貌为低平原区，场地地势比东侧河东路低约1.5米。3、地震烈度按照海南省地震裂度区划图，XX地区基本地震裂度为6度，动峰值加速度为0.05。3.2.2基础设施条件1、给排水条件2、供电条件项目场地附近现有多个110KV变电站及多条10KV输电线路，电力供应充足，能有效满足项目用电需求，直接就近引用即可。3、通讯条件XX市目前的通讯设施建设取得快速发展，建有先进的程控交换系统，市内程控电话交换机总容量为15万门，固定电话、移动电话的普及率极高。电子信箱、数据通讯等业务也全面发展，本项目所在区早已开通程控电话，中国移动、中国联通的无线通讯网络以及宽带网已经覆盖全区，通讯非常方便，完全具备本项目的通讯要求。4、交通条件本项目用地接XX尾，东临河东路，处于迎宾路、河东路、解放路及金鸡岭路四路交汇的区域，交通极其便利。3.2.3材料供应条件项目所在地附近均有石料及砂料供应，而且运输十分便利。钢材、水泥等建设材料在项目所在地均能购买。因此，本项目原材料供应条件是良好的。3.2.4政策条件《实施意见》从税费优惠、拆迁补偿款免征个人所得税；资金问题、政府投入、信贷支持、民间资本三方参与；土地供应、安置房用地纳入各市县年度土地供应计划；行政审批、减环节、简手续、缩时限等方面确保棚户区改造工作的贯彻落实。《实施意见》还提出各级政府和相关部门要把棚户区改造工作提上重要议事日程，科学规划，加强领导，加快实施。3.2.5干群条件XX市作为棚改试点城市之一，最大限度让利于民。已得到了社会各界的关心和广大干部群众的支持，而且广大干部群众对建设本项目呼声颇高、意愿强烈、热情高涨。可见，本项目的建设具有广泛而坚实的干群基础，这必将给本项目的建设提供强有力的保障。3.3场址与建设条件评价综上所述，本项目选址从各个方面（当地政府的支持程度、材料供应条件、政策条件、水电通信的提供情况等等）来讲都较为适宜。由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。第四章改造模式及安置方案4.1工程概况本项目为XX市吉阳区2017年棚改任务之一，列入《吉阳区2017年棚户区改造项目启动时间计划表》之中。项目总规划改造用地面积为15400.1m2（约23.2亩），其中规划局宿舍区6.3亩、商务局宿舍区2.7亩、市综合开发办宿舍区8.6亩、组织部宿舍区及周边停车场5.6亩。计划将其中的7.0亩地用于安置房建设，就地安置区内职工，其余的16.2亩用于房产开发。本项目是对面积窄小且不规则的四家单位用地进行整合，统一规划，统一开发建设，形成具有现代建筑景观风貌的综合片区。通过集约利用土地，提高开发档次，实现市中心土地的最大经济价值，改善片区居民生活和居住环境，提升城市形象和品位。4.2改造模式根据《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（琼府〔2014〕26号）要求，结合XX市近年棚户改造片区的成功实践及本项目的特点，计划采用项目挂牌融资改造模式引进社会资金参与改造，改造片区的安置区用地与出让用地按整体项目挂牌方式运作，安置房由摘牌人投资建设，并用于无偿安置被征收人。由市棚改办研究起草项目挂牌方案及合同，挂牌合同中应明确安置房交付时间、工程质量标准以及摘牌企业提供履约保证等内容。非安置用房、地下室等由企业自行处置。项目挂牌方案、规划策划方案与有关合同文本须报市政府审批后方可实施。4.3补偿及安置方案本项目为规划局、原经济局（现商务局）、市综合开发办及组织部等四家单位宿舍区棚户区改造，土地权属规单位所有，企业通过开发建设安置房进行就地无偿安置，安置房按套内面积1:1进行补偿，因此不涉及到土地及地上附属物的征收补偿，只补偿临时安置补助费和搬家设施迁移补助费。1、拆迁补助奖励方案（1）临时安置补助费计算基数为户，按XX市标准计算系数以5000元/户.月计算，过渡期24个月；（2）搬家设施迁移补助费计算基数为户，按XX市标准计算系数以4000元/户.次计算，搬出、搬进共2次。表4-1拆迁补助费估算表序号类别计算基数计算系数评估价格(万元)备注1临时安置补助费120户5000元/户.月1440.0过渡期24月2搬家设施迁移补助费120户4000元/户.次96.0搬家为搬出、搬进共2次合计1536.02、安置房建设方案安置房由企业投资建设。由第三章表3-1《本项目规划改造范围内涉及建筑面积及户数一览表》可得出项目用地上规划局、原经济局（现商务局）、市综合开发办及组织部等四家单位宿舍区的套内面积约18500.0m2，安置房按照套内面积1:1进行补偿安置，公摊面积按套内面积的25%计，则需建设安置房面积约为23000.0m2。第五章工程建设方案5.1总体规划方案5.1.1主要依据、规范及标准（1）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002版）；（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（3）《住宅设计规范》（GB50096-2011）；（4）《海南省居住建筑节能设计标准绿色住宅补充细则》；（5）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）。5.1.2指导思想与基本原则1、指导思想充分发挥建设用地优越的地理区位和交通便捷优势，以切实改善棚户区居民居住质量为中心，通过超前的规划设计、完善的配套设施、优雅的人居环境、专业的物业管理、为安置户提供提供舒适、方便、高品质的生活环境，完善城市功能，提高城市品位，继续探索政府主导企业参与的改造模式，扎实推进XX市棚户区改造进程。2、基本原则（1）符合规划符合海南省、XX市棚户区改造相关规划和实施意见要求，切实为群众着想，保障居民生活方便、保障功能布局合理、保障配套设施齐全、保障工程质量、保障后续管理。（2）经济适用贯彻以人为本，以提高棚户区居民居住质量为核心的理念，在规划设计中按经济适用的标准进行规划、建设，在生活环境和居住条件上满足方便、适用、安全要求。（3）以人为本充分考虑安置居民中存在部分低收入人群，在户型设计上突出实用性，为住户提供住得起、住的稳、适用性强的小康型住宅，切实减轻物业负担，创造小康型示范小区。（4）人与自然协调项目建设用地所在区域城市基础设施配套较好，应节约利用土司，实现土地利用效益最大化，通过地块内部合理布局和绿化景观设计，在满足安置面积的前提下，创造宜人的环境。5.1.3总体设想1、总体思路严格按照XX市委、市政府关于棚户改造的总体部署，切实为拆迁安置户着想，优先选择交通便利、市政实施配套较为完善的区域和地段进行安置房建设，最大限度实现就地安置、就近安置，让拆迁户“住得起”、“住得稳”、“住得好”。本项目要处理好总体与局部的关系，既要满足安置要求，又要为低收入群体着想，切实解决其实际困难。项目区周边市政配套较好，具备建设条件，重点加强完善公共服务设施建设。2、总体目标（1）高尚雅致居住新区充分利用土地资源，整合用地，提供一套完善配套设施的居住空间，形成现代高尚居住区风貌。（2）活力生态健康社区结合上位规划要求，大力建设休闲活动设施，推动全民健身运动，完善公共服务设施，保证市民活动空间。5.1.4总体布局1、总平面布置项目用地块为东西南北四边不规则的类似长方形，项目地块地势较为平坦，总体上规整性较好。本项目共建设4栋33层高层住宅，并配套建设地下室、物业用房等。区内道路为外环道路，建筑均在外环道路内布置。项目用地正南端布置1栋33层的安置楼，用地东侧、中部及北侧布置3栋33层的住宅楼，各建筑整体的平面呈南北向“L”布局，各建筑均按控规退让红线距离要求进行布置。在地块的东面设置小区的主要出入口，与XX连接。在南面及东北面各设一个地下车库的出入口，做到内外贯通、人车分流。景观主要沿外环道路两侧及建筑四周设置，充分利用不规则区域打造景观，地上停车场结合外环道路内侧绿地设置，节约利用土地，同时实现绿地最大化，营造生态小区居住环境。主要的平面布局如下图5-1所示。图5-1项目总平面布局图2、空间构架规划中主要围绕“一环、一带、多节点”为设计主导，以轴和心将点串连的庭院空间组织方式，利用景观轴及景观核心将多建筑联为一体。“一环”——区内的外环道路；“一带”——布置于外环道路内南北向的“L”型建筑带；“多节点”——“多个景观节点”，散落在宅间的多个景观节点。5.1.5交通系统1、出入口设置建设用地内交通性质明确，在地块的东面设置小区的主要出入口，与XX连接。在南面及东北面各设一个地下车库的出入口，做到内外贯通、人车分流。2、车行交通规划区采用人车分流的原则，车行道设置于整个片区的外环路。设计6米的机动车道；项目内部结合消防要求，沿组团内部4栋建筑设计4米的环形消防车道，平时为人行道路，紧急情况为消防车道。消防登高面道路退建筑5米。3、人行交通规划区合理分化车行与人行流量，位于规划区内环的景观带与休闲散步轴是步行交通主动脉，作为联系各建筑的重要消防通道平时为人行道路，禁止车辆入内，紧急情况作为消防环道。建筑入口处路宽2.5米，园林小道根据设计需要以1.2米到2米不等。4、停车位规划区采用地上+地下停车方式，共设624个停车位，其中地下停车位574个，按35㎡每个设置；地上停车位50个，按15㎡每个设置。根据《建筑物配建停车位充电设施建设标准（试行）》（DBJ46-41-2016）及XX市电动汽车充电基础设施管理暂行办法，新建住宅配建停车位应100%建设充电设施或预留建设安装条件，本项目地下机动车位均预留充电桩安装设施。5、无障碍交通系统针对小区场地坡度高差的实际情况，各建筑设置残疾人坡道，并在建筑入口、水平与垂直交通、公共管理用房、公共活动用房等处进行无障碍设计，以巧妙的方式解决了复杂地形下的无障碍交通问题，全区域无障碍设计。5.1.6公共服务设施布局本项目建筑架空层为2360.0m2，因区内用地较小，所以区内配套主要是布置于第一层架空层，布置健身娱乐设施等公共服务设施。同时在小区入口处设治安联防点，以方便小区管理。5.1.7景观设计规划注重对地形的分析利用，采用组团式的结构，有利于将周边城市绿化有机渗透进入各功能组团内部。重点打造轴线的绿化廊道，及轴线形成的核心景观，作为规划区的公共绿化空间，供人们日常休闲健身。在组团内部设置观景平台、休憩亭廊、运动设施等多样的活动设施。（1）绿地系统在绿化景观设计中我们强调人与人的和谐交流、自由互动为基本生活模式。通过自由曲线、几何线形和面形确立整体规划秩序，体现简洁、流畅、明快的风格，营造开阔大度的气势。绿化与景观采用点、线、面的布局，通过休闲散步道将其串为有机整体，用自由形态的花草、小灌木、藤架等，形成亲切的空间尺度，并体现“互动交流”的精神。（2）树种配置在绿化布局上，以中轴景观散步道的带状绿化与组团中心的面状绿化为植被基础，以小片种植为点缀，并考虑不同季节开花植物的搭配，使四季有不同的观赏景观。同时在成片的植被种植中进行色叶的协调和对比，形成优美的观叶林。注重在轴线景观以及大片草地边界，以植被形成的界面的季相、色相、树形及轮廓线的变化形成颇具特色的种植景观。树种选用当地树种、特色树种、观赏植物，提高居住区规划价值。（3）小品设置标志、雕塑、小品在景观系统中具有“画龙点睛”之功效，是增强小区识别性、场所感的物化要素。规划中，在地形制高点多布置景观标志物，强化规划区个性。雕塑、小品多布置在广场内、道路转弯与端口处及景观视廊对景区。（4）区内游泳池结合海南天气较热的气候特点，设室外游泳池，给住户带区清凉、情趣和健康活力。游泳池的建设面积为约为650.0m2。（5）河岸绿化改造工程由于项目西侧临XX河，为了美化绿化XX市城市整体景观及给予区内住户提供一个良好的观景平台，拟对项目西侧临XX河段进行绿化改造工程，总的绿化改造面积约13334.0m2。5.1.8竖向规划规划在原有地形的基础上，在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，结合现状地形尽量减少填挖方量，以降低工程造价。规划将道路纵坡基本控制在8%以下，以充分缓解地势高差给机动车交通带来的不利影响。同时，充分结合原有地形地貌，在减少填挖量的同时，考虑其二者之间的就近平衡。住宅布局局部采才用台地的形式以充分适应地形的变化。较为平整地块规划平均坡度>0.3%，人行道比道路路缘石高100~200mm，地块标高高于路面标高0.2-0.3m。规划区比东侧的河东路低约1.5米，本项目拟对规划区进行回填土后再进行施工建设，初步估算拟回填土约1米高。5.1.9卫生及防疫着眼全局，一切从科学出发，按照“预防为主、防治结合”的方针，在确保布局合理、功能完善、环境优美的前提下，综合考虑住宅建筑、公共活动及安全防疫的相互关系，注重优化区域环境和卫生防疫条件，创建健康的居住环境。注重绿地建设，优化树种的选择和水体的流动，防治污水滞留造成的病菌传播或繁殖，合理规划布置排水，污水、废水和垃圾处理达到无害化、资源化。5.1.10本项目规划的主要的技术经济指标本项目规划的主要的技术经济指标详见下表5-1所示。表5-1本项目规划的主要的技术经济指标序号名称单位数量备注1用地面积㎡15466.723.2亩,其中安置区7.0亩2建筑占地面积㎡2690.03总建筑面积㎡96523.04计容积率面积㎡69003.0其中住宅㎡46003.0可售安置房㎡23000.0就地安置5不计容积率面积㎡27520.0其中太阳能补偿㎡1600.0架空面积㎡2360.0地下室㎡23560.0地下2层，安置区地下室8000.0m26住宅户数户624其中安置120户7建筑密度%17.48容积率4.59绿地率%35.010停车位个624户比1:1其中地上个50地下个5745.2建筑设计5.2.1设计依据（1）国家、省、市的现行技术规范、规定及技术标准；（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；（3）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（4）《无障碍设计规范》（GB50763-2012）；（5）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）；（6）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；（7）《住宅设计规范》（GB50096-2011）；（8）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；（9）《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-1995）（2001年版）；（10）《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012）；（11）《海南省居住建筑节能设计标准绿色住宅补充细则》。5.2.2建筑群体空间建筑设计要点规划对建筑群体布局及整体设计进行综合考虑，从提高环境质量入手，兼顾气候、日照、防灾、防盗等功能。建筑间依各自的体量组织空间形式，形成不同的空间感受。以灵活多变的庭院式形成不同尺度、层次丰富的群体空间。5.2.3建筑风格主要遵循地域性、经济性、文化性、生态性、时代性等原则。建筑风格定位于现代风格建筑，强烈地突出自我的形象与特点。从当地的历史、地域、民俗、文化、环境以及现代发展理念等方面寻找创作根源、提炼设计元素。本项目建筑以现代风格为定位，提取传统色调，做到现代而不失传统。5.2.4平面设计 （1）建筑特征描述本项目力求创造一种具有新颖简洁和强烈空间识别性的建筑景观，综合运用现代建筑语汇，形成一个高低错落、层次丰富的建筑形象，让绿色同建筑交织在一起，同周围环境充分结合起来，形成“蓝天、绿树、白墙”的城市景观，住宅以银白色为主调，搭配浅咖啡色和灰色，立面设计力求强烈的现代感。建筑主要采用塔式结构，获得较大的实用面积的同时实现户型的多样化。（2）单体建筑本项目共建设3栋住宅楼及1栋安置楼，层高均为33层。首层架空，2~33层标准层布置住宅。每栋住宅楼均设置2部电梯，一部消防楼梯。5.2.5立面设计在整个建筑外观中主要形成面状装饰，另外采用阳台悬挑，在建筑外观中主要形成流线形风格，侧墙和屋顶的衔接完美过渡加强建筑的整体统一，以流线型的建筑造型来表达水的流动打造富有自然韵味而不失现代感的居住空间。通过建筑顶面挑出的屋檐、加设予建筑立面的雨棚、现代风格线条等方式，增加建筑立面的立体感和层次感，避免平板单调。住宅楼层高均为3.0米，室内外高差为0.3m，即33层住宅楼建筑高度为99.3米。5.2.6户型设计本项目共建设3栋住宅楼及1栋安置楼，总共设置624户，其中安置户120户。在户型设计上强调住户内部功能分区和个体功能品质的完善，追求建筑基本元素的合理排列和组合，反应建筑空间的多样性和可变性，运用人体工学和景观设计的手法，充分展现建筑的人文观和前瞻性，确实让住户改善居住环境，提高生活质量。充分利用塔式建筑的优点加强分区和完善功能，采用全明设计、全通风设计、大景观设计等建筑理念，采用大进深观景阳台、低窗台开窗等手法，合理解决户内的景观和通风。注重景观视线设计，让更多的用房拥有良好的视野。户型设计美观、新颖、合理、经济，力求创造精品，体现按照商品房建设拆迁安置房的精神。厨房、卫生间尽量集中，立管外置，空调机定位并有组织排放冷凝水。5.2.7地下室设计地下室为地下2层建筑，为连通地下室，按功能设有停车库、设备机房、水泵房、生活水池、消防水池等，其中设备机房、水泵房、生活水池、消防水池等设于地下一层；安全设施设防火分区、自动喷淋、机械通风及人防工程等。5.2.8无障碍设计无障碍设计强调在科学技术高度发展的现代社会，一切有关人类衣食住行的公共空间环境以及各类建筑设施、设备的规划设计，都必须充分考虑具有不同程度生理伤残缺陷者和正常活动能力衰退者（如残疾人、老年人）群众的使用需求，配备能够应答、满足这些需求的服务功能与装置，营造出一个充满爱与关怀、切实保障人类安全、方便、舒适的现代生活环境。（1）住宅入口处均设计专用无障碍入口坡道，坡度为1/12。（2）本小区的所有住宅楼均为电梯住宅，其入口处均设计专用无障碍入口坡道，坡度为坡度为1/12，其坡道宽度、平台宽度及扶手高度均按规范要求设计。电梯按无障碍电梯设计。（3）无障碍住房：根据无障碍环境建设的用途和目的，无障碍设计应综合考虑其所获得的经济效益、社会效益和环境效益的原则，故本工程的无障碍住房套型设置选择待甲方确定后，再由设计单位进行套型转换二次设计。（4）无障碍电梯：适合乘轮椅者、视残者或担架床可进入和使用的电梯。电梯门开启净宽大于或等于0.80m；轿厢深度大于或等于1.40m，宽度大于或等于1.10m；轿厢正面和侧面应设高0.80-0.85m的扶手；轿厢侧面应设高0.90-1.10m带盲文的选层按钮；轿厢正面高0.90m处至顶部应安装镜子；轿厢上、下运行及到达应有清晰显示和报层音响。5.2.9装修方案本项目安置房建筑内装修为精装，墙体采用白色涂料，地板采用高档瓷砖，浴室及卫生间采用防滑地板砖，门窗采用木门及铝合金窗。其余的3栋住宅楼建筑内装修为简装，墙体采用白色涂料，地板采用普通的砖，浴室及卫生间采用防滑地板砖。本项目建筑外墙以银白色为主调，搭配浅咖啡色和灰色，铝合金窗框、无色透明玻璃。楼面以耐磨、防滑地砖为主。5.2.10绿色建筑设计1、设计标准（1）《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2014）；（2）《海南省绿色建筑设计基本规定》（征求意见稿）；（3）《海南省绿色建筑基本技术审查要点》（征求意见稿）；（4）《民用建筑绿色设计规范》（JGJ/T229-2010）。绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六类指标组成。每类指标包括控制项、一般项与优选项。本项目结合海南及建筑单体使用情况，拟按照一星绿色建筑进行设计。2、绿色建筑目标本项目以绿色建筑一星级为建设目标，通过总体规划和建筑单体优化设计，优先采用低投高效的被动式技术，与周边生态系统取得动态平衡，节约资源和减少排放，提高居者的环境舒适性，同时将绿色环保的理念贯穿到项目设计、施工、运营的全寿命周期。3、节地与室外环境（1）本工程总平面规划设计满足上级规划部门的审批要求。规划选址时优先选择已开发地，未非法占用及破坏当地文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和其他保护区。（2）依据《场址检测报告》和《环境影响评价报告》，本工程建筑场地内无洪灾、泥石流及含氡土壤的威胁，建筑场地安全范围内无电磁辐射危害和火、爆、有毒物质等危险源。（3）本建筑对周边建筑居住建筑不产生日照遮挡，外围护选用材料满足《玻璃幕墙光学性能》（GB/T18091-2000）相关要求并严格控制室外景观照明，避免对周边建筑造成光污染。（4）建筑内部无排放超标的污染源。（5）本建筑环境噪声依照现行国家标准《声环境质量标准》GB3096的规定设计，在需要区域采取适当的隔离或降噪措施。（6）建筑采用屋顶绿化形式，屋顶绿化面积占屋顶可绿化面积的50%以上。（7）本工程景观设计选择适合当地气候和土壤条件的物种并采用乔、灌木的复层绿化。（8）本工程场地交通组织合理，小区出入口与城市道路相连，与城市公交站点距离满足绿建规定中步行距离不超过500米。（9）本工程室外除绿地、建筑物散水、道路外其余全部采用透水材质铺设硬质地面。透水地面面积比大于40%。4、节能与能源利用（1）本建筑依照《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2015）对围护结构热工性能的相关要求对外墙、屋面、窗墙比、外窗及遮阳进行设计并同时满足节能标准的要求，（门窗洞口的周边墙面做保温处理）具体性能指标见《节能设计专篇》。（2）建筑各房间或场所的照明功率密度指标满足《建筑照明设计标准》GB50034第6.3.6条相关规定。（3）设计对建筑各能耗环节进行分项计量。对如冷热源、输配系统、照明等设独立分项计量仪表，以便物业记录。（4）建筑总平面设计中，建筑布置为南北朝向，为选址最佳建筑朝向，建筑综合考虑日照、通风与采光。有利于冬季日照并避开冬季主导风向，夏季利于通风。（5）建筑采用可开启外窗通风，可开启面积不小于外窗总面积的30%。（6）建筑外窗的气密性满足国家标准《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB/T7106-2008）中规定的4级要求。（7）当空调系统仅部分空间使用时，区分房间朝向，细分空调区域，实现空调系统分区控制，以此节约空调系统能耗。且充分利用空调的余热供应生活热水。（8）本工程建设地点位于XX市吉阳区，根据当地气候和自然资源条件本地区属太阳能资源II区。设计利用太阳能生产热水。产生热水量按同类建筑估算约占建筑生活热水消耗量的50%以上。5、节水与水资源利用（1）本项目设计已指定总体水系统规划方案，统筹、综合利用各种水资源。生活给水水源为为城市自来水。绿化、景观等用水采用非传统水源。（2）本项目给排水系统依照《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）中的相关规定设计，完整考虑管材、污水收集排放、地形地貌等多重相关因素。（3）本项目设计采用节水器具依照《节水型生活用水器具》CJ164及《节水型产品技术条件与管理通则》GB18870相关要求选型。节水率大于25％。（4）本项目采取有效措施避免管网漏损1）采用耐腐蚀、耐久性能好的管材、管件，使用的管材管件符合现行产品行业标准的要求，选择密封性能好的阀门及设备。2）合理设置检修阀门，位置及数量有利于降低检修时的泄水量。3）根据水平衡测试标准安装分级计量水表，且安装率达100%。（5）本项目采用了雨水入渗等措施充分利用当地雨水资源。除绿地、建筑物散水、道路外其余全部采用透水材质铺设硬质地面。详见《透水砖路面技术规程》（CJJ/T188-2012）。透水砖性能满足《透水砖》JC/T945的规定。（6）本项目绿化灌溉采用微灌的灌溉方式，达到高效节水目的。（7）本项目属于住宅建筑，非传统水源利用率不低于15%。（8）本项目设计依照各功能用途分别设置水表。利于后勤管理监控。6、节材与材料资源利用（1）本工程建筑材料中有害物质含量符合现行国家标准GB18580~GB18588和《建筑材料放射性核素限量》GB6566中的相关要求。（2）本工程建筑设计采用简约风格，尽量不配置无实际功用的装饰性构件。（3）本工程施工现场所用的500Km以内生产的建筑材料重量占建筑材料总重量的80%。（4）本项目结构设计钢筋采用HRB400级钢筋并占钢筋总量的70%以上。（5）本工程承重墙体材料全部采用预拌混凝土，非承重墙体材料采用加气混凝土砌块及灰砂砖。（6）本项目采用土建与内部装饰一体化设计施工，除部分特殊用房需专业设计公司进行二次装修设计。（7）为满足建筑使用功能变化及空间变化的适应性，本工程室内采用轻质隔墙，减少重新装修时的材料浪费和垃圾产生，可变换功能的室内空间采用灵活隔断。7、室内环境质量（1）本项目建筑通过采用保温隔热措施，减少围护结构热桥部位的传热损失，放置外墙和外窗等外围护结构内表面温度低于室内空气露点温度，避免表面结露和发霉。（2）本项目属住宅建筑，室内背景噪声设计目标为《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118）中室内允许噪声标准中的二级要求。（3）室内空气中污染物浓度满足《民用建筑室内环境污染控制规范》GB50325的规定要求。（4）本项目建筑设计目标对照度、统一眩光值、一般显色指数等指标的要求均满足现行《建筑照明设计标准》GB50034的一级要求。（5）建筑总平面布局和建筑朝向有利于夏季和过渡季节的自然通风。（6）本项目设计通过布局减少相邻空间及外界噪声对室内的影响。对可能一起震动和噪声的设备采取减震和隔声措施。（7）本建筑75%以上的空间可根据需要实现自然采光。室内采光满足《建筑采光设计标准》GBT50033的要求。（8）本项目设计符合《无障碍设计规范》（GB50763-2012）中的相关要求。8、运营管理（1）本建筑规划设计充分体现所在地域的气候、经济、历史、文化等特点，并同自然环境特征相协调。（2）采取有效措施控制施工引起的大气、土壤、噪声、水、光污染以及对场地周边区域的影响。（3）在建筑运行过程中根据建筑垃圾的来源及种类，区分可否回用性质、处理难易度等进行分类，在室内外均布置可分类垃圾箱。将其中可再用或可再生的材料进行有效回收处理，重新用于生产。（4）本项目占地标准、建设规模和荷载度适宜，有效节约资源。（5）本工程具有公共使用功能的设备和管道设置在公共部位，尺寸设计合理，便于设备管道维修、改造和更换。（6）本项目依照《智能建筑设计标准》GB50314-2014的相关要求对楼宇智能化系统进行设计，配置完善的信息网络系统。在建筑通风、空调、照明等设备自动系统中，空调通风系统采用根据负荷变化而调节的自动控制系统，公共区域照明系统采用自动调制系统。（7）本项目对水、电、天然气、热等实行独立计量收费，取代按面积收费的方式。5.3结构设计5.3.1主要设计依据（1）中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城市建设部分）；（2）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002版）；（3）《住宅设计规范》（GB50096-2011）；（4）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（5）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）；（6）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）；（7）《建筑地基基础设计规范》（GB50011-2011）；（8）《工程建筑抗震设计规范》（GB50011-2008）；（9）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）；（10）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）（2015年版）；（11）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）；（12）《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）。5.3.2设计数据（1）自然条件基本风压值：0.85kN/m2；地面粗糙度类别：B类。（2）抗震设防列度：按照《建筑抗震设计规范》（2011）附录A《我国主要城市城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组》的规定，抗震设防烈度为6度（基本地震加速度值为0.05g）。（3）工程设计使用年限：根据《建筑结构可靠度设计统一标准》第1.0.5条，结构的设计使用年限为50年；（4）结构安全等级：按照《建筑结构可靠度设计统一标准》第1.0.8条和第7.0.3条，建筑结构的安全等级为二级；（5）建筑抗震设防分类：根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）第3.0.2条和第10.0.2条，建筑抗震设防类别为丙类；（6）本工程建筑分类：一类；（7）住宅楼采用的结构形式为框架-剪力墙结构；（8）本地区属于热带海洋气候，根据《夏热冬暖地区建筑节能设计标准》要求和地区节能标准，进行节能设计。5.3.3楼面允许使用荷载消防楼梯、走道、电梯厅3.5KN/m2；客厅、卧室2.0KN/m2；厕所2.5KN/m2；设备房、电梯机房7.0KN/m2；水箱10.0KN/m2。5.3.4地基基础设计由于本工程场地尚未进行岩土工程勘察，具体基础形式应根据勘察结果由设计方确定。同时地下室开挖时应请专业公司进行边坡支护基坑施工前进行基坑支护设计。5.3.5上部结构设计 本工程采用框架剪力墙结构，剪力墙抗震等级为三级；楼屋面采用现浇钢筋混凝土肋梁楼盖。5.3.6地下室结构设计地下室外墙、底板均采用防水混凝土结构，抗渗等级为P6。混凝土强度为C40，外墙厚为350，顶板厚250mm。地下室设置后浇带，为防止底板大体积混凝土和外墙收缩开裂，采取提高配筋率，在混凝土中渗入抗裂膨胀剂，采用水化热较低的矿渣硅酸盐水泥，并用蓄热养护，严格控制混凝土内外温差，混凝土内外温度应控制在20℃内等措施。5.3.7本工程所选用的材料1、砌体部分地上建筑墙体：外墙采用灰砂砖，内墙采用加气混凝土砌块。蒸压灰砂砖的容重不大于19KN/m3，砌块的容重不大于7.5KN/m3。砌体施工质量等级为B级。2、钢筋混凝土部分（1）混凝土：结构部位强度等级抗渗等级备注梁板柱基础及底板垫层C30墙体、底板、顶板、剪力墙柱、梁C30、C35、C40地下室P6微膨胀砼楼面梁、板、柱及现浇楼梯C30构造柱、过梁，圈梁C30（2）钢筋规格：HPB300级钢用Ф300表示，fy=270N/mm2；HRB400级钢用Ф400表示，fy=360N/mm2。第六章公共工程建设方案6.1给排水设计方案6.1.1主要设计规范（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）；（2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；（3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（2016年版）；（4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；（5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（6）《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）；（7）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。6.1.2设计范围包括项目小区室外生活及消防给水、雨水排水、生活污水排水及绿化道路洒水等系统；室内生活给水、消火栓给水、生活污水排水、雨水排水及建筑灭火器配置等系统。消防给水按照一类居住建筑设计。6.1.3水源本项目建设地址位于市区，供水水源为城市自来水。距离本项目周围已有市政给水管网，给排水条件满足小区需求。从用地东侧的XX引入2根给水管，给水管管径DN150。小区供水管网根据实际布置成一个或多个环状，供给小区生活及消防用水，并设水表计量。供给小区各用水点的生活用水、公用建筑用水、贮水池进水、道路绿化用水及消防用水。市政给水管接入处的最低水压约0.2Mpa。6.1.4用水量估算根据节约用水的政策和法规，同时参考XX其他住宅小区用水情况选定用水定额。本项目用水量估算如下6-1所示。表6-1本项目生活用水量估算表序号用水单位数量用水定额用水时间（h）时变系数（k）最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）备注1住宅1997人300L/人.d242599.049.9按3.2人/户2物管人员20人80L/人.d121.51.60.23绿化5413.3m21.0L/m2215.42.7绿地率35.0%4道路、广场3093.3m21.0L/m2213.11.5以用地面积20%计5小计609.154.36未预见水量60.95.410%计7合计670.059.86.1.5生活给水系统本工程室外绿化浇洒、道路场地冲洗用水等均由市政给水管网直接供水。（1）供水分区及供水方式根据市政自来水的水压、建筑的高度和建筑的实际情况给水系统采用以下分区方式：建筑物第一、二层及地下室为低区，由市政给水管网直接供水，3~13层为中区，14~33层为高区，中区和高区采用生活水泵结合地下室生活水池联合供水，水压大于0.2MPa的入户管设减压阀。水泵房设置在小区地下室一层，在水泵房内设置两组变频生活水泵，给水系统泵房内水泵进出管及供水主管均采用衬塑镀锌钢管，其余生活给水管道均为PP-R健康给水管材，耐压1.60Mpa。地下室内设生活水池。（2）管理与计量每幢住宅设单元水表一只，每一住户设户用水表一只，水表采用IC卡水表。6.1.6消防给水系统（1）室外消火栓给水系统该系统均采用低压给水系统，用水由市政给水管网直接供给。由市政给水管网引入的给水管在红线内布置成环状，在环状管上设室外地上式消火栓，消火栓间距不大于120m，保护半径不大于150m。本项目室外消防系统设计水量20L/s，火灾延续时为2小时。（2）室内消火栓系统住宅楼采用室内消火栓系统，采用临时高压制。在地下室及住宅的每层均设有室内消火栓，由地下消防水池、加压水泵和屋顶消防水箱联合供水，并在室外设水泵接合器。消火栓口的压力大于0.5Mpa的采用减压稳压式消火栓。室内消火栓用水量20L/s。在泵房内设二台消火栓泵，火灾时消火栓箱内按钮远距离启动消火栓泵，从消防水池抽水灭火。消防水池有效容积不低于288m3；在最高建筑的屋顶设2个18m3消防水箱(一用一备），供前十分钟的消防用水。消火栓给水管道成环状布置，消火栓栓口动压超过0.50Mpa时采用减压稳压消火栓。（3）水—泡沫联用喷淋系统本工程在地下室设水—泡沫联用喷淋系统。（4）灭火器装置住宅均按轻危险级、其余部位按中危险级配置一定数量的磷酸铵盐干粉灭火器。6.1.7生活热水系统该小区住宅采用太阳能热水系统，热水生活用水量：最高日用水定额取60L/人.d。根据小区情况，最大化利用屋面面积布置集热板。采用空气源热泵辅助供热。屋顶设热水供水水箱、集热水箱。6.1.8排水系统1、排水体制及排放要求室外采用雨水、生活排水分流的排水体制，雨水汇集后排入市政雨水管网；室内采用污废分流的排水体制，污水排至室外化粪池处理，经初级处理后排入东侧的XX市政污水管网。2、排水量及污水处理设施本项目污水主要为生活污水，小区污水排放总量为按小区用水量的90%计算，污废水采用化粪池处理，化粪池按污水停滞时间为24小时，清淘周期按半年设计。3、雨水排水系统（1）屋面雨水量计算按照XX市暴雨强度公式：q=1085（1+2.575lgP）/（t+9）0.485（L/s·ha）其中：P—重现期，取5年；t—集水时间，t=t1+mt2；t1—地面集水时间，取=10min；t2—雨水在管渠内的流行时间；m—折减系数。雨水设计流量：Q=ψqF（L/s）其中：ψ—径流系数，取0.75；F—汇水面积m2。（2）屋面雨水沿屋面经雨水斗排入雨水立管直至室外雨水管。（3）室外场地雨水由雨水口或带篦雨水明沟汇入室外雨水管。4、地下室排水地下室排水经潜水泵提升后再排除。5、管材（1）室内给水干管采用内筋嵌入式衬塑钢管，内搪瓷卡环式管件连接；暗敷支管采用PP-R给水管，热熔连接。（2）室外给水管采用钢丝网骨架塑料(聚乙烯)复合管(PSP)，固定接头连接。（3）室内雨污废水管采用UPVC排水塑料管，专用胶接口。（4）室外雨、污水管DN≤500采用HDPE双壁波纹塑料排水管，承插接口弹性密封圈连接；DN>500采用钢筋混凝土排水管，水泥沙浆抹带接口。6.2电气系统设计方案6.2.1设计依据（1）《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）；（2）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；（3）《20KV及以下变电所设计规范》（GB50053-2013）；（4）《供配电系统设计规范》（GB50052-2009）；（5）《低压配电设计规范》（GB50054-2011）；（6）《住宅建筑电气设计规范》（JGJ242-2011）；（7）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）；（8）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2012）；（9）《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）；（10）《电力工程电缆设计规范》（GB50217-2007）；（11）《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》（GB50846-2012）；（12）《海南省新建住宅小区供配电设施建设技术规范》（DBJ46-036-2015）；（13）《建筑物配建停车位充电设施建设标准（试行）》（DBJ46-41-2016）。6.2.2工程概况本项目共建设3栋住宅楼及1栋安置楼，地上总建筑面积为72963.0m2（含架空层及太阳能补偿面积）。建筑层数均为33层，1层架空，2~33为标准层，层高均为3m，建筑高度为99.3m，均为一类高层建筑。地下室为地下2层建筑，建筑面积23560.0m2。6.2.3设计范围包括供配电、照明、防雷接地、电视、电话、宽带网、智能化等。6.2.3负荷估算与变压器容量估算1、负荷等级负荷等级：本工程的消防用电（包括消防泵、喷淋泵、消防电梯、正压及排烟风机、消防报警系统、应急照明等）、计算机房、通信机房、安保监控中心、航空障碍灯、公共走道照明、地下室照明、客梯、生活水泵、消防排污泵均为一级负荷；住宅建筑普通照明、空调及其他动力用电均为三级负荷。2、用电负荷估算用电计算负荷指标按节能标准取定：住宅建筑取值40W/m2，地下室10W/m2，道路广场5W/m2。经估算，项目耗电量为2137.2kwh，详见下表6-2所示。表6-2本项目用电负荷估算表序号项目名称建筑面积（㎡）用电设备单位耗电量（W/㎡）同时使用率耗电量（kw.h）备注1住宅（含架空层、太阳能补偿面积）72963.0空调250.5912.0照明及其它150.8875.62地下室23560.0照明101235.63道路广场3093.3照明50.812.34小计2035.55不可预见5%101.86合计2137.23、变压器容量估算根据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）之规定，配电变压器，其长期负载率不宜高于85%，变压器的利用率一般在65